Hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh phú yên

LỜI CAM ĐOAN Đề tài luận văn "Hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên" đã được chính tác gi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

––––––––––––––––––––––––––

PHẠM MINH CHƯƠNG

HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

- CHI NHÁNH PHÚ YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành phố Hồ Chí Minh – 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

––––––––––––––––––––––––––

PHẠM MINH CHƯƠNG

HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

- CHI NHÁNH PHÚ YÊN

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Hướng đào tạo: Ứng dụng

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS HỒ VIẾT TIẾN

Thành phố Hồ Chí Minh – 2020

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài luận văn "Hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên" đã được chính tác giả thực hiện dưới sự góp ý của giảng viên hướng dẫn, hoàn toàn đảm bảo tuân thủ những tiêu chuẩn luận văn khoa học

Số liệu được sử dụng trong luận văn được lấy từ những nguồn thực tế và có

uy tín, đảm bảo chất lượng Bên cạnh đó, những số liệu đã thu thập được bảo mật và được trích dẫn nguồn gốc rõ ràng

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 08 năm 2020

Người thực hiện

Phạm Minh Chương

MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH SÁCH BIỂU BẢNG

TÓM TẮT

ABSTRACT

Chương 1: Giới thiệu đề tài 1

1.1 Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu 3

1.5 Ý nghĩa của đề tài 4

1.6 Kết cấu của đề tài 4

Chương 2: Thực trạng hạn chế rủi ro hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 5

2.1 Tổng quan về VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 5

2.2 Tình hình hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 10

2.3 Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên từ năm 2016 - 2019 13

2.4 Những biểu hiện của rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 15

Tóm tắt chương 2 16

Chương 3: Cơ sở lý thuyết rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại và phương pháp nghiên cứu 17

3.1 Tổng quan về bất động sản 17

3.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 18

3.3 Tổng quan về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại 193.4 Rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại 213.5 Kinh nghiệm về hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại một số nước trong khu vực và bài học kinh nghiệm cho NHCT 263.6 Phương pháp nghiên cứu 28Tóm tắt chương 3 29Chương 4: Thực trạng hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank – Chi nhánh Phú Yên 304.1 Phỏng vấn thực tế về rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 304.2 Những rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 334.3 Các biện pháp được sử dụng trong việc hạn chế rủi ro tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 384.4 Đánh giá hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 41Tóm tắt chương 4 59Chương 5: Giải pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 615.1 Định hướng tăng cường khả năng hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 615.2 Giải pháp nâng cao khả năng hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên 63Tóm tắt chương 5 68Kết luận 69DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC 01

PHỤ LỤC 02

DANH MỤC BIỂU BẢNG

Bảng 2.1 Kết quả huy động vốn của VietinBank - CN Phú Yên (2017- 2019) 6

Bảng 2.2 Kết quả cho vay của VietinBank - CN Phú Yên 7

(2017-2019) 7

Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VietinBank - CN Phú Yên 9

(2017-2019) 9

Bảng 2.4: Cơ cấu dư nợ cho vay theo biện pháp bảo đảm (2016-2019) 11

Biểu đồ 2.5: Cơ cấu dư nợ cho vay theo biện pháp bảo đảm (2016-2019) 11

Bảng 2.6: Tình hình nợ quá hạn liên quan đến hoạt động cho vay thế chấp BĐS (2016-2019) 13

Bảng 2.7: Phân loại nợ quá hạn (2016-2019) 14

Bảng 2.8: Cơ cấu nợ theo loại tài sản bảo đảm (2016-2019) 14

Bảng 4.1 Kết quả phỏng vấn về các loại rủi ro có khả năng liên quan đến hoạt động cho vay thế chấp bất động sản 31

TÓM TẮT

Tại VietinBank - CN Phú Yên thì dư nợ cho vay thế chấp bất động sản đang chiếm tỷ trọng rất lớn Đây luôn là một trong những hoạt động cốt lõi và quan trọng nhất của Chi nhánh Tuy nhiên, hoạt động này luôn chứa đựng nhiều rủi ro, có thể đem lại cho Chi nhánh những tổn thất không lường trước được Vì vậy, việc kiểm soát và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản là vô cùng cần thiết vào lúc này để có thể giúp Chi nhánh có được sự phát triển an toàn và bền vững

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng của hoạt động cho vay thế chấp bất động sản hiện nay tại VietinBank - CN Phú Yên, làm rõ các rủi ro và hạn chế đang tồn tại, từ đó đề xuất giải pháp nhằm góp phần kiểm soát và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Chi nhánh

Để thực hiện các mục tiêu trên, luận văn sử dụng các phương pháp thu thập,

xử lý thông tin, thống kê, phỏng vấn chuyên gia, phân tích, tổng hợp, so sánh Việc vận dụng các phương pháp này sẽ có thể phân tích được thực trạng về rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - CN Phú Yên

Kết quả nghiên cứu đã phân tích và đánh giá được thực trạng hạn chế rủi ro trong hoạt động thế chấp bất động sản hiện nay tại VietinBank - CN Phú Yên, từ đó

đề xuất một số giải pháp với mục tiêu hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở mức thấp nhất

Từ khoá: cho vay; thế chấp; bất động sản, rủi ro

ABSTRACT

At VietinBank - Phu Yen Branch, the outstanding loan balance from real estate mortgage lending account is having a large proportion This always is one of the most important core product of VietinBank - Phu Yen Branch However, this activity always contains many risks, which can cause the Branch unpredictable losses Therefore, the work of checking and limiting risks in real estate mortgage lending is extremely necessary at this time to be able to help the branch achieve a comprehensive and solid development

The research objective of the topic is to assess the current situation of real estate mortgage lending at VietinBank - Phu Yen Branch, to clarify the existing risks and limitations, and then proposes solutions to control and limit risks in real estate mortgage lending activities at VietinBank - Phu Yen Branch

To accomplish the above objectives, the thesis uses data collection method, information processing method, statistical method, expert interviewing method, analytical method, integrated method, comparative method Applying these methods will be able to analyze the current situation of risks in real estate mortgage lending at VietinBank - Phu Yen Branch

The results of research analyzes and assessed the current situation of risk management in real estate mortgage activities at VietinBank - Phu Yen Branch, thereby, offer a number of solutions whose goal is to minimize risk credit in real estate mortgage lending

Keyword: loan; mortgage; real estate; risk

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1 Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu

Cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009 đã cho thấy những hậu quả to lớn mà thị trường BĐS có thể gây ra cho nền kinh tế nói chung và cho ngành ngân hàng nói riêng Đặc biệt khi mà phần lớn các khoản cho vay của các ngân hàng tại Việt Nam đều dùng BĐS làm TSBĐ, thì những tổn thất xuất hiện khi cuộc khủng hoảng từ thị trường BĐS xảy ra sẽ càng nặng nề hơn rất nhiều Nếu không có những biện pháp quản lý, kiểm soát thì một khi những cuộc khủng hoảng tương tự xảy ra trong tương lai, các ngân hàng sẽ rất khó bảo vệ được bản thân

Trong bối cảnh mà thị trường BĐS phát triển nhanh chóng trong thời gian vừa qua với nhiều nguyên nhân khác nhau về cả yếu tố khách quan lẫn chủ quan, khiến việc quản lý, kiểm soát trở nên khó khăn Việc xuất hiện ngày càng nhiều các dự án BĐS không hiệu quả tại Phú Yên như dự án Vườn Phượng Hoàng, dự án Bán Đảo Ngọc, … góp phần làm cho thị trường bất động sản trong khu vực trở nên không ổn định, tạo áp lực không nhỏ lên việc hạn chế rủi ro từ hoạt động cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng, trong khi khả năng ngăn chặn những hành vi vi phạm này của các ngân hàng và cơ quan quản lý, giám sát vẫn khá hạn chế do việc kiểm soát mục đích

sử dụng vốn của các khoản vay còn nhiều bất cập Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đang trong quá trình thay đổi để có thể đáp ứng những chuẩn mực quốc

tế của Hiệp ước Basel II, đòi hỏi các ngân hàng trong gian đoạn này càng phải siết chặt việc quản lý các khoản cho vay thế chấp BĐS hơn nữa

Cho vay thế chấp BĐS là một trong những sản phẩm chủ lực của VietinBank

- CN Phú Yên, đóng góp lợi nhuận đáng kể cho hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Tuy nhiên, tình hình diễn biến phức tạp của thị trường BĐS hiện nay, cũng như sự đình trệ nặng nề của nền kinh tế trong nước nói riêng và thế giới nói chung trong thời gian gần đây do ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng từ dịch bệnh Covid đang gây ra,

có thể ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng, vì thế

tôi quyết định lựa chọn đề tài: "Hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - CN Phú Yên"

để có thể nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS hiện nay tại Chi nhánh, từ đó có thể đưa ra một số giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả trong việc hạn chế rủi ro từ hoạt động này

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1 Mục đích tổng quát

Nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên

1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Câu hỏi 1: Thực trạng hạn chế rủi ro trong cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên hiện nay như thế nào?

- Câu hỏi 2: Những nguyên nhân nào dẫn đến các rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên?

- Câu hỏi 3: Những giải pháp nào có thể hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn: Thực trạng hạn chế rủi ro và nguyên nhân dẫn đến các rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank -

CN Phú Yên

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: Rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS được nghiên cứu trong phạm vi bao gồm tất cả các loại rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên

- Phạm vi về thời gian: Thực trạng cho vay thế chấp BĐS của VietinBank -

CN Phú Yên trong giai đoạn 2016-2019 Dữ liệu thứ cấp trong nghiên cứu được lấy

từ các tài liệu báo cáo nội bộ của VietinBank - CN Phú Yên từ năm 2016-2019 1.4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Thu thập và xử lý thông tin từ dữ liệu nội bộ của VietinBank - CN Phú Yên và dữ liệu từ các báo cáo thường niên của các ngân hàng thương mại, sách báo, tạp chí, các phương tiện truyền thông, thông tin kinh tế,

- Phương pháp chuyên gia: Thu thập ý kiến, quan điểm của các cán bộ quản lý

có kinh nghiệm lâu năm và uy tín tại Chi nhánh để kết hợp với những cơ sở lý thuyết

đã nghiên cứu trước đó, từ đó xây dựng Bảng câu hỏi phỏng vấn

- Sử dụng Bảng câu hỏi phỏng vấn, với độ dài trung bình từ 10 - 12 câu trong thời gian 30 phút/mỗi người đối với 09 cán bộ có công tác liên quan đến hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên, để tìm hiểu thực trạng của hoạt động cho vay thế chấp BĐS và các nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS hiện nay cùng các giải pháp hạn chế những rủi ro này tại Chi nhánh

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh: Thu thập dữ liệu từ các báo cáo tài chính, các tư liệu, văn bản quy định, quy trình về hoạt động tín dụng nói chung và

cho vay thế chấp BĐS nói riêng tại VietinBank - CN Phú Yên trong giai đoạn 2017 - 2019; so sánh với các TCTD khác trên địa bàn và chính sách hoạt động của Ngân hàng Nhà nước, cũng như tình hình thực tế tại CN để tìm kiếm các giải pháp khả thi

và kế hoạch thực hiện việc hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS 1.5 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn đã đánh giá thực trạng hạn chế rủi ro của hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên trong giai đoạn 2017-2019

để chỉ ra những kết quả đạt được và những điểm hạn chế trong hoạt động này của Chi nhánh Từ đó đề xuất một số giải pháp có giá trị thực tiễn, giúp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại Chi nhánh, góp phần vào sự phát triển an toàn, bền vững, ổn định của Chi nhánh nói riêng và Vietinbank nói chung

1.6 Kết cấu của đề tài

Đề tài được chia làm 5 chương chính như sau:

- Chương 1: Giới thiệu đề tài

- Chương 2: Thực trạng hạn chế rủi ro hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - CN Phú Yên

- Chương 3: Cơ sở lý thuyết rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS của ngân hàng thương mại và phương pháp nghiên cứu

- Chương 4: Phân tích thực trạng rủi ro hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên

- Chương 5: Giải pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HẠN CHẾ RỦI RO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIETINBANK - CHI NHÁNH PHÚ YÊN

2.1 Tổng quan về VietinBank - Chi nhánh Phú Yên

2.1.1 Quá trình hình thành, phát triển và cơ cấu tổ chức

VietinBank - CN Phú Yên, tên cũ là Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước Thị xã Tuy Hoà, thuộc quản lý của Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh Phú Khánh cũ, hoạt động theo mô hình ngân hàng một cấp (vừa kinh doanh vừa quản lý) Vào tháng 9/1988, thực hiện theo Nghị định 53-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng, tiền thân của Chính phủ hiện nay, đã chuyển đổi từ ngân hàng một cấp sang ngân hàng hai cấp, NHNN Thị xã Tuy Hoà chuyển đổi thành Ngân hàng Công Thương Thị xã trực thuộc Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Phú Khánh, thực hiện chức năng kinh doanh tiền

tệ và dịch vụ ngân hàng, chủ yếu trên lĩnh vực công, thương nghiệp, xây dựng và dịch

vụ Đến tháng 7/1989, cùng với việc hình thành tỉnh Phú Yên từ việc tách tỉnh Phú Khánh, VietinBank - CN Phú Yên đã được thành lập trên cơ sở Chi nhánh Ngân hàng Công Thương thị xã Tuy Hoà trước đó

Trụ sở hiện tại của VietinBank - CN Phú Yên được đặt tại địa chỉ 236 Hùng Vương, phường 07, TP Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên CN gồm có 06 phòng nghiệp vụ (Phòng Kế toán, Phòng Bán lẻ, Phòng Khách hàng doanh nghiệp, Phòng Tiền tệ kho quỹ, Phòng Tổng hợp và Phòng Tổ chức hành chính) Ngoài ra, CN còn có 06 PGD trực thuộc, trong đó có 03 PGD trong TP Tuy Hoà: gồm PGD Bắc Tuy Hoà, PGD Ngã Năm, PGD Chợ Tuy Hoà và 03 PGD ở các huyện trên địa bàn tỉnh Phú Yên là: PGD Sông Cầu, PGD Đông Hoà và PGD Tây Hoà Theo quyết định số 455/QĐ-CNPY-TCHC ngày 20/04/2015, VietinBank - CN Phú Yên cũng đã quy định rõ chức năng nhiệm vụ của từng Phòng/Tổ trực thuộc, đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả

VietinBank - CN Phú Yên hoạt động các mảng nghiệp vụ chính như sau: Huy động vốn (nhận tiền gửi từ các tổ chức và cá nhân); cho vay; các giao dịch thẻ và thanh toán; các giao dịch ngân hàng điện tử và các dịch vụ ngân hàng khác Suốt thời gian hoạt động kinh doanh, Chi nhánh luôn khẳng định vị thế hàng đầu của mình tại địa phương

2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2017 - 2019

2.1.2.1 Hoạt động huy động vốn

Các khách hàng cá nhân và tổ chức là đối tượng mà VietinBank - CN Phú Yên tập trung huy động nguồn vốn nhàn rỗi Các hình thức bao gồm: Tiền gửi không kỳ hạn; tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, phát hành trái phiếu,… Hiện nay, ngoài các sản phẩm dịch vụ tiền gửi truyền thống, các sản phẩm mới ngày càng được chú trọng phát triển để có thể đáp ứng linh hoạt về kỳ hạn và lãi suất nhằm đưa ra được nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng

Bảng 2.1 Kết quả huy động vốn của VietinBank - CN Phú Yên (2017- 2019)

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh VietinBank - CN Phú Yên

giai đoạn 2017-2019) Qua bảng số liệu 2.1, tính đến năm 2018, huy động đạt 4.444.290 triệu đồng, tăng 24,94% so với cùng kỳ năm 2017, tăng trưởng chủ yếu vào đối tượng khách hàng cá nhân Điều này chứng tỏ rằng, CN đang dần tập trung huy động nguồn vốn

từ phân khúc cá nhân Tuy nhiên, đến 2019 huy động đạt 4,375,463 triệu đồng, giảm

nhẹ so với năm 2018 là 1.55%, nguyên nhân là do sự xuất hiện thêm nhiều NHTM khác trên địa bàn tỉnh làm tăng sự cạnh tranh gay gắt Vì vậy, để có thể đẩy mạnh sức cạnh tranh, hấp dẫn nhiều khách hàng để giữ vững và gia tăng một cách ổn định nguồn tiền gửi, thì Chi nhánh phải luôn làm cho sản phẩm dịch vụ của mình có chất lượng ngày càng tốt hơn

2.1.2.2 Hoạt động cho vay

Cho vay tại VietinBank - CN Phú Yên cũng được thiết kế nhiều gói sản phẩm được phân chia thành các kỳ hạn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn và được thiết kế phù hợp nhiều đối tượng cụ thể khác nhau như: Cho vay kinh doanh, Cho vay phát triển nông nghiệp nông thôn; Cho vay tiêu dùng phục vụ đời sống (mua ô tô, mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở, mua sắm vật dụng gia đình,… ); Cho vay cán bộ công nhân viên; Cầm cố sổ tiết kiệm Các đối tượng của hoạt động cho vay rất đa dạng: cá nhân; doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp lớn,…

Bảng 2.2 Kết quả cho vay của VietinBank - CN Phú Yên

vụ nhiều lĩnh vực và ngành nghề kinh tế phù hợp với đặc điểm điều kiện kinh tế xã hội tại địa bàn như: thu mua nông sản, đánh bắt và nuôi trồng thuỷ sản, cho vay kinh doanh các tiểu thương tại chợ,… Các đối tượng khách hàng vay rất nhạy cảm với các yếu tố lãi suất, thời hạn và thủ tục vay vốn,… nên CN cũng chịu nhiều áp lực bởi yếu

tố cạnh tranh ngày càng mạnh trên địa bàn làm cho tổng dư nợ năm 2018 và 2019 có

phần giảm sút so với các năm trước Cụ thể qua bảng 2.2 cho thấy cho vay đạt 2,674,824 vào năm 2018 giảm 17.49% so với năm 2017, vào 2019 mặc dù dư nợ cho vay có tăng so với năm 2018 là 11.69% nhưng vẫn giảm so với năm 2017 là 7.84% Còn đối với tỷ trọng cho vay so với tổng huy động vốn năm 2018 và 2019 chiếm trên 60%, thấp hơn so với năm 2017 (91.13%), điều này cho thấy nguồn vốn huy động của CN trên địa bàn tỉnh đáp ứng đầy đủ nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, khách hàng, các nhu cầu đầu tư khác cũng như đảm bảo thanh khoản Với nguồn huy động lớn, CN cũng cần tiếp tục mở rộng, đưa ra nhiều chương trình, gói tín dụng ưu đãi, cùng với các chính sách lãi suất linh hoạt đối với khách hàng có phương án kinh doanh thật sự hiệu quả, dành vốn tín dụng cho vay các lĩnh vực ưu tiên, các chương trình, dự án phát triển kính tế của địa phương, hạn chế cho vay những lĩnh vực chứa đựng nhiều rủi ro

2.1.2.3 Dịch vụ thẻ và thanh toán

Dịch vụ thẻ có vai trò lớn trong việc thu hút nguồn tiền gửi, thu phí dịch vụ và nâng cao hình ảnh của NHCT trong công chúng, bao gồm các sản phẩm: thẻ tín dụng quốc tế; thẻ ATM; thẻ ghi nợ quốc tế; thẻ thấu chi,… Các sản phẩm dịch vụ thanh toán đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi nhuận cho NHCT với các phương thức như: chuyển tiền liên ngân hàng; chuyển tiền cùng hệ thống ngân hàng, chuyển qua ngân hàng nước ngoài và thanh toán bù trừ… với các hình thức: séc, thẻ, uỷ nhiệm chi

2.1.2.4 Dịch vụ ngân hàng điện tử

Hệ thống công nghệ thông tin hiện đang có sự phát triển vô cùng nhanh chóng, ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển của công nghệ NHCT, với các dịch vụ chủ yếu: Internet Banking (VietinBank iPay) và Mobile Banking (VietinBank iPay Mobile) 2.1.2.5 Các hoạt động kinh doanh khác

Ngoài những sản phẩm dịch vụ trên, VietinBank - CN Phú Yên còn cung cấp các sản phẩm dịch vụ ngân hàng khác như: Chi trả kiều hối; Thu chi hộ; Dịch vụ mua bán bảo hiểm; Bảo quản vật quý giá,… để có thể đem lại nhiều sự lựa chọn tiện ích

nhất cho khách hàng và thu thêm nhiều lợi ích ngoài các hoạt động kinh doanh chính của Chi nhánh

2.1.2.6 Kết quả hoạt động kinh doanh

Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VietinBank - CN Phú Yên

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh VietinBank - CN Phú Yên

giai đoạn (2017 - 2019) Kết quả hoạt động kinh doanh của VietinBank - CN Phú Yên trong giai đoạn 2017-2019 đạt kết quả khá tốt, trừ năm 2018 có sự sụt giảm nhẹ Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm của lợi nhuận trước thuế từ năm 2017-2019 là 7.31% và giảm dần qua các năm 2018 và 2019 Đặc việt vào năm 2018 Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trước thuế giảm 0.01% so với năm 2017 và thấp hơn mức tăng trưởng bình quân hàng năm là 17.11%, nguyên nhân là do thu nhập từ các hoạt động khác năm 2018 giảm mạnh so với năm 2017 Trong 2019, tốc độ tăng trưởng có cải thiện hơn năm 2018 là

14.62% nhưng vẫn thấp hơn mức tăng trưởng bình quân Bắt đầu năm 2019, vì tình hình cạnh tranh giữa các TCTD trên địa bàn, lãi suất huy động được áp dụng ở mức

ưu đãi, áp dụng nhiều chương trình khuyến mãi để thu hút khách hàng dẫn đến chi phí từ các khoản huy động tăng, mặc dù tổng nguồn vốn huy động giảm (bảng 2.1) Mặt khác năm 2019, VietinBank - CN Phú Yên dành sự quan tâm đặc biệt cho việc đào tạo cán bộ, đảm bảo an toàn và chất lượng trong hoạt động kinh doanh hơn, làm tăng nhiều chi phí khác

Bên cạnh đó, lợi nhuận vẫn còn phụ thuộc nhiều vào hoạt động tín dụng và huy động tiền gửi (thu từ hoạt động cho vay đóng góp bình quân hơn 85% vào doanh thu của CN, chi phí huy động vốn chiếm bình quân hơn 50% tổng chi phí), trong khi

đó nguồn thu từ hoạt động dịch vụ có tỷ trọng không đáng kể trong tổng thu nhập Vì thế, CN cần tập trung nghiên cứu, phát triển đa dạng các sản phẩm dịch vụ để nâng cao thu nhập ngoài lãi, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong hoạt động

Nhìn chung, mức tăng trưởng của các chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của CN vẫn có tốc độ tăng khá ổn định Tuy trong tình hình nền kinh tế còn tiềm ẩn nhiều bất

ổn, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn và sự cạnh tranh của nhiều ngân hàng khác trên địa bàn, nhưng CN cũng đã nỗ lực thực hiện hoạt động kinh doanh hiệu quả, phát triển an toàn

2.2 Tình hình hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên

2.2.1 Dư nợ cho vay theo biện pháp thế chấp

Bảng 2.4: Cơ cấu dư nợ cho vay theo biện pháp bảo đảm (2016-2019)

ĐVT: Tỷ đồng

Năm

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh VietinBank - Chi nhánh Phú Yên

2016-2019) Trong cơ cấu dư nợ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp BĐS chiếm tỷ trọng đáng kể, trên 86%, còn lại là động sản chiếm khoảng 14%, chủ yếu máy móc thiết bị, phương tiện vận tải

ĐVT: Tỷ đồng Biểu đồ 2.5: Cơ cấu dư nợ cho vay theo biện pháp bảo đảm (2016-2019) (Nguồn: Tổng hợp từ kết quả hoạt động kinh doanh VietinBank

- Chi nhánh Phú Yên 2016-2019) Nhận xét: Trong cơ cấu dư nợ cho vay theo biện pháp thế chấp, dư nợ cho vay

có TSBĐ hiện hữu chiếm tỷ trọng cao hơn sơ với dư nợ cho vay được bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai trừ thời điểm cuối năm 2018

- Đối với dư nợ cho vay có TSBĐ hiện hữu có xu hướng tăng trong giai đoạn

từ năm 2017 đến năm 2019 và biến động không lớn Tài sản hiện hữu phần lớn là BĐS, phương tiện vận tải chiếm tỷ trọng không đáng kể

- Đối với dư nợ cho vay được bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai: Đây là toàn bộ dư nợ cho vay được bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Dư

nợ cho vay được bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay có xu hướng tăng trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019 Trong đó, dư nợ cho vay tài trợ cho các dự án chung cư, toà nhà văn phòng của các công ty chiếm 72% dư nợ cho vay được đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay, còn lại là dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, xây dựng nhà để ở và mua phương tiện vận tải mà cụ thể là xe ô tô

2.2.2 Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản

BĐS luôn được coi là loại TSBĐ mà các ngân hàng luôn ưu tiên chọn lựa khi cho vay khách hàng vì dễ dàng trong việc thẩm định, đánh giá, nhận và quản lý TSBĐ Tuy nhiên, thời gian trước đây, tình trạng sốt đất do chạy theo theo quy hoạch (đặc biệt là tại các khu vực có tiềm năng phát triển như tỉnh Phú Yên) đã làm cho thị trường BĐS nóng lên trong một thời gian khá dài Khi thị trường BĐS bị đóng băng trong những năm gần đây, giá BĐS sụt giảm mạnh, thanh khoản kém … đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị TSBĐ là BĐS mà Chi nhánh đang nắm giữ

Dư nợ cho vay có TSBĐ là BĐS tại Chi nhánh có xu hướng tăng từ năm 2017 đến 2018, nhưng lại giảm trong năm 2019 Điều này khá phù hợp với xu hướng tăng giảm của tổng dư nợ cho vay của toàn Chi nhánh

2.2.3 Dư nợ cho vay theo biện pháp bảo lãnh bằng tài sản là bất động sản của bên thứ ba

Dư nợ cho vay theo biện pháp bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba có xu hướng tăng trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019 Đối với biện pháp bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, Chi nhánh chủ trương ưu tiên nhận những tài sản của chủ

sở hữu doanh nghiệp hoặc của những người thân (người có quan hệ gia đình) với khách hàng vay vốn làm TSBĐ để hạn chế rủi ro Cuối năm 2019 dư nợ cho vay theo biện pháp bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba giảm so với cuối năm 2018 Nguyên nhân là do năm 2019 dư nợ của Chi nhánh giảm, một số khách hàng doanh nghiệp

dùng hàng hoá làm TSBĐ dừng quan hệ với Chi nhánh cũng có một phần dư nợ được đảm bảo bằng tài sản bảo lãnh bên thứ ba

2.3 Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên từ năm 2016 - 2019

Tác giả đã tiến hành thống kê và phân tích từ dữ liệu nợ quá hạn chung của toàn Chi nhánh, đến nợ quá hạn liên quan đến hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại Chi nhánh

cơ quan quản lý đã ban hành các quyết định, chính sách nhằm chấn chỉnh thị trường BĐS đang phát triển nóng tại địa phương, dẫn đến năm 2019, thị trường BĐS tại địa phương gần như bị đóng băng hoàn toàn, khiến cho các nhà đầu tư BĐS, mà chủ yếu

là những người thực hiện vay vốn từ ngân hàng để kinh doanh, bị mất khả năng thanh toán khi các khoản vay đến hạn, dẫn đến tình trạng nợ quá hạn tăng lên nhanh chóng

Bảng 2.7: Phân loại nợ quá hạn (2016-2019)

Bảng 2.8: Cơ cấu nợ theo loại tài sản bảo đảm (2016-2019)

Nhận xét:

- Nợ xấu thời điểm 31/12/2018 là: 11.1 tỷ đồng Đây là nợ xấu của dư nợ được bảo đảm bằng 93.6% là BĐS và 6.4% là máy móc thiết bị sản xuất giấy nhám nên rất khó cho Chi nhánh thanh lý thu hồi nợ

- Tại thời điểm cuối năm 2019, dư nợ xấu là 265.7 tỷ đồng Trong đó dư nợ được đảm bảo bằng BĐS chiếm 42%, còn lại là dư nợ được bảo đảm bằng động sản TSBĐ là BĐS bao gồm quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Tỷ lệ tổng nợ xấu được bảo đảm bằng BĐS/tổng dư nợ được bảo đảm bằng BĐS năm 2019 là 30.7% Đây là một tỷ lệ rất cao và đáng báo động cho Chi nhánh trong việc xem xét nhận, quản lý, giám sát TSBĐ là hàng hoá

Dựa vào số liệu ta có thể thấy được, nợ xấu liên quan đến hoạt động cho vay thế chấp BĐS chiếm tỷ lệ hơn 40% so với tổng dư nợ trong hoạt động cho vay có TSBĐ Vì thế, việc tìm hiểu nguyên nhân, từ đó đưa ra các biện pháp để hạn chế rủi

ro, giảm thiểu nợ xấu trong hoạt động này là vô cùng cần thiết đối với Chi nhánh, và cũng là mục tiêu nghiên cứu của đề tài luận văn

2.3.3 Thực trạng thu hồi nợ xấu

Thực hiện theo các chỉ đạo của NHCT, Chi nhánh đã tích cực đôn đốc công tác thu hồi các khoản nợ quá hạn, nợ xấu bằng nhiều biện pháp như: liên tục bám sát, cập nhật thông tin nhanh nhất về khách hàng, túc trực tại nhà/văn phòng làm việc của khách hàng, liên tục gọi điện thoại, gửi thông báo nhắc nợ đến cho khách hàng,… 2.4 Những biểu hiện của rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên

Thứ nhất, nợ xấu trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tăng mạnh trong năm 2019, điều này cho thấy việc hạn chế rủi ro hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của Chi nhánh đang gặp vấn đề, từ đó có thể ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

Thứ hai, quy trình tín dụng còn nhiều hạn chế, rủi ro do chưa có sự tách bạch giữa các phòng ban trong Chi nhánh, khi cán bộ quan hệ khách hàng là người tìm kiếm, quan hệ trực tiếp với khách hàng nhưng cũng là người thẩm định, đánh giá hồ

sơ khách hàng Với áp lực từ hiện hoàn thành chỉ tiêu cũng như tâm lý sợ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Chi nhánh thì rất dễ xảy ra các rủi ro tín dụng

Thứ ba, phòng hỗ trợ tín dụng chưa thực hiện hiệu quả việc kiểm tra, kiểm soát do còn chịu ảnh hưởng từ các cấp quản lý và Ban lãnh đạo Bên cạnh đó, các cán

bộ chưa thật sự ý thức được tầm quan trọng của việc kiểm soát hồ sơ, tình hình của khách hàng

Thứ tư, việc xử lý nợ tại VietinBank - CN Phú Yên chưa được nhanh chóng, mạnh mẽ; các giải pháp thu hồi nợ còn hạn chế, chủ yếu dựa vào việc sử dụng các dự phòng rủi ro tín dụng đã được trích lập để xử lý nợ

Qua những dấu hiệu trên, ta có thể thấy được công tác quản lý, hạn chế rủi ro của VietinBank - Chi nhánh Phú Yên đang có những hạn chế Do đó việc nghiên cứu, phân tích những nguyên nhân và tìm ra các giải pháp để có thể hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại đơn vị là thực sự cần thiết

Tóm tắt chương 2

Chương 2 đã trình bày quá trình phát triển và hoạt động của VietinBank - CN Phú Yên một cách tổng quát, với tình hình hoạt động cho vay nói chung và tình hình hoạt động cho vay thế chấp BĐS nói riêng trong giai đoạn 2017-2019

Bên cạnh đó, tác giả còn nêu ra thực trạng của hoạt động cho vay tại hiện nay

ở VietinBank - CN Phú Yên với các vướng mắc, khó khăn và hạn chế còn tồn đọng Đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu của hoạt động cho vay thế chấp BĐS tăng lên, đòi hỏi cần phải có các giải pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động này để cải thiện tình hình hoạt động kinh doanh tại đơn vị Đây cũng là lý do mà tác giả chọn đề tài này để tiến hành nghiên cứu

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Tổng quan về bất động sản

3.1.1 Khái niệm

BĐS là một khái niệm rất rộng, không chỉ bao gồm đất đai, nhà cửa mà còn là tất cả những gì có liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai Ở mỗi một quốc gia lại có một cách định nghĩa riêng về BĐS (Đinh Văn Thông, 2015)

3.1.2 Các đặc điểm của bất động sản

Ở Việt Nam, BĐS là một loại hàng hóa rất đặc biệt vì đất đai là sở hữu của toàn dân do Nhà nước quản lý Vì vậy chỉ có quyền sử dụng đất thay vì quyền sở hữu đất như các nước khác Do đó BĐS có những đặc điểm riêng có sau:

- Cố định, bền vững: BĐS gắn liền với một vị trí cố định cụ thể và có tính bền vững cao, trong đó yếu tố vị trí lại có ảnh hưởng lớn và có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của BĐS

- Khác biệt: Các BĐS có những khác biệt về: Vị trí, kết cấu và kiến trúc, quyền, quang cảnh, môi trường Sự khác biệt đó chính là giá trị kinh tế riêng mang lại cho từng BĐS

- Khan hiếm: Xuất phát từ “giới hạn về diện tích", "khác biệt", "vị trí cố định”,

đã tạo ra sự khan hiếm của BĐS làm cho quan hệ giữa cầu và cung về BĐS bị mất cân bằng theo xu hướng cầu lớn hơn cung, nên xảy ra tình trạng đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản

- Giá trị lớn: Giá trị đất và chi phí xây dựng là rất lớn nên làm cho giá trị BĐS thường rất cao

Do bất động sán là một loại hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm riêng có của

nó như trên nên sự mất cân xứng về cung cầu bất động sản thường xuyên xảy ra, ảnh hướng đến sự biến động rất lớn của thị trường bất động sản

3.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

3.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là thị trường bao gồm các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ, trong đó hàng hoá BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai (Đinh Văn Ân và cộng sự, 2006)

3.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bắt động sản có những đặc điểm sau:

- Cấp độ phát triển của thị trường BĐS: Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa

- Chu kỳ dao động của thị trường BĐS: Gồm có 4 giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên và có thể gây sốt)

- Thị trường BĐS mang tính khu vực và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy

đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường) (Đinh Văn Thông, 2015)

- Thị trường thường xuyên không cân đối quan hệ cung cầu, thường mất cân đối theo chiều hướng cầu lớn hơn cung (Đinh Văn Thông, 2015)

- Thị trường BĐS hoàn toàn cho nhà nước quản lý, vì BĐS là tài sản chung của quốc gia, là loại hàng hóa đặc thù, hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội dù ít hay nhiều đều chịu tác động của các giao dịch liên quan đến BĐS Vì thế, các vấn đề về BĐS hoàn toàn do hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS quản lý

và kiểm soát một cách chặt chẽ

3.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế

Thị trưởng BĐS là một bộ phận không thể thiếu và gắn liền với nền kinh tế thị trường Một thị trường BĐS được quản lý tốt và phát triển ổn định sẽ góp phần làm cho giá trị hàng hóa được đánh giá một cách đầy đủ, đúng đắn và khách quan, thúc đẩy kinh tế phát triển, thu hút đầu tư và thực hiện có hiệu quả tiến trình hội nhập, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực vào phát triển kinh tế - xã hội (Peter S.Rose et al, 2008) Cụ thể thị trường BĐS có những vai trò sau:

- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh

- Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng

- Góp phần thúc đẩy ứng dụng, cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

- Tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội, tạo cơ sở phát triển 3.3 Tổng quan về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại

3.3.1 Khái niệm về hoạt động cho vay

Hoạt động cho vay là việc ngân hàng chuyển nhượng quyền sử dụng vốn cho khách hàng trong một thời gian nhất định với một khoản chi phí nhất định, nhằm sử dụng vào mục đích nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi (Nguyễn Minh Kiều, 2009)

3.3.2 Khái niệm về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản

Cho vay thế chấp BĐS là quan hệ vay vốn giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) dựa trên cơ sở được bảo đảm bằng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của khách hàng hoặc bên thứ ba đứng ra bảo lãnh (Peter S.Rose et al, 2008)

Cho vay thế chấp BĐS tài trợ cho các nhu cầu của khách hàng như: Nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất; kinh doanh đất nền dự án, đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất; các nhu cầu mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà mà khách hàng vay trả nợ bằng các nguồn thu nhập như từ tiền lương, từ hoạt động sản xuất kinh doanh,…

Như vậy, cho vay thế chấp BĐS vừa tài trợ cho các nhu cầu phục vụ đời sống của người dân, vừa tài trợ cho các mục đích thương mại, sản xuất kinh doanh của các

cá nhân, doanh nghiệp

3.3.3 Đặc điểm của cho vay thế chấp bất động sản

Ngoài những đặc trưng vốn có của tín dụng ngân hàng thì cho vay thế chấp BĐS có những đặc trưng riêng có của nó là:

- Cho vay thế chấp BĐS là loại hình tín dụng có độ rủi ro cao do đặc điểm của thị trường BĐS là thị trường đẩy rủi ro, thường xuyên xuất hiện: Hiện tượng đầu cơ; bong bóng BĐS; mất cân đối cung cầu BĐS; thị trường thay đổi giữa trạng thái sôi động và trầm lắng làm cho giá trị BĐS thay đổi thất thường, khiến cho việc xác định giá trị thực tế của BĐS gặp rất nhiều khó khăn

- Dư nợ của hoạt động cho vay thế chấp BĐS chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ của ngân hàng

- Người vay có thể sử dụng BĐS được hình thành từ vốn vay để làm TSBĐ cho chính khoản vay đó Đối với các dự án thì ngân hàng thường giải ngân theo tiến

độ của dự án: Đền bù giải tỏa mặt bằng, xây dựng hạ tầng, nền móng do đó giúp người vay giảm áp lực về lãi suất

3.3.4 Vai trò của hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại

- Đóng vai trò là nguồn trả nợ cuối cùng của khách hàng khi có vấn đề xảy ra khiến khách hàng không còn khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ

- Giúp khách hàng có thêm động lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tránh việc trả

nợ không tốt làm ảnh hưởng đến chất lượng của khoản vay, từ đó dẫn đến nguy cơ

ngân hàng phải xử lý TSBĐ để thu hồi vốn, làm cho khách hàng bị mất đi tài sản của mình

- Việc chấp nhận thế chấp tài sản của mình cho ngân hàng sẽ giúp cho khách hàng có thêm sự thận trọng và trách nhiệm hơn khi sử dụng đồng vốn đã vay được từ ngân hàng, tránh việc sử dụng vốn vay vào những mục đầu tư có độ rủi ro cao, từ đó dẫn tới nguy cơ mất vốn, phải dùng chính tài sản của mình đã thế chấp để bù đắp cho khoản thiệt hại đó

3.4 Rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại

3.4.1 Khái niệm

3.4.1.1 Rủi ro

Quan điểm về rủi ro được cho là hiện đại và nhận được nhiều sự đồng tình cao của các chuyên gia kinh tế là sự không chắc chắn có thể đo lường được (Frank H Knight, 1921)

Còn theo tác giả, rủi ro là những biến cố ngoài dự tính, khi xảy ra sẽ khiến cho ngân hàng gặp thiệt hại, lợi nhuận thực tế thấp hơn so với dự tính hoặc phải bù đắp chi phí để một nghiệp vụ tài chính nhất định có thể được hoàn thành

3.4.1.2 Rủi ro trong hoạt động cho vay

Rủi ro trong hoạt động cho vay (rủi ro tín dụng) có rất nhiều khái niệm và định nghĩa như sau: Rủi ro tín dụng (RRTD) là khả năng xảy ra tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng không trả / không trả đầy đủ / đúng hạn gốc / lãi phát sinh so với thời hạn

đã quy định trong hợp đồng cho vay Đây là thuộc tính vốn có của các ngân hàng trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh Rủi ro tín dụng tức là việc trì hoãn chi trả hoặc không chi trả được toàn bộ, điều này ảnh hưởng đến dòng lưu chuyển tiền tệ và khả năng thanh toán của ngân hàng (Van Greuning, Hennie; Brajovic Bratanovic, Sonja, 2003)

Cũng có thể hiểu theo nghĩa xác suất đối với rủi ro trong hoạt động cho vay,

là khả năng mà tổn thất có thể có hoặc không xảy ra Tức là dù khoản vay chưa bị quá hạn nhưng vẫn luôn có khả năng xảy ra tổn thất Chẳng hạn, mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn của một ngân hàng không cao nhưng rủi ro trong hoạt động cho vay vẫn có thể không hề thấp nếu chỉ tập trung danh mục đầu tư tín dụng vào một nhóm khách hàng, ngành hàng chứa đựng nhiều rủi ro tiềm tàng Vì vậy hoạt động quản trị RRTD cần phải luôn chủ động phòng ngừa, trích lập dự phòng, đảm bảo chống đỡ và bù đắp tổn thất khi rủi ro xảy ra

Theo quan điểm của tác giả: Rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS có nghĩa là khả năng xảy ra tổn thất trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng đối với những khoản cho vay thế chấp BĐS do khách hàng không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình, ngân hàng phải thực hiện xử lý TSBĐ

để thu hồi vốn nhưng giá trị của TSBĐ không đủ để thanh toán nợ gốc, lãi vay và lãi phạt phát sinh của khoản vay đó cũng như những chi phí mà ngân hàng phải bỏ ra thêm và những khó khăn về thủ tục pháp lý, thời gian, mà ngân hàng gặp phải khi

xử lý TSBĐ thu hồi nợ

3.4.1.3 Hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản

Trong thực tế, rủi ro trong hoạt động cho vay chỉ có thể kiểm soát và hạn chế chứ không loại bỏ được Do đó, việc có thể tìm ra các biện pháp giúp hạn chế rủi ro luôn là điều mà các ngân hàng hết sức quan tâm

Như vậy, hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS, chính là đi tìm kiếm những giải pháp phù hợp và hiệu quả để có thể phòng ngừa rủi ro đến mức tối

đa, đồng thời có thể kiểm soát và xử lý kịp thời khi rủi ro phát sinh, từ đó giúp ngân hàng giảm thiểu tổn thất đến mức thấp nhất

3.4.1.4 Nguyên nhân của rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS

Một khi hoạt động cho vay thế chấp BĐS xảy ra rủi ro sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Nguyên nhân dẫn đến các rủi ro này có thể xuất phát từ nhiều phía Nguyên cứu của các tác giả Đoàn Thanh Hà, Lê

Thanh Ngọc (2013), Nguyễn Thị Thu Hà (2019) và Lê Duy Khánh (2009) đã đưa ra các nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại ngân hàng thương mại bao gồm nguyên nhân khách quan, nguyên nhân từ phía ngân hàng và nguyên nhân từ phía khách hàng Luận văn đã tiến hành tổng hợp các nghiêu cứu trên

để có thể xây dựng cơ sở lý thuyết về các nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS của ngân hàng thương mại:

Nguyên nhân khách quan

- Do sự bất lợi của môi trường kinh tế: Môi trường tự nhiên thay đổi (thiên tai, dịch bệnh, bão lũ,…); Nền kinh tế thế giới biến động

- Do sự bất lợi của môi trường pháp lý: Chính sách của Nhà nước thay đổi và còn bất cập; Các văn bản pháp luật của cơ quan có thẩm quyền được triển khai thiếu hiệu quả; Hoạt động thanh tra và kiểm soát của Nhà nước còn hạn chế; Hệ thống thông tin quản lý chưa thật sự đáp ứng được yêu cầu

Nguyên nhân từ phía ngân hàng

- Các quy định hiện hành chưa được nhận thức đầy đủ, thực hiện nghiêm túc

- Vai trò của việc kiểm tra nội bộ chưa được phát huy toàn bộ

- Còn yếu kém trong việc kiểm soát và quản lý sau khi cho vay

- Thông tin bất cân xứng trong quá trình thẩm định khách hàng

Nguyên nhân từ phía khách hàng

- Chưa đủ năng lực trong việc quản lý kinh doanh và thực hiện đầu tư

- Thiếu minh bạch trong báo cáo tình hình tài chính doanh nghiệp

- Khách hàng cố tình lừa đảo, gian lận

- Vốn vay được sử dụng sai mục đích, thiếu thiện chí trả nợ

3.4.2 Chỉ tiêu xác định rủi ro tín dụng

Chất lượng của khoản vay được thể hiện qua tình hình nợ quá hạn, nợ xấu tại TCTD Khi khách hàng không trả nợ đúng hạn một phần hoặc toàn bộ nợ gốc, lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng cho vay, được TCTD đánh giá là không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn và không chấp nhận cho cơ cấu lại thời hạn trả nợ thì dư nợ của hợp đồng cho vay đó là nợ quá hạn Người ta dùng 2 chỉ tiêu sau để phản ánh tình hình nợ quá hạn của ngân hàng (Nguyễn Văn Tiến, 2009):

