Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng của một số dự án trên địa bàn thị xã vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

luận văn

bộ giáo dục và đào tạo trường đạI học nông nghiệp I

Lời cam đoan

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đ4 được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ4 được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Trần Mạnh Cường

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đ4 nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân, đ4 tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Chu Tiến Quang, Trưởng Ban chính sách Phát triển Nông thôn, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

đ4 trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Đất và Môi trường, Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội đ4 tạo

điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban l4nh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc, Phòng Quy hoạch- Kế hoạch đất đai, Trung Tâm Thông tin Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND thị x4 Vĩnh Yên, Ban quản lý dự án giải phóng mặt bằng, Công ty Xây dựng Lạc Hồng, Công ty phát triển nhà và đô thị, Ban quản lý khu công nghiệp Khai Quang đ4 tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn

bè đ4 giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em và vợ con tôi đ4

động viên, tạo điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2006

Tác giả luận văn

Trần Mạnh Cường

Mục lục

2.2 Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi

2.3 Chính sách bồi thường thiệt hại ở một số nước và kinh nghiệm

2.4 Cơ sở pháp lý của việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi

4.1.2 Điều kiện kinh tế -x4 hội 454.2 Khái quát thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

4.3 Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên

4.4 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng

4.4.2 Kết quả điều tra về xác định các đối tượng và điều kiện được bồi

4.4.3 Việc xác định giá bồi thường về đất và tài sản trên đất theo Nghị

4.5 Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng

mặt bằng tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thị x4 Vĩnh Yên 82

4.6 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi

Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t

Bảng 4.5 ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định

Bảng 4.8 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực

Danh mục sơ đồ, biểu đồ

Danh môc ¶nh

1 Mở đầu

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu lên công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế và đô thị hoá một bộ phận nông thôn để trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Trong quá trình đó tất yếu phải chuyển một bộ phận đất nông nghiệp,

đất ở của dân cư sang sử dụng vào các mục đích như: xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xây dựng các khu công nghiệp, các khu du lịch và dịch vụ đa dạng Theo số liệu của Bộ Tài Nguyên và Môi trường thì trong giai đoạn 2001-2005 cả nước đ4 chuyển 179.400 ha đất nông nghiệp sang các mục đích khác, bình quân mỗi năm chuyển gần 36.000 ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp, gồm: xây dựng đường giao thông, tạo mặt bằng các khu công nghiệp, thương mại, du lịch và nhà ở, văn phòng

Cùng với việc chuyển số diện tích nông nghiệp trên đây sang các mục

đích sử dụng khác đ4 kéo theo hàng ngàn người nông dân mất tư liệu sản xuất cơ bản, cuộc sống của họ mất đi nguồn thu nhập ổn định hàng năm từ sản xuất nông nghiệp và tạo ra áp lực lớn đối với x4 hội về việc làm mới cho số lao

động nông nghiệp bị thu hồi đất sản xuất, nhất là ở những nơi bình quân đất nông nghiệp trên lao động quá thấp như các tỉnh Đồng bằng Sông Hồng

Để thực hiện việc thu hồi đất nông nghiệp cũng như đất ở của người dân để đưa vào các mục tiêu sử dụng khác Luật đất đai đ4 có quy định các nguyên tắc cơ bản về bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất Chính phủ đ4 ban hành một số văn bản chính sách như: Nghị định số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về hướng dẫn thi hành Luật ủất ủai; Nghị ủịnh số 197/2004/Nð-CP thay thế Nghị ủịnh số 22/1998/Nð-CP về bồi thường, hỗ trợ và tỏi ủịnh cư khi Nhà nước thu hồi ủất; Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP về

phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ ủất, tiếp cận theo hướng sỏt giỏ thị trường; Bộ Tài chớnh cú Thụng tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ủịnh số 197/2004/Nð-CP

Tuy vậy, việc thực hiện bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất theo các văn bản trên đây đang gặp phải vướng mắc về nhiều mặt như: điều kiện được bồi thường, giá trị bồi thường các thiệt hại về đất, về nhà ở và các tài sản trên đất, về tái định cư và điều kiện sinh sống của người dân phải di dời…ở nhiều nơi công tác này đ4 gặp phải sự phản ứng của người dân, thậm chí có nơi trở thành vấn đề x4 hội bức xúc Thực tế đ4 phản ánh rằng, chính sách bồi thường thiệt hại của nhà nước hiện nay đối với người dân bị thu hồi

đất là chưa thoả đáng, chưa đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu được ổn

định đời sống, sản xuất của họ sau khi phải di dời

Vĩnh Phúc cũng là một trong những tỉnh đ4 và đang phải đối mặt với những thách thức nói trên, do trong thời gian qua Tỉnh đ4 chuyển khoảng 4.010 ha đất nông nghiệp và gần 400 ha đất ở của người dân vào các mục đích xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, vào xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch và thương mại [23]

Để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, Tỉnh đ4 thực hiện các chính sách theo đúng các văn bản pháp quy của Chính phủ ban hành kể trên

và đ4 thu được một số kết quả nhất định trong công tác này, từ đó đ4 thu hút

được một lượng vốn đáng kể của các nhà đầu tư trong và ngoài tỉnh, đặc biệt

là của một số nhà đầu tư nước ngoài, tạo ra sự phát triển nhanh của một số ngành công nghiệp mới, đô thị hoá nhanh các địa bàn ven thị x4 Vĩnh Yên và một số nơi khác trong tỉnh

Bên cạnh những thành công trên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở thị x4 Vĩnh Yên, thời gian qua đ4 nảy sinh nhiều vấn đề xung quanh các chính sách bồi thường do vậy, một số dự án đ4 không triển khai được theo tiến độ dự kiến ban đầu do không hoàn tất được công tác bồi thường đúng kế

hoạch Mặt khác cuộc sống và sản xuất của người dân bị thu hồi đất, phải di dời nơi ở đang có những xáo trộn mà các chính sách đ4 triển khai chưa xử lý

về tài sản trên đất đang đặt ra như một nhu cầu bức thiết

Với ý nghĩa đó, chúng tôi tiến hành đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thị x% Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc”

1.2 Mục đích và yêu cầu nghiên cứu

* Dự án xây dựng công trình sân Golf và biệt thự nhà vườn Nam Đầm Vạc tại x2 Thanh Trù – thị x2 Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc

* Dự án mở rộng khu công nghiệp Khai Quang tại phường Khai Quang

cơ sở hạ tầng ở thị x4 Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc, khắc phục những bất cập hiện nay

- Các số liệu thu thập phải đ−ợc phân tích, đánh giá một cách khách quan

2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

2.1 Một số vấn đề cơ bản về bồi thường thiệt hại, GPMB

2.1.1 Định nghĩa

Bồi thường thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [28]

Việc bồi thường thiệt hại có thể được thực hiện bằng tiền, hay vật chất khác ) theo các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể

Ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên còn có một số hình thức bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ, tương ứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ khác

Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các công trình đ4 có trên một diện tích đất nhất định) được quy hoạch vào việc xây dựng một công trình khác trên diện tích đó

2.1.2 Bản chất của việc bồi thường trong giải phóng mặt bằng

Bồi thường thiệt hại trong GPMB thường xảy ra khi Nhà nước thu hồi một diện tích đất nào đó để chuyển sang một mục đích sử dụng khác Thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được giao

đất, thuê đất khi họ bị thu hồi đất Bồi thường thiệt hại về đất thường được thực hiện theo quy định của Nhà nước về giá đất, về phương thức bồi thường Tuy nhiên việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán hàng hoá, tài sản trên thị trường Nó vừa phải đảm bảo tái hồi lợi ích bị thiệt hại của người bị thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của

Nhà nước, của x4 hội và của người nhận lại quyền sử dụng đất đ4 thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà lợi ích, tinh thần giữa các đối tượng tham gia

2.1.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn x4 hội nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau:

+ Tính phức tạp: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế x4 hội đối với mọi người dân ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp cho nên đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản Đối với khu vực thành thị đất đai là tài sản có giá trị lớn gắn trực tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân, với những chủ thể kinh doanh thì vị trí đất còn gắn với thu nhập của họ Từ các đặc điểm như trên cho chúng ta thấy việc bồi thường thiệt hại cho mỗi diện tích đất khác nhau bị thu hồi về vị trí, điều kiện sử dụng thường khác nhau

+ Tính đa dạng: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, x4 hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực thành thị một đô thị dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có đặc điểm khác với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp

Mục tiêu sử dụng đất sau bồi thường rất khác nhau, trong đó có trường hợp bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đ4 được Hiến pháp năm

1992 và điều 27 của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định [16,20]

Những trường hợp khác là bồi thường thiệt hại để lấy đất vào mục tiêu

sử dụng kinh doanh khác Tính chất bồi thường ở đây khác với bồi thường để lấy đất vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, lợi ích công cộng vì đất thu hồi

được đưa vào kinh doanh khác, tạo lợi nhuận mới và nảy sinh quan hệ giữa 3 chủ thể: nhà nước, người bị thu hồi đất và người nhận lại quyền sử dụng đất đ4 thu hồi

2.1.4 ảnh hưởng của GPMB tới triển khai dự án kinh doanh mới:

- ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành của dự án:

Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào thời gian tiến hành GPMB nếu GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian, tiền của

và thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, nhiều khi gây ra những thiệt hại không nhỏ trong triển khai đầu tư xây dựng các công trình

sự l4ng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình Nhà nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này trên một số mặt sau:

+ Đối với GPMB: sau khi phương án được phê duyệt, phải khẩn trương GPMB ngay Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như Sở tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính vật giá tiến hành công tác GPMB, thành lập ban chỉ

đạo GPMB cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan liên quan khác cũng như các hộ dân phải di dời để thực hiện phương án GPMB đ4

được xác định

+ Về bồi thường thiệt hại cho các chủ thể phải di dời: phải điều tra, khảo sát và lập phương án bồi thường hợp lý nhằm đảm bảo lợi ích vật chất, tinh thần cho các chủ thể phải di dời Nhà nước cần thống nhất quản lý mức bồi thường thiệt hại cụ thể đối với từng trường hợp bị thiệt hại, nhằm đảm bảo

sự công bằng, hợp lý và minh bạch trong việc bồi thường thiệt hại, loại trừ các hình thức quan hệ ngầm giữa các bên tạo ra sự không công bằng, không minh bạch về lợi ích, vật chất, gây bất bình đẳng giữa các chủ thể được bồi thường 2.2 Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi thường thiệt hại về đất

2.2.1 Giá quyền sử dụng đất (giá đất)

Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đ4 được hình thành và

được quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất”[22]

Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị trường

Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của luật này)

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật

Đất đai năm 2003)[22]

Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Là công cụ để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình Nhà nước, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như: chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này được gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trường”

2.2.2 Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản

2.2.2.1 Định giá

Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ4 được xác định Thông qua các giao dịch, trao

đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý vừa mang tính x4 hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường tài sản Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đ4 trở thành đối tượng và là công cụ cần thiết đối với hoạt động quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường Theo thời gian, hoạt động

định giá quyền sử dụng đất trở thành phổ biến nhưng nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

ở Việt Nam các hoạt động định giá đ4 có từ một số năm gần đây nhưng chưa thực sự phát triển, từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá được vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó

2.2.2.2 Định giá quyền sử dụng đất

Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán giá trị của quyền sử dụng

đất đai bằng tiền tệ Đất đai là một tài sản đặc biệt với có đủ các thuộc tính của một tài sản, có thể đáp ứng nhu cầu nào đó của con người, là đối tượng của giao dịch dân sự mang tính kinh tế, x4 hội đa dạng

Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường Nhưng mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, quy luật kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý x4 hội Do tính đa dạng về mục đích sử dụng của đất đai nên giá quyền sử dụng đất chỉ có thể là ước tính về mặt giá trị mà khó tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường Với các đặc điểm như trên khái niệm định giá quyền sử dụng đất được hiểu như sau:

“Định giá quyền sử dụng đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền được sử dụng một diện tích đất tại vị trí, địa lý cụ thể, tình trạng về chất lượng nhất định bằng dơn vị tiền vào một mục đích đ4 được xác định, tại một thời điểm xác định”

2.2.2.3 Định giá bất động sản trên đất

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác

là không thể di dời, các loại bất động sản bao gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

+ Các tài sản gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định [30]

Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất

2.2.3 ảnh hưởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thường GPMB

và tái định cư

Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường

được hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu Đồng thời khái niệm về thị trường bất động sản cũng hình thành và đang được hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chưa đề cập đến việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đ4 chứng minh rằng đất có giá [1]

Hiến pháp năm 1992 đ4 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đât đai năm

1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để thuê chuyển quyền sử dụng đất Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc định giá đất để xác định giá trị bồi thường, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đ4 được điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, để tính mức thuế thì ít người phản đối, nhưng tính tiền bồi thường thì người nhận bồi thường luôn không thoả m4n

2.3 Chính sách bồi thường thiệt hại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Tại Hàn Quốc

- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc quy định hai thể chế sau:

+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất công đ4 được giao theo “quy định” của pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công đất” thực hiện theo quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế cần rất nhiều đất vào mục đích

sử dụng công trong một thời gian ngắn nên luật “Sung công đất” đ4 được thiết lập vào năm 1962 Theo pháp luật này ngoài mục đích thương lượng để thu hồi đất công, phải đảm bảo quyền tài sản của người sử dụng đất nên luật này

đ4 được bổ sung vào năm 1975 Dựa vào luật sửa đổi Hàn Quốc đ4 triển khai các hoạt động bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của người đang sử dụng cho

đến nay Tuy nhiên trong hai thể chế luật thì luật “Đặc lệ” được áp dụng trước, nếu như thương lượng không đạt được thoả thuận thì áp dụng luật “Sung công

đất” bằng cách cưỡng chế, nhưng phải lặp đi lặp lại quá trình này, thời gian thu hồi có thể bị kéo dài, hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời gần đây đ4 quy định thực hiện bồi thường theo 3 giai đoạn:

+ Thứ nhất: tiền bồi thường thiệt hại về đất đai sẽ được giám định viên chuyên môn đánh giá trên cơ sở giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá đất quy định để bồi thường không dựa vào mức sinh lời

do diện tích đang sử dụng tạo ra, để đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

+ Thứ hai: pháp luật quy định việc bồi thường không được gây thiệt hại nhiều cho người đang sử dụng đất trong quá trình thương lượng giá Quy trình theo thứ tự là: công nhận mục đích đang sử dụng, lập biên bản tài sản và đất

đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba: biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Công việc này

được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt

cuộc sống bình thường của người bị thu hồi đất Đây là công việc quan trọng

có tác dụng tạo tâm lý thoả m4n và lôi cuốn người dân tự nguyện di dời, có ý nghĩa rất tích cực tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây nơi cư trú hoặc hỗ trợ bằng 30% giá trị của toà nhà đó

đối với người bị thu hồi Còn nếu là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, chăn nuôi thì có chính sách mang tính chất ưu đ4i và ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh

2.3.2 Tại Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước, quy định này có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam hiện nay Tuy nhiên việc chấp hành pháp luật của người Trung quốc rất cao, Nhà nước trung quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai tự do giữa các chủ thể trong x4 hội Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường thiệt hại về đất đai khi nhà nước thu hồi: do đất đai thuộc

sở hữu nhà nước nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thường thiệt hại về đất Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụngbị thu hồi đất

Về phương thức bồi thường thiệt hại: nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải Người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại: là giá thị trường tại thời điểm thu hồi Mức giá này cũng được nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà,

đồng thời được điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng

đồng bộ theo một mô hình thống nhất và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các

đối tượng chính sách x4 hội được nhà nước có chính sách x4 hội riêng[28] 2.3.3 Bồi thường thiệt hại về đất đai của các tổ chức tài trợ( WB và ADB) tại Việt Nam [2]

Các dự án sử dụng vốn vay của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu á (ADB) đều phải thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư cho những người bị thu hồi đất do triển khai các dự án này Các chính sách bồi thường trong triển khai các dự án này có nhiều khác biệt so với các quy định trong văn bản pháp luật của Việt Nam, có những khó khăn nhất

định trong việc áp dụng và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề x4 hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất Một số điểm khác biệt hiện nay là:

- Các chính sách của Việt Nam thường bao gồm cả bồi thường thiệt hại

về đất và tài sản trên đất Dựa trên quan niệm về lợi ích x4 hội và lợi ích công cộng được đặt lên trên hết và đất đai được xác định thuộc về sở hữu toàn dân, khi cần Nhà nước có thể lấy lại được ngay Việc bồi thường thiệt hại cho người đang sử dụng đất còn tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (đ4 có rất nhiều dự án Nhà nước động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi thường) Các hộ bị thiệt hại phải tự

khắc phục các khó khăn gặp phải được coi là hết sức bình thường, với tinh thần sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể và của toàn x4 hội

Trong khi đó mục tiêu chính sách tái định cư (TĐC) của ADB là phải làm sao giảm thiểu tối đa số người TĐC và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển

được bồi thường sao cho tương lai kinh tế và x4 hội của họ được thuận lợi như cũ Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TĐC của ADB là bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ban đầu, khi chưa có dự án

Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng được tôn trọng và bảo vệ như là một trong những động lực của sự phát triển Từ mục tiêu xây dựng một nước Việt Nam “hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đ4 chuyển dần sang mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, x4 hội công bằng, dân chủ , văn minh”, lấy con người làm trọng tâm của sự phát triển Tuy nhiên

đến nay việc đền bù để giải phóng mặt bằng vẫn chỉ tập trung quy đổi giá trị

đất và tài sản bị thiệt hại, mà chưa tính đến mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất Mặc dù Nghị định 22/1998/NĐ-CP và Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ đ4 tăng thêm mức bồi thường cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được yêu cầu về chi phí để khôi phục mức sống như cũ trước khi bị thu hồi Vì vậy thường các dự án sử dụng vốn mà Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển Châu á phải được các bộ chủ quản làm chủ phê duyệt, thông qua như các chương trình: TĐC, đặc biệt khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp những khó khăn nhất định, thường gây ra sự bất bình đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phương Chính sách bồi thường của các dự án khác nhau là rất khác nhau

Chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền

sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất Tuy nhiên Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trường hợp không được bồi thường thiệt hại về đất là: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể” Quy định này đ4 xử lý sự bất cập hiện nay và bù đắp sự khác biệt giữa chính sách của Nhà nước ta và của ADB,WB

Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước để chống lấn chiếm đất đai ), do vậy nhiều gia đình chưa kịp thời xây dựng xong hoặc xây dựng lại nhà ở mới, ổn định cuộc sống trước khi giải toả

Công tác TĐC đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn những người dễ bị tổn thương trong suốt quá trình TĐC, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn người bị thu hồi đất phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư

Qui định của ngân hàng ADB là phải thông báo đầy đủ những thông tin

về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ

dân và phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả m4n các yêu cầu chính

đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch cũng như thực hiện kế hoạch tái

Theo ADB, những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất một phần tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như rừng, khu đánh cá Do vậy, những vấn đề của dự án phải quan tâm là rất rộng

2.3.4 Sự phát triển của chính sách về bồi thường thiệt hại của Nhà nước cho người bị thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

2.3.4.1 Hệ thống những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai

Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đát, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng các côgn trình do Nhà nước quản lý đó là: “đảm bảo kịp thời và

đủ tiện ích cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường, trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của

nhân dân Hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền chùa trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương”

Về mức và cách tính bồi thường Nghị định 151/TTg có quy định:

- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng

Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác

Đối với hoa màu đ4 trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại

Luật Đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (điều 48): “Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đ4 làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” [18] Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ quy định việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục

đích khác Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi được giao đất (mà sau này khi thực hiện Luật Đất đai năm 1993 được coi

là tiền sử dụng đất) trong đó, phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất Hiến pháp năm 1992 đ4 công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các

tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể: [16]

+ Tại điều 17 Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “Đất

đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”

+ Tại điều 18 Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích

và có hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thức hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo các quy định của pháp luật)

+ Tại điều 58 Hiến pháp quy định về quyền sử dụng cá nhân quy định:

“Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân [16]

Luật đất đai năm 1993 đ4 thể chế hoá các quy định của Hiến pháp năm

1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất, quản lý việc sử dụng đất đúng mục đích, xác định thời hạn giao

đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 quy định người sử dụng đất đ4 được làm chủ về ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ được xác lập cụ thể, đất đai được vận

động theo cơ chế thị trường, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn trở thành động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị

và thu hút đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước [20]

Luật Đất đai năm 1993 thực sự là văn bản pháp luật quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng và bồi thường đất đai, tài sản gắn kiền với đất

Điều 1 của Luật Đất đai năm 1993 quy định quyền sở hữu đối với đất

đai (thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý), đồng thời quy

định về quyền của Nhà nước trong việc giao đất, cho thuê đất (Nhà nước giao

đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, x4 hội gọi chung là tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn

định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân thuê đất)

Về thời hạn giao, Điều 20 của Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất

sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm Riêng đất xây dựng nhà ở Nhà nước sẽ giao lâu dài (không thời hạn)

Điều 27 Luật Đất đai năm 1993 có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường thiệt hại

Tại điều 73 và 79 Luật Đất đai năm 1993 quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ

là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi Bồi thường cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi

Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 2/12/1998 đ4 quy

định quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất, nhận quyền sử dụng đất của người khác, cụ thể: [19]

+ Xác định rõ các quyền của người sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất và được cho thuê đất

+ Chuyển sang thuê đất nông nghiệp (không bị hạn chế về hạn điền) để tạo điều kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia

đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất hoang hoá, đất trống đồi núi trọc và thông qua các quy định để đầu tư trong nước, Nhà nước có chính sách miễn giảm tiền thuê đất

+ Sử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức đ4 được giao đất, đ4 nộp tiền sử dụng

đất không phải chuyển sang thu đất để yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất

Trong giai đoạn hiện nay, nhiều văn bản do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành đ4 đề cập đến những vấn đề có liên quan trực tiếp đến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó

có nhiều quy định, chế định đ4 và đang đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thực tế, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với công tác quản lý, sử dụng đất

đai, đối với quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như lợi ích của Nhà nước sau thời kỳ đổi mới

2.3.4.2 Vai trò của quản lý Nhà nước về đất đai ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

Do công tác bồi thường GPMB thường rất phức tạp liên quan đến nhiều chủ thể, nhiều chế độ, chính sách khác nhau Vì vậy vai trò của Nhà nước trong quá trình này là rất quan trọng, thể hiện trên các mặt sau:

Một là vai trò về xác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa nhằm phân bổ và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đíchvà có hiệu quả”, Điều 16,17,18 Luật sửa đổi bổ sung một

số điều của luật Đất đai quy định thẩm quyền quy hoạch, nội dung quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, thẩm quyền xét duyệt quy hoạch đất đai Đối với công tác bồi thường GPMB và TĐC nội dung quy hoạch- kế hoạch sử dụng đấtcó

tác động mang tính chất đinh hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập khu tái định cư

Hai là vai trò trong tổ chức thực hiện bồi thường GPMB: việc tổ chức bồi thường GPMB không đơn giản chỉ là quan hệ kinh tế giữa cơ quan triển khai bồi thường với người bị thiệt hại, mà còn thể hiện mối quan hệ pháp luật trực tiếp giữa người bị thiệt hại với chế độ hưởng lợi theo quy định của pháp luật Vì vậy vai trò của quản lý nhà nước trong tổ chức triển khai rất quan trọng, thậm chí là không thể thiếu

Theo Luật Đất đai thì chính sách bồi thường GPMB phải được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trực tiếp tổ chức và chỉ đạo toàn diện và chặt chẽ, kể cả việc tuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp phù hợp với trình độ dân trí Từng địa phương đảm bảo khi áp dụng pháp luật phải dân chủ, công khai, nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan

đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất tạo lòng tin của nhân dân cũng như của các nhà đầu tư vào chính sách bồi thường của nhà nước [22]

2.3.4.3 Chính sách bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất theo quy

định hiện hành của Nhà nước

Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng bao gồm cả đất sử dụng cho các

dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu du lịch, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, khu dân cư tập trung và các dự án đầu tư phát triển khác đ4 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định [8]

+ Về trách nhiệm bồi thường, Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định: các

tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê diện tích đất thu hồi, phải bồi thường cho người bị thu hồi

+ Về các điều kiện (tiêu chuẩn) được bồi thường thiệt hại, Nghị định số 22/199/NĐ-CP đ4 mở rộng phạm vi được bồi thường cho các đối tượng có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương

+ Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê đấu thầu thì người bị thu hồi đất không được bồi thường thiệt hại về đất Nhưng được bồi thường những chi phí đ4 đầu tư vào đất Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của x4 hoặc đất của x4 chưa giao cho ai sử dụng ổn

định, lâu dài theo Luật Đất đai thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại bằng tiền cho ngân sách x4 Người đang sử dụng tạm thời đất công ích của x4 được UBND x4 bồi thường thiệt hại những chi phí đ4

đầu tư vào đất

+ Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định, nhưng không vượt quá diện tích của đất đ4 thu hồi

+ Về bồi thường tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70-80% mức bồi thường hoặc không được trợ cấp, không

được bồi thường theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản

Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực

tế bằng giá trị hiện tại của nhà và công trình cộng thêm một khoản tính theo tỷ

lệ % trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối

đa không lớn hơn so với 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng mới

Riêng đối với nhà cấp bốn, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới

tế mới (mục 1 điều 25)

Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, CNV của doanh nghiệp phải di chuyển đến địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, ngừng kinh doanh (mục 2 điều 25); hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển sang nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao động cho các đối tượng có đất bị thu hồi (khoản 4 điều 25)

Ngoài ra Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng trợ cấp x4 hội của Nhà bước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho người di chuyển đúng hạn

+ Về chính sách tái định cư Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định về thẩm quyền lập khu tái định cư và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư,

về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư và về nguồn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư

Như vậy nếu như các Nghị định trước đây chủ yếu quan tâm đến việc bồi thường đất bị thu hồi và tài sản đất đó thì Nghị định 22/1998/NĐ-CP đ4 có thêm một số chính sách hỗ trợ cũng như một số điều khoản mới về lập khu tái

định cư cho các hộ phải di chuyển

Về tổ chức thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định trách nhiệm của chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố phê duyệt phương án bồi thường, chỉ đạo thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng cấp huyện, thị x4 trong việc lập phương

án bồi thường thiệt hại, xác định bồi thường, trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia

đình cá nhân và tổ chức bồi thường theo phương án thực hiện

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ đ4 thể hiện được tính bất cập trong việc áp dụng thi hành, tuy nhiên còn một số quy

định không phù hợp với chính sách bồi thường và TĐC hiện nay, phần nào hạn chế hiệu quả đầu tư, tiến độ thực hiện và chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, vì vậy Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đ4 được ban hành và thực thi trong giai đoạn hiện nay

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất để dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại

Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Đối tượng áp dụng của nghị định là người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí TĐC [9]

+ Bồi thường đất:

- Các điều kiện để được bồi thường đất được quy định tại Điều 8 của nghị định Người bị thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về

đất đai

Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật về đất đai

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, có các giấy tờ hợp lệ được UBND x4, phường xác nhận là không có tranh chấp

- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UNBD cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

- Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền, giá hỗ trợ từ 20% đến 50% giá

đất ở liền kề Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của từng địa phương

Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá

đất bị thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới người bị thu hồi đất còn được bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch

- Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở:

Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở

được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền

Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại đại phương, trường hợp đất ở bị thu

hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ

đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

+ Bồi thường tài sản:

- Nguyên tắc bồi thường tài sản: chủ sở hữu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đ4 trái với mục đích sử dụng đất đ4 được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không

Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định nêu trên thì được tính bồi thường theo mức sau:

Mức bồi thường nhà, = Giá trị hiện có của nhà, - Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ % Công trình công trình bị thiệt hại theo giá trị hiện có của nhà, công trình

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng

ban hành

- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi:

Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đó Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại đại phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất

Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất

Đối với vật nuôi (nuôi trồng thuỷ sản) được bồi thường theo quy định sau: đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đ4 đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm, trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra Mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy

khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền cho 1 nhân khẩu /1 tháng tương đương 30kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địa phương

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề

+ Tái định cư:

- Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của

đơn vị, tại trụ sở UBND cấp x4 nơi có đất bị thu hồi và nơi TĐC trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án

bố trí TĐC Nội dung thông báo gồm:

* Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô

đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC

* Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư

- Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư: khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy haọch xây dựng, tieu chuẩn

và quy chuẩn xây dựng Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

2.3.5 Những vấn đề tồn tại cần tiếp tục được nghiên cứu

2.3.5.1 Những vấn đề đặt ra về bồi thường thiệt hại về đất

a) Vấn đề cần được nhận thức lại cho thật đầy đủ là việc bồi thường GPMB là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển, các hoạt động nhằm khôi phục đời sống sản xuất của những người bị thu hồi đất cũng có ý nghĩa quan trọng như việc xây dựng các công trình trên đất được giải phóng

đồng thời còn phải đảm bảo các hiệu quả kinh tế x4 hội hơn so với trước khi GPMB Không thể chấp nhận một tình trạng là trong khi các công trình xây dựng mang lại lợi ích cho một nhóm người thì lại đẩy một số người đang sử dụng đất đó lâm vào tình trạng gặp khó khăn thậm chí còn không được như trước khi xây dựng công trình

Trong giai đoạn hiện nay, các chính sách của Nhà nước cần phải được thực hiện đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư cũng như người chịu thiệt hại phải được thực hiện một cách thông suốt vì lợi ích phát triển chung

b) Do chưa hoàn toàn thoát khỏi cơ chế tập trung hành chính nên kinh phí dùng để bồi thường GPMB đều lấy từ nguồn ngân sách Nhà nước, chưa kết hợp được các đền bù của nhà đầu tư với tiền của ngân sách Thông thường các công trình hạ tầng kỹ thuật x4 hội được xây dựng mới đều làm cho giá đất các vùng lân cận tặng lên Sau khi công trình hoàn thành, người đang sử dụng đất

đó đương nhiên được hưởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào Chính

điều này, đ4 gây ra rất nhiều trở ngại làm hạn chế năng lực giải quyết công việc GPMB và làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng kinh tế trong x4 hội

c) Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và đang trong quá trình hoàn thiện thậm chí có trường còn gây xung đột pháp lý thì việc chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thường là chưa đầy đủ, trong rất nhiều trường hợp phải coi trọng hiện trạng và tôn trọng những vấn đề để có tính lịch

sử tập quán có tính x4 hội được cộng đồng chấp nhận

d) Hầu hết các dự án xây dựng ở nước ta đều gặp ách tắc việc bồi thường GPMB làm cho tiến độ thi công các công trình không đạt kế hoạch và thời gian Điều đó đ4 gây ra thiệt hại không nhỏ cho các nhà đầu tư xây dựng,

cụ thể là:

- Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy nhiều dự án đ4 mất cơ hội kinh doanh hiệu quả kinh doanh thấp

- Đối với các dự án đầu tư không kinh doanh thời gian thi công kéo dài tiến độ thi công bị ngắt qu4ng đ4 gây ra sự l4ng phí lớn và ảnh hưởng đến chất lượng công trình

e) Nhiều nơi mặc dù việc bồi thường GPMB được thực hiện chủ yếu bằng các biện pháp hành chính đ4 dẫn tới sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết được Nguyên nhân chính của những khiếu kiện đó vẫn

là người dân không thoả m4n với sự bồi thường của các chủ dự án hoặc sự

định giá bồi thường thiếu công bằng, không sát với thời điểm thực tế

2.3.5.2 Về tái định cư

Tái định cư (TĐC) là quá trình bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển Ngoài ra TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ về ổn định

đời sống cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - x4 hội của họ và cộng đồng Tuy nhiên, trên thực tế những vấn đề này vẫn chưa được phản ánh đầy đủ và thoả đáng trong triển khai dự án xây dựng khu tái định cư để di dân giải phóng mặt bằng nhiều vấn đề đang đặt ra cần

được xem xét như:

+ Một số khu tái định cư không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường, trạm xá… Từ đó

ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC

+ Việc bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, các nhóm họ, tập quán sinh hoạt sản xuất

2.3.5.3 Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo việc làm

Đa số người dân bị mất đất thường phải sống bằng nghề buôn bán nhỏ

và sản xuất nông nghiệp, trình độ dân trí thấp, không có khả năng tìm nghề nghiệp có thu nhập ổn định do đó đời sống khó khăn, nhiều rủi ro

Vì vậy, trong bồi thường GPMB việc chuyển đổi nghề nghiệp phải được

đặt ra như là trách nhiệm của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất sau bồi thường đối với người dân bị mất đất Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể có thu nhập ổn định phải là mục tiêu của mọi dự án bồi thường GPMB, tạo

điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định x4 hội từ đó tạo điều kiện thúc

đẩy nền kinh tế x4 hội phát triển

2.3.5.4 Trách nhiệm của của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Những bất cập hiện nay là việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục

đang là nguyên nhân dẫn đến để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ triển khai dự án

- Công tác bồi thường GPMB ở nhiều địa phương còn trái với quy định, việc áp dụng sai chủ trương, chính sách gây nên sự thiệt thòi cho người bị thu hồi đất, nổi bật là chính sách hỗ trợ Qua thực tiễn điều tra tại địa bàn một số nơi như Vĩnh Phúc, Hà Nội, Hải Dương hầu như các dự án không có chính sách hỗ trợ di chuyển (mặc dù trong phương án quy định có các mức hỗ trợ) hoặc nếu có thì rất ít, dẫn đến việc nhân dân thắc mắc, không tin vào chính sách của Đảng và Nhà nước Bên cạnh đó việc đào tạo chuyển đổi nghề đối