Mục tiêu cụ thể của đề tài: Luận án đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM cụ thể: Phân tích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM; đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM. Thứ ba, đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM trong thời gian tới.
Trang 1–––––––––––––– –––––––––––––––
THÂN NGỌC MINH
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 9.34.02.01
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018
Trang 2–––––––––––––– –––––––––––––––
THÂN NGỌC MINH
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là: Thân Ngọc Minh
Sinh ngày: 02/01/1972
Nơi sinh: Bắc Giang
Hiện đang công tác tại: Công Ty cổ phần đầu tư An Gia;
Nghiên cứu sinh khóa 17 – 2012 của Trường Đại học Ngân hàng TP HCM;
Cam đoan đề tài: “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn TP HCM” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu
khoa học độc lập và làm việc với tinh thần nghiêm túc của tôi;
Số liệu trong luận án có nguồn gốc rõ ràng và đáng tin cậy;
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình
TP Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2018
TÁC GIẢ
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận án, tôi đã được sự giúp
đỡ, hướng dẫn tận tình của TS Nguyễn Văn Lương và TS Nguyễn Văn Phúc cùng tập thể Qúy thầy cô giáo, các nhà khoa học; các anh chị phòng Đào tạo sau Đại học thuộc Trường Đại học Ngân Hàng TP HCM đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận án tốt nghiệp của mình Tôi xin chân thành cảm ơn
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là phòng Kế Hoạch Tổng Hợp trong việc cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài này
Qúa trình học tập, nghiên cứu mặc dù đã hết sức cố gắng và mong muốn giải quyết một cách triệt để các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, song
do năng lực và kiến thức còn hạn chế, mặt khác đề tài tín dụng Ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản là mảng đề tài khá phức tạp và sâu rộng nên kết quả nghiên cứu của luận án không thể tránh khỏi những thiếu sót, khiếm khuyết Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, nhà chuyên môn để đề tài nghiên cứu của tôi thêm được hoàn thiện hơn
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và tập thể các anh chị đồng nghiệp tại Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh cùng gia đình
đã giúp đỡ chia sẽ cùng tôi những khó khăn, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận
án tốt nghiệp của mình!
TP HCM, ngày 09 tháng 05 năm 2018
TÁC GIẢ
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC CÁC BẢNG x
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ xi
DANH MỤC CÁC HÌNH xi
CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1
1.2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 3 1.2.1 Nghiên cứu trong nước 3
1.2.2 Nghiên cứu nước ngoài 8
1.2.3 Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu 9
1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 10
1.3.1 Mục tiêu chung của đề tài 10
1.3.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài 10
1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 10
1.5 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 11
1.5.1 Đối tượng nghiên cứu 11
1.5.2 Phạm vi nghiên cứu 11
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 11
1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN 12
1.8 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 13
CHƯƠNG 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14
2.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG 14
2.1.1 Khái niệm 14
2.1.2 Bản chất của tín dụng 15
2.1.3 Chức năng của tín dụng 16
Trang 62.1.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng 17
2.1.5 Các loại hình tín dụng 18
2.1.6 Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản 19
2.2 HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 23
2.2.1 Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng 23
2.2.2 Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng 24
2.2.3 Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội 24
2.2.4 Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại 25
2.3 HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26
2.3.1 Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản 26
2.3.2 Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản 35
2.3.3 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản 37
2.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 41
2.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản 48
2.4 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NHTM VIỆT NAM 54
2.4.1 Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học cho các NHTM Việt Nam 54
2.4.2 Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản và bài học cho các NHTM Việt Nam 57
2.4.3 Kinh nghiệm của Singapore và bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam 59
2.4.4 Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương mai Việt Nam 60
Trang 72.4.5 Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh 60
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 63
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 64
3.1 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU 64
3.1.1 Phương pháp nghiên cứu 64
3.1.2 Phương pháp thu thập dữ liệu 66
3.2 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 66
3.2.1 Quy trình nghiên cứu 66
3.2.2 Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát 69
3.3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 70
3.3.1 Mục đích và đối tượng khảo sát 70
3.3.2 Giả thuyết nghiên cứu 71
3.3.3 Độ tin cậy của thang đo 74
3.3.4 Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu 74
3.3.5 Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu 76
3.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 78
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 79
4.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 79
4.1.1 Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh 79
4.1.2 Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh 81
4.1.3 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016 82
4.2 THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 88
Trang 84.2.1 Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành
phố Hồ Chí Minh 88 4.2.2 Thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động
sản Thành phố Hồ Chí Minh 94
4.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 104
4.3.1 Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển
thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 104 4.3.2 Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng
đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 115
4.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 121CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 1225.1 MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI
VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH 122
5.1.1 Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất
động sản 122 5.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường
bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến
2030 123
5.2 CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 126
5.2.1 Nhóm giải pháp đối với ngân hàng 126 5.2.2 Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản 138 5.2.3 Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản 147
5.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 149
5.3.1 Đối với Chính phủ 149 5.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 150
Trang 95.3.3 Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 152
5.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 153
KẾT LUẬN 155
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 157
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC 161
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 162
Trang 10BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt
Agribank Vietnam bank for Agriculture and Rural Development –
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam ATM Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động
BIDV Stock Commercial Bank for Investment and Development
– Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển
Trang 11ROA Return On Asset – Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản ROE Return On Equity – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
TQTTTH Tập quán, truyền thống, thị hiếu
VAMC
Vietnam Asset Management Company Viet Nam Asset Management Company – Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam
Vietinbank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương
Vietcombank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương
FDI Foreign Direct Investment - Nguồn vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài
Trang 1204 Bảng 4.3 Kết quả huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên
địa bàn TP HCM giai đoạn 2012-2016
11 Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả phân tích nhân tố trong khảo sát sơ bộ 107
Trang 1302 Hình 3.2 Các bước thực hiện trong quy trình nghiên cứu 69
Trang 14CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS) TP HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư
và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu
tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều
Trang 15Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế
Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự
án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng
Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản
và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS
ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS Đó
chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn TP HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng
ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình
Trang 161.2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng
cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP HCM” Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công
trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau:
1.2.1 Nghiên cứu trong nước
Một là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu
quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam” Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15]
Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống
của nghiên cứu đó là:
Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện
Hai là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá
BĐS ở Việt Nam” Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6] Tác giả đã khái quát hóa được những
nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành
Trang 17nên tài sản vốn của doanh nghiệp Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá
có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường
Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp
và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp Mặt khác định giá BĐS còn
là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức thực hiện
Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường Đây là rào cản, khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới
Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách
thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Đây là công trình luận án
tiến sĩ của tác giả [12] Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát
triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011 Đề tài được nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả (cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ
Trang 18Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động
hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính-tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền
tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản Song, đây là công trình nghiên cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên vẫn còn khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP HCM và đây cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS
Bốn là, Lê Tấn Phước, năm 2013 Tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả
hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP HCM từ năm 2013 – 2017” Đây là một đề tài nghiên cứu cấp ngành khá công phu, được tác giả tóm lược lại và đăng trên tạp chí kinh tế và dự báo, số 12 (22) tháng 9 – 10/2013 [7]
Nội dung nghiên cứu của tác giả đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và trình bày thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP HCM Tác giả đã phân tích được những biến về dư nợ cho vay BĐS tại TP HCM và trình bày thực trạng về nợ xấu trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS tại TP HCM Tuy nhiên đề tài nghiên cứu của tác giả chưa đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP HCM và chưa thể hiện được những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân tồn tại và hạn chế của hoạt động tín dụng đối với sự phát triển của thị trường BĐS của TP HCM Đây cũng chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài và nó cũng chính là hướng nghiên cứu tiếp theo mà NCS đã chọn đề
bù đắp vào khoảng trống nghiên cứu đó
Năm là, Lê Hà Diễm Chi năm 2014, “Vốn tín dụng ngân hàng và thị trường
bất động sản” Đây là công trình nghiên cứu đăng trên Tạp chí Thị trường – Tài chính
– Tiền tệ số 9/5/2014 [4] Nghiên cứu đã nêu về mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với thị trường bất động sản Việt Nam đã đưa ra kết luận “có mối quan hệ hai chiều giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản Việt Nam Một mặt, tín dụng bất động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm
Trang 19gia tăng giá cả bất động sản Mặt khác, khi thị trường bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu bất động sản, khối lượng giao dịch thấp ) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng khiến cho cầu tín dụng bất động sản thay đổi theo” [6]
Sáu là, Nguyễn Thị Hải Yến năm 2016, “Biến động của thị trường bất động
sản và vai trò của nguồn vốn tín dụng” Đây là công trình đăng trên tạp chí Tài chính
kỳ I tháng 3/2016 [11, 19].Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản Việt Nam đã trải
qua nhiều biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét Giai đoạn 1994-1995 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra đời của Luật Đất đai 1993 Thị trường bất động sản lúc này mang đặc trưng của giai đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số 18/ NĐ – CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, cùng với sự tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997 Vào các năm 2006-2007, cùng với
sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, cầu bất động sản tiếp tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007 Sự phát triển quá nóng do làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường vào những năm 2007– 2008 Tuy nhiên, ngay sau đó
“quả bóng” bất động sản đã xì hơi, bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường, khiến cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá sản Trước áp lực đó, NHNN đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, NHTM kiểm soát chặt tín dụng bất động sản
Bảy là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu về “Giải pháp nâng
cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam”[25] Công trình nghiên cứu đã có sự kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng trong nghiên cứu để tìm ra các nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của Agribank trong giai đoạn 2012 – 2015, từ đó tác giả đã đề xuất các nhóm
Trang 20giải pháp rất phù hợp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng NNPTNT Việt Nam
Song, đề tài nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc giải quyết bài toán về chất lượng tín dụng nói chung mà chưa nghiên cứu cụ thể mảng tín dụng đối với cho vay BĐS
và chưa giải thích, trình bày được lý luận về mối liên quan giữa chất lượng tín dụng
và hiệu quả tín dụng như thế nào Lý luận về mối quan hệ đó là:
Khi ngân hàng đã xây dựng được chất lượng tín dụng tốt đối với các khoản
dư nợ đã cho vay Điều đó chứng tỏ vai trò của tín dụng đã phát huy hiệu quả đối với nền kinh tế, đối với khách hàng, đối với các ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng đã tài trợ vốn và đối với chính bản thân ngân hàng trong vấn đề thu nhập và lợi nhuận của hoạt động tín dụng mang lại Đây cũng chính là khoảng trống cần nghiên cứu tiếp theo mà tác giả đã và đang quan tâm;
Tám là, Lê Hoàng Châu năm 2017, Diễn biến thị trường bất động sản từ năm
2006 đến ngày 5/9/2017 Đây là báo cáo diễn biến của thị trường BĐS TP HCM năm
2017 [5] Báo cáo đã nêu một số nhận định tổng quát về thị trường bất động sản cả
nước và Tp Hồ Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017 Báo cáo đã nêu diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn này theo sơ đồ hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào (1) Quy luật giá trị, (2) Quy luật cạnh tranh, (3) Quan hệ cung – cầu, (4) Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước, (5) Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế hoặc
do yêu cầu của thị trường Thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại…Báo cáo cũng đã nêu sự biến động này qua từng giai đoạn và phân tích nguyên nhân Báo cáo đã dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi
và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn [7]
Trang 211.2.2 Nghiên cứu nước ngoài
Một là, Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu “ảnh hưởng của giá BĐS
thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria” [29] Các tác giả
đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ
số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào
sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS
Hai là, Kwong Chaw, Wailai (2002), đã nghiên cứu “các phương pháp định
giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc” [30] Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương
pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó Đề tài này chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện
hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện
Trang 221.2.3 Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu
có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu
Một là, Về nội dung các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã
được lược khảo nêu trên Các công trình nêu trên có đề cập đến các nội dung liên quan đến lĩnh vực BĐS Đó là, diễn biến của thị trường BĐS TP HCM, vai trò của tín dụng đối với BĐS, chính sách thuế đối với phát triển BĐS, các nhân tố tác động đến chất lượng tín dụng, hiệu quả tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ vv
Hai là, Phương pháp nghiên cứu mà các đề tài có liên quan nêu trên chủ yếu
sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, có đề tài nghiên cứu về nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và đề tài nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS là sử dụng mô hình định lượng trong nghiên cứu Tuy nhiên chưa có đề tài nào liên quan đến tín dụng đối với BĐS sử dụng mô hình định lượng
để nghiên cứu
Thứ ba, Kết quả nghiên cứu mà các đề tài có liên quan nêu trên đạt được là
các nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của tín dụng đối với BĐS; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản hay nghiên cứu đến vấn đề cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực bất động sản… mà chưa có một công trình nào đề cập đến hiệu quả của tín dụng
ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
Thứ tư, các hạn chế trong nghiên cứu của các đề tài có liên quan nêu trên
Có thể do nhiều lý do khác nhau mà chưa có một công trình nào đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và trên địa bàn TP HCM nói riêng
Tóm lại, khoảng trống của các đề tài có liên quan nêu trên cần tiếp tục nghiên
cứu: Thông qua việc tìm hiểu và nghiên cứu các công trình tiêu biểu trên, tác giả nhận thấy rằng các đề tài chủ yếu nghiên cứu về vai trò của tín dụng đối với BĐS; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản hay nghiên cứu đến vấn đề cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp
Trang 23hoạt động trong lĩnh vực bất động sản… mà chưa có một công trình nào đề cập đến
hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản Đây chính
là khoảng trống trong nghiên cứu của các đề tài nêu trên và cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của tác giả, thông qua đề tài luận án tiến sĩ của mình
1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.3.1 Mục tiêu chung của đề tài
Mục tiêu chung của đề tài là “Nâng cao năng lực cạnh tranh của các Ngân Hàng Thương Mại tại địa bàn TP HCM trong bối cảnh hiện nay”
1.3.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài
Thứ nhất, luận án đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín
dụng đối với phát triển thị trường bất động sản;
Thứ hai, đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển
thị trường BĐS trên địa bàn TP HCM cụ thể:
– Phân tích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP HCM;
– Đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP HCM;
Thứ ba, đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với
phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP HCM trong thời gian tới
1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu nêu trên thì nội dung xuyên suốt của luận án tập trung trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
1 Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS là như thế nào? Tiêu chí nào đánh giá?
2 Các nhân tố cụ thể nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản?
Trang 243 Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS TP HCM hiện nay như thế nào? Đã đạt được những kết quả gì và còn những tồn tại hạn chế nào? Các nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó là gì?
4 Để nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP HCM cần có những giải pháp nào?
1.5 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.5.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS; trong đó, hoạt động tín dụng được nghiên cứu trong luận án đó
là hoạt động cho vay và hiệu quả tín dụng mà luận án nghiên cứu đó là hiệu quả cho vay đối với phát triển thị trường BĐS
1.5.2 Phạm vi nghiên cứu
– Phạm vi không gian nghiên cứu:
Hiệu quả tín dụng (hiệu quả cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS của
NHTM trên địa bàn TP HCM
– Phạm vi thời gian nghiên cứu:
+ Dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2012 – 2016
+ Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thời gian từ tháng 10/2016 đến tháng
11/2017
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Từ kết quả nghiên cứu của luận án, đã có những đóng góp mới về mặt khoa học
và thực tiễn như sau:
(i) Luận án nghiên cứu để trình bày nội dung cơ bản lý luận về thị trường BĐS
và hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể, toàn diện Trong đó làm rõ các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản Đây là vấn đề lý
Trang 25luận quan trọng có ý nghĩa định hướng trong quá trình nghiên cứu để nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP HCM nói riêng
(ii) Phân tích và đánh giá một cách có hệ thống thực trạng của hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với sự phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn TP HCM Cơ sở nguồn dữ liệu thứ cấp tin cậy thu thập từ các NHTM trên địa bàn TP HCM trong khoảng thời gian 2012 – 2016 Luận án đã rút ra những kết quả đạt được, những mặt còn hạn chế và đặc biệt nguyên nhân dẫn đến các hạn chế của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP HCM
(iii) Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của các nước trên thế giới Luận án đã rút ra bài học kinh nghiệm các nước trong việc nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP HCM;
(iv) Luận án đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP HCM trong thời gian tới
1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN
Luận án có kết cầu gồm 5 chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu;
Chương 2: Lý luận chung về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị
trường bất động sản;
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận;
Chương 5: Giải pháp, kiến nghị và kết luận
Trang 261.8 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Thứ nhất, Chương 1 của luận án đã trình bày được lý do tác giả chọn đề tài “Tín
dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP HCM” để làm công trình nghiên cứu luận án tốt nghiệp tiến sĩ của mình;
Thứ hai, Trình bày được đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài; Xác định
được mục tiêu nghiên cứu của luận án
Thứ ba, chương 1 của luận án đã đặt ra các câu hỏi cần giải quyết trong toàn bộ
nội dung của luận án cần viết;
Thứ tư, Luận án đã nêu được ý nghĩa về mặt khoa học và ý nghĩa về mặt thực
tiễn mà nội dung của luận án muốn hướng đến
Trang 27Kinh tế học hiện đại cho rằng “Tín dụng là mối quan hệ giao dịch giữa hai chủ thể, trong đó một bên chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên kia sử dụng trong một thời gian nhất định, đồng thời bên nhận tiền hoặc tài sản cam kết hoàn trả vốn gốc và lãi cho bên chuyển giao tiền hoặc tài sản vô điều kiện theo thời hạn đã thoả thuận” [8]
Theo Luật Tổ chức tín dụng năm 2010 [28] “cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác”
Như vậy, tín dụng là một phạm trù kinh tế hàng hoá, là hình thức vận động của vốn cho vay, phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa chủ thể sở hữu và chủ thể sử dụng đối với nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế, là một sự chuyển nhượng quyền
sử dụng một lượng giá trị hay hiện vật theo những điều kiện cam kết mà hai bên đã thoả thuận, trên nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi
Có thể nói bản chất của tín dụng biểu hiện mối quan hệ vay mượn và hoàn trả, thể hiện qua các nội dung:
– Người cho vay chuyển cho người đi vay một lượng giá trị nhất định
Trang 28– Người đi vay chỉ được sử dụng tạm thời trong một thời gian nhất định, sau khi hết thời hạn sử dụng theo thoả thuận, người đi vay phải hoàn trả cho người cho vay phần vốn gốc cộng với khoản phí cơ hội mà người cho vay mất đi khi bỏ lỡ cơ hội đầu tư tốt hơn
Từ bản chất tín dụng cho thấy, tín dụng ngân hàng phản ánh mối quan hệ vay mượn giữa ngân hàng và khách hàng trong đó ngân hàng vừa là người đi vay, vừa là người cho vay Với tư cách là người đi vay, ngân hàng huy động mọi nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi trong xã hội dưới nhiều hình thức và dùng số tiền huy động được đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế
Tín dụng ngân hàng có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung vốn và phân bổ lại nguồn lực đầu tư của xã hội vào các lĩnh vực của nền kinh tế một cách có hiệu quả
2.1.2 Bản chất của tín dụng
Tín dụng là quá trình vận động của vốn từ chủ thể này sang chủ thể khác, sau một thời gian nhất định nó trở về nơi xuất phát với giá trị lớn hơn Để hiểu rõ bản chất tín dụng cần phải xem xét mối liên hệ kinh tế trong quá trình vận động của vốn tín dụng, quá trình này trải qua ba giai đoạn [24]:
Giai đoạn phân phối vốn tín dụng: Tương ứng với giai đoạn cho vay Vốn tiền tệ hoặc giá trị hàng hoá được tạm thời chuyển giao từ chủ thể cho vay sang chủ thể đi vay trên cơ sở chủ thể cho vay tin tưởng rằng chủ thể đi vay sẽ thực hiện đúng cam kết của mình
Giai đoạn sử sụng vốn tín dụng: Ở giai đoạn này sau khi nhận được vốn tín dụng chuyển giao, chủ thể đi vay được quyền sử dụng giá trị vốn tín dụng đúng mục đích thoả thuận và có hiệu quả Việc sử dụng vốn vay đúng mục đích và có hiệu quả
có ý nghĩa rất quan trọng và quyết định đối với việc thực hiện giai đoạn tiếp theo trong quá trình vận động tín dụng
Trang 29Giai đoạn hoàn trả vốn tín dụng: Đây là giai đoạn kết thúc một vòng tuần hoàn của tín dụng Ở giai đoạn này, chủ thể đi vay phải có nghĩa vụ thanh toán cho chủ thể cho vay toàn bộ giá trị vốn tín dụng và phần giá trị tăng thêm, gọi là lợi tức tín dụng
Vậy, bản chất của tín dụng thể hiện qua 3 nội dụng sau:
+ Tín dụng là quan hệ chuyển nhượng tạm thời vốn trên cơ sở của sự tin tưởng, tín nhiệm
+ Tín dụng là quan hệ chuyển nhượng tạm thời vốn trên cơ sở hoàn trả + Tín dụng là sự vận động của tư bản cho vay
2.1.3 Chức năng của tín dụng
2.1.3.1 Chức năng phân phối lại tiền tệ trong nền kinh tế
Nhờ vào sự vận động của tín dụng mà các chủ thể thiếu hụt vốn có thể nhận được một phần vốn của xã hội phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng
Quá trình phân phối vốn tín dụng được thực hiện dưới hai hình thức [24]:
- Phân phối trực tiếp: Vốn từ chủ thể tạm thời thừa được chuyển giao sang chủ thể sử dụng vốn để sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng mà không cần thông qua một
tổ chức trung gian nào
- Phân phối gián tiếp: Việc phân phối được thực hiện thông qua các định chế tài chính trung gian như ngân hàng, quỹ tín dụng, công ty tài chính… Theo cách này, các tổ chức tài chính trung gian đứng ra huy động vốn tiền tệ từ các chủ thể tạm thời thừa để hình thành quỹ tiền tệ tập trung tại đơn vị Trên cơ sở đó nó cung ứng cho các chủ thể khác có nhu cầu vay phục vụ sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng
2.1.3.2 Chức năng tạo ra công cụ lưu thông tín dụng và tiền tín dụng
Khi quan hệ tín dụng được xác lập thì đồng thời một công cụ tín dụng cũng được hình thành nhằm đảm bảo cho việc tuân thủ các thỏa thuận tín dụng, như thương phiếu, kỳ phiếu, trái phiếu… Các chủ thể nắm giữ các công cụ tín dụng kể trên khi
Trang 30chưa đến hạn thanh toán nhưng cần vốn phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng thì họ có thể chuyển nhượng hoặc cầm cố vay tiền Như vậy, các công cụ tín dụng tiếp tục được lưu thông đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho quá trình sản xuất
và lưu thông hàng hoá trong nền kinh tế
Mặt khác, việc phát hành tiền hiện nay có thể được thực hiện thông qua con đường tín dụng Ngân hàng Trung ương phát hành tiền ra lưu thông qua cơ chế cho vay như tái cấp vốn cho các ngân hàng trung gian, cho vay đối với ngân sách nhà nước… Đây là cơ
sở đảm bảo cho lưu thông tiền tệ ổn định, đồng thời đảm bảo đủ phương tiện tiền tệ phục
vụ lưu thông hàng hoá được bình thường
Không chỉ Ngân hàng Trung ương, bản thân các Ngân hàng thương mại thông qua các hoạt động cho vay cũng tạo ra tiền dưới hình thức bút tệ
2.1.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng
- Tín dụng thúc đẩy quá trình tái sản xuất của xã hội
Tín dụng giúp luân chuyển vốn từ các chủ thể tạm thời thừa vốn tới các chủ thể cần vốn Như vậy những nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi không có khả năng sinh lợi nay
đã được huy động trở thành hữu ích và tiếp tục sinh lợi Đối với những chủ thể đang bị thiếu hụt vốn cũng nhờ vậy được bổ sung vốn kịp thời đáp ứng nhu cầu mở rộng và phát triển sản xuất, đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ hàng hóa
- Tín dụng là kênh chuyển tải ảnh hưởng của nhà nước đến các mục tiêu vĩ mô
Các mục tiêu vĩ mô của nền kinh tế bao gồm: ổn định giá cả, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm giảm tỷ lệ thất nghiệp Các mục tiêu trên đều chịu ảnh hưởng rất lớn bởi khối lượng và cơ cấu tín dụng cung ứng trên thị trường Thông qua cơ chế tác động vào các điều kiện tín dụng như lãi suất, điều kiện vay… Nhà nước có thể điều chỉnh việc mở rộng hay thu hẹp tín dụng, điều chỉnh được cơ cấu tín dụng theo ngành kinh tế hay theo vùng lãnh thổ Việc mở rộng hay thu hẹp tín dụng một mặt ảnh hưởng đến lượng tiền cung ứng và lãi suất trên thị trường và do đó tác động đến tình trạng giá cả trong nền kinh tế Mặt khác, việc mở rộng hay thu hẹp tín dụng, giảm hay tăng lãi suất
Trang 31và thay đổi cơ cấu tín dụng sẽ tác động đến quy mô đầu tư, cơ cấu đầu tư và do vậy cũng đồng thời tác động đến sản lượng, việc làm và cơ cấu kinh tế
- Tín dụng là công cụ thực hiện các chính sách xã hội của nhà nước
Để thực hiện các chính sách xã hội, nhà nước có thể tài trợ bằng nguồn vốn không hoàn lại của ngân sách nhà nước Tuy nhiên phương pháp này không phải lúc nào cũng hiệu quả Hơn nữa, nguồn vốn ngân sách chỉ có giới hạn so với nhu cầu của các đối tượng
xã hội, nhất là đối với các nước chậm phát triển và đang phát triển Vì vậy để khắc phục hạn chế trên, ngày nay người ta đã có xu hướng thực hiện tài trợ bằng con đường tín dụng, như chính sách tín dụng ưu đãi đối với vùng sâu vùng xa, đối với các đối tượng xoá đói giảm nghèo, đối tượng học sinh, sinh viên nghèo hiếu học.v.v Bằng cách hỗ trợ qua con đường tín dụng, nó còn buộc các đối tượng nhận được sự tài trợ phải quan tâm đến hiệu quả sử dụng vốn để đảm bảo hoàn trả tín dụng, góp phần nâng cao kỹ năng, hiệu quả lao động sản xuất, học tập, từ đó có điều kiện phát triển như các chủ thể khác trong xã hội
- Tín dụng tạo điều kiện mở rộng quan hệ kinh tế đối ngoại
Thông qua việc cung cấp các khoản tín dụng tài trợ các hoạt động xuất nhập khẩu, thu hút nguồn vốn tín dụng của nước ngoài… tín dụng đã góp phần thúc đẩy, mở rộng các quan hệ kinh tế đối ngoại và giao lưu quốc tế, góp phần đẩy mạnh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
Trang 322.1.5.2 Tín dụng Nhà nước
Tín dụng Nhà nước là quan hệ tín dụng giữa nhà nước và các chủ thể khác trong
xã hội, trong đó Nhà nước tham gia với tư cách là bên đi vay bằng cách phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ cho nhu cầu của ngân sách nhà nước
2.1.5.3 Tín dụng ngân hàng
Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với các chủ thể kinh tế khác trong xã hội, trong quan hệ này, ngân hàng cấp tín dụng đáp ứng kịp thời vốn cho quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng của các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
từ đó góp phần tích cực thúc đẩy sản xuất lưu thông hàng hoá ngày càng phát triển Nguồn vốn để ngân hàng cấp tín dụng là nguồn vốn huy động dưới hình thức nhận tiền gửi của các chủ thể kinh tế, các cá nhân hoặc phát hành chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, trái phiếu ngân hàng
2.1.6 Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
2.1.6.1 Quan điểm tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản
Xuyên suốt nội dung nghiên cứu của chuyên đề này, tác giả đưa ra quan điểm
tín dụng ngân hàng là “Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại”
Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để
Trang 33bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê [24]
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu bất động sản trên thị trường Tuy nhiên để đảm bảo hiệu quả hoạt động và
an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu các khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay
2.1.6.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Hiện nay các NHTM đã và đang cung cấp các sản phẩm tín dụng bất động sản như sau:
- Cho vay mua nhà, đất để ở;
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị;
- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp;
- Cho vay xây dựng và sửa chữa nhà;
- Cho vay xây dựng nhà xưởng;
- Cho vay xây dựng văn phòng;
- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê;
- Cho vay xây dựng khách sạn, resort;
- Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá;
- Cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh
Trang 342.1.6.3 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động
sản
Bất động sản có đặc điểm là khan hiếm và có tính cá biệt, khan hiếm được thể hiện ở bề mặt diện tích đất là có hạn và đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại và có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, bên cạnh đó, bất động sản còn có một số đặc điểm khác như mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội…và do đó, tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm sau [8]:
- Quy mô tín dụng lớn;
- Thời hạn tín dụng: chủ yếu là trung và dài hạn;
