Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện thanh trì thành phố hà nội

Khái niệm cơ bản Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Trần Thị Kiều Oanh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Trần Thị Kiều Oanh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 14005341

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Trần Thị Kiều Oanh

LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Ban Bồi thường GPMB huyện Thanh Trì, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã Ngũ Hiệp, Thanh Liệt đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Thị Kiều Oanh

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 - TÍNH PHÁP LÝ VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 15

1.1 Tính pháp lý về giải phóng mặt bằng và tái định cư 15

1.1.1 Khái niệm cơ bản 15

1.1.2 Cơ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng và tái định cư 16

1.2 Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu 23

1.2.1 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng 23

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB 24

1.2.3 Nguyên tắc của việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 26

1.2.4 Công nghiệp hóa, đô thị hóa với vấn đề giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 35

1.3 Tổng quan chính sách giải phóng mặt bằng trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam 36

1.3.1 Chính sách giải phóng mặt bằng của các tổ chức trên thế giới gồm ngân hàng thế giới (WB) và ngân hàng phát triển châu Á (ADB) 36

1.3.2 Chính sách giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số nước trên thế giới ……….38

1.3.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam 41

1.4 Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án 42

1.4.1 Khái niệm dự án, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án 42

1.4.2 Các bước giải phóng mặt bằng thu hồi đất thực hiện dự án 43

1.5 Khái quát kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội 45

CHƯƠNG 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 48

2.1 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khu vực nghiên cứu 48

2.1.1 Các yếu tố điều kiện tự nhiên 48

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 52

2.2 Thực trạng quản lý đất đai 57

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 57

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2015 65

2.3 Khái quát công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Trì68 2.3.1 Quy trình tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Trì 68

2.3.2 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 70

2.4 Đánh giá thực trạng thu hồi đất và giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Trì 71

2.4.1 Dự án xây dựng công trình đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì 71

2.4.2 Dự án thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội trên địa bàn huyện Thanh Trì 83

2.5 Đánh giá chung về tình hình công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Trì qua 02 dự án 98

2.5.1 Ưu điểm 98

2.5.2 Tồn tại, vướng mắc 99

2.5.3 Nguyên nhân 100

2.6 Định hướng phát triển của huyện Thanh Trì đến năm 2020 101

2.6.1 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 101

2.6.2 Phương hướng thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của huyện Thanh Trì đến năm 2020 102

CHƯƠNG 3 - ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẤY NHANH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC DỰ ÁN TRÊN 104

ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, HÀ NỘI 104

3.1 Cơ sở khoa học của việc đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng 104

3.1.1 Cơ sở pháp lý của việc đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng 104

3.1.2 Cơ sở thực tiễn của việc đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng 105

3.2 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng 107

3.2.1 Giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 107

3.2.2 Giải pháp về chính sách bồi thường 108

3.2.3 Phát triển, nâng cao trình độ, trách nhiệm đội ngũ cán bộ 109

3.2.4 Nâng cao nhận thức cho người dân 110

3.2.5 Phát triển quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư 111

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 113

KIẾN NGHỊ 115

TÀI LIỆU THAM KHẢO 117

DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Sự khác nhau giữa luật định của Việt Nam và chính sách 37Bảng 2.1 Cơ cấu diện tích đất năm 2015 và biến động diện tích đất 66Bảng 2.2 Diện tích các loại đất thu hồi năm 2015 huyện Thanh Trì 70Bảng 2.3 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án đường nối

Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp 81

Bảng 2.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về BTHT dự án đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp 82

Bảng 2.5 Trích đơn giá một số loại công trình nhà ở 88Bảng 2.6 Trích đơn giá một số loại công trình nhà tạm vật kiến trúc 89Bảng 2.7 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội trên địa bàn huyện Thanh Trì 95

Bảng 2.8 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về BTHT dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội trên địa bàn huyện Thanh Trì 96

DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Khu tái định cư dự án đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp 80Hình 2.2 Cơ cấu diện tích đất thu hồi theo loại đất dự án đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp 81

Hình 2.3 Khu tái định cư dự án thoát nước nhằm cải thiện 93Hình 2.4 Cơ cấu diện tích đất thu hồi theo loại đất dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội trên địa bàn huyện Thanh Trì 95

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Việt Nam đang thực hiện CNH - HĐH đất nước mà nội dung cơ bản cần thực hiện trong những năm gần đây là : “Nâng cấp, cải tạo, mở rộng và xây dựng mới có trọng điểm kết cấu hạ tầng, trước hết ở những khâu ách tắc và yếu kém nhất đang cản trở sự phát triển” Thực hiện mục tiêu đó, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng lần lượt được thực hiện Để các dự án được triển khai, các địa phương phải huy động quỹ đất làm mặt bằng xây dựng Trong đó công tác GPMB

và tái định cư là nhiệm vụ tiền đề quyết định thành công của dự án

Hà Nội với đặc thù là Thủ đô của cả nước, nhu cầu xây dựng các công trình,

dự án như khu công nghiệp, khu đô thị, giao thông, cơ sở hạ tầng, ngày càng gia tăng Công tác GPMB, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi, trong đó huyện Thanh Trì - một huyện ngoại thành phía Nam Hà Nội là nơi thực hiện khối lượng GPMB lớn để thi công nhiều dự án trọng điểm Huyện Thanh Trì với tổng quỹ đất là 6.317,27 ha Trong những năm gần đây phải thực hiện công tác GPMB để thi công nhiều dự án như: Dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1A; dự án thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội; dự án khu đô thị Tây Nam Kim Giang theo địa giới hành chính huyện Thanh Trì, … Trong thời gian qua, công tác GPMB và tái định cư trên địa bàn huyện cơ bản đã hoàn thành theo kế hoạch đề ra Tuy nhiên, trong quá trình GPMB vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc nhưng chưa được giải quyết dứt điểm, do

đó công tác GPMB vẫn còn chậm so với tiến độ đề ra

Vấn đề quan trọng có tính cấp thiết đã và đang được đặt ra cho Hà Nội nói chung và huyện Thanh Trì nói riêng là làm thế nào để có thể hoàn thiện công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất một cách nhanh chóng, đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu thực hiện CNH - HĐH đất nước nhưng đồng thời cũng đảm bảo bồi thường và tái định cư cho người bị thu hồi đất một cách công bằng, thỏa đáng Để thực hiện được điều này, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích hiện trạng công tác GPMB và tái định cư của một số dự án điển hình Xuất phát từ

lý do thực tiễn đó, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng

và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng

và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Qua phân tích thực trạng công tác GPMB và tái định cư tại 2 dự án thuộc huyện Thanh Trì, rút ra những điểm mạnh và điểm yếu, từ đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện GPMB và tái định cư các dự án đầu tư trên địa bàn

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Tổng quan tài liệu về cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý có liên quan đến hướng nghiên cứu của luận văn

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

- Thu thập các dữ liệu về 2 dự án được chọn phân tích trong luận văn

- Khảo sát thực địa, điều tra, phỏng vấn nhanh để thu thập các số liệu về thực trạng bằng cách phát phiếu điều tra tự thiết kế đến từng hộ dân liên quan đến GPMB

và tái định cư 2 dựa án được chọn

- Khảo sát, điều tra, thu thập các thông tin liên quan đến GPMB và tái định cư của người dân tại 2 dự án được chọn

- Phân tích, đánh giá, chỉ ra những thuận lợi, khó khăn và tồn tại liên quan đến GPMB và tái định cư, bao gồm từ phía người dân và những người thực hiện dự án

- Xây dựng ra các căn cứ cho việc đề xuất giải pháp dựa trên pháp luật, tình hình thực tiễn ở địa phương và kết quả điều tra, đánh giá ở chương II

- Đề xuất giải pháp các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác GPMB

và tái định cư

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu 2 dự án trên địa bàn huyện Thanh Trì

+ Dự án 1: Dự án xây dựng công trình đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì

+ Dự án 2: Dự án thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội trên địa bàn huyện Thanh Trì

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:

+ Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư cho người dân trên không gian địa bàn 2 dự án

+ Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện GPMB và tái định cư

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp chọn dự án nghiên cứu: trong các dự án đã được duyệt kinh phí tại huyện Thanh Trì, chọn 02 dự án với diện tích đất thu hồi lớn, gồm nhiều loại đất

và có ảnh hưởng đến việc triển khai nhiều dự án khác

- Phương pháp điều tra, khảo sát:

+ Nguồn số liệu thứ cấp: kế thừa, thu thập tài liệu, số liệu, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê,… từ phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, Trung tâm phát triển quỹ đất, Ban quản lý các dự án, Văn phòng đăng kí đất và nhà Hà Nội chi nhánh huyện Thanh Trì

+ Nguồn số liệu sơ cấp: điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân (dự án 1: 87 hộ và

dự án 2 : 63 hộ) theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên từ các hộ gia đình, cá nhân

có đất bị thu hồi theo mẫu phiếu soạn sẵn kết hợp với phỏng vấn trực tiếp người dân

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành tổng hợp, phân tích xử lý bằng phần mềm Excel

- Phương pháp thống kê, so sánh: so sánh thực tế quá trình thực hiện với các quy định về pháp lý, trên 3 tiêu chí chính: (1) xác định đối tượng GPMB và tái định

cư, (2) cách thức tiến hành và (3) kết quả thực hiện Các số liệu được phân nhóm, thống kê và từ đó rút ra giải pháp phù hợp với thực tế tại huyện Thanh Trì

- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia trong lĩnh vực tài nguyên môi trường để đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, GPMB và tái định cư

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

a) Tài liệu khoa học tham khảo

- Các công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài

- Tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Trì

- Luận cứ của các dự án nghiên cứu trong luận văn

b) Các văn bản pháp lý liên quan tới bồi thường, GPMB và tái định cư của chính phủ và địa phương

- Luật Đất Đai ngày 29/11/2013

- Nghị đinh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết một số điều khoản của Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội do Luật đất đai

2013 và các nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

- Thông báo số 118/TB-UBND ngày 11/5/2011 của UBND huyện Thanh Trì

về việc thu hồi đất để thực hiện đầu tư dự án Xây dựng tuyến đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì

- Quyết định số 62/QĐ-UBND ngày 05/01/2007 của UBND thành phố Hà Nội

về việc giao nhiệm vụ Chủ đầu tư thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, tái định

cư để triển khai Dự án thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội

- Quyết định số 6950/QĐ-UBND ngày 19/11/2013 của UBND huyện Thanh Trì về việc thu hồi đất để thực hiện Dự án thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội trên địa bàn huyện Thanh Trì

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng quản lý đất đai tại địa phương

- Các quyết định, thông báo, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê,… về giải phóng mặt bằng và tái định cư và tái định cư các từ phòng Tài nguyên

và Môi trường, phòng Thống kê, Trung tâm phát triển quỹ đất, Ban quản lý các dự

án, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà Nội huyện Thanh Trì

- Phiếu điều tra khảo sát tại địa phương

- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa

7 Cấu trúc của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tính pháp lý và cơ sở lý luận về giải phóng mặt bằng và tái định cư

Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng và tái định

cư một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án trên địa bàn huyện Thanh Trì, Hà Nội

CHƯƠNG 1 - TÍNH PHÁP LÝ VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN

VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

1.1 Tính pháp lý về giải phóng mặt bằng và tái định cư

1.1.1 Khái niệm cơ bản

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và các mục đích phát triển kinh tế thì người bị thu hồi đất được bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó Điều này có nghĩa là không phải là mọi khoản “trả lại tương xứng” đều được tính bằng tiền Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thể nào đó có thể là sự “thiệt hại”, mất mát

- Hỗ trợ là việc trợ giúp tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của chủ thể khác

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới, ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải

di chuyển chỗ ở Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [8]

Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư được quy định tại chương VI của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành cụ thể như:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết một số điều khoản của Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội do Luật đất đai

2013 và các nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Qua phân tích các khái niệm nêu trên, chúng ta có thể thấy rằng, thực chất của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất mà nhà nước còn có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định và nâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất, đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có một cuộc sống tốt hơn hoặc bằng trước lúc di chuyển, mặt khác như là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội, môi trường mà quá trình tái định cư có thể đem lại

1.1.2 Cơ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng và tái định cư

1.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013 (thực hiện Luật Đất đai 2003) Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003, để đáp ứng thực tiễn Nhà nước

đã ban hành nhiều các văn bản hướng dẫn thi hành Luật như Nghị đinh, Thông tư

cụ thể hóa các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy

định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các địa phương áp dụng, với nội dung cụ thể như sau:

- Về bồi thường về đất: Đất được bồi thường theo hình thức đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền tại thời điểm có quyết định thu hồi

- Về giá đất tính bồi thường: Giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm

có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng Trường hợp bồi thường chậm theo quy định mà nguyên nhân do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hoặc do người bị thu hồi đất gây ra thì hoàn toàn chịu trách nhiệm thực hiện theo giá đất mà giá đất đó bất lợi hơn so với giá đất tại thời điểm thu hồi hoặc giá đất hiện tại

- Về bồi thường công trình, nhà ở: Được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng quy định Nhà, công trình gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng hoặc trái với mục đích sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 thì không được bồi thường

- Về chính sách hỗ trợ: Ngoài những chính sách hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển,

hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và hỗ trợ khác thì Nghị định 197/NĐ-CP còn bổ sung chính sách hỗ trợ người đang thuê nhà trọ thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Về tái định cư: Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở

- Về quy định giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và TĐC: UBND cấp tỉnh giao việc thực hiện công tác bồi thường GPMB cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư cấp huyện và Tổ chức phát triển quỹ đất Trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thỏa thuận được với người bị thu hồi

về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định này thì được thực hiện theo thỏa thuận đó

- Về trách nhiệm của các Sở, ban ngành, UBND các cấp: Tổ chức thực hiện công tác GPMB, trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về chính sách BTHT và TĐC theo thẩm quyền; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền [8]

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm đáp ứng nhu cầu hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, giải quyết những bất cập của pháp luật trước đây và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật Nghị định 69/2009/NĐ-CP ra đời thay thế các quy định không còn phù hợp với thực tiễn như Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2004/NĐ-CP Nội dung cơ bản của Nghị định 69/2009/NĐ-CP được thể hiện như sau:

- Quy định về giá đất phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường

- Sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp (nâng mức

hỗ trợ đất nông nghiệp vườn ao, đất nông nghiệp trong đô thị, khu dân cư)

- Các hình thức chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đa dạng và phong phú

để cho người có đất bị thu hồi lựa chọn sao cho phù hợp với từng loại đối tượng Quy định quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quyết định hình thức hỗ trợ (bằng tiền hoặc giao đất ở mới, căn hộ)

- Thay đổi toàn bộ trình tự bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo, cưỡng chế thu hồi đất

- Thành lập quỹ phát triển đất (trích từ 30% - 50% nguồn thu hàng năm từ tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất)

- Bổ sung một số chính sách hỗ trợ khác (hỗ trợ tái định cư cho trường hợp các

hộ đủ tiêu chuẩn được tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua nhà, đất tái định cư; hỗ trợ kinh phí học nghề cho lao động trong độ tuổi lao động có nhu cầu)

Việc ban hành Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ đã giải quyết được nhiều tồn tại, vướng mắc trong công tác thu hồi, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư, phù hợp với tình hình biến động của xã hội, lợi ích của người dân khi bị thu hồi đất, đặc biệt là người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến chỗ ở mới Nhìn chung Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

đã phần nào đảm bảo hài hòa ba lợi ích: Người bị thu hồi đất – Nhà đầu tư – Nhà nước Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, còn có những mặt hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện, cụ thể:

* Về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (giá đất, thời điểm xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ; các khoản, các loại đất được hỗ trợ, mức hỗ trợ):

- Việc thay đổi lớn chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến gia tăng tình trạng khiếu kiện, khiếu nại đặc biệt đối với những dự án lớn, thời gian GPMB kéo dài, trong đó chủ yếu là vướng mắc

cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại các thời điểm khác nhau

- Việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường theo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gặp nhiều khó khăn và nhiều trường hợp không chính xác với thực tế

- Chính sách đào tạo nghề và giải quyết việc làm còn nhiều bất cập, thiếu tính

đa dạng, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương và tập quán của người dân

* Về chính sách tái định cư và tổ chức thực hiện các dự án tái định cư:

- Việc tái định cư cho các hộ bị di dời chỗ ở thực tiễn mới chỉ giải quyết đến chỗ ở mà chưa giải quyết triệt để các nội dung liên quan như việc quy hoạch khu

dân cư tạo thuận lợi cho nhân dân trong việc chuyển đổi nghề, tạo việc làm mới tăng thu nhập và đáp ứng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Một số nơi, đặc biệt vùng nông thôn, miền núi, đối tượng bị thu hồi đất là người nông dân đang sống ở các khu dân cư, có diện tích đất lên đến hàng nghìn m2/hộ (cả đất ở và đất vườn), khi vào các khu tái định cư có diện tích hẹp hơn đã làm cho tập quán sinh hoạt phải thay đổi gây khó khăn cho người vào khu tái định

cư

- Chưa có quy định cụ thể về cách tính “suất tái định cư tối thiểu”, “suất đầu tư

hạ tầng” làm cơ sở để tính toán hỗ trợ tái định cư gây khó khăn cho người có đất bị thu hồi phải di dời

* Về công tác thu hồi, giao đất:

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu, cụm công nghiệp nhà đầu tư có thể chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, nhưng vẫn có quyền cho thuê lại đất, nhưng không quy định cụ thể hình thức cho thuê lại, nên nhiều nhà đầu tư đã cho thuê lại và thu tiền 1 lần, trong khi chưa nộp đủ tiền thuê đất cho Nhà nước, dẫn đến phát sinh nhiều phức tạp trong quá trình quản lý, dễ gây thất thoát tiền thuê đất;

- Hiện nay nhiều ngành, lĩnh vực chưa có quy định mức hạn mức sử dụng đất khó khăn trong công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất của dự án;

- Tính công khai, dân chủ trong tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số địa phương chưa đảm bảo theo quy trình, quy định 1.1.2.2 Giai đoạn sau khi có Luật Đất đai 2013

Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những những quy định còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời

đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Về các trường hợp thu hồi đất:

Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính

mạng con người để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm, gồm:

+ Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất

+ Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật; đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp này:”Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn

sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”

+ Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

- Thẩm quyền thu hồi đất:

Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất so với quy định hiện hành để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, trong đó quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất Đây là lần đầu tiên trong Luật Đất đai có quy định UBND cấp tỉnh được

ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất

- Trình tự, thủ tục thu hồi đất:

Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Luật Đất đai năm 2013 quy định bổ sung trình tự, thủ tục cưỡng chế kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình tự cưỡng chế thu hồi đất nhằm đảm bảo công khai, minh bạch

và dân chủ; đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi; tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Luật không quy định phải lập, duyệt phương án bồi thường tổng thể, đối với trường hợp đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư Đối với người dân mất đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, UBND cấp tỉnh phải có phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho người dân Với những người dân bị thu hồi đất, mục tiêu an sinh phải đặt lên cao nhất

+ Lần đầu tiên quy định tại nguyên tắc bồi thường việc bồi thường bằng tiền được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND câp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi

+ Trong đó một số quy định về bồi thường đối với đất ở thông thoáng hơn: Theo quy định hiện hành việc bồi thường đất ở bằng đất chỉ thực hiện trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tái định cư thì này, các địa phương có điều kiện về quỹ đất được phép thực hiện bồi thường đất ở bằng đất (quen gọi là đất đổi đất)

+ Đồng thời việc thu hồi đất ở cũng được quy định chặt chẽ hơn, đó là việc thu hồi đất ở chỉ được phép thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc hạ tầng

khu tái định cư Quy định này tránh cho người dân bị thu hồi đất ở một cách tùy tiện trong khi chưa thực hiện chu đáo việc bố trí tái định cư

+ Trường hợp chậm bồi thường, Nhà nước phải trả lãi suất cho người dân bị thu hồi Đối với trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ Luật quy định rõ gửi số tiền này vào tài khoản tạm giữ tại kho bạc, như vậy sẽ không có lãi suất như hiện nay đang thực hiện là gửi số tiền này vào tài khoản mở tại ngân hàng

1.2 Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng

Công tác GPMB mang tính đa dạng và phức tạp:

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB có những đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân

cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần

thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng và vật nuôi trên vùng

đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường Đối với đất ở vấn đề càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm

lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai

và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB

Tiến độ công tác GPMB phụ thuộc vào bảy yếu tố sau:

- Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai của nơi có dự án Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh Mặt khác, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới các công trình khiến việc thống kê, đền bù GPMB gặp không ít khó khăn

- Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm

quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác GPMB Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được

sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng

dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB

- Bốn là khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ

để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư Trong bối cảnh

đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc)

dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu Chính từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế

độ, chính sách và xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người dân trong vùng dự án dường như không quan tâm đến việc GPMB và bất hợp tác với các các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc Đó là điểm đầu cho một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà chính quyền phải tìm cách xử lý để hoàn thành công việc

- Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi

- Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách là một thành viên trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã

được thông báo Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân Trong quá trình GPMB, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vướng mắc có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB

- Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh khiếu nại về chính sách

và giá đền bù giữa người được áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện chính sách mới Mặt khác, ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phát triển kinh tế nhằm xây dựng các KCN trở nên nhạy cảm và phức tạp khi hình thành sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để GPMB

1.2.3 Nguyên tắc của việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định

cư

1.2.3.1 Đối tượng áp dụng

- Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai bao gồm

tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.2 Quy định về việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

a, Bồi thường về đất

* Những trường hợp không được bồi thường về đất:

Theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước không bồi thường trong những trường hợp sau:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định;

– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Đất nhận khoán để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

– Đất được Nhà nước giao để quản lý;

– Đất thu hồi trong các trường hợp do vi phạm pháp luật về đất đai

Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất

là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp [8]

* Điều kiện bồi thường về đất:

Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013, Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế –

xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc

có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”[8]

* Nguyên tắc bồi thường về đất:

Theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013:

– Chỉ bồi thường khi đáp ứng đủ điều kiện trên

– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.[8]

b, Bồi thường về tài sản

– Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản; Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.[8]

– Những trường hợp được bồi thường và mức bồi thường được quy định cụ thể từ Điều 89-91 Luật Đất đai 2013

– Những trường hợp không được bồi thường (Điều 92):

+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm

+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền

+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn

sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng

+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn +Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập

từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.[8]

c, Các khoản hỗ trợ

– Hỗ trợ đời sống và sản xuất (Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 84)

– Hỗ trợ tái định cư với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương

án bố trí tái định cư

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết

kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định

cư cho người có đất thu hồi

- Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư

- Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

- Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường,

hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền

đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu

Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.[8]

1.2.3.3 Tổ chức thực hiện việc GPMB và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương, UBND cấp tỉnh giao cho việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho cấp huyện; Tổ chức phát triển quỹ đất

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC cấp huyện giúp UBND cùng cấp lập và

tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC; Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng Trách nhiệm của các thành viên Hội đồng:

- Chủ tịch Hội đồng chỉ đạo các thành viên Hội đồng lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC

- Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội đồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC; bảo đảm đầy đủ kinh phí để chi trả kịp thời tiền bồi thường,

hỗ trợ và TĐC

- Đại diện những người bị thu hồi đất có trách nhiệm: Phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, người phải di chuyển chỗ ở; vận động những người bị thu hồi đất thực hiện di chuyển, GPMB đúng tiến độ

- Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ đạo của Chủ tịch Hội đồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

- Ban bồi thường GPMB là cơ quan giúp việc của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ

và TĐC chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của đất đai, tài sản được bồi thường, hỗ trợ hoặc không được bồi thường, hỗ trợ

trong phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC của dự án:

- Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC đối với các dự án thu hồi đất có liên quan từ 2 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên và phương án của dự án do UBND cấp tỉnh phê duyệt

- Nội dung thẩm định: Việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án; Việc áp giá đất, giá tài sản để tính bồi thường; phương án bố trí tái định cư

- Việc thẩm định phương án do Sở tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan cho phù hợp với đặc điểm tính chất của từng dự án Trường hợp cần thiết, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định do Giám đốc Sở tài chính làm Chủ tịch Hội đồng

- Thời gian thẩm định tối đa là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị phương án; Sau thời hạn trên, nếu cơ quan thẩm định không có ý kiến thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Những phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC của dự án không thuộc quy định trên thì không phải thẩm định

- Sau khi có ý kiến của cơ quan thẩm định, chủ đầu tư giúp Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC hoàn thiện phương án trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh:

+ Chỉ đạo, tổ chức, vận động, tuyên truyền mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC và thực hiện GPMB theo đúng quyết định thu hồi đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Chỉ đạo các sở ban ngành và uỷ ban nhân dân cấp huyện: Lập dự án TĐC, khu TĐC để phục vụ cho việc thu hồi đất; Lập phương án BTHT và TĐC theo thẩm quyền; phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phương án; Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền; phương án bố trí TĐC, phương án đào tạo chuyển đổi nghề theo thẩm quyền được giao

+ Chỉ đạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về BTHT và TĐC theo thẩm quyền pháp luật quy định

+ Bảo đảm sự khách quan công bằng khi xem xét và quyết định việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền quy định

+ Quyết định hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện cưỡng chế đối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước theo theo thẩm quyền

+ Chỉ đạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi: Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức

- Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm:

+ Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chínhsách bồi thường, hỗ trợ, TĐC và thực hiện GPMB theo đúng quyết định thu hồi đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC; thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo phân cấp của ủy ban nhân dân cấp tỉnh

+ Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu TĐC tại địa phương theo phân cấp của

ủy ban nhân dân cấp tỉnh

+ Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo thẩm quyền được giao; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

- Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

+ Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ

và TĐC của dự án

+ Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC thực hiện việc xác nhận đất đai, tài sản của người bị thu hồi

+ Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và

bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho việc GPMB.[8]

1.2.4 Công nghiệp hóa, đô thị hóa với vấn đề giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, đô thị hóa, hằng năm, trên địa bàn TP Hà Nội có hàng chục công trình, dự án lớn của Trung ương và thành phố được triển khai Trong khi đó, mật độ dân số ở Thủ đô rất cao, đặc biệt khu vực nội thành, điều này tạo áp lực rất lớn trong công tác GPMB

- Từ năm 2010 đến tháng 6-2016, trên địa bàn thành phố có 3.073 dự án phải thực hiện thu hồi đất Tuy nhiên, tới nay thành phố mới hoàn thành GPMB 1.711 dự

án với tổng diện tích đất hơn 8.462ha; chi trả hơn 54.829 tỷ đồng tiền bồi thường,

hỗ trợ cho 213.554 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và bố trí tái định cư cho 9.924 hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở Trong giai đoạn tới, Hà Nội đặt ra mục tiêu phấn đấu hoàn thành giải phóng mặt bằng khoảng 2.700 dự án, trong đó có 52 dự

án, công trình trọng điểm, với diện tích thu hồi đất gần 6.000 ha, liên quan tới trên 80.000 hộ dân, số tiền bồi thường, hỗ trợ khoảng 60.000 tỷ đồng, cần bố trí tái định

cư cho khoảng 19.000 hộ dân

- Mật độ dân số ở khu vực nội thành rất cao, mỗi một dự án được triển khai dù lớn hay nhỏ thường phải di dời hàng trăm, hàng nghìn hộ dân để có mặt bằng thi công Ví dụ như dự án mở rộng đường vành đai 2, đoạn từ Ngã tư Sở - Ngã Tư Vọng cần di dời 620 hộ dân thuộc địa bàn hai quận Thanh Xuân và Đống Đa; đoạn

từ Nhật Tân đến Cầu Giấy phải di dời tới 1.555 hộ Dự án thoát nước giai đoạn II, được triển khai trên địa bàn 8 quận, huyện, ảnh hưởng tới nơi ở của 8.500 hộ dân… Hiện, ở khu vực nội thành Hà Nội có hàng chục công trình lớn, dự án trọng điểm của Trung ương và thành phố được triển khai như các tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông, Nhổn - Ga Hà Nội, vành đai 1, vành đai 2, đường Trần Phú - Kim Mã… cho thấy khối lượng khổng lồ trong công tác GPMB

Tuy nhiên, theo đánh giá, công tác giải phóng mặt bằng vẫn là công việc có rất nhiều khó khăn, phức tạp và còn bộc lộ một số hạn chế, yếu kém, như: tiến độ giải

phóng mặt bằng của phần lớn các dự án, kể cả một số dự án trọng điểm còn chậm, việc giải quyết yêu cầu tái định cư chưa đồng bộ, có mặt còn bất cập Bên cạnh đó, tình trạng khiếu nại liên quan đến giải phóng mặt bằng vẫn diễn biến phức tạp, việc công khai, minh bạch trong cơ chế, chính sách và tổ chức thực hiện còn hạn chế Công tác tuyên truyền, vận động có lúc, có dự án, chưa được thực hiện sâu rộng, còn thiếu các giải pháp đột phá về trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng.[6]

1.3 Tổng quan chính sách giải phóng mặt bằng trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3.1 Chính sách giải phóng mặt bằng của các tổ chức trên thế giới gồm ngân hàng thế giới (WB) và ngân hàng phát triển châu Á (ADB)

- Mục tiêu giải phóng mặt bằng: giảm thiểu tối đa TĐC và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được BT và HT sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án, chính sách của WB và ADB bao hàm toàn bộ quá trình bồi thường, di chuyển, khôi phục điều kiện sống và tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng ít nhất bằng mức như khi không có dự án

- Phạm vi xác định những người bị ảnh hưởng: những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay một phần các tài sản vật chất hoặc phi vật chất kể

cả đất đai và tài nguyên của gia đình hay cộng đồng như rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng

- Quan niệm bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng: theo các tổ chức này thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp pháp về đất sẽ không là vật cản đối với việc bồi thường mà chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc việc lên danh sách các hộ bị ảnh hưởng mới là những người bất hợp pháp và không được hưởng bồi thường

- Mức bồi thường đất đai và tài sản: đất đai và tài sản phải được bồi thường bằng giá trị thay thế và đảm bảo tái tạo lại được các tài sản như không có dự án, tức

là số tiền bồi thường về đất phải đảm bảo mua được mảnh đất tương tự, còn số tiền bồi thường tài sản phải bằng 100% giá trị xây dựng mới của nhà và công trình

Trong công tác TĐC, tổ chức đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm và giúp đỡ nhiều hơn nữa những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC: tìm nơi ở mới thích hợp cho khi họ phải di chuyển đi nơi khác, bố trí tổ chức các khu TĐC; trợ giúp các chi phí về vận chuyển, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn để phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu TĐC

- Thời gian giải phóng mặt bằng và tái định cư: Việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi gải phóng mặt bằng

- Cách thức thực hiện GPMB:

+ Không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như các chính sách về BT, TĐC của dự án cho các gia đình có đất bị thu hồi mà còn tham khảo ý kiến và tìm cách để thoả mãn những yêu cầu chính đáng của người sử dụng đất trong suốt quá trình thực hiện công tác GPMB và TĐC

+ Việc lập kế hoạch cho công tác TĐC ở tất cả các dự án có TĐC không phải

là tự nguyện mà là điều bắt buộc trong suốt quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh hưởng của dự án đối với người dân bị thu hồi đất

+ Ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài làm giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách quan Nhiệm vụ của

cơ quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có được thực hiện triển khai đúng hay không từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác TĐC đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

Bảng 1.1 Sự khác nhau giữa luật định của Việt Nam và chính sách

của Ngân hàng Thế giới

Chính sách của WB

và ADB

Chính sách của Việt Nam

Những người bị ảnh

hưởng không được bồi

thường theo luật định

trong nước sẽ được hỗ

trợ nhằm khôi phục lại

Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ các điều kiện quy định tại luật, thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (UBND tỉnh/thành phố) xem xét để hỗ trợ

tương đương giá thay

thế

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang

sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo qui định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích

sử dụng

(Nhận xét: Giá đất ở do UBND các tỉnh công bố thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất) Tất cả nhà và công

trình, không phân biệt

an toàn, sẽ được hỗ trợ tương đựơng 80% giá thay thế

- Nhà và công trình trên đất bị thu hồi là đất không được bồi thường, mà khi xây dựng vi phạm các kế họach sử dụng đất đã công bố hoặc trong phạm vi hành lang an toàn, sẽ không được bồi thường Trong trường hợp đặc biệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét hỗ trợ theo từng trường hợp cụ thể

Cần có sự giám sát độc

lập đối với thực hiện

tái định cư

Không yêu cầu điều này

1.3.2 Chính sách giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số nước trên thế giới

1.3.2.1 Trung Quốc

Mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là

không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn

vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân

ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian

để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình Về giá bồi

thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố

1.3.2.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng

cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân định giá đền bù.Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự