Xây dựng tiêu chí đánh giá kiến trúc nhà ở thấp tầng và đánh giá thực nghiệm tại địa bàn phường Hòa Minh,.PDF

Trong khi đó Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở đã được hình thành từ lâu ở các quốc gia với mục đích xác lập những điều kiện biên tối thiểu mà giải pháp thiết kế cần đạt được để công trình đạt đ

TS PHAN BẢO AN

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Kiến trúc họp tại Trường Đại học Bách khoa vào ngày 26

tháng 12 năm 2020

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

- Trung tâm Học liệu và truyền Thông, Đại học Đà Nẵng tại Trường ĐH Bách khoa

- Thư viện Khoa Kiến trúc, Trường Đại học Bách khoa – Đại học

Đà Nẵng

đó vẫn còn tồn tại những hạn chế như chưa phù hợp tiêu chuẩn thiết

kế nhà ở, chưa tuân thủ theo thiết kế mẫu trong quy hoạch hay trong quá trình sử dụng còn phát sinh ra nhiều vấn đề khác

Mặc dù nhà ở thấp tầng được thiết kế xây dựng với số lượng rất nhiều như vậy, nhưng lại chưa có bất kỳ một nghiên cứu nào nhằm đánh giá để rút ra được bài học kinh nghiệm và định hướng kiến trúc cho nhà ở thấp tầng trong tương lai Trong khi đó Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở đã được hình thành từ lâu ở các quốc gia với mục đích xác lập những điều kiện biên tối thiểu mà giải pháp thiết kế cần đạt được để công trình đạt điều kiện công năng, độ bền vững, an toàn trong sử dụng Tuy nhiên, điều kiện tiện nghi môi trường ở không ngừng thay đổi và có xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn theo sự phát triển nhu cầu ngày càng phong phú của con người Chính vì vậy, trong một xã hội phát triển nền kinh tế thị trường, việc thiết lập một hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở là một việc làm rất cần thiết để xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn trong thiết kế và xây dựng nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà ở theo xu hướng tốt hơn, hiệu quả hơn tại Việt Nam

Việc xây dựng một hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở nhằm đem lại một công cụ giúp các nhà phát triển kiến trúc nhà ở hoạch định chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu của nhà ở trong tương lai Cũng thông qua hệ thống tiêu chí này, người dân có nhận thức rõ ràng hơn về các đặc điểm, đặc thù của nhà ở, để qua đó có những lựa chọn chỗ ở phù hợp hơn Hệ thống tiêu chí đánh giá này giúp cho các chủ đầu tư, các nhà tư vấn hiểu rõ và hoàn thiện hơn sản phẩm

Đề tài là thực sự cần thiết, giúp tổng hợp, đánh giá thực trạng kiến trúc nhà ở thấp tầng hiện nay, tiếp đó sẽ giúp xác định được phương hướng thiết kế kiến trúc nhà ở thấp tầng trong tương lai, sao

cho tạo lập được môi trường ở đáp ứng tốt nhu cầu vật chất và tinh thần của người dân; góp phần phát triển đất nước một cách bền vững

2 Mục tiêu nghiên cứu

Giới thiệu tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở của một số nước trên thế giới, từ đó đưa ra một số bài học kinh nghiệm

Vận dụng phương pháp xây dựng tiêu chí đánh giá chất lượng của một số nước để xây dựng cơ sở lý thuyết tiêu chí chất lượng nhà

ở thấp tầng

Thực nghiệm đánh giá được hiện trạng kiến trúc nhà ở thấp tầng

tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu thành phố Đà Nẵng

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các công trình kiến trúc nhà

ở thấp tầng

Giới hạn về không gian là các khu ở mới bao gồm công trình nhà lô phố trong khu tái định cư phường Hoà Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

Giới hạn về thời gian là các công trình được xây dựng sau năm

2010 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Thu thập tư liệu, các thông tin sách báo, mạng internet,nhằm nắm bắt thông tin tổng quát về thực trạng nhà ở thấp tầng tại thành phố

Đà Nẵng cũng như các quy định xây dựng thiết kế liên quan đến nhà

ở thấp tầng, tìm hiểu kinh nghiệm xây dựng tiêu chí đánh giá nhà ở trong nước cũng như thế giới để có cái nhìn tổng quan về đề tài Phương pháp tổng hơp, thống kê, phân tích vấn đề nhằm xây dựng lên tiêu chí chất lượng, quy trình đánh giá của hệ thống Phương pháp đối chiếu, so sánh, tổng hợp để áp dụng đánh giá các tiêu chí lên hiện trạng nhà ở thấp tầng hiện nay trong các khu ở mới

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN KIẾN TRÚC NHÀ Ở THẤP TẦNG 1.1 Một số khái niệm

1.1.1 Khái niệm chung và sự ra đời, quá trình phát triển của

nhà ở qua các giai đoạn

1.1.1.1 Khái niệm chung về nhà ở

1.1.1.2 Sự ra đời và Quá trình phát triển nhà ở qua từng giai đoạn

ở Việt Nam

a Giai đoạn xã hội nguyên thủy

b Giai đoạn xã hội phong kiến và thời kỳ Pháp thuộc trước

1954 đối với miền Bắc Việt Nam

c Giai đoạn từ 1954 đến nay

1.1.2 Khái niệm kiến trúc nhà ở thấp tầng trong đô thị

1.1.2.1 Nhà ở kiểu biệt thự

1.1.2.2 Các kiểu nhà ở liên kế

1.1.2.3 Chung cư thấp tầng

1.1.3 Khái niệm về khu đô thị mới, khu tái định cư

1.1.3.1 Khái niệm về khu đô thị mới

1.1.3.2 Khái niệm về khu tái định cư

Nhà ở không những phục vụ cho quá trình phát triển của con người, mà còn phục vụ cho quá trình phát triển của xã hội, nó vừa tạo

ra sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng như là sản phẩm tinh thần Vì vậy, sự phát triển của nhà ở cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của đất nước

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ XÂY DỰNG TIÊU CHÍ CHẤT

LƯỢNG NHÀ Ở THẤP TẦNG 2.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và khí hậu

2.1.1 Vị trí địa lý

2.1.2 Điều kiện địa hình

2.1.3 Đặc điểm khí hậu

2.2 Các cơ sở xã hội học

2.2.1 Cơ cấu dân số

2.2.2 Cơ cấu dân số

2.2.3 Sự biến đổi về cấu trúc gia đình

2.2.1.1 Tổng số hộ dân cư

2.2.1.2 Quy mô hộ bình quân

2.2.4 Thói quen cư trú của người dân

2.3 Các cơ sở về vi khí hậu và môi trường

2.4 Một số cơ sở lý thuyết đánh giá chất lượng kiến trúc nhà ở

2.4.1 Các yêu cầu tâm lý – sinh học của không gian ở

2.4.2 Mô hình “Tháp công năng” trong Kiến trúc nhà ở

2.3 Một số cơ sở pháp lý thiết kế nhà ở

2.5.1.QCXDVN 01: 2008/BXD quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng

2.5.2 TCVN 9258:2012 Chống nóng cho nhà ở - hướng dẫn thiết kế

2.5.3.QCVN 26:2010/BTNMT về tiếng ồn

2.5.4.Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế

2.5.5.TCXDVN 266:2002- Nhà ở Hướng dẫn xây dựng để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng

CHƯƠNG 3 GIỚI THIỆU TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH

NGHIỆM 3.1 Tổng quan hệ thống tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở một

số nước

3.1.1 Pháp

Hệ thống đánh giá nhà ở Qualitel được phát triển tại Pháp từ năm 1974 bởi Hiệp hội Qualitel Các tiêu chí được đánh giá trên thang điểm từ 1 đến 5 trong đó 1 tương ứng với tiêu chuẩn tối thiểu và 5 là một giải pháp thiết kế toàn diện Trong phiên bản trước của phương pháp, hai trong số các mục này có liên quan đến sự thoải mái về âm thanh, âm học bên trong và âm học bên ngoài, hai tiêu chí với sự thoải mái về nhiệt vào mùa đông và mùa hè, hai liên quan đến chi phí bảo trì, độ bền của vỏ công trình và quan niệm có ý thức về chi phí - và một với hiệu suất thiết bị, thiết bị thoát nước Ngoài ra còn có một mục tùy chọn liên quan đến khả năng tiếp cận của nhà

3.1.2 Thụy Sỹ

SEL – System d’Evaluation of Logement là hệ thống đánh giá nhà ở được phát triển ở Thụy Sỹ dựa trên một đạo luật liên bang thành lập vào năm 1974 Luật này yêu cầu có một phân tích cẩn thận về các vấn đề xã hội, kỹ thuật và đô thị trước khi cấp kinh phí nhà nước cho

sự phát triển của những nhà ở mới Dựa trên kết quả tốt thu được, phương pháp SEL được sử dụng mở rộng như một công cụ kiểm soát chất lượng trong cả thiết kế kiến trúc tư nhân

3.1.3 Anh

Anh Từ năm 1996, Tổng công ty Nhà ở, phối hợp với Văn phòng phó Thủ tướng chinh phủ (ODPM) đã theo đuổi việc phát triển các chỉ số chất lượng nhà ở (HQI) Hệ thống HQI là một thước đo và công cụ đánh giá được thiết kế để đánh giá các nhà ở hiện hữu và các

dự án nhà ở trên cơ sở chất lượng chứ không đánh giá về giá thành

3.1.4 Bồ Đào Nha

Phương pháp MC.FEUP được phát triển bởi JM Costa vào năm

1995 trong phạm vi của một luận án tiến sỹ nhằm mục đích bao quát tất cả các vấn đề, trong ngắn hạn hay dài hạn, ảnh hưởng đến cưộc sống của người sử dụng nhà ở và hiệu quả xây dựng toàn cầu

Cũng như phương pháp SEL, MC.FEUP cung cấp một hệ thống

mà mục tiêu chinh là đánh giá chất lượng nhà ở Cấp độ thứ 2 bao gồm

2 mục tiêu phức tạp: hiệu quả của xây dựng và hiệu quả của việc sử dụng không gian được chia thành nhiều mục tiêu nhỏ Mỗi mục tiêu được mô tả bao gồm định nghĩa, mã số, các tiêu chuẩn tương ứng các tiêu chí và bảng đánh giá Sau đó mỗi tiêu chí được viết gồm 3 phần:

mô tả mục tiêu chung, quy trình đánh giá và hướng dẫn cách áp dụng cũng như những nhận xét về lý do lựa chọn tiêu chí

3.1.5 Ấn độ

Trong một nghiên cứu tại Ấn độ, nhóm nghiên cứu đã sử dụng phương pháp SMSM 9.0 để đánh giá chất lượng nhà ở của người dân khu vực Kerala Sau quá trình làm việc với các chuyên gia, 47 tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở được thiết lập phân thành 7 nhóm chính: Vị trí, Hạ tầng, Thiết kế, Thẩm mỹ, Vật liệu và công nghệ xây dựng, Tính bền vững và Ý tưởng

3.1.6 Hàn Quốc

Trong một nghiên cứu gần đây (2011), Viện nghiên cứu Bất động sản Hàn Quốc đã sử dụng PIF để đánh giá chất lượng nhà ở Nghiên cứu tập trung vào các căn hộ dạng phổ biến với điện tích 100-110m2 tại 20 khu nhà ở phức hợp ở Budong, Hàn Quốc mô hình đo lường chất lượng bao gồm cả chất lượng định lượng và chất lượng cảm nhận (định tính)

3.1.7 Việt Nam

Đề tài cấp Bộ “Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng” do GS.TS.Ngô Thế Phong chủ nhiệm đã được Hội đồng Khoa học công nghệ chuyên ngành của Bộ Xây dựng nghiệm thu Trong đề tài này, các tác giả đã đề ra các phần đánh giá chất lượng và

tỷ lệ phần trăm của từng phần tham gia vào việc đánh giá chất lượng là:

3.2 Bài học kinh nghiệm trong việc xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở thấp tầng từ một số nước trên thế giới

