Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị tại quận cầu giấy theo tiếp cận vị thế chất lượng

Phương pháp định giá bất động sản dựa theo hàm hồi quy tuy đã thể hiện được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất nhưng vẫn còn hạn chế do thư ng mang tính cục bộ trong một vùng ha

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Bùi Ngọc Tú

NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY

THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Bùi Ngọc Tú

NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY

THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Quốc Bình PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội, 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Tú

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản

thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các

thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

PGS.TS Trần Quốc Bình đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các giảng viên tại Bộ môn

Công nghệ và Thông tin Đất đai, Khoa Địa lý, Trư ng Đại học Khoa học Tự nhiên,

Đại học Quốc gia à Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận

văn này Tôi cũng xin gửi l i cảm ơn tới các một số cán bộ và ngư i dân trên địa

bàn quận Cầu Giấy đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngư i thân, cán bộ đồng nghiệp

và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Tú

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

C ƯƠNG 1: CƠ SỞ K OA ỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN Ệ VỚI VỊ T Ế - C ẤT LƯỢNG 6

1.1 Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lượng 6

1.1.1 Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở 6

1.1.2 Quan điểm cực vị thế 8

1.1.3 Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lượng 9

1.2 Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lượng 11

1.2.1 Tổng quan về giá trị và giá cả 11

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của giá đất 12

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13

1.3 Tổng quan về tình hình ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong

nghiên cứu giá đất 15

1.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới 15

1.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước 16

C ƯƠNG 2: QUY TRÌN N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế ĐỐI VỚI

GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ T Ị 20

2.1 Vấn đề nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị 20

2.1.1 Cơ sở nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị 20

2.1.2 Phân loại các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị 22

2.2 Các phương pháp và kỹ thuật sử dụng trong nhận dạng các cực vị thế

đối với giá đất ở đô thị 22

2.2.1 Phương pháp phân tích tương quan 22

2.2.2 Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu A P 24

2.2.3 Phương pháp phân tích mạng Network Analyst 27

2.2.4 Phương pháp nội suy giá đất trong GIS 28

2.3 Đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị 30

2.3.1 Sơ đồ quy trình 30

2.3.2 Các bước thực hiện quy trình 32

C ƯƠNG 3: T Ử NG IỆM N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY 36

3.1 Giới thiệu chung về khu vực nghiên cứu 36

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 38

3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy 39

3.2 Nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn

quận Cầu Giấy 42

3.2.1 Điều tra, thu thập, phân tích và xử lý dữ liệu 42

3.2.2 Danh mục các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn

quận Cầu Giấy 51

3.2.3 Phân tích tương quan và xác định các yếu tố chính ảnh hưởng

đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy 54

3.2.4 Xác định trọng số của từng yếu tố 57

3.2.5 Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố 58

3.2.6 Nội suy giá đất 63

3.2.7 Nhận dạng sơ bộ các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị 64

3.2.8 Phân loại cực vị thế 67

3.3 Kiểm thử thực tế và đánh giá kết quả 69

3.3.1 Khu vực công viên Cầu Giấy 69

3.3.2 Khu vực Khu đô thị mới Trung òa - Nhân Chính 74

3.3.3 Đánh giá kết quả 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NG Ị 81

TÀI LIỆU T AM K ẢO 83

P Ụ LỤC 86

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Trục Vị thế - Chất lượng và đư ng ngưỡng trong không gian 2 chiều 8

ình 2.1 Thang điểm so sánh các chỉ tiêu 25

Hình 2.2 Mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số 26

Hình 2.3 Minh họa kết quả phân tích Closet Facility trong Network Analyst 28

ình 2.4 Phương pháp nội suy giá đất 29

Hình 2.5 Sơ đồ quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị 31

Hình 3.1 Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy 36

ình 3.2 Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu 43

ình 3.3 Dữ liệu thửa đất trên địa bàn quận Cầu Giấy sau chuẩn hóa 47

ình 3.4 Dữ liệu về tim đư ng giao thông trên địa bàn quận Cầu Giấy 48

ình 3.5 Vị trí các điểm quan trắc môi trư ng trên địa bàn nghiên cứu 50

ình 3.6 Giá trị của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong SPSS 56

Hình 3.7 Kết quả thực hiện phân tích tương quan 56

ình 3.8 Bảng thuộc tính của các thửa đất ở trên địa bàn sau khi đã gán các hệ số ảnh hưởng 63

ình 3.9 Kết quả tính toán giá thị trư ng đối với từng thửa đất 64

ình 3.10 Kết quả tính toán giá thị trư ng đối với từng thửa đất tại khu vực

xung quanh công viên Cầu Giấy 65

ình 3.11 Kết quả tính toán giá thị trư ng đối với từng thửa đất tại KĐT

Trung Hòa - Nhân Chính 66

ình 3.12 Kết quả tính các hệ số vị thế cho từng thửa đất 67

ình 3.13 ệ số vị thế tại khu vực công viên Cầu Giấy 68

ình 3.14 ệ số vị thế tại khu vực KĐT Trung òa - Nhân Chính 69

ình 3.15 Một số hình ảnh hoạt động của ngư i dân tại công viên Cầu Giấy 70

ình 3.16 Khu đô thị Trung òa - Nhân Chính 75

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Giá trị RI ứng với từng số lượng chỉ tiêu n 27

Bảng 2.2 ệ số phân khoảng khoảng cách đến khu đô thị lân cận 34

Bảng 3.1 Thống kê số lượng mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu 44

Bảng 3.2 Kết quả quan trắc phân tích một số mẫu không khí ven các trục

giao thông chính quận Cầu Giấy năm 2018 49

Bảng 3.3 Đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị 52

Bảng 3.4 Thiết kế cơ sở dữ liệu trong SPSS 54

Bảng 3.5 Trọng số của nhóm vị thế và nhóm chất lượng 57

Bảng 3.6 Trọng số các yếu tố trong nhóm vị thế 57

Bảng 3.7 Trọng số các yếu tố trong nhóm chất lượng 58

Bảng 3.8 Ma trận trọng số chung của các yếu tố 58

Bảng 3.9 ệ số vị trí cho từng khu vực 59

Bảng 3.10 ệ số về diện tích cho từng khu vực 59

Bảng 3.11 ệ số về hình dáng 60

Bảng 3.12 ệ số cấp đư ng 60

Bảng 3.13 ệ số đối với các yếu tố về khoảng cách 61

Bảng 3.14 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân về đánh giá mức độ ảnh hưởng

của công viên Cầu Giấy tới giá đất tại khu vực lân cận 71

Bảng 3.15 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân về đánh giá mức độ ảnh hưởng

của công viên Cầu Giấy tới cuộc sống ngư i dân địa phương 72

Bảng 3.16 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân về đánh giá công viên Cầu Giấy

là địa điểm mang tính biểu tượng về môi trư ng của quận 73

Bảng 3.17 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân tại khu vực công viên Cầu Giấy

về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống 74

Bảng 3.18 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân về đánh giá mức độ ảnh hưởng

của KĐT Trung òa - Nhân Chính tới giá đất tại khu vực lân cận 76

Bảng 3.19 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân về đánh giá mức độ ảnh hưởng

của KĐT Trung òa - Nhân Chính tới cuộc sống ngư i dân địa phương 77

Bảng 3.20 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân về đánh giá sức hút của KĐT

Trung Hòa - Nhân Chính 78

Bảng 3.21 Kết quả tổng hợp ý kiến ngư i dân tại KĐT Trung òa - Nhân Chính về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống 78

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình đô thị hóa tại các địa phương đang diễn ra ngày càng nhanh chóng

và mạnh mẽ Điều này làm cho đất đai biến động đáng kể và nhu cầu về giao dịch đất đai ngày càng tăng cao Chính vì vậy, việc xác định giá đất nói chung hay đất ở

