Thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại tại việt nam

Qua quá trình khảo sát nghiên cứu của các trường đại học tại Việt Nam, đặc biệt là các trường đại học có chuyên ngành về kinh tế như Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại học Kinh tế Thành phố H

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

CỬ NHÂN QUẢN TRỊ - LUẬT

SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ PHƯƠNG DIỄM

LỚP: QUẢN TRỊ - LUẬT KHÓA: 34 KHOA: QUẢN TRỊ GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS VŨ THỊ THANH VÂN

TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 7 NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

CỬ NHÂN NGÀNH QUẢN TRỊ - LUẬT

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM

SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ PHƯƠNG DIỄM LỚP: QUẢN TRỊ - LUẬT KHÓA: 34 MSSV: 0955060018 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS VŨ THỊ THANH VÂN

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan khóa luận này do tôi thực hiện Các đoạn trích được dẫn trong khóa luận đã được ghi nguồn đầy đủ Những nội dung dịch trực tiếp từ các văn bản nước ngoài đã có chú dẫn nguồn của văn bản gốc Nếu như có bất kỳ sai phạm nào, tôi xin tự chịu trách nhiệm trước nhà trường

Sinh viên

Trần Thị Phương Diễm

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1 Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam: Ngân hàng Techcombank

2 Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội: Ngân hàng Quân đội

3 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam: Ngân hàng BIDV

4 Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín: Ngân hàng Sacombank

5 Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam: Ngân hàng Agribank

6 Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: Ngân hàng ACB

7 Ngân hàng Công Thương Việt Nam: Ngân hàng Vietinbank

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

PHẦN MỞ ĐẦU 4

1 Tính cấp thiết của đề tài 4

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 5

3 Mục đích nghiên cứu 5

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 6

5 Ý nghĩa khoa học và dự kiến ứng dụng của đề tài 6

6 Phương pháp nghiên cứu 6

7 Những nội dung cơ bản của khóa luận 6

PHẦN NỘI DUNG 7

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.7 1.1 Khái quát chung về hoạt động thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 7

1.1.1 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư 7

1.1.2 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 7

1.2 Đặc trưng của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay 8 1.3 Sự cần thiết của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 9

1.3.1 Xuất phát từ tính rủi ro khi cho vay dưới hình thức dự án và tính rủi ro từ hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 9

1.3.3 Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với chủ dự án, nhà đầu tư khác 10

1.3.4 Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với xã hội 10

1.4 Nội dung cần được thẩm định 11

1.4.1 Các vấn đề trước khi thẩm định và các quy định pháp luật về lựa chọn cán bộ thẩm định 11

1.4.2 Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư 11

1.4.3 Thẩm định các thông số dự báo thị trường và doanh thu 16

1.4.3.1 Các thông số dự báo kinh tế vĩ mô 17

1.4.3.2 Các dự báo về thị trường của dự án 17

1.4.5 Thẩm định dòng tiền hay ngân lưu của dự án 18

1.4.5.1 Sự khác nhau giữa quan điểm ngân hàng và chủ đầu tư trong lập ngân lưu dự án 18

1.4.5.2 Thẩm định cách xử lý một số loại chi phí 19

1.4.6 Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá tài chính 20

1.4.6.1 Hiện giá thu nhập thuần của dự án (NPV – Net Present Value) 20

1.4.6.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR – Internal Rate of Return) 21

1.4.6.3 Chi phí sử dụng vốn 21

1.4.6.4 Các chỉ tiêu tài chính khác 22

1.4.7 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án đầu tư 23

1.4.8 Phân tích và kiếm soát rủi ro của dự án 24

1.5 Các yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 24

1.6 Các nhân tố tác động đến quá trình thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 25

1.6.1 Các nhân tố chủ quan 25

1.6.2 Các nhân tố khách quan 26

Kết luận chương 1 27

CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ 28

2.1 Thực trạng chung của công tác thẩm định dự án đầu tư của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay 28

2.1.1 Tổng quan chung về dự án 28

2.1.3 Thẩm định về chi phí của dự án, hay còn được gọi là đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu của các yếu tố đầu vào của dự án 33

2.1.4 Thẩm định các phương diện về mặt kỹ thuật của dự án 33

2.1.5 Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý, nhân sự của dự án 35

2.1.6 Thẩm định về nguồn vốn, cách thức sử dụng và tính khả thi của nguồn vốn của dự án 37

2.1.7 Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ của dự án 38

2.1.8 Thẩm định rủi ro của dự án 40

2.1.9 Kết luận và kiến nghị của cán bộ thẩm định 41

2.2 Những điểm đạt được và hạn chế của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay.43 2.2.1 Những điểm đạt được 43

2.2.2 Những hạn chế 44

2.2.2.1 Những hạn chế về mặt quy trình và chất lượng thẩm định chung 44

2.2.2.2 Trong nội dung thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án 45

2.2.2.3 Trong nội dung thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án 46

2.2.2.4 Trong nội dung thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ của dự án 46

2.2.2.5 Ở nội dung kết luận thẩm định 48

2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế 48

2.2.3.1 Những nhân tố thuộc về mặt chủ quan 48

2.2.3.2 Những nguyên nhân về mặt khách quan 50

2.3 Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay hiện nay 51

2.3.1 Đối với các ngân hàng thương mại 51

2.3.1.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định 51

2.3.1.2 Hoàn thiện nội dung thẩm định 51

2.3.1.2 Tăng cường số lượng và chất lượng của các cán bộ thẩm định trong ngân hàng 54

2.3.2 Đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền 54

2.3.3 Đối với các chủ dự án 55

Kết luận chương 2 56

KẾT LUẬN CHUNG 56

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

PHỤ LỤC 59

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, nợ xấu của các ngân hàng thương mại đã trở thành một vấn đề được xã hội quan tâm Có thể nói, mức độ nợ xấu của các ngân hàng thương mại khá cao, trong các năm 2011 đến 2013 đều trên mức 3% Cụ thể như sau:năm 2011, lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước chủ động công bố tỷ lệ nợ xấu trong các ngân hàng Theo đó, nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng ở mức 3,6 - 3,8% tổng dư nợ Con số này tới cuối năm 2012, theo công bố của Ngân hang nhà nước là 4,08 %, cho dù theo các tổ chức đánh giá độc lập thì con số thực tế cao hơn nhiều Bước sang năm 2013, tỷ lệ nợ xấu vẫn tiếp tục tăng cao, chạm mức 4,67% vào tháng 4/2013, có thể thấy những số liệu về nợ xấu luôn biến động một các tiêu cực

Tuy nhiên, nợ xấu sẽ không được xã hội quan tâm nếu nó không có các tác động tiêu cực đến các ngân hàng thương mại nói riêng và nền kinh tế nói chung Trên thực tế, tỷ lệ nợ xấu chỉ là một trong những rủi ro tín dụng điển hình của các ngân hàng thương mại, và tác động xấu đến hoạt động của các ngân hàng thương mại Bên cạnh đó, ngân hàng chính là các trung gian tài chính, được xem là hệ tuần hoàn vốn của mỗi quốc gia, sự tồn tại hay đổ vỡ của các ngân hàng thương mại không những tác động trực tiếp mà còn với mức độ rất lớn đối với nền kinh tế Có thể lấy sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng của Mỹ năm 2008 là minh chứng rõ ràng nhất về sự tác động lớn của hệ thống ngân hàng Với sự gia tăng của “bong bóng bất động sản” kéo theo nợ xấu xuất hiện khiến nhiều ngân hàng tại Mỹ thua lỗ nặng, dẫn đến sự sụp đổ của các ngân hàng lớn như: Lehman Brothers, Merrill Lynch, Countrywide Financial, Bear Stearns, Ameribank… Và sự khủng hoảng kinh tế ở

Mỹ nói riêng và ở khắp thế giới nói chung chính là hậu quả nghiêm trọng nhất bắt nguồn một phần từ vấn đề trên

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, để có thể được vay vốn, một trong những điều kiện đó chính là phải có dự án đầu tư khả thi, có hiệu quả và phù hợp với các quy định của pháp luật Để xác minh được vấn đề trên, các ngân hàng thương mại buộc phải có cơ chế thẩm định dự án đầu tư trước khi cho vay vốn Tuy nhiên, vì chạy theo lợi nhuận cùng với sự lỏng lẽo, thiếu cơ chế chặt chẽ trong chính sách và sự xuống dốc trong đạo đức nghề nghiệp của một số cán bộ ngân hàng đã dẫn đến hiện tượng xem nhẹ vấn đề thẩm định, một số dự án đầu tư vẫn được cho vay kể cả khi không có đáp ứng được tính khả thi và hiệu quả Hậu quả kéo theo là một loạt các khoản nợ dù đã đến hạn nhưng vẫn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ Đây cũng một trong những nguyên nhân trực tiếp và phổ biến gây nên rủi

ro tín dụng, cụ thể là tỷ lệ nợ xấu khá cao ở nước ta hiện nay Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho

vay, em xin phép lựa chọn đề tài: “Thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho

vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam” nhằm có thể nghiên cứu một

cách khoa học và đưa ra giải pháp cho những bất cập trong hệ thống thẩm định, góp một phần nhỏ của mình vào quá trình gỡ bỏ khó khăn cho các ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Có thể nói, công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại chủ đề rộng lớn thu hút sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả với các đề tài nghiên cứu, góc độ nghiên cứu khác nhau

Qua quá trình khảo sát nghiên cứu của các trường đại học tại Việt Nam, đặc biệt là các trường đại học có chuyên ngành về kinh tế như Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh…,tác giả nhận thấy có rất nhiều đề tài nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.Từ những đề tài mang tính khái quát chung cho hoạt động

cho vay như: luận văn thạc sĩ “Hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay doanh nghiệp

tại ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á” của tác giả Nguyễn Thị Tường

Vy năm 2012 đến những đề tài nghiên cứu sát với đề tài tác giả nghiên cứu như:

khóa luận cử nhân “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án

đầu tư tại ngân hàng BIDV – Cầu Giấy” của Nguyễn Thị Thu Tinh (2012); khóa

luận cử nhân“Thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại cổ phần

kỹ thương Việt Nam, thực trạng và giải pháp” của Đào Mạnh Tiến (2010), khóa

luận “Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn tại Vietinbank” của Đoàn Thị

Thùy Dung (2009)

Bên cạnh đó, đề tài cũng được đề cập trong nhiều sách chuyên khảo như: TS

Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng

ngân hàng thương mại”, PGS.TS Phước Minh Hiệp, Th.S Lê Thị Vân Đan (2011),

“Giáo trình Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư”…

Nhìn chung, các công trình kể trên đều có giá trị ứng dụng và ý nghĩa thực tiễn nhất định Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đa phần tập trung vào nghiên cứu thực trạng của một ngân hàng thương mại nhất định, chưa đưa ra được thực trạng chung của các ngân hàng thương mại hiện nay, đồng thời khía cạnh pháp

lý trong các công trình chưa được khai thác sâu Mặt khác, thực trạng hiện nay cho thấy, công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế Vì vậy, trên cơ sở các đề tài đó, tác giả tiếp tục đào sâu nghiên cứu các vấn đề thuộc về công tác thẩm định

dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại nhằm giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động này

3 Mục đích nghiên cứu

Với đề tài trên, mục tiêu cần hướng đến đó là:

Thứ nhất, nghiên cứu và tìm hiểu một các khoa học các cơ sở lý luận về dự

án đầu tư cũng như thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại nhằm có cái nhìn tổng quan nhất về vấn đề

Thứ hai, khảo sát thực tế về vấn đề thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, từ đó nhận ra được những vấn đề bất cập hiện nay, và tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến bất cập, làm tiền đề cho việc đưa ra các giải pháp để khắc phục bất cập

Thứ ba, sau khi hiểu rõ về cơ sở lý luận, thực trạng cũng như nguyên nhân, vận dụng tất cả những kiến thức đã có để đưa ra được những giải pháp nhằm khắc phục các bất cập hiện tại trong công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Thẩm định tính khả thi và hiệu quả của một dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là một vấn đề có nhưng nội dung chính như: thẩm định về khả năng của chủ thể lập dự án đầu tư, thẩm định về dự án đầu tư và thẩm định về các biện pháp đảm bảo vốn vay Tuy nhiên với giới hạn cho phép của một luận văn cử nhân, em xin phép được tập trung vào vấn đề thẩm định dự án đầu tư

mà không đi nghiên cứu các nội dung còn lại để đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu đối với một luận văn của cử nhân Quản trị - Luật Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô

Như tên đề tài, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những vấn đề kinh tế cũng như pháp luật phát sinh trong quá trình thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại bao gồm thẩm định tính pháp lý của dự

án, thẩm định thị trường, chi phí, doanh thu của dự án; thẩm định ngân lưu dự án; thẩm định các chỉ tiêu tài chính, khía cạnh kỹ thuật của dự án; thẩm định rủi ro của

dự án

5 Ý nghĩa khoa học và dự kiến ứng dụng của đề tài

Khóa luận sẽ phân tích các vấn đề lý luận và tìm hiểu về thực trạng thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam, làm rõ được những bất cập và thiếu sót trong các quy định thực tế, và lý giải vấn đề dưới góc độ kinh tế và pháp luật Từ đó, đưa ra được các giải pháp nhằm khắc phục những bất cập của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay

Kết quả nghiên cứu khóa luận có thể là tài liệu tham khảo cho các ngân hàng thương mại để xây dựng và hoàn thiện hệ thống thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của mình, nhằm giảm thiểu thấp nhất những rủi ro tín dụng có thể xảy

ra Đối với chủ thể vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư, khóa luận sẽ cung cấp các kiến thức dưới góc độ pháp lý và kinh tế để thực hiện hoạt động vay vốn của mình Đồng thời, đối với các cơ quan nhà nước, đây có thể là tài liệu tham khảo nhằm giúp đề ra và hoàn thiện các chính sách pháp luật trong vấn đề hạn chế rủi ro tín dụng trong các ngân hàng thương mại hiện nay, thực hiện tốt được chức năng quản lý và điều hành nền kinh tế của Nhà nước Việt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

Trong đề tài, tác giả vận dụng, kết hợp đa dạng các phương pháp nghiên cứu khác nhau Ví dụ như: phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tổng hợp các dữ liệu, phương pháp phân tích, đối chiếu với thực tế, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh… Trong đó phương pháp vận dụng phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin giữ vai trò là phương pháp nghiên cứu chủ đạo trong đề tài nghiên cứu của tác giả

7 Những nội dung cơ bản của khóa luận

Chương 1: Tổng quan về công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay và các giải pháp, kiến nghị

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát chung về hoạt động thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư

Trong những năm gần đây, hoạt động đầu tư đặc biệt là đầu tư nước ngoài đóng vai trò quan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế Việt Nam Để có thể hiểu được thẩm định dự án đầu tư trước hết chúng ta cần hiểu bản chất đầu tư và dự án đầu tư Mặc dù có rất nhiều khái niệm về “đầu tư” cũng như “dự án đầu tư” hiện nay, nhưng tổng quát, đầu tư là việc bỏ vốn vào một hoạt động nào đó trong tương lại và sẽ mang lại những lợi ích nhất định (như lợi nhuận hoặc các lợi ích kinh tế -

xã hội khác) và dự án đầu tư thường là tập hợp các đề xuất, cụ thể hóa các chính sách, chi phí của một hoạt động đầu tư và việc lập ra các vấn đề đó đều nhằm đạt được một mục tiêu cụ thể nào đó trong một khoảng thời gian nhất định

Tuy nhiên, việc lập ra một dự án đầu tư là một vấn đề khá phức tạp, đòi hỏi phải đáp ứng những tiêu chí nhất định và dễ dẫn đến những sai sót có thể ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án Lúc này, để giảm tính rủi ro thấp nhất thì việc thẩm định dự án đầu tư như một phương pháp khoa học và hợp lý nhằm giúp các doanh nghiệp có thể đưa ra các quyết định phù hợp Như vậy có thể thấy được thẩm định

dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc các quyết định có liên quan khác Kết quả của việc thẩm định dự án đầu

tư là phải đưa ra được những kết luận về tính khả thi hay không khả thi của dự án1

Tùy từng đối tượng mà thẩm định dự án đầu tư mang lại những lợi ích khác nhau Đối với nhà đầu tư, việc thẩm định sẽ giúp họ dễ dàng đưa ra quyết định đầu

tư hay không đầu tư vào dự án Đối với các cơ quan thẩm quyền, mục đích của việc thẩm định sẽ giúp xác định được lợi ích kinh tế - xã hội nào sẽ mang lại từ dự án, có phù hợp với chính sách của nhà nước hay không Ngoài ra đối với tổ chức tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại, quyết định cấp tín dụng cho một dự án đầu tư nào đó sẽ phụ thuộc rất lớn về các kết luận của công tác thẩm định dự án Có thể thấy, thẩm định dự án đầu tư đã, đang và sẽ đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong các quyết định và giúp giảm bớt các rủi ro hiện nay

1.1.2 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Để có khái niệm tổng quát về thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại trước hết chúng ta cần hiểu rõ về “hoạt động cho vay” Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì cho vay được xem như một trong những hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng, cụ thể “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trà cả gốc và lãi”2 Như vậy, với tư cách là một hình

thức cấp tín dụng, cho vay cũng có những đặc điểm của hoạt động cấp tín dụng như: một bên cho vay luôn là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động hoặc các tổ chức khác được phép thực hiện hoạt động của ngân hàng, đối tượng cấp tín dụng được thể hiện dưới hình thức vốn tiền tệ hoặc tài sản và thời gian cho vay rất đa dạng và phong phú Đồng thời, hoạt động cho vay cũng mang những đặc điểm riêng biệt như: (1) đối tượng cấp tín dụng của hoạt động cho vay là tiền tệ, (2) thời hạn trong hoạt động cho vay rất đa dạng và phong phú, (3) quan hệ cho vay luôn được thiết lập bởi hợp đồng tín dụng3

Thực tế hiện nay chưa có bất kỳ khái niệm nào cụ thể về vấn đề thẩm định

dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Tuy nhiên với tất

cả các khái niệm đã được trình bày trên, tác giả có thể hiểu “thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là việc tổ chức, xem xét một cách toàn diện và khoa học các dự án đầu tư nhằm thực hiện một số mục đích cụ thể trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại”

1.2 Đặc trưng của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động

cho vay

Để có thể thực hiện tốt công tác thẩm định cán bộ ngân hàng cần hiểu rõ bản chất của công tác thẩm định Trước hết, công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thực tế chính là công tác xem xét lại các bản kế hoạch, dự án đầu tư mà khách hàng đã làm và nộp cho ngân hàng với mục đích cấp tín dung Với bản chất như trên, công tác thẩm định thật sự của cán bộ ngân hàng là kiểm tra, phát hiện ra những sai sót, những điểm nghi ngờ tồn tại trong dự án đầu

tư, qua đó đề nghị khách hàng bổ sung, chỉnh sửa nhằm giúp ngân hàng có đầy đủ các thông tin trước khi đưa ra quyết định cấp tín dụng của mình Cuối cùng, vấn đề quan trọng nhất chính là sự so sánh phù hợp với các chỉ tiêu cấp tín dụng của ngân hàng thương mại, từ đó đưa ra lời khuyên về vấn đề doanh nghiệp có được cấp tín dụng cho dự án đầu tư hay không

Bên cạnh đó, cán bộ ngân hàng cần phải xác định rõ tư cách khi thẩm định

dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng Thực tế cán bộ ngân hàng cần tách bạch giữa quyết định đầu tư với quyết định cho vay với nhau Quyết định đầu

tư ở đây là dành cho các nhà đầu tư khi có ý định đầu tư vào dự án, lúc này các nhà đầu tư sẽ xem xét đến mức lợi nhuận mà dự án có thể mang lại Còn quyết định cho vay ở đây thực tế thuộc về các ngân hàng thương mại, mục đích cuối cùng của ngân hàng là việc có thu hồi được dòng tiền đã cho vay và số tiền lãi đúng thời hạn hay không, nhằm xác định tính phù hợp với mục tiêu của ngân hàng Dù đều mang bản chất thẩm định dự án đầu tư, đều mang một số điểm giống nhau khi thẩm định, tuy nhiên với mục đích thẩm định khác nhau, công tác thẩm định dự án đầu tư trong ngân hàng chắc chắn sẽ có những điểm khác biệt với công tác thẩm định đầu tư thông thường

Chính vì mục tiêu khác nhau, nên việc xem xét độ quan trọng của các mục tiêu tài chính cũng sẽ khác nhau ở công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay và đầu tư Ở hoạt động đầu tư, vấn đề lợi nhuận luôn được đặt lên hàng đầu, từ đó có thể thấy được các chỉ tiêu về lợi nhuận như NPV (Net Present Value - chỉ tiêu hiện giá thu nhập thuần của dự án), BCR (Benefit Cost Ratio – tỷ suất lợi

3

Xem thêm “Giáo trình luật ngân hàng”, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Luật thương mại

(2010) NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, tr.214-216

phí), IRR (Internal Rate of Return – tỷ suất sinh lợi nội bộ), PI (Profitability Index – chỉ số lợi nhuận) được đặt lên hàng đầu và có tầm quan trọng cao Trong khi đó, đối với tư cách là ngân hàng cho vay, dù các chỉ số đã nêu trên cũng đóng vai trò khá quan trọng nhưng ngoài những chỉ tiêu đó, ngân hàng còn phải chú trọng những khía cạnh tài chính quan trọng khác, trước hết đó chính là ngân lưu của dự án Đối với các quyết định cho vay thì ngân lưu của dự án như một phần dẫn đến mục đích chính là tính các chỉ số như NPV, IRR…, tuy nhiên đối với cán bộ ngân hàng ngân lưu dự án đóng vai trò quan trọng để xác định được mức thu nhập của dự án theo từng thời kỳ, biết được tiền đang ở đâu và có được sử dụng đúng mục đích hay không và từ đó xác định được có thể thu được vốn đã vay và lãi vay theo đúng thời hạn hay không Và khi tính toán ngân lưu dự án cán bộ thẩm định cũng cần đứng dưới góc độ ngân hàng, tức là phải loại bỏ tác động của việc cho vay vì thực tế ngân hàng muốn biết dự án có hiệu quả hay không là chỉ do bản thân mối quan hệ giữa chi phí và lợi ích phát sinh từ dự án, chứ không quan tâm đến đòn bẩy tài chính4 Ngoài ra, các chỉ tiêu khác về khả năng trả nợ như: DSCR (Debt service coverage ratio – tỷ số khả năng trả nợ), tỷ số khả năng trả lãi vay, tỷ lệ hoàn trả nợ… đều là những chi tiêu mà cán bộ thẩm định trong ngân hàng phải chú trọng

1.3 Sự cần thiết của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.3.1 Xuất phát từ tính rủi ro khi cho vay dưới hình thức dự án và tính rủi ro

từ hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Thực tế cho thấy, các hoạt động cho vay theo dự án đầu tư hiện nay thường

là các dự án trung và dài hạn Như vậy, để có thể thực hiện được các dự án này, số vốn để đầu tư thông thường khá lớn, do đó việc hoàn trả vốn đã vay là lãi vay cũng phải mất một khoảng thời gian dài Cùng với đặc điểm vốn đầu tư khá lớn của các

dự án, mức rủi ro sẽ cao hơn, tính thanh khoản kém hơn và chi phí cơ hội cho hoạt động cho vay dưới hình thức dự án cũng sẽ nhiều hơn so với các hình thức cho vay khác Bên cạnh đó, vì dự án xảy ra trong một thời gian khá dài, do đó sẽ có nhiều biến động trong thời gian thực hiện dự án đầu tư, đặc biệt là biến số không có sự ổn định cao như: tình hình kinh tế chung của đất nước, của ngành, các mức lãi suất, lạm phát, các chính sách nhà nước… Nếu không có những phương pháp dự đoán và phòng ngừa kịp thời sẽ dễ dẫn đến những hậu quả xấu, gây ảnh hưởng đến khả năng trả nợ và lãi vay của chủ dự án

Ngoài ra, hoạt động cho vay là hoạt động dựa trên yếu tố tín nhiệm nên tỉnh rủi ro khá cao, đồng thời những rủi ro đó có thể bắt nguồn từ: dự án đầu tư không có tính khả thi, không hiệu quả, dự án đầu tư không được đánh giá chính xác và tương ứng với số tiền cho vay, dự án không có hoặc có những phương pháp dự báo không phù hợp…Do đó, công tác thẩm định trong ngân hàng được xem là một biện pháp phù hợp hiệu quả và khoa học nhằm giúp hiểu rõ được tính chất khả thi của dự án, nhằm giảm thiểu rủi ro kể trên của dự án

Không dừng lại ở góc độ kinh tế, công tác thẩm định còn giúp cho ngân hàng thực hiện hoạt động cho vay đúng theo quy định của pháp luật Việt Nam Theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Quyết định 1627/2001/QĐ – NHNN về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, một trong những điều kiện để

4

TS Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương

mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.239

ngân hàng có thể cho khách hàng vay vốn đó chính là có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương

án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật Như vậy, công tác thẩm định sẽ giúp xác định được yếu tố “tính khả thi và hiệu quả” của dự án, đảm bảo ngân hàng có thể đưa ra những quyết định cho vay không những đáp ứng được tính sinh lợi, quản lý rủi ro ở góc độ kinh tế mà còn đảm bảo tuân thủ được đúng quy định của pháp luật

Bên cạnh đó, để có thể đáp ứng được nhu cầu vay vốn của mình, các nhà đầu

tư cũng sẽ không ngần ngại thổi phồng các thông tin tài chính trong bản dự án đầu

tư theo hướng tốt nhất Lúc này, công tác thẩm định sẽ giúp các ngân hàng nhìn nhận được một cách khách quan và thực tế hơn về dự án đầu tư, phát hiện những lỗi sai cũng như những thông tin được thổi phồng trong bản dự án Cuối cùng, công tác thẩm định còn giúp ngân hàng hạn chế được những rủi ro thông qua việc xác định các vấn đề khi cho vay vốn như: (1) định hướng việc đưa ra quyết định cho vay, (2) xác định được loại vốn vay cũng như mức cho vay, (3) các điểu khoản và điều kiện cho vay Thực hiện được điều này đồng nghĩa ngân hàng đã tự giúp mình đưa ra được những quyết định cho vay chính xác và phù hợp hơn, từ đó giúp giảm bớt những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai

1.3.3 Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với chủ dự án, nhà đầu tư khác

Không những mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng mà công tác thẩm định còn mang lại nhiều lợi ích cho các chủ dự án Cũng như ngân hàng, trước hết công tác thẩm đính sẽ giúp cho khách hàng có thể chứng minh được khả năng đáp ứng các điều kiện cho vay vốn theo quy đúng quy định của pháp luật, cụ thể ở đây là Khoản 4 Điều 7 Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Bên cạnh đó, công tác thẩm định của ngân hàng cũng sẽ giúp các nhà đầu tư nhìn lại dự án đầu tư của mình một lần nữa, xem xét tính khả thi của dự án Thông qua đó, nhà đầu tư có thể phát hiện ra các sai sót, lỗi sai trong quá trình xây dựng dự án và chỉnh sửa, bổ sung cho dự án được hoàn thiện hơn, tránh những tác động xấu có thể dẫn đến việc không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ, gây tổn thất lớn cho chính chủ dự án

1.3.4 Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với xã hội

Trên thực tế, có rất nhiều quan điểm cho rằng việc thẩm định chỉ thường tác động và mang lại lợi ích cho những người có liên quan đến dự án đầu tư như: chủ

dự án, các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng trong các hoạt động tín dụng…Tuy nhiên, công tác thẩm định cũng tác động rất lớn đến lợi ích chung của toàn xã hội ngày nay Một dự án không khả thi có thể gây nên việc thất thoát vốn, nguồn nhân lực trước đây đã thuê mướn cũng sẽ bị thất nghiệp, tác động đến kinh tế chung của ngành… và hàng loạt các hậu quả xấu bắt nguồn từ vấn đề trên Có thể thấy, công tác thẩm định chính là một biện pháp hiệu quả để có thể loại bỏ giảm bớt việc thực hiện của một số dự án đầu tư không có tính khả thi và không mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội, giảm bớt được những thiệt hại có thể xuất phát từ chính những dự án không khả thi đó

1.4 Nội dung cần được thẩm định

Công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là một công tác phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện Những nội dung cần được thẩm định như sau:

1.4.1 Các vấn đề trước khi thẩm định và các quy định pháp luật về lựa chọn cán bộ thẩm định

Giai đoạn trước thẩm định như một giai đoạn tiền đề trước khi thực hiện công tác thẩm định, nhưng không vì thế mà giai đoạn này không cần thiết Ở giai đoạn này, các nhân viên thẩm định cần phải xác định được các phương pháp thẩm định cũng như các kết luận về mặt giá trị thẩm định nào cần được đưa ra tùy thuộc vào mục đích thẩm định Bên cạnh đó, một vấn đề quan trọng cần phải được thực hiện trong giai đoạn này đó chính là lựa chọn người thực hiện công tác thẩm định phù hợp với các quy định của pháp luật cũng như của ngân hàng thương mại Các quy định của pháp luật cụ thể như sau:

 Theo Khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng quy định như sau “Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng”, như vậy việc lựa chọn cán

bộ thẩm định cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc trên, tránh sự trùng lập giữa cán bộ thẩm định và cán bộ ra quyết định tín dụng nhằm đảm bảo tính khách quan của công tác thẩm định

 Việc không cho vay đối với các cán bộ thẩm định cũng được đặt ra trong quá trình thẩm định Cụ thể theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 19 Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về việc ban hành quy chế cho của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì không được cấp tín dụng đối với cán bộ, nhân viên của chính tổ chức tín dụng đó thực hiện nhiệm vụ thẩm định, quyết định cho vay Như vậy, ngân hàng thương mại không được lựa chọn cán bộ thẩm định mà họ cũng là khách hàng trong giao dịch đó

Bên cạnh các quy định pháp luật, những yêu cầu về kiến thức và chuyên môn

và kinh nghiệm cũng được đặt ra đối với cán bộ thẩm định nhằm phù hợp với các loại giao dịch khác nhau ở các thị trường khác nhau

1.4.2 Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư

Để thực hiện một dự án đầu tư các vấn đề quan trọng không chỉ về mặt kinh

tế mà còn là các vấn đề pháp lý xoay quanh dự án đầu tư đó Để tránh được các rắc rối về mặt pháp lý, cán bộ ngân hàng cũng phải kiểm tra tính chính xác cũng như về

số lượng và tính hợp pháp của các hồ sơ pháp lý mà chủ dự án cung cấp Cụ thể như sau:

Thứ nhất, cán bộ thẩm định cần xem xét đến dự án mà chủ dự án hướng đến

có được phép đầu tư hay không hay nói cách khác có thuộc vào các lĩnh vực cấm đầu tư được quy định tại Điều 29 – Luật Đầu tư 2005, cụ thể các lĩnh vực cấm đầu

tư như sau:

 Các dự án gây phương hại đến quốc phòng an ninh quốc gia, lợi ích công cộng

 Dự án gây phương hại đến di tích lịch sử, văn hoá đạo đức thuần phong

mỹ tục Việt Nam

 Các dự án gây tổn hại đến sức khoẻ nhân loại, làm huỷ hoại tài nguyên, phá huỷ môi trường

 Các dự án xử lý phế thải độc hại đưa từ bên ngoài vào Việt Nam; sản xuất các loại hoá chất độc hại hoặc sử dụng tác nhân độc hại bị cấm theo Điều ước quốc

tế

Thứ hai, cán bộ ngân hàng cần thẩm định lĩnh vực mà dự án đầu tư hướng đến có phù hợp với những lĩnh vực ngành nghề mà chủ dự án được quyền kinh doanh dựa trên Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Đối với các dự án đầu tư mang tính chất mở rộng sản xuất kinh doanh qua các lĩnh vực ngành nghề khác mà nằm ngoài Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trước đó, cán bộ thẩm định cần xem xét đã có sự thay đổi trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trước đó theo đúng quy định tại Điều 26 – Luật Doanh nghiệp 2005 Ngoài ra, đối với các ngành nghề mà dự án hướng đến là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, cán bộ ngân hàng cần thẩm định thêm về những điều kiện đối với ngành nghề đó theo quy định pháp luật như tổng số vốn pháp định, ví dụ như kinh doanh bất động sản (vốn pháp định

6 tỷ đồng theo quy định tại Điều 3 – Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản); hoặc phải có các chứng chỉ hành nghề, ví dụ lĩnh vực Dịch vụ khám chữa bệnh tư nhân theo quy định Thông tư 07/2007/TT-BYT ngày 25/5/2007 của Bộ Y tế hướng dẫ về hành nghề y, y học cổ truyền và trang thiết bị y tế tư nhân

Thứ ba, có một số dự án để có thể thực hiện và triển khai thì cần các điều kiện theo quy định của Luật doanh nghiệp 2005 về các trường hợp phải có sự đồng

ý của các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền trong doanh nghiệp Cụ thể như sau:

 Đối với các dự án đầu tư quy định trong điều lệ của các doanh nghiệp, nếu muốn được thông qua thực hiện phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như đạt được một lượng phần trăm đồng ý nhất định của các cơ quan quản lý cấp cao như: hội đồng thành viên (đối với công ty trách nhiệm hữu hạn), Đại hội đồng cổ đông (đối với công ty cổ phần)…hoặc thuộc thẩm quyền quyết định của một tổ chức, cá nhân nào trong doanh nghiệp thì cán bộ thẩm định cần xem xét lại các quyết định thành lập dự án đầu tư (thể hiện rõ việc đáp ứng được các điều kiện) của các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, nếu thiếu yêu cầu chủ dự án bổ sung

 Theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 104 Luật Doanh nghiệp 2005, ở công ty cổ phần, đối với các quyết định đầu tư có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất, nếu điều lệ công ty không có quy định khác thì buộc phải được thông qua bởi quyết định của Đại hội đồng cổ đông (với điều kiện được số cổ đông đại diện ít nhất 65% tổng số phiếu biểu quyết của tất cả cổ đông dự họp chấp thuận theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 104 Luật doanh nghiệp) Như vậy, đối với các giao dịch như trên, cán bộ thẩm định cần phải xem xét về tính hợp pháp của các quyết định của Đại hồi đồng cổ đông, nếu thiếu yêu cầu chủ dự án bổ sung

Thứ tư, trong một số trường hợp để có thể thực hiện việc đầu tư của một dự

án nào đó phải đăng ký đầu tư hoặc phải thẩm tra đầu tư Cụ thể, theo Điều 45,46 Luật Đầu tư 2005, các dự án đầu tư được phân chia như sau:

 Đối với dự án trong nước:

 Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu

tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư

 Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ mười lăm tỷ đồng Việt Nam đến dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư

 Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ ba trăm tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện thì phải thực hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư

 Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài:

 Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh

để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư

 Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư từ ba trăm

tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện thì phải thực hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Như vậy cán bộ ngân hàng cần chiếu theo các quy định của pháp luật đầu tư

để xem xét tính pháp lý trong các quyết định đầu tư thông qua việc có hay không Giấy chứng nhận đầu tư theo từng trường hơp cụ thể, và xem xét việc thực hiện thẩm tra đối với các dự án đầu tư buộc thẩm tra theo quy định của pháp luật

Thứ năm, đối với các dự án đầu tư liên quan đến bất động sản thì cán bộ ngân hàng cần xem xét các vấn đề pháp lý như sau:

 Chủ dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đối với bất động sản được sử dụng trong dự án hay chưa nhằm xác định được khả năng sử dụng của chủ dự án đó đối với bất động sản Bên cạnh đó, nếu chủ dự án sử dụng bất động sản thông qua hợp đồng thuê bất động sản thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Điều 173, 174, 175, 176 Luật đất đai 2013, cụ thể: (1) bên cho thuê phải có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; (2) bên nhận cho thuê cũng có quyền nhận cho thuê quyền sử dụng đất; (3) hợp đồng cho thuê phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013

 Đối với dự án có sử dụng bất động sản, cán bộ thẩm định cần phải lưu ý các vấn đề về mục đích sử dụng đất, từ đó xác định loại hình sử dụng phù hợp với các quy định tại Điều 54, 55, 56 Luật đất đai 2013 Đặc biệt, đối với các dự án đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền Hoặc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê thì được cho thuê đất Bên cạnh đó, nếu mục đích sử dụng thay đổi, cán bộ thẩm định cần xem xét lại việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của chủ dự án theo quy định Điều 57 Luật đất đai 2013

 Đối với việc dự án đã có sự chuyển nhượng trước đó, cán bộ thẩm định cần xem xét các vấn đề pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng như hiệu lực pháp

luật của hợp đồng, các điều kiện về mặt nội dung cũng như hình thức mà hợp đồng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật Đặc biệt theo quy định tại Điều 19,

21 Luật kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng dự án dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải chuyển nhượng toàn bộ mà không được phép chuyển nhượng một phần Như vậy trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định cần lưu ý những điểm trên nhằm đảm bảo chắc chắn về mặt pháp lý cho dự án đầu tư

Thứ sáu, đối với các dự án cần có sự phê duyệt của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như các công trình xây dựng có sử dụng một phần ngân sách nhà nước phải có quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, thủ trưởng các cơ quan ngang bộ, chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp theo quy định tại Điều 12 Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, hoặc dự án có liên quan đến các quyết định quy hoạch của cơ quan thẩm quyền ở địa phương thì cán bộ thẩm định cần xem xét đủ các văn bản pháp luật cần có đổi với những dự án trên

Thứ bảy, đối với các dự án đầu tư mà quyết định đầu tư thuộc thẩm quyền của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như trên, thì việc phê duyệt các thiết kê kỹ thuật phải do chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình Từ

đó, cán bộ thẩm định cần lưu ý đến các quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật đối với các dự án trên

Thứ tám, đối với các dự án có hoạt động xây dựng thì phải có giấy phép xây dựng trừ các công trình quy định chi tiết tại Điều 19 Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, cụ thể là:

 Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

 Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

 Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

 Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;

 Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

 Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt

Như vậy, cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định cần lưu ý những điểm trên, nếu thiếu các giấy tờ pháp lý trên sẽ dễ dẫn đến những hậu quả pháp lý không đáng có, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư

Thứ chín, đối với các dự án đầu tư có sự thăm dò và khai thác khoáng sản thì cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc khai thác, thăm dò khoáng sản (được quy định tại Khoản 3 Điều 4 Luật khoáng sản 2010), và được thể hiện thông qua: (1) Giấy phép thăm dò khoáng sản, (2) Giấy phép khai thác khoáng sản Như vậy, cán bộ thẩm định cũng cần xem xét việc chủ đầu tư đã

có đủ giấy phép để thực hiện đầu tư hay chưa đối với các dự án có liên quan đến hoạt động khoáng sản

Thứ mười, đối với các dự án mà việc xác định chủ đầu tư thông qua việc đấu thầu thì cán bộ ngân hàng cần thẩm định về các giấy tờ liên quan đến hoạt động đấu thầu như: kết quả đấu thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu, kết quả chỉ định thầu về toàn

bộ khối lượng xây lắp

Thứ mười một, cán bộ thẩm định cần lưu ý đến những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án đầu tư như biện pháp phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động Đặc biệt là đối với các dự án thuộc Phụ lục 3 Nghị định 35/2003/NĐ-CP về quy định chi tiết Luật phòng cháy chữa cháy, các cán bộ ngân hàng cần xem xét chủ dự án đã có giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy hay chưa, nếu chưa có đề nghị chủ dự án bổ sung theo đúng quy định của pháp luật Ngoài ra, đối với các dự

án phải lập đánh giá tác động môi trường như: dự án có nguy cơ ảnh hưởng xấu đến nguồn nước lưu vực sông, vùng ven biển, vùng có hệ sinh thái được bảo vệ; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, cụm làng nghề; dự án khai thác, sử dụng nước dưới đất, tài nguyên thiên nhiên quy mô lớn…được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 18 Luật bảo vệ môi trường thì cán bộ thẩm định cần phải xem xét sự tồn tại của các báo cáo trên để đảm bảo cơ sở pháp lý vững chắc cho dự án Bên cạnh đó, đối với dự án có xây dựng công trình cần phải tuân theo những quy chuẩn, tiêu chuẩn do các cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với từng lĩnh vực cụ thể

Cuối cùng, đối với các hoạt động đầu tư dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định tại Khoản 16 – Điều 3 – Luật đầu tư 2005, cán bộ ngân hàng cần thẩm định tính pháp lý của các hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các nhà đầu tư với nhau Bên cạnh đó, để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ ký kết các hợp đồng với các bên liên quan như hợp đồng mua nguyên vật liệu, hợp đồng lao động đối với nhân sự thực hiện dự án…Việc cần làm của cán bộ thẩm định là xem xét vấn đề hiệu lực của hợp đồng, phát hiện những sai sót, vi phạm trong việc ký kết cũng như nội dung của hợp đồng thông qua những quy định pháp luật có liên quan được quy định tại Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật lao động 2012…Một số sai sót có thể mắc phải dễ dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng hay những rắc rối vấn đề pháp lý

có thể xảy ra như:

 Sai sót về mặt chủ thể giao kết hợp đồng: các lỗi thường gặp thường là chủ thể ký kết hợp đồng không có thẩm quyền ký kết hợp đồng, thông thường không phải là người đại diện theo pháp luật cho công ty, hay không phải người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền bằng văn bản Với những trường hợp trên, hậu quả xấu có thể xảy ra đó là hợp đồng sẽ vô hiệu theo Điều 145 Bộ luật dân

sự 2005 Bên cạnh đó, đối với các hợp đồng có liên quan đến tài sản lớn của doanh nghiệp (thường có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản doanh nghiệp theo báo cáo gần nhất ) và có quy định rõ trong điều lệ của doanh nghiệp buộc phải

có sự chấp thuận của Đại hội đồng cổ đông thì cán bộ ngân hàng cũng cần lưu ý đến điểm trên để tránh các rắc rối pháp lý có thể xảy ra

 Sai sót về mặt năng lực ký kết: việc ký kết hợp đồng có hiệu lực nếu đối tác có quyền thực hiện hoạt động kinh doanh đối với lĩnh vực mà hai bên hướng đến Quyền này có thể được thể hiện trong giấy đăng ký kinh doanh của doanh

nghiệp hoặc các hợp đồng khác cho phép chủ thể ký kết có quyền thực hiện các giao dịch trên

 Các sai sót liên quan đến nội dung của hợp đồng: các sai sót trong nội dung hợp đồng là các sai sót dễ xảy ra và xảy ra với số lượng nhiều vì sự thiếu hiểu biết pháp luật của các bên Cụ thể, đối với hợp đồng lao động, các bên thường quy định các điều khoản trái pháp luật như: không trả lương trong thời gian thử việc (theo Điều 28 Bộ luật lao động 2012 thì được trả 85% lương chính thức), thỏa thuận

về việc lao động nữ không được mang thai, không được ký kết hợp đồng lao động với nhiều người cùng lúc (trái với quy định tại Điều 21 Bộ luật lao động 2012)… Đối với hợp đồng thương mại các bên thường thỏa thuận về phạt vi phạm lên đến 10% đến 30% giá trị hợp đồng trong khi thực tế mức phạt không được quá 8% giá trị hợp đồng (theo Điều 301 Luật thương mại 2005)…

 Các sai sót về mặt hình thức: trên thực tế, một số dạng hợp đồng pháp luật buộc phải tuân thủ về mặt hình thức như Hợp đồng mua bán nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở (theo quy định tại Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điểm b Khoản 3 Điều 93 của Luật nhà ở 2005) hay Hợp đồng thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên, trừ trường hợp thuê nhà công vụ, thuê mua nhà ở xã hội và bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở (theo quy định tại Điều 492 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điểm b và c Khoản 3 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005; Khoản 4 Điều 62 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở)… Do đó, nếu không tuân thủ về mặt hình thức, hậu quả xấu nhất

có thể xảy ra đó chính là hợp đồng vô hiệu, tác động tiêu cực đến quá trình thực hiện dự án đầu tư

 Bên cạnh đó, một số sai sót về kỹ thuật soạn thảo hợp đồng cũng dễ dẫ đến các rắc rối về mặt pháp lý cho chủ dự án trong quá trình thực hiện dự án Cụ thể, nếu ngôn ngữ sử dụng không rõ ràng, hoặc sử dụng những từ ngữ mang tính chất đa nghĩa sẽ làm cho hai bên có những cách hiểu khác nhau, dẫn đến các tranh chấp Hay những nội dung, điều khoản trong hợp đồng có sự mâu thuẫn lẫn nhau, khi thực hiện hợp đồng các bên sẽ khó khăn trong việc lựa chọn áp dụng điều khoản Ngoài ra, hợp đồng quá sơ sài, nội dung không cụ thể chi tiết sẽ làm cho các bên thực hiện hợp đồng tự do theo hướng có lợi nhất cho mình, hệ quả là những tranh chấp có thể xảy ra Bên cạnh đó, các bên phải có khả năng dự đoán các điều kiện có thể xảy ra trong tương lai và thỏa thuận các điều khoản linh hoạt theo những thay đổi trong tương lai chứ không nên quá cứng nhắc, cố định

Trên đây là một số sai sót trong quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng, nhiệm vụ của cán bộ thẩm định đó chính là kiểm tra lại những hợp đồng mà chủ đầu

tư đưa ra nhằm tránh được những hậu quả pháp lý tiêu cực có thể xảy ra, gây ảnh hưởng xấu đến quá trình thực hiện dự án cũng như tính khả thi của dự án đầu tư

1.4.3 Thẩm định các thông số dự báo thị trường và doanh thu

Để tìm hiểu tính khả thi của dự án, trước hết cán bộ thẩm định cần phải thẩm định các thông số dự báo của thị trường mà dự án hướng đến, thông qua đó chúng ta

có thể xác định mức doanh thu của dự án – một trong những căn cứ quan trọng trong việc xác định ngân lưu dự án Thông thường, các dự báo về thị trường nếu càng ít sai sót sẽ góp phần giúp cho dự án được thẩm định càng chính xác hơn, đảm bảo việc đưa ra quyết định cho vay của ngân hàng là hợp lý và hiệu quả Các loại

thông số này có thể được chia làm hai loại: các thông số dự báo kinh tế vĩ mô và các thông số dự báo thị trường, tính cạnh tranh trên thị trường

1.4.3.1 Các thông số dự báo kinh tế vĩ mô

Để có thể xem xét số liệu nào cần sử dụng và thẩm định để phân tích được sự tác động của kinh tế vĩ mô đến dự án, trước hết chúng ta cần xem xét thị trường mà

dự án hướng đến sẽ bị tác động bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô nào Thông thường, những yếu tố có khả năng tác động đến các sản phẩm, dịch vụ như5:

 Đối với môi trường kinh tế thì là các yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh tế; lãi suất và xu hướng lãi suất; xu hướng tỷ giá hối đoái; mức độ lạm phát; hoạt động xuất nhập khẩu; xu hướng tăng giảm của thu nhập thực tế; hệ thống thuế và mức thuế; các biến động của thị trường chứng khoán…

 Đối với môi trường chính trị pháp luật, văn hóa xã hội thì có các yếu tố như luật pháp; các chính sách của chính phủ; các hệ thống giá trị chuẩn mực; trình

độ nhận thức và học vấn chung; khuynh hướng tiêu dùng…

 Đối với môi trường dân số và môi trường tự nhiên thì các yếu tố có thể ảnh hưởng như: tổng số dân; số người trong độ tuổi lao động; tỷ lệ tăng dân số; các biến đổi về cơ cấu dân số; tuổi thọ, cơ cấu tuổi tác; vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, khí hậu; các loại tài nguyên, khoáng sản; vấn đề môi trường và ô nhiễm môi trường…