3.2.1 Mục tiêu và nhiệm vụ của việc xây dựng hệ thống tiêu

chí chất lượng

Hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở của các nước được xây dựng với nhiều tiêu chí khác nhau, tuy nhiên phần lớn nội dung về tiêu chí chất lượng của nhà ở đều có những đặc điểm chung và đây cũng là mục tiêu mà tác giả muốn hướng đến:

- Nâng cao chất lượng cuộc sống;

- Tôn trọng môi trường tự nhiên xung quanh;

- Hiệu quả kinh tế (Cách hiểu “Hiệu quả Kinh tế” tác giả muốn nói đến là việc tiết kiệm năng lượng, xây dựng công trình bền vững, khuyến khích tái tạo và sử dụng năng lượng mang lại hiệu quả kinh tế trong công trình Còn về mặt kinh tế thị trường, nhà đất, bất động sản không nằm trong phạm vị nghiên cứu này)

Việc thiết lập một hệ thống thông tin về chất lượng của nhà ở được dự định thực hiện với nhiệm vụ như sau:

- Cung cấp một công cụ đo lường có cơ sở khoa học phù hợp với địa phương giúp cho chủ sở hữu có thể đánh giá được phẩm chất căn nhà hiện tại để hiểu rõ không gian ở của mình, từ đó có thể đưa ra những phương án cải tạo, thay đổi phù hợp với nhu cầu cá nhân

- Với những người có nhu cầu tìm kiếm mua nhà, thì đây như một thông tin cho người tiêu dùng, cho phép lựa chọn khách quan và

có ý thức hơn giữa những lời mời của thị trường;

- Với chủ đầu tư, hay nhà thiết kế thì như một bản đánh giá trước, trong giai đoạn thiết kế, cho phép đánh giá sơ bộ phẩm chất ngôi nhà từ đó có thể đưa ra những giải pháp thay thế kịp thời;

- Đây như là một yếu tố tiếp thị thương mại cho các nhà quảng

bá thị trường, muốn sử dụng hệ thống này để làm tăng giá trị thương mại sản phẩm

- Cuối cùng, hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở đem lại một công cụ giúp các nhà phát triển kiến trúc nhà ở hoạch định chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu của nhà ở trong tương lai

3.2.2 Xây dựng tiêu chí dựa trên điều kiện kinh tế, xã hội, văn

hóa và định hướng phát triển nhà ở mỗi quốc gia

Các tiêu chí đánh giá nhà ở có thể rất khác biệt dựa trên điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, định hướng phát triển của từng quốc gia hoặc từng vùng Ví dụ, ở Ấn độ, yếu tố “Vật liệu và kỹ thuật xây dựng” hay nhóm “Hạ tầng kỹ thuật” (giao thông, hệ thống cấp điện, nước, hệ thống thu gom rác thải…) vẫn là tiêu chí đánh giá rất quan trọng Trong khi đó, các nước phát triển, những yếu tố khác lại được đề cao hơn Ví dụ như Ở Anh, xem tất cả các tiêu chí đều quan trọng như nhau, với các điểm trọng số ngang bằng thì vẫn có tiêu chí được nhấn mạnh với vai trò quan trọng và được trích nguyên vẹn từ một tiêu chuẩn quốc gia là “Xây dựng tầm nhìn cho cuộc sống” Hay như ở Thụy Sỹ hệ thống SEL đưa yếu tố “Đổi mới/cải tiến” ra riêng hẳn để đánh giá các tiêu chí còn lại

Ở tiêu chí của Ấn Độ, thứ tự quan trọng từ nghiên cứu liên quan đến chất lượng nhà ở lần lượt là vật liệu và kỹ thuật xây dựng, tính thẩm mỹ, ý tưởng, cơ sở hạ tầng, thiết kế, vị trí và tính bền vững

Bảng 11 Trọng số tương đối của 7 tiêu chí của Ấn Độ [4]

Ta thấy rằng người Kerala vẫn cân nhắc “Vật liệu và kỹ thuật xây dựng” hàng đầu do mật độ dân số của Kerala khá cao, lên tới 859 người/km² vào năm 2011, tức cao hơn gấp đôi mức trung bình cả nước

Ấn Độ là 370 người/km²[1] thế nên các hoạt động xây dựng ngày càng tăng đang diễn ra trong tiểu bang, các vật liệu xây dựng thông thường như gạch, xi măng, thép, cát, cốt liệu và gỗ đang bị thiếu hụt và gây ra nhiều tác động môi trường

Mặc khác, việc đô thị hóa và di cư ngày càng gia tăng đến các trung tâm đô thị dẫn đến tình trạng tắc nghẽn trong khu dân cư, đồng thời quy mô lô đất đã giảm mạnh Điều này dẫn đến tầm quan trọng gia tăng với các dịch vụ và cơ sở hạ tầng chung

chí “Đổi mới/ cải tiến”

được bổ sung cho phép ứng

dụng công cụ SEL tự do

hơn Họ thúc đẩy và phân

biệt các ý tưởng sáng tạo,

có lợi cho chất lượng và

và bằng biểu đồ, minh họa các điểm mạnh và điểm yếu của một dự án

và cách tổng điểm được tạo thành

Hình 2 Ví dụ về Hệ thống SEL

[10]

Việc đánh giá phân loại từng mục có thể được trình bày theo nhiều cách, từ thang điểm từ 0 đến 4 điểm như của hệ thống Qualitel, hay Sel , đều dễ hiểu giải thích về các vấn đề được coi là quan trọng đối với phân tích của nó và dẫn đến kết quả thu được thành công Các chỉ số sẽ cung cấp điểm số thành phần, sau qua trình tính toán sẽ cho

ra mức đánh giá tiêu chuẩn cuối cùng dưới dạng một con số cụ thể và

nó sẽ được đánh giá xếp hạng, đây là sản phẩm kết quả thành công của mỗi hệ thống đánh giá chất lượng nhà ở Tuy nhiên,cần nhấn mạnh vào các hồ sơ chất lượng của người dùng, trong đó nên thể hiện rõ những điểm mạnh và điểm yếu của chương trình nhà ở Có sơ đồ, biểu

đồ phân tích bảng các tiêu chí rõ ràng cụ thể, để cho thấy các lý do cho

kết quả cuối cùng trong mỗi chỉ số Để từ đó người dùng có phương

án cải tạo chất lượng sống phù hợp với nhu cầu cá nhân, hay lựa chọn căn nhà có chi phí tỷ lệ với chất lượng mà mình đặt ra, đối với người

có nhu cầu đang tìm kiếm mua/ thuê nhà

Hình 4 Ví dụ về hệ thống HQI của Anh [7]

3.2.4 Cập nhật, thay đổi tiêu chí theo thời gian phù hợp với

xu thế thời đại

Định nghĩa về chất lượng nhà ở rất khác nhau dựa trên quan điểm của người dân Một môi trường sống tốt đòi hỏi đủ không gian, các phòng riêng biệt cho các mục đích khác nhau và đủ sự riêng tư, điều kiện khí hậu tốt như đủ ánh sáng mặt trời, không khí lưu thông thoáng đãng , hệ thống thoát nước và vệ sinh tốt Các tiêu chí này sẽ

mở rộng và thay đổi liên quan đến nhân khẩu học, tâm lý học Các nhà quy hoạch và thiết kế chắc chắn cần đầu tư vào trong lĩnh vực này Bên cạnh đó, tác động của toàn cầu hóa và đô thị hóa ảnh hưởng đáng

kể đến mô hình sống, tư duy của con người, điều này lần lượt mang lại những thay đổi trong nhận thức và sở thích Những thay đổi này sẽ xuất hiện trong dự báo nhà ở và điều cần thiết là các nhà quản lý, quy hoạch kết hợp những thay đổi này trong kế hoạch ban đầu của bất kỳ

dự án nhà ở nào

3.3 Kết luận chương 3

Như vậy, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở đã được hình thành từ lâu

ở các quốc gia với mục đích xác lập những điều kiện biên tối thiểu mà giải pháp thiết kế cần đạt được để công trình đạt điều kiện công năng,