đô thị nói riêng đang ngày càng được quan tâm tại nhiều khu vực trong đó có quận Cầu Giấy Nằm ở phía tây của Thủ đô à Nội, sau hơn 20 năm trưởng thành và phát huy tiềm năng vốn có, quận Cầu Giấy đã từng bước chuyển mình và trở thành một trong những quận nội thành phát triển nhất thủ đô Đây cũng là khu vực đô thị mới trọng yếu của thủ đô theo quy hoạch chung của thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đền năm 2050 [27] Đô thị phát triển kéo theo dân số ngày càng tăng cao, đồng nghĩa với việc áp lực mua bán nhà đất của ngư i dân ngày càng lớn Bên cạnh loại giá đất theo Khung giá Nhà nước ban hành thì giá đất thị trư ng là một trong những nguồn thông tin đầu vào quan trọng cho các giao dịch cũng như trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Do vậy, việc xác định giá đất đóng vai trò quan trọng Công tác định giá đất cần phải mang tính khách quan, trung thực và phản ánh đúng giá trị thị trư ng Như vậy mới đảm bảo tính công bằng xã hội và quyền lợi chính đáng cho các bên liên quan

Hiện nay có nhiều cách tiếp cận khác nhau đối với công việc định giá Dù theo cách tiếp cận nào thì các tác giả đều cần phải xác định, phân tích và định lượng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Có rất nhiều các yếu tố ảnh hưởng đến giá của một thửa đất như: vị trí, hình thể, diện tích, tình trạng pháp lý, các yếu tố về môi trư ng, quy hoạch, Nhiều nghiên cứu trước đây muốn tập trung đến cách xác định các hệ

số ảnh hưởng, mức độ tự động hóa trong việc định giá hàng loạt hoặc áp dụng một

số mô hình toán học mà phổ biến là hàm hồi quy để xác định giá đất Tại Việt Nam, việc định giá đất đôi khi vẫn bị ảnh hưởng nhiều về các chỉ dẫn mang tính hành chính Giá thị trư ng và giá do Nhà nước quy định thư ng có sự chênh lệch khá lớn, dẫn đến nhiều bất cập, nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng cũng như cản

trở sự hình thành của một thị trư ng bất động sản lành mạnh Phương pháp định giá bất động sản dựa theo hàm hồi quy tuy đã thể hiện được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất nhưng vẫn còn hạn chế do thư ng mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến đư ng giới hạn mà không gắn liền với các thông số đặc trưng của cấu trúc đô thị cụ thể [8] Do vậy, cần có những hướng tiếp cận mới nhằm phát triển những phương pháp định giá truyền thống và nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely từ năm 2000 tại Đại học tổng hợp London đã đưa ra được những định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với

cơ chế thị trư ng [21] Lý thuyết này cho rằng giá trị của nhà ở/bất động sản bao gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở là tổ hợp thuộc tính, thư ng là phi vật thể, được dùng để thể hiện sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở một địa điểm xác định và thư ng được đo đếm một cách gián tiếp Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thư ng một nơi ở Lý thuyết cũng khẳng định các đô thị có cấu trúc (đa) cực Trong đó có một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại

vị thế xã hội nhất định, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng Các khu dân cư trong thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm lớn liên tục và

ch m nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế

Xác định cực vị thế là một bước quan trọng trong phương pháp định giá đất theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng Chỉ ra được các cực vị thế sẽ giúp giải thích rõ hơn các yếu tố tác động đến giá đất cũng như làm tăng hiệu quả của công tác định giá đất truyền thống Xuất phát từ những thực tiễn nêu trên, học viên đã lựa chọn đề

tài luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

tại quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị thế - chất lượng”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở

đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy theo cách tiếp cận vị thế - chất lượng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với

Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên phạm vi quận Cầu

Giấy và một số khu vực tiếp giáp với quận Cầu Giấy, thành phố à Nội

Phạm vi khoa học: Đề tài nghiên cứu cơ sở khoa học giá đất trong mối quan

hệ với vị thế - chất lượng Luận văn tập trung nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo tiếp cận vị thế chất lượng; đưa ra một số tiêu chí cho việc nhận dạng các cực vị thế và từ đó đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu: được áp dụng nhằm tổng hợp và

phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài Tài liệu được lấy từ nhiều nguồn khác nhau như các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng Internet,

- Phương pháp điều tra xã hội học: Nhằm thu thập các thông tin về giá đất

giao dịch trên thị trư ng cũng như các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Các thông tin này được thu thập thông qua các mẫu phiếu điều tra với các câu hỏi liên quan đến đặc điểm thửa đất, nhà và các công trình gắn liền với đất; các thông tin về chủ sử dụng, và đặc biệt là giá giao dịch trên thị trư ng Phương pháp điều tra được thiết kế theo các tuyến đư ng phố Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các thửa đất ở 4 vị trí: vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đư ng, phố được quy định trong bảng giá đất do Nhà nước quy định; vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 3.5 m trở lên; vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ

có độ rộng từ 2 m đến dưới 3.5 m; vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với

ngõ có độ rộng dưới 2 m Ở mỗi loại vị trí điều tra tối thiểu 1-3 mẫu Sau khi điều tra khảo sát và loại bỏ những phiếu có chất lượng thông tin thấp, tổng số mẫu phiếu điều tra được sử dụng để phân tích là 452 phiếu Bên cạnh đó, công tác thực địa giúp thu thập thêm các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu

- Phương pháp phân tích tương quan: Phương pháp này được sử dụng để xác

định mối liên hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là chặt chẽ hay không chặt chẽ, từ đó sẽ sàng lọc sơ bộ được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất Phân tích tương quan được thực hiện trong phần mềm SPSS Để có thể lựa chọn được những biến độc lập (các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất) nào có tương quan chặt đến biến phụ thuộc (giá đất) cần căn cứ vào giá trị significant (độ tin cậy) của kiểm định Pearson Nếu giá trị Sig nhỏ hơn 5% thì có thể coi hai biến có tương quan với nhau (tương đương độ tin cậy > 95%)

- Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu: Sau khi xác định những yếu tố chính

ảnh hưởng chính đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu, phương pháp phân tích đa chỉ tiêu sẽ được sử dụng nhằm xác định trọng số cho các yếu tố Các yếu tố này được phân thành 2 nhóm là nhóm yếu tố về vị thế và nhóm yếu tố về chất lượng

- Phương pháp phân tích mạng: Trong các yếu tố tác động đến giá đất ở đô

thị, các yếu tố về khoảng cách từ thửa đất đến các đối tượng kinh tế - xã hội chiếm

số lượng tương đối lớn và thư ng có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất Thông thư ng

sẽ có hai loại giá trị khoảng cách là: Khoảng cách đo theo đư ng chim bay (khoảng cách Euclid) và khoảng cách đo theo mạng lưới giao thông Trong luận văn, một số yếu tố tác động đến giá của thửa đất là: khoảng cách đến trư ng học gần nhất, khoảng cách đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách đến khu đô thị gần nhất, Các yếu tố khoảng cách này đều được sử dụng kết quả đo lư ng theo đư ng giao thông

Để tính toán tự động các giá trị này, tác giả sử dụng công cụ Closet Facility trong phần mở rộng Network Analyst của phần mềm ArcGIS

- Phương pháp nội suy: Đây là phương pháp ước lượng giá trị chưa biết dựa

vào những giá trị đã biết Trên thực tế, số lượng giao dịch thu thập được chỉ chiếm

số lượng rất nhỏ so với tổng số lượng thửa đất giao dịch tại mỗi khu vực Vì vậy,

muốn ước tính được giá trị của các thửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã biết Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhau hơn trong không gian thì thư ng có khả năng giống nhau hơn là các điểm cách xa nhau trong không gian

- Phương pháp bản đồ và GIS: nhằm phân tích và trực quan hóa các dữ liệu

không gian Sau khi tính toán giá thị trư ng cho các thửa đất, việc trực quan hóa kết quả tính toán trên bản đồ sẽ giúp tác giả dễ dàng nghiên cứu sự phân bố các khoảng giá đất trên địa bàn nghiên cứu để từ đó có nhận định sơ bộ về cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

- Phương pháp thử nghiệm thực tế được áp dụng nhằm kiểm chứng kết quả

nghiên cứu Trong quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị, sau khi đã có kết quả nhận dạng sơ bộ các cực vị thế, đề tài tham khảo các nguồn tài liệu có liên quan kết hợp điều tra, khảo sát ý kiến ngư i dân tại khu vực được cho là

có yếu tố tạo cực vị thế để có nhận định chính xác hơn cũng như có đánh giá toàn diện hơn

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với Vị thế - Chất lượng Chương 2: Quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

Chương 3: Thử nghiệm nhận dạng các cực vị thế trên địa bàn quận Cầu Giấy

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG

1.1 Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, sự thay đổi trong các khu dân cư

đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng th i dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở

1.1.1 Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở

1.1.1.1 Vị thế nơi ở

Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trư ng, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện th i của một xã hội nhất định, và theo đó, nó có liên quan chặt chẽ với các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là chiều th i gian [21] Vị thế nơi ở có bản chất vô hình vì nó tồn tại trong tâm tư, nguyện vọng, ước muốn của con ngư i, làm cho vị thế rất khó định hình, thư ng chỉ

đo đếm được thông qua các yếu tố vật thể hữu hình trung gian là biểu tượng của vị thế, mà trong mối quan hệ với các biểu tượng đấy có sự say đổi trong hành vi ứng

xử của con ngư i Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc đại diện (proxy), bằng một quá trình sắp xếp thứ tự (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau, như kỹ thuật hedonic (Griliches, 1969; Rosen, 1974; Megbolugbe, 1986) Khái niệm về vị thế bổ sung cho khái niệm về vị trí đất đai Vị thế là nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau vị trí và làm cho vị trí cho vai trò quyết định trong việc lựa chọn vị trí đầu tư phát triển bất động sản [21] Cần phân biệt vị trí trong không gian tự nhiên, vị trí trong không

gian kinh tế - xã hội và vị trí trong không gian tâm lý Vị thế ở đây chính là phản ánh các vị trí trong không gian tự nhiên và không gian kinh tế - xã hội và trong không gian tâm lý Như vậy có thể nói, vị thế là khái niệm đầy đủ và rộng hơn vị trí

1.1.1.2 Chất lượng nhà ở

Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý hữu hình đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao, Thêm vào đó, có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có, Các thành phần này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nhà ở Thông thư ng, những đặc tính này hay được thống kê trong các số liệu về điều kiện nhà ở và có thể có các tiêu chuẩn nhất định Các tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi địa điểm khác nhau có thể không giống nhau và có thể thay đổi qua mỗi giai đoạn phát triển của xã hội [21]

1.1.1.3 Mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở

Có thể nói rằng mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở là quan hệ biện chứng Chất lượng nhà ở đáp ứng nhu cầu vật chất, vị thế nơi ở đáp ứng nhu cầu tinh thần con ngư i Tại mỗi địa điểm khác nhau thì tiêu chí vật lý về nhà ở và tiêu chí chủ quan về vị thế cũng khác nhau, nhưng hai thành phần về vị thế và chất lượng thì luôn có mối quan hệ đặc trưng không thể tách r i: có thể là đối nghịch nhau hay tương thích với nhau

Hình 1.1 thể hiện mối quan hệ giữa Vị thế - Chất lượng và đư ng ngưỡng Trục O - CL thể hiện chất lượng nhà ở, trong khi trục O - VN thể hiện vị thế nơi ở Tại các điểm trên trục O - VN, có một ngưỡng, hoặc một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được mà dưới nó nhà ở có thể được xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn [21] Quỹ tích những điểm đó tạo thành một đư ng gọi là đư ng ngưỡng Đư ng này chia toàn bộ quỹ nhà ở đang quan tâm ra làm 2 khu vực: khu vực phía trên ngưỡng được gọi là “ vùng mong muốn”; khu vực phía dưới được gọi

là “vùng không mong muốn” Mỗi tình huống nhà ở (của một đất nước hay thành phố) có một đư ng ngưỡng chất lượng mang tính đặc thù có thể đem so sánh với các đư ng ngưỡng khác

Hình 1.1 Trục Vị thế - Chất lượng và đường ngưỡng trong không gian 2 chiều

Tại mức giá nhà thấp hơn, thì ngƣ i ta sẽ quan tâm nhiều đến chất lƣợng nhà

ở mà ít quan tâm đến vị thế nơi ở và ngƣợc lại ở những mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở lại là yếu tố đƣợc chú trọng quan tâm hơn ơn nữa nhà và đất thƣ ng gắn liền với nhau, do đó ta có thể nói đối với những thửa đất có vị thế cao thì giá đất cũng sẽ cao, nhƣng có những khu vực mà yếu tố vị thế không đƣợc đánh giá cao thì ngƣ i ta quan tâm đến có thể là đặc tính vật lý của thửa đất hay các yếu tố môi trƣ ng xung quanh tác động đến giá đất

1.1.2 Quan điểm cực vị thế

Theo quan điểm của lý thuyết vị thế - chất lƣợng, các mẫu hình vị trí dân cƣ của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc (đa) cực Trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, đƣợc công nhận bởi một phần nhất định của công chúng Các khu dân cƣ trong các thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và ch m nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong muốn và một mức độ chất lƣợng nhà ở chấp nhận đƣợc [21]

Ngoài ra, theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng, cực vị thế không cố định, bất biến mà có thể thay đổi (hoặc dịch chuyển) theo th i gian Khi các cực vị thế di chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói chung, chúng thay đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong

muốn Từ đó, một số khu nhà ở thư ng rất được ưa chuộng có thể trở nên ít được ưa chuộng hơn hoặc ngược lại

1.1.3 Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lượng

Những hướng ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và giá trị nhà ở/ bất động sản của lý thuyết Vị thế - Chất lượng có thể được chia thành ba nhóm [10]:

- Ở nhóm thứ nhất: Lần đầu tiên về mặt học thuật, cặp phạm trù về giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của nhà ở và bất động sản, cũng như quan hệ hỗ trợ giữa chúng, được phân tích một cách đồng th i, với áp dụng những kỹ thuật đo lư ng kinh tế hedonic (heodnic price index) Lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã chứng minh rằng, các phân khúc thị trư ng nhà ở khác nhau có các thuộc tính tương đồng với phạm trù giá trị khác nhau, và quá trình biến thiên đồng th i của hai phạm trù này là một quá trình phi tuyến Quá trình biến thiên này có quy luật, với kết quả là có thể tính toán được đư ng (mặt) ngưỡng của giá nhà và BĐS, cũng như xác lập quan hệ toán học giữa các thành phần vị thế và chất lượng của nhà ở/ BĐS Các hiểu biết này sẽ dẫn đến các hệ quả quan trọng trong mặt chính sách đô thị, bao gồm:

+ Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thống

kê để phân tích thị trư ng nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đưa ra các chính sách

- Ở nhóm kết quả thứ hai, việc nêu bật vai trò quyết định của hai phạm trù giá trị vị thế và chất lượng trong khi phân tích mô hình hóa sự hình thành giá nhà

ở/BĐS đã cho phép hình thành hai chiều kích (trục) của mô hình này, trong đó chiều kích vị thế, hay trục vị thế trùng hướng với khoảng cách ngắn nhất đến (các) trung tâm đô thị Khi xoay quanh trục vị thế, ta có thể nhận được một không gian Cartesian ba chiều, với khoảng cách đến (các) trung tâm đô thị trùng với khoảng cách hiệu chỉnh vị thế Bằng cách này, lần đầu tiên về mặt học thuật, cấu trúc không gian ba chiều trừu tượng của thị trư ng hà ở có thể được lồng ghép với cấu trúc không gian ba chiều (Cartesian) của các đô thị đơn cực hay đa cực, các hệ quá hữu ích dẫn đến các khả năng:

+ Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy tiềm năng vị thế, hay các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc không gian đô thị;

+ Chú trọng sự khác biệt trong tương quan về Vị thế - Chất lượng các khu vực cũng như các phân khúc thị trư ng nhà ở đô thị (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội), nhằm tìm ra các mô thức phát triển thích hợp

- Ở nhóm kết quả thứ ba, trong hai phạm trù giá trị, phạm trù chất lượng liên quan đến các tính chất vật thể, và phạm trù vị thế liên quan đến các tính chất phi vật thể Phạm trù giá trị vật thể (gồm các đại lượng đo đếm được, như diện tích sàn, số tầng cao, ) của nhà ở và BĐS bao gi cũng có quán tình lớn hơn so với phạm trù giá trị phi vật thể (thị hiếu và phong cách kiến trúc, khoảng cách đến hay sự lân cận đối với các trung tâm vị thế mới, ) Dựa trên lập luận này, có thể dễ dàng nhận thấy, khi giá nhà và BĐS thay đổi, phạm trù phi vật thể sẽ có xu hướng thay đổi nhanh hơn Yếu tố này dẫn đến các ứng dụng quan trọng như:

+ Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trư ng nhà ở, thể hiện sự bành trướng nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lượng thay đổi chậm vì có quán tính quá lớn Dự báo này có thể áp dụng cho các trư ng hợp bong bóng toàn cục hay bong bóng cục bộ

+ Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực nhất định (trong không gian thực hay trong phân khúc thị trư ng thứ bậc về chất lượng) của thị trư ng giá nhà ở khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng cao hơn các giá trị thuộc nhóm chất lượng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vượt qua một giá trị nhất định

1.2 Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lượng

1.2.1 Tổng quan về giá trị và giá cả

Giá trị là khái niệm có nhiều ý nghĩa khác nhau Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động của con ngư i và xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong

đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu thị của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị [6]

Đất đai là một dạng hàng hóa đặc biệt Theo quan điểm kinh tế thị trư ng, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trư ng, nên nó có giá trị trao đổi Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình [6] Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hoá đó, giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con ngư i Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng của thửa đất và giá trị vô hình ứng với vị thế của đất đai Giá trị trao đổi của đất đai có hai thành phần: giá trị sử dụng (hữu hình) và giá trị (vô hình) Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình, là vị trí không gian (định vị) có các tính chất như diện tích phân bố, địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng các quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì nhiêu của đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ Giá trị sử dụng này thư ng được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ [8]

Giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai Đây là đại lượng vô hình phụ thuộc vào thị hiếu, tư tưởng và tâm lý của ngư i tiêu dùng trên thị trư ng Quan điểm về vị thế của đất đai này có thay đổi theo từng giai đoạn phát triển của xã hội hay có thể phụ thuộc vào từng nhóm đối tượng khác nhau Trong trư ng hợp vị thế đất đai là như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá thành sản phẩm hay giá cả Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm kinh tế chính trị và kinh tế thị trư ng về giá trị Những quan điểm này là trư ng hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế - chất lượng [8]

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của giá đất

1.2.2.1 Khái niệm về giá đất

Theo luật đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai [12]

Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trư ng Giá đất thị trư ng được hình thành trên cơ sở thỏa thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thư ng là các giao dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trư ng nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Hai loại giá đất nói trên có quan

hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trư ng, trong đó giá đất Nhà nước quy định thư ng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá thị trư ng luôn ở trạng thái động Giá đất thị trư ng chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau và trong công tác định giá đất thư ng khó xác định đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất

1.2.2.2 Đặc điểm của giá đất

Do đất đai vốn có tính đặc thù không như các hàng hóa thông thư ng khác,

vì vậy giá cả đất đai so với vật giá thông thư ng là có những đặc tính tự thân [14]

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị

trí, nên giữa các thị trư ng có tính khu vực, giá cả thị trư ng của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một thành phố, vị trí của đất khác nhau nên quyết định giá đất rất khó tiêu chuẩn hóa, tính cá biệt rất rõ ràng, vì vậy mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá cả rất khác nhau

- Không giống nhau về cơ sở giá cả: àng hóa thông thư ng có tính di động

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa; đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của mảnh đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất đai

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Các hàng hóa khác nhìn chung

biểu thị bằng giá cả Nhưng giá đất, ngoài biểu thị bằng giá cả còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ

lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể từ khoản này để tính ra khoản kia

- Không giống nhau về thời gian hình thành: àng hóa thông thư ng có thể

tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh; mà chúng lại có một thị trư ng tương đối hoàn chỉnh, giá cả hình thành dễ dàng trong th i gian ngắn; còn đất đai tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trư ng hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, th i gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trư ng, tiến hành phân tích cụ thể

- Giá cả đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao

thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai là vật tự nhiên, không phải là sản vật lao động của con ngư i, cho nên không có giá cả cũng không gọi là giá thành sản xuất Cái chủ yếu mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản, cần phải nói rằng, nguyên nhân trực tiếp sản sinh ra giá đất là do tính lũng đoạn quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất tạo nên

- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc

độ tăng giá hàng hóa thông thư ng Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ;

mà đồng th i sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Theo lý thuyết vị thế - chất lượng, giá trị của bất kỳ bất động sản nào cũng bao gồm 2 thành phần là: thành phần về vị thế và thành phần về chất lượng Điều này hoàn toàn có thể áp dụng trong việc xác định các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

1.2.3.1 Nhân tố về vị thế

Đối với thành phần vị thế, dựa theo tiêu chí phát triển bền vững thì có thể chia thành 3 nhóm chính là thành phần vị thế về kinh tế, thành phần vị thế về môi trư ng và thành phần vị thế về xã hội

a) Vị thế về kinh tế

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất Ngoài ra, vị trí của thửa đất nằm đầu đư ng hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Các yếu tố liên quan đến tính thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán: Các yếu

tố này có thể là khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến các khu vực đông dân cư, mặt đư ng lớn, thửa đất giáp 2 mặt phố,

b) Vị thế về xã hội

- Yếu tố về khoảng cách: Khoảng cách từ thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ

thể trong khu đất như: cách bao xa để đến bến xe, trư ng học, công viên, bách hóa, trung tâm thương mại, Điều này sẽ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của ngư i dân cũng

như được hưởng lợi từ các tiện tích đi kèm

- Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đư ng sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông,

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đư ng nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trư ng học, công viên, bệnh viện, Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly,

c) Vị thế về môi trường

Chất lượng môi trư ng ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trư ng nhân văn và môi trư ng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trư ng tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn, cho đến các điều kiện môi trư ng nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập, ở khu vực

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng

nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: mảnh đất đẹp nhất là vuông vắn hoặc hình thang “nở hậu” theo

thị hiếu, còn các dạng như tam giác, hình thang “thóp hậu”, hình bình hành, hình bất quy tắc, đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh

hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất,

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định th i gian được sử dụng và

thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

- Tình trạng pháp lý của thửa đất: Nhân tố này ảnh đóng vai trò quan trọng

và cũng trực tiếp ảnh hưởng tới giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá

đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực,

1.3 Tổng quan về tình hình ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu giá đất

1.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã làm thay đổi quan niệm truyền thống về sự hình thành dân cư đô thị theo lý thuyết chi phi nhà ở / chi phí đi lại của William

Alonso [10,11] Sự đánh đổi đó là yếu tố vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, trong đó yếu tố vị thế có vai trò quyết định vì nó là yếu tố tổng hòa các quan hệ xã hội, thể hiện nhu cầu tinh thần, giao tiếp của con ngư i

Năm 2011, tổ chức SUME, chuyên nghiên cứu về sự phát triển đô thị bền vững của của cộng đồng châu Âu đã có một dự án lớn với mục tiêu giảm thiểu không gian, năng lượng và sự tiêu thụ nguyên liệu của khu vực đô thị thông qua những chiến lượng cải tạo và quy hoạch đô thị Các luận điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lượng được công nhận là những xuất phát điểm cho nghiên cứu của dự án Một điều quan trọng là yếu tố Vị thế có vai trò quyết định trong việc hình thành và chuyển dịch dân cư, từ đó dẫn đến sự phân vùng đất đai được đề cập nghiên cứu trong dự án phát triển bền vững này [22]

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng cũng đang nhận được nhiều sự quan tâm của nhiều nhà khoa học trên thế giới Tác giả Moon-Jeong Kim đã ứng dụng lý thuyết

để phân tích sự lựa chọn nhà giữa các hộ gia đình có trẻ em trong độ tuổi đi học và nhóm gia đình có ngư i lớn hơn 50 tuổi ở các mức thu nhập khác nhau (thu nhập cao, thu nhập thấp và thu nhập trung bình) trên địa bàn thành phố Franklin, bang Ohio nước Mỹ Nghiên cứu đã sử dụng 15 biến số với 487 mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu Một nghiên cứu khác của Wang Jun, đại học Hồng Kông đã tìm hiểu và phân tích về phong cách sống và sự lựa chọn nơi ở tại Thượng Hải Kết quả nghiên cứu đã xác định 3 nhóm lựa chọn vị trí nơi ở là (1) chỉ gần nơi làm việc, (2) gần nơi làm việc và trung tâm dịch vụ lớn, và (3) là chỉ gần các trung tâm dịch vụ Nghiên cứu cũng đã phân tích chi tiết đặc điểm của từng nhóm về nơi ở thông quan phân tích chỉ số các biến liên quan [20]

Nhìn chung, lý thuyết Vị thế - Chất lượng đang ngày càng được khẳng định trong các lý thuyết về đô thị học và được ứng dụng trong các nghiên cứu về sự lựa chọn nhà ở trong các khu dân cư đô thị Tuy nhiên, những hướng nghiên cứu về xác định các cực vị thế đối với giá đất ở vẫn còn hạn chế

1.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam, lý thuyết Vị thế - Chất lượng đang được quan tâm và sử dụng nhiều trong một số lĩnh vực khác nhau và đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản

Năm 2014, một chương trình nghiên cứu khoa học về “Điều tra khảo sát thu thập số liệu và tính toán chỉ số giá nhà và bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng” trong khuôn khổ hoạt động của Ban chỉ đạo Chương trình Nhà nước về Nhà ở và bất động sản đã được triển khai Mục tiêu của dự án là xây dựng ra một hệ thống chỉ số đáng tin cậy, ổn định và bảo đảm được thực hiện thông suốt, nhằm cung cấp các công cụ theo dõi thị trư ng nhà ở và bất động sản Từ đó, nhóm tác giả đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện để đưa ra các chính sách hỗ trợ thị trư ng nhà

ở và bất động sản hoạt động một cách hiệu quả Trên cơ sở lý luận của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, dự án đã thực hiện cuộc khảo sát với 1000 mẫu thống kê các hộ gia đình trên địa bàn Hà Nội Dự án sử dụng 245 loại biến số để phân tích dựa trên hàm hồi quy Hedonic Kết quả phân tích thể hiện được sự phân đoạn của thị trư ng nhà ở

Hà Nội với bốn phân khúc là: phân khúc địa lý không gian, phân khúc chất lượng môi trư ng, phân khúc tiện nghi và phân khúc vốn con ngư i Đối với phân khúc địa lý, nhóm tác giả đã đề xuất các cực vị thế là Hồ Gươm, ồ Tây và khu vực Trung Hòa - Nhân Chính Các cực vị thế là nơi có các đỉnh cao nhất của các giá trị xã hội được thừa nhận rộng rãi Việc phân bố dân cư đô thị theo các vòng đồng tâm xung quanh các cực vị thế này Ở phân khúc thị trư ng khác, dựa trên các biến số liên quan tiến hành phần tích thống kê để đưa ra hàm hồi quy tương ứng Các phân khúc thị trư ng khác nhau dựa trên các mức tương tác khác nhau giữa các thành phần vị thế và chất lượng, trong đó thành phần vị thế chiếm ưu thế ở các phân khúc tiện nghi cao [11]

Ngoài ra, một số các nghiên cứu khác cũng được thực hiện thông qua nghiên cứu thực tế thị trư ng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh Cụ thể, nhóm tác giả đã nghiên cứu về “Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế

- Chất lượng” tại 3 quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 1 với 350 mẫu điều tra Quy trình thực hiện là [8]:

Kết quả của đề tài là đã xây dựng được một hàm hồi quy giá nhà đất (P) phụ

thuộc vào 4 biến cơ bản như diện tích khuôn viên (X 1 ), số tầng xây dựng (X2),

khoảng cách tới trung tâm thành phố (X 3 ) và vị trí nhà đất (X 4 ) với hệ số mô hình R2

= 0.798 Hàm hồi quy có công thức như sau:

P = 5,271 + 1,031X 1 + 0,420X 2 + 0,624X 3 - 0,208X 4

Với kết quả trên, mặc dù ở một chừng mực nào đó, hàm hồi quy đã thực hiện

về cơ bản những ý tưởng đặc trưng của lý thuyết vị thế - chất lượng Tuy nhiên các biến phản ánh vị thế và chất lượng nhà đất còn hạn chế Ngoài ra, tác giả nhận thấy rằng, nghiên cứu trên chưa tách biệt giữa giá nhà và giá đất Việc chỉ thể hiện kết quả dựa trên hàm số hồi quy làm cho ngư i đọc gặp khó khăn trong việc hình dung một cách trực quan giá nhà đất trên địa bàn nghiên cứu Thêm nữa, sự phù hợp hay

độ chính xác của mô hình phần nhiều vẫn phụ thuộc vào các biến thống kê mà chưa

có sự kiếm chứng một cách rõ ràng thông qua các công cụ phân tích không gian, các giá trị sai số cụ thể hoặc kết hợp điều tra, đánh giá thêm ngoài thực địa

Một ứng dụng khác của lý thuyết Vị thế - Chất lượng đó là “Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản” của à Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các biến số ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 5 biến cơ bản, được chia thành 2 nhóm [7]:

* Nhóm biến phản ánh chất lượng của bất động sản: Diện tích đất, diện tích nhà

* Nhóm biến phản ánh vị thế của bất động sản: Vị trí bất động sản, chiều ngang mặt đư ng, hẻm phía trước, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm Quận 6

Nghiên cứu này đã góp phần vào việc xác định giá cả nhà ở thực tế và chính xác hơn, góp phần xây dựng một thị trư ng BĐS lành mạnh và phát triển trên cơ sở xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bất động sản Nhưng cũng giống như các nghiên cứu trên nó đòi hỏi nguồn dữ liệu về giá đất lớn và chính xác, hàm hồi quy xây dựng khá phức tạp

Bên cạnh những nghiên cứu mang tính ứng dụng đã nêu trên, lý thuyết Vị thế

- Chất lượng cũng được một số tác giả nghiên cứu về mặt lý luận Lý thuyết Vị thế - Chất lượng giải thích sự di chuyển của ngư i dân trong không gian đô thị là một sự dịch chuyển đồng th i dọc theo hai chiều vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở từ đó tạo thành một đư ng ngưỡng mong muốn Chất lượng nhà ở mang tính vật chất, vị thế nhà ở đáp ứng nhu cầu tinh thần của con ngư i Để thỏa mãn nhu cầu con ngư i luôn có sự kết hợp của chất lượng và vị thế theo một tỷ lệ nhất định Trần Thanh Hùng có một nghiên cứu về Nguyên lý bất định và lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã

đề xuất một hướng tiếp cận mới trong nghiên cứu quản lý đất đai liên quan đến tính chất xã hội vô hình của đất đai và cách thức hành xử mang tính ngẫu nhiên của ngư i sử dụng đất Tác giả cũng đưa ra một số hệ quả quan trọng trong nghiên cứu quản lý đất đai như quy luật đư ng ngưỡng, khẳng định vai trò của yếu tố vị thế trong quá trình phân vùng sử dụng đất [8]

Qua quá trình tổng quan, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu lý thuyết Vị thế - Chất lượng và những ứng dụng của nó trong quản lý đất đai tại Việt Nam còn khá mới mẻ Lý thuyết Vị thế - Chất lượng là một cách tiếp cận mới và những hướng nghiên cứu ứng dụng dựa trên lý thuyết này còn nhiều tiềm năng, đặc biệt là trong lĩnh vực giá đất ở đô thị Những hướng nghiên cứu ứng dụng trước đây của lý thuyết chủ yếu là kết hợp các phương pháp thống kê để phân tích thị trư ng nhà ở

mà chưa có nhiều nghiên cứu về giá đất ở đô thị Bên cạnh đó, những nghiên cứu này vẫn phần nhiều tập trung đến các công thức tính toán hồi quy mà chưa thực sự

đi sâu phân tích về các cực vị thế hay xác định về mặt không gian các cực vị thế trong không gian đô thị mặc dù đây là một trong những bước quan trọng, ảnh hưởng đến độ chính xác của nhiều bài toán phân tích trong định giá đất

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ

ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

2.1 Vấn đề nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

2.1.1 Cơ sở nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, các đô thị có cấu trúc đa cực Trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng

Hiện nay, chưa có nghiên cứu nào đưa ra tiêu chí cụ thể cho việc nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị Do vậy, đề tài sẽ dựa vào một số nghiên cứu

có liên quan, trong đó có đề tài nghiên cứu khoa học “Điều tra khảo sát thu thập số liệu và tính toán giá nhà và bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng” để làm cơ sở cho việc nhận dạng các cực vị thế Đây là đề tài nghiên cứu trong khuôn khổ hoạt động của Ban chỉ đạo Chương trình Nhà nước về Nhà ở và bất động sản được triển khai năm 2014 Cuộc khảo sát được thực hiện tại à Nội trên mẫu thống

kê 1000 hộ gia đình với 245 loại biến số Nhóm tác giả đã chỉ ra 3 cực vị thế trên địa bàn nghiên cứu là Hồ Gươm, ồ Tây và khu vực Trung Hòa - Nhân Chính Qua nghiên cứu, tác giả rút ra một số nhận xét về 3 cực vị thế như sau [11]:

- Khu vực Hồ Gươm là trung tâm quan trọng nhất của thủ đô à Nội và là một sự thật lịch sử được thừa nhận rộng rãi Hồ Gươm được bao quanh bởi 36 phố phư ng nổi tiếng Đây là khu trung tâm truyền thống, không chỉ nổi tiếng bởi các địa điểm du lịch, văn hóa - xã hội mà sức hút của của khu vực này còn được phản ánh qua giá trị của bất động sản Giá trị bất động sản nơi đây có xu hướng cao hơn hoặc thậm chí cao hơn rất nhiều so với một số khu vực lân cận Một trong số những nguyên nhân khiến giá đất tại khu vực này luôn cao đó chính là sự thuận lợi trong việc kinh doanh, buôn bán và khu vực này quy tụ đầy đủ các tiện tích như bệnh viện, trư ng học lớn, Mặc dù trong phố cổ, nhà ở thư ng chật hẹp nhưng đa phần ngư i dân dù thiếu thốn, khó khăn đến đâu thì cũng không muốn chuyển sang sinh sống tại nơi khác

- Khu vực Hồ Tây đang dần trở thành một địa điểm quan trọng về ẩm thực,

th i trang và sáng tạo của thủ đô à Nội Bên cạnh đó, nơi đây còn nổi tiếng bởi vẻ đẹp của cảnh quan cũng như có một vi khí hậu dễ chịu Ngư i dân sinh sống tại khu vực này thư ng là những ngư i có học thức, thu nhập kinh tế cao, ngư i nước ngoài, và họ thư ng sở hữu các căn biệt thự ven hồ

- Khu vực Trung Hòa - Nhân Chính về phía Tây Nam thành phố Hà Nội, nơi đây đặc trưng bởi quá trình đô thị hóa mạnh mẽ với sự xuất hiện của những tòa nhà cao tầng, các khu đô thị mới trong những năm trở lại đây Ngày càng nhiều ngư i chuyển đến sống tại các khu nhà cao tầng do mức độ tiện lợi của nó mang lại qua các khía cạnh như: dịch vụ ăn uống, tiện lợi khi di chuyển vào trung tâm thành phố, gần trư ng học, gần các khu mua sắm,

Có nhiều yếu tố khác nhau góp phần giúp cho một khu vực trở lên có sức hút lớn đối với ngư i dân đến sinh sống, đáp ứng nhu cầu thị hiếu và trở thành một cực

vị thế Các khu dân cư sẽ tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế [29] Cực

vị thế này sẽ tác động đến giá trị của bất động sản trong khu vực Điểm chung của giá trị bất động sản tại khu vực này đó là càng gần vũng lõi của cực vị thế thì giá trị bất động sản càng cao và ngược lại, càng xa cực thì giá trị bất động sản càng giảm xuống mặc dù các bất động sản này có thể tương đồng nhau về chất lượng thông qua một số đặc điểm như hình dáng, diện tích,

Như vậy, dựa vào kết quả nghiên cứu đã nêu trên và một số tài liệu có liên quan, có thể nhận thấy một trong những yếu tố chính tác động đến giá giá đất ở là cực vị thế và thông thư ng nó sẽ làm cho giá giá đất tăng lên Để nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở, đề tài sẽ cần xác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu Khu vực nào có giá đất cao hơn tương đối rõ rệt so với khu vực lân cận thì khu vực đó

có khả năng có yếu tố để tạo cực vị thế Và cực vị thế thư ng sẽ nằm trong vùng lõi của khu vực đó Cực vị thế đối với giá đất ở có thể được hình thành do các đối tượng tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau trong mỗi khu vực như: hồ, công viên, khu đô thị lớn, Ngoài ra, việc xác định chính xác cực vị thế sẽ dựa vào số lượng

và chất lượng dữ liệu thu thập được và tâm lý thị hiếu của ngư i dân trong khu vực nghiên cứu

2.1.2 Phân loại các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

Có rất nhiều yếu tố tác động đến giá trị của thửa đất Theo ứng dụng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì các yếu tố này sẽ được chia thành 2 thành phần đó là thành phần yếu tố về vị thế và thành phần yếu tố về chất lượng Thành phần yếu tố

về chất lượng là những giá trị về đặc điểm thửa đất như: diện tích, mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, Thành phần yếu tố về vị thế là những giá trị trong mối quan hệ giữa thửa đất với các đối tượng tự nhiên, kinh tế - xã hội khác như: khoảng cách đến trư ng học, khoảng cách đến bệnh viện, vị trí so với đư ng giao thông,

Trong thành phần vị thế, dựa theo tiêu chí phát triển bền vững, các yếu tố tác động đến giá đất sẽ được chia làm 3 nhóm là: nhóm yếu tố về kinh tế, nhóm yếu tố

về xã hội và nhóm yếu tố về môi trư ng Các yếu tố này có mức độ tác động đến giá đất khác nhau Có thể trong một khu vực nào đó, nhóm yếu tố về môi trư ng sẽ tác động tới giá đất nhiều hơn 2 nhóm còn lại Do đó, khu vực này có khả năng sẽ có yếu tố tạo ra cực vị thế về môi trư ng

Tóm lại, dựa vào mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất trong thành phần vị thế, đề tài sẽ phân loại cực vị thế thành 3 loại: Cực vị thế về môi trư ng, cực vị thế về kinh tế và cực vị thế về xã hội

2.2 Các phương pháp và kỹ thuật sử dụng trong nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

2.2.1 Phương pháp phân tích tương quan

2.2.1.1 Khái quát về phương pháp phân tích tương quan

Các hiện tượng kinh tế - xã hội tồn tại trong mối liên hệ phụ thuộc lẫn nhau Các mối liên hệ này có thể diễn ra theo th i gian hay không gian nhất định [25] Các mối liên hệ diễn ra theo th i gian nghĩa là sự tác động qua lại và sự phụ thuộc vào nhau của các hiện tượng khi chúng ở các giai đoạn và quá trình của sự phát triển Các mối liên hệ diễn ra theo không gian nghĩa là sự tác động qua lại và sự phụ thuộc vào nhau của các hiện tượng khi chúng ở cùng một th i gian Thậm chí ngay trong cùng một hiện tượng nghiên cứu bao gồm nhiều tiêu thức khác nhau, thì những tiêu thức này cũng có mối liên hệ qua lại nhất định Tuỳ theo mức độ chặt chẽ, mà ngư i ta chia mối liên hệ thành các loại là: Liên hệ hàm số và liên hệ tương quan

a Liên hệ hàm số

Khái niệm: Liên hệ hàm số là mối liên hệ hoàn toàn chặt chẽ Sự thay đổi của hiện tượng này có tác dụng quyết định đến sự thay đổi của hiện tượng liên quan

theo một tỷ lệ xác định Liên hệ hàm số được viết dưới dạng: y = f(x), có nghĩa là cứ

mỗi giá trị của x thì theo một hàm nào đó có một giá trị của y tương ứng Mối liên

hệ này thư ng có trong tự nhiên Ví dụ trong vật lý: S = v  t

Đặc điểm: Liên hệ hàm số không những được biểu hiện ở tổng thể mà còn được biểu hiện trên từng đơn vị cá biệt

b Liên hệ tương quan

- Khái niệm: Liên hệ tương quan là mối liên hệ không hoàn toàn chặt chẽ Sự thay đổi của hiện tượng này có thể làm hiện tượng liên quan thay đổi theo nhưng không có ảnh hưởng hoàn toàn quyết định Mối liên hệ này rất phổ biến và thư ng gặp trong các hiện tượng kinh tế - xã hội

- Đặc điểm: Liên hệ tương quan không được biểu hiện trên từng đơn vị cá biệt

mà phải thông qua hiện tượng số lớn (là tổng thể) Ví dụ: Mối liên hệ giữa tuổi nghề

và năng suất lao động Tuổi nghề có tác động đến năng suất lao động nhưng năng suất lao động không chỉ chịu ảnh hưởng của tuổi nghề mà còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố khác Mặt khác, nếu nghiên cứu riêng lẻ từng đơn vị cá biệt, có những đơn vị, tuổi nghề hoàn toàn không ảnh hưởng tới năng suất lao động Vì vậy, để có thể nêu lên được mối liên hệ tương quan cần phải nghiên cứu hiện tượng số mẫu lớn

2.2.1.2 Giải thích ý nghĩa hệ số tương quan

Áp dụng vào quy trình nghiên cứu, phương pháp phân tích tương quan được ứng dụng để tính toán hệ số tương quan của các biến độc lập (là các yếu tố ảnh hưởng) đến biến phụ thuộc (là biến giá đất)

Hệ số tương quan có giá trị từ -1 đến 1 Hệ số tương quan bằng 0 (hay gần 0)

có nghĩa là hai biến số không có liên hệ gì với nhau Chiều hướng của tương quan

có thể là thuận hay nghịch tùy theo dấu của hệ số

- Nếu dấu là dương (+) tức tương quan thuận Khi biến độc lập tăng thì biến phụ thuộc cũng tăng Ví dụ: Năm giao dịch càng gần th i điểm hiện tại (năm 2018

so với năm 2016) thì giá đất có xu hướng biến động ngày càng tăng

- Nếu dầu là âm (-) tức tương quan nghịch Khi biến độc lập tăng thì biến phụ thuộc lại giảm và ngược lại Ví dụ: Khoảng cách từ thửa đất tới đư ng chính càng tăng thì giá đất càng có xu hưởng giảm

Có nhiều cách tính hệ số tương quan, một trong những hệ số tương quan hay được sử dụng đó là hệ số tương quan Pearson Đây cũng là hệ số tương quan được sử dụng trong đề tài Hệ số tương quan Pearson được tính bằng cách chia hiệp phương sai (covariance) của hai biến với tích độ lệch chuẩn (standard deviation) của chúng Cho hai biến số x và y từ n mẫu, hệ số tương quan được tính bằng công thức [26]:

độ tin cậy > 95%) Phân tích tương quan trong đề tài được sử dụng bằng công cụ Correlate trong phần mềm SPSS

2.2.2 Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP

Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu là một phương pháp phân tích tổ hợp các chỉ tiêu khác nhau nhằm đưa ra kết quả cuối cùng Phân tích đa chỉ tiêu (Multi - Criteria Analysis - MCA) cung cấp cho ngư i ra quyết định các mức độ quan trọng khác nhau của các chỉ tiêu khác nhau hay là trọng số của các chỉ tiêu liên quan Để xác định trọng số của các chỉ tiêu, ngư i ta thư ng dùng phương pháp tham khảo tri thức chuyên gia, kinh nghiệm của cá nhân

Một trong những cách tiếp cận để xác định tầm quan trọng của các chỉ tiêu dựa vào sự so sánh cặp được đề xuất bởi T.L Saaty là phương pháp phân tích thứ bậc A P Phương pháp này cho phép tập hợp các kiến thức chuyên gia về vấn đề nghiên cứu, kết hợp các dữ liệu chủ quan và khách quan trong một khuôn khổ thứ bậc logic, từ đó phân tích, đánh giá sự quan trọng của các chỉ tiêu thông qua quá trình so sánh cặp Một loạt các cặp so sánh các chỉ tiêu được đưa ra sau đó chúng được kết hợp lại nhằm đưa ra kết quả cuối cùng Một quy trình phân tích AHP có thể tóm tắt thành các bước sau [13]:

- Sắp xếp các thành phần hay các chỉ tiêu theo một thứ tự phân cấp Ví dụ phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị thành hai nhóm là vị thế và chất lượng

- Gán giá trị số cho những so sánh chủ quan về mức độ quan trọng của các chỉ tiêu Việc so sánh này được thực hiện giữa các cặp chỉ tiêu với nhau và tổng hợp

lại thành một ma trận gồm n dòng và n cột (n là số chỉ tiêu) Phần tử a ij thể hiện

mức độ quan trọng của chỉ tiêu hàng i so với chỉ tiêu cột j Mức độ quan trọng tương đối của chỉ tiêu i so với j được tính theo tỷ lệ k (k từ 1 đến 9), ngược lại của chỉ tiêu j so với i là 1/k Hình 2.1 thể hiện thang điểm so sánh mức độ ưu tiên (mức

độ quan trọng) của các chỉ tiêu Hình 2.2a minh họa cho ma trận mức độ quan trọng

với số chỉ tiêu n = 3 X là tên các chỉ tiêu

Hình 2.1 Thang điểm so sánh các chỉ tiêu

Tổng 13/3 23/15 9 Tổng 1 1 1

Hình 2.2 Mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số

X1 so với X2 = 1/3 (X1 ít quan trọng hơn X2)

X1 so với X3 = 3 (X1 quan trọng hơn X3)

X2 so với X3 = 5 (X2 quan trọng hơn nhiều so với X3)

- Tính toán và tổng hợp các kết quả để chọn ra chỉ tiêu có mức độ quan trọng cao nhất thông qua 2 bước:

+ Chuẩn hoá ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu bằng cách lấy giá trị của mỗi ô trong một cột chia cho giá trị tổng của cột đó (hình 2.2b)

+ Tính giá trị trung bình của từng dòng trong ma trận cho ra trọng số tương ứng của từng chỉ tiêu (hình 2.2c)

Ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu thư ng được xây dựng dựa trên

ý kiến chuyên gia Tuy nhiên, ý kiến chuyên gia trong thực tế sẽ khó bao quát được tính logic của ma trận so sánh Để đánh giá tính hợp lý của các giá trị mức độ quan trọng của các chỉ tiêu, theo T L Saaty, ta có thể sử dụng tỷ số nhất quán của dữ liệu (Consistency Ratio - CR) Tỷ số này so sánh mức độ nhất quán với tính khách quan (ngẫu nhiên) của dữ liệu

Trong đó: CI: Chỉ số nhất quán

RI: Chỉ số ngẫu nhiên (bảng 2.1)

CI

max: Giá trị đặc trưng của ma trận

n: số chỉ tiêu (trong ví dụ trên n=3)

Bảng 2.1 Giá trị RI ứng với từng số lượng chỉ tiêu n

0 0 0 0,58 0,89 1,11 1,25 1,35 1,4 1,45 1,49

Nếu giá trị tỷ số nhất quán CR < 0,1 là chấp nhận được, nếu lớn hơn đòi hỏi ngư i ra quyết định thu giảm sự không đồng nhất bằng cách thay đổi giá trị mức độ quan trọng giữa các cặp chỉ tiêu Theo ví dụ ở hình 2.3, ta có các giá trị tính toán kiểm tra tính nhất quán của dữ liệu là:

∑

S: Chỉ số thích hợp; Wi: Trọng số của chỉ tiêu i;

n: Tổng số chỉ tiêu; Xi: Điểm của chỉ tiêu i

2.2.3 Phương pháp phân tích mạng Network Analyst

Trong các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị, các yếu tố về khoảng cách từ thửa đất đến các đối tượng kinh tế - xã hội chiếm số lượng tương đối nhiều và thư ng có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất Thông thư ng sẽ có hai loại giá trị khoảng cách là: Khoảng cách đo theo đư ng chim bay và khoảng cách đo theo mạng lưới giao thông Hình 2.4 minh họa kết quả thực hiện phân tích mạng trong phần mềm ArcGIS

max

Hình 2.3 Minh họa kết quả phân tích Closet Facility trong Network Analyst

Trong đề tài, một số yếu tố tác động đến giá của thửa đất là: khoảng cách đến trư ng học gần nhất, khoảng cách đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách đến khu đô thị gần nhất, Các yếu tố khoảng cách này đều được sử dụng kết quả đo lư ng theo

đư ng giao thông Để tính toán tự động các giá trị này, tác giả sử dụng công cụ Closet Facility trong phần mở rộng Network Analyst của phần mềm ArcGIS

Trong công cụ này cần xác định 2 thành phần là (i) Incident tức các thửa đất

ở dạng điểm và (ii) Facility tức các điểm kinh tế - xã hội như trư ng học, bệnh viện, công viên, Khi thực hiện phân tích, kết quả cho ra các tuyến đư ng Line xác định

đư ng đi và khoảng cách ngắn nhất Ví dụ ở hình 2.4 thể hiện khoảng cách gần nhất

từ các điểm thửa đất đến trung tâm thương mại

2.2.4 Phương pháp nội suy giá đất trong GIS

Khu vực hội tụ những yếu tố tạo cực thông thư ng là khu vực mà ở đó giá đất thư ng cao hơn giá đất tại những khu vực lân cận Do vậy, một trong những công việc cần làm để nhận dạng cực vị thế đó là cần xác định được giá đất tại khu vực nghiên cứu Các bước này sẽ được giải thích kỹ hơn trong mục 2.3

Trên thực tế, giá đất thu thập từ thực địa thư ng chiếm một số lượng nhỏ so với hàng trăm, hàng nghìn thửa đất của mỗi một khu vực Mặt khác giá đất lại là một hàm tổng hợp của nhiều yếu tố ảnh hưởng, mỗi yếu tố có một mức độ ảnh hưởng khác nhau, vì vậy muốn tính được giá trị của các thửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã biết Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhau hơn trong không gian thì thư ng có khả năng giống nhau hơn là các điểm cách xa nhau trong không gian Quá trình nội suy trong nghiên cứu này được thực hiện như sau: lớp giá thực chứa những giá trị thị trư ng của các thửa đất trong khu vực nghiên cứu, bao gồm các thửa đã biết giá và những thửa chưa biết giá Các giá trị đã biết này chứa một số yếu tố ảnh hưởng như vị trí, diện tích, Mỗi yếu tố

có mức độ ảnh hưởng đến giá đất khác nhau Mức độ ảnh hưởng sẽ được xác định bằng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu và được thể hiện qua trọng số Để tham gia nội suy, ta cần loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng [1]

Lớp giá quy chuẩn chứa những giá trị sau khi đã loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng Giá quy chuẩn được tính theo công thức:

Giá quy chuẩn =

Trong đó:

K: Hệ số của mỗi yếu tố ảnh hưởng,

W: Trọng số của mỗi yếu tố ảnh hưởng

ình dưới đây minh họa quá trình nội suy giá đất

Hình 2.4 Phương pháp nội suy giá đất

Sử dụng phép nội suy ta thu được giá trị của từng pixel trên bản đồ Một thửa đất là tập hợp của nhiều pixel Sau khi tiến hành thống kê, ta tính được giá trị trung bình (MEAN) của các thửa đất Từ các giá trị trung bình này, giá thực của các thửa đất sẽ được tính khi nhân ngược trở lại với các hệ số ảnh hưởng:

Giá thị trường = MEAN * K VT * W KT * K DT * W DT * (2.2)

Có nhiều phương pháp nội suy và một trong số các phương pháp hay được

sử dụng là nội suy IDW Nhiều nghiên cứu trước đây đã chỉ ra rằng kết quả của phương pháp này có giá trị tương đương với các phương pháp nội suy khác như Spline, Kriging [27] Đây cũng là phương pháp nội suy được sử dụng trong đề tài

2.3 Đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị

2.3.1 Sơ đồ quy trình

Để nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở đô thị, đề tài kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu vào trong một quy trình đánh giá Quy trình sẽ được thực hiện qua

2 giai đoạn chính là: Nhận dạng sơ bộ và nhận dạng chi tiết

Trong quá trình nhận dạng sơ bộ, sau khi đã thu thập được các mẫu giá đất thị trư ng cũng như các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, đề tài sẽ lựa chọn ra các yếu

tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trong một loạt các yếu tố này bằng phương pháp phân tích tương quan trong phần mềm SPSS Các yếu tố sau khi sàng lọc sẽ được tính toán các hệ số ảnh hưởng (như hệ số vị trí, hệ số diện tích, ) và lượng hóa mức

độ ảnh hưởng tới giá đất ở (thể thiện qua trọng số) bằng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu Sử dụng phương pháp nội suy để tính giá đất cho các thửa đất trên địa bàn nghiên cứu Khu vực nào có giá cao hơn đáng kể so với khu vực xung quanh thì khu vực đó có khả năng có yếu tố tạo cực vị thế Sau khi đã có các vị trí sơ bộ, đề tài sẽ tiến hành phân tích sâu hơn các yếu tố tạo cực và nhận dạng cực đó là cực về kinh

tế, xã hội hay môi trư ng Kết hợp với kiểm thử thực tế, đề tài sẽ có nhận định chính xác và khách quan hơn về kết quả nghiên cứu

Quy trình này được thể hiện qua sơ đồ trong hình 2.6 dưới đây:

Xác định mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

Điều tra, thu thập dữ liệu

2.3.2 Các bước thực hiện quy trình

Bước 1 Xác định mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

Đây là bước đầu tiên trong quy trình đánh giá, phân tích Mục tiêu là đánh giá tổng thể và đánh giá chi tiết một số yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất ở đô thị Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ thể hiện qua các trọng số, kết hợp với các tiêu chí nhận dạng cực vị thế để tính toán và xác định cực vị thế đối với giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu Từ đó xác định các nhiệm vụ cần nghiên cứu như cách thức thu thập dữ liệu, các phương pháp đánh giá,

Bước 2 Điều tra, thu thập dữ liệu

Đây là một trong những bước quan trọng nhất trong quy trình nghiên cứu Bước này có nhiệm vụ thu thập các tài liệu có liên quan nhằm nắm bắt điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, cũng như thu thập giá đất

đã giao dịch trên thị trư ng Các tài liệu thu thập gồm: bản đồ địa chính, các quy định pháp lý về định giá đất, thông tin đặc điểm vị trí địa lý tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực, và giá đất giao dịch thành công trên thị trư ng Việc điều tra được tiến hành thông qua thiết kế mẫu phiếu điều tra và hỏi trực tiếp ngư i dân, các trung tâm môi giới bất động sản hay thông tin trên mạng Internet Để có kết quả khách quan

và tổng thể thì trong quá trình đi thực địa, cần phải điều tra thêm những điểm giá tại các khu vực tiếp giáp với địa bàn nghiên cứu

Bước 3 Phân tích, xử lý số liệu

Sau khi tiến hành xong quá trình thu thập tài liệu, đề tài bước vào phân tích

dữ liệu, đánh giá mức độ tin cậy của những nguồn dữ liệu, tài liệu này Đối với dữ liệu về giá đất, đề tài cần chọn lọc các mẫu giá đảm bảo yêu cầu, đủ độ tin cậy Đối với những thửa đất không thu thập được thông tin riêng về giá đất thì cần phải sử dụng các phương pháp định giá phù hợp để loại bỏ giá của các công trình xây dựng trên đất Đối với dữ liệu về không gian, bản đồ địa chính là nguồn dữ liệu đầu vào đóng vai trò làm dữ liệu nền trong cơ sở dữ liệu Do bản đồ có thể được thu thập từ các nguồn tài liệu khác nhau nên cần phải chuẩn hóa để dữ liệu này được thống nhất

và đảm bảo độ chính xác Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn tới kết quả đánh giá, phân tích