 Đối với môi trường công nghệ, các yếu tố thường tác động lớn như: sự ra đời của công nghệ mới; tốc độ phát minh và ứng dụng công nghệ mới; những khuyến khích và tài trợ của chính phủ cho hoạt động nghiên cứu và phát triển; luật

mô do chủ dự án đưa ra, từ đó xác định được dự báo về yếu tố nào là cần thiết cho

dự án đầu tư

1.4.3.2 Các dự báo về thị trường của dự án

Ngoài các thông số dự báo kinh tế vĩ mô, các thông số của thị trường của dự

án cũng đóng vai trò quan trọng nhằm xác đinh được thị trường đang cân bằng, dư cung hay dư cầu và đưa ra phương án phù hợp Ở lĩnh vực này, các bộ thẩm định cần xem xét các vấn đề và thông số sau6:

 Thị trường mà dự án hướng đến có thật sự tiềm năng, và có thể sinh lợi trong chính thị trường này hay không Để xem xét được điều này, các bộ thẩm định cần xem xét đến nhu cầu của người tiêu dùng mà dự án có hướng đến đáp ứng, tìm

5 GS.TS Đoàn Thị Hồng Vân, Th.S Kim Ngọc Đạt (2011), “Quản trị chiến lược”, NXB Thống Kê, tr.115

6

Savvakis C.Savvides, “Market Analysis and Competitiveness in Project Appraisal”, Development

Dicussion Paper No.755

hiểu về sự khách quan và chính xác của những thông số mà dự án đưa ra về nhu cầu thị trường

 Bên cạnh đó, cán bộ ngân hàng cũng cần thẩm định về các thông số mà chủ dự án đưa ra về tốc độ tăng trưởng thị trường thông qua các số liệu và các yếu

tố mà chủ dự án dùng để dự đoán Trên thực tế, để có thể dự đoán tốt chủ dự án không chỉ dựa vào các số liệu lịch sử mà cần phải quan tâm đến các yếu tố khác có thể tác động đến cung cần trên thị trường như thu nhập người tiêu dùng, công nghệ… Ngoài các dạng số liệu lịch sử, các số liệu khảo sát, nghiên cứu thị trường cũng đóng vai trò quan trọng, làm tăng tính phù hợp với thực tế của dự án Đồng thời cán bộ thẩm định phải có kiến thức và kinh nghiệm nhất định về thị trường, liên hệ với các thông số tương tự với các thông số đang thẩm định hoặc trao đổi học hỏi thêm từ bên ngoài

 Cán bộ thẩm định cũng có thể sử dụng mô hình năm lực lượng cạnh tranh của Micheal Porter hoặc mô hình SWOT (strengths, weaknesses, opportunities, and threats) để phân tích tổng quát nhất về thị trường dự án và dựa vào đó đưa ra các dự báo khách quan về sự phát triển của thị trường trong tương lai

1.4.4 Thẩm định các thông số xác định chi phí

Sau khi phân tích các yếu tố về thị trường để tìm kiếm các dự báo về doanh thu, thì bước tiếp theo mà cán bộ thẩm định cần làm đó chính là thẩm định các thông số về chi phí sẽ phát sinh của dự án Các chi phí này thường rất đa dạng, thay đổi tùy theo từng loại dự án và từng thời điểm khác nhau Để có thể dự đoán được các chi phí này cán bộ thẩm định cần phải có sự trợ giúp cũng những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực mà dự án hướng đến Thông thường, các chi phí của một dự án đầu tư bao gồm7: (1) công suất máy móc thiết bị; (2) định mức tiêu hao năng lượng, nguyên vật liệu, sử dụng lao động, (3) đánh giá các chi phí lao động, nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng…(4)phương pháp khấu hao tỷ lệ khấu hao, (5) ngoài ra còn có nhiều loại thông số dự báo khác tùy theo từng dự án Việc cán

bộ thẩm định đó chính là xem xét việc đưa hay không đưa các dạng chi phí, cách đưa chi phí vào mục nào, khoản nào cũng cần phải hợp lý và đúng với các quy định của pháp luật.Tuy nhiên để làm được điều này, cán bộ ngân hàng cần có kinh nghiệm và kiến thức nhất định trong lĩnh vực mà dự án đầu tư hướng đến, tham khảo các ý kiến của các chuyên gia, tìm sự trợ giúp trong nội bộ công ty hoặc các sự trợ giúp từ bên ngoài

1.4.5 Thẩm định dòng tiền hay ngân lưu của dự án

1.4.5.1 Sự khác nhau giữa quan điểm ngân hàng và chủ đầu tư trong lập ngân lưu dự án

Như đã phân tích ở trên, một trong những điểm khác biệt giữa thẩm định các

dự án thông thường đứng trên góc độ của các nhà đầu tư và thẩm định dự án trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại đó chính là cách lập ngân lưu của dự

án và tầm quan trọng của nó Đứng dưới góc độ của ngân hàng, vấn đề chủ dự án có thể trả nợ và lãi vay đúng hạn hay không được quan tâm hàng đầu chứ không phải lợi nhuận Với hai góc nhìn khác nhau thì việc lập dự án đầu tư cũng sẽ có sự khác

biệt rõ rệt, lấy ví dụ điển hình như sau:

7

TS Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương

mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.232

Bảng 1: Sự khác nhau giữa ngân lưu của hay quan điểm ngân hàng và chủ đầu

tư Các quan điểm Ngân hàng (tổng đầu tư) Chủ đầu tư (tổng vốn chủ sở

8 Copeland & Weston, “Financial theory”, p.440

9 The Insitute of Chartered Accountants of Scotland, “Advance Finance” p.8

10

TS Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương

mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.235

 Bên cạnh đó, một trong những chi phí quan trọng mà chủ dự án thường

bỏ quên khi ước lượng ngân lưu đó chính là chi phí cơ hội11 Chi phí cơ hội ở đây được hiểu là các chi phí của lợi ích bị bỏ qua khi không sử dụng nguồn lực này vào một hoạt động khác, và phải được đưa vào khi ước lượng ngân lưu dự án

 Nhu cầu vốn lưu động: Là nhu cầu vốn dự án cần phải chi để tài trợ cho nhu cầu tồn quỹ tiền mặt, các khoản phải thu, tồn kho sau khi trừ đi các khoản bù đắp từ các khoản phải trả Các sai sót liên quan đến vốn lưu động thường thấy bao gồm: (1) bỏ qua hoặc không kể đến vốn lưu động, (2) có kể đến vốn lưu động nhưng sử dụng toàn bộ nhu cầu vay vốn lưu động của một năm nào đó chứ không phải tính đến phần thay đổi vốn lưu động Nên nhớ rằng chỉ có phần thay đổi vốn lưu động chứ không phải toàn bộ nhu cầu vốn lưu động, mới được tính vào ngân lưu12

1.4.6 Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá tài chính

Để có thể đánh giá chính xác về dự án, ngoài việc xem xét về ngân lưu của

dự án, chúng ta cũng cần xem xét đến các chỉ số tài chính của dự án Cụ thể như sau:

1.4.6.1 Hiện giá thu nhập thuần của dự án (NPV – Net Present Value)

Hiện giá thu nhập thuần của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án Theo đó, NPV được tính như sau13:

Trong đó:

NPV: Hiện giá thu nhập thuần của dự án

Bt: Lợi ích hàng năm của dự án

Ct: Chi phí hàng năm của dự án

– Hệ số chiết khấu của dự án

r: tỷ số chiết khấu của dự án

t: thứ thự năm trong thời gian thực hiện dự án

Đối với dạng chi tiêu này cán bộ ngân hàng cần thẩm định cần lưu ý những vấn đề sau đây14:

 Khách hàng có sử dụng Excel để tính toán NPV hay không Nếu có thì ít

có sai sót xảy ra, trừ trường hợp khách hàng sử dụng Excel không thành thạo

 Bản thân Excel không có sai sót nhưng kết quả NPV có thể không chính xác do khách hàng chọn ngân lưu không phù hợp

11 Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (2013), “Chương 3: Thẩm định đầu tư công: Xây dựng biên

dạng ngân lưu tài chính cho các dự án”, tr.6.

TS Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương

mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.254

 Khách hàng sử dụng chiết khấu có phù hợp hay không Đứng trên quan điểm của ngân hàng hay quan điểm tổng đầu tư, suất chiết khấu phù hợp được chọn

đó chính là chi phí sử dụng vốn trung bình WACC

1.4.6.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR – Internal Rate of Return)

Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án là tỷ suất chiết khấu, mà với tỷ suất này, hiện giá thu nhập thuần NPV của dự án bằng 0” Chúng ta có thể tính toán được IRR thông qua phương trình sau15:

Trong đó:

IRR: Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án

Bt: Lợi ích hàng năm của dự án

Ct: Chi phí hàng năm của dự án

NPV = 0: Hiện giá thuần thu nhập dự án khi có giá trị bằng 0

Thông thường các chủ dự án thường lựa chọn số 0 hoặc lấy lãi suất của ngân hàng làm tỷ suất ngưỡng khi so sánh, và nếu lớn hơn tỷ suất ngưỡng đó thì được xem là dự án có khả thi Tuy nhiên, không phải dự án nào lớn hơn 0 đều chắc chắn

là dự án có hiệu quả, hoặc nếu sử dụng lãi suất ngân hàng làm tỷ suất ngưỡng thì chủ dự án đã vô tình đồng nhất rủi ro dự án và rủi ro của ngân hàng như nhau, do đó cán bộ ngân hàng cần lựa chọn suất ngưỡng hợp lý trong quá trình thẩm định

1.4.6.3 Chi phí sử dụng vốn

Như đã phân tích ở trên, chi phí sử dụng vốn nói chung và chi phí sử dụng vốn trung bình (WACC) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính hiệu quả của dự án, mà cụ thể hơn nó chính là tỷ suất chiết khấu phù hợp khi tính toán NPV

và là tỷ suất ngưỡng hợp lý khi tính IRR Về bản chất, để có thể thực hiện được dự

án, vốn dự án thường bắt nguồn từ nhiều nguồn khác nhau như vốn vay hay vốn của chính chủ sở hữu Do đó để có thể tính toán được chi phí sử dụng vốn trung bình (WACC), chúng ta cần phải tính toán các chỉ số chi phí sử dụng vốn khác nhau thông qua công thức sau16:

Ws : Tỷ trọng vốn cổ phần bằng nguồn lợi nhuận bên giữ lại

We : Tỷ trọng vốn cổ phần bằng nguồn bên ngoài

PGS.TS Phan Thị Cúc, TS.Nguyễn Trung Trực, Th.S Đoàn Văn Huy, Th.S Đặng Thị Trường Giang,

Th.S Nguyễn Thị Mỹ Phượng (2010), “Giáo trình Tài chính doanh nghiệp(*)”, NXB Tài chính, tr.187

Rs : Chi phí sử dụng vốn cổ phần sử dụng nguồn lợi nhuận giữ lại

Re : Chi phí sử dụng vốn cổ phần sử dụng nguồn bên ngoài

t : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Tuy nhiên trong quá trình tính toán chi phí sử dụng vốn trung bình, cán bộ thẩm định ngân hàng cũng cần lưu ý những đặc điểm sau17:

 Đối với chi phí sử dụng nợ:

 Chỉ sử dụng lãi vay của ngân hàng làm chi phí sử dụng nợ mà quên mất lãi vay đó có thật sự là vay ngân hàng hay vay bằng cách phát hành trái phiếu

 Khách hàng quên rằng sử dụng nợ có thể giúp công ty tiết kiệm được thuế, do đó sai sót ở chỗ tính chi phí sử dụng nợ trước thuế thay vì tính chi phí sử dụng nợ sau thuế

 Sử dụng lãi vay ngân hàng, tức chi phí sử dụng nợ làm suất chiết khấu khi tính toán NPV mà quên rằng ngoài nợ ra công ty còn sử các loại nguồn vốn khác

 Đối với chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi: Khi thẩm định cách tính chi phí sử vốn cổ phần ưu đãi cần lưu ý khách hàng dễ bỏ qua chi phí phát hành, do đó, dẫn đến ước lượng chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi thấp hơn thực tế

 Đối với chi phí sử dụng vốn thường:

 Không kể chi phí trong trường hợp công ty sử dụng lợi nhuận tích lũy để đầu tư dự án Đôi khi khách hàng quan niệm đây là nguồn vốn tích lũy của công ty, một dạng nguồn vốn có sẵn chứ không phải vốn huy động thêm nên không cần tính chi phí Thật ra, rất sai lầm khi quan niệm như vậy vì nguồn vốn nào cũng có chi phí, đó là chi phí cơ hội của vốn

 Không xác định chi phí sử dụng vốn cổ phần bằng các công thức đã được

sử dụng rộng rãi và có tính khoa học do độ phức tạp của nó mà sử dụng ngay lãi suất ngân hàng làm chi phí sử dụng vốn cổ phần Thực chất, nếu sử dụng như trên chủ dự án đã vô tình đồng nhất rủi ro của ngân hàng với rủi ro của dự án với nhau, trong khi mỗi loại đều có mức rủi ro khác biệt với nhau

 Đối với chi phí sử dụng vốn trung bình: thông thường chủ dự án thường không sử dụng đúng công thức nêu trên để tính toán WACC mà sử dụng luôn lãi suất ngân hàng là suất chiết khấu thay cho WACC Như đã phân tích trên, việc làm này đã không thể hiện được sự tách bạch rủi ro của ngân hàng với rủi ro của dự án đầu tư

1.4.6.4 Các chỉ tiêu tài chính khác

Chỉ tiêu tài chính Công thức/ Định nghĩa Cách thẩm định

Chỉ số sinh lợi

(PI): là giá trị hiện

tại của dòng tiền

dự án đầu tư so

với giá trị ban

đầu.18

Trong đó:

PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền

I: Đầu tư ban đầu

Nếu PI > 1 thì dự

án có thể chấp nhận được

17 TS Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương

mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.242 – 251

18

PGS.TS Phan Thị Cúc, TS.Nguyễn Trung Trực, Th.S Đoàn Văn Huy, Th.S Đặng Thị Trường Giang,

Th.S Nguyễn Thị Mỹ Phượng (2010), “Giáo trình Tài chính doanh nghiệp(*)”, NXB Tài chính , tr.235

Tiểu chuẩn thời

gian thu hồi vốn

không chiết khấu

(PP)

Là khoảng thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu của dự án

Một dự án có thời gian thu hồi vốn nhanh sẽ hạn chế được rủi ro

và ngược lại Tiêu chuẩn thời

gian thu hồi vốn

có chiết khấu

(DPP)

Là khoảng thời gian cần thiết để tổng các giá trị hiện tại của các khoảng tiền thuần hàng năm của dự án bù đắp được số vốn đầu tư ban đầu

Ngoài các chỉ số tổng quát, cán bộ ngân hàng cũng cần chú ý đến các chỉ số

nợ vay của doanh nghiệp

Tỷ số này càng cao thì khả năng trả nợ càng tốt, tuy nhiên cán bộ ngân hàng cần xem xét chỉ số này tùy thuộc vào quan điểm ngân hàng và từng hoàn cảnh cụ thể Đồng thời để xem xét một cách khách quan, cán bộ thẩm định cần loại bỏ các yếu tố mùa vụ và tìm được xu hướng, đồng thời so sánh bản thân tỷ số này trong hiện tại với các giá trị của chính nó trong quá khứ

Tỷ số khả năng

trả lãi vay

trước thuế và lãi vay / Chi phí lãi vay20

Tỷ số này càng thấp thì gánh nặng trả lãi vay càng lớn đối với công ty và khả năng trả đủ các chi phí lãi vay sẽ rất khó

Cũng giống như NPV, IRR, các chỉ tiêu trên có thể có những sai sót về lỗi kỹ thuật, cũng như việc sử dụng thông tin có thể sai sót nên cán bộ ngân hàng cần thẩm định lại các chỉ tiêu tài chính trên, tránh xảy ra những sai sót trên Bên cạnh đó, thông thường các chủ dự án chỉ chú ý đến NPV, IRR, PP mà bỏ quên những chỉ số khác đặc biệt là các chỉ số thể hiện khả năng trả nợ vay của chủ sở hữu Do đó, cán

bộ ngân hàng cần thẩn trọng khi thẩm định các chỉ số này, và nếu chủ dự án không đưa các chỉ tiêu này vào dự án thì nên nhắc nhở và đề nghị bổ sung để xem xét tính khả thi của dự án toàn diện hơn

1.4.7 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án đầu tư

Kỹ thuật của dự án cũng là một trong những yếu tố đóng vai trò quan trọng đối với dự án, là thước đo cho việc đảm bảo dự án đầu tư được thực hiện một cách hiệu quả nhất và giảm bớt những rủi ro cho dự án đầu tư Thông thường, khi thực hiện công tác thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án đầu tư, cán bộ thẩm định cần lưu ý những điểm sau:

 Dự án có đáp ứng được các tiêu chuẩn kỹ thuật đặc trưng của từng lĩnh vực mà dự án đầu tư hướng đến hay không?

 Công nghệ mà dự án sử dụng có đáp ứng được hai tiêu chí: tiên tiến, không lạc hậu và phải phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của dự án và năng lực của nhân sự sử dụng công nghệ Để thẩm định được điều này, cán bộ thẩm định cần có

sự tìm hiểu các nguồn thông tin trong và ngoài nước hoặc tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực đó, từ đó so sánh đối chiếu với công nghệ mà dự án lựa chọn để xem xét sự phù hợp của công nghệ đó

1.4.8 Phân tích và kiếm soát rủi ro của dự án

Với tính chất trung và dài hạn của các dự án đầu tư, việc biến động của các biến số sẽ dễ xảy ra làm tăng mức rủi ro của dự án Do đó cán bộ thẩm định cần thực hiện hoặc chỉnh sửa việc phân tích và kiểm soát rủi ro của dự án nhằm giảm thiểu rủi ro thấp nhất Hiện nay có rất nhiềuphương pháp để phân tích rủi ro, nhưng điển hình nhất đó là ba phương pháp: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích rủi ro21

 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis): trong phân tích độ nhay người

ta lần lượt tiến hành phân tích ảnh hưởng của từng biến đầu vào có tính chất bất định đến kết quả của dự á, trong đó đặc biệt lưu ý đến khả năng đảo ngược kết quả của dự án Hay nói cách khác, phân tích độ nhạy là xem xét độ “nhạy cảm” của các kết quả khi có sự thay đổi giá trị của một hoặc một số biến đầu vào

 Phân tích tình huống (Scenario Analysis): trong phân tích tình huống, ta xem xét đồng thời ảnh hưởng của một số biến đầu vào kết quả của dự án Một số tình huống có thể xảy ra như: tình huống tốt nhất, tình huống thường xảy ra, tình huống xấu nhất Phương pháp có thể cho ta được một các nhìn tổng quan và thể hiện được sự tác động qua lại của các yếu tố

 Phân tích rủi ro (Risk analysis): là phân tích mô tả các ảnh hưởng của sự thay đổi các giá trị của các biến đầu vào đối với kết quả của dự án đầu tư Đối với các bài toán đơn giản, người ta có thể phân tích rủi ro theo phương pháp giải tích Đối với các bài toán phức tạp, người ta thường sử dụng phương pháp mô phỏng Monte – Carlo Phương pháp mô phỏng thường được sử dụng khi phương pháp giải tích quá phức tạp, thậm chí không thực hiện được chẳng hạn như phân tích rủi ro của chuỗi dòng tiền của dự án

1.5 Các yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Một báo cáo thẩm định thường chứa nhiều thông tin theo đúng mục đích của người thẩm định và những chủ thể khác có quyền và lợi ích liên quan Phụ thuộc vào các mục đích khác nhau mà các báo cáo thẩm định dự án đầu tư nói chung đều phải tuân theo những tiêu chuẩn nhất định Tổng quan, các yêu cầu được đặt ra cho các báo cáo thẩm định như sau:

Thứ nhất, báo cáo thẩm định dự án đầu tư là do các nhà chuyên môn thẩm định lập nên nhưng người cần các thông tin đó để đọc và xem xét là các chủ thể như người ra quyết định tín dụng, các chủ dự án… Do đó, báo cáo thẩm định trước hết phải thật rõ ràng và dễ hiểu giúp người cần những thông tin đó có thể nắm được nhanh chóng hết tất cả thông tin và đưa ra quyết định chính xác

21

Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan (2008), “Quản lý dự án”, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ

Chí Minh, tr.39-41

Thứ hai, báo cáo thẩm định phải có những thông tin đúng theo mục đích của những người có nhu cầu thực hiện công tác thẩm định Cụ thể trong trường hợp này, đối với ngân hàng, báo cáo thẩm định cần phải phân tích xác định được dự án có thật sự khả thi hay không, và quan trọng hơn sẽ phải trả lời được câu hỏi: dự án có khả năng trả được nợ vay và lãi vay đúng hạn hay không trong trường hợp quyết định cho vay được thực hiện Ngoài ra, báo cáo thẩm định cũng cần phải giúp cho chủ thể ra quyết định cho vay xác định được mức vốn cho vay phù hợp cũng như thời gian cho vay và các điều kiện khi vay

Thứ ba, chất lượng của báo cáo thẩm định dự án đầu tư còn được thể hiện qua tính khoa học, có logic và sát với tình hình thực tế của dự án Một báo cáo thẩm định có chất lượng là một báo cáo sử dụng được các phương pháp tính toán có khoa học và hợp lý, tránh sử dụng các phương pháp cá nhân chưa được sự công nhận rộng rãi Đồng thời, các số liệu đưa ra cần phải sát với tình hình thực tế và các diễn biến phù hợp trong tương lai, và cần có được sự am hiểu nhất định về lĩnh vực mà

dự án đầu tư hướng đến để đưa ra được con số phù hợp với ngành Bên cạnh đó, báo cáo thẩm định cũng cần phải đạt được sự toàn diện, sâu sắc, đánh giá và phân tích được nhiều mặt cúa vấn đề, có như vậy mới định hướng tốt cho chủ thể ra quyết định cho vay

Cuối cùng, yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định đó chính là thể hiện được sự thuận tiện với thời gian thực hiện hợp lý, phụ thuộc vào từng ngành và các lĩnh vực khác nhau và phụ thuộc vào quy mô của dự án, tránh gây phiền hà cho ngân hàng cũng như các chủ dự án Quan trọng hơn hết, báo cáo thẩm định phải thể hiện được sự khách quan, công bằng, tránh đưa những ý kiến chủ quan với mục đích trục lợi có thể gây hậu quả xấu không những cho ngân hàng, nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của xã hội

1.6 Các nhân tố tác động đến quá trình thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.6.1 Các nhân tố chủ quan

Trên thực tế có rất nhiều yếu tố chủ quan có thể tác động đến công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Có thể kể đến các yếu tố như sau:

Thứ nhất đó chính là quan điểm của các nhà lãnh đạo của ngân hàng thương mại có công tác cần thẩm định Nếu các cán bộ lãnh đạo thật sự nhận thức được tầm quan trọng và sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại thì sẽ dẫn đến các hệ quả tác động tích cực đến chất lượng thẩm định như: các hoạt động trong thẩm định sẽ được quan tâm đúng mực, các quy trình thẩm định sẽ được nghiên cứu, tìm hiểu và xây dựng đúng với quy mô và tình hình hiện tại của ngân hàng, khách quan, hợp lý và tính khoa học cao; công tác tuyển chọn nhân viên thực hiện công tác thẩm định cũng sẽ được chú trọng và được lựa chọn kỹ lưỡng với các tiêu chí nhất định và ngược lại

Thứ hai, để thực hiện được công tác thẩm định tốt nhất đòi hỏi các phải có được những cán bộ thẩm định có năng lực và có kinh nghiệm để phát hiện ra những sai phạm, thiếu sót trong dự án đầu tư do các chủ dự án lập nên Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư chuyên ngành, để có thể hiểu rõ thật sự về dự án cũng cần sự trợ giúp rất nhiều từ các chuyên gia trong lĩnh vực đó Lúc này, cán bộ thẩm định phải

là người có những mối quan hệ và có thể tìm kiếm sự giúp đỡ từ những chuyên gia

để đưa ra được những kết luận khách quan và phù hợp nhất Và điều quan trọng nhất đối với cán bộ thẩm định đó chính là đạo đức nghề nghiệp khi thực hiện công tác thẩm định, Trên thực tế có rất nhiều trường hợp dù quy trình được xây dựng đầy

đủ và đáp ứng đủ yêu cầu thẩm định, nhưng nếu cán bộ thẩm định vì mục tiêu lợi ích cá nhân dẫn đến làm trái quy trình thì cũng sẽ mang lại nhưng hậu quả lớn cho ngân hàng mà điển hình nhất chính là tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn

Thứ ba, công tác thẩm định là công tác đòi hỏi sự phối hợp, liên kết lẫn nhau giữa các hoạt động khác nhau trong quá trình thẩm định Để làm được điều này, sự phối hợp giữa các cá nhân, tổ chức trong ngân hàng là vô cùng cần thiết Nếu có sự phối hợp nhịp nhàng và khách quan giữa các cá nhân, tổ chức trong quá trình thẩm định sẽ phát huy được hiệu quả tốt nhất và ngược lại sẽ gây rắc rối và tốn kém thời gian, công sức

Thứ tư, với thời đại công nghệ thông tin phát triển hiện nay thì các thiết bị công nghệ đóng vai trò quan trọng trong công tác thẩm định Hiện nay, để đạt được tính chính xác cao trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định phải được cung cấp các thiết bị công nghệ hiện đại để tính toán các chỉ tiêu như NPV, IRR…cũng như lưu trữ và tìm kiếm dữ liệu được dễ dàng hơn

Cuối cùng, phương pháp và các tiêu chuẩn được đặt ra đối với công tác thẩm định trong ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định Thực

tế cho thấy, nếu sử dụng các phương pháp phù hợp và có tính khoa học cao thì công tác thẩm định sẽ giúp cho ngân hàng đưa ra được những định hướng khá chính xác, giúp cho việc đưa ra những quyết định cho vay thật sự hợp lý Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn đối với công tác thẩm định cũng cần đặt ra phù hợp với từng ngành nghề, lĩnh vực mà dự án hướng đến, cũng như quy mô của dự án và của chính ngân hàng thương mại đó

1.6.2 Các nhân tố khách quan

Ngoài những nhân tố chủ quan từ phía ngân hàng và từ phía nhà đầu tư kể trên, thì để tác động đến thực hiện tốt công tác thẩm định thì cán bộ ngân hàng cũng cần kể đến các nhân tố khách quan có thể tác động đến chất lượng thẩm định

Đầu tiên có thể kể đến những sự biến động về mặt kinh tế có thể tác động trực tiếp đến chất lượng của thẩm định Dù trong dự án, thông thường các chủ dự án cũng đã dự đoán và lường trước những biến động một phần, nhưng trên thực tế các diễn biến về kinh tế luôn khó lường, phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố không chỉ riêng khu vực trong nước (đặc biệt là lạm phát) mà còn có sự tác động của các yếu

tố toàn cầu Sự thay đổi của nền kinh tế chính là một trong những yếu tố quan trọng tác động đáng kể đến sự khả thi của dự án trong tương lai

Bên cạnh đó, các nguyên nhân từ phía các chủ dự án trong quá trình lập dự

án cũng tác động lớn đến công tác thẩm định Có thể nói, trình độ lập dự án, sự đầu

tư và chú trọng trong công tác lập dự án của các chủ dự án cũng ảnh hưởng lớn đến quá trình thẩm định dự án đầu tư của ngân hàng thương mại Thực tế cho thấy, nếu chủ dự án có đầy đủ kinh nghiệm và kiến thức, lập nên một dự án đầy đủ dữ liệu và

có tính khoa học thì công tác thẩm định trong ngân hàng sẽ trở nên dễ dàng hơn và tiết kiệm được thời gian và công sức và ngược lại Ngoài ra, tính trung thực về các thông tin mà chủ dự án đầu tư đưa ra cũng ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của công tác thẩm định Đồng thời, chất lượng của công tác thẩm định cũng không được đảm bảo nếu không có sự hợp tác từ phía chủ dự án

Cuối cùng một trong những nhân tố khách quan có ảnh hưởng nhiều đến chất lượng thẩm định đó chính là những rủi ro pháp lý có thể xảy ra, đặc biệt đối với các

dự án ở Việt Nam Sự thay đổi các chính sách pháp luật được dựa trên ý chí của Nhà nước, ngân hàng hoàn toàn không thể kiểm soát được các vấn đề về môi trường pháp lý Đặc biệt ở Việt Nam với một nền pháp luật chưa ổn định, với nhiều biến động thông qua sự ra đời, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hàng loạt các văn bản pháp luật

sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tính khả thi của dự án đầu tư

Kết luận chương 1

Nội dung của chương 1 đã trình bày khái quát những khái niệm cơ bản nhất của hoạt động đầu tư, dự án đầu tư cũng như khái niệm thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Không dừng ở đó, chương 1 cũng đã nêu được những nội dung cần thiết thực hiện trong công tác thẩm định về mặt lý luận Đồng thời tác giả cũng đã đề cập đến sự cần thiết của hoạt động thẩm

dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại và làm rõ những yếu tố có thể tác động đến công tác thẩm định Những vấn đề đã được trình bày ở chương 1 sẽ là cơ sở lý luận, nền tảng cho việc nghiên cứu thực trạng áp dụng và đưa ra các kiến nghị, giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư trong chương 2

CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM HIỆN

NAY VÀ CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ

2.1 Thực trạng chung của công tác thẩm định dự án đầu tư của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay

Thực tế hiện nay cho thấy, số lượng các ngân hàng thương mại ngày nay trên Việt Nam hiện nay rất nhiều (gần 38 ngân hàng thương mại22), điều này đồng nghĩa các quy trình thẩm định dự án đầu tư cũng rất đa dạng và phong phú phù hợp với từng điều kiện, quy mô của các ngân hàng thương mại Tuy nhiên, theo thống kê của tác giả, thông thường công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung bao gồm:

 Tổng quan về dự án (hay còn gọi là giai đoạn thẩm định sơ bộ)

 Thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án

 Thẩm định về chi phí của dự án, hay còn được gọi là đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu của các yếu tố đầu vào của dự án

 Thẩm định các phương diện về mặt kỹ thuật của dự án

 Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý, nhân sự của dự án

 Thẩm định về nguồn vốn và tính khả thi của nguồn vốn của dự án

 Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ của dự án

 Thẩm định các rủi ro của dự án

 Ngoài những nội dung chính trên, một số ngân hàng còn thẩm định một

số nội dung khác như: kiểm tra các điều kiện bảo đảm an toàn vốn, thẩm định các điều kiện ưu đãi dành cho dự án…

Để có thể hiểu rõ về các nội dung thẩm định trên của các ngân hàng thương mại, tác giả sẽ đi sâu vào tìm hiểu nội dung chi tiết của từng nội dung thẩm định của các ngân hàng

2.1.1 Tổng quan chung về dự án

Trước khi thực hiện công tác thẩm định các nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng quát về dự án, cũng như xem xét một cách sơ bộ và tổng quan nhất trước khi đi vào tiến hành quy trình thẩm định dự án chi tiết Các vấn đề chính mà cán bộ các ngân hàng thương mại tại Việt Nam ở nội dung này đó là:

 Giới thiệu về chủ dự án đầu tư, thường bao gồm các nội dung như: tên doanh nghiệp của chủ đầu tư, loại hình doanh nghiệp, trụ sở chính của doanh nghiệp, địa chỉ liên hệ, điện thoại, đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, vốn điều lệ và lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp

 Giới thiệu về dự án đầu tư gồm:tên dự án, địa điểm đầu tư, quy mô dự án, thời gian xây dựng tổng mức vốn đầu tư…

 Thẩm định sự cần thiết đầu tư của dự án: xem xét xác định dự án có phù hợp đến sự phát triển của ngành, địa phương hay không, đồng thời xem xét các lợi ích dự án mang lại cho chủ đầu tư cũng như toàn bộ xã hội

22

http://vi.wikipedia.org/wiki/Danh_s%C3%A1ch_ng%C3%A2n_h%C3%A0ng_t%E1%BA%A1i_Vi%E1% BB%87t_Nam

Ví dụ thực tế: Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án “Đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú An Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai của ngân hàng Agribank23

“Cán bộ thẩm định căn cứ vào hồ sơ dự án khách hàng cung cấp, cùng với

việc tìm hiểu thông tin trên trang web của tỉnh Lào Cai và quy hoạch phát triển du lịch của tỉnh Từ đó sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án như sau:

Lào Cai là tỉnh vùng cao biên giới nằm ở phía Tây Bắc Việt Nam, cách

Hà Nội 296 km theo đường sắt và 345 km theo đường bộ; phía Tây giáp tỉnh Sơn La

và Lai Châu, phía Đông giáp tỉnh Hà Giang, phía Nam giáp tỉnh Yên Bái, phía Bắc giáp Trung Quốc Hiện nay, tỉnh Lào Cai bao gồm thành phố Lào Cai và 8 huyện (Bảo Thắng, Bảo Yến, Bắc Hà, Si Ma Cai, Mường Khương, Sa Pa, Bát Xát, Văn Bàn) Với diện tích 6357,08 km 2 , lại nằm ngay cạnh tỉnh Vân Nam (một trong những tỉnh có ngành du lịch phát triển vào bậc nhất của Trung Quốc), du lịch được coi là một nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển của tỉnh Lào Cai giai đoạn 2005 – 2020 Trong giai đoạn này, Lào Cai định hướng phát triển du lịch trên

4 khu vực:

 Thành phố Lào Cai (Trung tâm du lich của tỉnh)

 Vùng Tây Bắc (Trọng điểm là thị trấn Sa Pa)

 Vùng Đông – Bắc (Lấy thị trấn Bắc Hà làm trung tâm)

 Vùng phía Nam ( Tiêu điểm là thị trấn Phố Ràng)

Theo quy hoạch phát triển du lịch, tỉnh Lào Cai đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2010 đưa du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế quan trọng, tỷ trọng GDP của ngành du lịch đạt 10% GDP chung toàn tỉnh Phấn đấu đến năm 2020 đạt 1.5 triệu lượt khách (trong đó có 700,000 lượt khách quốc tế) Mục tiêu đặt ra là doanh thu từ du lich năm 2020 đạt 3,000 tỷ VND cùng nhiều chỉ tiêu khác về cơ cấu việc làm, thời gian lưu trú của khách, các dịch vụ vui chơi, giải trí, dịch vụ lữu hành, vận chuyển… Tuy nhiên, đến nay các cơ sở kinh doanh lưu trú chất lượng cao trên địa bàn tỉnh chưa nhiều, đa số nằm ở thị trấn Sa Pa Hiện nay trên địa bàn Thành phố Lào Cai vẫn chưa có khách sạn cao cấp nào

Xuất phát từ thực tế đó, Công ty cổ phần An Phú Hưng quyết định đầu tư xây dựng 01 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao đầu tiên tại thành phố Lào Cai với 80 phòng nghỉ cùng các dịch vụ nhà hàng ăn uống, phòng hội nghị, dịch vụ giải trí…Dự án được triển khái và đưa vào hoạt động sẽ nâng cao hình ảnh của thành phố Lào Cai đối với khách du lịch đồng thời cũng phù hợp với định hướng phát triển du lich của tỉnh Lào Cai giai đoạng 2005 – 2020

Nhận xét: Cán bộ thẩm định nhận thấy việc đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao

An Phú Hựng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai là cần thiết Dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu khách sạn phục vụ hoạt động du lịch tại địa phương mà còn phù hợp với định hướng phát triển của tỉnh Lào Cai giai đoạn 2005 – 2020.”

 Căn cứ pháp lý của dự án: là xem xét về tính hợp pháp, đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án

23

Nguyễn Hà Trang (2010), “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao dịch

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”, tr.70-71

Ví dụ thực tế: Đối với “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tình Quảng Ninh” của Công ty Kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland) của ngân hàng Agribank24, gồ sơ

dự án, chủ đầu tư cũng cấp bao gồm các tài liệu sau:

1/ Quyết định số 1648/QĐ – UBND ngày 29/05/2008 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu dân cư cột 5 phường Hồng Hải

2/ Quyết định số 1478/QĐ – HTB ngày 23/06/2008 của Tập đòa Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam về việc phê duyệt đề cương lập dự án đầu tư khu dân cư cột 5 (gia đoạn 1) hạng mục: hạ tầng, khi nhà liên kế, nhà trẻ

3/ Quyết định số 2777/QĐ – XKH về việc giao Công ty kinh doanh bất động sản – TKV thực hiện nhiệm vụ chủ đầu tư một số dự án trong đó có dự án khi dân

cư cột 5 và thông báo số 110/TB – VP

4/ Các văn bản về công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh

5/ Quyết định số 3046/QĐ – UBND ngày 22/09/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng – kinh doanh hạ tầng khi dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long

6/ Quyết định 3631/QĐ – UBND ngày 10/11/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc Phê duyệt Thiết kế kỹ thuậy thi công – Tổng dự toán các hạng mục thuộc Dự an Đầu tư xây dựng – Kinh doanh khu nhà ở kiền kề khu dân cư cột

5, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của Công ty bất động sản – TKV

7/ Quyết định số 2503/QĐ – HĐQT ngày 03/10/2008 của Hội đồng Quản trị Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam về việc phê duyệt chủ trương đầu tư khu nhà ở liền kề khu dân cư cột 5

8/ Dự án đầu tư khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 – phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của Công ty kinh doanh bất động sản – TKV

 Thẩm định về hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án: cán bộ ngân hàng sẽ xem xét sự tác động của dự án đến nền kinh tế ngành và nền kinh tế quốc gia Ngoài

ra còn xem xét đến hiệu quả kinh tế mà nhà đầu tư có thể đạt được khi dự án hoàn thành

Ví dụ thực tế: Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án “Trung tâm đào tạo dạy nghề xưởng sửa chữa, bảo hành bào trì, phòng trưng bày và bán sản phẩm ô

tô xe máy” của ngân hàng Vietcombank25

“Dự án sẽ:

 Rất thực tế, mang tính xã hội và có tính khả thi cao, thu hút được vốn của

các cá nhân đang sinh sống tại Cộng hòa Liên bang Đức

 Tạo ra mối quan hệ hợp tác với các tổ chức của Cộng hòa Liên Đức như:

Hội doanh nghiệp vừa và nhỏ, tổ chức công nghiệp và thương mại Đức

 Đối với chủ đầu tư: mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư trong suốt thời gian của dự án

24 Nguyễn Hà Trang (2010), “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao dịch

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”, tr.46

25 Mai Thế Chính, “Thực trạng công tác thẩm định dự án tại Ngân hàng Vietcombank”, tr.60-61

 Đóng góp một khoản đáng kể cho ngân sách nhà nước

 Tại ra nhiều công việc cho người lao động, góp phần giải quyết vấn đề

dôi dư lao đọng ở Hà Đông…

 Trang bị kiếm thức, đào tạo nghề cho người lao động, giúp người lao

động tìm được công việc ổn định, lâu dài

 Góp phần vào tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.”

2.1.2 Thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu

ra của dự án

Như đã đề cập ở trên, việc thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính hiệu quả của sản phẩm, dịch vụ Do đó, hiện nay tất cả các ngân hàng thương mại hiện nay khi thực hiện hoạt động thẩm định dự án đầu tư đều có thực hiện công tác thẩm định thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ Tuy các số liệu này đã được chủ dự án đưa ra phân tích ở các báo cáo về dự án nhưng cán bộ thẩm định ngân hàng hiện nay vẫn xem xét lại và đưa ra những nhận xét khách quan Cụ thể, giai đoạn này thường bao gồm các nội dung như:

 Tìm hiểu chi tiết về sản phẩm, dịch vụ cuối cùng của dự án, cụ thể là mô

tả về hình thái, công dụng, chức năng…mà sản phẩm có được sau khi hoàn thành

dự án

 Thẩm định về nhu cầu sản phẩm, dịch vụ: là đưa ra những nhận xét khách quan đứng trên góc độ của ngân hàng trong việc xác định tổng nhu cầu hiện tại của sản phẩm ở thị trường trong nước và ngoài nước (nếu có hoạt động trên thị trường nước ngoài), đồng thời dự báo nhu cầu tương lai của sản phẩm thông qua sự phân tích thị trường, và các nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu của sản phẩm, dịch vụ trong tương lai (kể cả việc thông qua phân tích các sản phẩm, dịch vụ thay thế)

 Việc thẩm định cung sản phẩm và dịch vụ cũng đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này Cụ thể, cán bộ thẩm định sẽ đưa ra những số liệu khách quan

về số lượng các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm, dịch vụ tương tự với sản phẩm, dịch vụ của dự án trên thị trường mà dự án hướng đến Đồng thời cán bộ thẩm định

sẽ đưa ra những nhận xét khách quan về những nhân tố có thể tác động đến nguồn cung của sản phẩm, dịch vụ trong tương lai Thông thường khi phân tích cung cầu của sản phẩm, các ngân hàng thương mại không phải luôn có sự phân định rõ ràng như trên mà có thể thông qua việc phân tích thị trường trong và ngoài nước mà sản phẩm, dịch vụ hướng đến, từ đó xác định cung và cầu của sản phẩm, dịch vụ Ngoài

ra, một số ngân hàng không tách biệt các nội dung này mà có thể thể hiện ở phần

“sự cần thiết đầu tư” hay thông qua những nhận xét cuối cùng của các cán bộ thẩm định

 Thẩm định về khả năng cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ: ở nội dung này, một số ngân hàng có thể phân tích khả năng cạnh tranh của sản phẩm thông qua phân tích theo mô hình SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats)

để đánh giá khách quan khả năng cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ mà dự án hướng đến Tuy nhiên nội dung chỉ có ở một số ít các ngân hàng như Agribank, Techcombank

Ví dụ thực tế: Thẩm định cung, cầu, và khả năng cạnh tranh của “Dự án đầu

tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ

Long, tình Quảng Ninh” của Công ty Kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland) của ngân hàng Agribank26

“Nhu cầu sản phẩm dự án

Trong năm 2007, kinh tế Quảng Ninh tăng trưởng khá cao, đạt 13,17% so với năm 2006, trong đó tổng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 18.783 tỉ đồng tăng 17,5% so với năm 2006 Tổng vốn đầu tư toàn xã hội trên địa bàn ước đạt 24.124 tỉ đồng, tăng 45% so với năm 2006 Đặc biệt trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, năm 2007 Quảng Ninh thu hút được gần 400 triệu USD so với 23.5 triệu năm 2006 trong đó có những dự án rất lớn như Halong Star có vốn đầu tư 180 triệu USD từ Dubai

Trong tổng thể tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hiện nay, thành phố Hạ Long là thành phố loại 2 với dân số 200.700 người, theo quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2020

đã được Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt bằng quyết định số: 250/2003/QĐ-TTg thì đến năm 2020 thành phố Hạ Long sẽ trở thành thành phố loại 1 với dân số khoảng 650.000 người Trong quy hoạch sử dụng đất vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ sẽ hình thành và phát triển hệ thống

đô thị theo không gian vùng Thủ đô và hành lang kinh tế ven biển Hải Phòng – Quảng Ninh, trong đó, Hạ Long được coi là một đo thị hạt nhân sẽ đảm bảo vai trò chức năng chính là thành phố cảng, công nghiệp, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí Do đó,

có thể khẳng định nhu cầu nhà ở trên địa bàn trong tương lai rất là lớn

Nguồn cung các dự án bất đống sản tương tự

Trong thời gian qua, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Quảng Ninh không ngừng tăng lên: từ dự án khu đô thị đảo du lịch ở Tuần Châu được triển khai xây dựng từ năm 1998, tiếp đến là khu đô thị mới Hùng Thắng năm 2000; khu đô thị mới Cao Xanh, Sa Tô năm 2002; khu đô thị mới; khu tái định cư Bãi Cháy năm 2007; hạ tầng khu dân cư và chung cư cao cấp Việt – Hàn; dự án khu tổ hợp Hạ Long Star năm 2008…

Thị trường bất động sản tại Quảng Ninh từ trước năm 2007 đã rất sôi động do tốc độ tăng trưởng kinh tế liên tục của Quảng Ninh Với mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành tỉnh công nghiệp vào năm 2015, thời gian qua, rất nhiều công trình, dự án lớn đã được cấp phép đầu tư tại đây Chưa hết, nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới ở Quảng Ninh, sau khi triển khai xong mặt bằng phần lớn lại giao dịhc mua bán tại Hà Nội nên đã thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư về Quảng Ninh, góp phần làm sôi động hơn thị trường bất động sản ở Quảng Ninh Trong khi khung giá các loại đất tại thành phố Hạ Long theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ dao động từ 300 nghìn đến 22 triệu đồng/ m2 nhưng khi ra thị trường tự do thì mức giá này đã bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực sự của nó Một

số ngôi nhà 3 tầng ở phố Thương Mại (thành phố Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 80m2 theo giá khung 15 triệu/m2 nhưng lại được rao bán với giá gần…3 tỷ Một số ngôi nhà 4 tầng ở khu vực Cột Ba (thành phố Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 70,2 m2 giá khung 10 triệu/m2, nhưng có giá tới 3,2 tỷ đồng

Khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

26

Nguyễn Hà Trang (2010), “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao dịch

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”, tr.48-50

Do lượng cung nhà liền kề tại khu vực trung tâm thành phố còn ít nên sản phẩm của dự án sẽ có khả năng cạnh tranh cao và được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm Trên cơ sở đánh giá thị trường bất động sản tại Quảng Ninh, thực tế các giao dịch bất động sản có tính chất tương tự như dự án (giá giao dịch hiện tại khoảng 10 – 11 triệu), lựa chọn đối tượng khách hàng chủ yếu là cán bộ công nhân viên của Tập đoàn TKV và phân tích so sánh các phương án đánh giá hiệu quả đầu

tư của dự án, dự án dự kiến phương án giá như sau:

 Giá bán đất: 10 triệu/m 2

 Giá bán nhà: 4,4 triệu/m 2

Qua nghiên cứu về tình hình giá cả bất động sản tại Quảng Ninh, cán bộ thẩm định nhận thấy phương án giá công ty đưa ra là hợp lý, đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm cao.”

2.1.3 Thẩm định về chi phí của dự án, hay còn được gọi là đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu của các yếu tố đầu vào của dự án

Ở nội dung này, cán bộ thẩm định sẽ xem xét về số lượng cũng như chất lượng của các nguyên vật liệu thuộc về các yếu tố đầu vào của dự án thông qua việc xem xét các nội dung sau:

 Nhu cầu nguyên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm

 Các nhà cung ứng nguyên vật liệu và chất lượng cũng như mức độ tín nhiệm của các nhà cung ứng đó

 Chính sách nhập khẩu với nguyên liệu đầu vào (nếu có)

 Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên liệu đầu vào, tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu

Thông qua việc xem xét những nội dung trên, cán bộ thẩm định sẽ đưa ra được kết luận về sự đảm bảo các yếu tố đầu vào của dự án nhằm giúp cho dự án được thực hiện dễ dàng và không dẫn những hậu quả xuất phát từ chính các yếu tố đầu vào

2.1.4 Thẩm định các phương diện về mặt kỹ thuật của dự án

Thẩm định các phương diện về mặt kỹ thuật cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xem xét chất lượng thật sự của một dự án Trong giai đoạn này, cán bộ thẩm định ngân hàng hiện nay thường đưa ra các nhận xét về một số nội dung sau:

 Thẩm định các khía cạnh thuộc về địa điểm đầu tư của dự án, có hay không vị trí thuận lợi trong giao thông, gần các nguồn cung cấp nguyên vật liệu, điện nước và có nằm trong khu vực quy hoạch hay không

 Ngoài đánh giá về địa điểm xây dựng, cán bộ thẩm định còn đánh giá về các sự phù hợp của công nghệ được sử dụng trong xây dựng dự án đối với quy mô doanh nghiệp cũng như sự tương thích với trình độ công nghệ trên thế giới

 Quy mô và các giải pháp xây dựng, phương án kỹ thuật – thiết bị cũng được các cán bộ ngân hàng hiện nay quan tâm trong quá trình thẩm định Thông qua

đó, cán bộ thẩm định ngân hàng đưa ra nhận xét của mình về sự phù hợp của các giải pháp xây dựng đối với từng bộ phận của dự án và đối với tổng thế của dự án

 Ngoài ra các nội dung chính trên, cán bộ ngân hàng cũng xem xét về các yêu cầu môi trường đối với dự án, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động, khí thải…cũng như về tiến độ thực hiện dự án