BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁBáo cáo kèm theo Chứng thư số 2002/CT-ĐG/NV1 ngày 30/10/2008 của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam V/v Thẩm định Giá trị quyền sử dụng đất tại Xã Mễ Trì
Trang 1CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (ĐƯỢC CHUYỂN ĐỔI TỪ TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ - BỘ TÀI CHÍNH)
-BÁO CÁO GIẢI TRÌNH TÍNH TOÁN THẨM ĐỊNH GIÁQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP VĂN PHÒNG, THƯƠNG MẠI, KHÁCH SẠN VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN TẠI XÃ MỄ TRÌ -
HUYỆN TỪ LIÊM VÀ PHƯỜNG TRUNG HOÀ - CẦU GIẤY - HÀ NỘI
Báo cáo kèm theo Chứng thư số 2002/CT-ĐG/NV1 ngày 30/10/2008
của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2008
Trang 2BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
(Báo cáo kèm theo Chứng thư số 2002/CT-ĐG/NV1 ngày 30/10/2008 của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam V/v Thẩm định Giá trị quyền sử dụng đất tại
Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm và Phường Trung Hòa - Quận Cầu Giấy - Hà Nội)
Theo đề nghị của Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng (VIGLACERA) tạiCông văn đề nghị số 219/CTHTĐT - DA ngày 24/9/2008 về việc thẩm định giáQuyền sử dụng đất tại Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm và Phường Trung Hòa - QuậnCầu Giấy - Hà Nội
1/ Mục đích thẩm định giá:
Để Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng làm cơ sở trong việc trình các
Sở, Ngành liên quan của Thành phố Hà Nội xác định giá nộp tiền sử dụng đất
2/ Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm hiện nay (tháng 10 năm 2008)
3/ Tài sản thẩm định giá:
Quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại,khách sạn và nhà ở để bán tại Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm và Phường Trung Hòa - Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội
4/ Căn cứ thẩm định giá:
4.1/ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủquy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CPngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩmđịnh giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003của Chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thựchiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ
về thẩm định giá;
Trang 3- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v
"Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
77/2005/QĐ-4.2/ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn
số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của
Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tàichính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủV/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vàNghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướngdẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
Trang 44.3/ Các văn bản pháp qui về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;
- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Banhành quy chế Khu đô thị mới;
- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lýkiến trúc đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướngChính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng vềhướng dẫn quản lý đường đô thị;
- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướngdẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiênliệu và vật liệu xây dựng;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xâydựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";
- Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địabàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 củaUBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vậtkiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định sốQuyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;
- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việccông bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007;
Trang 5- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việccông bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008;
- Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngân hàng Nhànước Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam;
Căn cứ các tài liệu pháp lý do Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng cung cấp:
- Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê ngày 02/5/2007giữa Công ty Gạch ốp lát Hà Nội và Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng;
- Công văn số 3305/STC - BG ngày 07/9/2007 của Sở Tài chính Hà Nội vềtạm tính số tiền sử dụng đất cho dự án Tổ hợp văn phòng, khách sạn, siêu thị vànhà ở của Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng;