- Về đảm bảo tín dụng: hầu hết khách hàng phải có tài sản đảm bảo khi vay vốn tại các NHTM
- Về mục đích sử dụng vốn vay: Tùy thuộc vào mục đích vay vốn của khách hàng như:các bất động sản có đầu tư xây dựng (như nhà ở, công trình xây dựng…), bất động sản không đầu tư xây dựng ( đất nông, lâm nghiệp) và bất động sản đặc biệt (các công trình như đền, đình, miếu…)
- Về lãi suất: Theo quy định hiện hành của NHNN và NHTM
- Về khả năng hoàn trả nợ vay: một số nhà đầu tư bất động sản dễ gặp khó khăn trong việc trả nợ vay khi có sự biến động trên thị trường
Với những đặc điểm trên, nên quan hệ tín dụng giữa các nhà đầu tư bất động sản với các NHTM tiềm ẩn các rủi ro cơ bản như:
Tình trạng thông tin bất cân xứng làm cho ngân hàng không nắm bắt được các dấu hiệu rủi ro của nhà đầu tư một cách toàn diện và đầy đủ, do đó các ngân hàng dễ bị mất vốn khi quyết định cho vay
Các khách hàng, đặc biệt là khách hàng đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu
“lướt sóng” khi gặp diễn biến thị trường không thuận lợi nên ngân hàng gặp các rủi
Trang 35ro khi đã giải ngân
Khả năng tài chính của một số khách hàng bị hạn chế, cụ thể là vốn tự có thấp do đó khi gặp khó khăn thì dẽ bị mất tính thanh khoản, dẫn đến việc thu hồi nợ vay của ngân hàng sẽ gặp khó khăn
Việc sử dụng vốn sai mục đích của các khách hàng cũng làm nảy sinh các rủi ro mất vốn của ngân hàng
Các nhà đầu tư bất động sản phụ thuộc vào một số khách hàng lớn, khi những khánh hàng này gặp khó khăn thì nhà đầu tư cũng sẽ khó khăn theo, từ đó gây rủi ro cho ngân hàng
Sự thay đổi các chính sách có liên quan đến thị trường bất động sản cũng gây ra một số rủi ro cho ngân hàng
2.1.6.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
Tín dụng ngân hàng có vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, thị trường bất động sản không thể có thanh khoản và phát triển nếu không có hoạt động tín dụng ngân hàng Hoạt động tín dụng ngân hàng đã tạo một tài sản có vòng đời lâu dài với vốn liếng tích lũy chỉ có thể xảy ra ở những nền kinh tế chậm tiến và lạc hậu chủ yếu dựa vào nông nghiệp và sức lao động [24]
Ngày nay, người dân trên thế giới chủ yếu mua bất động sản qua việc đi vay ngân hàng và các tổ chức tài chính, họ không còn dựa vào vốn liếng tự tích lũy mà dựa vào khả năng thu nhập trong tương lai để đi vay và trả nợ ngân hàng
Tại Việt Nam, tín dụng của ngân hàng cho vay mua và xây dựng bất động sản bao gồm cả nhà ở và bất động sản thương mại, chiếm tỷ trọng khoảng 30% tổng dư
nợ và nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản thì tỷ lệ này
có thể lên tới 70% của tổng dư nợ (Nguồn: NHNN 2016, [9]) Tín dụng bất động sản
là một loại tín dụng rất hấp dẫn với ngân hàng vì được bảo đảm bằng một tài sản có giá trị cao, có thể được định giá khách quan, ngân hàng có thể kiểm soát và nắm giữ được vì loại tín dụng này không thể dịch chuyển như nhiều loại tài sản bảo đảm khác
Trang 36Hiện nay, hầu hết các ngân hàng trên thế giới đều có chương trình cho vay bất động sản Tuy nhiên, đây cũng là loại tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro với những biến động giá trên thị trường và dựa vào khả năng trả nợ của người đi vay Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung tín dụng ngân hàng mang tính quyết định cho thị trường bất động sản Trong thời gian qua, khi tín dụng cho bất động sản bị thắt chặc, lập tức thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây dựng bỏ dở, nhiều dự án phá sản, đóng băng Vì vậy, việc khai thông dòng vốn cho tín dụng bất động sản là rất quan trọng và cấp thiết
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn còn hứa hẹn được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó Vì thế vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng Tín dụng ngân hàng vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản ( kích cung) vừa
là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu) Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các
dự án bất động sản, ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản, ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Điều này đã tạo nên một
sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản
2.2 HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.2.1 Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng
(i) Hiệu quả tín dụng ngân hàng thương mại là một phạm trù kinh tế, phản ánh trình độ sử dụng nguồn lực để đạt được kết quả cao nhất với tổng chi phí thấp nhất, nói cách khác là sự so sánh giữa đầu vào và đầu ra, giữa chi phí và hiệu quả;
(ii) Hiệu quả tín dụng là một trong những hiệu quả hoạt động của NHTM, biểu hiện và phản ánh mức độ cống hiến của hoạt động tín dụng đối với nền kinh tế Sự đóng
Trang 37góp này phụ thuộc vào số lượng và chất lượng dịch vụ mà hoạt động này mang lại cho khách hàng;
(iii) Hiệu quả tín dụng của NHTM là hiệu quả do việc cấp tín dụng của NHTM mang lại lợi ích cho khách hàng vay, cho Ngân hàng và cho toàn xã hội
2.2.2 Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng
Thứ nhất, tín dụng ngân hàng sẽ tài trợ nguồn vốn giúp khách hàng mở rộng hoạt
động sản xuất kinh doanh để gia tăng lợi nhuận;
Thứ hai, giúp khách hàng tiếp cận khoa học kỹ thuật tiên tiến, công nghệ mới vào
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cụ thể là: trong quá trình sản xuất kinh doanh của mình khách hàng phải thường phải đối mặt với những vấn đề về thị trường tiêu thụ vì vậy khách hàng phải luôn tìm mọi cách giảm chi phí sản xuất, tiết kiệm nhân công… để hạ giá thành sản phẩm, dịch vụ mà vẫn đảm bảo được chất lượng sản phẩm Muốn giải quyết được bài toán đó đòi hỏi các doanh nghiệp phải ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất, kinh doanh, cải tiến phương thức sản xuất, kinh doanh Để làm được điều đó doanh nghiệp cần phải có một nguồn vốn đầu tư nhất định để thực hiện và doanh nghiệp sẽ tìm đến ngân hàng để tìm kiếm nguồn tài trợ;
Thứ ba, tín dụng ngân hàng là cầu nối giúp lưu thông hàng hóa, sản phẩm và dịch
vụ của nhà sản xuất đến với khách hàng và ngược lại
2.2.3 Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội
- Tín dụng ngân hàng giúp khai thác nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi trong xã hội để đưa vào sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng nhằm tạo ra nhiều sản phẩm phục vụ nhu cầu của xã hội
- Tín dụng ngân hàng có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung vốn và phân bổ lại nguồn lực đầu tư
của xã hội vào các lĩnh vực của nền kinh tế một cách có hiệu quả
Trang 38- Nguồn vốn tín dụng giúp các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho xã hội, giải quyết được bài toán thất nghiệp Điều đó sẽ góp phần ngăn chặn và đẩy lùi các tệ nạn xã hội
- Vốn tín dụng ngân hàng góp phần giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển theo chiều rộng và chiều sâu, qua đó thu hút nhiều lao động vào các khu vực sản xuất, vào các ngành nghề khác nhau trong xã hội; vốn tín dụng ngân hàng cũng đóng góp rất lớn cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, qua đó làm tăng trưởng GDP và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước
- Tín dụng ngân hàng góp phần xóa đói giảm nghèo cho xã hội
2.2.4 Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại
Hoạt động tín dụng ngân hàng (cho vay) thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản có của ngân hàng Dư nợ cho vay là bộ phận tài sản có sinh lời chủ yếu của hầu hết các NHTM
Trong cơ cấu thu nhập của NHTM thì thu nhập từ tín dụng thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu của ngân hàng
Hiệu quả hoạt động tín dụng có vị trí quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động kinh doanh nói chung của các NHTM
Thông qua hoạt động tín dụng của NHTM đã cung cấp vốn cho nền kinh tế, mang lại nhiều nguồn thu nhập và lợi nhuận cho ngân hàng, tăng uy tín, thị phần, tăng số lượng khách hàng đến giao dịch Từ đó giúp ngân hàng có điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cao năng năng lực cạnh tranh và chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng…
Hoạt động tín dụng của ngân hàng đã mang lại nhiều công ăn việc làm và thu nhập cho đội ngũ cán bộ viên chức của ngân hàng, tạo điều kiện động lực cho đội ngũ nhân viên làm việc hăng say, nhiệt tình đóng góp trí lực và sức lực ngày càng nhiều cho hoạt động ngân hàng
Tạo điều kiện cho các NHTM cải tiến công nghệ, ứng dụng công nghệ mới vào hoạt động tăng năng lực cạnh tranh cho NHTM [24]
Trang 392.3 HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.3.1 Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản
Vậy, bất động sản là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ là nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài
* Tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau đây:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hay cộng đồng;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi
- Tồn tại lâu dài
Vậy, khái niệm về BĐS như sau:
BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai
Trang 402.3.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản
Việt Nam về cơ bản đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất
là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển
- Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS
- Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS
- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà đất Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát
- Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS theo quy luật thị trường
có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị