Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài

Nhưng pháp luật về đất đai và nhà ở nói chung, chế định về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng còn nhiều quy

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

ĐỖ THỊ MINH PHỤNG

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật Thương mại

TP HCM – 2011

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan khóa luận này là kết quả của quá trình nghiên cứu của riêng tôi Những số liệu và thông tin đƣợc cung cấp trong công trình này đƣợc trích từ những nguồn đáng tin cậy và trích dẫn cụ thể trong phần trích dẫn mỗi trang và trong danh mục tài liệu tham khảo

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài NVNĐCƠNN Người nước ngoài NNN Quyền sử dụng QSD Quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất ở QSDĐƠ Quyền sở hữu QSH Quyền sở hữu nhà ở QSHNƠ Kinh doanh bất động sản KDBĐS Giấy chứng nhận GCN

MỤC LỤC

Trang

Phần mở đầu 1

Chương 1: Lý luận về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của

người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 4 1.1 Người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 4

ngoài

1.2 Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài 11

và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1.3 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về

quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 17

1.3.3 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến nay:

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà và quyền sử

dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và một số kiến nghị 25

2.1 Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của

người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 25 2.1.1 Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại 25 2.1.1.1 Quyền sử dụng đất ở

2.1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở thương mại

2.1.1.3 Điều kiện thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại

2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở sinh hoạt tại Việt Nam 32 2.1.2.1 Điều kiện nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở sinh hoạt

2.1.2.2 Quyền sở hữu nhà ở sinh hoạt

2.1.2.3 Quyền sử dụng đất ở

2.1.3 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở tại Việt Nam 41 2.1.3.1 Đối với sở hữu nhà ở thương mại

2.1.3.2 Đối với sở hữu nhà ở sinh hoạt

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài và người Việt Nam định

cư ở nước ngoài khi sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam 45 2.1.4.1 Đối với sở hữu nhà ở thương mại

2.1.4.2 Đối với sở hữu nhà ở sinh hoạt

2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 53

Kết luận 57 Danh mục tài liệu tham khảo

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, tự do hóa thương mại cùng với việc Việt Nam thực hiện các cam kết thương mại khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới WTO cũng như với tư cách là thành viên của các tổ chức quốc tế, ngày càng có nhiều người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến Việt Nam để đầu tư, sản xuất, kinh doanh Tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong thành phần dân cư nhưng hai nhóm chủ thể này đang dần khẳng định được vai trò của mình trong việc xây dựng và phát triển đất nước Việt Nam, đòi hỏi nhà nước phải có sự đối xử, quan tâm hơn Thấy được vị trí quan trọng của các chủ thể này, nhà nước đã và đang đưa

ra các chính sách khuyến khích đầu tư và các chính sách ưu đãi riêng đối với họ khi đầu tư vào Việt Nam

Khi người nước ngoài đến Việt Nam làm việc cũng như khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài hồi hương để đầu tư thì vấn đề sử dụng đất và nhu cầu về nhà

ở của họ được đặt ra Đáp ứng cho những nhu cầu đó, pháp luật đã từng bước thay đổi và có những quy định tạo điều kiện cho người nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài có đất để thực hiện hoạt động đầu tư cũng như có chỗ sinh sống, làm ăn lâu dài tại Việt Nam, bước đầu đã tạo được nơi an cư lạc nghiệp cho một số người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giúp họ yên tâm lao động, sản xuất Nhưng pháp luật về đất đai và nhà ở nói chung, chế định về quyền

sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng còn nhiều quy định rắc rối, phức tạp, bộc lộ các mặt hạn chế, và thực tiễn áp dụng cũng còn tồn tại nhiều vấn đề tranh cãi Quy định pháp luật rắc rối, phức tạp không thống nhất được cách hiểu, làm cho việc áp dụng pháp luật vào thực tế càng gặp khó khăn, kết quả là cản trở quá trình người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ và tác động không nhỏ đến tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài có ý định làm ăn, sinh sống tại Việt Nam

Đó cũng chính là lý do mà tác giả chọn đề tài “Quyền sở hữu nhà và quyền

sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài” làm

khóa luận tốt nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

Trước công trình nghiên cứu này đã có hai khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật của các tác giả khác cùng đề tài tương tự: Lê Thị Dung, (2007), “Những vấn đề

pháp lý về sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài” và Võ Thị Thanh Nhàn, (2009), “Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài” Hai khóa luận này đã làm rõ được các khái niệm về chủ thể người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, các khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các quy định pháp luật cũng như thực trạng áp dụng pháp luật trong quan hệ pháp luật này Tuy nhiên hai khóa luận chỉ dừng lại ở đề cập, phân tích một số thực trạng, chưa đưa ra được các kiến nghị cụ thể Lại nói, pháp luật đất đai thường không thích ứng kịp với thực tế

dễ biến động nên nhà nước thường ban hành nhiều văn bản hướng dẫn để việc áp dụng pháp luật phù hợp với thực tiễn Do đó, việc cập nhật và nghiên cứu các quy định pháp luật đất đai đòi hỏi phải thường xuyên và cần thiết, đảm bảo việc áp dụng pháp luật là phù hợp với pháp luật hiện hành, phù hợp với những quy định mới nhất, cũng như phù hợp với ý chí nhà nước trong từng giai đoạn phát triển đất nước thông qua việc ban hành những văn bản mới

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Việc nghiên cứu tập trung vào các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà giới hạn trong phạm vi nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai của Việt Nam đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, phân tích vài nét thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện chế định pháp luật này

4 Mục đích nghiên cứu

Đề tài nhằm tìm hiểu quy định pháp luật về sở hữu nhà ở và sử dụng đất của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam Qua đó rút ra được những ưu điểm và hạn chế của quy định pháp luật hiện hành về quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài và người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, phân tích thực trạng áp dụng quy định pháp luật, trên cơ sở đó đề tài đưa ra một vài kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật trong quan hệ pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của các chủ thể này

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện công trình nghiên cứu, tác giả sử dụng các phương pháp mô tả, liệt kê, phân tích, so sánh và chứng minh, dựa trên hai phương pháp nền tảng là phương pháp biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho các tác giả khác khi thực hiện các nghiên cứu có đề tài liên quan Đề tài này cũng là một mắt xích trong chuỗi quá trình nghiên cứu và phát triển chế độ pháp lý về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Mỗi công trình nghiên cứu sẽ góp phần tạo nên cái nhìn khái quát và toàn diện về vấn đề quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư

ở nước ngoài Từ đó, có thể rút ra được quy luật phát triển và đưa ra các giải pháp kịp thời và đúng đắn nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ pháp luật này

6 Bố cục của khóa luận:

Khóa luận bao gồm:

- Phần mở đầu

- Phần nội dung: gồm hai chương

 Chương 1: Lý luận về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

 Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

và một số kiến nghị

- Kết luận

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

1.1 Người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại người nước ngoài:

2008 Luật Quốc tịch 2008 không đưa ra khái niệm chính xác về NNN mà chỉ đưa

ra khái niệm “NNN cư trú ở Việt Nam” tại Khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008:

“NNN cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam” Theo khái niệm này ta có thể hiểu NNN là các cá nhân là công dân nước ngoài và người không quốc tịch Quy định này là hợp lý khi đặt trong mối quan hệ giữa quốc tịch và nơi cư trú, vì khi một cá nhân cư trú ở quốc gia mà cá nhân đó không phải là công dân thì lúc này vấn đề quốc tịch mới được đặt

ra, theo đó, họ sẽ có địa vị pháp lý khác với công dân của nước sở tại Khái niệm này cũng có nội dung tương tự trong quan hệ dân sự (theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 138/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật Dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài ngày 15/11/20061) Như vậy, theo các cách tiếp cận này, NNN được hiểu với nghĩa là một cá nhân, một thực thể con người có đặc điểm “quốc tịch nước ngoài” hoặc đặc điểm “không quốc tịch” Nhưng đây là cách hiểu đối với quan hệ pháp luật về quốc tịch và dân sự, là những quan hệ pháp luật có những đặc trưng khác với quan hệ pháp luật đất đai – nhà ở Quan hệ pháp luật về quốc tịch chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ gắn bó giữa nhà nước và công dân, là cơ sở làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của công dân đối với nhà nước cũng như quyền và trách nhiệm của nhà nước đối với công dân Còn quan hệ pháp luật dân sự mang tính bình đẳng – tự nguyện – thỏa thuận, trong khi quan hệ pháp luật đất đai – nhà ở vừa mang tính bình đẳng – thỏa thuận lại vừa mang tính hành chính – mệnh lệnh

Nhưng Luật Đất đai năm 2003 đã không đưa ra khái niệm NNN mà chỉ quy định chủ thể sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm các đối tượng

1

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 138/2006/NĐ-CP: “Người nước ngoài là người không có quốc tịch

được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 Trước đó, theo Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 thì: “Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài,

tổ chức quốc tế (gọi chung là NNN), người Việt Nam định cư ở nước ngoài (NVNĐCƠNN) thuê đất” Như vậy, theo Luật Đất đai năm 1993 thì NNN bao gồm

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và cả tổ chức quốc tế Tuy nhiên, đến Luật Đất đai hiện hành thì NNN không còn là thuật ngữ pháp lý, và hệ quả là luật cũng không quy định NNN bao gồm những chủ thể nào Trên cơ sơ quy định về chủ thể

sử dụng đất tại Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 và Điều 9 Luật Đất đai năm 200có thể hiểu chủ thể sử dụng đất là NNN bao gồm: tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Cũng như Luật Đất đai hiện hành, Luật Nhà ở 2005 không đề cập trực tiếp đến khái niệm NNN, nhưng dựa trên mối quan hệ mật thiết giữa quan hệ pháp luật đất đai và nhà ở, ta có thể hiểu khái niệm này tương tự như cách hiểu khái niệm NNN vừa phân tích, đó là xác định trên

cơ sở các quy định của Luật Quốc tịch và các điều kiện về sử dụng đất trong Luật Đất đai

Như vậy, NNN trong quan hệ pháp luật đất đai – nhà ở bao gồm các chủ thể sau: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hoặc tổ chức nước ngoài được nhà nước cho thuê đất để thực hiện hoạt động đầu tư theo pháp luật về đầu tư tại Việt Nam; và các cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

1.1.1.2 Đặc điểm:

Thứ nhất, trong Luật Đất đai, khái niệm NNN không phải là một thuật ngữ

pháp lý, Luật Đất đai chỉ sử dụng thuật ngữ tổ chức, cá nhân nước ngoài Có thể hiểu NNN trong Luật Đất đai là người không mang quốc tịch Việt Nam, bao gồm cả

tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài Vì vậy mà nội hàm khái niệm NNN có phần rộng hơn so với quy định của pháp luật quốc tịch (Luật Quốc tịch không bao gồm các tổ chức nước ngoài); ngoài ra, khái niệm tổ chức nước ngoài cũng có nội hàm rộng hơn so với khái niệm tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp và Luật Thương mại

Đối với quy định về cá nhân nước ngoài, theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: “Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” Cách hiểu khái niệm “cá nhân nước ngoài” trong

luật đất đai có nội dung tương tự với cách hiểu “NNN thường trú tại Việt Nam” theo quy định của Luật Quốc tịch Theo cách hiểu này thì cá nhân nước ngoài bao gồm hai nhóm người, đó là người mang quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008, người không quốc tịch

là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài NNN là tổ chức nước ngoài được chia thành hai nhóm chủ thể, phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, bao gồm: tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức nước ngoài được cho thuê đất để thực hiện hoạt động đầu tư theo pháp luật về đầu tư tại Việt Nam Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao theo Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Các tổ chức nước ngoài này có các quyền ưu đãi và miễn trừ trên cơ sở pháp luật quốc gia và pháp luật quốc tế Hình thức và mục đích sử dụng đất của nhóm tổ chức nước ngoài này là thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc, nghĩa là các tổ chức này phải sử dụng đất gắn với mục đích chức năng ngoại giao của mình

Còn đối với tổ chức nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư theo pháp luật về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước cho thuê đất, theo quy định của pháp luật đầu

tư, các tổ chức này có thể góp vốn đầu tư hoặc có thể thành lập pháp nhân riêng để hoạt động, thường tồn tại dưới dạng doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận và được nhà nước cho thuê đất Khi tổ chức nước ngoài thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam thì theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam, doanh nghiệp do

tổ chức nước ngoài thành lập này mang quốc tịch Việt Nam Nhưng theo cách hiểu của Luật Đất đai thì doanh nghiệp do nhóm chủ thể này thành lập vẫn được xem là NNN, và có chế độ sử dụng đất riêng Tương tự, đối với Luật Thương mại, tổ chức nước ngoài hay còn cách gọi khác là thương nhân nước ngoài, theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Luật Thương mại: “là thương nhân được thành lập, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nước ngoài hoặc được pháp luật nước ngoài công nhận”, nghĩa là chỉ bao gồm các tổ chức có quốc tịch nước ngoài, được thành lập, đăng ký kinh doanh theo pháp luật nước ngoài, chứ không bao gồm các thương nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam, có quốc tịch Việt Nam

Thứ hai, NNN muốn trở thành chủ thể sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở trong quan

hệ pháp luật đất đai – nhà ở phải đáp ứng các điều kiện nhất định do pháp luật trong lĩnh vực này quy định Đối với cá nhân nước ngoài, luật quy định họ phải thuộc các đối tượng được cho phép sử dụng đất và được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều

9 Luật Đất đai và Điều 2 Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà

ở tại Việt Nam Ngoài ra, NNN là cá nhân muốn sở hữu nhà ở còn phải đáp ứng các điều kiện luật định về thời gian cư trú và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam Đối với tổ chức nước ngoài, nếu có chức năng ngoại giao thì phải đảm bảo được sự công nhận của nhà nước Việt Nam, nếu sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư, sản xuất, kinh doanh thì phải có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp chứng minh hoạt động đầu tư của mình theo quy định của pháp luật đầu tư Tóm lại, để trở thành chủ thể sử dụng đất

ở, sở hữu nhà ở trong quan hệ pháp luật đất đai – nhà ở thì NNN phải đáp ứng các trường hợp luật định và triển khai thực hiện các quyền năng về quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ) – quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) của mình trên thực tế

1.1.1.3 Phân loại người nước ngoài sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở:

Tùy theo từng tiêu chí mà NNN được phân ra thành nhiều nhóm Để việc phân nhóm sát với nội dung đề tài, tác giả chọn tiêu chí phân nhóm ảnh hưởng nhiều nhất đến QSHNƠ và QSDĐƠ của NNN là mục đích sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại Việt Nam Theo đó NNN được chia thành các nhóm:

 Nhóm NNN là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, thực hiện quyền sử dụng đất (QSDĐ) và QSHNƠ theo quy định của công pháp quốc tế

 Nhóm NNN là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài có hoạt động đầu

tư, kinh doanh xây dựng tạo lập nhà ở theo pháp luật đất đai - nhà ở và kinh doanh bất động sản (KDBĐS) Nhóm NNN này có QSDĐ từ hoạt động đầu tư KDBĐS của mình, theo đó họ xác lập QSHNƠ theo phương thức là người tạo lập nhà ở hợp pháp, nhưng họ không có nhu cầu để ở mà mục đích của họ là dùng nhà ở tạo lập được để kinh doanh, vì mục đích thương mại Đây là nhóm NNN đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường bất động sản trong nước, nhưng lại không có nhu cầu sử dụng vào mục đích để ở, vì vậy nhà nước ta cần có chính sách thích hợp với họ nhằm quản lý tốt thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư trong sạch, vững mạnh

 Nhóm còn lại là nhóm NNN là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở với mục đích để ở, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mình,

nghĩa là họ có tác động đến sức cầu của thị trường bất động sản Nhà ở là bất động sản quan trọng, lại gắn liền với đất đai, một tài nguyên hữu hạn của quốc gia, vì vậy nhằm đảm bảo QSHNƠ của công dân, tránh việc đầu cơ nhà ở của NNN, cũng như nhằm tạo môi trường trong sạch cho thị trường bất động sản, pháp luật đã quy định cho phép NNN được sở hữu nhà ở với những điều kiện hết sức chặt chẽ Việc phân nhóm này nhằm có chính sách phù hợp đối với từng nhóm NNN, đảm bảo thực hiện các chính sách chung của nhà nước cũng như thực hiện các cam kết quốc tế về không phân biệt đối xử

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1.1.2.1 Khái niệm:

Hiện nay có khá nhiều văn bản đề cập đến khái niệm NVNĐCƠNN nhưng Luật Đất đai lại không đưa ra khái niệm về đối tượng này Theo Khoản 3 Điều 3 Nghị định 138/2006/NĐ-CP thì "NVNĐCƠNN" là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”, nhưng Nghị định 138/2006/NĐ-CP lại không đưa ra định nghĩa về khái niệm người gốc Việt Nam Luật Quốc tịch 2008 cũng đưa ra một khái niệm tương tự như Nghị định 138/2006/NĐ-CP tại Khoản 3 Điều 3: “NVNĐCƠNN là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”, nhưng Luật Quốc tịch

đã đưa ra được khái niệm người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài tại Khoản 4 Điều 3: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài Cần lưu ý trường hợp họ từng có quốc tịch Việt Nam là theo nguyên tắc huyết thống, chứ không phải theo nguyên tắc lãnh thổ hoặc các nguyên tắc khác, nghĩa là quốc tịch của họ được xác định từ quốc tịch của cha hoặc quốc tịch của mẹ hoặc quốc tịch chung của cha và mẹ, và quốc tịch đó là quốc tịch Việt Nam

Tuy không đề cập trực tiếp đến khái niệm NVNĐCƠNN nhưng tương tự như NNN, pháp luật đất đai – nhà ở hiểu NVNĐCONN theo quy định của Luật quốc tịch kết hợp với các quy định trong Luật Đất đai và Luật nhà ở Theo đó, ta có thể hiểu NVNĐCƠNN trong quan hệ pháp luật đất đai - nhà ở như sau: NVNĐCƠNN trong quan hệ pháp luật đất đai - nhà ở là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với QSDĐƠ Theo cách hiểu này thì NVNĐCƠNN thuộc đối tượng sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở chỉ là một

nhóm nhỏ trong nhóm NVNĐCƠNN theo quy định của Luật Quốc tịch và ngay cả Luật Đất đai Luật Đất đai xác định NVNĐCƠNN sử dụng đất tại Việt Nam trong

đó có đất ở có QSH nhà khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật So sánh khái niệm NVNĐCƠNN trong Luật Quốc tịch và Luật Đất đai, có thể thấy NVNĐCƠNN theo quy định của Luật Quốc tịch khi đáp ứng được quy định tại Khoản 6 Điều 9 Luật Đất đai thì mới trở thành chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai Như vậy, khái niệm NVNĐCƠNN theo Luật Quốc tịch là chung nhất, và khi thỏa mãn được các quy định của Luật Đất đai, NVNĐCƠNN mới có tư cách người

sử dụng đất, sau đó, họ còn bị ràng buộc thêm một số điều kiện luật định nữa mới

có thể sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Tóm lại, Luật đất đai và Luật nhà ở không đưa ra khái niệm chính thức về NVNĐCƠNN, nên khi xem xét đến đối tượng này, ngoài những đặc điểm được quy định trong hai văn bản luật này, cần căn cứ vào khái niệm NVNĐCƠNN được quy định trong Luật Quốc tịch Theo đó, NVNĐCƠNN rơi vào một trong những nhóm người theo quy định của Luật Quốc tịch đáp ứng các điều kiện nhất định Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới có thể được QSDĐƠ và QSHNƠ tại Việt Nam

1.1.2.2 Đặc điểm:

Thứ nhất, NVNĐCƠNN là người Việt Nam hoặc là người gốc Việt Nam định

cư ở nước ngoài Theo đó, NVNĐCƠNN có thể có quốc tịch Việt Nam hoặc không

có quốc tịch Việt Nam nhưng có gốc Việt Nam

Đối với nhóm NVNĐCƠNN có quốc tịch Việt Nam, về nguyên tắc, họ vẫn được nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích như công dân Việt Nam Họ có thể định cư

ở nước ngoài vì mục đích làm việc, kinh doanh sản xuất hoặc đang định cư trong khi chờ nhập tịch nước ngoài Trong trường hợp họ muốn trở thành công dân nước ngoài thì họ có thể giữ quốc tịch Việt Nam hoặc phải thôi quốc tịch Việt Nam phụ thuộc vào nguyên tắc quốc tịch của quốc gia họ muốn nhập tịch hoặc họ có thể cân nhắc việc mang đồng thời nhiều quốc tịch nếu họ thuộc trường hợp được mang nhiều quốc tịch do pháp luật Việt Nam và pháp luật quốc gia liên quan có quy định Người gốc Việt Nam theo cách giải thích từ ngữ của Luật Quốc tịch 2008 là người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài Luật quy định điều kiện đối với nhóm người này tương đối chặt chẽ, bao gồm ba điều kiện: đã từng có quốc tịch Việt Nam, quốc tịch Việt Nam đã từng

có này được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ phải đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài Người gốc Việt Nam có thể là NNN nếu họ đã

thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch nước ngoài Nhưng họ cũng có thể là người không quốc tịch nếu họ đã thôi quốc tịch Việt Nam nhưng lại không được nhập quốc tịch nước ngoài

Để thực hiện chính sách đoàn kết đại dân tộc đúng với tinh thần của Nghị quyết số 36/NQ-TW ngày 26/3/2004 của Bộ Chính trị về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài, nhà nước ta đã và đang ban hành những quy định pháp luật thể hiện sự quan tâm đến cộng đồng NVNĐCƠNN Cụ thể đối với Luật Quốc tịch

2008, tại Khoản 2 Điều 13 quy định về việc đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam cũng như tại Điều 23 quy định về việc trở lại quốc tịch Việt Nam, luật đã thể hiện chính sách ưu đãi rộng mở đối với cộng đồng người Việt này, tạo mọi điều kiện để họ có thể mang quốc tịch Việt Nam, làm cho họ gắn bó với gia đình, quê hương hơn, góp phần xây dựng đất nước nhiều hơn

Việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài là hợp pháp Định cư ở nước ngoài

là việc sinh sống, làm ăn cố định và lâu dài ở một quốc gia khác với quốc gia mà cá nhân đó mang quốc tịch Tính hợp pháp này thể hiện qua sự cho phép của quốc gia nơi mà người đó muốn định cư cũng như sự công nhận của quốc gia mà người đó mang quốc tịch Trừ các trường hợp xuất cảnh trái phép trước kia đã được các quốc gia nơi người Việt Nam định cư công nhận việc định cư của họ là hợp pháp, việc xuất cảnh hợp pháp phải thể hiện qua giấy phép tạm trú hoặc thẻ tạm trú, tùy thuộc vào quy định của mỗi quốc gia mà họ định cư

Thứ hai, là cá nhân, muốn trở thành chủ thể sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở thì

NVNĐCƠNN phải đáp ứng các quy định về điều kiện mà pháp luật trong quan hệ pháp luật này ràng buộc Cũng như NNN, NVNĐCƠNN cũng được sở hữu nhà ở theo hai mục đích khác nhau: mục đích kinh doanh và mục đích sinh hoạt Với mục đích kinh doanh, NNN và NVNĐCƠNN đều được sở hữu nhà ở từ hoạt động đầu tư xây dựng tạo lập mới nhà ở của mình theo pháp luật KDBĐS và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về đất đai – nhà ở, nhưng NVNĐCƠNN được nhà nước dành cho chính sách ưu đãi đầu tư hơn thể hiện thông qua quá trình thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở Còn đối với trường hợp

sở hữu nhà ở để ở, luật quy định các trường hợp cho phép NVNĐCƠNN được sở hữu nhà ở thoáng hơn so với NNN: đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở nhiều hơn, điều kiện về thời gian cư trú ngắn hơn, loại hình nhà ở được sở hữu đa dạng hơn, thời hạn sở hữu lâu hơn

1.1.2.3 Phân loại người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất và sở hữu nhà tại Việt Nam:

Trong quan hệ pháp luật đất đai – nhà ở, NVNĐCƠNN có thể được chia thành nhiều nhóm phụ thuộc vào các căn cứ được chọn làm tiêu chí phân loại

Căn cứ vào số lượng nhà ở được sở hữu, có thể chia NVNĐCƠNN thành hai nhóm: nhóm được sở hữu không hạn chế số lượng nhà ở và nhóm chỉ được sở hữu một nhà ở Đối với nhóm NVNĐCƠNN được sở hữu nhà ở với số lượng hạn chế, luật quản lý chặt chẽ hơn thể hiện qua việc quy định riêng cho nhóm người này một trình tự, thủ tục quản lý riêng nhằm kiểm soát số lượng nhà ở được sở hữu Theo

đó, giấy tờ chứng minh để thực hiện QSH của hai nhóm NVNĐCƠNN này cũng có

sự khác biệt

Ngoài ra, nếu căn cứ vào mục đích sở hữu nhà ở thì NVNĐCƠNN được chia thành hai nhóm: nhóm NVNĐCƠNN sở hữu nhà ở để kinh doanh và nhóm NVNĐCƠNN sở hữu nhà ở vào mục đích sinh hoạt Tương tự như đối với chủ thể NNN, hai nhóm đối tượng NVNĐCƠNN này có vai trò khác nhau đối với sức cung cầu của thị trường bất động sản nên cần phải có chính sách hợp lý và phù hợp với tình hình phát triển của đất nước

1.2 Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở:

1.2.1.1 Về quyền sử dụng đất ở:

Tại Điều 17, Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi năm 2001) đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên khái niệm thế nào là sở hữu toàn dân đối với đất đai chưa được xác định rõ Điều này dẫn đến việc ai cũng ngộ nhận mình là chủ

sở hữu, tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định rõ ràng tại Khoản 1 Điều 688: “Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý” Như vậy chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là chế độ sở hữu toàn dân với hình thức sở hữu nhà nước Chế độ này đã hình thành từ lâu và được xác lập trên cơ sở lý luận cũng như trên thực tiễn Cơ sở lý luận là các học thuyết, các hệ tư tưởng mà nhà nước vận dụng để tiến hành sở hữu toàn dân, đặc biệt là học thuyết về quốc hữu hóa đất đai, nằm trong các học thuyết về chủ nghĩa xã hội Trong khi đó, cơ sở thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là quá trình quốc hữu hóa đất đai cùng với hợp tác xã nông nghiệp và cải cách ruộng đất diễn ra

ở miền Bắc sau chiến thắng Điện Biên Phủ 1954 và ở miền Nam sau giải phóng miền Nam 1975 Sau Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng lần thứ VI năm 1986, đất

nước ta bước sang công cuộc đổi mới, tuy vậy, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai vẫn được duy trì và được quy định trong Hiến pháp năm 1992 cho đến ngày nay Ngoài ra, đất đai là một bộ phận của môi trường, mà môi trường là một thể thống nhất, đòi hỏi việc sử dụng đất cũng phải đồng bộ, phải có sự tác động hợp lý lên các yếu tố môi trường xung quanh Để thực hiện các nhiệm vụ ở tầm vĩ mô này, chỉ có nhà nước là chủ thể quản lý xã hội mới làm được

Có thể thấy, với chế độ sở hữu đất này, nhà nước là chủ sở hữu thực tế đối với đất đai Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Nhưng nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ vốn đất của mình mà đã giao quyền sử dụng (QSD) này cho người sử dụng đất gián tiếp thực hiện thông qua các hoạt động mang tính quyền lực Điều này tạo nên chế định QSDĐ đặc trưng của người sử dụng đất

QSDĐ của người sử dụng đất là một quyền phái sinh, xuất phát từ chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu QSDĐ được xác lập trên cở sở được nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ Có thể thấy, QSDĐ của người sử dụng đất là quyền không đầy đủ, không trọn vẹn, vì người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu đất đai Khi được nhà nước cho phép sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước

và hưởng các quyền theo quy định của pháp luật, theo đó, không phải người sử dụng đất nào cũng có quyền giao dịch QSDĐ, và cũng không phải người sử dụng đất nào cũng có đầy đủ các quyền giao dịch đó QSDĐ còn bị giới hạn bởi diện tích, thời hạn sử dụng, phải đúng với quy hoạch, kế hoạch của nhà nước, chịu sự điều chỉnh của nhà nước Trái với QSDĐ của Nhà nước, QSDĐ của người sử dụng đất là quyền mang tính trực tiếp và cụ thể QSDĐ làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại các lợi ích cho các chủ thể sử dụng trong quá trình sử dụng đất Tóm lại, QSDĐ là quyền của người sử dụng đất khai thác các công dụng, hưởng lợi ích từ diện tích mà mình được sử dụng, là quyền phái sinh, có tính không trọn vẹn và chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước

Luật Đất đai 2003 không đưa ra khái niệm về đất ở mà chỉ trình bày dưới dạng phân loại và liệt kê Theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai về phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất đai được chia thành ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, trong đó đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm hai loại là đất ở nông thôn và đất ở đô thị Bằng phương pháp liệt kê, tại Điều 83 và Điều 84, Luật Đất đai đã đưa ra khái niệm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị: “đất ở tại nông thôn là đất ở của hộ gia đình,

cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục

vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”, và “đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” Như vậy, đặc điểm dễ thấy nhất của đất ở đó là mục đích sinh hoạt và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Việc phân loại đất ở dựa vào phạm vi địa giới hành chính là khá hợp lý, vì dân số và mật độ dân cư của hai khu vực này là khác nhau, nên cần có chính sách riêng phù hợp Từ khái niệm hai loại đất ở này, có thể đưa ra khái niệm chung về đất ở như sau: đất ở là một trong những loại đất thuộc đất khu dân cư2, được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình khác phục

vụ trực tiếp cho mục đích sinh hoạt được xây dựng trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt Tuy nhiên, thực trạng sử dụng đất ở khá phức tạp Việc sử dụng nhà ở vào mục đích kinh doanh (cho thuê làm văn phòng, chi nhánh) là khá phổ biến, nhất là những khu vực trung tâm đông dân cư Do đó, mà vấn đề quản lý nhà nước lại càng phát sinh nhiều khó khăn

Đất ở là một loại đất thuộc đất khu dân cư bên cạnh các loại đất khác như: đất xây dựng khu chung cư, đất để chỉnh trang phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn… Đất ở đóng vai trò trực tiếp đối với sinh hoạt của người sử dụng đất trong khi các loại đất khác trong đất khu dân cư đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp các cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng phục vụ cho mục đích sinh hoạt, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của dân cư Vì vậy, khi quản lý đất, để đảm bảo cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ kịp thời đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, nhà nước quản lý đất khu dân cư nói chung, chứ không phải chỉ đất ở Dân số ngày càng phát triển, đòi hỏi việc quản lý đất khu dân cư ngày càng khó khăn, vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất, vừa phải đảm bảo được diện tích đất nông nghiệp, hạn chế tình trạng mở rộng diện tích đất khu dân

cư

Từ các phân tích về QSDĐ và đất ở, có thể thấy QSDĐƠ là quyền của người

sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu được xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ trực tiếp cho mục đích sinh hoạt trên diện tích đất mà mình được sử dụng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt QSDĐƠ cũng như các loại đất khác được nhà nước trao cho người sử

2

Trường Đại học Luật Hà Nội, (2007), Giáo trình Luật Đất Đai, NXB Công An Nhân dân, Hà Nội,

tr 365

dụng đất thông qua hoạt động điều phối đất đai Tuy nhiên, đất nói chung, đất ở nói riêng là tài nguyên hữu hạn, đòi hỏi phải được sử dụng thật hợp lý Vì mục đích sinh hoạt, đất ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống gia đình, với đời sống con người, với dân số Dân số Việt Nam ngày càng tăng tạo nên một áp lực ngày càng lớn cho xã hội, làm nhu cầu về sử dụng đất ở cũng tăng Vì vậy, cần đưa ra những chính sách hài hòa giữa dân số - gia đình và sử dụng đất, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân

1.2.1.2 Về quyền sở hữu nhà ở:

Hiện nay, chưa có một văn bản luật liên quan nào đưa ra khái niệm nhà mà chỉ

đề cập đến khái niệm nhà ở Cần lưu ý, hai khái niệm này là khác nhau Để việc xác định nội hàm khái niệm được rõ ràng và có cơ sở pháp lý, tác giả trích dẫn từ nguồn văn bản pháp luật: Theo Khoản 1 Điều 1 Thông tư số 68/2010/TT-BTC hướng dẫn

về lệ phí trước bạ, quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ là nhà, đất có liệt kê các loại nhà, trong đó bao gồm các loại: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và các công trình kiến trúc khác Trong giới hạn phạm vi đề tài, tác giả chỉ trình bày các quy định pháp luật về nhà ở, các cách dùng từ “nhà” hay

“nhà ở” sau đây thống nhất được hiểu là “nhà ở”

Nhà ở thỏa mãn nhu cầu cần thiết của con người chỉ sau nhu cầu ăn và mặc Theo văn hóa của người Việt Nam nhà ở còn là mái ấm gia đình, là nơi nghỉ ngơi, thư giãn, là nơi an cư để lạc nghiệp, nhờ đó tái tạo sức lao động để sản xuất xã hội Theo đoạn 2 Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở là một loại công trình được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Ngoài ra, theo quy định của Bộ luật Dân sự thì nhà ở là một loại bất động sản gắn liền với QSDĐ, nghĩa là chủ thể trong quan hệ pháp luật về nhà ở còn phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai Bên cạnh đó, các chủ thể còn phải tuân theo những quy định khác về xây dựng, kiến trúc đô thị, quy hoạch đô thị; và nếu nhà ở thuộc đối tượng KDBĐS thì còn phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật KDBĐS cũng như các quy định khác về doanh nghiệp, thương mại…

QSHNƠ là những quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở, bao gồm các quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt Các quyền này của chủ sở hữu đã được liệt kê đầy đủ và chi tiết trong Luật nhà ở, tạo nên cơ sở pháp lý vững chắc cho công dân thực hiện QSH, mặt khác luật cũng trang bị cho chủ sở hữu các biện pháp bảo vệ quyền năng của mình

Để thực hiện được các quyền năng của chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu phải có QSH hợp pháp, nghĩa là QSHNƠ phải được xác lập trên cơ sở tạo lập nhà ở hợp

pháp Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nhà ở được tạo lập một cách hợp pháp thông qua các hình thức sau:

 Đầu tư xây dựng nhà ở mới theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và pháp luật về xây dựng;

 Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật về KDBĐS và pháp luật về dân sự;

 Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.3

Nhà ở cũng được phân ra thành nhiều loại, tùy vào các tiêu chí khác nhau Căn

cứ vào hình thức phát triển nhà ở4, nhà ở được chia thành hai loại, nhà ở được phát triển theo dự án và nhà ở được phát triển theo hình thức riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân Căn cứ vào phương thức phát triển nhà ở5, nhà ở chia thành nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ Mỗi loại nhà ở với các hình thức, phương thức phát triển khác nhau sẽ chịu sự điều chỉnh khác nhau, có cách xác lập QSH khác nhau, cũng như sẽ được áp dụng các chính sách riêng biệt nhằm thực hiện ý chí của nhà nước

QSDĐƠ và QSHNƠ có mối quan hệ mật thiết với nhau Như đã phân tích ở trên, đất ở là loại đất được xác định theo tiêu chí mục đích sử dụng đất là để ở, với mục đích này thì đòi hỏi trên đất ở phải có các công trình được xây dựng vào mục đích sinh hoạt, chủ yếu là nhà ở Trong khi đó, mọi công trình nói chung, nhà ở nói riêng, muốn xây dựng thì phải có cơ sở vật chất, nghĩa là phải có đất Như vậy, ta có thể thấy giữa đất ở và nhà ở rõ ràng có mối liên hệ với nhau

1.2.2 Ý nghĩa việc ban hành quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1.2.2.1 Khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế:

Từ khi nhà nước thực hiện chính sách đổi mới đất nước, thu hút mọi nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đã có sự tăng trưởng đáng kể Cụ thể, năm 2006 vốn thực hiện là 4,1 tỷ USD và vốn đăng ký là 12 tỷ USD, đến năm 2007 các con số tương ứng là 8,03 tỷ USD và và 21,34 tỷ USD, rồi lên tới 11,6 tỷ USD và 64 tỷ

USD trong năm 20086 Từ năm 2009, FDI có xu hướng giảm: FDI năm 2009 đạt 21,48 tỷ USD7; năm 2010 thu hút được 18,59 tỉ USD (gồm cả cấp mới và tăng vốn) nhưng đây vẫn là những con số đáng khích lệ trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu, chứng tỏ rằng môi trường đầu tư của Việt Nam vẫn có sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài8 Bên cạnh đó, đóng góp của NVNĐCƠNN cũng không nhỏ Theo con số thống kê chính thức, lượng kiều hối năm 2007 là 5,7 tỷ USD, kiều hối năm 2008 là 7,2 tỷ USD, và năm 2009 là 6,83 tỷ USD9 Đặc biệt, bất chấp cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, Việt Nam vẫn thu về một lượng kiều hối cao kỷ lục trong năm 2010, đạt 8 tỷ đôla10

Có thể thấy, sự đóng góp từ các nhà đầu tư NNN, NVNĐCƠNN là ngày càng lớn Do đó, nhà nước cần có những chính sách phù hợp, ưu đãi hơn dành cho các chủ thể này, trong đó chính sách đất đai - nhà ở là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu Vì để thực hiện việc đầu tư tại Việt Nam, NNN, NVNĐCƠNN phải có đất làm tiền đề cho hoạt động của mình Ngược lại, chính sách đất đai – nhà

ở cũng có vai trò thu hút nhà đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho họ đầu

tư tại Việt Nam, giúp họ mạnh dạn hơn trong việc triển khai các dự án có quy mô sử dụng đất lớn, làm cho cung bất động sản nhà ở ngày càng nhiều hơn, phong phú hơn, giảm bớt áp lực về nhu cầu nhà ở Bên cạnh đó, chính sách nhà ở cho những NNN, NVNĐCƠNN có đóng góp cho đất nước tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam để sinh hoạt, nhờ đó họ có thể yên tâm hơn mà lao động, sản xuất Chính sách đất đai - nhà ở đóng vai trò không nhỏ trong việc thu hút vốn đầu

tư nước ngoài, lôi kéo các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, nhờ đó mà nền kinh tế của Việt Nam phát triển năng động và sôi động

1.2.2.2 Tăng cường mối đoàn kết dân tộc, thể hiện tinh thần quốc tế hợp tác, hữu nghị:

Chính sách đất đai - nhà ở cho NNN, NVNĐCƠNN thể hiện được sự quan tâm của nhà nước Các quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu đối với NNN và NVNĐCƠNN ra đời và thay đổi theo hướng ngày càng thoáng hơn đã tạo

6

http://www6.vnmedia.vn/VN/3_nam_gia_nhap_wto_fdi_la_diem_sang_nhat_26_184688.html truy cập lúc 11h30 ngày 30/07/2011

7

usd-bang-30-nam-2008 truy cập lúc 11h30 ngày 30/07/2011

http://www.infotv.vn/kinh-doanh-dau-tu/dau-tu/40559-fdi-vao-viet-nam-nam-2009-dat-2148-ty-8

http://www.tapchitaichinh.vn/tabid/56/Key/ViewArticleContent/ArticleId/3334/Default.aspx truy cập lúc 11h30 ngày 30/07/2011

http://www.voanews.com/vietnamese/news/vietnam/vietnam-remittances-record-01-05-2011-cơ sở pháp lý cho họ có http://www.voanews.com/vietnamese/news/vietnam/vietnam-remittances-record-01-05-2011-cơ hội được thực thi QSH của mình Việc quy định QSHNƠ cho NNN chứng minh Việt Nam đã và đang nghiêm túc thực hiện các cam kết quốc tế về chế độ đãi ngộ quốc gia Các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng tương đồng, cho thấy Việt Nam đang nỗ lực tạo ra một môi trường pháp lý công bằng hơn, lành mạnh hơn, không phân biệt đối xử, không thiên vị các nhà đầu tư trong nước Ngoài ra, chính sách nhà ở cũng thể hiện được thái độ khuyến khích đầu tư của Việt Nam, tạo mọi điều kiện cho NNN được lao động, sinh sống tại Việt Nam, thể hiện tinh thần hữu nghị, hợp tác hòa bình của Việt Nam đối với các quốc gia trên thế giới

Đối với NVNĐCƠNN, đây là việc thể chế tinh thần của Nghị quyết

36/NQ-TW ngày 26/3/2004 của Bộ Chính trị về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài vào pháp luật: “Đảng và Nhà nước ta luôn luôn coi cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam, tạo điều kiện ngày càng thuận lợi hơn cho đồng bào về thăm đất nước, người thân, đầu tư, kinh doanh, hợp tác khoa học - công nghệ, hoạt động văn hóa - nghệ thuật” Chính sách nhà ở đã và đang tạo điều kiện thuận lợi cho những kiều bào được trở về quê hương và cống hiến, góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của đất nước, phát huy tinh thần đại đoàn kết dân tộc Việt Nam trong thời kỳ mới

1.3 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Đất đai và nhà ở là những yếu tố luôn luôn biến động Mà đất đai và nhà ở lại

là khách thể trong quan hệ pháp luật đất đai và nhà ở, nên các quan hệ pháp luật này cũng dễ dàng thay đổi Lại xét, NNN và NVNĐCƠNN là những chủ thể có yếu tố nước ngoài, là những chủ thể đặc biệt mà nhà nước cần có những chính sách riêng tương ứng với từng bước phát triển của đất nước Vì vậy mà ở mỗi giai đoạn khác nhau, pháp luật cũng như chính sách đối với việc sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đối với NNN và NVNĐCƠNN lại mang những đặc trưng phản ánh trình độ phát triển kinh tế và chủ trương của nhà nước ta trong từng thời kỳ Có thể chia quá trình này thành ba giai đoạn căn cứ vào các mốc thời gian lịch sử quan trọng:

 Giai đoạn trước 15/10/1993 (Giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 (Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực)

 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến nay (Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003

có hiệu lực đến nay)

1.3.1 Giai đoạn trước 15/10/1993:

Hiến pháp 1980 chỉ đề cập đến chủ thể NNN trong một điều duy nhất là Điều 81: “những NNN đấu tranh vì tự do và độc lập dân tộc, vì chủ nghĩa xã hội, dân chủ

và hòa bình hoặc vì sự nghiệp khoa học mà bị bức hại thì được Nhà nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam cho phép cư trú” Đây là bản Hiến pháp đầu tiên sau khi đất nước thống nhất hai miền, vì thế lúc này việc bảo đảm nền độc lập thống nhất nước nhà được đặt lên hàng đầu Bên cạnh đó, việc lựa chọn chế độ xã hội chủ nghĩa để làm định hướng chính trị cũng chi phối chính sách đối ngoại của Việt Nam nói chung, chính sách đối với NNN cư trú ở Việt Nam nói riêng

Lúc này NVNĐCƠNN cũng như vai trò của NVNĐCƠNN chưa được quan tâm Vì khi đó, số lượng kiều bào nước ta là không đáng kể, hơn nữa, tình hình trong nước không tạo điều kiện cho kiều bào có thể phát huy được vai trò của mình Hoàn cảnh đất nước sau chiến tranh gặp nhiều khó khăn, thiếu thốn, đói kém, nghèo nàn, kinh nghiệm quản lý non trẻ, rập khuôn, thiếu kiến thức đã làm không ít người

bỏ quê hương ra đi, trong đó người vượt biên chiếm một số lượng đáng kể, làm nảy sinh ngày càng nhiều định kiến đối với họ Phát triển kinh tế trì trệ, việc đảm bảo

ăn, mặc, ở cho công dân trong nước còn gặp khó khăn, lại một phần vì thành kiến đối với nhóm chủ thể này nên vấn đề sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho NNN, NVNĐCƠNN hầu như không được lưu ý đến

Đến năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng đã đề ra chính sách đổi mới, chủ trương tự tăng vốn đầu tư trong nước và tận dụng mọi nguồn đầu

tư nước ngoài vào Việt Nam Năm 1987, văn bản luật đất đai đầu tiên của nước Việt Nam đã được Quốc Hội thông qua Lần đầu tiên, vấn đề sử dụng đất của NNN được quy định thành một chương riêng biệt: chương VI Bước đầu, luật chỉ đưa ra các quy định chung chung về hình thức sử dụng đất là giao đất, và quy định Hội đồng

Bộ trưởng sẽ ra văn bản hướng dẫn chi tiết Phải đến năm 1989, Hội đồng Bộ trưởng mới ra Nghị định số 30-HĐBT ngày 23/3/1989 để hướng dẫn Luật Đất đai 1987; và tại Điều 9 Nghị định, Hội đồng Bộ trưởng dù đã đưa ra hướng dẫn về vấn

đề giao đất đối với NNN, nhưng vẫn còn bỏ ngỏ nhiều vấn đề như: thời hạn sử dụng đất được giao, nghĩa vụ tài chính, vấn đề thu hồi đất…

Có thể thấy các quy định của Luật Đất đai năm 1987 cũng như Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 1989 của Hội đồng Bộ trưởng về vấn đề này vẫn còn

chung chung, sơ sài, bộc lộ sự quan tâm chưa đúng mức, chưa thể hiện hết chủ trương của Đảng về chính sách thu hút đầu tư nước ngoài; có thể vì dự thảo luật đã được xây dựng từ lâu, cùng với thời điểm ban hành luật này là trong thời kỳ đầu của công cuộc chuyển tiếp từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường Tuy nhiên, Luật Đất đai 1897 đã đặt nền tảng quan trọng cho pháp luật đất đai sau này khi đã quy định được vấn đề sử dụng đất căn cứ vào mục đích sử dụng, đó là mục đích ngoại giao và mục đích kinh doanh Cần lưu ý, trong thời kỳ này, Luật Đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến các chủ thể: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế và tổ chức liên doanh, chứ không hề đề cập đến chủ thể NVNĐCƠNN Phải đợi đến khi Luật đất đai 1993 ra đời, NVNĐCƠNN mới có cơ sở pháp lý để thực hiện QSDĐ của mình

Trong giai đoạn này, Hội đồng Nhà nước cũng đã ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991 là văn bản đầu tiên quy định QSHNƠ cho NNN, NVNĐCƠNN: “NNN

có QSHNƠ trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác”11 Nhưng cho đến thời điểm này, pháp luật vẫn chưa đưa

ra định nghĩa rõ ràng về khái niệm “người nước ngoài” cũng như khái niệm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” Trong pháp lệnh, chỉ có ba điều luật đề cập đến các quyền liên quan đến nhà ở của chủ thể NNN, NVNĐCƠNN (tại Điều 4, Điều 16

và Điều 20) Điều luật đầu tiên quy định về vấn đề này là Điều 4, liệt kê các chủ thể: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và NVNĐCƠNN, trong khi đó, hai điều luật sau chỉ sử dụng khái niệm “người nước ngoài”, vì vậy trong pháp lệnh này

ta có thể hiểu khái niệm “người nước ngoài” lúc này bao gồm cả khái niệm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”

Pháp luật nhà ở trong giai đoạn này đã xây dựng nền móng cho chế định QSHNƠ của NNN, NVNĐCƠNN, cũng như tạo tiền đề cho pháp luật KDBĐS thông qua việc quy định quyền đầu tư kinh doanh nhà ở của nhóm chủ thể này Tuy nhiên, các quy định này chỉ mang tính tiền đề, hình thức, manh nha, chưa được cụ thể, rõ ràng, chi tiết, gây rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện các quyền này trên thực tế

Có thể thấy, Luật Đất đai năm 1987 và Pháp lệnh nhà ở năm 1991 là hai văn bản đầu tiên đề cập đến QSDĐ và QSHNƠ của NNN, NVNĐCƠNN Vì là hai văn bản đầu tiên nên không tránh khỏi những thiếu sót, bộc lộ sự thiếu kinh nghiệm,

11

Điều 16 Pháp lệnh nhà ở năm 1991

chưa thực hiện được đúng tinh thần mà Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ VI đã đề ra, đòi hỏi phải có các văn bản khác khắc phục những quy định thiếu đồng bộ, chưa rõ ràng trên

1.3.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004:

Thể chế hóa tinh thần của Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng về chủ trương đổi mới, thu hút đầu tư, Hiến pháp năm 1992 đã được sửa đổi theo hướng cụ thể hóa hơn chính sách của Đảng: “Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vốn, công nghệ vào Việt Nam phù hợp với pháp luật Việt Nam, pháp luật và thông lệ quốc tế; bảo đảm QSH hợp pháp đối với vốn, tài sản và các quyền lợi khác của các tổ chức, cá nhân nước ngoài Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không bị quốc hữu hoá Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho NVNĐCƠNN đầu tư về nước”12

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực vào ngày 15/10/1993, tiếp thu tiến bộ của văn bản trước đó, cũng đã quy định một chương riêng biệt về QSDĐ dành cho NNN, NVNĐCƠNN (tại chương V) Khác với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đã thay thế hình thức sử dụng đất giao bằng hình thức sử dụng đất thuê

và áp dụng chung đối với nhóm chủ thể này: “Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là NNN), NVNĐCƠNN thuê đất.13” Quy định này đã loại bỏ cơ chế “xin – cho” trong việc trao QSDĐ cho các chủ thể, tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình đầu tư Luật Đất đai năm 1993 đã đưa ra được các quy định về thời hạn sử dụng đất, tách khái niệm “NVNĐCƠNN” ra khỏi khái niệm “người nước ngoài” Như vậy, chế định QSDĐ của NNN, NVNĐCƠNN trong giai đoạn này đã có những điểm tiến bộ Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 vẫn còn mang tính chung chung, vì thế một loạt văn bản hướng dẫn đã được ban hành nhằm thực thi đạo luật này

Phải kể đến đầu tiên đó là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam được Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành ngày

14 tháng 10 năm 1994 nhằm hướng dẫn Điều 80 Luật Đất đai 1993, và Nghị định số 11/CP do Chính phủ ban hành ngày 24 tháng 01 năm 1995 để hướng dẫn thi hành chi tiết pháp lệnh này Nhưng pháp lệnh và nghị định chỉ dừng lại ở việc quy định các quyền và nghĩa vụ đối với NNN thuê đất tại Việt Nam, chứ chưa hề đề cập đến QSDĐ với mục đích sinh hoạt hay QSHNƠ của họ Tuy vậy, nghị định đã đưa ra

12

Điều 25 Hiến pháp 1992

được các quy định tiền đề về hợp đồng thuê đất, tạo bước đệm cho việc phát triển các quy định của pháp luật trong quan hệ pháp luật này Các vấn đề khác về hồ sơ thuê đất, tiền thuê đất… tuy chưa được quy định rõ ràng và cụ thể trong Pháp lệnh

và nghị định nhưng sau đó đã được các nghị định, thông tư hướng dẫn theo hướng ngày càng cụ thể và chi tiết hơn, tạo điều kiện cho NNN, NVNĐCƠNN thực hiện QSDĐ của mình

Trong lĩnh vực pháp luật về nhà ở, ở giai đoạn này không có văn bản luật mới ban hành mà chỉ có những nghị định Có thể kể đến hai Nghị định được Chính phủ ban hành cùng ngày 05 tháng 07 năm 1994 là Nghị định số 60-CP về QSHNƠ và sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 61-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở Nghị định 60-CP đã có những quy định chi tiết về cấp Giấy chứng nhận (GCN) QSHNƠ

và QSDĐƠ cho chủ sở hữu nhà ở Ngoài ra tại Chương 4, Nghị định cũng đã cụ thể được một số vấn đề về QSHNƠ của NNN như: NNN được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam, số lượng nhà ở được phép sở hữu14

là một nhà ở, những trường hợp được cấp GCN QSHNƠ15, các quyền và nghĩa vụ của NNN là chủ sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị định số 61-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở đã bổ sung thêm quy định nhà ở mà NNN được phép mua là của các doanh nghiệp Nhà nước chuyên kinh doanh nhà ở của Việt Nam, và ràng buộc mục đích sở hữu nhà ở là để ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ tại địa phương được phép định cư, các quy định này đều được đề cập trong chương IV của Nghị định về mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

Như vậy có thể thấy rằng tại thời điểm này, luật chỉ cho phép NNN là cá nhân được sở hữu nhà ở để sinh hoạt và cũng chưa quy định về quyền kinh doanh nhà ở của họ Đối với NNN là tổ chức thì luật vẫn chưa dự liệu đến khả năng sở hữu nhà ở

để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân viên trong tổ chức, và cũng như cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài cũng chưa được phép sở hữu nhà ở nhằm mục đích kinh doanh, vì mục tiêu lợi nhuận

Trong khi đó, chủ thể NVNĐCƠNN trong pháp luật nhà ở vẫn chưa có sự thể hiện rõ ràng, đậm nét Cụ thể là trong hai Nghị định trên, thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã không được nhắc đến (chỉ được đề cập trong điều 15 Nghị định 61-CP về giá cho thuê nhà ở) Như đã nói ở trên, khái niệm “người nước ngoài” trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được hiểu bao gồm cả khái niệm

“NVNĐCƠNN”, nhưng Luật Đất đai năm 1993 đã tách biệt hai khái niệm “người

nước ngoài” và “NVNĐCƠNN” Có thể thấy rằng cho đến thời điểm này, pháp luật đất đai và nhà ở vẫn chưa thống nhất cách hiểu khái niệm “người Việt Nam định cư

ở nước ngoài”, tạo nên không ít khó khăn cho nhóm chủ thể này khi thực hiện quyền của mình

Năm 1999, Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 210/1999/QĐ-TTg quy định

về một số chính sách đối với người Việt Nam ở nước ngoài, trong đó có chính sách nhà ở đối với NVNĐCƠNN tại Điều 5, đánh dấu thời điểm vai trò của NVNĐCƠNN được quan tâm Nên, tuy đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 nhưng đến năm 2001, Luật Đất đai lại được sửa đổi, bổ sung để có những quy định mới đối với QSHNƠ và QSDĐƠ cho nhóm chủ thể NVNĐCƠNN thông qua việc ban hành Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật sửa đổi,

bổ sung đã quy định tại Khoản 13 Điều 1 về sửa đổi, bổ sung Điều 80 Luật Đất đai năm 1993: “Trong trường hợp NVNĐCƠNN về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; những người có công đóng góp với đất nước; những nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; những người có nhu cầu về sống

ổn định tại Việt Nam thì được mua nhà ở gắn liền với QSDĐƠ theo quy định của Chính phủ" Như vậy đây là lần đầu tiên một văn bản luật có quy định rõ ràng và cụ thể về QSHNƠ gắn liền với QSDĐƠ đối với NVNĐCƠNN Để hướng dẫn chi tiết điều luật này, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về NVNĐCƠNN mua nhà ở tại Việt Nam

đã ra đời Nghị định ra đời đáp ứng được lòng mong mỏi của không ít kiều bào vì những quy định khá rõ ràng về khái niệm chủ thể “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”16, về đối tượng được sở hữu nhà ở, cũng như về điều kiện để được mua nhà

ở, quyền và nghĩa vụ của NVNĐCƠNN đối với nhà ở được mua tại Việt Nam Cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1996 đã làm giá đất bị kéo xuống, nền kinh tế Việt Nam nói chung, đặc biệt thị trường bất động sản nói riêng gặp khủng hoảng Đầu tư nước ngoài liên tục giảm trong giai đoạn 1997 - 199917 Quỹ nhà ở không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, nhất là những căn hộ cao cấp Đứng trước tình hình đó, Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê được ban hành nhằm tăng cường các nguồn đầu tư cho thị trường bất động sản, vực dậy nền kinh tế đang trì trệ Nghị định 81/2001/NĐ-CP và Nghị định 71/2001/NĐ-CP đã đưa ra những ưu đãi về tiền thuê

đất, thuế thu nhập doanh nghiệp… tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư là NNN, NVNĐCƠNN đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam

1.3.3 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến nay:

Luật Đất đai 2003 có hiệu lực vào ngày 01 tháng 07 năm 2004, tiếp thu các quy định tiến bộ của Luật sửa đổi, bổ sung trước đó và nâng kỹ năng lập pháp lên một tầm mới, đã có những quy định thể hiện sự đối xử công bằng hơn giữa chủ thể trong nước và NNN, NVNĐCƠNN Cụ thể là NNN và NVNĐCƠNN đã được xếp chung với nhau trong điều luật quy định về người sử dụng đất, cùng với các chủ thể trong nước như cá nhân, tổ chức trong nước, hộ gia đình… QSDĐ của NNN và NVNĐCƠNN cũng không còn được quy định ở các chương riêng, mà nằm trong các mục nhỏ của các chương “Chế độ sử dụng các loại đất” và chương “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” Ngoài ra tại Điều 121 Luật Đất đai 2003 còn quy định thêm một trường hợp NVNĐCƠNN được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐƠ

là “các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc hội”, thể hiện sự cởi mở, linh hoạt trong việc thực hiện chính sách nhà ở cho những kiều bào có đóng góp vào công cuộc xây dựng đất nước

Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã đưa ra các hướng dẫn chi tiết về việc thi hành Luật Đất đai 2003, cụ thể là các quy định về QSDĐ trong thị trường bất động sản, chế độ sử dụng đất, cách thức thực hiện các QSDĐ…

Luật Nhà ở năm 2005 thay thế cho Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đã có những quy định cụ thể về QSHNƠ của NNN và NVNĐCƠNN tại Điều 125 và Điều 126, sau đó Nghị định số 90/2006/NĐ-CP cũng có những hướng dẫn chi tiết về QSHNƠ của NVNĐCƠNN Đối với NNN, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho NNN mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Chính phủ đã ban hành Nghị định 51/2009/NĐ-CP để hướng dẫn Nghị quyết này Tuy nhiên, Nghị quyết này chỉ là thí điểm, được thực hiện trong năm năm Vì vậy, sau khi hết thời gian thí điểm, tùy vào tình hình kết quả thí điểm, pháp luật sẽ có những thay đổi phù hợp, công bằng hơn

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai số 34/2009/QH12 đã có những thay đổi trong việc quy định các trường hợp NVNĐCƠNN được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐƠ theo hướng mở rộng phạm

vi đối tượng; cụ thể, chi tiết hóa các trường hợp được sở hữu nhà ở cũng như điều kiện về thời hạn cư trú tại Việt Nam Thông qua việc sửa đổi, bổ sung cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong cùng một văn bản thể hiện pháp luật đất đai và nhà ở đã có

sự thống nhất trong việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật về QSHNƠ gắn liền với QSDĐƠ của NVNĐCƠNN

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã được sửa đổi bổ sung năm 2009, đưa ra những ưu đãi mới về huy động vốn đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại với nhiều cách thức đa dạng hơn Nghị định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nói chung, các nhà đầu tư là NNN, NVNĐCƠNN nói riêng có cơ hội để phát triển nguồn vốn một cách minh bạch, có cơ sở pháp lý rõ ràng, ngoài ra thời hạn thẩm định, phê duyệt dự án cũng được rút ngắn, giúp đẩy nhanh quá trình thực hiện dự án

Quan hệ pháp luật nói chung, quan hệ pháp luật trong lĩnh vực sử dụng đất ở

và sở hữu nhà ở của NNN, NVNĐCƠNN nói riêng là các hiện tượng pháp luật, phản ánh trình độ phát triển của xã hội, mà xã hội là hiện tượng vô cùng biến động, rất dễ thay đổi vì vậy các quan hệ pháp luật cũng có sự vận động và phát triển tương ứng Nên, cần theo dõi các giai đoạn hình thành và phát triển của các quan hệ pháp luật này, từ đó đưa ra các quy định thích hợp nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội đó một cách hiệu quả và hợp lý

tế đất nước thông qua các hoạt động đầu tư, thể hiện được tinh thần đại đoàn kết của dân tộc Việt Nam, tinh thần hữu nghị muốn hợp tác với các quốc gia trên thế giới, cũng như thiện chí thực hiện các cam kết quốc tế của Việt Nam Chính vì vậy, cần

có sự quan tâm hơn nữa từ phía nhà nước nhằm tạo điều kiện cho họ có thể gắn bó với quê hương nhiều hơn nữa, đóng góp cho đất nước nhiều hơn nữa

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

2.1 Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, NNN, NVNĐCƠNN có thể sở hữu nhà

ở trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (sở hữu nhà ở với mục đích kinh doanh) và sở hữu nhà ở với mục đích sinh hoạt

2.1.1 Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại:

2.1.1.1 Quyền sử dụng đất ở:

Trong trường hợp này, NNN, NVNĐCƠNN sử dụng đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở nhưng không phải để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của bản thân mà với mục đích thương mại để bán hoặc cho thuê, đáp ứng nhu cầu nhà ở của thị trường NNN, NVNĐCƠNN muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có QSDĐ đối với diện tích đất mà mình sẽ xây dựng nhà ở Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì QSDĐ có thể xác lập bằng con đường xin nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc từ việc nhận chuyển QSDĐ từ các tổ chức, cá nhân khác thông qua nhận chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở từ nhà nước:

Theo quy định tại Điều 34, Điều 35 và Khoản 4 Điều 84 Luật Đất đai 2003 thì

Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền giao đất ở hoặc cho thuê đất ở đối với NVNĐCƠNN; cho thuê đất ở đối với NNN khi họ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Để có được QSDĐ trong trường hợp này, NNN, NVNĐCƠNN phải làm thủ tục xin giao đất, cho thuê đất theo Điều 122 Luật Đất đai

Tuy nhiên, trước khi thực hiện thủ tục hành chính này thì NNN, NVNĐCƠNN phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại và

có dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật

 Hình thức sử dụng đất

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở của NNN, NVNĐCƠNN sẽ quyết định họ có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất cho mình hay không Theo quy định tại Điều

27 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì khi xây dựng nhà ở để cho thuê, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền lựa chọn giữa hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, còn đối với nhà đầu tư là NVNĐCƠNN thì họ có quyền lựa chọn các hình thức sử dụng đất giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Khi sử dụng đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, các nhà đầu tư chỉ được bảo hộ các quyền liên quan đến tài sản thuộc QSH, giá trị QSDĐ thuê không được tính trong các giao dịch Hình thức sử dụng này thích hợp với các nhà đầu tư

có năng lực tài chính hạn chế, chỉ có khả năng chi trả theo năm Tuy nhiên, nếu so hình thức sử dụng này với hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần thì khi lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho nhà nước, NNN, NVNĐCƠNN sẽ có thêm các quyền giao dịch đối với QSDĐ, tiền thuê đất cũng ổn định và rẻ hơn, vì tiền thuê đất trong trường hợp này phụ thuộc vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, có thể có sự điều chỉnh phù hợp để sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế, mà giá đất trên thực tế thì lúc nào cũng có xu hướng tăng

Đối với NVNĐCƠNN, họ còn có một lựa chọn khác là sử dụng đất với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, việc NVNĐCƠNN lựa chọn hình thức sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay giao đất có thu tiền

sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến các quyền lợi của họ Vì theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai thì NVNĐCƠNN sử dụng đất giao có thu tiền và NVNĐCƠNN sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần chỉ khác nhau ở quyền tặng cho (tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân

cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất), mà các quyền này mang tính xã hội là chủ yếu Trong khi đó, nghĩa vụ tài chính đối với hai hình thức sử dụng đất này là như nhau: theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì số tiền thuê đất phải nộp một lần trong trường hợp này bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

NVNĐCƠNN và NNN đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì không được sử dụng đất với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Điều này xuất phát từ việc Luật Đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm không có các quyền giao dịch đối với QSDĐ, trong khi việc đầu tư xây dựng nhà ở

để bán sau khi hoàn thành sẽ bán nhà ở gắn liền với QSDĐƠ cho người mua, tức là nhà đầu tư phải có quyền giao dịch với cả QSDĐ chứ không phải chỉ đối với QSH các tài sản trên đất mà họ đã thuê Vì vậy, NNN đầu tư xây dựng nhà ở để bán chỉ

sử dụng đất với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn NVNĐCƠNN đầu tư xây dựng nhà ở để bán được sử dụng đất với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần

 Thủ tục xin giao đất, cho thuê đất:

Trên cơ sở dự án đầu tư đã được phê duyệt và tùy trường hợp mà nhà đầu tư có hoặc không có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất, nhà đầu tư là NNN, NVNĐCƠNN thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc thủ tục xin cho thuê đất theo quy định tại Điều 122 Luật Đất đai

 Đối với trường hợp thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất.18 Việc đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu19

 Đối với trường hợp dự án không phải đấu giá, đấu thầu QSDĐ thì NNN, NVNĐCƠNN nộp hai bộ hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thực hiện dự án đầu tư

Hồ sơ bao gồm: đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật, trình UBND cấp tỉnh quyết định việc phân phối đất đai và trao quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất trong thời hạn không quá

10 ngày làm việc đối với trường hợp đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp đất chưa được giải phóng mặt bằng Hiện nay, vấn đề giải phóng mặt bằng còn gặp rất nhiều khó khăn vì nhiều nguyên nhân như: chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chưa đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi, giá cả thị trường biến động làm cho giá đất ngày càng tăng, trong khi giá đất bồi thường lại không theo kịp với thực tế, dẫn đến tình trạng không chịu di dời, công tác quản lý đất đai còn yếu, chưa cập nhật kịp thời biến động, tình trạng

sử dụng đất tự phát, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khó khăn trong việc tìm nơi tái định cư… làm cho các dự án chưa có điều kiện thực hiện trên thực tế

Và phải mất một khoảng thời gian nữa (không quá mười ngày làm việc, đối với đất đã được giải phóng mặt bằng là kể từ ngày người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng thì kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính) cơ quan nhà nước mới ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất hoặc bàn giao đất đối với trường hợp giao đất và trao GCN QSDĐ (hiện nay đã thống nhất thành GCN QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất) cho nhà đầu tư Do đó,

để NNN, NVNĐCƠNN có thể cầm trong tay giấy tờ chứng minh QSDĐ hợp pháp làm cơ sở cho họ bắt đầu thực hiện dự án đầu tư, nghĩa là để QSDĐ của NNN, NVNĐCƠNN thật sự được thực thi thì công tác giải phóng mặt bằng phải được hoàn thành càng nhanh càng tốt

là bảy mươi (70) năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi (70) năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn

 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở từ nhận chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

Bên cạnh đó, NNN, NVNĐCƠNN có thể có QSDĐ từ việc nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng

bộ hạ tầng dùng chung của dự án Việc nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của pháp luật KDBĐS Theo đó, nhà đầu tư NNN, NVNĐCƠNN phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư mới được quy định tại Khoản 5 Điều 7 Nghị định 153/2007/NĐ-CP và phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án chậm nhất là 30 (ba mươi) ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền NNN, NVNĐCƠNN có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao Với hình thức