Tỷ lệ nợ quá hạn = Tổng dư nợ quá hạn / Tổng dư nợ của ngân hàng

Tỷ lệ khách hàng có nợ quá hạn = Tổng số khách hàng quá hạn / Tổng số khách hàng có dư nợ

Một chỉ tiêu quan trọng khác đánh giá rủi ro tín dụng là tỷ lệ nợ xấu Tỷ lệ nợ xấu được tính theo công thức sau:

Tỷ lệ nợ xấu = Tổng dư nợ xấu phát sinh / Tổng dư nợ của ngân hàng

Nợ xấu bao gồm nợ được phân nhóm 3, 4, 5 theo quy định phân loại nợ của NHNN, hoặc quy định phân loại nợ của TCTD được NHNN chấp nhận

Như vậy, để có thể đánh giá được tình hình nợ quá hạn, nợ xấu có TSBĐ, có thể tính thêm các tỷ lệ khác dựa vào các chỉ tiêu trên:

- Tỷ lệ nợ quá hạn có TSBĐ = Tổng dư nợ quá hạn có TSBĐ / Tổng số dư nợ

3.4.3 Hậu quả của rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản

Ngoại trừ một số đặc trưng riêng về khả năng xảy ra rủi ro, tỷ trọng dư nợ và lợi thế riêng biệt thì hoạt động cho vay thế chấp bất động sản gần như tương đồng với

tín dụng ngân hàng Vì thế hậu quả mà rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp ngân hàng có thể gây ra gần như tương đồng với những hậu quả mà ngân hàng phải gánh chịu khi xảy ra rủi ro tín dụng nói chung Về cơ bản, hậu quả của rủi ro tín dụng sẽ được chia ra thành các nhóm bao gồm các nhóm hậu quả đối với các ngân hàng thương mại, các nhóm hậu quả đối với khách hàng và các nhóm hậu quả đối với nền kinh tế xã hội (Nguyễn Văn Tiến, 2009):

3.4.3.1 Đối với các ngân hàng thương mại

- Rủi ro làm giảm lợi nhuận của ngân hàng: Đối với các khoản nợ xấu, theo quy định của NHNN, các ngân hàng phải thực hiện việc trích lập dự phòng Tuỳ thuộc vào mức độ nợ xấu và độ rủi ro của TSBĐ mà sẽ có tỷ lệ trích lập dự phòng khác nhau Số tiền trích lập dự phòng càng lớn thì sẽ khiến chi phí vốn của ngân hàng càng nhiều, từ đó làm giảm lợi nhuận của ngân hàng

- Rủi ro làm giảm khả năng thanh toán và uy tín của ngân hàng: Với những khoản nợ xấu không thể thu hồi nợ gốc, ngân hàng sẽ phải tự bỏ vốn của mình ra để

bù đắp cho khoản huy động đã tài trợ cho khoản vay trên Nếu tình trạng trên diễn ra ngày một thường xuyên, sẽ khiến vốn của ngân hàng ngày càng mỏng, lâu dần sẽ khiến ngân hàng gặp khó khăn trong việc chi trả cho các khoản huy động vốn, từ đó

sẽ dẫn đến nguy cơ xảy ra rủi ro thanh khoản, làm ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh và hình ảnh uy tín của ngân hàng

3.4.3.2 Đối với khách hàng

- Đời sống và tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng khi rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS xảy ra, vì ngân hàng sẽ không còn có thể tài trợ vốn cho các khách hàng hiện hữu và khách hàng mới, do khả năng thanh toán của ngân hàng bị giảm sút

- Một khi hệ thống ngân hàng bị ảnh hưởng, thậm chí đổ vỡ, nền kinh tế sẽ trở nên bất ổn và dần suy yếu, mọi yếu tố, điều kiện kinh doanh đều bị tác động, khiến cho hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng gặp nhiều khó khăn, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản; đồng thời những khách hàng khác cũng sẽ bị ảnh hưởng do tỷ

lệ thất nghiệp tăng, thu nhập giảm dần,… khiến cho cuộc sống gia đình và sinh hoạt hằng ngày của khách hàng ngày càng khó khăn

- Vì ngân hàng là bên làm trung gian đứng ra kết nối giữa người gửi tiền và người có nhu cầu vay vốn, nên một khi có rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS xảy ra sẽ ảnh hưởng rất lớn đến độ an toàn vốn của khách hàng

3.4.3.3 Đối với nền kinh tế xã hội

- Khi một ngân hàng thất bại và có nguy cơ phá sản, điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của các khách hàng có quan hệ tiền gửi với ngân hàng, từ đó dẫn đến tình trạng rút tiền gửi ồ ạt của khách hàng ở không chỉ ngân hàng gặp vấn đề

mà còn ở các ngân hàng khác, do hoạt động của các ngân hàng hiện nay đều mang tính xã hội hoá cao

- Khi một ngân hàng đổ vỡ, sẽ rất dễ gây ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng của nền kinh tế, từ đó khiến cho nền kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, sức mua suy giảm, xã hội trở nên bất ổn (Nguyễn Văn Tiến, 2009) 3.5 Kinh nghiệm về hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại một số nước trong khu vực và bài học kinh nghiệm cho NHCT

3.5.1 Kinh nghiệm về dịch vụ thẩm định giá tại Singapore

Lê Văn Huy (2015) trong bài nghiên cứu "Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội" đã đưa ra bài học kinh nghiệm của Singapore về việc thẩm định giá bất động sản Trong lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá, các công ty tại Singapore đều có trình độ chuyên môn cao và luôn thể hiện được sự chuyên nghiệp nên có uy tín lớn, tạo được lợi thế cạnh tranh với đối thủ

Đối với khu vực tư nhân, phần lớn nhân viên thẩm định của công ty là nhân viên của một công ty tư vấn BĐS, trực tiếp cung cấp gần như toàn bộ các dịch vụ tư vấn liên quan đến BĐS như: định giá, môi giới, tiếp thị, quản lý, đầu tư,… Ngoài các công ty độc lập, còn có nhiều công ty thẩm định giá thuộc tập đoàn đầu tư hoặc các

ngân hàng, chủ yếu chịu trách nhiệm về các tài sản của tổ chức đó, nên ít mở rộng dịch vụ ra bên ngoài

Đối với khu vực công, đa phần các nhân viên thẩm định đang công tác tại các

cơ quan chính phủ, tổ chức nhà nước, chuyên cung cấp các dịch vụ cho các cơ quan này và được nhà nước trả lương

3.5.2 Kinh nghiệm về dự báo và kiểm soát thị trường bất động sản của Mỹ

Nguyễn Mạnh Hùng (2016) trong bài nghiên cứu "Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp" đã đưa ra bài học kinh nghiệm của Mỹ về việc dự báo và kiểm soát thị trường bất động sản Cụ thể, năm 2007, cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã xảy ra, mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc tăng lên của nguồn vốn tài trợ cho hoạt động mua bán nhà ở bằng hình thức "chứng khoán hoá BĐS thế chấp" trong khi khả năng kiểm soát của các ngân hàng và chính chủ chưa đủ mạnh Cùng với đó là tình trạng cho vay "dưới chuẩn" một cách thoải mái đã càng làm tình hình trở nên phức tạp, người dân đua nhau đi đầu tư kinh doanh BĐS do sự hấp dẫn của lợi nhuận

Bài học từ Mỹ cho thấy, nếu không có hoạch định chiếc lược và kiểm soát lỏng lẻo đối với biến động của thị trường BĐS thì sẽ dễ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng

3.5.3 Bài học kinh nghiệm

Nguyễn Thị Thu Hà (2019) trong bài viết "Đẩy mạnh các giải pháp đồng bộ

để xử lý nợ xấu" đã đưa ra một số cơ chế hợp lý để các ngân hàng chủ động trong việc giải quyết các khoản nợ xấu có bảo đảm bằng tài sản:

- Tạo điều kiện cho các ngân hàng nhanh chóng thu hồi được vốn nhưng ít gây

ra tổn thất cho ngân hàng, nhà đầu tư

- Không làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS do việc thu hồi nợ xấu

- Xây dựng một hệ thống dự báo về thị trường một cách hiệu quả để có định hướng phát triển phù hợp

- Tách bạch giữa hoạt động kinh doanh và việc xử lý nợ của các ngân hàng Với điều kiện hiện nay của Việt Nam là nền kinh tế chưa ổn định, hoạt động cho vay chủ yếu dựa trên TSBĐ là BĐS, khi mà trong trung hạn thì thị trường BĐS mới hồi phục

3.6 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phương pháp nghiên cứu định tính, trong đó sẽ sử dụng các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn nội bộ của Chi nhánh đang công tác để tìm hiểu về thực trạng hiện tại của hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên

Bên cạnh đó, luận văn đã kết hợp sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích,… cũng như các chỉ tiêu như nợ quá hạn, nợ xấu, tình hình dư nợ, … để hỗ trợ cho việc đánh giá thực trạng hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại VietinBank - CN Phú Yên

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng phương pháp chuyên gia Cụ thể:

- Đối tượng được phỏng vấn: Đối tượng là những cán bộ lãnh đạo và quản lý tại Chi nhánh cũng như một số cán bộ có kinh nghiệm, trình độ và uy tín lâu năm tại Chi nhánh

- Cơ sở xây dựng nội dung phỏng vấn: Dựa vào các công trình nghiên cứu của Đoàn Thanh Hà, Lê Thanh Ngọc (2013), Lê Duy Khánh (2009) đã đề cập đến các rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS và những nguyên nhân dẫn đến những rủi ro đó, tác giả đã tiến hành tổng hợp các kết quả của các nguyên cứu trên và kết hợp với cở sở lý thuyết đã nghiên cứu để xây dựng nội dung phỏng vấn

- Cách thức phỏng vấn: Phỏng vấn trực tiếp với các chuyên gia, thông qua các

ý kiến, quan điểm của họ để tìm hiểu thực trạng của hoạt động cho vay thế chấp BĐS

và tìm hiểu những nguyên nhân nào khiến cho hoạt động cho vay thế chấp BĐS hiện nay xảy ra rủi ro, từ đó tìm ra các giải pháp hạn chế những rủi ro này tại VietinBank

- CN Phú Yên

- Nội dung câu hỏi phỏng vấn và kết quả phỏng vấn được nêu cụ thể và chi tiết lần lượt tại phần Phụ lục và Chương 4

Tóm tắt chương 3

Chương 3 đã trình bày một cách tổng quát các cơ sở lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS và hoạt động cho vay thế chấp BĐS cùng các rủi ro có liên quan Đồng thời, tác giả cũng đưa ra một số kinh nghiệm của các nước trong khu vực, từ đó rút

ra bài học giá trị cho các ngân hàng tại Việt Nam và xây dựng một nền tảng lý luận

để thực hiện các mục tiêu nghiên cứu trong các chương tiếp theo

CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIETINBANK – CHI NHÁNH PHÚ YÊN

4.1 Phỏng vấn thực tế về rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên

4.1.1 Thông tin về phỏng vấn

Để xác định các rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại VietinBank - Chi nhánh Phú Yên và nguyên nhân dẫn đến những rủi ro đó, luận văn

đã sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia

Tác giả đã sử dụng phương pháp chuyên gia để thu thập ý kiến, quan điểm của những cán bộ quản lý có kinh nghiệm hàng đầu tại đơn vị, cùng với đó kết hợp với những cơ sở lý thuyết mà tác giả đã nghiên cứu trước đó để có thể xác định các rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS, những nguyên nhân gây ra các rủi ro đó và những giải pháp có thể được sử dụng để hạn chế các rủi ro trên

Thông tin cụ thể về việc phỏng vấn:

- Quy mô phỏng vấn chuyên gia: 09 người

- Đối tượng phỏng vấn: Những cá nhân đang công tác tại Chi nhánh, có liên quan đến lĩnh vực cho vay (ban lãnh đạo chi nhánh và các cán bộ công tác tại các phòng khách hàng doanh nghiệp, phòng khách hàng cá nhân, phòng hỗ trợ tín dụng, phòng tổ chức tổng hợp)

- Phương pháp xử lý: Thống kê - Phân tích - Tổng hợp - Đánh giá - Nhận xét

- Cách thức thu thập dữ liệu: Phỏng vấn trực tiếp với từng đối tượng được chọn phỏng vấn

4.1.2 Kết quả phỏng vấn thực tế

Đối với thông tin chung, toàn bộ các đối tượng được phỏng vấn đều là những chuyên gia, thuộc cấp quản lý và lãnh đạo nên có trình độ đại học có 5/9 người, còn lại là 4/9 người phỏng vấn có trình độ thạc sĩ, cụ thể: 01 Giám đốc CN, 02 Phó Giám đốc CN, 01 Phó phòng khách hàng doanh nghiệp Hầu hết các đối tượng trên đều có thâm niên công tác trong nghề và tại Chi nhánh trên 10 năm, trong đó Giám đốc CN

là Ông Đặng Hồng Lĩnh có hơn 25 năm công tác trong ngành ngân hàng và hơn 15 năm gắn bó với VietinBank, cũng là người có thâm niên lâu nhất tại Chi nhánh

Về phần các câu hỏi trong bài phỏng vấn, theo ý kiến của các chuyên gia đã nêu ra những quan điểm của riêng mình về các rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay thế chấp BĐS Dựa vào những ý kiến ấy và cơ sở lý thuyết đã nghiên cứu, tác giả đã tổng hợp được 07 rủi ro: Rủi ro từ năng lực chuyên môn của khách hàng; Rủi ro từ quy trình cấp tín dụng; Rủi ro cạnh tranh; Rủi ro từ việc thiếu thông tin; Rủi

ro do các thay đổi chính sách của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Rủi ro trong việc quản lý TSBĐ; Rủi ro từ hệ thống pháp luật và thủ tục hành chính Cả 07 rủi ro này đều được sự nhất trí đồng thuận của cả 09 chuyên gia Các rủi ro khác mà những đối tượng tham gia phỏng vấn lần lượt đưa ra đều không đạt được sự đồng tình đa số của những người còn lại như: Rủi ro từ công nghệ thông tin; Rủi ro danh mục hồ sơ cấp tín dụng;… nên tác giả đã loại bỏ, không đưa vào bài nghiên cứu

Bảng 4.1 Kết quả phỏng vấn về các loại rủi ro có khả năng liên quan đến hoạt

động cho vay thế chấp bất động sản