Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

Tuy nhiên, vì liên quan tới lĩnh vực pháp luật chuyên nghành riêng, lại đòi hỏi một trình tự thủ tục áp dụng hết sức chặt chẽ trong khi quy định pháp luật về vấn đề này còn có những bất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

NGUYỄN VĂN THỊNH

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN VỀ KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên Nghành Luật Thương Mại

TPHCM – 2009

LỜI CAM ĐOAN

Qua hai tháng miệt mài, với sự giúp đỡ của quý thầy cô, bạn bè, các cơ quan, tác giả đã hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp của mình Nhân đây, tác giả xin gửi lời cám ơn tới những người đã giúp đỡ, tạo điều kiện để tác giả có thể hoàn thành bài khóa luận này Đặc biệt, tác giả xin nhấn mạnh sự giúp đỡ, hướng dẫn từ phía cô Huỳnh Minh Phương – người đã theo sát và hướng dẫn tác giả trong suốt thời gian vừa qua và gửi tới cô lời cám

ơn sâu sắc nhất

MỤC LỤC

Lời nói đầu

Phần mở đầu

1 Ý nghĩa và giá trị ứng dụng của đề tài Trang 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Trang 1

3 Phạm vi nghiên cứu Trang 2

4 Phương pháp nghiên cứu Trang 2

5 Bố cục tiểu luận Trang 2

Phần nội dung nghiên cứu

CHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ KÊ BIÊN, BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THI HÀNH ÁN

1 1 Kê biên, kê biên quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm kê biên, kê biên quyền sử dụng đất Trang 3

1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kê biên quyền sử dụng đất Trang 5

1.2 Bán đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án

1.2.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất Trang 6

1.2.2 Đặc điểm của hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án

2.1 Quy định pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất

2.1.1 Các trường hợp kê biên quyền sử dụng đất – điều kiện kê biên quyền sử dụng đất

Trang 11

2.1.2 Xác định diện tích đất kê biên và thứ tự kê biên quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Xác định diện tích đất kê biên Trang 16

2.1.2.2 Thứ tự kê biên quyền sử dụng đất Trang 18

2.1.3 Kê biên quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể

2.1.3.1 Kê biên quyền sử dụng đất là tài sản chung Trang 19

2.1.3.2 Kê biên quyền sử dụng đất đang do người khác thuê, khai thác, sử dụng

Trang 21

2.1.3.3 Kê biên quyền sử dụng đất đã thế chấp Trang 22

2.1.4 Quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên và xử lý tài sản gắn liền với đất

2.2 Quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án

2.2.1 Định giá quyền sử dụng đất đã kê biên, khiếu nại và giải quyết khiếu nại về định

giá

2.2.1.1 Định giá quyền sử dụng đất đã kê biên Trang 30

2.2.1.2 Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về định giá T rang 32

2.2.2 Giải quyết việc nhận quyền sử dụng đất đã kê biên để thi hành án

Trang 33

2.2.3 Nhận lại quyền sử dụng đất đã kê biên T rang 34

2.2.4 Tổ chức bán đấu giá và đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên

Trang 34

2.2.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận

quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án Trang 35

2.2.6 Cưỡng chế chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền

sử dụng đất kê biên để thi hành án Trang 36

CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HỆ

THỐNG PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN

3.1 Một số khó khăn, vướng mắc khi áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Trang 38

3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về kê biên, đấu giá quyền sử

dụng đất để đảm bảo thi hành án Trang 48

KẾT LUẬN

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thi hành án là giai đoạn thực thi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án Trong giai đoạn này, bằng những biện pháp được pháp luật quy định, cơ quan thi hành án

tổ chức thực hiện, đưa bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án đi vào đời sống

Kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luật hiện hành Quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường không những là tư liệu phục vụ sản xuất, phục vụ sinh hoạt mà còn là một tài sản có giá trị lớn Việc thừa nhận quyền sử dụng đất là một tài sản cũng có nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất có thể được dùng làm tài sản bảo đảm cho các giao dịch của người sử dụng đất hay quyền sử dụng đất cũng có thể bị kê biên, bán đấu giá để đảm bảo cho việc thi hành án của người sử dụng đất

Tuy nhiên, vì liên quan tới lĩnh vực pháp luật chuyên nghành riêng, lại đòi hỏi một trình tự thủ tục áp dụng hết sức chặt chẽ trong khi quy định pháp luật về vấn đề này còn

có những bất cập nên việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án trong thực tế thời gian qua đã cho thấy còn có nhiều khó khăn, vướng mắc

Nhằm khắc phục những khó khăn vướng mắc trên, nâng cao hơn nữa hiệu quả thi hành án thông qua việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả

chọn đề tài “ Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án” cho khoá luận tốt nghiệp của mình

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Trong khoá luận này, sau khi phân tích các quy định pháp luật về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án; dựa trên thực trạng kê biên, đấu giá quyền

sử dụng đất để đảm bảo thi hành án tác giả phân tích để làm rõ một số khó khăn, vướng mắc khi áp dụng biện pháp này trong thực tế

Mục đích của khoá luận là:

- Đánh giá thực trạng kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong khoá luận này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu là phân tích, so sánh, bình luận

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận, và danh mục các tài liệu tham khảo, đề tài khóa luận được bố cục như sau:

- Chương I: Những vấn đề lý luận chung về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

- Chương II: Quy định pháp luật về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

- Chương III: Thực trạng kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN

1.1 Kê biên, kê biên quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm kê biên, kê biên quyền sử dụng đất

Trong đời sống hằng ngày, hẳn chúng ta đều đã nhiều lần nghe, biết tới hoạt động kê biên Nhưng cũng hẳn ít ai trong chúng ta từng đặt câu hỏi rằng, kê biên là gì, những đặc diểm cũng như những vai trò của hoạt động kê biên trong đời sống pháp lý Vì vậy, để tiếp cận vấn đề, trước hết, chúng ta cùng tìm hiểu khái niệm của hoạt động kê biên và những đặc điểm của hoạt động này

Theo định nghĩa trong cuốn từ điển Từ và ngữ Việt Nam của Giáo sư Nguyễn Lân, kê là tính toán; biên là chép theo thứ tự, kê biên là việc ghi mọi thứ theo thứ tự (1) Như vậy, định nghĩa này chỉ mới tiếp cận kê biên ở khía cạnh kê khai, ghi chép tài sản thông thường chứ hoàn toàn chưa nêu ra được đặc điểm, đặc trưng của hoạt động kê biên Nếu chỉ tiếp cận ở khía cạnh này, chúng ta hoàn toàn chưa phân biệt được kê biên với các hoạt động kê khai, ghi chép tài sản thông thường khác Lý do ở đây là vì kê biên là một thuật ngữ pháp lý trong khi Từ điển Từ và ngữ Việt Nam không phải là từ điển về chuyên ngành pháp lý

Từ điển Bách khoa toàn thư cũng đề cập tới khái niệm kê biên tài sản Theo từ điển này,

kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế của Nhà nước đối với tài sản của người vi phạm pháp luật (2 )

Còn trong cuốn từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của trường đại học Luật Hà Nội

thì kê biên là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy để đảm bảo cho việc xét

xử và thi hành án (3) Như thế, kê biên tài sản chính là việc xác định tài sản, loại tài sản của người phải thi hành án và quy chế pháp lý áp dụng cho tài sản đó Mục đích của việc xác định này chính là để đảm bảo cho việc xét xử cũng như thi hành án thông qua việc ngăn cấm người có tài sản đó tẩu tán, thực hiện các giao dịch hay phá huỷ tài sản đó Việc kê biên tài sản luôn gắn liền với mục đích đảm bảo cho việc thi hành án Nói các khác, sẽ không thể có việc kê biên tài sản nhằm một mục đích khác ngoài mục đích đảm bảo thi hành án

Trong khi đó, nếu nói về việc xác định tài sản của một tổ chức, cá nhân mà không phải mục đích đảm bảo thi hành án thì rõ ràng là chúng ta không thể dùng từ kê biên Chẳng hạn, đối với việc xác định tài sản hiện có của một thư viện, hoạt động đó là kiểm kê chứ không thể là kê biên Dấu hiệu nhận biết hoạt động kê biên với các hoạt động kê khai, kiểm kê thông thường khác chính là hệ quả pháp lý của hoạt động đó Nếu như các hoạt động kiểm kê, kê khai thông thường khác không dẫn tới một hệ quả pháp lý tiêu cực nào thì hoạt động kê biên dẫn tới hệ quả pháp lý là việc ngăn cấm người chủ sở hữu tài sản đó thực hiện các giao dịch về tài sản đó cũng như huỷ hoại tài sản đó

Một vấn đề nữa cần đặt ra đó là phân biệt được hoạt động kê biên trên phương diện là một biện pháp cưỡng chế để đảm bảo thi hành án với biện pháp kê khai tài sản áp dụng đối với cán bộ công nhân viên chức trong các cơ quan Nhà nước hiện nay

Kê biên tài sản theo quy định của pháp luật thi hành án hiện hành là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án Còn việc kê khai tài sản đối với cán bộ công nhân viên chức

đó là việc làm của người có tài sản tự mình liệt kê tài sản mình có và khai báo với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền để cơ quan, tổ chức đó biết được tình hình tài sản của người kê khai (4) Kê khai tài sản áp dụng đối với cán bộ, công chức chỉ là một biện pháp

nhằm minh bạch hoá tài sản của những người giữ chức vụ trong các cơ quan Nhà nước trong quá trình đương nhiệm của họ để ngăn chặn và phòng ngừa tham nhũng theo Luật phòng chống tham nhũng

Trong khi đó, việc kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án được đặt ra khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án mà không áp dụng các biện pháp cưỡng chế khác được Với mục đích là một biện pháp cưỡng chế để đảm bảo thi hành án, kê biên tài sản được quy định trong Chương IV Luật thi hành án dân sự 2008

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên rõ ràng cũng có thể là đối tượng kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án Từ khái niệm kê biên tài sản ở trên chúng ta có thể thấy, kê biên quyền sử dụng đất là việc chấp hành viên thực hiện việc xác định quyền sử dụng đất

là tài sản của người phải thi hành án và cấm người đó thực hiện các giao dịch về quyền

sử dụng đất sau khi kê biên để đấu giá quyền sử dụng đất đó đảm bảo cho việc thi hành

án Việc xử lý quyền sử dụng đất đã kê biên được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất đã kê biên đó được dùng

để thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án đối với bản án, quyết định của Toà án

mà người có quyền sử dụng đất phải thi hành

( 4)

Từ điển bách khoa toàn thư Việt Nam Tập 2, NXB Từ điển bách khoa Hà Nội, 2002, Tr 467

1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kê biên quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Kê biên quyền sử dụng đất là một biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy

định trong Luật thi hành án

Cưỡng chế thi hành án là việc dùng quyền lực Nhà nước bắt buộc người phải thi hành án phải thi hành bản án, quyết định của Toà án Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành

án được áp dụng khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành bản án, quyết định của Toà án Điều 45 của Luật thi hành án 2008 quy định người phải thi hành án có thời gian mười lăm ngày kể từ ngày họ nhận được quyết định thi hành án để tự nguyện thi hành án Hết thời gian này mà họ không tự nguyện thi hành

án thì sẽ bị áp dụng một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án

Kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án được quy định tại Mục

8 Chương IV Luật thi hành án 2008 Nghị định 164/2004 NĐ – CP của Chính phủ là văn bản quy định chi tiết về trình tự, thủ tục kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

So với các biện pháp cưỡng chế thi hành án khác được quy định trong Luật thi hành án,

kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án là một biện pháp rất phức tạp về trình tự, thủ tục cũng như kéo dài về mặt thời gian Sự kéo dài về mặt thời gian với nhiều giai đoạn, nhiều chủ thể tham gia cũng dẫn tới một hệ quả là chi phí để áp dụng biện pháp kê biên đấu giá quyền sử dụng đất cũng cao hơn so với chi phí áp dụng các biên pháp cưỡng chế khác Cũng chính vì những lý do này, việc áp dụng biện pháp kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án luôn phải tuân theo trình tự thủ tục nghiêm ngặt

1.1.2.2 Kê biên quyền sử dụng đất có đối tượng kê biên là một tài sản đặc biệt, quyền

sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật thi hành án hiện hành, mọi tài sản của người phải thi hành

án nếu không thuộc trường hợp tài sản không được kê biên quy định tại Điều 78 của Luật thi hành án 2008 thì đều có thể bị kê biên, bán đấu giá để đảm bảo thi hành án Quyền sử dụng đất là một tài sản lớn, có giá trị nên vậy cũng có thể kê biên, bán đấu giá để đảm bảo cho việc thi hành án Tuy nhiên, quyền sử dụng đất, vì là một loại tài sản có giá trị lớn, lại liên quan tới pháp luật chuyên nghành riêng nên trình tự, thủ tục áp dụng biện pháp này rất phức tạp Hơn nữa, thực tế áp dụng đã cho thấy, nhiều trường hợp, việc kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án có ảnh hưởng to lớn tới đời sống của người phải thi hành án cũng như gia đình họ Do đó, việc áp dụng biện pháp kê

biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án chỉ được áp dụng khi mà ngoài nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất của người phải thi hành án có đủ để thi hành án

1.2 Bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

1.2.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đấu giá tài sản là một phương thức chuyển nhượng tài sản rất đặc biệt Theo Từ điển

Tiếng Việt thông dụng thì bán đấu giá tài sản là bán theo phương thức để cho mọi khách hàng trả giá công khai, ai trả giá cao nhất thì mua được.( 5 )

Theo Khoản 1 Điều 2 Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số

86/1996 NĐ – CP ngày 19/12/1996 thì bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai mà

có nhiều người muốn mua tham gia trả giá theo thủ tục luật định, người trả giá cao nhất

và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được mua tài sản bán đấu giá đó

Khoản 1 Điều 2 Nghị định 05/2005 NĐ – CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 về Bán đấu giá

tài sản (sau gọi là Nghị định 05/2005 NĐ – CP) cũng quy định, bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc

và thủ tục được quy định tại Nghị định này

Đến đây, ta có thể hiểu bán đấu giá quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai, người trả giá cao nhất là người được mua quyền sử dụng đất đấu giá đó Hiện nay, hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất

có các hình thức đấu giá dưới các phương diện sau:

- Bán đấu giá quyền sử dụng đất dưới phương diện là một phương thức phân phối đất đai từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất

Đây là trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai

để lựa chọn người sử dụng đất có năng lực để thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng ( 6) Phương pháp giao đất này đang được nhiều địa phương áp dụng và mang lại hiệu quả kinh tế cao

- Bán đấu giá quyền sử dụng đất đã được thế chấp, bảo lãnh khi xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh

Đây là trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất đã được thế chấp, bảo lãnh cho các giao dịch dân sự của người sử dụng đất Trong trường hợp này, việc bán đấu giá quyền sử

dụng đất là một phương thức xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh theo thoả thuận của các bên trong hợp đống thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

- Bán đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên để đảm bảo thi hành án

Đây là trường hợp quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án được bán đấu giá để đảm bảo thực hiện việc thi hành án Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một biện pháp để đảm bảo thi hành các bản án, quyết định của Toà án Đây cũng chính là trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất được tiếp cận trong phạm vi đề tài này

1.2.2 Đặc điểm của hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành

án

Bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án cũng như các trường hợp bán đấu giá tài sản thông thường khác đều mang bản chất là một phương thức chuyển nhượng tài sản Đặc điểm của phương thức chuyển nhượng này đó là góp phần khai thác tối đa giá trị thực tế của quyền sử dụng đất, tài sản bán đấu giá đó; ngăn ngừa tình trạng đầu cơ Bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án ngoài các đặc điểm chung của bán đấu giá tài sản còn có đặc điểm riêng sau:

- Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên để đảm bảo thi hành án chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định trong Luật thi hành án 2008 Dó đó, việc áp dụng biện pháp này cần phải dựa trên các căn cứ quy định của pháp luật Các căn cứ áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định trong Luật thi hành án 2008 chính

là các căn cứ luật định cho việc áp dụng biên pháp kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Theo đó, việc áp dụng biện pháp kê biên, bán đấu giá quyền

sử dụng đất để đảm bảo thi hành án phải dựa trên các căn cứ sau:

+ Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án

+ Quyết định thi hành án;

+ Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định đã tuyên kê biên, phong toả tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Toà án

- Mục đích của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất là nhằm để đảm bảo thi hành án

Kê biên và đấu giá quyền sử dụng đất là hai giai đoạn của một quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án Mục đích cuối cùng của việc áp dụng những biện pháp này chính là để đảm bảo cho việc thi hành bản án, quyết định của Toà án Đây cũng là đặc điểm để phân loại các hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất

1.3 Mối quan hệ giữa kê biên và đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

Quá trình kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án trải qua nhiều giai đoạn với những hoạt động cụ thể Kê biên và bán đấu giá là hai giai đoạn quan trọng nhất của quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế đó Hai giai đoạn này có mối quan hệ rất chặt chẽ với nhau Kê biên là giai đoạn mở đầu cho việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án bằng việc Chấp hành viên xác định quyền sử dụng đất đó là của người phải thi hành án và cấm họ thực hiện các giao dịch vể quyền sử dụng đất đó Bán đấu giá là giai đoạn tiếp theo của quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án nói trên Quyền sử dụng đất đã kê biên nếu không có tranh chấp, hay nếu có tranh chấp mà kết quả giải quyết tranh chấp xác định quyền sử dụng đất đó là của người phải thi hành án thì sẽ được

xử lý để đảm bảo thi hành án Việc bán đấu giá chỉ được tiến hành trên cơ sở đã kê biên quyền sử dụng đất

Bán đấu giá chính là một trong những hình thức xử lý quyền sử dụng đất đã kê biên Quyền sử dụng đất đã kê biên ngoài bán đấu giá có thể được xử lý bằng những hình thức khác đó là giao cho người được thi hành án hay việc nhận lại quyền sử dụng đất đã kê biên của người phải thi hành án Việc nhận lại quyền sử dụng đất đã kê biên được tiến hành nếu người phải thi hành án nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí kê biên trước thời điểm mở phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên một ngày làm việc Người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án cũng được quyền nhận quyền sử dụng đất đã kê biên theo mức giá xác định quy định tại điều 18 Nghị định 164/2004 Còn việc giao quyền sử dụng đất đã kê biên cho người được thi hành án được

áp dụng khi mà quyền sử dụng đất đã kê biên sau khi giảm giá hai lần mà vẫn không bán được Người được thi hành án nếu đồng ý nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu người được thi hành án không đồng ý nhận, quyền sử dụng đất sẽ được giải toả kê biên và trả lại cho người phải thi hành án

Bán đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên tuy là một giai đoạn chủ yếu trong quá trình

áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án nói trên song không phải là giai đoạn có ở mọi trường hợp áp dụng kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Quyền sử dụng đất đã kê biên, ngoài xử lý thông qua bán đấu giá, như đã nói ở trên, có thể được giao cho

người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án hoặc cho người phải thi hành án nhận lại Còn kê biên quyền sử dụng đất, đây là giai đoạn bắt buộc và được áp dụng cho mọi trường hợp áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án là kê biên, bán đấu giá tài sản để đảm bảo thi hành án

Tóm lại, kê biên và bán đấu giá là những giai đoạn của một quá trình thống nhất áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án là kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Kê biên là giai đoạn mở đầu và là cở sở cho việc bán đấu giá Và, nói tới kê biên bán đấu giá chính là nói tới việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án Điều đó

có nghĩa là sẽ không có hoạt động kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất vì một mục đích khác mà không phải để thi hành án

1.4 Sự cần thiết phải ban hành và hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án theo quy định pháp luật hiện hành là một biện pháp cưỡng chế thi hành án So với các biện pháp cưỡng chế khác,

kê biên và xử lý tài sản để đảm bảo thi hành án là một biện pháp rất phức tạp về quy trình nghiệp vụ, trình tự thủ tục cũng như kéo dài về mặt thời gian Đặc biệt hơn nữa, trường hợp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án còn phức tạp hơn rất nhiều

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn Hơn nữa, việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án lại liên quan tới những quy định pháp luật chuyên ngành cụ thể, trải qua nhiều công đoạn với sự tham gia của nhiều cơ quan quản lý nhà nước Chính điều này càng làm cho việc áp dụng biện pháp cưỡng chế này trong thực

tế càng trở lên phức tạp hơn, kéo dài hơn Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án còn có ảnh hưởng lớn tới đời sống của người phải thi hành án cũng như gia đình họ Rõ ràng, nếu áp dụng biện pháp cưỡng chế này một cách tuỳ nghi, chủ quan theo ý chí của cơ quan thi hành án thì sẽ dẫn tới một hậu quả là lợi ích của người phải thi hành án không được tôn trọng và bảo vệ

Quá trình áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành

án diễn ra với nhiều trình tự thủ tục rất phức tạp và đòi hỏi sự tham gia của nhiều chủ thể khác nhau (cơ quan thi hành án, Trung tâm bán đấu giá tài sản, Viện kiểm sát nhân dân ) Điều này dễ dẫn tới tình trạng việc áp dụng biện pháp này trong thực tế có những vi phạm về trình tự, thủ tục cũng như thành phần tham gia dẫn tới khả năng kháng nghị, khiếu nại của cơ quan nhà nước cũng như của những người có liên quan Những vi phạm

này trên thực tế đã làm cho quá trình áp dụng biện pháp này bị gián đoạn và do vậy, thời gian thi hành án lại kéo dài hơn, gây tốn kém về thời gian, công sức cũng như chi phí cho

cơ quan thi hành án, người phải thi hành án và chủ thể khác có liên quan

Việc thi hành án có ảnh hưởng trực tiếp đến người phải thi hành án, người được thi hành án và người có liên quan tới thi hành án Thực tế đã cho thấy, những vụ việc thi hành án kéo dài đã ảnh hưởng không nhỏ tới quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, ảnh hưởng tới uy tín của cơ quan thi hành án nói riêng, cơ quan nhà nước nói chung

Từ những phân tích ở trên, việc đặt ra các quy định pháp luật về kê biên đấu giá quyền

sử dụng đất để đảm bảo thi hành án là hết sức cần thiết Những quy định của pháp luật sẽ

là khung pháp lý cho việc áp dụng những vụ việc kê biên đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tế Điều này sẽ giúp cho việc áp dụng biện pháp kê biên đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án được hiệu quả hơn, góp phần đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong thi hành án cũng như góp phần nâng cao hiệu quả thi hành án trong thực tế

CHƯƠN II CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN

Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, liên quan tới những lĩnh vực pháp luật chuyên ngành cụ thể Do đó, việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án ngoài việc tuân theo pháp luật về thi hành án cũng còn phải tuân theo những quy định riêng của pháp luật chuyên ngành Cở sở pháp lý trước hết cho hoạt động kê biên quyền

sử dụng đất để đảm bảo thi hành án chính là những quy định trong Luật thi hành án 2008

và các văn bản hướng dẫn Luật thi hành án, Nghị định số 164/2004/NĐ – CP của Chính phủ ngày 14 – 09 – 2004 về Kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án (sau đây viết tắt là Nghị định 164/2004 NĐ - CP) là văn bản quy định chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục cũng như các vấn đề khác có liên quan tới hoạt động kê biên đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Dưới đây tác giả sẽ trình bày chi tiết về

những quy định pháp luật về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

2.1 Quy định pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất

2.1.1 Các trường hợp được kê biên quyền sử dụng đất – điều kiện để quyền sử dụng đất được kê biên

Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 164/2004 NĐ - CP, quyền sử dụng đất có thể được

kê biên trong hai trường hợp sau:

- Thứ nhất, trường hợp kê biên quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án Đây là trường hợp cơ quan thi hành án thực hiện theo nội dung bản án, quyết định của Toà án về kê biên quyền sử dụng đất để thi hành án

- Thứ hai, trong trường hợp bản án, quyết định của Toà án không tuyên kê biên quyền

sử dụng đất để đảm bảo thi hành án, quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên đấu giá khi:

+ Người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc có nhưng tài sản đó không đủ để thi hành án, trừ nhà ở;

+ Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án có một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất

Về điều kiện để kê biên quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, việc xác định điều kiện kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp

luật hiện hành là trách nhiệm của Chấp hành viên trực tiếp giải quyết việc thi hành án

Để có thể áp dụng biện pháp kê biên tài sản với ý nghĩa là một biện pháp cưỡng chế đảm bảo thi hành án thì điều kiện mang tính nguyên tắc đó là Chấp hành viên phải xác định

được rằng có căn cứ cho rằng tài sản đó là của người phải thi hành án ( 7) Cũng như việc

kê biên các loại tài sản thông thường khác, việc kê biên quyền sử dụng đất, do đó trước hết cũng chỉ có thể được tiến hành nếu như quyền sử dụng đất đó là của người phải thi hành án Đây là điều kiện bắt buộc đối với mọi trường hợp kê biên quyền sử dụng đất

Thứ hai, theo Điều 2 Nghị định 164/2004 NĐ – CP, việc kê biên quyền sử dụng đất

được tiến hành nếu như theo quy định của pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc một trong các trường hợp được phép chuyển quyền sử dụng đất, được kê biên, đấu giá để đảm bảo thi hành án Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định theo từng loại chủ thể sử dụng đất Cụ thể, các trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành bao gồm các trường hợp sau:

+ Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003

Đây là trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

+ Trường hợp quy định tại các khoản 2, 3 Điều 112 Luật Đất đai 2003

Trường hợp này được áp dụng đối với tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

+ Các trường hợp quy định tại khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003

Đây là các trường hợp người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà không phải là đất thuê

+ Trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 115 Luật Đất đai 2003

Đây là trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất Trường hợp này,

hộ gia đình, cá nhân đó có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 Luật đất đai 2003, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2003

Trường hợp này là việc chuyển quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;

( 7)

Hiện nay, người được thi hành án khi nộp đơn yêu cầu thi hành án có nghĩa vụ xác minh điều kiện thi hành án Nếu không tự mình thực hiện được thì có thể yêu cầu Chấp hành viên phụ trách vụ việc tiến hành xác minh

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê

+ Trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2003, Điểm c Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2003 Điểm b Khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2003 quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Điểm c Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2003 là trường hợp chuyển nhượng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Như vậy, để có thể tiến hành việc kê biên quyền sử dụng đất, vấn đề pháp lý trước tiên được đặt ra đó là phải xác định được rằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án phải thuộc một trong các trường hợp được pháp luật cho phép chuyển nhượng ở trên Bởi

lẽ, việc kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án xét cho cùng cũng

là một phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất song có những nét đặc thù riêng

so với việc chuyển nhượng thông thường Do đó, rõ ràng là việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong trường hợp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất cũng phải thuộc trường hợp được pháp luật cho phép chuyển nhượng Sẽ không thể thực hiện được việc kê biên quyền sử dụng đất khi mà quyền sử dụng đất của người phải thi hành án không thuộc trường hợp pháp luật cho phép chuyển nhượng (chẳng hạn, trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc

từ ngân sách Nhà nước)

Mặc dù có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc những trường hợp nói trên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền đó trên thực tế khi thoả mãn các điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 Các điều kiện đó là:

là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên do đó cũng phải tuân theo các quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là điểu kiện bắt buộc cho việc quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng hay không

( 8)

Do đó, diện tích đất được kê biên cũng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đây có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của luật Đất đai năm 1987, luật Đất đai năm 1993, luật Đất đai năm 2003 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ Ngoài

ra, nếu như người phải thi hành án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 hoặc thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 4, 6 Điều 50 Luật Đất đai 2003 – các trường hợp đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được xem là đáp ứng điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.( 9)

Nghĩa vụ xác định giấy tờ quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá được quy định tại Điều 3 của Nghị định 164/2004 NĐ – CP Theo đó, người phải thi hành án có nghĩa vụ xuất trình cho Chấp hành viên các giấy tờ về quyền sử dụng đất của mình Quy định này

là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Chấp hành viên trong việc giải quyết vụ việc cũng như phát huy tinh thần tự giác, tự nguyện của người phải thi hành án Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng, trong nhiều trường hợp, như trường hợp xác định giấy tờ với diện tích đất kê biên đã được thế chấp chẳng hạn, việc xác định này dễ dàng hơn rất nhiều Còn lại, các trường hợp khác, nhất là trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện giao nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất bị kê biên, đấu giá của mình hay trường hợp

họ không hợp tác, việc xác minh giấy tờ quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn Và,

theo quy định pháp luật, với trường hợp này, Chấp hành viên sẽ xác minh tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan

có nghĩa vụ giúp đỡ Chấp hành viên xác minh các giấy tờ về diện tích đất bị kê biên Quy định này là hợp lý bởi khi người phải thi hành án không tự nguyện xuất trình giấy tờ quyền sử dụng đất và các cơ quan trên không hợp tác thi Chấp hành viên không thể xác định được giấy tờ cần thiết cho việc kê biên

Việc quy định quyền sử dụng đất kê biên phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quy định quan trọng Quy định này sẽ giúp cho việc tiến hành các thủ tục công chứng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất, người

trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau này dễ dàng hơn Vì vậy, quy định này không những giảm đáng kể những khó khăn trong quá trình kê biên mà còn là một quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người nhận quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Điều kiện thứ ba đặt ra đối với việc kê biên quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2

Điều 2 Nghị định 164/2004 NĐ - CP đó là việc kê biên quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng tài sản

đó không đủ để thi hành án, trừ nhà ở Điều đó có nghĩa là, nếu như ngoài quyền sử dụng đất, người phải thi hành án có tài sản khác mà tài sản đó đủ để thi hành án (trừ nhà ở) thì phải thực hiện việc kê biên tài sản đó chứ không được kê biên quyền sử dụng đất

Đất đai như chúng ta đã biết vừa là tư liệu sản xuất, phục vụ sinh hoạt và đồng thời cũng là một tài sản có giá trị lớn Hơn nữa, việc kê biên đòi hỏi phải tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục rất phức tạp cũng như kéo theo một chi phí lớn Do đó, nếu như người phải thi hành án có tài sản khác mà tài sản đó đủ để đảm bảo cho việc thi hành án thì rõ ràng là việc kê biên tài sản đó để đảm bảo thi hành án sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí cho việc thi hành án và nhất là rút ngắn được thời gian thi hành án Nói cách khác, việc

kê biên quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành khi không thể áp dụng được việc kê biên tài sản thông thường khác, không áp dụng được biện pháp cưỡng chế thi hành án khác Quyền sử dụng đất chính là tài sản sau cùng của người phải thi hành án có thể bị kê biên

để đảm bảo thi hánh án

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đó là việc xác định tài sản khác của người người phải thi hành

án hay xác định tài sản nào đó có phải là của họ hay không thì không phải lúc nào cũng

dễ dàng Người phải thi hành án, theo quy định pháp luật có thể là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành Trong khi đó, để kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, Chấp hành viên phải xác định được người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án Đối với những tài sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký ( xe cơ giới, nhà đất ) thì chấp hành viên có thể xác định được, còn tài sản khác, việc xác định trong nhiều trường hợp là rất khó khăn Hơn nữa, nhất là khi việc người yêu cầu thi hành án phải xác minh điều kiện thi hành án khi nộp đơn yêu cầu thi hành án, việc xác minh tài sản càng trở nên khó khăn

Cũng theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp quyền sử dụng đất của người

phải thi hành án nếu thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng ở trên, nhưng nếu một

phần hay toàn bộ diện tích đó nằm trong quy hoạch thuộc diện phải thu hồi đất mà chưa

có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất đó vẫn được kê biên, đấu giá ( 11)

2.1.2 Xác định diện tích đất sẽ kê biên và thứ tự kê biên quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Xác định diện tích đất sẽ kê biên

Việc xác định diện tích đất sẽ kê biên là giai đoạn rất quan trọng trong quá trình kê biên Đây cũng là công việc rất khó khăn Bởi lẽ, việc xác định diện tích đất sẽ kê biên ngoài việc phải đảm bảo không làm thấp giá trị của quyền sử dụng đất kê biên cũng như diện tích đất còn lại cho người phải thi hành án đồng thời còn phải đảm bảo nguyên tắc chỉ được kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị đủ để đảm bảo cho việc thi hành án, chi phí thi hành án và các khoản tiền khác mà người phải thi hành án phải trả Đây là những nguyên tắc được quy định từ Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004 và hiện nay là trong Luật thi hành án Dân sự 2008 cũng như được cụ thể hoá trong các Điều 6, 9 Nghị định 164/2004 NĐ - CP

Với nguyên tắc đảm bảo không làm thấp giá trị của quyền sử dụng đất kê biên cũng như diện tích đất còn lại cho người phải thi hành án, đây là quy định nhằm đảm bảo việc khai thác tốt giá trị của quyền sử dụng đất bị kê biên Chẳng hạn, nếu như người phải thi hành án có diện tích đất là 105 m2 Trong giá trị diện tích đất kê biên được xác định là chỉ cần kê biên 100 m2 là đủ để đảm bảo thi hành án cũng như phí thi hành án và các chi phí khác mà người phải thi hành án phải thanh toán thì có được thực hiện việc kê biên với

100 m2 đó không? Rõ ràng, trong trường hợp này, việc kê biên 100 m2 sẽ làm mất, làm giảm đáng kể giá trị diện tích đất còn lại cho người phải thi hành án Bởi lẽ, với 5 m2 đất còn lại, người phải thi hành án rất khó thực hiện việc khai thác cũng như sử dụng có hiệu quả Bởi vậy, trường hợp này, việc kê biên phải được tiến hành với toàn bộ diện tích đất của người phải thi hành án chứ không thể thực hiện với 100 m2 Điều đó có nghĩa là, trường hợp việc chia nhỏ diện tích đất kê biên làm giảm đáng kể giá trị quyền sử dụng đất bị kê biên thì không được chia nhỏ mà phải kê biên toàn bộ diện tích đó Trong trường hợp này, kể cả khi quyền sử dụng đất đó là quyền sử dụng đất chung của người phải thi hành án với người khác thì cũng không được thực hiện việc phân chia

Với nguyên tắc chỉ được kê biên, đấu giá diện tích đất có giá trị đủ để đảm bảo thi hành

án, chi phí thi hành án và các khoản tiền khác mà người phải thi hành án có nghĩa vụ thanh toán, vấn đề đặt ra là phải dự trù được chi phí thi hành án cũng như xác định các khoản nào mà người phải thi hành án có nghĩa vụ phải thanh toán?

( 11)

Khoản 4 Điều 2 Nghị định 164/2004 NĐ – CP

Theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 164/2004 NĐ - CP, trước khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải tạm thời xác định diện tích đất sẽ kê biên Việc xác định diện tích đất sẽ kê biên được xác định dựa trên cơ sở xác định các yếu tố

đó là số tiền phải thi hành án; giá trị quyền sử dụng đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các khoản thuế về quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án phải nộp theo quy định của pháp luật và chi phí thi hành án cũng như các khoản khác mà người phải thi hành án phải thanh toán Tới đây, vấn đề khác đặt ra là các khoản khác theo Khoản 5 điều 9 của Nghị định 164/2004 NĐ – CP là những khoản nào? Các khoản khác ở đây là có phải là tất cả các nghĩa vụ tài chính mà người phải thi hành án phải thanh toán hay chỉ những khoản liên quan tới việc thi hành án?

Điều 47 Luật thi hành án dân sự 2008 cũng liệt kê các khoản khác mà người phải thi hành án phải thanh toán Theo đó, trong các khoản khác mà người phải thi hành án phải trả còn có nghĩa vụ cấp dưỡng của người phải thi hành án, tiền lương, tiền công lao động

mà người phải thi hành án phải trả hay như tiền bồi thường thiệt hại do người phải thi hành án xâm phạm tính mạng, sức khoẻ người khác Tuy nhiên, cần lưu ý là các khoản khác được tính khi xác định diện tích đất kê biên theo Điều 9 của Nghị định 164/2004

NĐ – CP không phải là các khoản được quy định trong Điều 47 Luật thi hành án dân sự

2008 Điều 47 Luật thi hành án dân sự 2008 liệt kê các khoản khác song các khoản này được áp dụng khi mà việc thanh toán số tiền liên quan tới việc thi hành án và còn dư chứ

rõ ràng các khoản đó không được tính khi xác định diện tích đất sẽ kê biên

Như vậy, đối với việc xác định diện tích đất của người phải thi hành án sẽ bị kê biên, Chấp hành viên chỉ được xác định diện tích đất sẽ kê biên dựa trên các nguyên tắc trên Đây là quy định cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho người phải thi hành án

2.1.2.2 Thứ tự kê biên quyền sử dụng đất

Người phải thi hành án ngoài quyền sử dụng đất của riêng mình, họ còn có thể có quyền

sử dụng đất chung với người khác hay họ có thể có nhiều thửa đất, loại đất khác nhau Do

đó, việc xác định thứ tự quyền sử dụng đất kê biên trong những trường hợp này là cần thiết

Theo quy định, trường hợp người phải thi hành án có nhiều thửa đất, loại đất mà các thửa đất đó đều có giá trị lớn hơn số tiền phải thi hành án, kể cả quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền, người phải thi hành án có quyền được đề nghị kê biên thửa đất nào, loại đất

( 12)

Điều 13 Nghị định 164/2004 NĐ - CP

Chấp hành viên sẽ thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất theo đề nghị của người phải thi hành án

Việc kê biên quyền sử dụng đất cũng giống như kê biên tài sản thông thường cần phát huy tinh thần tự nguyện của người phải thi hành án cũng như tạo điều kiện để họ phối hợp với cơ quan thi hành án trong quá trình giải quyết vụ việc Việc cho phép họ đề nghị

kê biên thửa đất, loại đất nào trong trường hợp này chính là sự ghi nhận cũng như phát huy tinh thần đó Tuy nhiên, sự đề nghị đó của người phải thi hành án phải phù hợp với quy định của pháp luật đó là không được gây cản trở, gây khó khăn cho việc thi hành án

Có thể lấy ví dụ, người phải thi hành án cư trú tại Quận 7 thành phố Hồ Chí Minh; việc thi hành án thuộc thẩm quyền của Thi hành án dân sự Quận 7; và người phải thi hành án

có quyền sử dụng đất ở Quận 7 và ở Lâm Đồng thì rõ ràng là nếu như có đề nghị kê biên quyền sử dụng đất trên Lâm Đồng thì đề nghị này của người phải thi hành án cũng không được chấp nhận

Trong quá trình xác định quyền sử dụng đất kê biên, nếu như nhận thấy người phải thi hành án có nhiều thửa đất, loại đất có giá trị lớn hơn số tiền phải thi hành án, Chấp hành viên sẽ thông báo cho người phải thi hành án về việc họ được quyền đề nghị kê biên thửa đất, loại đất nào Thời gian pháp luật quy định cho người phải thi hành án thực hiện quyền đề nghị của mình là ba ngày làm việc kể từ khi họ nhận được thông báo về việc lựa chọn thửa đất, loại đất sẽ kê biên Hết thời hạn ba ngày nói trên, người phải thi hành án không đề nghị kê biên thửa đất, loại đất nào thì Chấp hành viên phải lập biên bản về việc

đó và quyết định kê biên thửa đất, loại đất thích hợp đảm bảo cho việc thi hành án Pháp luật ghi nhận và tôn trọng quyền lựa chọn của người phải thi hành án song nhiều trường hợp người phải thi hành án không hợp tác nên cần phải quy định thời hạn để họ thực hiện quyền đề nghị này nhằm tránh tình trạng họ cố tình dây dưa kéo dài thời gian thi hành án Tuy nhiên, cần lưu ý, quy định này sẽ không được áp dụng trong trường hợp kê biên quyền sử dụng đất đã được thế chấp Quyền sử dụng đất đã được thế chấp là tài sản đảm bảo cho giao dịch dân sự mà người phải thi hành án tham gia nên việc xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất đó sẽ theo thoả thuận ban đầu Người phải thi hành án dù có nhiều thửa đất, loại đất thì cũng không được đề nghị kê biên thửa đất khác

Ngoài ra, cũng như việc kê biên tài sản thông thường khác, quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên trước ( 13) Việc kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án có chung với người khác chỉ được thực hiện trong trường hợp giá trị

( 13)

Xem thêm Điều Luật Thi hành án dân sự 2008

quyền sử dụng đất của người phải thi hành án không đủ để thi hành án Bởi lẽ, việc kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án có chung với người khác liên quan tới quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng sở hữu khác nên rõ ràng là phức tạp hơn rất nhiều Do đó, việc kê biên luôn được thực hiện trước tiên đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án Chỉ trong trường hợp giá trị quyền sử dụng đất của họ không đủ

để thi hành án thì mới thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất mà họ có chung với người khác Kê biên quyền sử dụng đất trong trường hợp người phải thi hành án có chung quyền sử dụng đất sẽ được trình bày trong một phần cụ thể dưới đây

2.1.3 Kê biên quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể

2.1.2.1 Kê biên quyền sử dụng đất là tài sản chung

Kê biên quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất đó là tài sản chung của người phải thi hành án và người khác, như đã nói ở trên liên quan tới quyền và lợi ích của các đồng sở hữu khác nên do đó cần phải có những quy định riêng Điều 12 Nghị định 164/2004 NĐ – CP quy định chi tiết về trường hợp kê biên quyền sử dụng đất là tài sản chung trong từng trường hợp cụ thể Vấn đề quan trọng đối với việc kê biên quyền sử dụng đất trong trường hợp này là việc phải xác định được phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án và các đồng sở hữu khác Việc kê biên quyền sử dụng đất là tài sản chung được chia thành các trường hợp sau:

- Trong trường hợp đã xác định được phần quyền sử dụng đất của từng người sử dụng đất

Trong trường hợp này, Chấp hành viên chỉ kê biên phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án Tuy nhiên, để đảm bảo khai thác có hiệu quả giá trị quyền sử dụng đất, Chấp hành viên vẫn phải tính tới lợi ích của người có chung quyền sử dụng đất nếu như việc chia quyền sử dụng đất trong trường hợp này làm giảm đáng kể giá trị phần quyền

sử dụng đất còn lại của người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án.( 14)

- Trường hợp không xác định được phần quyền sử dụng đất của từng người sử dụng đất

Trong trường hợp này, Chấp hành viên phải thực việc xác định phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án Trước hết, việc xác định phần quyền sử đất của người phải thi hành án sẽ dựa trên cơ sở văn bản thoả thuận của người phải thi hành án và người có chung quyền sử dụng đất Theo đó, nếu người phải thi hành án và người có chung quyền

sử dụng đất có thoả thuận bằng văn bản về phần quyền sử dụng đất của từng người phù

( 14)

Xem thêm Chương II mục 2.1.2.1

hợp với quy định pháp luật về đất đai và được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận thì sẽ thực hiện việc kê biên phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án theo như thoả thuận trên

Trong trường hợp người phải thi hành án và người có chung quyền sử dụng đất không thoả thuận được bằng văn bản hoặc Chấp hành viên không xác định được phần quyền sử dụng đất của từng người thì tuỳ từng trường hợp sẽ được giải quyết như sau:

+ Trường hợp người phải thi hành án là một bên vợ hoặc chồng

Với trường hợp này, Chấp hành viên sẽ hướng dẫn vợ, chồng yêu cầu Toà án chia quyền

sử dụng đất là tài sản chung theo quy định của pháp luật Mục đích của việc làm này là để xác định được phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án Trường hợp họ thực hiện việc yêu cầu Toà án chia quyền sử dụng đất là tài sản chung thì việc kê biên sẽ được thực hiện đối với phần quyền sử dụng đất mà theo bản án của Toà án đã giải quyết yêu cầu chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng là của người phải thi hành án Trường hợp hết thời hạn ba tháng kể từ ngày hướng dẫn mà vợ, chồng không yêu cầu Toà án chia quyền sử dụng đất là tài sản chung thì phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên là diện tích bình quân của mỗi người trong tổng diện tích đất mà vợ chồng

có chung Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng vợ chồng cố gây trở ngại cho việc thi hành án khi không thực hiện việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung

+ Trường hợp người phải thi hành án là thành viên của hộ gia đình

Trường hợp này, nếu như xác định được phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành

án thì thực hiện việc kê biên đối với phần quyền sử dụng đất của người đó Nếu không xác định được phần diện tích đất của người phải thi hành án thì phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên là diện tích đất bình quân của mỗi người trong

sau khi góp vốn đã không còn là người có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó Do vậy, rõ ràng là không thể thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất khi mà người phải thi hành án không có quyền sử dụng đất

2.1.3.2 Kê biên quyền sử dụng đất đang do người khác thuê, khai thác, sử dụng

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng Trong nhiều trường hợp, người phải thi hành án không trực tiếp khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê

Kê biên quyền sử dụng đất trong trường hợp này do đó tác động tới quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đang thuê, khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án nên cần phải có quy định cụ thể đảm bảo quyền lợi của họ

Để đảm bảo quyền và lợi ích của người đang thuê, khai thác, sử dụng đất, khoản 1 Điều

14 của Nghị định 164/2004 NĐ – CP đã quy định nghĩa vụ thông báo của Chấp hành viên khi thực hiện việc kê biên Theo đó, trong trường hợp kê biên quyền sử dụng đất đang do người khác thuê, khai thác, sử dụng thì trước thời điểm kê biên ít nhất là ba mươi ngày, Chấp hành viên phải thông báo cho người đang thuê, khai thác, sử dụng đất biết về diện tích đất, thửa đất, loại đất và thời điểm kê biên Việc thông báo cho người đang thuê, khai thác, sử dụng đất biết về diện tích đất, thửa đất, loại đất và thời điểm kê biên sẽ giúp họ

có kế hoạch, phương án khai thác tốt quyền sử dụng đất nhằm tránh tình trạng việc kê biên có thể gây ảnh hướng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của họ

2.1.3.3 Kê biên quyền sử dụng đất đã thế chấp

Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản lớn, có giá trị Quyền

sử dụng đất được sử dụng vào đời sống không chỉ là cơ sở phục vụ sản xuất, phục vụ sinh hoạt, mà còn là tài sản có giá trị lớn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất Việc thừa nhận quyền sử dụng đất là một tài sản đã dẫn tới khả năng là quyền sử dụng đất có thể được đem thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án theo các giao dịch dân sự mà họ tham gia Và theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các quyền năng cơ bản của chủ thể sử dụng đất

Với trường hợp kê biên tài sản thông thường, theo khoản 1 Điều 90 Luật thi hành án dân

sự 2008, trong trường hợp người phải thi hành án không có tài sản nào khác thì Chấp hành viên có quyền kê biên cả tài sản mà người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo và chi phí cưỡng chế thi hành án Đối với việc kê biên quyền sử dụng đất, theo Điều 5 Nghị định 164/2004 NĐ – CP, Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án đã

thế chấp nếu như thoả mãn những điều kiện nhất định Theo đó, đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã thế chấp hợp pháp cho người khác trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên, đấu giá trong trường hợp ngoài nhà ở người phải thi hành án chỉ có quyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất có giá trị lớn hơn so với tổng số tiền mà họ phải thanh toán theo nghĩa vụ được đảm bảo bằng biện pháp thế chấp, số tiền thi hành án và các chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đó

Trong trường hợp kê biên quyền sử dụng đất nói ở trên, khi thanh toán số tiền thu được

từ việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, người nhận thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước khi thanh toán các khoản phải thi hành án khác Tuy nhiên, người nhận thế chấp và người phải thi hành án vẫn có thể thoả thuận khác về việc này nếu thoả thuận của họ hợp pháp

Với trường hợp kê biên quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án thế chấp sau khi

họ nhận được quyết định thi hành án, hay việc thế chấp không hợp pháp thì Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên quyền sử dụng đất đó để đảm bảo thi hành án Trong trường hợp này, người nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được quyền khởi kiện yêu cầu Toà

án giải quyết về tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất Khoản 2 Điều 5 Nghị định 164/2004 NĐ – CP quy định khoảng thời hạn ba tháng kể từ ngày kê biên để người nhận thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để yêu cầu giải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất Hết thời hạn nói trên mà người nhận thế chấp không khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên được đấu giá để đảm bảo thi hành

án Trường hợp có người khởi kiện, việc xử lý quyền sử dụng đất đã kê biên được tiến hành sau khi có bản án, quyết định của Toà án về giải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật

2.1.4 Quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên và xử lý tài sản gắn liền với

đất

 Quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên

Việc quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên được quy định tại điều 20 Nghị định 164/2004 NĐ – CP Theo quy định của điều luật này, quyền sử dụng đất đã kê biên nếu đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người phải thi hành án quản lý, khai thác và sử dụng Tuy nhiên, trong thực tế, việc giao quyền sử dụng đất đã kê biên cho người phải thi hành

án tiếp tục khai thác, quản lý, sử dụng như trên nhưng lại không bắt buộc họ phải cam kết

hay ràng buộc nên thực tế sau này, người phải thi hành án luôn gây nhiều khó khăn cho quá trình xử lý quyền sử dụng đất đã kê biên mà chủ yếu là gây khó khăn liên quan tới việc ngăn cản người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất xem tài sản Điều này thực tế có thể đã làm giảm đáng kể những người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Trường hợp quyền sử dụng đất đã kê biên đang do tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tổ chức, cá nhân đó được tạm giao tiếp tục quản lý, khai thác và sử dụng diện tích đất đã kê biên đó Trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhân nói trên từ chối nhận tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên đó cho tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng

Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên đó theo quy định phải được lập thành biên bản ghi rõ hiện trạng sử dụng đất; thời hạn tạm giao quản lý, khai thác sử dụng đất, diện tích, loại đất, số thửa đất, số tờ bản đồ và phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác và sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó, không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất và không được sử dụng đất trái mục đích Quá trình kê biên quyền sử dụng đất diễn ra trong một thời gian dài, với nhiều giai đoạn khác nhau Quy định này nhằm ngăn ngừa người được tạm giao quản lý trong thời gian chờ xử lý quyền

sử dụng đất thực hiện các giao dịch nhằm thu lợi bất chính cũng như có thể làm giảm giá trị quyền sử dụng đất

 Xử lý tài sản gắn liền với đất khi kê biên

Xử lý tài sản gắn liền với đất khi kê biên là một vấn đề rất phức tạp Thực tế kê biên quyền sử dụng đất cho thấy, rất nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất được tạo dựng sau khi kê biên Điều này gây không ít trở ngại cho quá trình kê biên quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 164/2004 NĐ - CP, trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó Điều này có nghĩa là, nếu như tài sản gắn liền với đất đó là của người phải thi hành án thì không kể tài sản đó được hình thành trước hay sau thời điểm người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án, tài sản gắn liền với đất đó cũng được kê biên luôn cùng quyền sử dụng đất đó

Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:

- Trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án

Với trường hợp này, Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản

để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án Trường hợp người có tài sản không

tự nguyện di chuyển tài sản của mình, Chấp hành viên hướng dẫn cho họ cùng người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản Trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được bằng văn bản thì Chấp hành viên tổ chức việc kê biên để bán đấu giá tài sản đó cùng với quyền

sử dụng đất

Cũng trong trường hợp này, nếu người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không làm hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản sẽ được tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký với người phải thi hành án Đây là quy định cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành sau thời điểm người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án

Trường hợp này, Chấp hành yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản đó để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án Người có tài sản gắn liền với đất có thời hạn mười lăm ngày để di chuyển tài sản của mình Hết thời hạn mười lăm ngày, kể

từ ngày yêu cầu mà người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên tổ chức việc kê biên để bán đấu giá cùng với quyền sử dụng đất Đối với những tài sản có sau thời điểm kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển thì tài sản phải bị tháo dỡ Việc tổ chức tháo dỡ tài sản được giao cho Chấp hành viên Tuy nhiên, trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản

đó thì tài sản không phải tháo dỡ

Cũng về trường hợp kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn với đất mà không phải của người thi hành án, theo khoản 2 Điều 111 Luật thi hành án 2008 thì Chấp hành viên chỉ

kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn với đất Điều đó có nghĩa là không kể tài sản đó có trước hay sau thời điểm người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án, Chấp hành viên cũng chỉ được kê biên quyền sử dụng đất chứ