Luận văn giới thiệu những khái niệm chung nhất về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò và các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án. Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định”.
Trang 1MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined
1.1 TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined
1.1.1 Khái niệm, sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined.
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined
1.1.3 Khái niệm, sự cần thiết của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined 1.1.4 Mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined.
1.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined
1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn dự ánError! Bookmark not defined
1.2.2 Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án Error! Bookmark not defined
1.2.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền của
dự án Error! Bookmark not defined
1.2.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án Error! Bookmark not defined
1.2.5 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tưError! Bookmark not defined
1.3 NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN Error! Bookmark not defined
1.3.1 Những yếu tố khách quan ản hưởng đến hoạt động phân tích tài chính dự án &
đầu tư kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined
1.3.2 Những yếu tố chủ quan Error! Bookmark not defined
1.4 KINH NGHIỆM CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI DOANH NGHIỆP
KHÁC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM Error! Bookmark not defined
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG,
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN
PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI Error! Bookmark not defined
2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ ÁN TỔ
HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACEError! Bookmark not defined 2.1.1 Tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư Mai LinhError! Bookmark not defined
2.1.2 Sơ lược dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden
Trang 2Palace Error! Bookmark not defined
2.2 NỘI DỤNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG
CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE Error! Bookmark not defined
2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn Error! Bookmark not defined
2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi, tính các luồng tiền dự ánError! Bookmark not defined 2.2.3 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án Error! Bookmark not defined
2.2.4 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án Error! Bookmark not defined
2.3 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN
PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACEError! Bookmark not defined 2.3.1 Những mặt đạt được Error! Bookmark not defined
2.3.2 Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân Error! Bookmark not defined
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ
HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN
PALACE Error! Bookmark not defined
3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH Error! Bookmark not defined
3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH Error! Bookmark not defined
3.2.1 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu Error! Bookmark not defined
3.2.2 Điều chỉnh lại giá bán Error! Bookmark not defined
3.2.3 Hoàn thiện việc thu thập thông tin Error! Bookmark not defined
3.2.4 Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị Error! Bookmark not defined
3.2.5 Đầu tư nguồn lực con người Error! Bookmark not defined
3.2.6 Nâng cao năng lực quản lí dự án Error! Bookmark not defined
3.2.7 Giải pháp phòng ngừa rủi ro Error! Bookmark not defined
3.2.8 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh Error! Bookmark not defined
3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined
3.3.1 Kiến nghị với ban lãnh đạo công ty cổ phần đầu tư Mai LinhError! Bookmark not defined.
3.3.2 Kiến nghị với các cơ quan, ban ngành có liên quanError! Bookmark not defined
KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined
TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined
PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TOÁN Error! Bookmark not defined
Trang 3TÓM TẮT LUẬN VĂN
Phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốc gia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương Đối với nước ta, mục tiêu này lại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế Một trong các chương trình phát triển kinh tế -
xã hội của nước ta trong nhiệm kỳ 2010 - 2015 hiện nay là phát triển kết cấu
hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả Vì vậy, vấn đề đầu tư dự án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Muốn đầu tư có hiệu quả thì trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự án Phân tích tài chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình lập một dư án, nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư Trên cơ sở các thông tin của công tác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu tư vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao Cho nên việc phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa quan trọng Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong công tác phân tích tài chính không được phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm trong tính toán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp
Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh
tế theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai
Trang 4Linh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại,
và khu căn hộ cao cấp Golden Palace Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại hiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài chính dự án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và coi trọng Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự có được sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích không sát thực tế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng
Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường Đại học Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS
Nguyễn Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân
tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn
hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần
đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ
Trong chương đầu tiên của Luận văn, Tác giả đã giới thiệu những khái niệm chung nhất về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò
và các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định” Từ khái quát chung, tác giả đưa ra các đặc điểm nổi bật của hoạt động kinh doanh bất động sản: đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro, hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù Hơn nữa, hoạt động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án
Trang 5Đi sâu hơn, tác giả đã trình bày khái niệm chung nhất về phân tích tài chính dự án chính là đánh giá một cách khoa học và toàn diện tính hiệu quả tài chính của dự án dưới giác độ của các tổ chức và cá nhân tham gia đầu tư vào dự án Khẳng định phân tích tài chính dự án là một khâu quan trọng trong việc xác định tính khả thi của dự án Sau đó tác giả đã nêu rõ các chỉ tiêu tài chính cần thiết để phân tích tài chính dự án: đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án; giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), chỉ số doanh lợi (PI), thời gian hoàn vốn (T) Dựa vào các chỉ tiêu này để nhà đầu tư có thể quyết định được việc
có nên đầu tư vào dự án hay không, so sánh các dự án với nhau, để lựa chọn phương án tối ưu đem lại hiệu quả cao nhất cho doanh nghiệp
Phần cuối của chương 1, tác giả nêu lên các yếu tố để đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự
án được thể hiện trên các mặt sau: an toàn về nguồn vốn; an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; an toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán
Tuy nhiên, trong quá trình phân tích tài chính dự án có rất nhiều yếu tố tác động tới công tác phân tích tài chính dự án; làm thay đổi kết quả phân tích Vì vậy khi thực hiện phân tích cần phải chú ý tới các yếu tố này Đó là những yếu
tố khách quan như: yếu tố thị trường, các chính sách quy định của Nhà nước Các yếu tố chủ quan như: đội ngũ cán bộ phân tích dự án, thông tin, trang thiết
bị công nghệ, quy trình nội dung phân tích, cách lựa chọn lãi suất chiếu khấu Tiếp theo trong chương 2, tác giả đi sâu vào phân tích tài chính dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace
Ở phần đầu tiên, là phần giới thiệu về quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần đầu tư Mai Linh Được thành lập tháng 9/2006 bởi một
số người Việt từ châu Âu trở về với những hoạt động tìm kiếm cơ hội để thực
Trang 6hiện đầu tư tại Việt Nam, vượt qua những khó khăn của ngày đầu, trải qua 6 năm phấn đấu, phát triển không ngừng của đội ngũ cán bộ ngày càng được tăng cường, kết hợp lại các sức mạnh sẵn có để đoàn kết, phấn đấu và định hướng một xu hướng phát triển mới, với một sự trải nghiệm mới trên nền tảng
là sự lãnh đạo sáng suốt của Ban lãnh đạo với tư duy mới cùng sự quyết tâm, nhiệt thành, trách nhiệm và tri thức của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty, đến nay Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh đã trở thành một nhà đầu
tư bất động sản lớn trên thị trường Hà Nội và từng bước vươn ra thực hiện đầu tư tại các địa phương khác trong cả nước
Hiện nay Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh đang triển khai đầu tư các dự
án lớn như: Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấp Golden Palace tại lô đất 1,6 ha trên trục đường Mễ Trì - Phạm Hùng, Hà Nội Khu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công An tại lô đất 1,1 ha tại khu đô thị Bắc
Cổ Nhuế-Chèm, Từ Liêm, Hà Nội, quy mô gần 600 căn hộ chung cư với tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng; tham gia đầu tư Khu dân cư phía Nam tại lô đất 37
ha thuộc Khu đa chức năng dọc Đại lộ Đông Tây, Khu đô thị mới Thủ Thiêm,
TP Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư 13.000 tỷ đồng và một số dự án bất động sản quy mô lớn khác trên địa bàn cả nước
Trong phần chính của chương 2, tác giả thực hiện phân tích tài chính của
dự án Golden Palace dựa trên số liệu thực tế dự án từ các báo cáo phân tích kỹ thuật của dự án: tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí, các chỉ số tài chính Và đưa ra những nhận định đánh giá về công tác phân tích tài chính, cũng như về
độ chính xác của dự án
Sau khi thực hiện phân tích dự án, tác đã đưa ra những đánh giá nhận xét
về phân tích dự án Golden Palce
Những mặt đạt được:
Chủ đầu tư đã tuân thủ tương đối đầy đủ các bước trong quá trình phân
Trang 7tích tài chính một dự án kinh doanh bất động sản, quy trình phân tích tài chính
đã căn cứ vào các văn bản Pháp luật hiện hành do đó dự án được thực hiện đúng luật
Nhu cầu vốn cho từng năm là hợp lý, số lượng vốn mỗi năm không quá lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động được
Chủ đầu tư đã rất linh hoạt trong việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huy động hợp lý Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có, chủ đầu tư còn huy động được một lượng vốn khá lớn với lãi suất rẻ
Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau 3 năm vay, nhưng khi phân tích tiềm lực tài chính sẵn có của mình, chủ đầu tư bắt đầu trả
nợ ngân hàng ngay từ năm thứ hai, điều này khiến dự án đã tiết kiệm được một khoản chi phí lãi vay khá lớn
Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu tư đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền, khiến cho các chỉ tiêu đó có
độ chính xác tương đối cao Để tránh rủi ro về lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án, chủ đầu tư đã tiến hành phân tích độ nhạy của dự án
Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân:
Hạn chế
Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn là hợp lý nhưng chưa phải
là phương thức tối ưu
Thời gian huy động vốn từ khách hàng chưa hợp lí, bên cạnh đó giá chuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường
Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu của dự án thấp (10,65%), không phù hợp với thời gian xây dựng và tình hình thị trường vào những năm qua Tiến độ của dự án lại chậm khá nhiều so với kế hoạch (hiện nay dự án
đang thực hiện được khoảng 70% tổng vốn đầu tư)
Nguyên nhân
Trang 8Chủ đầu tư chưa có những phân tích về sự suy giảm của nền kinh tế nói chung, sự đóng băng của thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều phương án kinh doanh đề phòng rủi ro
Dự án được xây dựng ở huyện Từ Liêm vào năm 2008, do thời gian kéo dài nên giá bán dự tính và mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là còn chưa phù hợp
Khi thực hiện dự án Golden Palace, chủ đầu tư cũng đang thực hiện các
dự án khác, do đó vốn đầu tư bị phân tán, đây là một trong những nguyên nhân gây chậm tiến độ của dự án, kèm theo sự khó khăn của thị trường bất động sản dẫn tiến việc tiến độ thi công dự án bị chậm khá nhiều
Dự án đầu tư Golden Palace có vốn đầu tư lớn, quy mô xây dựng rộng, gây ra khó khăn trong việc quản lý dự án
Sau khi đã nên lên hiện trạng dự án Golden Palace, ở chương 3 tác giả đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao phân tích tài chính cho dự án cũng như những kiến nghị tới cơ quan ban ngành có liên quan để công tác phân tích
tài chính có hiệu quả hơn cũng như phát triển thị trường bất động sản
Các giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính dự án Golden Palace đã được đưa ra như: điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu, điều chỉnh lại giá bán, hoàn thiện việc thu thập thông tin,tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị, đầu
tư nguồn lực con người, nâng cao năng lực quản lí dự án, giải pháp phòng ngừa rủi ro, điều chỉnh lại phương thức kinh doanh
Trong phần sau của chương, là các kiến nghị tới Bộ tài chính, ngân hàng nhà nước, bộ xây dựng, nhà nước, UBND Thành phố Hà nội về việc giãn tiến
độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, bỏ khái niệm tiền sử dụng đất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính nói chung
Như vậy, dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động
đầu tư, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế
Trang 9- xã hội Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế Vì vậy, việc phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư BĐS
Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và so sánh với thực tế, luận văn đã tổng kết được một số vấn đề sau:
Thứ nhất, khái quát chung các vấn đề lý luận cơ bản của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS của CTCP Đầu tư Mai Linh, các chỉ tiêu phân tích tài chính, các nhân tố ảnh hưởng tới phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Thứ hai, đánh giá thực trạng công phân tích tài chính dự án tại CTCP Đầu tư Mai Linh như quy trình phân tích tài chính dự án, nội dung phân tích tài chính dự án, kết quả đạt được và những hạn chế
Thứ ba, trên cơ sở thực trạng phân tích tài chính dự án Golden Palace, tác giả đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty Cụ thể là các giải pháp về phương pháp tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, về dự án nhân lực, về thông tin, và về quản lý điều hành Ngoài ra, tác giả cũng đề xuất một
số kiến nghị gửi tới ngân hàng Nhà Nước, Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội để công tác phân tích tài chính dự án được thực hiện tốt hơn Tác giả hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự phát triển của hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, các Thầy Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên cùng các anh, chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh đã tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài này