Hoàn thiện công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại công ty TNHH thẩm định giá và đại lý thuế việt nam (tt)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  ĐINH THỊ HÀ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN



ĐINH THỊ HÀ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ

TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ

VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2017

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Nợ xấu được coi là “cục máu đông” của nền kinh tế phải được xử lý Vì nếu không được xử kịp thời thì sẽ làm “tắc nghẽn”, cản trở sự phát triển của nền kinh tế, đe dọa tài chính quốc gia Cụ thể theo số liệu mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra, tính đến hết năm 2016, tỷ lệ nợ xấu chưa được xử lý chiếm 5,8% tổng dư nợ cho vay trong nền kinh tế (khoảng 600 nghìn tỷ) Và nếu tính cả nợ tiềm ẩn thì tỷ lệ này lên tới 10,08%, cao hơn rất nhiều con số thực Như vậy, công tác xử lý nợ xấu trong năm 2017 được xác định là nhiệm

vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng Một trong những công việc được đặt ra trong công tác

xử lý nợ xấu là vấn đề định giá tài sản để xử lý

Với đặc thù hoạt động về định giá, thẩm định giá, Công ty TNHH Thẩm định giá

và Đại lý thuế Việt Nam (VTA) là một trong những công ty đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá các dự án bất động sản để xử lý nợ Với định hướng tăng cường chất lượng thẩm định tài sản nói chung và tăng cường tính hiệu quả của kết quả định giá thì công tác định giá dự án BĐS phục vụ xử lý nợ đòi hỏi phải có sự hoàn thiện và chất lượng ngày càng cao hơn

Đồng thời, về mặt lý luận cũng chưa có một công trình nghiên cứu nào trực tiếp về các dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ, các công trình đã nghiên cứu chủ yếu tập trung ở mảng định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản với mục đích thế chấp, thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng,

Chính vì vậy, đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá dự án đầu tư bất động sản

phục vụ cho mục đích xử lý nợ tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam” được chọn để nghiên cứu

Luận văn được thực hiện với mục đích: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ; Phân tích và đánh giá thực trạng công tác này tại Công ty Thẩm định giá VTA giai đoạn năm 2013-2016; từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý

nợ tại Công ty Thẩm định giá VTA trong thời gian tới

Trong phần mở đầu, tác giả đã nêu bật được tính cấp thiết của đề tài, mục đích

nghiên cứu của đề tài và trình bày các vấn đề liên quan như: đối tượng và phạm vi nghiên

cứu; phương pháp nghiên cứu

Trong chương 1, tác giả luận văn tập trung làm rõ điểm khác biệt của dự án bất

động sản phục vụ mục đích xử lý nợ và việc định giá các dự án trên có những điểm khác biệt so với dự án thông thường

1 Tác giả đi vào nghiên cứu khái niệm của dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ; vai trò công tác định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ

2 Tác giả đi vào việc nghiên cứu công tác định giá dự án bất động sản trong xử

lý nợ, tác giả nghiên cứu các nội dụng: khái niệm về định giá dự án BĐS; vai trò của công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại ngân hàng; công tác

tổ chức định giá; Quy trình định giá dự án ; Phương pháp định giá dự án; Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá

Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích XLN bao gồm nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan Các nhân tố chủ quan bao gồm: năng lực tổ chức của định giá bao gồm bộ máy quản lý, nhân lực, phương tiện kỹ thuật, cơ sở dữ liệu, ; năng lực và phẩm chất đạo đức của các cán bộ nhân viên định giá Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến chất lượng định giá như bản thân dự án bất động sản phục vụ mục đích XLN; sự sẵn có và đầy đủ của cơ sở dữ liệu, khả năng hấp thụ của thị trường các sản phẩm dự án; môi trường kinh tế; môi trường pháp lý;

Trong chương 2, tác giả đã đi sâu phân tích thực trạng công tác định giá dự án bất

động sản tại Công ty Thẩm định giá VTA giai đoạn 2013 - 2016 từ đó đưa ra những đánh giá về các kết quả đạt được và hạn chế, nguyên nhân kèm theo

Mở đầu chương, tác giả giới thiệu về quá trình hình thành và phát triển của Công

ty Thẩm định giá VTA; các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu; cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý; khái quát kết quả kinh doanh của Công ty năm 2013-2016 để xem xét kết quả các hoạt động định giá dự án ảnh hưởng như thế nào đến kết quả hoạt động chung của toàn Công ty

Trong phần thực trạng công tác định giá dự án đầu tư phục vụ xử lý nợ, tác giả trình bày bốn mảng chính là:

- Tổ chức bộ máy để thực hiện công tác định giá: Năm 2014 khi VTA chính thức trở thành công ty liên kết của OceanBank thì nhóm định giá dự án bất động sản được tách

ra để thực hiện nhiệm vụ riêng biệt Đến nay, nhóm đã có 9 thành viên, bao gồm 03

trưởng nhóm phụ trách và 6 chuyên viên hỗ trợ

- Quy trình định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ: Quy trình kết hợp cả các bước thực hiện và kiểm soát chất lượng theo hướng cập nhật các nội dung văn bản của Bộ Tài chính hàng năm v/v nâng cao chất lượng hoạt động định giá

- Thực trạng các phương pháp định giá đang áp dụng tại Công ty: Có 4 phương pháp thực hiện việc xác định giá trị dự án là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư Trong đó, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư là 2 phương pháp phù hợp nhất để định giá dự án và thường được

sử dụng nhiều nhất (trên 90% báo cáo được sử dụng)

- Thực trạng việc áp dụng cho các dự án phục vụ mục đích xử lý nợ tại Ngân hàng Đại dương: Đầu tiên tác giả khái quát về các dự án mà Công ty VTA thực hiện tại Oceanbank để phục vụ xử lý nợ Sau đó, tác giả mô tả lại nội dung và phương pháp định giá thông qua 2 ví dụ định giá dự án bất động sản xử lý nợ Dự án tại 360 Giải Phóng có khả năng sinh lợi, giá trị dương nên Ngân hàng có quyết định xử lý như tiếp tục triển khai

dự án, Dự án tại Trung Văn kéo dài, không có khả năng sinh lợi nên Ngân hàng quyết định bán nợ, xử lý phát mại tài sản Mỗi ví dụ được trình bày theo các đặc điểm như sau:

(1) Xác định đặc điểm dự án theo 02 khía cạnh là đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - xã hội

(2) Xác định về thị trường và khả năng tiêu thụ của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của

dự án

(3) Cách tiếp cận và phương pháp định giá

(4) Lựa chọn kết quả định giá

Từ việc nhận xét đánh giá các nội dung như trên, tác giả tổng hợp các kết quả đã đạt được tại Công ty Thẩm định giá VTA trong thời gian vừa qua

Các kết quả đạt được là: Về doanh số và số lượng các dự án bất động sản xử lý nợ trong thời gian vừa qua tăng lên; về quy trình định giá được cập nhật và giúp cho công việc được dễ dàng hơn; về các phương pháp thẩm định được áp dụng linh hoạt và đảm bảo tính chính xác trong từng phương pháp; về đội ngũ nhân sự cũng ngày càng có nhiều kinh nghiệm; Ban Lãnh đạo tạo điều kiện cho nhân viên thực hiện, phát huy tối đa khả năng của mình; về cơ sở vật chất ngày càng được quan tâm và hoàn thiện theo hướng công nghệ; ý kiến phản hồi của khách hàng theo hướng tích cực, các vấn đề chưa hiểu cần làm rõ trong

báo cáo đều được các chuyên viên thực hiện giải thích rõ ràng, các kết quả được ghi nhận

là 100%

Bên cạnh các kết quả đạt được, công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ vẫn còn một số điểm hạn chế cần khắc phục Đó là: Một là, nghiệp vụ và kinh nghiệm của các cán bộ tuy được nâng lên nhưng chưa đồng đều, đặc biệt những cán

bộ am hiểu cả lĩnh vực dự án và lĩnh vực ngân hàng Hai là, quá trình phối hợp trong việc định giá gặp nhiều khó khăn thì khách hàng không hợp tác cung cấp tài liệu, không hợp tác cho khảo sát tài sản, Ba là, chất lượng thu thập thông tin và xử lý thông tin nhiều khi chưa được chính xác Tuy đã được trang bị các kiến thức và công cụ thực hiện nhưng nhiều khi việc thu thập còn sơ sài, đánh giá thông tin còn chưa chính xác dẫn đến kết quả

bị sai lệch

Các hạn chế nêu trên là do những nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan Trong bài tác giả có nêu 6 nguyên nhân được phân loại thành nguyên nhân khách quan và

chủ quan như sau: (1) Các nguyên nhân chủ quan là: Thứ nhất là thiếu hụt nhân sự có trình

