Luận văn tìm hiểu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

luận văn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Chí Thanh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình,

sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi

hoàn thành bản luận văn này

Trước hết tôi xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Văn Xa người ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau ñại học - trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin trân trọng cám ơn Trung tâm Phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Giang, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Chí Thanh

2.3 Giá ñất tính bồi thường ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 18 2.4 Một số vấn ñề cơ bản về pháp luật ñất ñai liên quan giá ñất 22

4.1.4 đặc ựiểm thuỷ văn, sông ngòi 39

4.2.2 Về y tế, giáo dục, văn hoá thông tin, thể dục thể thao 43

4.2.4 Tình hình quản lý ựất ựai của UBND thành phố Bắc Giang 45 4.2.5 Chủ trương xây dựng giá ựất trong bồi thường 49 4.3 đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 49

4.3.3 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và áp lực ựối với việc sử

dụng ựất trong quá trình ựô thị hoá, công nghiệp hoá 50 4.3 Tìm hiểu giá ựất bồi thường tại một số dự án trên ựịa bàn thành

4.3.3 Dự án Cầu Mỹ độ, Bắc Giang (Cầu ựường bộ mới) 58 4.3.4 Dự án ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tiểu khu đồng Cửa thị xã

4.4.6 Giải pháp hoàn thiện 80

DANH MỤC BẢNG

4.2 Dân số, mật ñộ dân số thành phố Bắc Giang năm 2007 40 4.3 Diện tích cơ cấu sử dụng ñất ñai thành phố Bắc Giang năm 2009 48 4.4 Tổng hợp giá tiền bồi thường và hỗ trợ GPMB ñợt 2 KDC số 3 56 4.5 Tổng hợp giá tiền bồi thường và hỗ trợ GPMB ñợt 3 KDC số 3: 57 4.6 Tổng hợp giá tiền bồi thường và hỗ trợ GPMB Cầu ñường bộ,

4.10 Tổng hợp giá tiền bồi thường và hỗ trợ GPMB ñợt 1 dự án ñầu tư

xây dựng hạ tầng kỹ thuật tiểu khu ðồng Cửa thị xã Bắc Giang 68 4.11 Tổng hợp giá tiền bồi thường và hỗ trợ GPMB ñợt 2 dự án ñầu tư

xây dựng hạ tầng kỹ thuật tiểu khu ðồng Cửa thị xã Bắc Giang 69

4.14 Tổng hợp số hộ, diện tích thu hồi ở các dự án 71 4.15 Thu nhập từ ñất của các hộ sản xuất nông nghiệp 71 4.16 Tổng kinh phí bồi thường về nhà cửa, vật kiến trúc, cây cối hoa

4.17 Mức ñộ chênh lệch giá bồi thường ñất nông nghiệp tại dự án khu

DANH MỤC BIỂU ðỒ

4.2 Cơ cấu sử dụng ñất ñai năm 2009 của thành phố Bắc Giang 49

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng

Việc xác ñịnh giá ñất cũng như những tài sản trên ñất là việc làm không thể thiếu ñược khi Nhà nước thu hồi ñất của người sử dụng ñất và bồi thường cho người bị thu hồi ñất tương ñương với những gì người bị thu hồi thiệt hại kèm theo các hỗ trợ ñể ổn ñịnh ñời sống, ñảm bảo một xã hội phát triển bền vững Việc xác ñịnh giá ñất ñể thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng - là yếu tố có tính quyết ñịnh trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng; mà trong ñó việc xác ñịnh giá ñất tính bồi thường là mấu chốt ñể ñảm bảo bồi thường ñúng với giá trị quyền sử dụng ñất bị thu hồi Trong các năm qua việc xác ñịnh giá ñất ñể tính tiền bồi thường ñất ñang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên chưa ñảm bảo phù hợp với thiệt hại về ñất của người dân, chưa phù hợp chính sách, dẫn ñến khiếu kiện kéo dài, làm chậm tiến ñộ dự án Do ñó việc nghiên cứu giá ñất tính bồi thường vừa ñảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng ñất, của Nhà nước, của xã hội ñồng thời ñảm bảo tiến ñộ giải phóng mặt bằng là một việc hết sức cần thiết và có tính thời sự

Tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang việc triển khai các dự án thực

tế ñang ñặt ra nhiều vấn ñề phải nghiên cứu giải quyết, trong ñó ñặc biệt là giá ñất tính bồi thường Từ thực tế ñó, chúng tôi tiến hành lựa chọn ñề tài của luận văn:

"Tìm hiểu giá ñất bồi thường tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang"

1.2 Mục ñích - yêu cầu

1.2.1 Mục ñích

- Tìm hiểu giá ñất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất tại một số

dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang, trên cơ sở ñó rút ra ñánh giá, nhận xét

- ðề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện giá ñất tính bồi thường

- Các số liệu thu thập phải ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan

- Phải ñưa ra ñược các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc xác ñịnh giá ñất hợp lý ñể bồi thường giải phóng mặt bằng của nhân dân có ñất bị thu hồi ở hiện tại và tương lai

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về giá ñất

2.1.1 Giá ñất

Giá ñất, công cụ ñiều tiết kinh tế vĩ mô, công cụ trực tiếp thực hiện chính sách tài chính ñất ñai Có ý kiến cho rằng không tồn tại giá ñất trong hệ thống lý luận về ñất ñai của nước ta mà chỉ có giá quyền sử dụng ñất Quan niệm này không ñúng vì giá ñất luôn luôn tồn tại ðất ñai tự nhiên với tư cách

là ñịa bàn hoạt ñộng của con người không có giá, nhưng từ khi con người biết ñầu tư vào ñất ñể sinh lợi thì giá ñất bắt ñầu hình thành trên phần ñất ñã ñược ñầu tư Theo luận ñiểm của Mác, giá ñất là giá trị của ñịa tô trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất - kinh doanh trên ñất, tức là giá ñất phản ảnh khả năng sinh lợi từ hoạt ñộng kinh tế trên ñất và quyết ñịnh giá cho cả những loại ñất không có hoạt ñộng kinh tế

Giá ñất là công cụ quan trọng ñể quản lý ñất ñai trong cơ chế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN

Tại ñiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 công nhận ñất “có giá’’ Lần ñầu tiên ñất ñược coi là “có giá” làm thay ñổi hẳn quan niệm cũ ñã ngự trị trong suốt mấy chục năm của quá trình dài thời bao cấp, coi ñất là của “trời cho” không có giá (nhất là ñất nông nghiệp, lâm nghiệp) Xác ñịnh ñất “có giá” bước ñầu ñã ñề cập ñến “tính chất kinh tế” của ñất ñai

Trong nền kinh tế thị trường, ñất ñai ñược coi là tài sản - bất ñộng sản - hàng hoá ñặc biệt nên nó cũng có những ñặc ñiểm chung của hàng hoá như: giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng ñược trao ñổi trên thị trường dưới nhiều hình thức chuyển nhượng Khi ñó, ñất ñai trở thành

“hàng hoá ñất” Giá trị của hàng hoá ñất ñược thể hiện ở mặt khả năng sinh

lợi của ñất và tính sở hữu

Nhìn một cách xuyên suốt về chính sách ñất ñai thì càng ngày Nhà nước càng trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất và ñất ñã có giá [5]

Mặt khác, tại ñiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh

giá các lo ại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất

ho ặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi

Nhà n ước thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng

vùng và theo t ừng thời gian” ðiều 55, 56 Luật ñất ñai 2003 qui ñịnh

Ở bất kỳ nước nào, bao giờ cũng hình thành 2 hệ thống giá ñất: Một là giá do Nhà nước quy ñịnh ñể ñiều chỉnh mối quan hệ kinh tế về ñất ñai giữa Nhà nước và người sở hữu ñất ñai, trong ñó giá bán ñất (giao ñất), hoặc mua ñất (thu hồi ñất) giữa Nhà nước với người sở hữu ñất ñai có ý nghĩa ñặc biệt quan trọng trong việc ñiều tiết sự hình thành của giá ñất trên thị trường; Hai là giá ñất hình thành trên thị trường trong mối quan hệ dân sự kinh tế về ñất ñai, giá ñất này phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu về ñất trên thị trường Trong một nền kinh tế ổn ñịnh, 2 hệ thống giá ñất nói trên khác nhau không ñáng kể và phản ảnh chân thực khả năng sinh lợi từ hoạt ñộng kinh tế trên ñất Nếu 2 hệ thống giá ñất nói trên khác nhau quá nhiều sẽ tạo môi trường cho tiêu cực trong quản lý và ñầu cơ trong sử dụng Hiện tượng có sự chênh lệch lớn giữa giá ñất

do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thực tế là một trở ngại lớn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án ñầu tư Hiện tượng này là nguyên nhân gây nên: Một là tình trạng rất khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất, gián tiếp làm tình trạng khiếu kiện của dân ngày càng phức tạp; Hai là tạo môi trường có bao cấp về ñất, có xin - cho về ñất khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất làm phát sinh tiêu cực trong quản lý; ba là tạo môi trường cho ñầu cơ ñất ñai, hình thành lợi nhuận lớn từ buôn bán ñất "thô" không có ñầu tư thêm trên ñất [27]

ðịnh giá ñất là một biện pháp góp phần giải quyết những tồn tại trên ñây

ðịnh nghĩa ñịnh giá ñất: ðịnh giá ñất là sự ước tính về giá trị của ñất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

ðất ñai là một tài sản ñặc biệt Giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý, xã hội ðịnh giá ñất ñai là người ñịnh giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp ñịnh giá ñất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai, xem xét ñầy ñủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng ñất, dự kiến thu lợi từ ñất và chính sách ñất ñai, ñối với việc thu lợi từ ñất, rồi tổng hợp ñể ñịnh ra giá trị tại một thời ñiểm nào ñó cho một thửa hoặc nhiều thửa ñất với một quyền ñất ñai nào ñó

2.1.2 Nguyên tắc ñịnh giá ñất

Trước hết ta tìm hiểu ñịnh giá là gì: ðịnh giá là loại hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá tại nhiều nước trên thế giới ñã trở thành ñối tượng và là công cụ cần thiết ñối với hoạt ñộng quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [2]

+ ðịnh giá là sự ước tính của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh

+ ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục ñích cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn

+ ðịnh giá là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh

Nguyên tắc là phạm trù quy ñịnh hành vi ñể thực hiện công việc trong một ñiều kiện, môi trường nhất ñịnh Nguyên tắc ñặt ra ñể khi chúng ta thực hiện không ñi nhầm ñịnh hướng Trong khi thực hiện không ñược tách rời các nguyên tắc mà nên kết hợp xem xét nhiều nguyên tắc Khi xem xét vận dụng nguyên tắc ta phải ñặt nó trong một hoàn cảnh nhất ñịnh, cụ thể gắn với không gian, thời gian và nhìn nó trong một quan ñiểm phát triển

Ðịnh giá ñất ñai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất Ðất ñai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao ñộng con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường Ðiều ñó quyết ñịnh rằng ñịnh giá ñất có nguyên tắc và phương pháp ñặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc ñịnh giá ñất ñai, cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của các nhân tố ñối với giá ñất mới có thể chính xác ñưa ra giá cả của ñất ñai

Các nguyên tắc cơ bản trong ñịnh giá ñất trước hết ñược hiểu ñó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế

và thường ñược thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp ñến quan niệm hiện ñại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi ñược xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn ñi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc ñịnh giá ñất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản Có nhiều

nguyên tắc ñịnh giá ñất nhưng người ta thường sử dụng 6 nguyên tắc cơ bản

chính ñể ñịnh giá ñất:

Một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy mảnh ñất ñó ñang ñược sử dụng hợp pháp cũng như ñang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất ñó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ñịnh

Sử dụng cao nhất và tốt nhất ñược xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của ñịnh giá bất ñộng sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất ñược phản ánh ở

4 mặt sau ñây:

- Về mặt vật chất, một mảnh ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn ñược nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một mảnh ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng mảnh ñất phải hợp pháp, ñược nhà nước thừa nhận và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, một mảnh ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà mảnh ñất ñó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một mảnh ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Trong quá trình ñịnh giá ñất, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất thường ñược vận dụng vào phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư

2.1.1.2 Nguyên t ắc cung – cầu

Trước hết ta hiểu rằng cầu trong thị trường bất ñộng sản là số lượng bất ñộng sản (gồm ñất và tài sản gắn liền với ñất) tại một thời ñiểm nhất ñịnh mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường ñược xác ñịnh bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc ñộ tăng, giảm của cung

và cầu, giá tăng khi tốc ñộ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

2.1.1.3 Nguyên t ắc thay thế

Giá ñất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong ñịnh giá ñất ñược hiểu,

ñó là sự áp ñặt về mặt giá trị của thửa ñất chủ thể với giá bán của những thửa ñất so sánh trong cùng một vùng giá trị với ñiều kiện những thửa ñất so sánh ñược bán trong khoảng thời gian gần với thời ñiểm ñịnh giá thửa ñất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa ñất chủ thể có khuynh hướng bị áp ñặt bởi giá bán một thửa ñất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa ñất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa ñất nào ñó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa ñất có giá trị sử dụng tương ñồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Nguyên tắc thay thế ñóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản: ñịnh giá bất ñộng sản theo giá thành, theo thị trường

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác ñịnh giá ñất là có thể thông qua các ñiều kiện ñất ñai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng ñất ñai ñể ñịnh

giá cả ñất ñai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua ñiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá ñất của những thửa ñất có khả năng thay thế cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, rồi thông qua so sánh với nó ñể xác ñịnh giá cả cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong ñịnh giá ñất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở ðiều cần chú ý là, do ñặc ñiểm về tính cố ñịnh, tính cá biệt và

số lượng giao dịch ít của ñất ñai, khi ñịnh giá ñất rất khó tìm ñược thửa ñất thay thế có ñiều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa ñất chờ ñịnh giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và ñiều kiện ñất ñai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường ñể xác ñịnh giá cả cho các thửa ñất chờ ñịnh giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá

2.1.1.4 Nguyên t ắc biến ñộng

Giá cả ñất ñai là biến ñộng theo sự thay ñổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá cả ñất ñai là ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ñộng chung của chúng

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất ñộng sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác ñộng làm thay ñổi giá trị của mảnh ñất, thay ñổi môi trường của bất ñộng sản, thay ñổi cả xu thế của thị trường ñối với loại bất ñộng sản ñó như xu thế về quy mô ñầu tư bất ñộng sản, về chất lượng ñầu tư bất ñộng sản Sự thay ñổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc

ước tính giá thị trường hay việc ñịnh giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời ñiểm ñịnh giá, nhưng nó bao hàm phản ánh ñược cả xu thế tương lai của bất ñộng sản

2.1.1.5 Nguyên t ắc ñóng góp

Nguyên tắc ñóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành mảnh ñất tuỳ thuộc vào sự ñóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ mảnh ñất mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của mảnh ñất mà nó tham gia hợp thành

Với các bất ñộng sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào ñó của bất ñộng sản có thể ñược ño bằng ñịnh lượng về giá trị mà nó ñóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể ñược vốn hoá thành giá trị

2.1.1.6 Nguyên t ắc khả năng sinh lời của ñất

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: ñất ñai, lao ñộng, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ ñất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao ñộng, vốn và quản lý là thuộc về ñất ñai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ ñất nhấn mạnh ñến ñặc tính

“ñộc nhất vô nhị” về vị trí của thửa ñất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của ñất lại có thể thay ñổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

Trên ñây là một số nguyên tắc ñịnh giá ñất cơ bản Trong quá trình ñịnh giá ñất, nhưng ñiều cần chú ý là các nguyên tắc này không ñứng ñơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do ñó, khi ñịnh giá ñất, ngoài việc cần phải hiểu biết ñầy ñủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm ñược giá

cả ñất ñai chính xác

2.1.2.1 Ph ương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường)

- Cơ sở lý luận: Dựa chủ yếu vào nguyên tắc “thay thế” Theo nguyên tắc này: Giá trị tài sản mục tiêu ñược coi là hoàn toàn ngang bằng với giá trị của những tài sản tương ñương có thể so sánh ñược

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thẩm ñịnh ñơn giản nhất

và trực tiếp nhất Phương pháp này nhằm xác ñịnh giá trị của một bất ñộng sản thông qua những giao dịch những bất ñộng sản tương tự, tức là dựa vào việc so sánh bất ñộng sản sẽ ñược thẩm ñịnh với những bất ñộng sản tương tự và những mức giá thẩm ñịnh chúng Nó dựa vào so sánh “tương tự nhau”, tuy nhiên do không có hai bất ñộng sản nào giống nhau y hệt nên thẩm ñịnh giá phải khấu trừ những tính toán thẩm ñịnh của mình ñể xác ñịnh sai số/sự biến ñổi của bất ñộng sản Những sai số/thay ñổi sẽ ảnh hưởng ñến khả năng so sánh trực tiếp của bất ñộng sản

- Ưu ñiểm phương pháp so sánh trực tiếp:

+ Là phương pháp ñịnh giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, chỉ dựa vào

sự hiện diện của các giao dịch thị trường

+ Thể hiện sự ñánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc ñể khách hàng

và cơ quan quản lý công nhận

+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp ñịnh giá khác

- Nhược ñiểm của phương pháp so sánh trực tiếp:

+ Phải có giao dịch về các BðS tương tự trong cùng khu vực mới có thể

- ðịnh giá bằng cách dựa vào giá trị (khoản thu nhập) mà tài sản nhà ñất tạo ra trong tương lai

- Ưu ñiểm:

+ Tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BðS mang lại cho nhà ñầu tư + Là phương pháp ñơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng

+ Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất

+ ðộ chính xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh ñược

- Nhược ñiểm:

+ Cần ñiều chỉnh nhiều mặt (tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay ñổi về tiền cho thuê trong tương lai )

+ Có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

+ Kết quả ñịnh giá có ñộ nhạy lớn trước mỗi sự thay ñổi của các nhân tố tính toán

- Ưu ñiểm:

+ ðể ñịnh giá các BðS có khả năng phát triển

+ Thích hợp ñể ñưa ra mức giá khi tham gia ñấu giá

+ Tư vấn về chi phí xây dựng tối ña và tiền bán (cho thuê) tối thiểu

- Nhược ñiểm:

+ Khó khăn trong việc xác ñịnh sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể

bị thay ñổi tuỳ theo các ñiều kiện của thị trường

+ Phương pháp này thường không tính ñến giá trị thời gian của ñồng tiền

- Phạm vi áp dụng: Phương pháp thặng dư ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp {Trích Nð 123}

2.1.2.3 Ph ương pháp chiết trừ

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất

có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị mảnh ñất (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất)

- Phương pháp chiết trừ ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất

có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá

- Hạn chế của phương pháp này là:

+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị

+ Nhà thẩm ñịnh giá phải có kiến thức nhất ñịnh về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm ñể có thể áp dụng ñược phương pháp này

+ Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường ñể tính chi phí xây dựng

sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên

2.1.4 Lựa chọn phương pháp tính giá ñất

- Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành ñịnh giá phải lựa chọn từ 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất trống ở khu vực liền kề ñã ñược chuyển nhượng thành công trên thị trường có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể làm cơ sở Việc thu thập các thông tin về những thửa ñất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời ñiểm khảo sát Giá sẽ ñược tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa ñất, khu ñất ñó

- Với phương pháp thu nhập, giá ñất ñược xác ñịnh bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu ñược từ thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá Riêng với các thửa ñất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá chính là số tiền thuê ñất hoặc số tiền thuê bất ñộng sản (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) thu ñược hàng năm Tiền thuê ñất hoặc tiền thuê bất ñộng sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê ñất hoặc bất ñộng sản trên thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá ñất ðối với ñất nông nghiệp, người ñược giao ñất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá

là tổng doanh thu từ hoạt ñộng sản xuất hàng năm Mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức, giá ñất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu ñược từ thửa ñất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng

- Với phương pháp chiết trừ, việc ñịnh giá ñược thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất ñộng sản (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công, có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá Sau ñó căn cứ vào ñiểm sai biệt giữa thửa ñất cần ñịnh giá và thửa ñất so sánh ñể ñiều chỉnh (Việc xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñể ñầu tư xây dựng trên ñất ñược tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ

ñi phần giá trị hao mòn)

- Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất, căn cứ theo ñặc ñiểm, lợi thế, quy

hoạch liên quan… Theo phương pháp này giá trị thửa ñất ñược tính bằng tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản trừ ñi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra ñể xây dựng kết cấu hạ tầng)

Trong trường hợp thu thập ñược ñầy ñủ thông tin, số liệu ñể có thể áp dụng cả bốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp ñược ưu tiên lựa chọn Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập ñược không có tính hệ thống; hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường biến ñộng thất thường, không phản ánh ñúng quan hệ cung - cầu về ñất trong ñiều kiện bình thường

2.2 Chính sách giá ñất trong công tác bồi thường

Giá ñất bồi thường giải phóng mặt bằng có một vị trí quan trọng, quyết ñịnh ñến tiến ñộ giải phóng mặt bằng Giá bồi thường sát giá thị trường trong ñiều kiện bình thường, hài hoà lợi ích giữa người dân bị thu hồi ñất với Nhà nước

Giá ñất tính bồi thường liên quan ñến mục ñích sử dụng, Nhà nước không bồi thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào, thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng Nếu không có ñất ñể bồi thường, thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tính theo giá ñất tại thời ñiểm phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư Trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị, thì phần trên lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT vừa ñược Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 01/10/2009, quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, trong ñó: Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng của loại ñất bị

thu hồi, ñược UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác ñịnh lại giá ñất cụ thể ñể quyết ñịnh giá ñất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy ñịnh về khung giá các loại ñất

Tại Việt Nam cũng như các nước ñang phát triển, các hình thức chuyển ñổi ñất chủ yếu là chuyển từ ñất nông nghiệp sang phi nông nghiệp ñể phát triển ñô thị Nếu tính ñúng, tính ñủ thì mức chi phí bồi thường ñất ñai chiếm

tỷ lệ quá lớn trong kinh phí ñầu tư song vẫn không thỏa mãn ñược nguyện vọng của người dân vì giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn giá thị trường

Trước ñây, việc thu hồi ñất chỉ ñược thực hiện theo một phương thức mang tính bắt buộc Cơ chế, thủ tục, giá cả bồi thường, tái ñịnh cư ñược thực hiện theo các quy ñịnh có sẵn Nhược ñiểm lớn của cơ chế bồi thường GPMB thời gian qua là chỉ dùng một giải pháp chuyển ñổi thiệt hại sang tiền, trong khi có nhiều giải pháp khác không phải chi phí nhiều mà người dân vẫn thấy thỏa mãn về lợi ích

Gần ñây, các cơ quan quản lý ñã có nhiều nỗ lực ñể tháo gỡ những vướng mắc theo hướng ngày càng uyển chuyển hơn, trong ñó ñã có thêm cơ chế “tự nguyện” ñối với những dự án kinh doanh Các nhà ñầu tư ñược phép thương thảo với dân về giá bồi thường và những lợi ích liên quan Các dự án

mà nhà nước thu hồi thì giá bồi thường cũng ñược tính “phù hợp theo giá thị trường”, sau mỗi năm các ñịa phương lại cập nhật lại khung giá ñất

Theo quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 1 của nghị ñịnh 123/2007/Nð - CP thì: ñối với trường hợp Nhà nước thu hồi ñất mà giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên

thị trường tại ñịa phương ñể quyết ñịnh mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi khung giá các loại ñất quy ñịnh tại khoản 5, ñiều 1 Nghị ñịnh này

Trường hợp trên cùng một khu ñất có nhiều dự án khác nhau mà giá ñất bồi thường của các dự án có nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giá ñất

cụ thể cho phù hợp

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh quyết ñịnh mức bồi thường, hỗ trợ mới ñối với ñất nông nghiệp phù hợp với tình hình cụ thể của ñịa phương mình Với những tỉnh chưa phát triển sẽ quy ñịnh khung tối thiểu là 1,5 lần Việc bồi thường, hỗ trợ

về ñất nông nghiệp hiện nay ñược thực hiện theo các quy ñịnh sau:

+ Khoản 1, ðiều 16 Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh: "Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng; nếu không

có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng"

+ Khoản 3, ðiều 16 Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP quy ñịnh: "Trường hợp ñất thu hồi là ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của xã, phường, thị trấn thì không ñược bồi thường về ñất, người thuê ñất công ích của xã, phường, thị trấn ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại"

2.3 Giá ñất tính bồi thường ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Trung Quốc

Về pháp Luật ðất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do

vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi ñất ñược thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản

lý giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa phương ñảm nhiệm Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và nông thôn ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh qua các tổ chức trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo ñó, mỗi ñối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi càng ñược hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [20]

Mô hình Trung Quốc có khá nhiều ñiểm giống mô hình ñang triển khai

ở Việt Nam Bước thứ nhất là chuẩn bị khu vực ñất phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñể chuẩn bị thu hồi và giao cho nhà ñầu tư hạ tầng sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp Bước thứ hai là thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất;

ở Trung Quốc ñất thu hồi thuộc các hợp tác xã nông nghiệp, ở Việt Nam ñất thu hồi chủ yếu thuộc quyền sử dụng của hộ gia ñình, cá nhân, ñây chính là sự khác nhau căn bản trong việc thực hiện giữa 2 nước Bước thứ ba là nhà ñầu

tư nhận giao ñất hoạch cho thuê ñất từ Nhà nước ñể ñầu tư cơ sở hạ tầng, sau

ñó chuyển nhượng hoạch cho thuê ñối với các nhà ñầu tư sản xuất kinh doanh Ngoài những dự án lớn có hạ tầng chung ñược thực hiện như trên, ở Việt Nam Nhà nước còn giao ñất, cho thuê ñất trực tiếp cho từng dự án ñầu tư thông qua cơ chế lựa chọn trực tiếp nhà ñầu tư hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

2.3.2 Thái Lan

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dụng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật qui ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các qui ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án Ví dụ: Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối

ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ

ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án

2.3.3 Ngân hàng Phát triển Châu Á, Ngân hàng thế giới WB

Trong thời gian gần ñây, một số tổ chức quốc tế lớn như Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)… ñã tập trung nghiên cứu chính sách chuyển ñổi ñất ñai hợp lý ñể trợ giúp các nước ñang phát triển

Theo chính sách của WB và ADB, những hộ gia ñình không có ñất có thể ñược cấp ñất (ADB) hoặc ñược hỗ trợ tái ñịnh cư và hỗ trợ khác (WB) ðối với tất cả các dự án, những người sử dụng ñất không thể hợp pháp hóa phải mua ñất (tại khu tái ñịnh cư hoặc ở chỗ khác) hoặc căn hộ, như những người hợp pháp khác Tuy nhiên, vì số tiền nhận ñược ít hơn nên những người sử dụng ñất không thể hợp pháp hóa gặp khó khăn trong việc mua ñất [trích T49]

Người bị ảnh hưởng bởi dự án không bị ñòi hỏi phải có chủ quyền hợp pháp chính thức ñối với ñất ñai họ ñang sử dụng mới ñủ tiêu chuẩn ñược ñền

bù thỏa ñáng Tất cả nhà, công trình, tài sản xây dựng trên ñất bị thu hồi có trước ngày công bố qui hoạch dự án ñều ñược bồi thường ðược ñền bù 100% theo giá trị xây mới ñối với nhà, công trình bị giải tỏa

2.3.4 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Việt Nam nên áp dụng một hệ thống mới về ñịnh giá ñất và bồi thường, xây dựng một hệ thống quy hoạch sử dụng ñất thống nhất và một hệ thống thông tin quản lý ñất Các khuyến nghị này ñược ñưa ra trong báo cáo về

“Chính sách sử dụng ñất” của Viện Chiến lược phát triển VN và Viện Phát triển Hàn Quốc tại Hội thảo ñối thoại chính sách cấp cao chia sẻ những kinh nghiệm phát triển của Hàn Quốc do Bộ KH - ðT tổ chức ngày 4 - 5/3/2010 tại

Hà Nội

Trong nhiều trường hợp tiền bồi thường không ñủ ñể nhận chuyển nhượng lại ñất ở tương ñương hoặc nhà mới tại khu vực tái ñịnh cư Tại nhiều ñịa phương giá ñất do Chính phủ công bố mới ñạt 30 - 60% giá thị trường

Trong khi ñó, VN cũng không có cơ chế phù hợp ñể theo dõi, cập nhật giá ñất trên thị trường Bảng giá ñất ñược ban hành hằng năm dẫn ñến việc người dân có tâm lý ñợi khi giá ñất tăng lên một chút và không nhận tiền bồi thường do vậy gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng

2.4 Một số vấn ñề cơ bản về pháp luật ñất ñai liên quan giá ñất

Chính sách quản lý ñất ñai nói chung và các chính sách liên quan ñến giá ñất ở Việt Nam chia làm 3 giai ñoạn Giai ñoạn 1 trước Luật ñất ñai năm 1993 Giai ñoạn 2 từ năm 1993 ñến năm 2003 gắn liền với Nhà nước ta ban hành Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai (năm

1998 và năm 2001) Giai ñoạn 3 từ năm 2003 ñến nay với việc Nhà nước ta ban hành Luật ðất ñai năm 2003 thay thế cho Luật ðất ñai năm 1993

2.4.1 Trước khi có Luật ðất ñai 1993

Khẩu hiệu "ruộng ñất về tay nông dân" ñược nêu cao ngay từ ngày ðảng ta mới thành lập và là sợi chỉ ñỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình thực hiện cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân Cuộc cải cách ruộng ñất (1953 - 1956) ñã hoàn thành mục tiêu chủ yếu là xoá bỏ giai cấp ñịa chủ cùng với chế

ñộ tư hữu ñộc chiếm ruộng ñất, quyền bình ñẳng về ruộng ñất của người trực tiếp sản xuất nông nghiệp ñược xác lập Bước ñi ñầu tiên của cuộc cách mạng

xã hội chủ nghĩa từ năm 1959 ñã tập trung vào xây dựng quan hệ sản xuất mới trong kinh tế nông nghiệp trên nền tảng tập thể hoá ruộng ñất Một lần nữa vấn ñề ñất ñai lại trở thành trọng tâm, vừa là mục tiêu cũng vừa là phương tiện ñể thực hiện nội dung phát triển kinh tế nông nghiệp Sự nghiệp ñổi mới của ðảng ta bắt ñầu vào năm 1986 ñã lựa chọn ñiểm ñột phá là vấn

ñề ñất ñai với chính sách giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài, lấy kinh tế hộ gia ñình làm trọng tâm ñể phát triển kinh

tế nông nghiệp (nông nghiệp ở ñây ñược hiểu theo nghĩa rộng bao gồm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp) Một chính sách ñúng ñắn về ñất ñai ñã ñưa nước ta từ một nước thiếu lương thực trở thành một nước không chỉ bảo ñảm ñược an ninh lương thực quốc gia mà còn ñứng trong nhóm nước xuất khẩu nông sản hàng ñầu thế giới Giai ñoạn 10 năm 2001 -

2010 là thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước với nội dung chủ yếu là hoàn thành cơ bản việc chuyển ñổi cơ cấu nền kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151/TTg quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, sau ñó Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/ 7/1959

về việc thi hành Nghị ñịnh số 151/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời

về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công

trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người cĩ ruộng đất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Theo Nghị định 151/TTg, việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu Ngồi

ra, cịn được bồi thường những tài sản bị thiệt hại cĩ trên đất như nhà, cơng trình phục vụ sinh hoạt, mồ mả, hoa màu bị thiệt hại Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi cĩ Hiến pháp 1980 ra đời

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất khơng được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản cĩ trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên [14] Sau đĩ Luật ðất đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những điều cơ bản đĩ Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HðBT về việc bồi thường thiệt hại đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và được sử dụng vào việc khai hoang, phục hố, trồng rừng, cải tạo đất nơng nghiệp, ổn định cuộc sống định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

2.4.2 Từ năm 1993 – 2003

ðất đai là tài nguyên vơ giá của quốc gia, là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất Năm 1993 đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thơng qua và ban hành Luật ðất đai nhằm thể chế hĩa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo đĩ, Nhà nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đồn thể, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài Ngồi ra, Nhà

nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong và ngoài nước thuê ñất gọi chung là người sử dụng ñất (ðiều 1) ðiều ñáng chú ý là lần ñầu tiên trong quy ñịnh của Nhà nước về ñất ñai ñã quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Trong ñó hộ gia ñình và cá nhân ñược giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất và nộp thuế sử dụng ñất theo quy ñịnh

ðể có căn cứ xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, Luật ñất ñai năm 1993 chia ñất làm 6 loại ñất, dựa theo mục ñích sử dụng ñất như sau (ðiều 11):

về các nguyên tắc và tiêu chí giá ñất mà giao cho Chính phủ xác ñịnh khung giá ñất và Luật cũng chưa quy ñịnh cụ thể ñối tượng phải nộp thuế sử dụng ñất, nhưng bước ñầu Nhà nước ñã thể chế hóa các quy ñịnh về quản lý ñất ñai như ñối tượng sở hữu ñất ñai, các quyền và nghĩa vụ người sử dụng ñất,v.v…

Năm 1998, Quốc hội ñã thông qua Luật bổ sung, sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1993 ðiểm mới trong chính sách liên quan tới giá ñất

là “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình

và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài dưới hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất” và quy ñịnh cụ thể ñối tượng

ñược sử dụng ñất không thu tiền sử dụng ñất hoặc có thu tiền sử dụng ñất và các ñối tượng ñược thuê ñất Tuy nhiên, Luật sửa ñổi năm 1998 vẫn chưa quy ñịnh cụ thể về nguyên tắc xác ñịnh khung giá các loại ñất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác ñịnh hoặc dựa vào các Luật chuyên ngành khác như Luật Thuế sử dụng ñất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng ñất… ñể xác ñịnh giá ñất

Tiếp theo Luật sử ñổi, bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Luật ñất ñai năm 2001, trong ñó có một số ñiều liên quan ñến giá ñất Theo ñiều 12 của Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Luật ñất ñai năm 2001 thì giao cho “Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá các loại ñất” và các ñịa phương căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất của Chính phủ quy ñịnh giá ñất của mỗi ñịa phương ðây là ñiểm mới so với Luật ðất ñai năm 1993

ðể cụ thể hóa các quy ñịnh trong Luật ðất ñai, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 80/Nð-CP ngày 6/11/1993 về quy ñịnh khung giá các loại ñất tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi bị thu hồi Theo ñiều 2 của Nghị ñịnh giá chuẩn các loại ñất ñược tính theo từng hạng ñất và chia theo từng vùng ñồng bằng, trung du, và miền núi

Căn cứ vào các tiêu chí trên, Chính phủ ban hành khung giá chuẩn tối thiểu cho 5 loại ñất: (1) ñất nông nghiệp, lâm nghiệp; (2) ñất dân cư ở nông thôn; (3) ñất dân cư ở vùng ven ñô thị, thị trấn; và (4) ñất ñô thị và mỗi loại ñất lại chia theo các hạng khác nhau tùy thuộc vị trí, ñịa hình của loại ñất ðể khung giá ñất sát với ñiều kiện thực tế ñịa phương Nghị ñịnh quy ñịnh cho các UBND Tỉnh/Thành phố căn cứ vào khung giá tối thiểu ñược quy ñịnh trong Nghị ñịnh ñể ban hành giá ñất theo từng loại ñất, hạng ñất theo ñiều

kiện của từng ñịa phương theo nguyên tắc không ñược thấp hơn mức khung giá tối thiểu này Trong trường hợp giá ñất có biến ñổi lớn hơn hoặc thấp hơn

so với mức giá chuẩn, thì các cơ quan quản lý nhà nước sẽ ñiều chỉnh lại mức khung giá chuẩn

Việc ban hành khung giá chuẩn các loại ñất, bước ñầu Nhà nước ñã tiền

tệ hóa ñất ñai, coi ñất ñai như là một loại hàng hóa và tạo ñiều kiện ñể phát triển thị trường ñất ñai và bất ñộng sản Tuy nhiên, những tiêu chí ñể xác ñịnh giá ñất ñược quy ñịnh trong Nghị ñịnh này vẫn manh tính hàng chính (ban hành khung giá chuẩn tối thiểu các loại ñất), chưa có căn cứ khoa học ñể tính giá ñất

Cụ thể, Nghị ñịnh vẫn chưa ñưa ra cách tính giá ñất ñể có thể ñưa ra bảng giá chuẩn Do vậy, khi áp dụng vào thực tế như tính giá ñất ñể bồi thường ñất ñối với các công trình công cộng như ñường xá vẫn còn quá thấp so với giá thị trường dẫn ñến khiếu kiện của người dân khi tính giá ñất bồi thường

Nhằm ñưa ra khung giá sát với thị trường, ngày 17/8/1994, Chính phủ

ñã ban hành Nghị ñịnh 87/Nð-CP của Chính phủ Theo ñó, Nghị ñịnh ñã bổ sung tiêu chí và khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng và giá ñất ở ñịa phương vào căn cứ tính giá ñất ñô thị hoặc ở khu thương mại, khu du lịch, v.v… và các tiêu chí khác ñể chia nhiều hạng ñất khác nhau ñể tính giá ñất Một ñiểm ñáng chú ý khác là Nghị ñịnh 87/Nð-CP ñã ñưa ra hệ số ñiều chỉnh khung giá (K)

từ 0,8-1,2 lần mức giá cùng loại ñô thị, cùng loại ñường phố và vị trí ñất ñể ñịa phương vận dụng làm căn cứ tính giá ñất ở ñô thị

Tiếp theo, ngày 22/3/1998, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh

17/Nð-CP về sửa ñổi, bổ sung khoản 2, ñiều 4 của Nghị ñịnh 87/Nð-17/Nð-CP Theo ñó, mức ñiều chỉnh tăng hoặc giảm hệ số K không ñược vượt quá 50% như theo quy ñịnh tại Quyết ñịnh số 302/Qð-TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ

Về bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất ñược quy ñịnh trong các văn bản như: Nghị ñịnh 90/Nð-CP ngày 17/8/1994 về việc ñền bù thiệt hại khi nhà

nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị ñịnh 22/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh 90/Nð-CP Theo ñó, giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại do Chủ tịch UBND Tỉnh/Thành phố quyết ñịnh cho từng dự án Việc xác ñịnh giá ñất bồi thường ñược xây dựng trên cơ sở giá ñất của từng ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số (K) ñể ñảm bảo giá ñất bồi thường hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương

Tuy nhiên, các chính sách về quản lý ñất ñai và giá ñất trong giai ñoạn này có những bất cập như sau:

+ Luật ñất ñai quy ñịnh tương ñối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế ñược ñiều chỉnh còn ít Chưa có ñủ các chế ñịnh cần thiết về ñịnh giá ñất, về ñiều tiết ñịa tô chênh lệch, về ñiều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng ñất,

về bồi thường khi thu hồi ñất, về ñấu thầu, ñấu giá quyền sử dụng ñất

+ Tình trạng vi phạm pháp luật, tranh chấp khiếu nại về ñất ñai, ñặc biệt trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn tiếp tục là vấn ñề bức xúc trong khi các quy ñịnh và chế tài giải quyết còn thiếu hoặc chưa có tính khả thi

+ Luật ñất ñai năm 1993 phân loại ñất ra thành 6 loại Việc phân loại ñất vừa theo tiêu chí mục ñích sử dụng chủ yếu vừa theo tiêu chí không gian dẫn ñến sự ñan xen, chồng chéo giữa các loại ñất, gây khó khăn cho việc quản

năm 1993 Một số ñiểm mới của Luật ñất ñai năm 2003 liên quan ñến xác ñịnh giá ñất như sau:

+ Luật ñất ñai mới tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu;

+ Nhà nước thực hiện chức năng quản lý ñất ñai thông qua thực hiện những quyền: quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất, quy ñịnh thời hạn sử dụng ñất, giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, ñịnh giá ñất;

+ Nhà nước có quyền hưởng lợi từ ñất ñai thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai như: thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thu thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử ñất, ñiều tiết phần giá trị tăng thêm từ ñất

mà không do ñầu tư của người sử dụng ñất mang lại;

+ Nhà nước trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh;

+ Luật ñất ñai mới cũng ñã ñưa ra các khái niệm ñịnh nghĩa về “giá quyền sử dụng ñất hay còn gọi là giá ñất” và “giá trị quyền sử dụng ñất” ñể có căn cứ xác ñịnh giá ñất (ñiều 4);

+ ðể tạo ñiều kiện cho việc quản lý ñất ñai, Luật ñất ñai năm 2003 phân chia ñất thành 3 loại nhóm như sau:

� Nhóm ñất nông nghiệp bao gồm các loại ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất nuôi trồng thủy sản và ñất làm muối;

� Nhóm ñất phi nông nghiệp bao gồm ở nông thôn, ñất ở tại ñô thị, ñất chuyên dùng

� Nhóm ñất chưa sử dụng bao gồm các loại ñất chưa xác ñịnh mục ñích sử dụng ñất

ðiểm khác biệt trong Luật ñất ñai mới so với Luật ñất ñai năm 1993 liên quan ñến giá ñất là quy ñịnh rõ nguồn hình thành giá ñất và các nguyên tắc xác ñịnh giá ñất tại ðiều 55 và ñiều 66 của Luật

Về nguồn hình thành giá ñất, bao gồm:

+ Do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá + Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất + Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Về các nguyên tắc xác ñịnh giá ñất

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

+ Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

+ ðất tại khu vực giáp gianh giữa các Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Theo các nguyên tắc xác ñịnh giá ñất ñược quy ñịnh trong Luật ñất ñai năm 2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/Nð-CP ngày 16/12/2004

về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung các loại ñất Tiếp theo ñó Bộ Tài chính có thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 188/Nð-CP Ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP về Sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Nghị ñịnh 123/Nð-CP sửa ñổi bổ sung 12 ñiều của Nghị ñịnh 188/Nð-CP, trong ñó qui ñịnh có 4 phương pháp xác ñịnh giá ñất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư