Chế độ pháp lý đối với tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại việt nam

Là một sinh viên Đại học Luật, qua quá trình học tập tại trường và tích luỹ được vốn kiến thức cơ bản về luật pháp Việt Nam, đã lựa chọn đề tài khoá luận tốt nghiệp của mình là “Chế độ p

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM

SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THÀNH AN KHOÁ : 30 MSSV: 3020008

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Ths LƯU QUỐC THÁI

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung tôi viết trong khoá luận tốt nghiệp này là kết quả của quá trình nghiên cứu của riêng tôi Những thông tin, dữ liệu và ý tưởng của những tác giả khác đã được tôi trích dẫn cụ thể trong khoá luận và hoàn toàn có thật

MỤCLỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 3

1.1 Những khái niệm chung 3

1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài 3

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 7

1.1.3 Khái niệm dự án đầu tư 7

1.1.4 Chế độ pháp lí 8

1.2 Sự phát triển những qui định pháp luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài 9

1.2.1 Giai đoạn từ trước 15/10/1993 11

1.2.2 Giai đoạn từ 15/10/1993-01/07/2004 13

1.2.3 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến hiện nay 15

Kết luận chương 1 17

CHƯƠNG 2: QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM, THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 18

2.1 Qui định pháp luật hiện hành về việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 18

2.1.1 Những nội dung cơ bản về quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất 18

2.1.1.1 Hình thức sử dụng đất 18

2.1.1.2 Trình tự, thủ tục để được sử dụng đất 19

2.1.1.3 Giá thuê đất 21

2.1.1.4 Thời hạn sử dụng đất 23

2.1.1.5 Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 25

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 27

2.1.2.1 Quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 27

2.1.2.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài 34

2.2 Thực trạng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam 37 2.3 Kiến nghị hoàn thiện qui định pháp luật đất đai đối với việc

sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư 41

2.3.1 Kiến nghị theo hướng đề xuất sửa đổi bổ sung qui định

luật hiện hành đối với việc sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư của tổ chức, cá nhân nước ngoài 41 2.3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai 42

Kết luận chương 2 44

KẾT LUẬN 45

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay, Việt Nam là thành viên chính thức của ASEAN, APEC, ASEM và WTO

và cũng đã ký kết 51 Hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư, trong đó có Hiệp định thương mại Việt Nam-Hoa Kỳ (BTA), Hiệp định tự do hoá, khuyến khích và bảo hộ đầu tư với Nhật Bản1 ; việc tự nguyện thực hiện các cam kết quốc tế là một trong

những nguyên tắc cơ bản để đảm bảo mối quan hệ quốc tế bền vững; những chính sách pháp luật quốc gia phải ngày càng hoàn thiện và đổi mới để tạo được hành lang pháp lí vững chắc để làm cơ sở cho việc đầu tư nước ngoài được phát triển một cách lành mạnh và có hiệu quả

Các Đạo luật như Luật đất đai và Luật đầu tư… lần lượt ra đời, sửa đổi bổ sung vào từng điểm mốc lịch sử phát triển của đất nước đã không những phát huy được nguồn nội lực của nước ta mà còn không ngừng đáp ứng và phục vụ cho nhu cầu đầu tư của

tổ chức cá nhân nước ngoài Chính sự đánh giá đúng tầm quang trọng nguồn lực từ bên ngoài trong chính sách của Đảng và Nhà nước, trong những năm qua nguồn tài nguyên đất đã được khai thác ngày càng hiệu quả hơn bao giờ hết

Tuy nhiên, đến nay Luật đất đai 2003 đã có hiệu lực hơn 5 năm nên việc tồn tại những hạn chế, bất cập ví như: vấn đề về giá đất không chuẩn xác, phù hợp, quy hoạch treo hàng loạt, bồi thường khi thu hồi đất chưa thoả đáng, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn kéo dài, quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân, nước ngoài còn hạn chế…hơn nữa còn có sự chồng chéo, không thống nhất giữa các văn bản qui phạm pháp luật có liên quan đến vấn đề đầu tư nước ngoài như: văn bản Luật thuế, Luật xây dựng, Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật công chứng, chứng thực…đã gây không

ít khó khăn cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện và triển khai dự án đầu tư ở Việt Nam

Do đó, để môi trường pháp lý trong việc quản lí đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài ngày càng hoàn thiện hơn Là một sinh viên luật; đã có thời gian tiếp xúc những vấn đề cơ bản về luật; sắp ra trường cũng muốn tìm hiểu và nghiên cứu những qui định pháp luật đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư để từ

đó đưa ra những kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của những văn bản pháp luật trong thời gian sắp tới

1

Web: http://fia.mpi.gov.vn/Default.aspx?ctl=Article2&TabID=4&mID=237&aID=507

2 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Đây là đề tài nghiên cứu khoa học của một khoá luận tốt nghiệp của sinh viên luật nên có giá trị tham khảo, cung cấp thông tin thiết thực đối với những ai muốn tìm hiểu

về vấn đề pháp lí đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư

3 Mục đích

Đề tài tìm hiểu và đánh giá những qui định pháp luật đất đai hiện hành và đối chiếu

so sánh với những qui định trước đó, phân tích những hạn chế, bất cấp trong thực tiễn

từ đó đưa ra những ưu điểm cần phát huy, sửa đổi bổ sung những hạn chế loại bỏ những qui định mâu thuẫn, không còn phù hợp và góp ý kiến xây dựng hệ thống pháp luật đất đai ngày càng phù hợp hơn

4 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng của đề tài là những qui định pháp luật đất đai hiện hành đối với tổ chức,

cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

5 Giới hạn phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu trong phạm vi những văn bản pháp luật đất đai hiện hành có qui định việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

6 Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của đề tài là các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê…trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử

Là một sinh viên Đại học Luật, qua quá trình học tập tại trường và tích luỹ được vốn kiến thức cơ bản về luật pháp Việt Nam, đã lựa chọn đề tài khoá luận tốt nghiệp của mình là “Chế độ pháp lý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư tại Việt Nam” với mong muốn vận dụng những kiến thức chuyên ngành luật, được sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn đã hoàn thành đề tài của mình.Do thời gian tìm hiểu khá ngắn, thiếu thông tin thực tế, khả năng đánh giá, bình luận còn có nhiều chủ quan.Ngoài ra, trình độ có hạn nên có những nội dung em không thể phân tích sâu và chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý của quý Thầy Cô, các bạn và những người có cùng quan tâm về đề tài này Em xin chân thành cảm ơn

TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 Sinh viên thực hiện

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 1.1 NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG

1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài

Trước đây người ta ít dùng thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” mà thường dùng thuật ngữ “người nước ngoài” để nói một cách ngắn gọn về nhóm đối tượng này.Điều

80 Luật đất đai 1993 đã chính thức hóa sự thay thế đó bằng qui định pháp luật: “Chính phủ quyết định việc cho tổ chức cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế ( hay còn gọi là người nước ngoài), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất” Chính qui định

này đã làm cho các nhà làm luật Việt Nam hiện nay thường có thói quen sử dụng thuật

ngữ “người nước ngoài” để chỉ tổ chức, cá nhân nước ngoài.Vì lẽ đó, rất nhiều văn

bản pháp luật định nghĩa về khái niệm người nước ngoài trong khi chưa có một văn bản nào định nghĩa khái niệm tổ chức nước ngoài hay cá nhân nước ngoài cả

Khác với qui định về người nước ngoài trước đây, Luật đất đai 2003 qui định khái niệm người nước ngoài có nội hàm rộng hơn nhiều so với khái niệm người nước ngoài của Luật đất đai 1993 Theo qui định của Luật hiện hành, người nước ngoài bao gồm:

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các tổ chức quốc tế, tổ chức liên Chính phủ; các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam mà còn cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở2

Trước hết, chúng ta tìm hiểu khái niệm tổ chức nước ngoài với ý nghĩa là một thuật

ngữ khoa học pháp lí.Theo Từ điển pháp luật thì tổ chức nước ngoài được định nghĩa

“là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài và pháp luật quốc tế”, với cách

hiểu như trên thì việc xác định một tổ chức có phải là tổ chức nước ngoài hay không là dựa mối quan hệ giữa tổ chức đó và quốc gia cụ thể Và tình trạng pháp lí của quan hệ này là tổ chức đó không có quan hệ quốc tịch với một quốc gia mà nó đang quan hệ

Thứ hai, cách xác định tổ chức nước ngoài dựa trên nguồn gốc của việc thành lập

của tổ chức đó Theo cách thức này, thì việc xác định tổ chức nước ngoài thông qua quốc tịch của nó Yếu tố quốc tịch của tổ chức không phải là yếu tố quyết định tất cả nhưng là căn cứ quan trọng để xác định một tổ chức có phải là tổ chức nước ngoài hay không.Việc xác định quốc tịch của một tổ chức cũng là vấn đề cần chú trọng tìm hiểu Theo tư pháp quốc tế thì hiện nay có 3 nguyên tắc cơ bản để xác định quốc tịch của

tổ chức đó là:

Thứ nhất, xác định quốc tịch của tổ chức theo nơi đặt trụ sở giao dịch chính của tổ

chức Các nước trong hệ thống Châu Âu lục địa áp đa số áp dụng nguyên tắc này

Thứ hai, xác định quốc tịch của tổ chức theo nơi thành lập tổ chức hay nơi đăng kí

điều lệ của tổ chức khi thành lập Các nước trong hệ thống thông luật (common law), nước đang phát triển ở Châu Á, Phi, Mỹ đều áp dụng nguyên tắc này

2 Nguyễn Quang Tuyến, “ Quyền và nghĩa vụ người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam”, Báo pháp luật 26/08/2004 http://www.nclp.org.vn/

Thứ ba, xác định quốc tịch của tổ chức dựa vào nơi tổ chức tiến hành các hoạt động

chủ yếu của mình.Các nước vùng Ả rập như Xiry, Ai cập thì chấp nhận nguyên tắc này3

Nếu đứng trên góc độ pháp luật thực định thì quan điểm pháp luật Việt Nam có xu hướng chấp nhận nguyên tắc thứ hai, để chứng minh cho khẳng định này tôi xin dẫn một vài ví dụ:

+ Tổ chức kinh tế tài chính nước ngoài: “ là tổ chức kinh tế tài chính được thành lập theo pháp luật nước ngoài và hoạt động kinh doanh tại nước ngoài hoặc tại Việt Nam” (khoản 1 Điều 2 Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài

trong các doanh nghiệp Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 36/2003/QĐ-TTg ngày 11-3-2003 của Thủ tướng Chính Phủ)

+ Tổ chức luật sư nước ngoài : “là tổ chức luật sư được thành lập và hành nghề hợp pháp ở nước ngoài” (điểm 1.1 khoản 1 Thông tư 08/99/TT- BTP ngày 13-02-1999

của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành một số qui định của Nghị định số

1992/98/NĐ-CP ngày 10/11/1998 của Chính Phủ về hành nghề tư vấn pháp luật của tổ chức luật sư nước ngoài tại Việt Nam)

+ Tổ chức tín dụng nước ngoài: “là tổ chức tín dụng được thành lập theo pháp luật nước ngoài” (khoản 4 Điều 20 Luật các tổ chức tín dụng năm 1997)

Và tại Điều 4 khoản 20 Luật doanh nghiệp 2005 quy định : “quốc tịch của doanh nghiệp là quốc tịch của nước, vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng kí kinh doanh”

Điều 3 khoản 5 Nghị định 138/CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài khẳng định:

“"Pháp nhân nước ngoài" là pháp nhân được thành lập theo pháp luật nước ngoài”

Điều này cho thấy pháp luật Việt Nam tuy chưa có định nghĩa chính thức về khái niệm

tổ chức nước ngoài nói chung trong một văn bản pháp luật nào mà chỉ có những khái niệm cụ thể về những tổ chức nước ngoài trong những lĩnh vực nhất định và nó chỉ có tác dụng trong văn bản đó và các văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lí thấp hơn

Theo giáo trình Luật đất đai Đại học luật Hà Nội 2006 thì tổ chức nước ngoài bao gồm:

 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao như cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài

có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận

 Cơ quan đại diện của tổ chức Liên hiệp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật

về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.4Như vậy, theo qui định của pháp luật hiện hành trong nội hàm của khái niệm tổ chức nước ngoài có cả tổ chức quốc tế Đây là một cách hiểu hoàn toàn khác so với qui định của Luật đất đai 1993

Từ những phân tích trên đây, người viết rất đồng tình với cách định nghĩa của Từ điển pháp luật rằng tổ chức nước ngoài là tổ chức không có quốc tịch Việt Nam bao gồm tổ chức có quốc tịch nước ngoài và tổ chức quốc tế

Định nghĩa chính thức gần nhất về cá nhân nước ngoài “là người không có quốc tịch Việt Nam” 5 Cá nhân nước ngoài hay còn gọi là thể nhân nước ngoài được biết đến như

người nước ngoài.Khái niệm người nước ngoài được sử dụng phổ biến để chỉ thể nhân nước ngoài và được qui định rất nhiều trong các văn bản luật và văn bản dưới luật, ví như Điều 3 khoản 2 Nghị định 138/NĐ/CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành các qui định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài qui định:

“Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch”, đây là một qui định khá bao quát về

người nước ngoài

Bởi các qui định trước đây về người nước ngoài như trong Quyết định số 122/CP ngày 25/04/1997 của Hội đồng Chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú và

làm ăn tại Việt Nam quy định: “Người nước ngoài là những người cư trú và làm ăn sinh sống tại Việt Nam, có quốc tịch nước khác hoặc không có quốc tịch” và theo Điều

2 khoản 6 Luật quốc tịch Việt Nam 1998 “Người nước ngoài là công dân nước ngoài

và người không quốc tịch cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam” chỉ ra rằng

họ là người nước ngoài nếu có cư trú tại Việt Nam, nói đúng hơn là khái niệm này phải gắn với nơi cư trú, sự hạn chế phạm vi trong khái niệm đã không nói lên bản chất thực

sự của thuật ngữ người nước ngoài

Nhưng trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, người viết chỉ đề cập đến tổ chức,

cá nhân nước ngoài (TCCNNN) với vai trò của người sử dụng đất là nhà đầu tư nước ngoài, theo khoản 5 Điều 3 Luật đầu tư 2005 thì nhà đầu tư nước: “ là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam”

TCCNNN đầu tư vào Việt Nam thường có những đặc điểm cơ bản sau:

 Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

 Doanh nghiệp liên doanh

Theo qui định của pháp luật đất đai Việt Nam từ trước đến nay thì TCCNNN nếu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì được sử dụng một hình thức sử dụng đất duy nhất là thuê đất Khoản 2, khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2003 qui định Nhà nước Việt Nam cho TCCNNN thuê đất và được lựa chọn hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

d) Quyền và nghĩa vụ được hưởng chủ yếu dựa vào 2 loại nguồn:

 Điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết hoặc tham gia

 Qui định của pháp luật Việt Nam: Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật xây dựng…

Đặc điểm này có mối quan hệ mật thiết với yếu tố quốc tịch của TCCNNN Những

tổ chức, cá nhân có quốc tịch nước ngoài khác thì thường được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ theo những điều ước song phương mà Việt Nam và các quốc gia đó ký kết với nhau hoặc Điều ước đa phương mà các nước cùng gia nhập hoặc ký kết

Để thể hiện tinh thần tự nguyện thực hiện các cam kết pháp luật Việt Nam nói chung

và qui định pháp luật đất đai nói riêng đều ưu tiên áp dụng Điều ước quốc tế song phương hoặc đa phương do Việt Nam kí kết hoặc tham gia trong những điều khoản

đầu tiên (khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2003 qui định “ trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của Điều ước quốc tế đó”)

Những TCCNNN không có quốc tịch thì sẽ hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam hiện hành

Từ việc phân tích khái niệm và đặc điểm của TCCNNN như trên, ta có thể đưa ra một kiến nghị về khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư như sau: là tổ chức,cá nhân có không có quốc tịch Việt Nam bao gồm quốc tịch nước ngoài và không có quốc tịch thuê đất và bỏ vốn để thực hiện đầu tư, kinh doanh sản xuất tại Việt Nam

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất:

Theo Điều 192 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền sử dụng được định nghĩa là:“quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Vì đất đai cũng là một dạng

của tài sản và theo Điều 688 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền sử dụng đất được xác lập

do: “Nhà nước giao đất , cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất” hoặc “ do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” nên từ đó, ta cũng có thể suy ra khái niệm quyền sử dụng đất như

sau:

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác

Trên phương diện nghiên cứu của đề tài thì quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui định của pháp luật điều chỉnh quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.Quyền sử dụng đất bao gồm:

 Quyền chung như quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất… 7

 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,thừa kế,tặng cho,góp vốn

Do vậy, xuyên suốt bài khoá luận mỗi khi người viết đề cập đến quyền sử dụng đất có nghĩa là người viết đang hiểu quyền sử dụng đất là tổng hoà các qui định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham quan hệ pháp luật đất đai

1.1.3 Khái niệm dự án đầu tư:

Một bản dự án đầu tư có vai trò rất quang trọng đối với các nhà đầu tư, là cơ sở để nhà đầu tư có quyết định tiến hành đầu tư hay không, là phương tiện để chủ đầu tư kêu gọi góp vốn, thuyết phục tổ chức tài chính tài trợ hoặc cho vay vốn và là cơ sở để soạn thảo hợp đồng và giải quyết khi phát sinh tranh chấp Chính vì vậy, việc tìm hiểu khái niệm dự án đầu tư và phân tích có ý nghĩa rất lớn trong việc phục vụ cho công tác nghiên cứu quyền lợi và nghĩa vụ của các nhà đầu tư tại Việt Nam

Trước đây, các nhà làm luật của nước ta sử dụng cụm từ “luận chứng kinh tế-kĩ thuật” để chỉ một dự án đầu tư chẳng hạn trong điểm a khoản 2 Điều 9 Nghị định

32/HĐBT ngày 23/03/1989 của Hội Đồng Bộ Trưởng về việc thi hành Luật đất đai qui

định: “ Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê đất theo luận chứng kinh

tế-kỹ thuật đã được Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư phê chuẩn” và mãi đến lần sửa

đổi bổ sung thứ hai Luật đất đai 1993 vào năm 2001 người ta mới chính thức thay thế

bằng cụm từ “dự án đầu tư” tại Điều 81 khoản 2: “ Việc cho thuê đất phải căn cứ vào

dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” Đến nay, thuật ngữ này vẫn được sử dụng và ngày càng phổ

biến.Trên thực tế người ta nhìn nhận khái niệm này ở rất nhiều góc cạnh:

+ Về mặt hình thức, dự án đầu tư chỉ đơn thuần là một tập hồ sơ tài liệu được trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí để thực hiện nó theo một

kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

+ Về mặt nội dung, dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hóa nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định + Về mặt quản lý, dự án đầu tư là công cụ quản lý từ việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế-xã hội trong một thời gian dài8

Về khía cạnh pháp lí, khoản 8 Điều 3 Luật đầu tư 2005 qui định: “ dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên

7 xem Điều 105 Luật đất đai 2003

8 http://www.dpi.hochiminhcity.gov.vn/vie/news_detail.asp?period_id=1&cat_id=21&news_id=21.

địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.Ở khía cạnh pháp lí, dự án đầu tư chỉ

đơn thuần là một bản kế hoạch dự kiến đầu tư có thời hạn từ 12 tháng trở lên do các nhà đầu tư lập ra để bỏ vốn nhằm tiến hành hoạt động đầu tư và phải phù hợp với khuôn khổ của qui định pháp luật hiện hành, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

1.1.4 Chế độ pháp lý

Chúng ta bắt gặp thuật ngữ “chế độ” rất nhiều trong các Văn kiện Đảng hay trong

các văn bản pháp luật như: chế độ xã hội chủ nghĩa, chế độ chính trị, chế độ kinh tế…và trong ngôn ngữ bình dân đời thường thì ta cũng rất hay sử dụng như: chế độ ăn uống, chế độ nghỉ ngơi, chế độ làm việc.Vậy, ta phải hiểu như thế nào cho đúng khái niệm này, có phải là tổng hợp những qui tắc, qui định đặt ra mà ta phải tuân thủ Để tìm hiểu rõ ràng hơn ta phân tích những khái niệm sau:

o Chế độ chính trị: là hệ thống các nguyên tắc, phương thức, biện pháp, thủ đoạn thực hiện quyền lực nhà nước

o Chế độ kinh tế gồm tổng thể các quy phạm pháp luật hiến pháp điều chỉnh các quan hệ xã hội kinh tế liên quan đến việc xác định mục đích, chính sách của nền kinh tế, phương hướng phát triển nền kinh tế,quy định chế độ sở hữu, các thành phần kinh tế và nguyên tắc quản lí nền kinh tế quốc dân

o Chế độ sử dụng đất: là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định các quyền và lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời mở rộng và xác lập các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất. 9

Từ 3 khái niệm về chế độ chính trị, chế độ kinh tế, chế độ đất đai ta phần nào hiểu được chế độ là sự tổng hợp hoặc hệ thống các qui định mà bắt buộc phải tuân thủ Ở đây chúng ta nghiên cứu thuật ngữ chế độ dưới góc độ pháp lý

Chúng ta có thể khái quát lên chế độ pháp lý như sau: chế độ pháp lý là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong xã hội

Từ cách khái quát về chế độ pháp lí trên chúng ta có thể biết được nội dung cơ bản của chế độ pháp lí đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

- Những qui định của pháp luật đối với quản lý việc sử dụng đất của cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư như: hình thức sử dụng đất, thẩm quyền quản lí, trình tự thủ tục để thực hiện dự án đầu tư, giá thuê đất, thời hạn thuê đất, vấn đề bồi thường khi thu hồi đất

- Những qui định của luật pháp về cách được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Như vậy, chế độ pháp lý đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt

Nam để thực hiện dự án đầu tư có thể được định nghĩa là tổng hợp những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai phát

9

Viện khoa học pháp lí,(2006), “Từ điển luật học”,NXB Tư pháp

sinh trong quá trình đầu tư và thực hiện dự án nhằm mục đích kinh doanh, sản xuất tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài

Trên đây, người viết đã phân tích sơ lược một loạt những khái niệm cơ bản như: tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự án đầu tư, quyền sử dụng đất, chế độ pháp lý trước khi đi vào phân tích những qui định pháp luật về chế độ pháp lí đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Khi ta đã hiểu rõ những khái niệm trên ở góc độ pháp lý cụ thể phục vụ cho mục đích của đề tài thì ta có

thể dễ dàng phân tích và đi đúng hướng trong việc nghiên cứu đề tài

1.2 SỰ PHÁT TRIỂN NHỮNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Từ sau giải phóng đất nước, Luật cải cách ruộng đất cho đến Luật đất đai đầu tiên của nước ta vào những năm đầu của tiến trình đổi mới đất nước đã có những qui định điều chỉnh một cách có hệ thống về việc quản lý và sử dụng đất đai.Tuy nhiên, để phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, năm 1993 Luật đất đai lần thứ hai được ban hành đã tạo được hành lang pháp lý tương đối vững không những phục

vụ cho việc quản lý những quan hệ ngày càng phức tạp mà còn có những qui định mang tính đột phá góp phần phát huy nguồn tài nguyên đất và tiếp tục được sửa đổi bổ sung vào những năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những quan hệ xã hội mới phát sinh Nhưng để đáp ứng nhu cầu hội nhập của mình và tổng kết, hoàn thiện pháp luật về đất đai, Luật đất đai 2003 ra đời đã có sự thay đổi về mọi mặt, điều chỉnh ngày càng hoàn thiện và phù hợp hơn các quan hệ pháp luật đất đai hiện nay.Và tiến trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nươc ngoài sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư ở Việt Nam cũng có sự phát triển không ngừng theo sự thay đổi của những đạo luật về đất đai.và các giai đoạn phát triển quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài được chia theo mốc thời gian có hiệu lực của các đạo luật về đất đai nhằm phân tích rõ sự thay đổi của việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Chúng ta có thể tóm tắt quá trình phát triển quyền sử dụng đất của TCCNNN như sau:

Đặc

điểm

Các Giai Đoạn

Văn bản pháp luật điều chỉnh

Chính sách đối với TCCNNN

Ngoại kiều được chia một phần ruộng đất

- Được quyền chia gia tài, cầm, cho ruộng được chia

- không có bất cứ quyền gì

Luật đất đai 1987 Được thuê đất theo

luận chứng kinh tế- kĩ thuật

- được sử dụng đất theo đúng mục đích thuê

- được sử dụng theo đúng mục đích thuê

- Được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng Việt Nam

- Cho thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghệ cao đã xây dựng xong kết cấu

- Bán tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình

1.2.1 Giai đoạn từ trước 15/10/1993

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, Đạo luật đầu tiên để điều chỉnh vấn đề đất đai là Luật cải cách ruộng đất 1953 của Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hòa với

mục đích và ý nghĩa là: “thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác”10 cho nên toàn bộ ruộng đất và tài sản của thực dân Pháp

và đế quốc đều bị tịch thu.Nhưng thật đặc biệt là có riêng một mục để qui định về việc

sử dụng đất của ngoại kiều (người nước ngoài).Trong mục này luật qui định: “ về nguyên tắc ngoại kiều không có quyền sở hữu ruộng đất ở Việt Nam” nhưng “ được phép sử dụng ruộng đất” 11 và hơn thế nữa tại khoản 10 Điều 25 của Đạo luật này thì nếu ngoại kiều và gia đình họ không có nghề đủ sống, có khả năng cày cấy và có yêu

cầu thì họ cũng được “chia một phần ruộng đất” và theo Điều 30 thì họ cũng được hưởng các quyền cơ bản như đối tượng được chia ruộng đất đó là “quyền chia gia tài,

cầm, bán, cho v.v.ruộng đất được chia”, phải nói đây là chính sách ruộng đất rất bình

đẳng và nhân đạo đối với người nước ngoài cư trú ở Việt Nam

Lúc này, mọi công dân đều có quyền sở hữu ruộng đất và có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, nhưng các quyền đó chỉ tồn tại cho tới khi Chính phủ cách mạng lâm thời ban hành chính sách ruộng đất kèm theo Nghị định số 01 NĐ/75 ngày 05/03/1975 qui

định “cấm không cho mua bán ruộng đất do Cách mạng chia cấp” 12 nhằm giải quyết tình hình xáo trộn ruộng đất

Khi miền nam hoàn toàn giải phóng và cả nước cùng tiến lên chủ nghĩa xã hội, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 188/CP ngày 25/09/1976 thực hiện quốc hữu

hóa “các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài” và Nhà nước sẽ xem xét bồi

thường trong những trường hợp cụ thể Như vậy, đến đây việc sở hữu ruộng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã chính thức chấm dứt Đến khi Hiến pháp 1980 ra đời thì đối với đất đai chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu Nhà nước

Để thực hiện chính sách đổi mới đất nước, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII đã thông qua Luật đất đai ngày 29/12/1987, trong đó có riêng một chương gồm 2 Điều dành cho TCCNNN Qui định của pháp luật lúc bấy giờ

đã chính thức sử dụng thuật ngữ “tổ chức cá nhân, nước ngoài” thay thế cho cụm từ

“ngoại kiều” Mặc dù, nội dung của hai Điều luật chỉ qui định rất đơn giản về việc giao đất của cá nhân tổ chức nước ngoài là “ do Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định” và việc sử dụng đất của họ phải tuân theo những qui

định của Luật đất đai và nếu có Điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết thì phải tuân theo Điều ước quốc tế đó Nhưng đã bước đầu đánh dấu

sự quay trở lại của các TCCNNN tại Việt Nam sau bao nhiêu năm gián đoạn bởi chế

độ kinh tế quan liêu bao cấp, phi thị trường

Bên cạnh việc ban hành luật đất đai thì năm 1987 Luật đầu tư nước ngoài ra đời khẳng định đường lối mở cửa nền kinh tế của Nhà nước và Đảng ta, tạo ra môi trường pháp lí thông thoáng hơn để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam góp phần không nhỏ vào việc phát huy nội lực, nâng cao hiệu quả hợp tác quốc tế

Riêng đối với TCCNNN vào Việt Nam nhằm mục đích đầu tư thì sẽ được sử dụng đất dưới dạng thuê (khoản 2 điểm a Điều 9 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/03/1989

của Hội đồng bộ trưởng qui định: “Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê đất theo luận chứng kinh tế-kỹ thuật đã được Uỷ bản Nhà nước về hợp tác đầu tư phê chuẩn”) và đối với doanh nghiệp liên doanh thì giá trị khu đất mà doanh nghiệp thực

hiện dự án đầu tư được tính vào phần vốn góp của phía Việt Nam.Theo qui định của điều này thì TCCNNN đầu tư vào Việt Nam dưới hai hình thức là:

 Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài

 Xí nghiệp liên doanh

Đây là những qui định ban đầu của Nhà nước ta đối với TCCNNN, tuy chỉ là những qui định sơ lược nhưng nó cũng phần nào thể hiện sự chú ý của Nhà nước ta đối với sự tác động của TCCNNN

Nguyên nhân của việc chưa chú trọng qui định cụ thể, rõ ràng về quyền lợi và nghĩa

vụ của nhà đầu tư nước ngoài là do đất nước vừa mới thoát khỏi chế độ tập trung bao cấp Nhà nước vẫn thận trọng bảo vệ quyền lợi của mình hơn là quyền lợi của Nhà đầu

12

điểm 2 mục D phần thứ ba Chính sách ruộng đất của Chính phủ cách mạng

tư vả lại cũng chưa có kinh nghiệm quản lí các nhà đầu tư nước ngoài nên không thể tùy tiện qui định trong các văn bản pháp luật quang trọng như Luật được.Chính vì thế, Luật chỉ qui định là giao cho Hội đồng bộ trưởng quyết định để tùy vào từng thời cơ, tùy từng thời điểm Hội đồng bộ trưởng có thể ban hành Nghị định để điều chỉnh.Chính những qui định đó tất yếu đã tạo sự e ngại của các Nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường của Việt Nam

Và việc đầu tư của họ chỉ đa phần phụ thuộc vào Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành như Quyết định số 210A-TC/VP ngày 01/04/1990 của Bộ trưởng Bộ tài chính Về tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cũng đã giải quyết được vấn đề

về giá thuê, cách thức trả tiền thuê, các trường hợp miễn giảm một cách cụ thể nhưng chỉ là những qui định rất đơn giản ví dụ: theo Điều 2 thì tiền thuê được tính trên một đơn vị diện tích theo hợp đồng thuê và mức tiền thuê đất chỉ dựa trên hai loại đất là đất thành phố, thị xã, thị trấn và đất vùng núi đá, đồi trọc, đất hoang hóa.Nó chưa thể hiện được sự ưu tiên hay hạn chế của Nhà nước đối với từng loại đất, vị trí đất, nghành

nghề 13

Ngoài ra, cũng có thêm một số thông tư như Thông tư số 50 ngày 10/10/1992 và Thông tư số 50 năm 1993 các vấn đề về quyền và nghĩa vụ không được pháp luật đất quy định

Với bước đầu ban hành những qui định về việc sử dụng đất của TCCNNN của Luật đất đai và Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, nước ta đã thu hút được 214 dự án đầu

tư từ năm 1988-1990 với tổng vốn đăng kí cấp mới khoản 1,6 tỉ USD, trung bình mỗi

dự án khoản 7,5 triệu USD Mặc dù con số dự án đầu tư là rất ít nhưng nó đã tạo được một bước đệm, bước khởi đầu khá tốt14 đã đủ sức chứng minh được tầm quang trọng

và nguồn lợi từ các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Nếu có sự cải cách về chính sách đất đai và đầu tư cho TCCNNN thì sẽ phát huy được nguồn lợi từ tài nguyên đất mà bấy lâu nay ta đã bỏ phí

1.2.2 Giai đoạn từ 15/10/1993-01/07/2004

Thể chế hóa những qui định tại Điều 17, 18 và 84 của Hiến pháp năm 1992 thì Luật

đất đai 1993 ra đời và ngay điều luật đầu tiên đã qui định: “Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất” Đây là qui định rất quang trọng, nó thể hiện sự chú trọng

của Nhà nước ta đối với TCCNNN bởi tác động tích cực của việc đầu tư nước ngoài vào đất nước trong những năm gần trước đó đối với nền kinh tế

Trong đạo luật này cũng có riêng một chương qui định về TCCNNN bao gồm 6 Điều khoản từ Điều 80 đến 86 Ở Điều 80 lúc mới ban hành luật thì qui định thẩm quyền cho thuê là thuộc Chính phủ còn quyền lợi và nghĩa vụ của người thuê đất là do Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội qui định, nhưng sau hai lần sửa đổi và bổ sung thì đã có sự đổi khác rõ rệt về thẩm quyền quyết định cho thuê

Thẩm quyền quyết định việc cho thuê không thuộc về riêng Chính phủ nữa mà chia phân ra cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và đối với việc thuê đất của TCCNNN đầu tư vào Việt Nam thì việc qui định thẩm quyền do

Chính phủ qui định.Với phương châm là phân quyền mạnh cho chính quyền địa phương nên trong Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001 qui định chi tiết thẩm quyền quyết định cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh đối với:

+ Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác

có chức năng ngoại giao

+ Tổ chức quốc tế tại Việt Nam để xây dựng văn phòng đại diện

+ Tổ chức, cá nhân thực hiện dự án đầu tư

Việc phân chia thẩm quyền quyết định như vậy đã giảm tải rất nhiều công việc cho Chính phủ15 Điều đáng chú ý là để cụ thể hóa khoản 3 Điều 80 Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam Lần đầu tiên quyền lợi và nghĩa vụ của TCCNNN lại được chính thức hóa và qui định cụ thể đến như vậy và hơn thế nữa Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Pháp lệnh này đã tạo được cơ sở pháp lí khá vững chắc để tổ chức cá nhân nước ngoài yên tâm đầu tư vào Việt Nam

Đáng chú ý, trong các quyền mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được hưởng có quyền được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất , thuê lại đất tại các Ngân hàng Việt Nam16 , nếu như TCCNNN đầu tư vào Việt

Nam theo Luật đầu tư nước ngoài (tổ chức tín dụng Việt Nam, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và Ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài) theo qui định của Luật tổ chức tín dụng nếu đủ các điều kiện về thời hạn và trả tiền thuê đất Qui định mới đã giải quyết một vấn đề rất lớn về vốn kinh doanh của TCCNNN khi tham gia đầu tư tại Việt Nam và việc thế chấp của họ được Nhà nước quản lí rất chặt chẽ, mẫu hợp đồng thế chấp phải do Tổng cục địa chính qui định và bên thế chấp phải đăng kí việc thế chấp tại Sở địa chính

Và quyền được quyền được cho thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp nếu

đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng phù hợp với qui định của Chính phủ Việt Nam theo khoản 3 Điều 7 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của TCCNNN thuê đất tại Việt Nam Nhưng vẫn còn hạn chế là không được thực hiện các quyền giao dịch khác như :

“không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với khu đất đã thuê” theo Điều 19 Nghị định 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ qui định

chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.Bởi lẽ, quyền sử dụng đất lúc này vẫn chưa được xem là một loại hàng hóa đặc biệt để được tự do giao dịch trên thị trường được.Vì lo sợ TCCNNN tận dụng ưu thế về tài chính mà làm rối loạn thị trường bất động sản trong nước

Về trình tự, thủ tục cho thuê đất thì Thông tư số 679/TT-ĐC ngày 12/05/ 1997 của Tổng cục địa chính đã hướng dẫn chi tiết những qui định về các bước để lập hồ sơ thuê đất gồm hai bước: bước thứ nhất là xác định địa điểm thực hiện dự án và bước thứ hai

là lập và trình duyệt hồ sơ thuê đất

Ưu điểm của qui định này là việc tổ chức thực hiện đền bù và giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân tỉnh đối với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và

15

xem Điều 80 Luật đất đai 1993 và điều 80 Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001

16 xem chi tiết tại khoản 2 Điều 7 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

và Điều 13 Nghị định 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ qui định chi tiết Pháp lệnh trên

đối với doanh nghiệp liên doanh thì bên Việt Nam tổ chức thực hiện.Chính những qui định này đã giảm đi rất nhiều công việc cho nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia đầu tư vào Việt Nam.Về mặt quản lí Nhà nước thì Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 192-CP ngày 25/12/1994 Về ban hành qui chế khu công nghiệp nhằm mục đích khuyến khích đầu tư nước ngoài vào khu công nghiệp nội dung nghị định cũng qui định chi tiết quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê đất trong khu công nghiệp và tổ chức

cá nhân nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền và nghĩa vụ tương đương với bất kì chủ thể nào ở trong nước thực hiện việc thuê đất trong khu công nghiệp.Và Nghị định số 191/CP ngày 28/12/1994 của Chính phủ về ban hành qui chế hình thành, thẩm định và thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài cũng đã qui định rất rõ việc phân chia thẩm quyền thẩm định và thẩm quyền quyết định việc cho thuê đối với từng loại dự án đầu tư nước ngoài

Về tiền thuê đất thì Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày 24/2/1998 của Bộ trưởng

Bộ tài chính về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cũng đã qui định khá hoàn chỉnh về đơn giá thuê đất ví dụ tại điểm 1.3 điều 3 của bản kèm theo qui định như sau:

Đơn giá thuê

x

Hệ số nghành nghề

Như vậy là giá thuê đất tỉ lệ với hệ số vị trí của khu đất, khu đất càng gần nội thị, tiếp giáp đường chính thuận lợi sản xuất kinh doanh và tiều thụ thì có hệ số càng cao tương

tự như thế đối với những nơi có cơ sở hạ tầng càng thuận lợi, đầu tư những nghành nghề có khả năng tạo lợi nhuận cao thì hệ số càng cao

Nhìn tổng chung, trong giai đoạn này thì những văn bản pháp luật qui định đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khá đầy đủ, tạo được một hệ thống pháp luật khá rõ ràng đáp ứng kịp thời nhu cầu của TCCNNN khi mong muốn tham gia đầu tư vào Việt Nam

1.2.3 Giai Đoạn Từ 01/07/2004 Đến Nay

Mặc dù những qui định của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của TCCNNN thuê đất tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo là những bước tiến rất đáng chú ý của Nhà nước ta nhưng với xu thế phát triển toàn cầu hóa của nước ta hiện nay thì những qui định đó đã trở nên lỗi thời một cách nhanh chóng và việc ra một Đạo luật mới qui định về vấn đề đất đai hiện nay là điều cần thiết Luật đất đai 2003 ra đời

có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 đã đưa vị trí của TCCNNN gần như là một chủ thể bình thường như các chủ thể trong nước

Bằng chứng là không còn chương qui định riêng dành cho TCCNNN mà những qui định chung nào áp dụng cho chủ thể sử dụng đất trong nước thì cũng áp dụng cho TCCNNN

Theo điểm e khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 30 Luật đất đai 2003 thì TCCNNN khi thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì có thể thuê đất trả tiền một lần cho cả thời

gian thuê hoặc trả tiền hàng năm và theo khoản 3 Điều 108 Luật này thì họ còn được

quyền lựa chọn: “hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” trong khi các tổ chức kinh tế, cá nhân trong

nước chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm khi tổ chức, cá nhân đủ điều kiện như:

Theo đó các qui định về tiền thuê đất và các thẩm quyền cấp giấy phép sử dụng đất cũng được qui định chung chứ không qui định riêng như trước nữa

Nhà đầu tư nước ngoài đã có thể yên tâm bởi sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất, không còn lo lắng về các nguy cơ và rủi ro như trước nữa.Thậm chí còn có những qui định nhằm ưu đãi, khuyến khích chủ thể nước ngoài tham gia đầu tư hơn trước nữa

Về thủ tục hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của TCCNNN cũng cùng một cơ quan, văn phòng như đối với các chủ thể trong nước

Có thể nói, đến lúc này những qui định pháp luật dành cho TCCNNN đã được mở rộng hoàn toàn và đầy đủ nhất từ trước cho đến nay Nhà nước đã tạo đầy đủ điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư về mặt pháp lí vì đó là điều kiện cần thiết nhất là lúc này đây, Việt Nam đã gia nhập WTO, nên việc áp dụng nguyên tắc đối

xử quốc gia cho phép người nước ngoài được hưởng những quyền dân sự, kinh tế- thương mại…cũng như thực hiện nghĩa vụ ngang hoặc tương đương với quyền và nghĩa vụ công dân nước sở tại đang được hưởng và sẽ được hưởng trong tương lai Theo Điều 3 Pháp lệnh đối xử tối huệ quốc và đối xử quốc gia trong thương mại

quốc tế thì : “Đối xử quốc gia trong đầu tư là đối xử không kém thuận lợi hơn đối xử

mà Việt Nam dành cho đầu tư và nhà đầu tư nước ngoài so với đầu tư và nhà đầu tư trong nước trong những điều kiện tương tự” Nhờ việc kí kết các Điều ước quốc tế như

vậy nên những qui định của pháp luật quốc gia cũng được chuyển hóa từ các Điều ước quốc tế nhằm hạn chế những mâu thuẫn giữa pháp luật quốc tế và quốc gia.Đến này, nước ta đã chính thức gia nhập Tổ chức thương mại quốc tế (WTO) nên việc tự nguyện thực hiện các cam kết là yếu tố tiên quyết Luật đất đai 2003 ngày càng công bằng hoá, mở rộng quyền lợi cho TCCNNN cũng cũng phần nào đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư của TCCNNN

Trong mục này, người viết chỉ phân tích sơ lược qua quyền lợi và nghĩa vụ của TCCNNN chứ không đi sâu tìm hiểu vì nội dung này cũng sẽ được phân tích lại ở chương 2

17

xem Điều 61 và 62 Luật đất đai 2003

Nói tóm lại, trong những năm qua Luật đất đai đã có những bước tiến rõ rệt, chính sách đất đai ngày càng đổi mới và hoàn thiện theo hướng mở rộng hơn nữa quyền và nghĩa vụ của các chủ thể nước ngoài khi sử dụng đất để đầu tư ở Việt Nam Chính sự đổi mới đó đã phản ánh phần nào nhận thức đúng đắn về vai trò của nguồn tài nguyên đất và những thành tựu mà nó mang lại trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội đất nước Và quá trình phát triển của chính sách đất đai phía trước là nhiệm vụ vô cùng quang trọng không chỉ của Đảng và Nhà nước mà còn có sự đóng góp của mỗi công dân Việt Nam

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1 người viết đã phân tích được rõ ràng nội hàm của các khái niệm cơ bản về TCCNNN và chế độ pháp lí dành cho họ khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam cũng như nêu được tác dụng to lớn của nguồn tài nguyên đất nếu được đầu tư đúng cách và có chính sách hợp lí thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Bên cạnh đó, bài viết cũng tổng hợp và phân tích lịch sử phát triển các qui định của pháp luật về việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.Lịch sử phát triển các qui định này là một chuổi những đổi mới về chính sách đất đai đối với TCCNNN khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư ở nước ta.Và nhờ đó, chúng ta có thể hiểu được tác dụng của những qui định pháp luật qua những thời kì phát triển của đất nước đồng thời có thể so sánh với những qui định thực tại để có thể tìm ra được ưu thế và hạn chế của những qui định hiện hành Từ đó sẽ có những kiến nghị để những qui định đối với tổ chức, nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp với tiến trình phát triển nền kinh tế thị trường hàng hoá nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa

CHƯƠNG 2 QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THỰC

TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

tư tại Việt Nam

2.1.1 Những nội dung cơ bản về quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất

2.1.1.1 Hình thức sử dụng đất

Hình thức sử dụng đất là một trong những nội dung hàng đầu và rất quan trọng đối với các chủ thể sử dụng đất Chủ thể sử dụng đất nào được áp dụng càng nhiều hình thức sử dụng đất thì họ càng dễ dàng trong việc lựa chọn cho mình cách hưởng quyền

sử dụng đất phù hợp nhất và tốt nhất

Đối với chủ thể sử dụng đất là TCCNNN thì điểm e khoản 1 Điều 35 Luật đất đai

2003 qui định: “…tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoán sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;” được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.Vậy là, TCCNNN chỉ được sử dụng đất dưới hình thức thuê không được lựa chọn hình thức sử dụng đất nào khác và quyền lựa chọn duy nhất là được lựa chọn thuê đất trả tiền hàng năm hay thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê18

Đối với những loại đất khác nhau thì TCCNNN được hưởng quyền thuê đất khác nhau Bởi vì, chính sách pháp luật đối với từng loại đất cũng khác nhau (đối với những loại đất nhất định, hoặc sử dụng phục vụ mục đích nhất định thì phải bắt buộc sử dụng đất theo hình thức thuê nhất định mà pháp luật qui định)

Chẳng hạn, TCCNNN được quyền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

1 Được nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để cho thuê19bởi tính chất của việc cho thuê thì tính ổn định của người thuê nhà không cao, giá cả thuê nhà dễ biến động thay đổi tuỳ theo tình hình phát triển của thị trường

2 Thuê đất ven biển, đất bãi bồi ven sông, ven biển để thực hiện dự án đầu tư Đây

là những loại đất mà sự tồn tại của nó thiếu ổn định nên tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thuê đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng đóng tiền thuê đất hàng năm20

18

Khoản 3 Điều 108 Luật đất đai 2003

19 Khoản 4 điều 84 luật đất đai 2003

20

Điều 79,80 Luật đất đai 2003

3 Thuê đất đối với đất sử dụng cho hoạt động khoán sản bởi hoạt động khoán sản

là hoạt động thường chứa dựng tính rủi ro rất là lớn như có thể bị ngừng hoặc gián đoạn trong trường hợp khu vực đang được phép tiến hành bị Chính phủ công bố là khu vực cấm hoặc tạm thời cấm vì lý do quốc phòng an ninh, bảo vệ

di tích lịch sử, văn hoá, cảnh quan hoặc vì lợi ích công cộng khác hay thời hạn cho một giấy phép hoạt động khoán sản ngắn hơn rất nhiều so với thời hạn của một dự án đầu tư do vậy nên việc cho thuê đất thu tiền một lần là không phù hợp21

Theo Điều 84 khoản 4 Luật đất đai 2003 qui định: “…cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo qui định của Chính phủ” Đây là hình thức bắt buộc đối với TCCNNN khi thuê đất để

thực hiện dự án đầu tư liên quan đến việc xây dựng nhà để bán Vì tính chất của việc

sử dụng đất đối với việc xây dựng nhà ở để bán là sử dụng đất ổn định và lâu dài của người mua nhà

Với qui định TCCNNN sử dụng đất dưới hình thức thuê thì họ có thể nhận được quyền sử dụng thông qua hợp đồng thuê đất khác với hình thức giao đất cho nên chủ thể sử dụng đất được sử dụng đất bằng một quyết định hành chính Nhìn chung, hình thức sử dụng đất cũng phản ánh phần nào bản chất quan hệ của TCCNNN và Nhà nước là quan hệ mang bản chất dân sự giữa người cho thuê và người thuê

Chính hình thức thuê cũng quyết định nội dung quyền sử dụng đất mà chủ thể sử dụng đất có được Do đó, họ không có quyền chuyển đổi, quyền tặng cho và quyền thừa kế quyền sử dụng đất như những chủ thể được giao đất

Hình thức thuê đất nó cũng gắn với nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước và cách thức Nhà nước quản lý đối với những chủ thể này

2.1.1.2 Trình tự, thủ tục để được sử dụng đất

Trình tự, thủ tục nếu xét trên bình diện kinh tế thì đó là là một dạng dịch vụ công mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp và việc cung cấp dịch vụ cũng là lý do để Nhà nước tồn tại22 Về phía cơ quan quản lý Nhà nước thì đó là cách thức, trình tự thực hiện thẩm quyền quản lý của mình còn về phía người sử dụng đất thì đó là cách thức, trình

tự bắt buộc phải làm để thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình theo qui định của pháp luật

Trước đây, trình tự thủ tục thuê đất của các TCCNNN đầu tư vào Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được qui định tại Thông tư số 679/TT-ĐC ngày 12/5/1997 của Tổng cục địa chính nhưng đến nay nó đã được thay thế bằng Luật đất đai 2003 - là một văn bản pháp lý có hiệu lực cao - đã qui định thống nhất về trình tự, thủ tục thuê đất được

áp chung cho tất cả các chủ thể, không chỉ là các TCCNNN mà còn cả tổ chức kinh tế,

hộ gia đình, cá nhân là những đối tượng sử dụng đất trong nước.Có thể nói, sự thống nhất quản lý này đã tạo được một bước phát triển rất mới trong luật đất đai

Điều 125 Nghị định 181 /2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003 qui định rất rõ về trình tự thủ, tục cho thuê đất và trong đó, điểm nổi bật đáng chú ý trong luật mới là có sự khác biệt giữa trình tự cho thuê đất đối với đất

đã được giải phóng mặt bằng với đất chưa được giải phóng

Đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, các chủ đầu tư phải thực hiện những công việc sau:

- Trước khi lập dự án người xin thuê đất phải liên hệ với cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ để thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất

- Sau khi có văn bản cho phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, tổ chức cá nhân nước ngoài phải nộp hai bộ hồ sơ tại

Sở tài nguyên và môi trường (là cơ quan chuyên trách về vấn đề đất đai ở cấp tỉnh) nơi có đất, hồ sơ gồm có:

a) Đơn xin thuê đất

b) Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định

c) Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước

Đây là những loại giấy tờ tối thiểu phải có và cơ quan Nhà nước không yêu cầu thêm giấy tờ khác ngoại trừ trường hợp tham gia vào lĩnh vực luật định như trường hợp dự

án tham dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; nếu sử dụng đất vào mục đích sản xuất gạch ngói phải, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng kí kinh doanh sản xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đối với trường hợp có dự án đã được Nhà nước cho thuê đất trước đó thì phải có thêm văn bản xác nhận của Sở tài nguyên môi trường nơi có đất về việc chấp hành pháp luật đất đai

- Sở tài nguyên và môi trường sau khi hoàn tất hồ sơ thì chuyển cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để ra quyết định cho thuê đất Căn cứ vào quyết định cho thuê đất, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể

ký hợp đồng thuê đất và được bàn giao đất trên thực địa

So với lúc trước thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải nộp thêm bản đồ địa chính khu đất, phương án đền bù giải phóng mặt bằng, biên bản thẩm tra đất đai của sở địa chính Ngoài ra, nếu là dự án thuộc quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì phải có tờ trình của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh gửi Thủ tướng Chính phủ rất mất thời gian và công sức của nhà đầu tư

Và theo qui định trước đây, khi một TCCNNN thực hiện dự án đầu tư muốn được ký hợp đồng thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải trải qua rất nhiều lần xin phép, trải qua rất nhiều bước và nhiều khâu trung gian Do vậy, chủ đầu

tư tốn rất nhiều thời gian và công sức vào việc thực hiện thủ tục nhưng nay chỉ thông qua một cơ quan trung gian là văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trực thuộc sở tài nguyên và môi trường

Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân xã,