- Công văn số 1327/QHKT - P1 ngày 05/9/2007 của Sở Quy hoạch Kiếntrúc Hà Nội V/v Quy hoạch tổng mặt bằng Tổ hợp văn phòng, khách sạn, siêuthị và nhà ở tại xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm và phường Trung Hoà - quận CầuGiấy, Hà Nội;
- Công văn số 4999/UBND - ĐCNN ngày 17/9/2007 của UBND Thành phố
Hà Nội V/v tạm tính số tiền sử dụng đất mà Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốmxây dựng phải nộp khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hợp đồng tín dụng ngắn hạn theo món số 01/2007/HĐTD, số đăng ký tạiNH: 134794 ngày 20/9/2007 giữa Ngân hàng Đầu và Phát triển Hà Nội và TổngCông ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng;
- Giấy nộp tiền sử dụng đất ngày 24/9/2007 của Tổng Công ty Thuỷ tinh vàGốm xây dựng;
- Công văn số 1675/TCT - BQL ngày 15/10/2007 của Tông Công ty Thuỷtinh và Gốm xây dựng V/v xác nhận đã nộp tiền sử dụng đất, đã được xác nhậncủa Chi cục Thuế quận Ba Đình;
- Quyết định số 20/TCT - HĐQT ngày 17/01/2008 của Tổng Công ty Thủytinh và Gốm xây dựng V/v phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng,thương mại, khách sạn và nhà ở bán (Giai đoạn 1) tại phường Trung Hoà - quậnCầu Giấy và xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội;
- Quyết định số 471/QĐ - UBND ngày 01/9/2008 của UBND Thành phố HàNội V/v thu hồi 39.062m2 đất tại phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy và xã MễTrì, huyện Từ Liêm; Giao cho Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng sửdụng để thực hiện Dự án Tổ hợp văn phòng thương mại, khách sạn và nhà ởbán;
- Công văn số 4088/BTC - QLCS ngày 08/4/2008 của Bộ Tài chính V/v xácđịnh giá trị tài sản chuyển nhượng gắn liền với đất thuê giữa Tổng Công ty
Trang 6VIGLACERA với Công ty Gạch ốp lát Hà Nội;
- Quyết định số 334/TCT - HĐQT ngày 27/10/2004 của Hội đồng Quản trịTổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng v/v phê duyệt Dự án đầu tư xây dựngNhà 17 tầng thuộc Tổ hợp văn phòng thương mại Viglacera tại xã Mễ Trì -huyện Từ Liêm - Hà Nội;
- Quyết định số 394/TCT - HĐQT ngày 08/12/2004 của Hội đồng Quản trịTổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng v/v phê duyệt Kế hoạch đấu thầu Dự
án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) tại
Mễ Trì - Từ Liêm - Hà Nội;
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công Tổ hợp văn phòng thương mại Viglaceratại xã Mẽ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội do Công ty Tư vấn thiết kế xây dựnglập tháng 12/2005;
- Quyết định số 146/TCT - HĐQT ngày 06/6/2005 của Hội đồng Quản trịTổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng v/v phê duyệt Hồ sơ Thiết kế kỹthuật và Tổng dự toán công trình Dự án đầu tư Xây dựng Tổ hợp văn phòng,thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) tại Mễ Trì - Từ Liêm - Hà Nội - Công tyĐầu tư Phát triển Hạ tầng;
- Quyết định số 267/TCT - HĐQT ngày 24/7/2006 của Hội đồng Quản trịTổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng v/v phê duyệt điều chỉnh Dự án và
Kế hoạch đấu thầu Dự án đầu tư Xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mạiViglacera (Nhà 17 tầng) tại Mễ Trì - Từ Liêm - Hà Nội;
- Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 của Công ty TNHH Nhà nướcmột thành viên Địa chính Hà Nội về việc thông báo kết quả tính diện tích Tổhợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán VIGLACERA tại phườngTrung Hoà - quận Cầu Giấy và xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội Kèm theo
Sơ đồ phác hoạ mốc;
- Công văn số 08.243/TBDT - CTĐT - KTCN ngày 04/11/2008 của Công tyTNHH Nhà nước một thành viên Địa chính Hà Nội về việc thông báo kết quảtính diện tích phần đường nội bộ của khu đất để xây dựng khu văn phòng,thương mại, khách sạn tại phường Trung Hoà - quận Cầu Giấy và xã Mễ Trì -huyện Từ Liêm - Hà Nội Kèm theo Sơ đồ phác hoạ mốc;
- Công văn số 219/CTHTĐT - DA ngày 24/9/2008 của Công ty Đầu tư hạtầng và Đô thị VIGLACERA V/v đề nghị thẩm định giá;
- Hợp đồng số 1375/HĐ-ĐG/NV1 ngày 24/9/2008 giữa Tổng Công ty Thủytinh và Gốm xây dựng và Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam;
- Căn cứ quá trình khảo sát thực trạng tài sản
5/ Thực trạng tài sản thẩm định giá:
- Pháp lý: Dự án Tổ hợp Văn phòng thương mại, khách sạn và nhà ở bán có
Trang 7diện tích 39.571,4m2 (Theo Quyết định số 471/QĐ-UBND ngày 01/9/2008 củaUBND thành phố Hà Nội và Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 củaCông ty TNHH Nhà nước một thành viên Địa chính Hà Nội) Cụ thể:
+ Diện tích 2.612,2m2 đất nằm trong phạm vi mở đường
+ Diện tích 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe
+ Diện tích 19.633,2m2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phòng, kháchsạn; trong đó: Diện tích đất để xây dựng tổ hợp Văn phòng, thương mại, khách
sạn là 15.619,2m 2, diện tích xây dựng là 8.926,5m2 và diện tích đất đường nội bộngoài khuôn viên đất là 4.014m2
+ 16.982,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở; trong đó có 5,189,9m 2 đất xâydựng nhà ở và 11.792,6m2 đất làm đường nội bộ, sân vườn, cây xanh, đỗ xe, bểbơi
- Vị trí: Lô đất Dự án tại phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy và xã Mễ Trì,
huyện Từ Liêm, Hà Nội
+ Phía Tây Bắc tiếp giáp trục đường cao tốc Láng - Hoà Lạc, là đường hai
chiều được thiết kế cho nhiều làn xe ôtô Đối diện qua bên kia đường là cổngchính của Trung tâm Hội nghị Quốc gia
+ Phía Đông Bắc tiếp giáp đường Khuất Duy Tiến (đường vành đại 3) làđường hai chiều thiết kế nhiều làn xe ôtô
+ Phía Đông Nam giáp với khu đất của Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 vàCông ty TNHH quốc tế liên doanh VINACONEX - TAISEI
+ Phía Tây giáp với Dự án sân golf của Thành phố Hà Nội
+ Phía Đông giáp với khu dân cư
Hướng tiếp cận khu đất theo qui định phân luồng giao thông hiện hành:
Đường Nguyễn Trãi -> Khuất Duy Tiến -> Dự án
Đường Trần Duy Hưng -> Ngã tư Láng - Hoà Lạc -> Dự án
Đường Phạm Hùng -> Đường Khuất Duy Tiến, Láng - Hoà Lạc -> Dự án
Hiện trạng các công trình kiến trúc trên khu đất:
- Toà tháp 17 tầng là Trụ sở làm việc của Tổng Công ty Thủy tinh và Gốmxây dựng Viglacera
- Khu nhà xưởng của Nhà máy gạch ốp lát Hà Nội thuộc Tổng Công tyThuỷ tinh và Gốm xây dựng Viglacera được tháo dỡ, di dời tới địa điểm mới tạiKhu công nghiệp Yên Phong, Bắc Ninh
6./ Cơ sở thẩm định giá:
- Cơ sở giá trị thị trường
Trang 87/ Nguyên tắc thẩm định giá:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Nguyên tắc cung cầu
* Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất
trong thực tế
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bấtđộng sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự cóthể so sánh đã được mua, bán trên thị trường
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:
- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vữngchắc để được cơ quan pháp lý công nhận
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhàthẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phươngpháp khác để thẩm định giá Bất động sản
Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình
cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩmđịnh giá một cách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏiphải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành vàtương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnhthích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất độngsản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh khôngnhiều và không tương đồng Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháptính toán thành phần
* Phương pháp Thặng dư:
Phương pháp Thặng dư phù hợp với việc thẩm định giá tài sản có giá trị lớn,
Trang 9có tạo ra thu nhập, được sử dụng tại nhiều nước trên thế giới, phương pháp nàyđược sử dụng chủ yếu với các tài sản phát triển giả định trong tương lai Tuynhiên, việc ước tính sự biến động tương lai của thị trường mang nhiều yếu tố rủi
ro Đối với bất động sản thẩm định giá, phương pháp thặng dư được sử dụng là phương pháp chủ đạo, với thành phần là các phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập dòng tiền chiết khấu.
9/ Kết quả thẩm định.
Trên cơ sở các tài liệu do Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng cungcấp, qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động tháicủa người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tínhtoán, Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam thông báo kết quả thẩmđịnh giá trị Quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng,thương mại, khách sạn và nhà ở bán tại Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm và PhườngTrung Hòa - Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội, chi tiết như sau:
Theo Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBNDThành phố Hà Nội V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nộinăm 2008, giá đất ở tại khu đất dự án thẩm định thuộc vị trí 1, tiếp giáp hai mặtđường Khuất Duy Tiến (sau mở đường) và Láng - Hoà Lạc (đất khu vực giápranh thuộc huyện Từ Liêm):
Tuyến phố
Giá đất SXKD (đ/m 2 )
Vị trí 1
Giá đất SXKD (đ/m 2 )
Vị trí 2
Giá đất SXKD (đ/m 2 )
Vị trí 3
Giá đất SXKD (đ/m 2 )
trí 1, Đường Khuất Duy Tiến, đất ở là: 20.469.389đ/m 2 , đất sản xuất kinh doanh
Trang 10là 8.324.133đ/m 2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợpvăn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán theo Quyết định 150/2007/QĐ -UBND là: 236.250.381.400 đồng.
* Thống kê quy hoạch sử dụng đất của Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở (Viglacera):
Theo Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 và Công văn số08.243/TBDT - CTĐT - KTCN ngày 04/11/2008 của Công ty TNHH Nhà nướcmột thành viên Địa chính Hà Nội về việc thông báo kết quả tính diện tích Tổhợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán VIGLACERA tại phườngTrung Hoà - quận Cầu Giấy và xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội Diện tíchchiến đất của Dự án là: 39.571,4m2, trong đó 2.612,2m2 đất nằm trong phạm vi
mở đường theo Quy hoạch Diện tích 36.959,2m2 đất xây dựng công trình, gồmcó:
+ 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe
+ Diện tích 19.633,2m2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phòng, kháchsạn, trong đó: Diện tích đất để xây dựng tổ hợp Văn phòng, thương mại, khách
sạn là 15.619,2m 2, diện tích xây dựng là 8.926,5m2 và diện tích đất đường nội bộngoài khuôn viên đất là 4.014m2
+ Diện tích 16.928,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở, diện tích xây dựng là5.189,9m2
Diện tích đất hữu dụng của dự án là: 21.152,6m 2
Nguyên tắc tính đất hữu dụng: Đất sản xuất kinh doanh giao có thời hạn tính toàn bộ khuôn viên đất Đất ở cao tầng tính diện tích xây dựng.
Trong đó diện tích phải nộp tiền sử dụng đất:
- Diện tích 16.982,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở, trong đó 5.189,9m2 đấtxây dựng nhà ở (phải nội tiền sử dụng đất) và 11.792,6m2 đất làm đường nội bộ,sân vườn, cây xanh, bãi đỗ xe, bể bới (không phải nội tiền sử dụng đất)
Theo Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn vànhà ở bán của Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng, dự kiến xây dựng 01khu nhà chung cư cao 6 tầng và 02 khu nhà cao 30 tầng (Ký hiệu: A1 và A, B)
Tổng diện tích sàn xây dựng là: 136.580m 2, trong đó: Diện tích sàn xây dựng
nhà cao 6 tầng là: 2.980m 2 , diện tích sàn xây dựng chung cư cao 30 tầng là 133.6000m 2 Diện tích sàn sử dụng để bán căn hộ chung cư dự kiến bằng 75%
diện tích sàn xây dựng Diện tích sử dụng nhà chung cư cao 6 tầng là: 2.235m 2
và nhà cao 30 tầng là 100.200m 2
- Diện tích 15.619,2m 2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phòng, kháchsạn, diện tích đất xây dựng 8.926,5m2 Đất sản xuất kinh doanh, giao đất có thu
Trang 11tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng 50 năm Được chia làm hai khu nhà: Khu Tổhợp Văn phòng thương mại Viglacera (cao 17 tầng) đã đưa vào sử dụng và Khu
Tổ hợp Khách sạn - Thương mại - Văn phòng
+ Theo Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn vànhà ở bán của Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng Dự kiến xây dựng Tổhợp Khách sạn - Thương mại - Văn phòng được hợp khối Trong đó:
Khách sạn xây dựng đạt tiêu chuẩn 4*: cao 30 tầng với diện tích sàn xâydựng 20.976m2, gồm 300 phòng đôi và khu dịch vụ khách sạn cao 6 tầng với
diện tích sàn xây dựng là 12.555m2
Toà nhà văn phòng cho thuê cao 30 tầng với diện tích sàn xây dựng40.716m2 và hai khu thương mại cao 4 và 5 tầng, xây dựng tạo hợp khối giữaKhách sạn 4* và Toà nhà văn phòng, diện tích sàn xây dựng 8.929m2 Tổng diện
tích sàn xây dựng khu Văn phòng và thương mại là: 49.645m 2 Diện tích sàn sử
dụng để cho thuê Thương mại - Văn phòng dự kiến bằng 75% diện tích sàn xây
dựng là 37.234m 2
+ Theo Quyết định số 267/TCT - HĐQT ngày 24/7/2006 của Tổng Công tyThuỷ tinh và Gốm xây dựng v/v phê duyệt Dự án và Kế hoạch đầu thầu Dự ánđầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) Tổngdiện tích sàn xây dựng là: 19.550m2, cao 17 tầng nổi và 1 tầng hầm Diện tíchsàn sử dụng kinh doanh là 12.495m2 và 350m2 của tầng áp mái Tổng diện tích
sàn sử dụng để kinh doanh cho thuê văn phòng là: 12.845m 2
- Diện tích 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe Dự kiến thuê đất trảtiền hàng năm
Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ởbán dự kiến hoàn thành trong 3 năm
I Tổng doanh thu của Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán:
1 Doanh thu của Dự án:
A Doanh thu đất ở:
Tổng diện tích sàn để bán căn hộ Chung cư cao 6 tầng là 2.235m 2 và khu
nhà cao 30 tầng là 100.200m 2
* Doanh thu phần diện tích bán căn hộ chung cư cao 6 tầng:
Giá bán căn hộ chung cư, được tham khảo từ các khu đô thị lân cận có một
số thông tin:
SS1: Anh Tú (0988440132) bán gấp căn hộ chung cư khu Nam Trung Yên,
gần siêu thị Big C, Nhà 2 mặt đường, một mặt nằm trên con đường đang làmcạnh siêu thị Big C, nối liền đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, măt kia nằm trên
Trang 12đường đi thẳng ra đường Phạm Hùng , rất thuận tiện cho việc đi lại, xung quanhnhà có khuôn viên, không gian thoáng, không bị cản tầm nhìn bởi các nhà chung
cư khác Diện tích: cần bán 1 trong 2 căn 70m2 và 80m2 Giá: 15.5 triệu/1m2.Nhà chính chủ
SS2: Anh Sơn (ĐT: 0983360407) bán căn hộ chung cư khu đô thị mới Nam
Trung Yên, tòa nhà B6B, B6C, diện tích 60-70m2, giá bán là 16trđ/m2 (sắp giaonhà) Bốc thăm chọn căn hộ
SS3: A Tuấn (ĐT:0912548687; 043.206206) bán căn hộ chung cư Khu đô
thị mới Nam Trung Yên Đường Phạm Hùng gần TT hội nghị quốc gia, tòa B3Atầng 7, DT= 72,6m2, 2 ngủ, 1 WC, 1 Khách 1 bếp, BC hướng ĐN, giao nhàngay 17 triệu/m2
Ngoài ra còn thông tin khác:
- Chị Vân (ĐT: 04.-2922700,0975628153) bán CHCC tầng 4 khu B3B NamTrung Yên, DT 115 m2, 3 phòng ngủ, 2 phụ, 1 phòng khách, nhà đã sửa chữađẹp, thiết kế hợp lý, ban công thoáng mát, giá 17 triệu/m2
Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện
giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồngvới bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được
Các bước điều chỉnh:
* Điều chỉnh các bất động sản so sánh là giá bán các căn hộ chung cư tại cácKhu đô thị mới lân cận về tài sản thẩm định theo các đặc điểm về vị trí, giaothông và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực tài sản thẩm định giá Dự ánnhà chung cư
Tiêu chí điều chỉnh: Mỗi điểm kém giảm 10%, mỗi điểm tăng cộng 10%
giá của khu đất so sánh
Trang 13Qua thông tin trên, chúng tôi dự kiến giá căn hộ chung cư có chất lượng
tương ứng với căn hộ chung cư nhà cao 6 tầng là: 16.000.000đ/m 2
Doanh thu bán căn hộ khu nhà cao 6 tầng:
2.235m2 x 16.000.000đ/m2 = 35.760.000.000đồng
* Doanh thu khu nhà cao 30 tầng:
Giá bán căn hộ chung cư, được tham khảo từ các khu đô thị lân cận có một sốthông tin:
SS1 : Anh Linh (ĐT:0978385884) bán căn hộ chung cư G4 Khu đô thị mới
Yên Hoà, diện tích 90m2, thiết kế gồm có:2PN, 2wc, Ban công hướng đôngbắc, giấy tờ chính chủ, đang chuẩn bị nhận nhà, thoáng mát,giá bán 21 triệu/m2
SS2: Anh Dũng (số 105/111 Láng Hạ, ĐT: 0435624341, 0913.004346), bán
căn hộ P1009, Nhà B3A Khu đô thị mới Nam Trung Yên, căn đầu hồi, ba mặtthoáng Diện tích 88,4m2, thiết kế gồm 01 phòng khách, 02 PN, 01 bếp, 01PWC Đầy đủ tiện nghi có điện thoại, điều hoà Giá bán 18 trđ/m2
SS3: Trung tâm Bất động sản Nguyễn Sơn (số 12A Nguyễn Phong Sắc kéo
dài, ĐT: 042198398/2199111), bán căn hộ chung cư nhà 17T11 Khu đô thị mớiTrung Hoà Nhân Chính, diện tích 96m2, thiết kế 3 phòng ngủ, 2 phụ, bếp, phòngkhách, hướng Tây Bắc và Tây Nam, đã có sổ đỏ, có cả tầng thấp và tầng cao.Giá bán 21trđ/m2
Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện
giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồngvới bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được
Các bước điều chỉnh:
* Điều chỉnh các bất động sản so sánh là giá bán các căn hộ chung cư tại cácKhu đô thị mới lân cận về tài sản thẩm định theo các đặc điểm về vị trí, giaothông và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực tài sản thẩm định giá Dự ánnhà chung cư