độ am hiểm về dự án, định giá, ngân hàng để xử lý công việc từ khâu hồ sơ đến lập kế hoạch thực hiện; Thứ hai là việc thu thập và xử lý, đánh giá thông tin còn hạn chế; Thứ ba là trang

thiết bị khảo sát còn hạn chế (2) Các nguyên nhân khách quan là: Một là định giá dự án

bất động sản phục vụ xử lý nợ chưa có một văn bản nào hay hướng dẫn nào quy định về việc này; Hai là hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường khó tiếp cận, việc xác minh dự án qua nhiều cơ quan ban ngành, gây khó khăn cho việc định giá; Ba là tình trạng thiếu hợp tác của chủ đầu

tư ( bên đi vay)

Trên cơ sở các hạn chế và nguyên nhân của hạn chế nêu ở chương 2 chính là cơ sở

để tác giả đi sâu vào nghiên cứu, phân tích và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiê ̣n công

tác định giá dự án bất động sản tại Công ty VTA trong chương 3

Mở đầu chương, tác giả trình bày mục tiêu chung và các chỉ tiêu chủ yếu đến năm 2020 của Công ty Thẩm định giá VTA Tiếp đó, tác giả trình bày các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiê ̣n công tác định giá dự án bất động sản tại Công ty thẩm định giá VTA

Các giải pháp tác giả đề xuất:

(1) Một là, nhóm giải pháp về quy trình và nội dung thẩm định

(2) Hai là, nhóm giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ

(3) Ba là, nhóm giải pháp về phương pháp và báo cáo định giá

(4) Bốn là, nhóm giải pháp về hệ thống công nghệ thông tin

Trong các nhóm giải pháp trên, tác giả đã đi sâu vào từng giải pháp Cụ thể như

nhóm giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thì cần phải (1) Thứ nhất,

tăng cường tuyển dụng nhân lực mới Việc tuyển dụng nhân lực mới cần đáp ứng được các tiêu chí về trình độ chuyên môn, lĩnh vực am hiểm chính là giá, định giá thì cần có kế hoạch để bổ sung kiến thức về mảng dự án đầu tư, ngân hàng, xử lý nợ trong ngân hàng, (2) Thứ hai là việc đào tạo cán bộ cũ thì cần luôn luôn cập nhật kiến thức, kĩ năng với những thay đổi của ngành nghề, tránh trường hợp đi theo lỗi mòn, chậm cập nhật phương pháp, kỹ năng mới (3) Bên cạnh việc đào tạo thì Công ty VTA cần xây dựng chế độ lương thưởng phù hợp với sự đóng góp của người lao động; đồng thời có những chế tài

xử phạt nghiêm khắc với những cán bộ có lợi ích cá nhân mà gây ra kết quả sai lệch

Bên cạnh các giải pháp đưa ra, tác giả đề xuất một vài kiến nghị đối với cơ quan

cơ quan cấp trên và các tổ chức có liên quan là: Bộ Tài chính là cơ quan chủ quản đối với hoạt động định giá, trong thời gian tới bộ cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về nội dung định giá dự án bất động sản, ban hành các quy định v/v xử lý nợ, nợ xấu; xây dựng các thức định giá đối với các dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ; có những chế tài kiên quyết xử lý sai phạm; đồng thời cần giám sát chặt chẽ các hoạt động của doanh nghiệp để đảm bảo việc thực hiện định giá là công khai, minh bạch Với NHNN cần siết chặt trong công tác thẩm định ban đầu và quá trình thẩm định đối với dự

án bất động sản thế chấp bằng những biên pháp cụ thể như có quy trình định giá cụ thể với các dự án BĐS thế chấp, có thông tin dự báo, cảnh báo giúp các ngân hàng TM có thông tin để xây dựng kế hoạch, định hướng kinh doanh phù hợp,