Bài giảng pháp luật về thị trường bất động sản

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng/ trả tiền trước, trả chậm, trả dần - Các doanh nhân, nhà đầu tư: Cần thỏa thuận với chủ thầu về những nội dung cụ thể,tuân thủ nguy

Mục lục

T2, 30/3/2020 2

Các yếu tố tác động đến sàn giao dịch BĐS 2

1 Hợp đồng mua bán nhà ở 2

2 Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng/ trả tiền trước, trả chậm, trả dần 2

3 Hợp đồng đấu giá BĐS 3

Câu hỏi gợi mở theo hướng dẫn của giảng viên: 3

T2, 6/4/2020 4

1 Yếu tố lỗi 4

1.1 Lỗi suy diễn 4

1.2 Lỗi phát sinh do không tự soạn thảo hợp đồng trong kinh doanh BĐS 5

1.3 Một điểm nữa cần chú ý khi giao kết các hợp đồng theo mẫu đó là điều khoản thanh toán trong hợp đồng: Lỗi xảy ra là điều khoản thanh toán trong hợp đồng không rõ ràng 5

A HĐ mua bán nhà và công trình 6

B Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

Câu hỏi 1: 8

Câu hỏi 2: 8

C Hợp đồng thuê BĐS 8

D Hợp đồng thuê mua nhà và công trình xây dựng (Ghi âm bị lỗi) 9

E Hợp đồng môi giới BĐS (ghi âm bị lỗi) 9

F Hợp đồng định giá BĐS 10

G Hợp đồng tư vấn BĐS 10

H Hợp đồng đấu giá BĐS 10

I Hợp đồng quảng cáo BĐS 10

K Hợp đồng quản lý BĐS 10

T2, 13/4/2020 10

I Nguyên tắc kinh doanh BĐS 11

II Những loại BĐS được đưa vào KD 11

III Chính sách của NN đối với đầu tư KD BĐS 12

IV KD BĐS có sẵn 13

BT thảo luận: 14

T2, 20/4/2020 15

Quản lý NN về KD BĐS 15

I Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS 15

1 Khái niệm 15

II Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của BXD: Điều 77 16

III Xử lý vi phạm 18

Câu hỏi 1: 19

Câu hỏi 2: Bản chất của HĐ thuê mua? Trang 163- PL về HĐTM 19

Câu hỏi 3: Mô hình Condotel? 21

Câu hỏi 4: Đấu giá BĐS? 21

T2, ngày 27/4/2020 21

Câu hỏi 1: Thuê mua Nhà ở Xã hội (Điều 49 - Luật Nhà ở xã hội): 21

Câu hỏi 2: Trong Luật KD BĐS, chỉ quy định về chấm dứt HĐ trước hạn, còn HĐ khác không đề cập đến → Có ý gì? 22

Câu hỏi 3: Bản chất Pháp lý của Hợp đồng theo mẫu 22

T2, 1/6/2020 22

CÂU HỎI ÔN TẬP: 22

Hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp:

+ Vi phạm nguyên tắc tự nguyện (Vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng)

+ Vi phạm yêu cầu về nội dung, hình thức của hợp đồng (Ví dụ: Các điều khoản

về thanh toán: Đồng tiền thanh toán, )

+ Vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội

2 Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng/ trả tiền trước, trả chậm, trả dần

- Các doanh nhân, nhà đầu tư: Cần thỏa thuận với chủ thầu về những nội dung cụ thể,tuân thủ nguyên tắc về kinh doanh BĐS chưa có thật và thời điểm giao dịch khi kinhdoanh BĐS hình thành trong tương lai; tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin về dự án, nhàthầu

a Ứng tiền trước: Ứng thành nhiều lần, chỉ ứng khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ

tầng, hoặc được Nhà nước cấp giấy phép có liên quan và phù hợp với tiến độ thựchiện của dự án, có sự kiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước Thực hiện nghiêm túcđiều này để tránh thiệt hại bởi các dự án ma hoặc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn

sử dụng vào mục đích khác

b Trả chậm dần: Số tiền được trả chậm dần cần ghi nhận rõ ràng Bên bán được bảo

lưu quyền sở hữu cho đến khi bên mua hoàn thành tất cả các nghĩa vụ của mình

c Các điều khoản trong hợp đồng

- Gồm:

+ Điều khoản bắt buộc

+ Điều khoản tùy nghi: Tùy thuộc vào từng dự án và các bên (trình độ hiểu biết, nhậnthức, )

- Điều khoản về thời hạn chuyển giao nhà: Ràng buộc với doanh nghiệp, chủ nhà thầu(ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng đối với Doanh nghiệp): Nếu không giao kịptiến độ theo hợp đồng thì chủ đầu tư phải trả lãi tính theo lãi suất trả chậm của ngânhàng tại thời điểm được tính là chậm trả (lãi phạt trả chậm, trả dần/ lãi phạt chậm trả)

Ngoài ra, khách hàng có quyền khiếu nại về chậm thời hạn chuyển giao nhà, tiến độcông trình và các vấn đề khác liên quan: Vận hành thang máy, phòng cháy chữacháy,

Chú ý: Cần cập nhật thông tin để tránh rủi ro

Tiêu chí Mua trả góp Mua trả chậm,

trả dần

Thuê mua Đầu tư BĐS hình

thành trong tương lai

3 Hợp đồng đấu giá BĐS

- Phải được lập thành văn bản

- Là sự thỏa thuận dưới hình thức bán đấu giá BĐS: Người mua đấu giá công khaigiữa những người muốn mua và ai trả giá cao nhất và đồng ý mua thì sẽ bán chongười đó → Người có quyền mua tài sản đấu giá được gọi là người trúng đấu giá

- Nội dung của hợp đồng đều đã được thỏa thuận trước trừ nội dung về giá cả (trọngtâm trong hợp đồng giao kết đấu giá BĐS)

→ Tóm lại, qua sự trả giá của các bên → giá cao nhất được đưa ra là giá đem lại lợinhuận cho người bán → Người bán đồng ý với mức giá đó → Giao dịch mua bánBĐS được xác lập

- Các cách thức tổ chức buổi đấu giá:

+ Bằng lời nói

+ Không bằng lời nói

- Chú ý: Giá của BĐS tại các thời điểm khác nhau là khác nhau: Thường thì BĐS

cuối cùng trong một khu đất rộng lớn thì có giá cao nhất

a Đấu giá bằng lời nói

- Được sử dụng phổ biến, có lịch sử lâu đời

- Ưu điểm:

+ Sự trả giá là công khai, người trả cao nhất không mất nhiều thời gian để tìm kiếm và

so sánh

- Nhược:

+ Khi có nhiều người cùng tham gia đấu giá → Tổ chức khá vất vả

+ Xuất hiện các hình thức thổi giá, cài giá

Câu hỏi gợi mở theo hướng dẫn của giảng viên:

Nếu hợp đồng đấu giá đã được giao kết và có hiệu lực pháp luật mà bất động sản

đó không được xây dựng đối với tài sản được hình thành trong tương lai thì việc

xử lý đối với hợp đồng bán đấu giá này như thế nào?

Tại thời điểm bán

đã tồn tại nhưngchưa hoàn tất thủtục xác lập QSHcủa bên bán tài sảnnên chỉ sau thờiđiểm ký kết hợpđồng hàng hóa mớiđược hình thành vàthuộc sở hữu củabên bán (?)

Tại thời điểm bánđấu giá BĐS có thểđang thi công xâydựng nên chỉ sauthời điểm chấpnhận giá bán hànghóa mới được hìnhthành 1 cách hoànthiện, đồng bộ cácchức năng khaithác những điểm

có lợi của tài sản

Đối với các hợpđồng tại thời điểmbán đấu giá, côngchứng viên đượcmời tham gia phiênđấu giá và đượcxem như là thànhviên không thứ yếu

và lời nói của côngchứng viên phảiđược ghi rõ thờiđiểm giao kết hợpđồng, địa điểm,năng lực hvds, chữ

ký, lăn tay chủ tàisản, ghi nhậnnhững nội dungthỏa thuận của cácbên tham gia giaodịch

- Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiềurủi ro

Từ khóa: Hủy kết quả bán đấu giá căn nhà 19 tỷ đồng trên báo điện tử vnnet ngày12/4/2016

-T2, 6/4/2020

Đi sâu nghiên cứu lần lượt các hợp đồng mà chúng ta có thể nghiên cứu Ví dụ: Hợpđồng liên quan đến quản lý BĐS

Sách: Hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong hợp đồng liên quan đến giao kết hợp đồng kinh doanh ta thấy, điều khoản tronghợp đồng trong giao kết ta cần chú ý đến 1 vài yếu tố: /T55, GT KDBĐS

1.1 Lỗi suy diễn

→ Trong quá trình kinh doanh, rất nhiều các quốc gia có thể dùng các tên của Hợpđồng mà bản chất pháp lý có những điểm giống nhau nhưng cũng có những điểmkhông trùng nhau

→ Phải chú ý → Lỗi suy diễn trong soạn thảo hợp đồng kinh doanh BĐS phải cónhững quy định cụ thể để giảm thiểu những rủi ro

→ Hoặc những vấn đề trong khi soạn thảo hợp đồng đã không lường trước đượcnhững tình huống có thể xảy ra Khi soạn thảo hợp đồng kinh doanh, các doanh nhânkhông nên suy diễn mà cần phải có những quy định từng vấn đề cụ thể trong các tìnhhuống, bởi vì các tài sản trong BĐS có giá trị lớn

VD: Mua nhà cần phải có đầy đủ hệ thống điện nước, hay mua nhà cần kèm theo điều

hòa, đồ trang trí hay không: Có Trường hợp, khi đến xem nhà họ trang hoàng nhà cửabằng rất nhiều các đồ dùng tiện nghi, sang trọng để làm cho người mua hài lòng vớilời hứa để lại đồ nội thất Nếu bên bán nhà không có giao kết cụ thể, nhiều khi đến lúc

nhận nhà chỉ còn “xác nhà” thôi

→ Các doanh nghiệp không nên cho rằng bạn hàng phải hiểu và thông cảm cho tất cảnhững gì bạn nghĩ trong đầu bạn và những gì bạn nói ra Bởi lẽ trong hợp đồng chỉcần thỏa thuận những điều khoản cơ bản, cụ thể cho mọi tài sản bằng văn bản liênquan đến trong quá trình khai thác nguồn lợi để có thể thu được một BĐS

→ Đối với các hợp đồng càng chi tiết, cụ thể bao nhiêu thì càng giảm bớt những rủi robấy nhiêu Những lỗi này có thể là lỗi suy diễn trong soạn thảo hợp đồng về BĐS(thường là các lỗi rất dễ gặp trong hoạt động đầu tư kinh doanh)

1.2 Lỗi phát sinh do không tự soạn thảo hợp đồng trong kinh doanh BĐS

- Trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS thì những người tham gia vào hoạt độngnày thường họ có lỗi là không tự soạn thảo mà khi tham gia thì họ thường ký kết hợpđồng theo mẫu

(Tham khảo bài viết: Rủi ro khi tham gia giao kết hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư -Tạp chí Công thương của Đàm Minh HIếu và Doãn Hồng Nhung + Sách chuyên khảo cùng tác giả)

→ Nếu bạn không tự soạn thảo hợp đồng thì chính bạn đã tự làm mất đi tính chủ độngtrong công việc, đôi khi có thể là mất cả thế chủ động trong quá trình đàm phán nữa

→ Khi tham gia giao kết hợp đồng: Đặc trưng của KD BĐS là: Các BĐS có chungđặc tính là mỗi BĐS có vị trí địa lý là độc nhất vô nhị Các chủ thể tham gia giao dịchBĐS có thể không trùng lặp với nhau về mục đích sử dụng → Các doanh nhân nêncân nhắc, nghiên cứu để tự soạn thảo hợp đồng để hạn chế các bất lợi của mình trongkinh doanh.

1.3 Một điểm nữa cần chú ý khi giao kết các hợp đồng theo mẫu đó là điều khoản

thanh toán trong hợp đồng: Lỗi xảy ra là điều khoản thanh toán trong hợp đồng không

rõ ràng

- Trong hoạt động kinh doanh BĐS, vật ngang giá thường được sử dụng là Vàng, tiềnDola, hoặc có giao dịch có những tỉ lệ quy đổi cụ thể, ví dụ như: Vàng (999 hay 9999;PNJ hay SJC, ) Trong hoạt động kinh doanh thương mại, khi giao dịch ngoại thươngcòn có trường hợp phải đổi tiền → Đơn vị tiền phải rõ ràng, phải quy đổi sang thànhtiền VN Nếu không trong các hợp đồng đó mà lại không quy đổi tỷ giá giữa các vậtngang giá thành đồng Việt Nam, thì các hợp đồng đó rất dễ bị vô hiệu về cả phươngthức thanh toán lẫn hình thức của hợp đồng

- Ngoài ra, còn cần phải chú ý nữa đó là trong khi giao kết chúng ta cần phải quy định

về tỷ lệ hoa hồng trong các giao dịch được ghi rõ trong hợp đồng kinh doanh, dịch vụ

→ Chú ý, trong Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bao giờ nó cũng ghi rõ phương thứcthanh toán (thanh toán 1 lần/ toàn bộ, trao tay hay thanh toán 50% giá trị hợp đồng),điều quan trọng là phải quy định thời điểm giao BĐS và thời điểm hoàn thành thủ tục

pháp lý và giao dịch trên thực địa (?: 17.35s) đối với từng loại BĐS

Bài học kinh nghiệm rút ra trong giao kết và thực hiện ký hợp đồng KD BĐS, trong

⇒

hoạt động đầu tư, KD BĐS:

+ Khi tiến hành giao kết hợp đồng, chẳng hạn như HĐ đấu giá, thì cơ quan quản

lý tiến hành đấu giá cần nâng số tiền đặt trước từ 5% -10% → Điều này làm

giảm sự đăng ký một cách tràn lan Chỉ có những người thực sự có nhu cầu và

có khả năng tài chính thực hiện → Nâng cao giao dịch trong hoạt động kinhdoanh Bởi vì, từ kinh nghiệm rút ra, nếu để giá thấp quá thì ai cũng có thểtham gia được

+ Phải có thỏa thuận kỹ càng về trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ giữa các chủthể Nếu vi phạm thì cần có chế tài: tỷ lệ phạt vi phạm hợp đồng,

+ Huấn luyện, đào tạo cán bộ tham gia giao kết HĐ phải có trình độ chuyên mônphù hợp Vì, trong giao kết và thực hiện hợp đồng sự khôn ngoan, nhanh nhẹn,trung thực, kỹ càng, cẩn thận càng cụ thể bao nhiêu, hợp đồng càng chi tiết baonhiêu thì càng giảm rủi ro trong giao kết (rủi ro sẽ xảy ra ở phần nào có nhiềuđiểm yếu nhất)

+ Trong thực tiễn giao kết hợp đồng, các bạn hàng và các doanh nhân trước khiđặt bút ký vào hợp đồng hay đặt lệnh ký séc, chuyển tiền từ tài khoản của chínhmình thì cần phải có thỏa thuận về hợp đồng chặt chẽ, cần phải phân tích cụ thểquyền, nghĩa vụ và cách ứng xử của các bên.

+ Trong lĩnh vực KD BĐS, hiện nay có khoảng trên 12 loại HĐ để điều chỉnh màtrong Luật KD BĐS đã đề cập: HĐ đặt cọc, HĐ liên quan đến mb nhà ở, HĐđấu giá, HĐ quản lý, HĐ quảng cáo, HĐ tư vấn, các HĐ góp vốn, HĐ mb căn

hộ, vay vốn, góp vốn đầu tư, thuê mua nhà công trình xây dựng, → Những

HĐ này phát sinh từ thực tiễn cuộc sống Chính vì thế có khá nhiều các HĐ.Mỗi hợp đồng sẽ có những điều khoản cơ bản và những điều khoản tùy nghi:

A HĐ mua bán nhà và công trình

Đối với HĐ mua bán càng thận trọng, rõ ràng bao nhiêu thì càng thuận tiện cho

⇒

người mua bán bấy nhiêu

- Hầu như đều có 1 số điều khoản chủ yếu như:

+ Điều 1: Nêu chủ thể tham gia

→ Chủ thể tham gia này phải chính xác, cụ thể: Ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ của cácbên, số CMT, số tài khoản ngân hàng

+ Các điều khoản về các thông tin về chất lượng, kiểu dáng, thiết kế và các thông số

kỹ thuật, diện tích nhà, BĐS có thể tham gia trên thị trường

+ Các điều khoản về vị trí, quy mô, thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ về kỹthuật và xã hội có liên quan đến BĐS (nhà trẻ, trung tâm thương mại, ), và các tiệních này thì bao nhiêu km đến trung tâm/ rạp chiếu phim,

+ Điều 4: Có thể nêu lên tình trạng pháp lý của BĐS, bao gồm: Hồ sơ, giấy tờ vềquyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, các giấy tờ liên quan đến tạo lập BĐS Khi thamgia thì người mua hàng và các chủ thể bao giờ cũng quan tâm đến nguồn gốc, lịch sử

về sở hữu và sử dụng các BĐS đó

+ Điều khoản cơ bản phải nêu lên các hạn chế về quyền sở hữu hay quyền sử dụngBĐS đó (nếu có)

+ Điều khoản về giá bán, giá chuyển nhượng

+ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên

+ Điều khoản về phương thức thanh toán; hình thức thanh toán (trả chậm, trả dần, ứngtrước, )

+ Điều khoản về thời hạn giao nhận nhà và công trình xây dựng

+ Điều khoản về quyền và lợi ích của người thứ 3 có liên quan nếu HĐ này có liênquan đến người thứ 3

+ Điều khoản liên quan đến bảo hành bảo trì (Đối với HĐ mua công trình xây dựng).+ Điều khoản về vấn đề phát sinh tranh chấp.

( Quy định trong Luật KD BĐS)

- Các điều khoản tùy nghi:

B Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giao dịch tư lợi có thể xuất hiện: Quan hệ thân quen để không khai thật giá; tham

- Gồm các điều khoản chủ yếu sau:

+ Điều 1 bao giờ cũng quy định về các chủ thể tham gia; tên, địa chỉ bên chuyểnnhượng; tên của bên nhận chuyển nhượng, số CMT, tài khoản ngân hàng; mã sốthuế;

+ Điều 2: Thông tin về chất lượng, giá, thiết kế, thông tin về kỹ thuật, thông tin vềdiện tích đất chuyển nhượng,

+ Điều 3: Vị trí, quy mô, thực trạng,

+ Điều 4: Tình trạng pháp lý của BĐS: Hồ sơ, giấy tờ về QSD đất và các giấy tờ cóliên quan về việc tạo lập, sở hữu tài sản trên đất, nguồn gốc lịch sử,

Câu hỏi 1:

Vậy 1 BĐS mà không minh chứng được các giấy tờ có liên quan về việc tạo lập BĐS

về nguồn gốc, lịch sử thì rất dễ đó là những dự án ma, các dự án không có thật trongthực tiễn Bằng hình thức nào đó họ đã làm giả mạo giấy tờ, không đi kiểm tra trênthực địa thì rủi ro rất dễ xảy ra: Mua chồng lấn lên nhau, dự án này được bán nhiềulần, → CHÚ Ý

+ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ

+ Điều khoản về giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn giao đất trênthực địa và hồ sơ kèm theo

+ Điều khoản về quyền và lợi ích của bên t3 nếu có

+ Điều khoản cơ bản khác: Thuế chuyển nhượng Quy định rõ:

→ Bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân

→ Bên mua phải nộp phí trước bạ

+ Điều khoản liên quan đến giải quyết tranh chấp phát sinh: Lựa chọn tòa án;

Câu hỏi 2:

Trong trường hợp chuyển nhượng đất theo hình thức trả chậm trả dần thì HĐ chuyển nhượng QSD đất phải đảm bảo những nguyên tắc trong luật KD BĐS đối với BĐS hình thành trong TL hay không? → Trong các quy định liên quan đến chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm, trả dần thì hợp đồng chuyển nhượng trướcđây phải bảo đảm theo quy tắc được quy định tại Điều 14 trong Luật KD BĐS năm

2006 mà bây giờ luật mới là 2015 Chúng ta thấy rằng những quy định về QSD đấttheo hình thức trả chậm trả dần nó cũng có những đặc điểm riêng để bảo đảm choBĐS hình thành trong TL, tránh hiện tượng nhà đã thanh toán đến 80% giá trị của hợpđồng rồi mà vẫn chưa nhìn thấy hình dáng của bóng nhà đâu, vẫn chỉ là bãi đất trống

→ Việc huy động vốn, chuyển nhượng QSD đất phải theo tiến độ của dự án

C Hợp đồng thuê BĐS

- Bản chất HĐ thuê: Giao dịch không trọn vẹn: Chỉ trao quyền khai thác, sử dụngtrong 1 khoảng thời gian nhất định; bên thuê trả tiền cho bên cho thuê Hết thời hạnthuê thì TS lại quay trở về với chủ cũ → Các thông tin về chất lượng, hình dáng, thiết

kế, các thông số, phải được đưa vào hợp đồng 1 cách chi tiết

- Điều khoản cơ bản:

+ Đ 1: Chủ thể tham gia, địa chỉ,

+ Đ 2: Chi tiết các thông tin, thông số kỹ thuật, diện tích BĐS,

+ Đ 3: Loại BĐS vị trí, quy mô, tình trạng của công trình đó

+ Đ 4: Đối với HĐ cho thuê BĐS cũng có nêu về tình trạng pháp lý, các giấy tờ vềQSH

+ Đ 5: Điều khoản về QSH, QSD BĐS; giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ cácbên, bên thứ 3 nếu có; phương thức - hình thức - thời hạn thanh toán; thời hạn chothuê - giao nhận BĐS và các hồ sơ kèm theo

→ Trong thời hạn thuê phải có sự thỏa thuận rất rõ những vấn đề phát sinh như: hỏnghóc, cháy nổ, các vấn đề liên quan đến khai thác, sử dụng BĐS trong thời hạn sử dụngBĐS và hồ sơ kèm theo

+ Điều khoản về yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có)

VD: A đi thuê BĐS 12tr/tháng Theo giao kết trong HĐ, bên cho thuê (B) nghiêm cấmviệc đóng đinh lên tường làm ảnh hưởng đến đường điện đi ngầm nhưng A không để

ý A là họa sĩ và nhiều năm qua đi, đến thời hạn trả nhà, người chủ nhà đến và nhậnnhà, sau đó họ yêu cầu A phải trả 1 khoản tiền phát sinh vì khi B sửa sang lại ngôi nhà

họ nhổ ra được 1 xô đinh → A vi phạm hợp đồng và phải BTTH

+ Điều khoản về bảo hành, bảo trì các thiết bị gắn liền với BĐS Ví dụ điều hòa, tủlạnh

D Hợp đồng thuê mua nhà và công trình xây dựng (Ghi âm bị lỗi)

Đặc thù: Ưu điểm là giúp đỡ cho những người nghèo vẫn có thể dùng BĐS, họ chỉ cầntrả trước 30% giá trị của HĐ thôi

(Đọc thêm: Bản chất pháp lý của HĐ thuê mua - Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7)

- Điều khoản cơ bản:

+Đ 1: Chủ thể tham gia, địa chỉ,

+ Đ 2: Chi tiết các thông tin, thông số kỹ thuật, diện tích BĐS,

+ Đ 3: Chú ý đến tình trạng pháp lý, hồ sơ giấy tờ về QSH, các hạn chế về QSH, giá.Đặc biệt là giá khi thuê mua BĐS: Có thể trả 30% giá trị của hợp đồng, 70% giá trịhợp đồng còn lại có thể trả dần theo thời hạn 5 -20 năm Việc tạo lập BĐS, giá, quyền

và nghĩa vụ các bên mua và bên cho thuê mua

+ Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ giao nhận, hồ sơ đi kèm

+ Bảo trì thiết bị gắn với BĐS

+ Các quyền và lợi ích của bên thứ 3

+ Thời điểm, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: Khi trả hết số tiền theo giá trị củaHĐ

+ Giải quyết tranh chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng thuê các bên

E Hợp đồng môi giới BĐS (ghi âm bị lỗi)

H Hợp đồng đấu giá BĐS

- Chủ thể, các bên tham gia yêu cầu đấu giá, mục đích, nội dung của HĐ đấu giá; BĐSđược đưa ra đấu giá, lịch sử của sở hữu và sử dụng BĐS đó, thời gian địa điểm đấugiá, hình thức đấu giá, thời hạn - tiến độ thực hiện đấu giá, giá khởi điểm, thời hạnthanh toán; các quyền và nghĩa vụ của bên đấu giá - bên yêu cầu đấu giá - người thứ 3

có liên quan (nếu có), vi phạm và xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp

I Hợp đồng quảng cáo BĐS

- Xem thêm trong Luật quảng cáo

- Điều khoản cơ bản:

+ Các chủ thể tham gia, các dịch vụ liên quan đến báo chí, phát thanh, truyền thông,điện tử, internet,

+ Sử dụng công nghệ trong quảng cáo BĐS, đặc biệt là mảng công nghệ 4.0

(Đọc: Sự ảnh hưởng của CM công nghiệp 4.0 đến lĩnh vực quản lý thông tin của các sàn giao dịch KD BĐS hướng tới phát triển tại VN - Tạp chí công thương 2018)

K Hợp đồng quản lý BĐS

- Khá phổ biến đặc biệt là đối với những người có BĐS nhưng lại không có thời gian

để quan tâm đến BĐS đó → Có thể chọn 1 bên tham gia quản lý

I Nguyên tắc kinh doanh BĐS

Các nguyên tắc kinh doanh BĐS: Khi tham gia hoạt động KD BĐS mà không nắmvững các NT thì rất dễ gặp rủi ro, được thể hiện tại Điều 4, Luật KDBĐS 2014

NT KD BĐS bao gồm:

- NT1: Các chủ thể phải bình đẳng trước PL

Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thôngqua hợp đồng, không được trái với những quy định của PL Trong quá trình thực hiện

kinh doanh, cần tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong HĐ, khôngđược trái với qđ của pháp luật.

- NT2: BĐS được đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo quy định của Luật KD

BĐS

Không phải BĐS nào cũng được tham gia → Căn cứ vào loại nào, điều kiện nào?

- NT3: KD BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch

Bởi, khi các tổ chức, cá nhân được phép KD BĐS ở khu vực nằm ngoài phạm vi QP,

AN theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệttuân theo NT nhất định: Không phải loại đất nào cũng cho được người nước ngoàitham gia KD, không phải đối tượng nào cũng được tham gia KD với các loại BĐS đặcthù Trong thực tiễn, NT này thường dễ bị vi phạm nhất

Công khai: Kiểm tra sự trung thực của chủ đầu tư cũng như là chất lượng của côngtrình, có liên hệ mật thiết với hoạt động Quảng cáo Việc Quảng cáo BĐS tuân thủtheo PL về quảng cáo

II Những loại BĐS được đưa vào KD

Những loại BĐS được đưa vào KD phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện theo NT2 (Đ 4.2) Các loại BĐS được tham gia vào TT BĐS bao gồm (Điều 5):

1 Nhà và các công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân

2 Nhà và CTXD được hình thành trong TL của các tổ chức, cá nhân

3 Nhà và CTXD là tài sản công được CQNN có TQ cho phép đưa vào kinh doanh

→ Phải xem nguồn gốc của loại đất

4 Đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ theo quy định về

KD BĐS thì được phép KD quyền SDĐ

- Công bố công khai: Điều 6

III Chính sách của NN đối với đầu tư KD BĐS

Điều 7 Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

1 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinhdoanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trongtừng thời kỳ và từng địa bàn

Ví dụ: Ở VN khi có dự án” “Ngày bờ Sông Hồng”, lấy kinh nghiệm trị thủy của công

Hàn để về trị thủy cho sông Hồng (nước ở đầu nguồn cạn làm cho Sông Hồng bị trơđáy, bãi bồi ở giữa Sông Hồng tăng lên, nước không còn nhiều nữa) → Tác động rấtlớn đến thị trường Việc áp dụng kinh nghiệm trị thủy của công Hàn để về trị thủy chosông Hồng trong 1 thời gian rất ngắn là không khả thi