Luận văn tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã bắc ninh tỉnh bắc ninh

luận văn

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học nông nghiệp i

-**** -

nguyễn Vũ Kiên

Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

thị x∙ bắc ninh - tỉnh bắc Ninh

Luận văn thạc sĩ nông nghịêp

hà nội - 2005

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học nông nghiệp i

-**** -

nguyễn Vũ Kiên

Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

Lời cam đoan

Tụi xin cam đoan rằng mọi số liệu và kết quả nghiờn cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ mọt học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã đ−ợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đ−ợc chỉ

rõ nguồn gốc./

Tỏc giả luận văn

Nguyễn Vũ Kiờn

LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của các giảng viên khoa Đất và Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội, các cơ quan, ban ngành đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập và làm luận văn này

Trước tiên, cho tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Hồ Thị Lam Trà, người đã trực tiếp chỉ bảo và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp

Tôi xin cảm ơn những ý kiến quý báu của các thầy, cô giáo khoa Đất

và Môi trường, khoa Sau đại học đã đóng góp cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Tôi xin cảm ơn lãnh đạo UBND thị xã Bắc Ninh, phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Ninh, các đồng nghiệp nơi tôi công tác luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, những người thân và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Hà Nội, ngày 19 tháng 9 năm 2005

Tác giả luận văn

Nguyễn Vũ Kiên

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các bảng v

Danh mục các biểu đồ vi

1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 9

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 10

1.2.1 Mục đích 10

1.2.2 Yêu cầu 10

2 TỔNG QUAN 11

2.1 Tổng quan về thị trường đất đai 11

2.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới 11

2.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 13

2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 23

2.2.1 Địa tô 23

2.2.2 Lãi suất ngân hàng 29

2.2.3 Quan hệ cung - cầu 30

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 34

2.3.1 Yếu tố thông thường 34

2.3.2 Yếu tố khu vực 42

2.3.3 Yếu tố cá biệt 43

2.4 Quản lý giá đất của một số nước trên thế giới 44

2.4.1 Nhật Bản 44

2.4.2 Đức 47

2.4.3 Công tác định giá đất tại Việt Nam 47

3 ĐỐI TƯỢNG, ĐỊA ĐIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 52

3.1 Đối tượng và địa điểm nghiên cứu 52

3.2 Nội dung nghiên cứu 52

3.3 Phương pháp nghiên cứu 53

3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 53

3.3.2 Chọn điểm nghiên cứu 53

3.3.3 Xử lý số liệu 53

3.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 54

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã Bắc Ninh 55

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 55

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 55

4.2 Công tác định giá đất ở thị xã Bắc Ninh trong những năm qua 63

4.3 Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh 64

4.3.1 Phân loại đường phố và phân loại vị trí 64

4.3.2 Giá đất ở quy định 65

4.4 Giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng 68

4.4.1 Giá đất đường phố loại I và các yếu tố ảnh hưởng 71

4.4.2 Giá đất đường phố loại II và các yếu tố ảnh hưởng 76

4.4.3 Giá đất đường phố loại III và các yếu tố ảnh hưởng 81

4.4.4 Giá đất đường phố loại IV và các yếu tố ảnh hưởng 86

5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 92

5.1 Kết luận .92

5.2 Đề nghị 93

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Bắc Ninh 54Bảng 2: Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003 58Bảng 3: Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2004 58Bảng 4: Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh năm 2005 59Bảng 5: Phân loại đường phố thị xã Bắc Ninh qua các năm 61

Bảng 7: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường

phố loại I từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005 67Bảng 8: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại I

Bảng 10: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại

đường phố loại II từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005 72Bảng 11: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại II

Bảng 13: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của đường phố loại III từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005 77Bảng 14: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại III

Bảng 16: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của đường phố loại IV từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005 82Bảng 17: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại IV

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Giá đất thị trường đường Ngô Gia Tự 65Biểu đồ 2: Giá đất thị trường đường Nguyễn Văn Cừ 1 65Biểu đồ 3: Giá đất thị trường đường Trần Hưng Đạo 65Biểu đồ 4: Giá đất thị trường đường Nguyễn Đăng Đạo 71Biểu đồ 5: Giá đất thị trường đường Nguyễn Văn Cừ 2 71Biểu đồ 6: Giá đất thị trường đường Nguyễn Du 71Biểu đồ 7: Giá đất thị trường đường Thành Bắc 76Biểu đồ 8: Giá đất thị trường đường Nguyễn Trãi 76Biểu đồ 9: Giá đất thị trường đường Thiên Đức 76Biểu đồ 10: Giá đất thị trường đường Hồ Ngọc Lân 81Biểu đồ 11: Giá đất thị trường đường Lê Phụng Hiểu 81Biểu đồ 12: Giá đất thị trường đường Như Nguyệt 81

1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, thời xa xưa cha ông ta đã nói "tấc đất tấc vàng", điều đó đã thể hiện giá trị của đất đai Trải bao thăng trầm của lịch sử, đất đai là nguồn gốc sâu xa của các cuộc chiến tranh, các tham vọng về mở rộng lãnh thổ, quốc gia này chiếm hữu đất đai, khai thác tài nguyên của quốc gia khác để phục vụ cho quá trình phát triển Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, Trung ương Đảng đã khẳng định "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc"

Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài

Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình đổi mới nền kinh tế đất nước

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, chúng

tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh"

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại thị xã Bắc Ninh

- Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh

1.2.2 Yêu cầu

- Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường thị xã Bắc Ninh từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005

- Các số liệu thu thập phải chính xác

- Các đề suất, kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế

2 TỔNG QUAN 2.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta Tại Điều 5 - Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

2.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho

sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai

Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể

áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai

Cơn sốt tăng giá nhà đất ở Pháp từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và

trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo.[14]

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã

và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa

có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.[14]

Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể

Xu hướng cho thuê phát triển mạnh, được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.[14]

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản

đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường,

mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu

tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài

2.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam

2.1.2.1 Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:

Giai đoạn trước 1993

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột

Căn cứ điều 19, 20, 83 của Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm 1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1), các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất

đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống

về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 1988 còn có hạn chế

Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "nhà nước

và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là yếu tố tích cực trong quá trình này Đến đầu những năm 1990, trong điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trường ngày càng được mở rộng, hiện tượng giá đất tăng cao dần, cùng với việc dùng đất góp vốn liên doanh của các doanh nghiệp, hệ thống quỹ tín dụng sập đổ, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả

nợ, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được thị trường đất đai và

nhà ở bùng nổ, giá đất tăng vọt để lại nhiều hậu quả đến nay chưa giải quyết được như giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách bị thất thoát, tạo nên sự bất bình đẳng trong xã hội và làm tha hoá một bộ phận cán bộ; khiếu kiện về đất đai, nhà ở ngày càng tăng Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là yếu tố tích cực trong quá trình này Giao dịch trên thị trường đất đai chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là pháp luật đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp nhà nước

Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai

1988 Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4

để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng nhà ở của nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được

ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền

sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở

Giai đoạn từ 1993 đến nay

Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của người

sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều

690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng đất) và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm" Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số 18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất

đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền

sử dụng đất vận hành

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam

định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang

sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất." Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động đó là :

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

2.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

- Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy

đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa nói riêng Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

- Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh

tế và cho đời sống xã hội Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002 Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và

TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng

4-2000 đến 4-2002 Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần

so với trước khi sốt đất Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường

và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư

Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất

- Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các

“văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm

“văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là

sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung

và thị trường đất đai nói riêng, cụ thể là:

+ Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do

đó các cơ quan Nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và bất động sản

+ Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi trọng và chưa được tổ chức thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị Trong khi đó dân cư đô thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu

cơ đất đai Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các

cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện tượng đầu cơ

+ Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng chưa được chú ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận được với những thông tin cần thiết và chính xác Đây là điều kiện cho các

thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực

+ Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong

đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư để đầu cơ đất kiếm lời

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn

2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra

và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu

nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã

hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô

là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra địa tô

tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là

tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được,

và là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô

Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng

dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không Trong các xã hội khác nhau, quan

hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau Ðịa tô dưới chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng cho người sở hữu đất đai Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể hiện quan hệ sản xuất mà người

sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tô cùng bóc lột công nhân làm thuê

Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa Là

lợi nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được, chuyển quy về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng Lượng địa tô này do đất đai tốt xấu khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai Giá cả sản phẩm nông nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, còn ở đất xấu thì cao, song giá thị trường hàng nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định Như vậy giá cả hàng nông sản ở vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản vùng đất xấu quyết định nên khi hàng nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch Loại lợi nhuận siêu ngạch này do quyền tư hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai, trở thành địa tô cấp sai Ðịa

tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm thuê nông nghiệp tạo ra

Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai được chia thành hai loại: Ðịa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất đai với khoảng cách thị trường xa gần Ðịa tô cấp sai II được hình thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng một khoảnh đất [16]

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu

những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản

xuất cá biệt Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa

có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá

cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh

tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa

tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.[16]

Địa tô độc quyền khi giá cả bán ra của hàng hoá không do giá cả sản

xuất hoặc giá trị quyết định mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả quyết định, điều này sẽ hình thành giá cả độc quyền đặc thù Số chênh giá

cả độc quyền này và giá trị bị người sở hữu đất đai lớn chiếm hữu, hình thành địa tô độc quyền

Ðịa tô độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền vượt quá giá trị của chúng Ðịa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành phố Ðịa tô độc quyền trong

nông nghiệp thu được trên những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay những loại sản phẩm đặc biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản xuất chúng Ðịa tô độc quyền trong công nghiệp khai thác hình thành ở những vùng khai thác các kim loại và khoáng chất hiếm hay những khoáng sản khác có nhu cầu trên thị trường vượt xa khả năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng thường cao hơn giá trị Trong tất cả các trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất buộc phải trả cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền) Ðịa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các khu đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt xây dựng các trung tâm công nghiệp và thương mại, các tòa nhà buôn bán lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây dựng Nhìn chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên địa tô độc quyền

có xu hướng tăng lên [16]

Ðịa tô tuyệt đối là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả

sản xuất Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm

tỉ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Bởi thế trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối Do sự độc quyền tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối

cho người sở hữu đất đai Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra

là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là

số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản

Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa

tô tuyệt đối

Ở nước ta để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt

đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó

quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất

đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô,

dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp

2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên

có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,

họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo

ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giải thích như sau: nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó,

do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.[16]

2.2.3 Quan hệ cung - cầu

EE'

Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất

về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp

Hình 1 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng

ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một

số lớn diện tích sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị

đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn,

và vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho gia đình một hộ

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm Điều đó dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại

ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại

ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường, mặc

dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng

Nhìn chung ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Trước hết là đất đai của Việt Nam tuy không rộng nhưng mới chỉ sử dụng được trên một nửa (69,3 %) tính đến năm 2000

Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư mới ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, cộng thêm với

số lao động đi học tập hợp tác lao động ở các nước hết hạn trở về mà Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp thì cũng tạo lên những yếu tố làm mất cân đối giữa lao động và đất đai Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất

đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác

Những quy định đó là:

- Hạn mức tối đa được giao đất: đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm của mỗi hộ gia đình là không quá 3 ha, đất khu dân cư nông thôn mỗi hộ

gia đình không được giao tối đa quá 400 m2

- Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê đất:

hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển nhượng trong các trường hợp sau: chuyển đi nơi khác; chuyển sang làm nghề khác; không có khả năng trực tiếp lao động

- Đối với đất ở chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu để ở

- Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê với thời hạn không quá 3 năm

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính.[8]

Chế độ về đất: chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất Chế độ đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Từ ngày dựng nước đến nay, nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường.[8] Chế độ nhà ở: từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta

là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì Cho nên trong tình trạng này, tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

Quy hoạch đô thị: trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ

lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn Nhìn chung mà nói, đất dùng cho thương nghiệp hiệu ích lớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu ích còn thấp hơn Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến giá đất

Chính sách thuế: mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn Thuế tăng thì tích lũy của

xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên [8]

Thay đổi về hành chính: thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như một thành phố cấp huyện nâng lên là thành phố cấp địa phương, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác cũng làm cho giá đất tăng lên

2.3.1.2 Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên

nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất,

là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển So với Nhật, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

Tố chất nhân khẩu: tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.[8]

Cấu thành nhân khẩu gia đình: do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu

tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

Tình trạng trị an xã hội: là trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.[8] Đầu cơ nhà đất: đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường nhà đột biến Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá Tiến trình đô thị hóa: một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

2.3.1.4 Yếu tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

Tình hình kinh tế thế giới: sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật

thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, địa sản cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.[8] Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường

là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

2.3.1.5 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc kế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

Tình trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng

có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và

sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất,

có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và

sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường địa sản, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của

xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua

số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng