Phân tích tính khả thi dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6

Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư phường 11 quận 6 nhằm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người nhân dân quận 6 và các khu vực lân cận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; góp phần g

Xin chân thành cảm ơn các Thầy, cô Khoa Quản lý công nghiệp cũng như trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt khóa học và quá trình thực hiện luận văn này

Đặc biệt, em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Thầy NGUYỄN THỐNG đã hướng dẫn tận tình, truyền đạt các kiến

thức, kinh nghiệm quý báu để em thực hiện hoàn thành luận văn này

Xin cám ơn tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, chia sẽ kinh nghiệm trong lúc tôi khó khăn để luận văn hoàn thành đúng tiến độ

Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 6 năm 2006

Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư phường 11 quận 6 nhằm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người nhân dân quận 6 và các khu vực lân cận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; góp phần giãn dân từ các quận trung tâm thành phố ra các quận lân cận, ven ngoại thành theo chương trình phát triển đô thị chung Do đó, việc phân tích tính khả thi của dự án là hết sức cần thiết để giúp Chủ đầu tư có quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lý

Mục tiêu của luận văn là ứng dụng các kiến thức về phân tích dự án để đánh giá tính khả thi của dự án thông qua các tiêu chuẩn NPV và IRR; đồng thời luận văn cũng chú ý phân tích rủi ro của dự án thông qua chương trình ứng dụng Crystal Ball

Qua kết quả phân tích ta có một số kết luận sau:

- Dự án Khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6 khả thi cao về mặt tài chính (xác suất 95,08% NPV có giá trị dương)

- Kết quả phân tích cho thấy lạm phát có ảnh hưởng rất đáng kể lên dòng ngân lưu của dự án, cụ thể khi lạm phát tăng sẽ làm cho NPV giảm đáng kể

Luận văn cũng có một số kiến nghị với Nhà nước như sau:

- Hỗ trợ bảo lãnh về giá cho dự án với các ngân hàng để hỗ trợ người dân mua nhà trả góp bằng hình thức trả góp thông qua ngân hàng

- Triển khai phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở để đảm bảo việc chỉnh trang, phát triển đô thị một cách đồng bộ, đảm bảo khả năng kết nối hạ tầng giữa khu dân cư hiện hữu và khu dân cư quy hoạch mới

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU .1

1.1- Lý do hình thành đề tài 1

1.2- Mục tiêu nghiên cứu 3

1.2.1- Nghiên cứu tiềm năng của thị trường 3

1.2.2- Phân tích tài chính dự án 3

1.2.3- Nghiên cứu lợi ích kinh tế-xã hội của dự án 4

1.2.4- Phân tích rủi ro của dự án 4

1.3- Phương pháp nghiên cứu 4

1.3.1- Phương pháp thu thập thông tin 4

1.3.2- Chọn mẫu 5

1.3.3- Khảo sát văn bản 5

1.4- Phạm vi, giới hạn của đề tài 5

1.5- Giới thiệu nội dung của luận văn 6

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 7

2.1- Tổng quan 7

2.1.1- Vị trí địa lý, điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Hồ Chí Minh 7

2.1.2- Khái quát hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại TP Hồ Chí Minh 8

2.2- Giới thiệu dự án 13

2.2.1- Vị trí, giới hạn khu đất 15

2.2.2- Cơ sở hạ tầng 15

2.2.2.1- Hiện trạng giao thông 15

2.2.2.2- Hiện trạng cấp điện 16

2.2.2.3- Hiện trạng cấp nước 16

2.2.2.4- Hiện trạng thoát nước 16

2.2.2.5- Thông tin liên lạc 16

2.2.2.6- Nhận xét chung 17

2.2.3- Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc cảnh quan 17 2.2.3.1- Cơ cấu quy hoạch 17

2.2.3.2- Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng 18

2.2.3.3- Các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật 18

2.2.4- Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 19

2.2.4.1- San lấp 19

2.2.4.2- Phương án cấp nước 20

2.2.4.3- Phương án thoát nước mưa 20

2.2.4.4- Quy hoạch thoát nước thải sinh hoạt 21

2.2.4.5- Phương án cấp điện 21

2.2.4.6- Quy hoạch hướng giao thông 22

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 23

3.1- Dự án đầu tư 23

3.1.1- Các khái niệm 23

3.1.2- Tính khả thi của một dự án đầu tư 23

3.1.2.1- Hợp pháp 23

3.1.2.2- Hợp lý 24

3.1.2.3- Có thể thực hiện được 24

3.1.2.4- Khả năng mang lại hiệu quả là rõ rệt 24

3.2- Phân tích tài chính 25

3.2.1- Giá trị theo thời gian của dòng tiền 25

3.2.2- Giá trị tương đương 25

3.2.3- Dòng tiền 26

3.2.4- Dòng tiền ròng 26

3.2.5- Hiện giá thu hồi thuần (NPV) 27

3.2.6- Suất thu lời nội bộ (IRR) 27

3.2.7- Suất chiết khấu 28

3.2.8- Khoản phải thu (AR) 28

3.2.9- Khoản phải trả (AP) 29

3.2.8- Khoản tồn quỹ tiền mặt (CB) 30

3.3- Phân tích kinh tế-xã hội 30

3.4- Các quan điểm phân tích dự án 31

3.5- Nghiên cứu tác động của lạm phát 32

3.5.1- Khái niệm 32

3.5.2- Đưa lạm phát vào phân tích tài chính 32

3.5.3- Tác động của lạm phát lên ngân lưu tài chính 33

3.6- Phân tích rủi ro 34

3.6.1- Dẫn nhập 34

3.6.2- Các bước phân tích rủi ro 34

3.6.3- Lợi ích của phân tích rủi ro 34

3.6.4- Các phương pháp phân tích rủi ro 35

3.6.4.1- Phân tích độ nhạy 35

3.6.4.2- Phân tích tình huống 35

3.6.5- Phân tích bằng mô phỏng tính toán – Monte Carlo 36

3.6.6- Giới thiệu chương trình Crystal Ball để mô phỏng tính toán 36

CHƯƠNG 4: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 37

4.1 Nhu cầu thông tin và nguồn thông tin 37

4.1.1 Những Thông Tin Cần Thu Thập 37

4.1.2 Xác định các nguồn thông tin và phương pháp thu thập 37

4.2 Quá trình thu thập thông tin 39

4.2.1 Thảo luận nhóm 39

4.2.1.1 Trước khi thiết kế bảng câu hỏi phỏng vấn khách hàng 39

4.2.1.2 Sau khi đã phỏng vấn xong 40

4.2.1.3 Xây dựng giải pháp nâng cao hiệu quả của dự án 40

4.2.2 Quá trình chuẩn bị phỏng vấn 40

4.2.2.1 Thiết kế bảng câu hỏi 40

4.2.2.2 Phỏng vấn thử 41

4.2.2.3 Bảng câu hỏi chính thức 43

4.2.3 Chọn mẫu phỏng vấn 43

4.2.5 Sau phỏng vấn 45

4.3 Kế hoạch phân tích dữ liệu 45

CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH DỰ ÁN 47

5.1- Tiềm năng của dự án 47

5.1.1- Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2010 của thành phố 47

5.1.2- Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 47

5.1.3- Bốn chương trình phát triển nhà ở của thành phố 48

5.1.3.1- Chương trình di dời dân sống ven và trên kênh rạch nội thành gồm 48

5.1.3.2- Nâng cấp các khu nhà lụp xụp 49

5.1.3.3- Xây dựng thay thế hoặc sửa chữa các chung cư hư hỏng nặng 50

5.1.3.4- Xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở 51

5.2- Phân tích kết quả khảo sát khách hàng 52

5.2.1- Xu hướng phát triển thị trường nhà chung cư 52

5.2.2- Đặc điểm khách hàng 52

5.2.3- Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà chung cư 53

5.2.4- Nguồn tìm kiếm thông tin khi mua nhà chung cư 53

5.2.5- Các chính sách tài chính 53

5.2.6- Phong cách kiến trúc và các công trình phụ trợ 53

5.3- Phân tích tài chính của dự án 54

5.3.1- Hạ tầng kỹ thuật 54

5.3.1.1- San lấp mặt bằng 54

5.3.1.2- Kiến trúc xây dựng 54

5.3.1.3- Đường giao thông nội bộ 55

5.3.1.4- Hệ thống cấp điện 55

5.3.1.5- Hệ thống cấp nước 56

5.3.1.6- Hệ thống thoát nước 57

5.3.1.7- Hệ thống vườn hoa cây xanh, sân chơi nội bộ 58

5.3.2- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật 58

5.3.2- Chi phí xây lắp 59

5.3.3- Chi phí kiến thiết cơ bản 59

5.3.4- Chi phí về đất 60

5.3.5- Kế hoạch huy động và sử dụng nguồn vốn đầu tư 60

5.3.6- Kế hoạch kinh doanh 61

5.3.6.1- Tiến độ đầu tư của dự án 61

5.3.6.2- Thời gian kinh doanh 61

5.3.6.3- Giá bán dự kiến 62

5.3.6.4- Phương thức kinh doanh 63

5.3.7- Khoản phải trả 64

5.3.8- Khoản phải thu 64

5.3.9- Khoản tồn quỹ tiền mặt 64

5.3.10- Lạm phát 64

5.3.11- Suất chiết khấu của dự án 65

5.3.12- Lập biểu đồ dòng tiền tệ 66

5.3.12.1- Phân bổ chi phí 66

5.3.12.2- Phân bổ doanh thu 68

5.3.13- Kết quả phân tích tài chính của dự án 68

5.4- Phân tích rủi ro của dự án 78

5.4.1- Phân tích độ nhạy 78

5.4.2- Phân tích tình huống 81

5.4.3- Phân tích rủi ro qua mô phỏng 82

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

6.1- Kết luận 83

6.2- Kiến nghị 84

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU

1.1 Lý do hình thành đề tài

TP.HCM thuộc vùng Đông Nam Bộ, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, phía Tây giáp Tỉnh Tây Ninh và Long An, phía Nam giáp Tỉnh Long

An, phía Đông giáp Tỉnh Đồng Nai TP.HCM gồm 19 Quận nội thành và 5 Huyện ngoại thành với tổng diện tích 2.095,01km², trong đó khu vực nội thành chiếm 442,13km² (21,1%)

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849ha Dân cư tập trung cao ở các quận trung tâm, bình quân trên 18.000 người/km2, có nơi lên đến 50.000 người/km2 tại khu vực trung tâm, các quận ven thành phố có mật độ khoảng 10.000 người/km2

Từ thập niên 90 của thế kỷ 20, khi đất nước thực hiện quá trình đổi mới và bước vào nền kinh tế thị trường và bắt đầu đón nhận những khoảng đầu tư, viện trợ của nước ngoài, thành phố Hồ Chí Minh là nơi đạt được tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước Cùng với việc phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa cũng diễn ra khá nhanh, tốc độ đầu tư xây dựng tăng nhanh với hàng loạt các công trình trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà ở và khu đô thị mới của nhà đầu tư trong và ngoài nước đã làm thay đổi bộ mặt thành phố từng ngày

Theo định hướng phát triển kinh tế xã hội và chiến lược công nghiệp hoá-hiện đại hóa đến năm 2010, chiến lược phát triển ngành xây dựng và kinh doanh nhà thực sự là một vấn đề cấp bách và được sự quan tâm của toàn xã hội,

trong đó đặc biệt là vấn đề đô thị hóa Đô thị hóa làm lành mạnh an ninh và xã hội, tạo cảnh quan đô thị ngăn chặn tình trạng ô nhiễm môi trường…

Trong giai đoạn hiện nay, các loại hình nhà ở như nhà chung cư, nhà phố, nhà biệt thự thì loại hình nhà chung cư là có tính đa dạng với các loại căn hộ từ cấp thấp đến cao cấp, phục vụ được cho nhiều tầng lớp thu nhập trong xã hội Việc đầu tư xây dựng chung cư có những ưu điểm sau:

- Đây là giải pháp sử dụng đất có hiệu quả nhất, đặc biệt là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm

- Tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị hiện đại, đảm bảo phát triển các đô thị mang tính cộng đồng và xã hội hóa cao, hình thành nếp sống văn minh đô thị

- Xây nhà chung cư là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý phát triển giao thông đô thị không những chỉ về phương diện không gian kiến trúc mà cả về phương diện hành chính, xã hội

- Giải pháp chung cư cao tầng hạn chế tình trạng phát triển dàn trải, vừa giảm chi phí đầu tư hạ tầng, vừa giảm bớt nhu cầu giao thông

- Việc tập trung dân số với mật độ cao tại một khu đô thị còn tạo nên lợi thế quy mô để phát triển các ngành dịch vụ cũng như vận tải công cộng, đồng thời giảm tải tình trạng tắt nghẽn giao thông

- Trong điều kiện giá nhà ở và giá đất ở cao thì giá thành tổng cộng của các căn hộ chung cư thấp hơn so với các loại nhà ở khác nên có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân cư, trong đó, có những người thu nhập thấp

- Với mật độ xây dựng thích hợp và cảnh quan không gian kiến trúc được quan tâm thì các chung cư cao tầng xây dựng trong các khu đô thị mới tạo nên một môi trường sống với chất lượng cao cho người dân

Với những ưu điểm trên, cho thấy việc đầu tư xây dựng các khu chung cư

cao tầng là việc làm cần thiết và cấp bách Do đó, qua việc phân tích tính khả

thi dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6 thành phố Hồ Chí Minh là cơ sở để Chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn nhằm

mang lại hiệu quả kinh tế xã hội và lợi nhuận cho Công ty

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Nghiên cứu tiềm năng thị trường và nhu cầu của khách hàng đối với loại

hình nhà chung cư

Thông qua việc nghiên cứu tiềm năng thị trường nhằm đảm bảo việc đầu

tư thực hiện dự án là phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường, tăng khả năng thành công của dự án

Nghiên cứu thị trường giúp đề ra những giải pháp kinh doanh nhằm mang lại hiệu quả nhanh nhất, nhiều nhất

Trên những dữ kiện nghiên cứu về thị trường giúp cho các cấp tham gia thẩm định dự án quyết định về vai trò, tầm quan trọng của dự án đối với chiến lược phát triển Công ty

1.2.2 Phân tích tài chính dự án

Thông qua phân tích tài chính nhằm đánh giá hiệu quả tài chính, khả năng sinh lời của dự án, đây là cơ sở quan trọng và tiên quyết để Chủ đầu tư đưa

ra quyết định đầu tư

1.2.3 Phân tích rủi ro của dự án

Nhằm tìm hiểu khả năng và xác suất mà dự án không thực hiện được hoặc không đạt được các yêu cầu về các lợi ích kỳ vọng để từ đó có quyết định hợp lý, đảm bảo tính khả thi, lợi nhuận kỳ vọng của dự án

1.3 Ý nghĩa

Ý nghĩa thực tiễn: nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng, mang tính thực

tiễn trong việc giúp các nhà quản lý phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án để từ đó có những quyết định đầu tư đúng đắn đem lại lợi nhuận cho công ty và lợi ích cho xã hội

Ý nghĩa khoa học: nghiên cứu đề tài này là phương pháp cũng như cơ

hội tốt nhất để học viên áp dụng những kiến thức lý thuyết vào điều kiện thực tế Ngoài ra, đề tài còn là một tài liệu tham khảo rất có ý nghĩa cho những nghiên cứu tiếp theo sau này

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để khảo sát nhu cầu khách hàng về sản phẩm nhà chung cư

1.4.1 Phương pháp thu thập thông tin

Thông tin thứ cấp: thông tin thứ cấp được thu thập từ: các báo cáo của

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng về định hướng phát triển nhà chung cư đến năm 2010; các số liệu thống kê từ Viện Kinh tế, Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh; các báo cáo định hướng quy hoạch của Ủy ban nhân dân quận 6 Ngoài ra thông tin còn được thu thập từ các nguồn báo, tạp chí, Internet…

Thông tin sơ cấp: thông tin sơ cấp sẽ được thu thập bằng kỹ thuật phỏng

vấn bán cấu trúc với các đối tượng đang sống tại các chung cư và những người

đang có nhu cầu về nhà ở Ngoài ra, kết hợp kỹ thuật thảo luận nhóm với sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản

1.4.2 Chọn mẫu

Thiết kế chọn mẫu được thực hiện theo phương pháp chọn mẫu phi xác xuất Hai loại hình chọn mẫu phi xác xuất được áp dụng là chọn mẫu thuận tiện và chọn mẫu phán đoán Mẫu được chọn để phỏng vấn là những người đang sống tại các chung cư và những người đang có nhu cầu về nhà ở

1.5 Phạm vi, giới hạn của đề tài

Luận văn tập trung phân tích tính khả thi của Dự án dựa trên những kết quả nghiên cứu thị trường và phân tích tài chính Ngoài ra luận văn còn nghiên cứu ảnh hưởng của lạm phát lên dòng tiền tệ của dự án và phân tích các rủi ro có thể xảy ra

1.6 Dàn bài luận văn

Nội dung của luận văn được trình bày như sau:

Chương 1: Mở đầu

Giới thiệu lý do hình thành đề tài, mục tiêu, phạm vi nghiên cứu của đề tài và các phương pháp nghiên cứu

Chương 2: Tổng quan

Giới thiệu khái quát về hoạt động xây nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1975 đến nay và giới thiệu tổng quan về dự án đầu tư xây dựng khu chung

cư cao tầng phường 11 quận 6

Chương 3: Cơ sở lý thuyết

Trình bày một số khái niệm cơ bản về kỹ thuật phân tích dự án, nghiên cứu thị trường và các phương pháp phân tích rủi ro dự án

Chương 4: Thiết kế nghiên cứu

Nhằm xây dựng các quá trình, thu thập thông tin cần thiết để thực hiện luận văn

Chương 5: Phân tích tính khả thi của dự án

Phân tích tiềm năng thị trường, phân tích hiệu quả tài chính, tác động của lạm phát và rủi ro của dự án

Chương 6: Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN

2.1 Tổng quan

2.1.1 Vị trí địa lý, điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Hồ Chí Minh

Vị trí Địa lý, diện tích

TP.HCM là Thành phố lớn nhất Việt Nam, nằm ở miền Nam đất nước, giữ một vai trò quan trọng, là trung tâm kinh tế xã hội của miền Nam TP.HCM vào tháng 12/1998 vừa qua đã chào mừng kỷ niệm 300 năm thành lập Thành phố

TP.HCM nằm trong vùng Đông Nam Bộ Trung tâm Thành phố nằm cách Bờ biển Nam Hải về phía Tây khoảng 80km TP.HCM có tọa độ địa lý từ

10o38' đến 11o10' vĩ độ bắc và từ 106o22' đến 186o54' kinh độ đông Phía Bắc giáp Tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, phía Tây giáp Tỉnh Tây Ninh và Long An, phía Nam giáp Tỉnh Long An và Biển Nam Hải, phía Đông giáp Tỉnh Đồng Nai và Biển Nam Hải

TP.HCM gồm 19 Quận nội thành và 5 Huyện ngoại thành với tổng diện tích 2.095,01km², trong đó khu vực nội thành chiếm 442,13km² (21,1%)

Tổng Sản Phẩm Nội Địa (GDP)

Tổng sản phẩm nội địa thành phố Hồ Chí Minh (GDP) liên tục tăng, mức độ tăng trưởng thực tế ở thành phố Hồ Chí Minh thật đáng kể và bền vững, mức tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 1985 - 1990 là 7,8%/năm, giai đoạn 1990 –

1995 là 12,6%/năm, giai đoạn 1995-2000 là 10,2%/năm, từ năm 2000-2005 mức tăng trưởng đạt trên 11%

Đầu tư

Tổng vốn đầu tư xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tăng dần qua từng năm, đạt khoảng 200.000 tỷ đồng (13 tỷ USD) và đạt mức bình quân 35% GDP Chủ trương xã hội hóa đầu tư được thực hiện có kết quả, nguồn vốn

đầu tư từ ngân sách nhà nước chiếm khoảng 17% tổng đầu tư của xã hội; các hình thức huy động vốn đa dạng; thị trường vốn phát triển nhanh và lành mạnh

Thu nhập trên đầu người

Thu nhập bình quân toàn thành của một nhân khẩu trong 01 tháng khoảng 904.000 VND/người/tháng (trong đó khu vực thành thị là 987.000 VND/người/tháng, khu vực nông thôn là 549.000 VND/người/tháng) trong năm

2002 và tăng đến 1.103.000 VND/người/tháng trong năm 2004 (trong đó khu vực thành thị là 1.184.000 VND/người/tháng, khu vực nông thôn là 717.000 VND/người/tháng)

Chi phí sinh hoạt

Chi phí bình quân đầu người hàng tháng trên toàn thành được ước tính chính thức đến cuối năm 2004 là 822.843 VND/người/tháng Trong đó, khoảng 52,8% chi phí trang trải cho ăn, uống, hút; 9,6% về nhà cửa, điện nước; 4,0% cho dụng cụ và thiết bị gia đình; 5,7% chi may mặc; 9,6% chi đi lại; 7,4% chi học hành; 5,2% chi y tế; 4,0% chi vui chơi giải trí và 1,7% dành cho chi khác

2.1.2- Khái quát hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại TP Hồ Chí Minh:

Trước 1975

Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 445 nhà chung cư và các cư xá được xây dựng nằm rải rác ở các quận nội thành 1, 3, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp với tổng diện tích xây dựng 564.124m2, tổng diện tích sàn xây dựng 1.536.262m2

Khu vực nhà nước: sử dụng vốn từ quỹ lãi xổ số kiến thiết và vốn ngoại viện xây nhà bán trả góp với lãi suất thấp Nhà xây chủ yếu phục vụ cho đối tượng công nhân viên chức nhà nước

Khu vực tư nhân: xây dựng các khu phố chợ để cho thuê, xây dựng một vài căn nhà để bán với số lượng không đáng kể Hầu hết người dân mua nhà khi có nhu cầu chuyển sang nơi ở mới

Sự chênh lệch về cung cầu nhà ở tại Sài Gòn – Gia Định cũ không đáng kể vì nguồn cung ứng nhà đất tương đối dồi dào, dân cư còn ít Các hoạt động đầu cơ chờ nâng giá còn ít, không đáng kể

Thời kỳ 1976-1985

Do hậu quả chiến tranh, thiên tai, địch họa, nền kinh tế theo mô hình xã hội chủ nghĩa, quản lý theo cơ chế mang nặng tính tập trung, quan liêu bao cấp, không tạo được động lực phát triển, làm suy thoái năng lực sản xuất xã hội

Do quỹ nhà ở của chế độ cũ để lại và do sự di dân ồ ạt ra khỏi thành phố như xuất cảnh, vượt biên, đi kinh tế mới… trong khi người dân nhập cư còn ít, nên việc mua bán nhà ở rất ít, không mang tính kinh doanh Trong giai đoạn này, nhiệm vụ chủ yếu là quản lý khai thác quỹ nhà hiện có để phân phối Nguồn vốn xây dựng chủ yếu từ ngân sách nhà nước để xây dựng và sửa chữa một số khu nhà ở chung cư, nhà ở tập thể chủ yếu là phục vụ cho cán bộ công nhân viên chức

Cuối năm 1984 đầu năm 1985, thành phố bắt đầu huy động các nguồn vốn xây dựng nhà ở mới nhằm phục vụ cho chương trình giải tỏa nhà ở đầu cầu, nhà ổ chuột, nhà lụp xụp ven kênh rạch

Số lượng nhà ở xây dựng trong gia đoạn này là 12.013 căn, trong đó ngân sách nhà nước đầu tư xây dụng 7.430 căn với diện tích là 264.150m2 nhà ở (nguồn: Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh)

Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị Tuy nhiên, trên thực tế

ý tưởng này không thực hiện được như mong muốn vì:

+ Do sự mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở là rất lớn Nhu cầu về nhà ở là rất cao nhưng nguồn kinh phí của Nhà nước thì hạn hẹp Việc phân phối nhà ở dù có kiểm soát chặt chẽ đến đâu cũng không thể nào đầy đủ và công bằng, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở thường xuyên xảy ra

+ Việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân đô thị không có cơ hội và ý thức tự chăm lo nhà ở của mình mà hoàn toàn thụ động trông chờ vào Nhà nước

Thời kỳ 1986 – 1990

Từ sau đại hội Đảng lần VI năm 1986, với định hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, lĩnh vực kinh doanh nhà ở bắt đầu có sự chuyển biến Nhà nước đã tuyên bố xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, khuyến khích và tạo điều kiện để người dân tự xây dựng, kinh doanh nhà ở Trong khoảng thời gian này đã xây dựng được 25.200 căn hộ, sửa chữa khoảng 4,5 triệu m2 nhà ở, trong đó có 50% vốn từ ngân sách nhà nước, phần còn lại do người dân tự đầu tư xây dựng (nguồn: Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh)

Thời kỳ 1991-1995

Ngày 26 tháng 3 năm 1991 Hội đồng nhà nước nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ban hành pháp lệnh về nhà ở và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 1991 xác định cho tư hữu hóa về nhà ở, cho phép người nước ngoài có đầu tư tại Việt Nam, cư trú dài hạn tại Việt Nam được quyền mua nhà ở

Chính từ các chính sách kinh tế mở theo cơ chế thị trường trên, thị trường nhà đất trở nên sôi động và nhộn nhịp chưa từng có Từ đây, thị trường nhà đất đã có sự cạnh tranh ráo riết, nhờ cạnh tranh đã góp phần giải quyết một phần nhu cầu nhà ở cho người dân, tuy nhiên, do việc quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập nên có lúc đã gây nhiễu loạn thị trường

Trong 5 năm 1991-1995, nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển nhanh chóng với khoảng 72.000 căn hộ được xây mới, trong đó 85% số nhà được xây dựng từ nguồn vốn của dân Hơn 40 khu nhà ở mới được xây dựng, 6 triệu m2nhà ở được duy tu, nâng cấp Riêng trong 3 năm 1992-1994 đã có 48.448 căn nhà được xây dựng với tổng số vốn 2.914 tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách nhà nước chiếm 341 tỷ đồng (11,70%) Số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng tăng lên nhanh chóng (năm 1995 tăng gần 7 lần so với năm 1992)

Bảng 2.1- Phân loại doanh nghiệp

Tổng số doanh nghiệp xây dựng 100 205 454 696

(nguồn: Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh)

Với sự phát triển nhanh chóng, thiếu định hướng, tình trạng đầu cơ ngày càng tăng, giá cả leo thang không thể dự đoán, trước tình trạng đó nhà nước đã quy định đóng thuế thu nhập cao (40% tiền chênh lệch mua và bán) đối với các trường hợp mua bán nhà đã làm thị trường nhà đất đóng băng trong khoảng thời gian năm 1994 đến đầu năm 1995

- Giai đoạn 1995-2000

Ngày 13 tháng 02 năm 1995 Chính phủ ban hành Nghị định số 18/CP, theo đó quy định tất cả mọi tổ chức đều phải thuê đất trong thời hạn tối đa là 50 năm, đồng thời cho phép các tổ chức khi xây dựng nhà ở để bán thì được quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người mua, đã góp phần tháo gỡ một phần khó khăn cho thị trường kinh doanh bất động sản còn mới mẻ

Ngày 17 tháng 12 năm 1996 Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 85/CP quy định chỉ giao đất cho những người có hộ khẩu thành phố không quá

200m2 ở đất cho một hộ gia đình ở ngoại thành và 150m2 đất ở cho một hộ gia đình ở nội thành đã góp phần hạn chế tình trạng kinh doanh nhà, đất tràn lan

Các quy định trên đã góp phần đưa thị trường bất động sản hoạt động bình thường, có tổ chức, kiểm soát nhưng vẫn đầy năng động và mạnh mẽ

Đây là thời kỳ phát triển cao của việc đầu tư xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh với khoảng 160.000 căn hộ được xây dựng mới, trong đó vốn nhà nước chiếm 27,7%, vốn dân doanh chiếm 76,3%

Chỉ trong 3 năm 1998-2000, các tổ chức kinh doanh nhà đã đầu tư xây dựng và chuyển nhượng 13.490 nền nhà trong các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Diện tích ở bình quân tăng từ 7,5m2/người lên 10,27m2/người vào năm 2000 Diện tích nhà ở tăng bình quân từ 2 triệu m2/năm giai đoạn 1991-1995 lên 2,5 triệu m2/năm giai đoạn 1996-2000 Giai đoạn 1996-2000, thành phố có 2.359 dự án được giao đất, cho thuê đất, chiếm diện tích khoảng 6.585ha

Bảng 2.2- Vốn xây mới nhà ở:

1997 1998 1999 2000 Tổng số (triệu đồng) 1.952.833 5.588.811 3.227.808 3.165.324

1 Phân theo nguồn vốn

- Ngân sách nhà nước 546.275 618.034 253.853 179.625

- Giai đoạn từ 2001 đến nay:

Mặc dù chưa có số liệu thống kê đầy đủ nhưng giai đoạn từ 2001 đến nay là giai đoạn bùng phát các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của nhiều thành phần kinh tế Trong giai đoạn này, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, thì tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, các khu đô thị mới được hình thành với nhiều dự án quy mô lớn, các khu công nghiệp, khu chế xuất được triển khai, nhiều dự án đầu tư xây dựng mới và nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, việc chỉnh trang đô thị tại các khu dân cư lụp xụp, xây dựng mới một số chung cư, nhà tập thể hư hỏng nặng đã và đang được tập trung thực hiện Việc di dời, giải phóng mặt bằng cho các dự án trên cần quỹ nhà tái định cư rất lớn để ổn định chỗ ở cho người phải di dời, trong khi đó quỹ nhà phục vụ tái định cư hiện nay rất ít, đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc chậm trễ tiến độ thực hiện của một số dự án đầu tư

Chỉ tính trong năm 2004, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp đã hoàn thành 4.500 căn nhà Đến cuối năm 2004 có 7 dự án đang triển khai thi công với trên 1.361 căn Ngoài ra, thành phố đang khuyến khích các doanh nghiệp tham gia chương trình 30.000 căn hộ tái định cư phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố

2.2 Giới thiệu dự án

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thương mại Him Lam

Địa chỉ liên hệ: số 2A Nguyễn Thị Minh Khai phường Đa Kao quận I, thành phố Hồ Chí Minh

Giấy phép thành lập: số 140/GP-UB do UBND thành phố cấp ngày 01 tháng 9 năm 1994

Giấy đăng ký kinh doanh: số 44820 do Ủy ban kế hoạch thành phố cấp ngày 09 tháng 9 năm 1994

Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án:

+ Nghị định 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho thuê đất

+ Nghị định 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở các đô thị và Nghị định 45/CP ngày 03 tháng 8 năm 1996 của Chính phủ về bổ sung điều 10 Nghị định 60/CP của Chính phủ

+ Nghị định 42/CP ngày 16 tháng 7 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng và các hướng dẫn kế tiếp Nghị định 92/CP của Chính phủ

+ Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08 tháng 7 năm 1999 của Thủ tướng Chính phủ về ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử đất

+ Quyết định số 777/QĐ-UB ngày 10 tháng 2 năm 1995 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về phê duyệt đồ án quy hoạch chung của quận 6

+ Công văn số 835/VP-ĐT ngày 16 tháng 4 năm 2002 của UBND thành phố Hồ Chí về việc cho phép xây dựng Khu chung cư cao tầng tại khu đất thuộc phường 11 quận 6

+ Công văn số 1120/QHKT-ĐB1 ngày 03 tháng 4 năm 2003 của Sở Quy hoạch-Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh về việc thỏa thuận quy hoạch kiến trúc xây dựng khu nhà ở trên khu đất 400.810m2 tại phường 11 quận 6

+ Công văn số 3785/UBND-QLĐT ngày 25 tháng 11 năm 2005 của UBND quận 6 về việc thỏa thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu nhà

ở tại phường 11 quận 6

2.2.1 Vị trí, giới hạn khu đất

- Vị trí khu đất đầu tư xây dựng dự án Khu chung cư cao tầng tại đường Chợ Lớn phường 11/Q6 thuộc tờ bản đồ thứ 36 và 42, bản đồ địa chính phường 11/Q6 thành phố Hồ Chí Minh thuộc khu vực giới hạn bởi đường Hậu Giang, đường Nguyễn Văn Luông và kênh Lò Gốm

- Diện tích khu đất: 40.810m2

- Giới hạn khu đất: hiện trạng phía Bắc giáp mương và đất thổ cư, quy hoạch giáp đường lộ giới 16m nối với đường Hậu Giang và kênh Lò Gốm; phía Nam giáp đất trồng rau và hẻm xi măng, quy hoạch giáp đường lộ giới 16m nối với đường Nguyễn Văn Luông và kênh Lò Gốm; phía Đông giáp hẻm xi măng, quy hoạch giáp đường lộ giới 20m nối với đường Nguyễn Văn Luông và kênh Lò Gốm; phía Tây giáp đường đất, quy hoạch giáp đường lộ giới 16m nối với đường Hậu Giang và kênh Lò Gốm

2.2.2 Cơ sở hạ tầng

2.2.2.1 Hiện trạng giao thông

- Giao thông khu vực: phía Đông giáp hẻm xi măng nối trực tiếp với đường Hậu Giang (lộ giới 40m) và đường Nguyễn Văn Luông (lộ giới 25m), một trong những trục đường chính của khu vực và của Thành phố Từ khu vực dự án có thể tiếp cận trung tâm Thành phố, các quận nội thành như quận 5, 8, 11, Tân Phú, Bình Tân

- Giao thông bên trong: hiện trạng khu vực dân cư hiện hữu bao gồm một số đường giao thông tự phát do quá trình xây dựng không phép, không theo quy hoạch, chủ yếu là đường đất và hẻm xi măng rộng từ 1,5m-2,0m

2.2.2.2 Hiện trạng cấp điện

- Khu vực xung quanh: khu vực dân cư hiện hữu xung quanh hiện nay đang sử dụng điện từ hệ thống chung cấp điện cho Thành phố từ trạm 110/15KV Chợ Lớn và trạm 110/22KV Phú Lâm, đây là nguồn cấp điện chính cho dự án

- Khu vực bên trong: hiện nay khu vực dự án chưa có đường dây trung thế từ lưới điện Thành phố, chủ yếu là đường dây điện do các hộ tự dẫn tạm để phục cho mục đích sinh hoạt

2.2.2.3 Hiện trạng cấp nước

- Khu vực xung quanh: hiện nay trên tuyến đường Nguyễn Văn Luông có tuyến φ1500 dọc theo trục Tân Hòa Đông – Nguyễn Văn Luông – Chợ Lớn – Bình Tiên để cung cấp nước cho quận 6 và đô thị phía Nam Sài Gòn

- Khu vực bên trong: khu vực xây dựng hiện chưa có tuyến ống cấp nước đô thị, nguồn nước dân cư hiện hữu đang sử dụng chủ yếu được mua lại từ các khu dân cư lân cận hoặc do các xe bán nước lẻ cung cấp

2.2.2.4 Hiện trạng thoát nước

- Khu vực xung quanh: hai khu vực phía Đông và phía Tây rạch Lò Gốm theo hệ thống cống hiện trạng kết hợp xây mới φ300 - φ1000 thoát dọc theo các rạch Lò Gốm, Tàu Hủ về trạm xử lý sông Cần Giuộc và sông Ông Lớn Các khu dân cư mới quy hoạch chung quanh đã được xây dựng hệ thống thoát nước theo tiêu chuẩn của đô thị

- Khu vực bên trong: khu vực dự kiến xây dựng chủ yếu là đất trống, ao hồ trũng và nhà kiến trúc cấp 4, chưa quy hoạch mạng lưới thoát nước đô thị

2.2.2.5 Thông tin liên lạc

Mạng lưới thông tin liên lạc của khu vực được đấu nối vào mạng lưới cáp ngầm của bưu điện Thành phố chạy dọc theo tuyến đường Nguyễn Văn Luông và Hậu Giang

2.2.2.6 Nhận xét chung

Vị trí khu đất dự kiến đầu tư xây dựng Khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6 có nhiều thuận lợi trong triển khai như:

- Dự án nằm tại vị trí thuận lợi, gần đầu mối giao thông đối ngoại của Thành phố, nằm gần Trung tâm hành chính quận 6, cách khu vực trung tâm thành phố 15 phút đi xe

- Lưới điện quốc gia và mạng lưới cấp nước thành phố có khả năng cung cấp cho công trình với công suất lớn

- Mạng lưới thông tin liên lạc có thể dễ dàng kết nối với mạng hiện hữu đang có trong khu vực lân cận

- Khu vực nghiên cứu dự án nằm gần rạch Lò Gốm đảm bảo thoát nước tốt cho khu vực của dự án

- Hạ tầng kỹ thuật các khu vực xung quanh đã được nâng cấp đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị

2.2.3 Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc cảnh quan

2.2.3.1 Cơ cấu quy hoạch

- Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy hoạch được duyệt trên tổng thể khu dân cư, giao thông nội bộ kết nối thuận tiện cho việc lưu thông của người dân đến từng lô nhà và trên toàn khu đất quy hoạch

- Tổ chức các loại hình nhà chung cư cao tầng thành từng cụm tương đối riêng biệt

-Tổ chức các công trình công cộng trong khu nhà ở như trường học, câu lạc bộ thể dục thể thao, thương mại…

- Phương án quy hoạch dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng Các công trình công cộng và khu công viên cây xanh được thiết kế nhằm tạo không gian chính, điểm nhấn cảnh quan cho toàn khu vực

- Toàn bộ diện tích xây dựng đều dành để xây dựng chung cư, phù hợp với xu hướng phát triển nhà ở hiện nay: phát triển nhà ở cao tầng, tăng diện tích cây xanh cho khu ở

- Các nút giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối ngoại mạch lạc, rõ ràng

2.2.3.2 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng

- Thiết kế trục đường cảnh quan lộ giới 20m theo hướng Đông-Tây (đường Chợ Lớn nối dài) nối kết khu quy hoạch với các khu dân cư lân cận

- Bố cục các khối chung cư 12 tầng kết hợp chức năng thương mại tại trục cảnh quan của khu quy hoạch tạo không gian đô thị sầm uất ngay tại trung tâm khu quy hoạch

- Ở phía Bắc khu đất (tiếp giáp với đường quy hoạch lộ giới 16m, nối với đường Hậu Giang) là mảng xanh công trình phúc lợi (trường cấp 1-2) kết hợp với mảng công viên cây xanh lớn của khu quy hoạch tạo cảnh quan và cải thiện khí hậu cho toàn khu dân cư

- Thiết kế hệ thống đường nội bộ với lộ giới đường tối thiểu là 12m cũng là đường PCCC xung quanh khu vực bố trí công trình, tiếp cận với các mặt của công trình , đảm bảo điều kiện PCCC tốt

- Thể loại công trình chung cư trong dự án gồm có 06 đơn nguyên, được bố trí theo từng cụm riêng biệt Các đơn nguyên trong cụm chung cư, được bố trí cứ 02 đơn nguyên liền kế nhau lệch 900 hoặc theo dãy, nhằm tạo bố cục chặt chẽ trên tổng thể đồng thời nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dịch vụ đi kèm Mặt khác, với việc bố trí như vậy thì phương án thiết kế vẫn đảm bảo được các thông số về chiếu sáng và thông gió tốt

2.2.3.3 Các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật

- Diện tích khu đất: 40.810m2

- Chỉ tiêu đất ở: 2,17m2/người

- Chỉ tiêu cây xanh: 3m2/người

- Quy mô dân số: 5.228 người

- Tổng diện tích xây dựng: 11.332,5m2

- Mật độ xây dựng toàn khu: 30,65%

- Tầng cao trung bình: 12 tầng

Bảng 2.3- Cân bằng đất đai

STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (m 2 ) TỶ LỆ (%)

53,13 14,70 38,43

Bảng 2.4- Thống kê diện tích các đơn nguyên

STT ĐƠN NGUYÊN LOẠI DTXD (m 2 ) SỐ TẦNG DT SÀN XD (m 2 )

- Khu đất quy hoạch có nền đất thấp dưới mức triều cường khoảng 0,5m

Do đó, giải pháp quy hoạch san nền chủ yếu là tôn cao nền đất hiện hữu Đây là giải pháp đơn giản và khả thi nhất hiện nay

- San nền theo dạng hình chóp, dốc theo 4 mái để giảm thiểu khối lượng

- Nền đất được đắp theo 2 yêu cầu: cao ngang hoặc trên cao độ xây dựng đã chọn; bố trí hệ thống thoát nước giải quyết tiêu thoát tốt lượng nước mặt, tránh ngập úng cục bộ, đảm bảo độ sâu chôn ống

- Nền đất được đắp có dạng hình chóp nón cho từng tiểu khu được giới hạn bởi các đường giao thông

- Độ dốc thiết kế từ 4% trở lên Hướng đổ dốc từ nền xuống đường

- Đường giao thông: độ dốc ngang 2%; độ dốc dọc 0,5%; chiều cao bó vĩa 0,2m

- Đất được đắp thành từng lớp dày 0,3m và được tưới nước, đầm kỹ để được hệ số đầm nén k=0,95

2.2.4.2 Phương án cấp nước

Trước mắt dựa vào lưu lượng của nguồn cấp và khả năng cấp nước của nguồn, cũng như tốc độ đô thị hóa của khu quy hoạch và các khu lân cận, chọn nguồn nước cấp là nước máy thành phố Sử dụng nguồn cấp nước từ tuyến ống cấp nước hiện có trên tuyến Tân Hòa Đông – Nguyễn Văn Luông – Chợ Lớn – Bình Tiên đã được tăng cường lưu lượng bằng nguồn nước được cấp từ nhà máy nước công suất Q = 12.000m3/ngày-đêm

2.2.4.3 Phương án thoát nước mưa

- Nước mưa được hướng tập trung thu về phía các hố ga được bố trí dọc theo các tuyến đường, đấu nối với hệ thống thoát nước chung của khu vực

- Hệ thống thoát nước mưa được được thiết kế theo tiêu chuẩn thoát nước đô thị, thoát nước mưa riêng và kín Khu quy hoạch sẽ sử dụng hệ thống cống tròn bê tông cốt thép đặt ngầm để tổ chức tiêu thoát nước mưa một cách triệt để, tránh ngập úng cục bộ

- Cống thoát nước mưa được bố trí dưới hè đi bộ và có tim cống cách lề 1m Cống được nối theo nguyên tắc ngang đỉnh và có độ sâu chôn cống tối thiểu là 0,6m với độ dốc 2%

2.2.4.4 Quy hoạch thoát nước thải sinh hoạt

- Theo tiêu chuẩn chung, khu quy hoạch được xây dựng hai hệ thống thoát nước riêng: hệ thống thoát nước mưa và hệ thống thoát nước thải Nước thải được tập trung vào hệ thống cống ngầm riêng và được xử lý tại trạm xử lý nước thải khu vực

- Hệ thống cống thoát nước bẩn được thiết kế tự chảy, cống tròn bằng bê tông chịu lực và không thấm, được xây dựng ngầm dưới đất, độ sâu chôn cống trên 0,6m Các tuyến cống thoát nước bẩn được bố trí dọc các trục đường của khu vực xây dựng Tuyến cống dọc nối các tuyến cống chính của khu quy hoạch vào tuyến cống chính thoát nước thải khu vực theo quy hoạch chung của Quận, đưa toàn bộ lượng nước bẩn vào cống thu nước bẩn chính trên các tuyến đường quy hoạch xung quanh cụm dân cư, đấu nối vào hệ thống thoát nước chung đến các trạm xử lý nước thải tập trung

2.2.4.5 Phương án cấp điện

- Nguồn cung cấp điện: chọn nguồn cấp điện cho toàn khu quy hoạch là nguồn điện từ hệ thống chung cấp điện cho thành phố từ trạm 110/15KV Chợ Lớn và trạm 110/22KV Phú Lâm, đây là nguồn cấp điện chính cho dự án

- Mạng cấp điện: khu quy hoạch nằm tiếp giáp với các khu vực đã có tuyến điện trung thế Do đó xây dựng trạm và hệ thống lưới điện hạ thế đấu nối vào các tuyến trung thế cấp điện cho các khu vực Mạng điện trung thế sử dụng cáp ngầm dẫn vào trạm trong khu vực quy hoạch; mạng điện hạ thế cấp điện cho khu công trình công cộng, chiếu sáng các lối đi chính, vườn hoa

2.2.4.6 Quy hoạch hướng giao thông

- Phương hướng quy hoạch giao thông dựa vào các đồ án quy hoạch chung đã được Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt

- Mạng lưới giao thông trong khu vực được thiết kế bao gồm: các tuyến đường chính và đường nội bộ Đường giao thông trục chính đi qua khu quy hoạch (đường Chợ Lớn nối dài) có lộ giới 20m, đây là trục cảnh quan chính của khu vực dự án, các đường giao thông đối ngoại còn lại tiếp giáp xung quanh khu quy hoạch có lộ giới từ 20m

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

3.1 Dự án đầu tư

3.1.1 Các khái niệm

- Dự án đầu tư: là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định

- Đầu vào: đầu vào của một dự án bao gồm tiền vốn, đất đai, nguyên vật liệu, công nghệ, thiết bị, lao động… có thể gọi chung là tài nguyên hoặc các nguồn lực

- Đầu ra: đầu ra bao gồm các sản phẩm cụ thể (các vật phẩm), các sản phẩm trừu tượng (các thông tin), các dịch vụ hoặc là sự giảm bớt đầu vào

- Hoạch định: để từ các đầu vào có thể tạo được các đầu ra với hiệu quả cao, trong dự án phải tiến hành các hoạch định Thực chất của việc hoạch định là đối với từng vấn đề cần nêu ra được các phương án khả năng (các khả năng lựa chọn), phân tích tính toán, so sánh các phương án và lựa chọn được phương án tốt nhất, thích hợp nhất để đề xuất, kiến nghị thực hiện

- Luật pháp: tất cả các đề xuất được nêu ra trong dự án đều phải phù hợp với luật pháp và các quy định hiện hành của nhà nước

- Thời hạn đầu tư: bất kỳ một dự án nào cũng phải được hoàn thành trong một thời gian nhất định gọi là thời hạn đầu tư

- Công trình xây dựng: là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với đất đai, được tạo thành bằng vật liệu xây dựng, thiết bị và lao động

3.1.2 Tính khả thi của một dự án đầu tư

3.1.2.1 Hợp pháp

- Phù hợp với luật pháp, các quy định hiện hành của Nhà nước

- Có đủ các căn cứ pháp lý: tư cách pháp nhân, giấy phép hành nghề, khả năng tài chính, năng lực kinh doanh, các văn bản xác nhận về quy hoạch, đất đai, định giá tài sản góp vốn…

- Các phương pháp tính toán phải có đủ cơ sở khoa học

- Các phương án lựa chọn phải phù hợp với các điều kiện cụ thể của dự án, phù hợp với đặc điểm, thể trạng của người Việt Nam, phù hợp với truyền thống, tập quán của cư dân

- Nội dung, hình thức trình bày phải phù hợp với các quy định, hướng dẫn, chỉ dẫn của các cơ quan chức năng

3.1.2.3 Có thể thực hiện được

Mọi phương án, giải pháp được lựa chọn phải phù hợp thực tế, có tính hiện thực, có khả năng thực hiện được trong điều kiện cụ thể của nước ta, của từng địa phương Tránh tình trạng sau khi được xét duyệt lại không thực hiện được, phải cắt giảm quy mô, kéo dài thời gian, đòi hỏi tăng vốn… vì các giải pháp nêu ra trong dự án chưa được cân nhắc kỹ lưỡng

3.1.2.4 Khả năng mang lại hiệu quả là rõ rệt

Trong dự án cần để một phần quan trọng để chứng minh hiệu quả của dự án về mặt tài chính cũng như về mặt kinh tế xã hội, thể hiện bằng các chỉ tiêu cụ thể; phương pháp xác định các chỉ tiêu này phải đúng học thuật Tránh tình trạng

phóng đại các chỉ tiêu hiệu quả, làm cho dự án mất tính trung thực Ngoài ra cần xem xét thêm các chỉ tiêu về an toàn đầu tư, khả năng trả nợ, phân tích độ nhạy của dự án

Như vậy, để một dự án đạt được tính khả thi, cần có một quá trình nghiên cứu tỉ mĩ, cẩn thận

3.2 Phân tích tài chính

3.2.1 Giá trị theo thời gian của dòng tiền

Khi lập dự án đầu tư ta phải xử lý với nhiều khoản tiền thu và chi xuất hiện tại các thời điểm khác nhau trong suốt thời hạn đầu tư Để có thể tính toán được các chỉ tiêu hiệu quả, so sánh được các phương án, các dự án đầu tư, ta cần phải chuyển đổi các khoản tiền đó về một thời điểm tính toán

Nhưng đồng tiền có giá trị thay đổi theo thời gian dưới tác động của lãi suất Vì vậy để có thể thực hiện được phép chuyển đổi trên ta cần nghiên cứu quy luật thay đổi giá trị của đồng tiền theo thời gian

3.2.2 Giá trị tương đương

Giúp ta có thể quy đổi các khoản tiền xuất hiện tại các thời điểm bất kỳ về một thời điểm tính toán, hoặc là quy về hiện tại hoặc quy về tương lai

Công thức tính:

Gọi: P- giá trị hiện tại của một khoản tiền

i- lãi suất thực n- số năm tính toán F- giá trị tương lai của P sau n năm

Ta có công thức tính giá trị hiện tại và giá trị tương lai như sau: ( ) n

i F

P= 1+ − và ( )n

i P

F = 1+

3.2.3 Dòng tiền

Khi có nhiều khoản tiền xuất hiện ở các thời điểm khác nhau thì chúng tạo thành một dòng tiền, được biểu diễn bằng một đồ thị, gọi là biểu đồ dòng tiền

P F

3.2.4 Dòng tiền ròng

Trong một dòng tiền bất kỳ những khoảng tiền dương có thể hiểu là những khoản thu, những khoản tiền âm có thể hiểu là những khoản chi (đầu tư cũng được xem là khoản tiền âm)

Công thức tính:

Gọi: là dòng tiền ròng A k

NFV là giá trị tương lai cuối năm (chính là tổng tiền lời ở cuối thời hạn đầu tư)

A NFV

0

1

( )n

i NPV

Nhận xét:

Nếu: NPV >0 dự án có lời

3.2.5 Hiện giá thu hồi thuần (NPV)

Hiện giá thu hồi thuần là hiệu số của tổng hiện giá thu hồi, tính cho cả thời hạn đầu tư, trừ đi tổng hiện giá vốn đầu tư, tức là tổng hiện giá tiền lời sau khi đã hoàn đủ vốn

t

R NPV

11

C - đầu tư thực hiện tại năm t

i - lãi suất chiết khấu (% năm)

3.2.6 Suất thu lời nội bộ (IRR)

Suất thu lời nội bộ của một dự án là suất thu lời do bản thân dự án có thể tạo ra được, nó cho ta biết tỷ lệ sinh lời hoặc khả năng sinh lời của bản thân dự án đang xét

Phương pháp tính:

Ta có : NPV là một hàm của lãi suất chiết khấu i%, tức là NPV = f( )i Suất thu hồi nội bộ chính là lã suất , mà nếu dùng nó làm lãi suất chiết khấu thì sẽ làm cho

3.2.7 Suất chiết khấu

Suất chiết khấu là suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư đối với số vốn cần đầu tư cho dự án Suất chiết khấu được sử dụng để quy đổi dòng thu nhập tương lai của các dự án về hiện giá rất đa dạng, vấn đề đặt ra ở đây là chúng ta phải chọn được một suất chiết khấu hợp lý Bởi vì, suất chiết khấu có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của các dự án và đến các quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án

Suất chiết khấu được chọn thường căn cứ vào :

+ Chi phí cơ hội của vốn

+ Chi phí vốn

+ Tỷ lệ rủi ro của các dự án

+ Tỷ lệ lạm phát

3.2.8 Khoản phải thu (AR)

Trong hoạt động của doanh nghiệp, doanh thu là số tiền mà khách hàng chấp nhận trả Tuy nhiên, không phải doanh thu bán hàng nào cũng được trả hết tiền, thường thì khách hàng chỉ trả một phần tiền và phần còn lại thì họ nợ Vì vậy, bất cứ doanh thu bán hàng nào trong kỳ của doanh nghiệp cũng đều bao gồm doanh thu đã trả tiền và doanh thu chưa trả tiền Doanh thu chưa trả tiền được thể hiện qua số dư cuối kỳ của khoản phải thu Do đặc điểm phổ biến này trong hoạt động tiêu thụ giữa người bán và người mua, nên khi phân tích khoản thực thu bằng tiền từ doanh thu bán hàng trong kỳ của dự án phải xét đến tác động của khoản phải thu bằng cách ước tính tỷ lệ số dư khoản phải thu thích hợp trong doanh thu của dự án Khoản thực thu bằng tiền từ doanh thu được xác định như sau :

3.2.9 Khoản phải trả (AP)

Khi xác định chi phí mua hàng cho dự án ta căn cứ vào nhu cầu hoạt động của dự án Tuy nhiên, không phải khoản chi phí mua hàng nào ta cũng trả hết tiền Mặt khác, khi xác định ngân lưu trong kỳ, ta chỉ ghi nhận số tiền thực trả, còn khoản mua hàng chưa trả tiền trong kỳ sẽ được trừ ra khỏi ngân lưu kỳ đó, và những khoản chi trả tiền mua hàng kỳ trước còn thiếu được cộng vào ngân lưu ra trong kỳ Các khoản mua hàng chưa trả tiền trong kỳ được thể hiện trong số dư tài khoản phải trả (AP) cuối kỳ Tính đến cuối kỳ, khoản chi mua hàng trong kỳ sẽ được xác định như sau:

Khoản chi

trong kỳ =

Khoản mua trong kỳ –

Khoản phải trả cuối kỳ +

Khoản phải trả đầu kỳ Nhận xét:

+ AP tăng: tăng nợ nhà cung cấp, do đó số tiền thực chi mua hàng sẽ thấp hơn giá trị khoản mua vào Điều này tác động làm tăng ngân lưu ròng của dự án

+ AP giảm: trả bớt nợ cho nhà cung cấp, do đó số tiền thực chi mua hàng sẽ nhiều hơn giá trị khoản mua vào trong kỳ Điều này tác động làm giảm ngân lưu ròng dự án

+ Đến cuối dự án: AP = 0 nghĩa là đã trả hết các khoản phải trả, điều này tác động làm giảm ngân lưu ròng của dự án

3.2.8 Khoản tồn quỹ tiền mặt (CB)

Tiền mặt giữ để thực hiện các giao dịch còn được gọi là khoản tồn quỹ của dự án Đây là lượng tồn quỹ tiền mặt cần thiết để thực hiện các giao dịch cho các hoạt động hàng ngày Dự án cần phải có một mức tồn quỹ tiền mặt nhất định như là một yếu tố tài sản lưu động, vì vậy khi dự án được thực hiện, ta phải chi ra một khoản tiền để tài trợ cho nhu cầu tồn quỹ tiền mặt Khi nhu cầu tồn quỹ tiền mặt tăng sẽ làm tăng ngân lưu ra của dự án; ngược lại, khi nhu cầu tồn quỹ tiền mặt giảm sẽ làm tăng ngân lưu vào của dự án Khi kết thúc dự án, tồn quỹ tiền mặt không cần nữa (CB=0), lúc này dự án sẽ có một khoản thu từ số tiền mặt tồn quỹ này Như vậy, số dư tiền mặt không phải là một hạng mục ngân lưu Chỉ khoản tăng hoặc giảm của số dư tiền mặt mới phản ánh vào trong bảng ngân lưu

3.3 Các quan điểm phân tích dự án

Một dự án đầu tư có thể thẩm định theo các cách phân tích tài chính, kinh tế hoặc phân phối thu nhập hay xã hội bằng nhiều phương pháp khác nhau, ngoài

ra còn thẩm định theo quan điểm của các cá nhân hay tổ chức có liên quan đến dự án và việc xem xét dự án dưới các quan điểm khác nhau cũng rất quan trọng,

vì chúng cho phép các nhà phân tích xác định xem dự án có đáng để tham gia tài trợ và thực hiện hay không

- Quan điểm tổng đầu tư (quan điểm ngân hàng): theo quan điểm này các nhà đầu tư xem dự án đầu tư như là một hoạt động có khả năng tạo ra lợi ích và thu hút những nguồn chi phí tài chính rõ ràng Theo đó, các ngân hàng xem xét dòng tài chính chi cho dự án (kể cả trợ giá) và các lợi ích (kể cả phần trả thuế) với cả lợi ích và chi phí được xác định giá trị theo mức giá cả tài chính của chúng Từ đó, các ngân hàng sẽ xác định được tính khả thi tài chính của dự án, nhu cầu

cần vay vốn cũng như khả năng trả nợ vay của nó Các chi phí cơ hội tài chính của bất kỳ công trình hiện hữu nào mà nó đưa vào dự án cũng đều phải được tính gộp vào tổng vốn đầu tư của dự án mới mà không quan tâm đến chi phí gốc của chúng Quan điểm của ngân hàng có thể được diễn tả như sau:

A = quan điểm ngân hàng (quan điểm tổng đầu tư)

= Lợi ích tài chính trực tiếp – Chi phí tài chính trực tiếp –

Chi phí cơ hội các tài sản hiện có

- Quan điểm chủ đầu tư: chủ đầu tư xem xét mức gia tăng thu nhập ròng của dự án so với lợi ích họ kiếm được trong trường hợp không có dự án Họ xem những gì bị thiệt khi thực hiện dự án như là chi phí Khác với ngân hàng, chủ đầu

tư cộng với với vốn vay ngân hàng vào khoản thu, trừ tiền lãi và nợ gốc vào khoản chi Dòng ngân lưu ròng của dự án được diễn tả như sau:

B = A + Vay ngân hàng – Trả lãi và nợ vay

3.5 Nghiên cứu tác động của lạm phát

3.5.1 Khái niệm

Lạm phát là tình trạng mức giá chung của toàn bộ nền kinh tế tăng lên trong một thời điểm nhất định

3.5.2 Đưa lạm phát vào phân tích tài chính

Các phân tích tài chính trước đây chỉ tính đến những thay đổi dự báo về giá tương đối của các yếu tố đầu vào và đầu ra trong tuổi thọ của dự án Tuy nhiên, kinh nghiệm những dự án gặp phải khó khăn về khả năng thanh toán tài chính và khả năng trả nợ đã chứng minh rằng lạm phát cũng có thể là một yếu tố quan trọng đối với sự thành bại của dự án Việc thiết kế một cách chính xác dự án để thích ứng được với những thay đổi của giá tương đối lẫn những thay đổi của tỷ lệ lạm phát có thể rất quan trọng đối với sự tồn tại của dự án đó

Việc tính toán không chính xác các tác động của lạm phát khi thực hiện phân tích tài chính có thể có những ảnh hưởng bất lợi không chỉ đối với khả năng tồn tại về mặt tài chính của dự án và còn cả tính khả thi về mặt kinh tế của nó

3.5.3 Tác động của lạm phát lên ngân lưu tài chính

Những tác động của lạm phát lên điều kiện tài chính của một dự án bao gồm:

- Tác động trực tiếp từ những thay đổi trong tài trợ đầu tư, cân đối tiền mặt, khoản phải thu, khoản phải chi và lãi suất danh nghĩa

- Tác động đến thuế gồm: chi trả thuế, khấu hao và tồn kho

- Tác động lên tỷ giá hối đoái thị trường

Lạm phát làm thay đổi lượng và thời điểm lỗ lãi tài chính của các bên khác nhau tham gia vào một dự án như chủ sở hữu, chủ nợ và chính phủ Việc tính toán một cách chính xác những thay đổi này là cần thiết để xác định cả dự án nói chung và mỗi bên liên quan nói riêng bị ảnh hưởng như thế nào bởi các mức lạm phát khác nhau

Bảng 3.1- Tổng hợp các tác động của lạm phát lên dòng tiền tệ của dự án

Các yếu tố chịu ảnh hưởng Tác động Ảnh hưởng lên NPV của dự án

1 Tác động trực tiếp

- Tài trợ đầu tư Tăng Khả năng thanh toán giảm

- Số dư tiền mặt Tăng Giảm

- Các khoản phải thu Tăng Giảm

- Các khoản phải trả Tăng Tăng

2 Tác động gián tiếp

- Chi phí khấu hao Tăng Giảm

3.6 Phân tích rủi ro

3.6.1 Dẫn nhập