ĐỀ TÀI: THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, CHO THUÊ NHÀ ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

Mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của báo cáo là tìm hiểu và phân tích thực trạng trình tự, thủtục hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất theo quy định củaphá

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn báo cáo 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Kết cấu báo cáo 4

PHẦN I: TỔNG QUAN VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HUỲNH BÁ ĐẠI 5

1.1 Lịch sử hình thành phát triển 5

1.2 Cơ cấu tổ chức 7

1.3 Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn 9

PHẦN II: THỰC TRẠNG THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, CHO THUÊ NHÀ ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HUỲNH BÁ ĐẠI 12

2.1 Cơ sở pháp lý về thủ tục công chứng 12

2.1.1 Thủ tục 12

2.1.2 Công chứng 12

2.1.3 Thủ tục công chứng 13

2.1.4 Văn phòng công chứng 13

2.2 Kết quả thực hiện công chứng hợp đồng giao địch 13

2.2.1 Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất 13

2.3 Đánh giá kết quả thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng giao dịch 31

PHẦN III: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ THỦ TỤC VÀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, CHO THUÊ NHÀ ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HUỲNH BÁ ĐẠI 38 3.1 Một số giải pháp hoàn thiện thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại 38 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, cho thuê nhà đất tại Văn phòng công chứng Huỳnh

Bá Đại 44 KẾT LUẬN 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân.

Hiện nay, trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực hiệncông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước takhông chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đô thị mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt độngkinh tế xã hội Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, sự gia tăng dân số đặcbiệt tại các khu vực đô thị nên nhu cầu về đất đai ngày càng lớn, kéo theo đó là cácgiao dịch về đất đai ngày càng nhiều

Chính vì thế, thị trường bất động sản là một trong lĩnh vực không chỉ có ý nghĩađặc biệt đối với nền kinh tế quốc dân mà còn có một vai trò to lớn về mặt an sinh - xãhội Không những vậy, sự phát triển hay suy giảm của thị trường bất động sản còn ảnhhưởng mạnh mẽ mang tính tích cực hay tiêu cực đối với các thị trường khác trong nềnkinh tế như thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán Do đó, việc quản lý, điều tiếtthị trường bất động sản luôn là mục tiêu mà bất cứ chính phủ của quốc gia nào cũngphải quan tâm đến và Việt Nam chúng ta không phải là trường hợp ngoại lệ Trongnhiều năm qua, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã không ngừng ban hành hệthống văn bản pháp luật và chính sách với nỗ lực làm "minh bạch hoá" thị trường bấtđộng sản nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản, cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở, văn phòng cũng như lợi ích của Nhànước, lợi ích công cộng Mặc dù đã có những thành tựu bước đầu đáng khích lệnhưng về cơ bản công tác quản lý, điều tiết, thị trường bất động sản vẫn còn phải tiếptục được củng cố, tăng cường hơn nữa trong thời gian tới Để thực hiện mục tiêu trên,bên cạnh việc xây dựng thêm thiết chế quản lý mới mang tính đặc thù (ví dụ như sàngiao dịch bất động sản), cũng cần nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống cơ quantham gia quản lý thị trường bất động sản đã có sẵn.Với tư cách một hoạt động bổ trợ tưpháp, thiết chế công chứng đã xuất hiện và tham gia vào nhiều giao dịch có đối tượng

là bất động sản kể từ sau khi Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư

pháp hướng dẫn công tác công chứng nhà nước có hiệu lực Sau hơn hai mươi nămhình thành và phát triển, thiết chế công chứng ngày càng được hoàn thiện, từng bướckhẳng định là một trong những công cụ hữu hiệu để Nhà nước có thể kiểm tra, giámsát nâng cao hiệu quả quản lý đối với thị trường bất động sản Hàng loạt văn bản quyphạm pháp luật đã chính thức ghi nhận vai trò của công chứng trong việc chứng nhậngiao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho… bất động sản Bộ luật Dân sựnăm 2015 , tại Điều 119 quy định về "Hình thức giao dịch dân sự"; Điều 430 quy định

về “Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà”; Điều 451 quy định về "Bán đấu giá tàisản"; Điều 459 quy định về "Tặng cho bất động sản"; Điều 472 quy định về "Hợpđồng thuê nhà ở" ; Điều 502 quy định về “Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng vềquyền sử dụng đất”; Luật Đất đai 2013 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quyđịnh về “Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất”; Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định "Trình tự, thủ tục đăng kýcho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất"; Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quyđịnh “Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồngthành của chung vợ và chồng” Hay điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15tháng 05 năm 2014, được bổ sung bởi Khoản 53 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CPquy định về “trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý quyền

sử dụng đất đã thế chấp, thu hồi nợ”; Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định

về “Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Điều 93 Luật Nhà ở năm 2014 quy định "Trình

tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở" bao gồm các hình thức như mua bán, thuê, thuêmua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; Hoặc nhưquy định Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP cũngkhẳng định "Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng",…Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề công chứng, tôi đã quyết định chọn đề tài

“Thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng” Để qua đó khẳng định rằng, các quan hệ giao dịch nếu không có sự hướng dẫn,

quản lý của Nhà nước bằng Pháp luật sẽ lộn xộn, các tranh chấp và vi phạm sẽ xảy ranhiều gây khó khăn, thiệt hại cho công dân, cơ quan, tổ chức hoặc Nhà nước Đồng

thời nhấn mạnh vai trò của trình tự thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch đất đaitrong hoạt động công chứng nhằm bảo vệ quyền cũng như lợi ích hợp pháp của cánhân, tổ chức.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của báo cáo là tìm hiểu và phân tích thực trạng trình tự, thủtục hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất theo quy định củapháp luật tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiệnpháp luật công chứng hợp đồng giao dịch đất đai và áp dụng pháp luật hiệu quả hơntrong hoạt động công chứng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Khái quát về lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ quyềnhạn của Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại;

- Tìm hiểu, đánh giá thực trạng hoạt động công chứng hợp đồng giao dịchchuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại

và chỉ ra được những ưu điểm, hạn chế;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng, nâng cao hiệuquả công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, chothuê nhà đất của Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại

kể từ khi Luật Công chứng 2014 có hiệu lực

5 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành báo cáo thực tập này, tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu thứ cấp: Để có được dữ liệu thứ cấp, tôi thuthập nhiều công trình nghiên cứu trước có liên quan đến trình tự, thủ tục công chứnghợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất, giải pháp nâng cao thủ tục giaodịch như: Đề tài nghiên cứu khoa học, sách tham khảo, bài tạp chí khoa học chuyênngành, bài viết mang tính nghiên cứu và trao đổi trên các diễn đàn internet, v.v Saukhi thu thập các tài liệu trên, tôi đã sắp xếp, phân loại theo thời gian, theo từng nộidung cụ thể có liên quan đến các phần, mục trong đề tài để thuận tiện cho việc sử dụngcác dữ liệu này Phương pháp là tiền đề để ứng dụng cho chương 1 và chương 2;

- Phương pháp quan sát khoa học: Sau khi thu thập dữ liệu thứ cấp, tôi sử dụngphương pháp tri giác (trực tiếp và gián tiếp) trình tự, thủ tục công chứng hợp đồngchuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất một cách có hệ thống để thu thập thông tinđối tượng như: công trình nghiên cứu, sách, tạp chí khoa học chuyên ngành, các bàiviết điện tử mang tính nghiên cứu,… Tôi thực hiện phương pháp quan sát một cách tối

ưu nhất để lựa chọn từng tài liệu cho phù hợp với yêu cầu của từng chương;

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Để có được nguồn thông tin dữ liệu, sau khithu thập, tôi tiến hành phân tích chuyên sâu, chọn lọc, sắp xếp tổng hợp cho phù hợpvới từng phần, nội dung cụ thể Phương pháp được ứng dụng cho chương 2 và chương3;

- Phương pháp diễn dịch: Sau khi quan sát, phân tích các nguồn thông tin dữ liệu,các lý thuyết đã thu thập được, tôi tiến hành tổng hợp, kết luận, đưa ra phân tíchchuyên sâu nhằm ứng dụng cho chương 3

Và một số phương pháp khác

6 Kết cấu báo cáo

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung báo cáo được kết cấu trong 3 phần sau:

Phần 1: Tổng quan về Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại

Phần 2: Thực trạng thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại

Phần 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện về thủ tục và hoạt động công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại

PHẦN I TỔNG QUAN VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HUỲNH BÁ ĐẠI

1.1 Lịch sử hình thành phát triển

Trong những năm qua, tình hình kinh tế, xã hội của đất nước ngày càng pháttriển, các hoạt động kinh tế diễn ra ngày càng sôi nổi Chính vì vậy, trong giai đoạnvừa qua, nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch (một trong những hoạt động thiếtthực nhất nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, ổn định, góp phần ngăn ngừa vi phạmpháp luật, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bênkhi tham gia vào các hoạt động kinh tế, xã hội) ngày càng gia tăng Để đáp ứng nhucầu đó, Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại đã được thành lập và hoạt động từ năm

2016 - là một trong những văn phòng có dịch vụ pháp lý, bao gồm nhiều mảng hoạtđộng lớn như: tư vấn pháp luật, tranh tụng, bán đấu giá,…

Văn phòng công chứng là một hình thức mới của tổ chức hành nghề công chứngđược quy định tại điều 23 Luật Công chứng 2014, VPCC phải đăng ký hoạt động tại

Sở Tư pháp Nơi đặt trụ sở và hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằngnguồn thu từ kinh phí đóng góp của công chứng viên, phí dịch vụ và các khoản thuhợp pháp khác VPCC được thành lập, tổ chức và hoạt động theo loại hình doanhnghiệp tư nhân hoặc công ty hợp danh theo quy định của Luật Công chứng 2014 Theo

đó, VPCC do một công chứng viên thành lập (Công chứng viên là người có đủ tiêuchuẩn theo quy định của Luật Công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng),

tổ chức và hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân; VPCC do hai công chứngviên trở lên thành lập được tổ chức và hoạt động theo loại hình công ty hợp danh, Vănphòng công chứng có trụ sở và con dấu riêng Về cơ cấu tổ chức, VPCC bao gồm:Trưởng Văn phòng, Phó Văn phòng, công chứng viên, nhân viên nghiệp vụ TrưởngVăn phòng là người đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng, phải là côngchứng viên và chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của VPCC Tại VPCC, Nhà nướcchỉ quản lý về mặt chuyên môn, nghiệp vụ của công chứng viên, không quản lý về mặtnhân sự [21;tr27]

Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại là một trong số những VPCC uy tín đượcthành lập trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Văn phòng được thành lập theo quyết định

số 7113/QĐ- UBND về việc cho phép thành lập VPCC ngày 27-12-2016 Theo đó,

Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại có trụ sở tại 654 Tôn Đức Thắng, phường HòaKhánh Nam, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng; có con dấu riêng và tài khoảnriêng hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ kinh phí đónggóp của công chứng viên, phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợppháp khác.

Văn phòng hoạt động theo hình thức công ty hợp danh, theo giấy đăng kí kinhdoanh số 07/TP- ĐKKD cấp ngày 27 tháng 12 năm 2016 do Sở Tư pháp thành phố ĐàNẵng cấp, giấy chứng nhận đăng kí thuế số 0401807665

Với các Công chứng viên có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực công chứng vàPháp luật cùng đội ngũ nhân viên đầy nhiệt huyết và tận tâm, VPPC Huỳnh Bá Đạiluôn đảm bảo sự chính xác và an toàn của văn bản công chứng, đáp ứng tốt nhất yêucầu công chứng hợp đồng giao dịch và luôn nhận được sự đánh giá cao của kháchhàng Hiện nay, VPCC Huỳnh Bá Đại là một trong những Văn phòng công chứngđược tổ chức và hoạt động theo Luật Công chứng 2014 với đội ngũ lãnh đạo, cố vấntừng là Thạc sỹ Luật, Luật sư có bề dày kinh nghiệm, chuyên sâu trong lĩnh vực phápluật Bên cạnh đó, có được sự hậu thuẫn và hợp tác chiến lược của các thành viên cóđầy tiềm năng và uy tín Hiện nay, với đội ngũ nhân sự năng động, vững chuyên môn,tận tình và tràn đầy nhiệt huyết, VPCC Huỳnh Bá Đại tự tin đối với chất lượng dịch vụcủa mình và luôn đặt ra phương châm khách hàng là mục tiêu để phát triển

Về cơ sở vật chất, phương tiện hoạt động văn phòng có kết cấu thích hợp, thuậntiện, hợp lý cho người đến yêu cầu công chứng, nơi tiếp khách gọn gàng, sạch sẽ, rộngrãi khang trang, sạch sẽ, đáp ứng nhu cầu của khách hàng, phương tiện làm việc có đủmáy in, máy vi tính, máy photocopy, kết nối internet phục vụ hiệu quả cho hoạt độngcông chứng…

Thế mạnh của văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại là cung cấp dịch vụ côngchứng một cách chuyên nghiệp dựa trên sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật và vậndụng linh hoạt vào thực tiễn Ngoài ra, VPCC Huỳnh Bá Đại cung cấp cho khách hàngcác dịch vụ hỗ trợ như: Thẩm định thực trạng pháp lý bất động sản, tư vấn pháp luậtmiễn phí, công chứng ngoài trụ sở, ngoài giờ, trả hồ sơ tận nơi…nhằm cung cấp dịch

vụ một cách an toàn, nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo tối ưu quyền lợi của khách

hàng khi sử dụng dịch vụ tại VPCC Huỳnh Bá Đại với mức phí dịch vụ theo quy định

và được niêm yết công khai

Những năm qua, Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại đã dần khẳng định vị thếcủa một tổ chức hành nghề dịch vụ công chứng uy tín, chiếm lĩnh được niềm tin của

hệ thống lớn khách hàng là các tổ chức tập đoàn kinh tế lớn, các tổ chức tín dụng –ngân hàng, các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thực hiện dịch vụ côngchứng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và cả nước Nỗ lực, năng động và sáng tạo vớiphương châm phục vụ khách hàng “ Nhanh chóng – chính xác – đúng pháp luật”.Với sứ mệnh nhân danh Nhà nước, xác nhận giá trị pháp lý của các giao dịch,Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại luôn cố gắng thực hiện tốt trọng trách đượcgiao đồng thời phục vụ khách hàng một cách tốt nhất, góp phần vào công cuộc cảicách và giảm tải thủ tục hành chính trên địa bàn Quận Liên Chiểu và thành phố ĐàNẵng

- Phó Văn phòng: Là người chịu trách nhiệm toàn bộ về mặt hành chính – kế toáncủa văn phòng và cố vấn cho Trưởng Văn phòng trong việc quản lý các hoạt động củavăn phòng;

- Chuyên viên nghiệp vụ: Phụ trách thực hiện các nghiệp vụ công chứng và tư vấn về các vấn đề có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện giao dịch;

- Kế toán – thủ quỹ: Phụ trách toàn bộ hệ thống sổ sách kế toán, theo dõi tình hình thu – chi phát sinh trong kỳ và thực hiện nghiệp vụ kế toán;

- Văn thư: Chịu trách nhiệm lên danh sách, hệ thống một cách khoa học và bảo quản hồ sơ của những hợp đồng đã được thực hiện tại Văn phòng;

- Bảo vệ - tạp vụ: Chịu trách nhiệm bảo đảm an ninh trật tự, bảo đảm an toàn vềtài sản của các thành viên trong Văn phòng cũng như của khách hàng đến với Vănphòng, giữ gìn vệ sinh sạch sẽ trong và ngoài Văn phòng.

Hiện nay văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại có 01 trưởng phòng, 01 phóphòng, 08 nhân viên, cụ thể như sau:

1 Tăng Long Diệp Trưởng Văn phòng/ Công chứng viên Thạc sĩ Luật

3 Nguyễn Thị Hạnh Phó Văn phòng/ Chuyên viên Thạc sĩ Luật

PHÒNG LƯU TRỮ

PHÒNG KẾ TOÁN/HÀNH CHÍNH NHÂN SỰ

BAN ĐIỀU HÀNH

PHÒNG QUAN HỆ KHÁCH HÀNG PHÒNG NGHIỆP VỤ

HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN

Hình 1.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại

Ngoài đội ngũ nhân viên chính thức, VPPC Huỳnh Bá Đại còn cộng tác vớinhiều chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, bất động sản và các giảng viênLuật tại các trường đại học trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

1.3 Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại là bộ phận có bề dày kinh nghiệm tronglĩnh vực công chứng và pháp luật cùng đội ngũ nhân viên đầy nhiệt huyết và tận tâm,Văn phòng luôn đảm bảo sự chính xác và an toàn của văn bản công chứng, đáp ứngtốt nhất yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch Ngoài ra Văn phòng còn tham mưutổng hợp cho mọi hoạt động điều hành trong việc quản lý Nhà nước Văn phòng là cơquan tham mưu, tổng hợp phục vụ sự lãnh đạo, chỉ đạo của Nhà nước đề ra; Bảo đảmcác điều kiện vật chất, kỹ thuật cho Văn phòng thường xuyên liên tục và có hiệu quả;Đồng thời thực hiện chức năng Quản lý công tác Văn thư – Lưu trữ đảm bảo an toàn,chính xác

Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại có chức năng thực hiện chứng nhận tính

xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi là hợp đồng, giao dịch); tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch

giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang

tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá

nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [21;tr44]

Thẩm quyền của Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại cụ thể như sau: [21;tr46]

- Công chứng các hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật về công chứng như:

+ Công chứng hợp đồng mua bán nhà;

+ Công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản;

+ Công chứng hợp đồng thuê nhà;

+ Công chứng hợp đồng thuê khoán tài sản;

+ Công chứng hợp đồng ủy quyền;

+ Công chứng giấy ủy quyền;

+ Công chứng hợp đồng bán đấu giá bất động sản;

+ Công chứng lưu giữ di chúc;

+ Cấp bản sao, văn bản hợp đồng giao dịch lưu trữ;

+ Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản;

+ Công chứng văn bản khai nhận di sản;

+ Công chứng việc từ chối nhận di sản;

+ Công chứng hợp đồng, giao dịch khác

- Chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực các giấy tờ, văn bản do cơ quan,

tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài;

cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam liên kết với cơ quan, tổ chức có thẩmquyền của nước ngoài cấp hoặc chứng nhận theo quy định tại nghị định số23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính Phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực

bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký (trừ việc chứng thực chữ ký người dịch) và

chứng thực hợp đồng, giao dịch

* Tiểu kết phần 1

Như vậy, những phân tích ở trên cơ bản đã khái quát được lịch sử hình thành, cơcấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng công chứng Huỳnh BáĐại Đó là cơ sở để phát triển phần tiếp theo của đề tài

PHẦN II THỰC TRẠNG THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, CHO THUÊ NHÀ ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HUỲNH BÁ ĐẠI 2.1 Cơ sở pháp lý về thủ tục công chứng

2.1.1 Thủ tục

Thủ tục là phương thức, cách thức giải quyết công việc theo một trình tự nhấtđịnh, một thể lệ thống nhất, gồm một loạt nhiệm vụ liên quan chặt chẽ với nhau nhằmđạt được kết quả mong muốn

2.1.2 Công chứng

Trước đây, thuật ngữ Notaruat (công chứng) có gốc Latin là “Notarius” nhưngkhông thể hiểu Notaruat một cách sơ khai như nó có trong Luật La Mã (năm 452trước công nguyên) Công chứng là một nghề đã tồn tại hàng trăm năm nay Đến nay,

đó là một trong số những nghề được tổ chức chặt chẽ và rất phát triển ở các nước tiêntiến Ở Cộng Hoà Pháp, công chứng hiện đại đã có từ hơn hai trăm năm nay Ở nước

ta, nội dung thuật ngữ công chứng đã được nêu từ Nghị định số 45/HĐBT ngày27/02/1991 về tổ chức và hoạt động của công chứng nhà nước và Nghị định số75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 về công chứng, chứng thực Việc thể hiện cụ thể nộidung thuật ngữ này trong các Nghị định và văn bản pháp luật có sự khác nhau nhưng

về cơ bản là giống nhau, thống nhất Và từ khi Luật Công chứng 2014 ra đời, khái

niệm công chứng đã được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 2: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản ( sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.” [21;tr7]

2.1.3 Thủ tục công chứng

Từ những phân tích trên, có thể hiểu thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch làcác quy định về trình tự thực hiện các bước để công chứng hợp đồng, giao dịch màcác bên tham gia vào hoạt động công chứng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật

2.1.4 Văn phòng công chứng

Bên cạnh hoạt động công chứng công, công chứng tư là 1 lĩnh vực hoạt động mớitrong quản lý nhà nước, xuất hiện trong những năm gần đây Hoạt động công chứng tưchưa được quy định nhiều trong các văn bản quy phạm pháp luật, chủ yếu vẫn hoạtđộng theo quy định của Luật công chứng và các văn bản điều chỉnh lĩnh vực côngchứng công Công chứng tư được gọi bằng một cái tên khác đó là “văn phòng côngchứng” Văn phòng công chứng được hiểu là tổ chức dịch vụ công được tổ chức vàhoạt động theo quy định Luật công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật khác cóliên quan đối với loại hình công ty hợp danh thay mặt Nhà nước chứng nhận tính xácthực, hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch có con dấu và tài khoản riêng hoạt độngtheo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao côngchứng và các nguồn thu hợp pháp khác [21;tr27]

2.2 Kết quả thực hiện công chứng hợp đồng giao địch

Tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại, tất cả các trình tự thủ tục đều tuân thủtheo quy định của pháp luật

2.2.1 Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất

* Hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất

Hồ sơ chuyển nhượng

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG - Phiếu yêu cầu công

chứng;

- CMND (vợ & chồng)hoặc Căn cước công dân(kèm theo giấy xác nhận

Trường hợp bên chuyển nhượng gồm 1 người cần

có các giấy tờ sau :

- Giấy xác nhận tình trạng

- Giấy chứng nhận kết hôn;

- Giấy CN QSD đất QSH nhà ở và TSGL với đất;

- Hợp đồng uỷ quyền bán (Nếu có)

- Giấy chứng nhận kết hôn;

- Giấy CN QSD đất QSHnhà ở và TSGL với đất;

- Hợp đồng uỷ quyền tặngcho (Nếu có)

Trường hợp bên tặng cho gồm 1 người cần có các giấy tờ sau :

- Giấy xác nhận tình trạnghôn nhân;

- Văn bản thỏa thuận tàisản riêng

BÊN ĐƯỢC TẶNG CHO - CMND hoặc Căn cước

công dân (kèm theo giấyxác nhận CMND);

- Sổ hộ khẩu (Bắt buộcphải có hộ khẩu thường trútại Đà Nẵng);

- Giấy chứng nhận kết hôn

Hồ sơ cho thuê

BÊN CHO THUÊ - Phiếu yêu cầu công

chứng;

- CMND (vợ & chồng)hoặc Căn cước công dân(kèm theo giấy xác nhậnCMND);

- Giấy chứng nhận kết hôn;

- Giấy CN QSD đất QSHnhà ở và TSGL với đất;

- Hợp đồng uỷ quyền (Nếucó)

Trường hợp bên cho thuê nhà đất gồm một người cần có các giấy tờ sau:

- Giấy xác nhận tình trạnghôn nhân;

- Văn bản thỏa thuận tàisản riêng;

Trường hợp bên cho thuê tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng cần có:

- Thông báo đồng ý chothuê

BÊN THUÊ - CMND (vợ & chồng)

hoặc Căn cước công dân(kèm theo giấy xác nhậnCMND);

- Giấy chứng nhận kết hôn;

- Sổ hộ khẩu

Trường hợp bên thuê nhà đất là pháp nhân cần có các giấy tờ sau:

- Đăng ký kinh doanh/Quyết định thành lậpdoanh nghiệp/ Giấy chứngnhận đầu tư;

- Chứng minh nhân dânhoặc hộ chiếu của ngườiđại diện theo pháp luật/

người đại diện ký kết hợpđồng;

- Biên bản họp của Hộiđồng quản trị/ Hội đồngthành viên;

- Giấy uỷ quyền (trườnghợp uỷ quyền ký Hợpđồng, giao dịch)

đất

* Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà

Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng dẫn rồinộp tại phòng tiếp nhận hồ sơ Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, gửi Fax, Email Sau

đó phải có bản gốc để đối chiếu

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều kiện côngchứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung hoặc từchối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật định

Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành soạnthảo hợp đồng giao dịch Hợp đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được chuyển sang

bộ phận thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật, kiểm tra tranh chấp, tài sản phong tỏa

để rà soát lại, và chuyển cho các bên đọc lại

Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng (theo hướng dẫn) Công chứng viên sẽ kýsau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ

Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí, thù laocông chứng do Chuyên viên soạn thảo theo quy định về mức phí công chứng đượcniêm yết công khai tại Văn phòng và nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được côngchứng tại Phòng trả hồ sơ

QUY ĐỊNH

VỀ MỨC THU PHÍ CÔNG CHỨNG

Căn cứ thông tư số: 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 của Bộ tàichính về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng , phí công chứng; phí chứng thực[3;tr3,4,5]

Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại áp dụng mức thu phí công chứng như sau:

1 Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch:

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,

5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phầngiá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phầngiá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần

giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,

giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

32,2 triệu đồng + 0,02% của phầngiá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng(mức thu tối đa là 70 triệuđồng/trường hợp)

b) Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản (tính trên tổng số tiền thuế):

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp

đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê)

5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

02 triệu đồng + 0,05% của phần giátrị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

03 triệu đồng + 0,04% của phần giátrị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7 Từ trên 10 tỷ đồng

05 triệu đồng + 0,03% của phầngiá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng(mức thu tối đa là 8 triệuđồng/trường hợp)

c) Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (tính trên giá trị tài sản) được tính như sau:

1 Công chứng hợp đồng chuyển đổi

quyền sử dụng đất nông nghiệp 40 nghìn

2 Công chứng hợp đồng bảo lãnh 100 nghìn

3 Công chứng hợp đồng ủy quyền 50 nghìn

4 Công chứng giấy ủy quyền 20 nghìn

5

Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp

đồng, giao dịch (Trường hợp sửa đổi,

bổ sung tăng giá trị tài sản hoặc giá trị

hợp đồng, giao dịch thì áp dụng mức

thu tương ứng với phần tăng tại điểm

a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư này)

9 Các công việc công chứng hợp đồng,

3 Mức thu phí nhận lưu giữ di chúc: 100 nghìn đồng/trường hợp

4 Mức thu phí cấp bản sao văn bản công chứng: 05 nghìn đồng/trang, từ trangthứ ba (3) trở lên thì mỗi trang thu 03 nghìn đồng nhưng tối đa không quá 100 nghìnđồng/bản

5 Phí công chứng bản dịch: 10 nghìn đồng/trang với bản dịch thứ nhất.Trường hợp người yêu cầu công chứng cần nhiều bản dịch thì từ bản dịch thứ 2 trở lênthu 05 nghìn đồng/trang đối với trang thứ nhất, trang thứ 2; từ trang thứ 3 trở lên thu

03 nghìn đồng/trang nhưng mức thu tối đa không quá 200 nghìn đồng/bản

6 Phí chứng thực bản sao từ bản chính: 02 nghìn đồng/trang đối với trang thứnhất, trang thứ hai; từ trang thứ ba trở lên thu 01 nghìn đồng/trang nhưng mức thu tối

đa không quá 200 nghìn đồng/bản

7 Phí chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản: 10 nghìn đồng/trường hợp(trường hợp hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong một giấy tờ, văn bản)

Tuân thủ theo các quy định của pháp luật, từ khi thành lập đến nay, văn phòngcông chứng Huỳnh Bá Đại đã giải quyết được các nhu cầu về công chứng cho tổchức, cá nhân Đặc điểm của công chứng viên làm việc trong Văn phòng công chứngHuỳnh Bá Đại thì họ không phải là công chức Nhà nước, có bằng cử nhân luật, quađào tạo và có nhu cầu được bổ nhiệm làm công chứng viên Văn phòng công chứngHuỳnh Bá Đại cũng tuân thủ nghiêm túc theo điều kiện để thành lập Văn phòng côngchứng ở nước ta là: phải là công chứng viên, là công dân Việt Nam, tối thiểu 5 nămlàm công tác pháp luật, cử nhân luật, học nghề công chứng tối thiểu 6 tháng tại Họcviện Tư pháp Qua thời gian tập sự 18 tháng mới được bổ nhiệm làm công chứngviên Sau khi Công chứng viên được bổ nhiệm đã lập đề án thành lập Văn phòng côngchứng trình Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng xem xét và phê duyệt cho thành lập.Sau khi thành lập VPPC đã đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp TP ĐN Văn phòng cómười người, gồm công chứng viên, chuyên viên pháp lý, nhân viên văn thư lưu trữ, kếtoán, thủ quỹ, nhân viên bảo vệ….; có trụ sở riêng tại 654 Tôn Đức Thắng, phường

Hòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu bảo đảm diện tích làm việc cho công chứng viên,nơi tiếp nhận người yêu cầu công chứng, lưu trữ hồ sơ… Văn phòng tuy còn mới mẻnhưng được người dân ủng hộ bởi vì thuận lợi hơn cho người dân, văn phòng côngchứng cũng nhận làm dịch vụ công chứng vào các ngày trong tuần từ thứ hai đến thứsáu Để thuận tiện cho người dân có nhu cầu công chứng, Văn phòng còn mở cửa vàosáng thứ 7 Ngoài ra, nếu người dân yêu cầu, văn phòng sẵn sàng đến tận nhà xácminh, giám định các hồ sơ tài liệu liên quan đến việc công chứng.

Hiện nay thời gian giải quyết hồ sơ công chứng được quy định như sau: Đối vớihợp đồng công chứng thì thời hạn công chứng không quá 3 ngày làm việc; đối vớihợp đồng phức tạp không quá 10 ngày làm việc; đối với hợp đồng đặc biệt phức tạpkhông quá 30 ngày làm việc kể từ khi thụ lý Riêng đối với hợp đồng chuyển nhượngquyền sở hữu nhà là 5 - 7 ngày làm việc Đối với các hồ sơ yêu cầu công chứng khácnếu hồ sơ đầy đủ được nhận và giải quyết ngay trong ngày Thời gian giải quyết hồ sơtại Văn phòng công chứng được linh hoạt tuỳ thuộc vào mức độ phức tạp của hợpđồng và đối với những hợp đồng đơn giản thì người dân có thể đợi và làm xong thủtục ngay sau đó, thời gian giải quyết có sự linh hoạt để phù hợp với nhu cầu cũng nhưgiảm được sự chờ đợi không cần thiết của người dân, được thực hiện một cách nhanhchóng và thuận tiện cho người dân khi đến công chứng và cũng không phải mất nhiềuthời gian vì đã được các công chứng viên giải thích và hướng dẫn cụ thể, chi tiết,nhiệt tình Các yêu cầu, giấy tờ có thể thẩm định luôn và nếu đầy đủ thì có thể côngchứng lấy ngay Tại đây, thái độ của nhân viên vô cùng niềm nở, thân thiện Phòngchờ, phòng tiếp nhận hợp đồng, thanh toán phí đều liền nhau, bố trí hợp lý nên kháchhàng không phải chạy đi chạy lại nhiều Thái độ làm việc của nhân viên trong vănphòng công chứng tạo cho người đi công chứng thoải mái, tin cậy không có sự háchdịch cửa quyền Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại được thành lập cũng đã gópphần giúp cho công chứng công phải hoàn thiện trình tự thủ tục công chứng cũng nhưthái độ tiếp đón của công chứng viên Tuy nhiên, hiện không ít người dân vẫn còn tâm

lý e ngại khi đến văn phòng công chứng vì một số lý do, trong đó có cả sự thiếu tincậy

Trong thời gian vừa qua, lượng hồ sơ, hợp đồng mà VPCC Huỳnh Bá Đại phải giải quyết là tương đối nhiều:

Tháng 11/2019 công chứng được 1041 hợp đồng giao dịch, trong đó 544 hợpđồng chuyển nhượng, tặng cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 382 hợpđồng cho thuê và mua bán, 115 hợp đồng giao dịch khác;

Tháng 12/2019 công chứng được 1011 hợp đồng giao dịch, trong đó 515 hợpđồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, 334 hợp đồng cho thuê và muabán, 162 hợp đồng giao dịch khác;

Tháng 01/2020 công chứng được 898 hợp đồng, giao dịch, trong đó: 489 hợpđồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, 297 hợp đồng cho thuê và muabán, 112 hợp đồng giao dịch khác;

Tháng 02/2020 công chứng được 956 hợp đồng, giao dịch, trong đó: 502 hợpđồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, 295 hợp đồng cho thuê và muabán, 159 hợp đồng giao dịch khác;

Tháng 3/2020 công chứng được 894 hợp đồng, giao dịch, trong đó: 445 hợpđồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, 279 hợp đồng cho thuê và muabán, 170 hợp đồng giao dịch khác

SỐ CÔNG

Số việc công chứng

(việc)

Tổng sốthù laocôngchứng(đồng)

Tổng

số phícôngchứng(đồng)

Chứng thựcbản sao

Chứng thựcchữ ký tronggiấy tờ, vănbản

Tổngsố

Chia ra

Sốbảnsao

Phíchứngthựcbản sao(đồng)

Số việc

Phíchứngthựcchữ kýtronggiấy tờ,văn bản(đồng)

Côngchứnghợpđồng,giaodịch

Côngchứngbảndịch

và cácloạiviệckhác11/2019

02

4931

4800 131 245 triệu 2 tỷ

382

25

290nghìn 0 0 110 triệu

Qua bảng số liệu và thực tế hoạt động công chứng chứng thực của VPCC Huỳnh

Bá Đại, tình hình hoạt động của Văn phòng khá ổn định, thực hiện theo đúng pháp luậtquy định về thủ tục chuyển nhượng, tặng cho và cho thuê nhà đất cũng như hình thứchợp đồng, về điều kiện, về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng muabán, cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, hay về chủ thể và đối tượng của hợp đồng,…

Có một số trường hợp tiêu biểu như sau:

* Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất

Bà L mua 1 mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận và đã lập hợp đồng tại Vănphòng công chứng Huỳnh Bá Đại theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Tuynhiên, bà cho chủ cũ mượn lại Giấy chứng nhận và chủ cũ đã đem chuyển nhượngmảnh đất này cho người khác, bằng 1 hợp đồng khác tại cơ quan công chứng khác.Như vậy hợp đồng đã có hiệu lực từ thời điểm giao kết Sau khi bà L trình bày, Côngchứng viên VPCC Huỳnh Bá Đại đã hướng dẫn rằng bà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụtrả đủ tiền, đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận thì bà có quyền nhận đất vàcác giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất để sử dụng đất và làm thủ tục đề nghị cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng Việc chủ cũmượn lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đất đã chuyển nhượng cho bà L đểchuyển nhượng cho người khác bằng hợp đồng được xác lập tại một tổ chức côngchứng khác là hành vi trái pháp luật, có dấu hiệu phạm tội hình sự Đây là hành vi cố ýcủa chủ cũ nhằm làm cho người giao dịch với họ hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất củađối tượng hợp đồng nên đã xác lập giao dịch trái pháp luật đó Theo quy định tại Điều

132 Bộ luật Dân sự, giao dịch hợp đồng thứ hai này là giao dịch vô hiệu do bị lừa dối.Hợp đồng mà bà Lan đã ký với chủ cũ trước đây là hợp đồng có giá trị Bà L có thể tốcáo người chủ cũ với cơ quan công an, để khởi tố điều tra, xử lý hành vi chiếm đoạt tàisản của bà theo quy định của pháp luật về hình sự, hoặc khởi kiện dân sự ra Tòa án cấphuyện nơi có đất để đòi lại tài sản bị người khác chiếm giữ, sử dụng trái pháp luật Mặtkhác tổ chức công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thứ hai do không cập nhậtthông tin giao dịch bất động sản trong hệ thống, dẫn đến việc chứng nhận một hợpđồng bị lừa dối về chủ thể, một thửa đất bị lừa dối chuyển nhượng cho nhiều người.Theo quy định tại Điều 45 Luật Công chứng, bà L là người có quyền, lợi ích liên quan

đến hợp đồng mà chủ cũ ký với người thứ ba, có quyền đề nghị Toà án tuyên bố vănbản công chứng đó vô hiệu vì việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Một trường hợp khác, C và D thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vớidiện tích 500 m2 trong 1000m2 chưa tách thửa tại xã X, nhưng tình trạng đất đangthuộc diện quy hoạch nên không được điều chỉnh bất động đất D hứa hẹn với C chỉcần chuyển tiền đặt cọc 50% thì sẽ tiến hành làm các thủ tục để tách thửa diện tích đấtnêu trên, theo quy định của pháp luật thì C chỉ được chuyển nhượng toàn bộ thửa đất

mà không được làm bất cứ hoạt động khác làm ảnh hưởng đến tình trạng đất Vì Ckhông am hiểu pháp luật và cả tin nên đồng ý với thỏa thuận của D Sau khi tiến hànhthực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứngHuỳnh Bá Đại, coi như C đã chuyển nhượng 1000m2 đất nêu trên cho D Một thángsau, C quay lại Văn phòng và đòi đền bù vì biết mình bị D lừa, ở trường hợp này Vănphòng hoàn toàn không chịu trách nhiệm vì đây là thỏa thuận ngoài Văn phòng của C

và D C có thể tiến hành khởi kiện D theo quy định của pháp luật tại Tòa án theo vị trícủa mảnh đất

* Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất

Trường hợp gia đình A đang sống ở mảnh đất của ông nội để lại, nhưng vì mộtvài lý do mà tên chủ sở hữu hiện tại là em trai của bố A tức là chú ruột của A Giờ giađình A muốn làm lại sổ đỏ cho vợ chồng mình ( con trai duy nhất của bố) A trình bàyrằng mọi người bảo là phải làm sổ đỏ về ông nội (mà ông thì đã mất) rồi đưa về tênchủ sở hữu là bố A, rồi mới chuyển nhượng lại được cho vợ chồng A Đối với hồ sơnày, Văn phòng giải quyết theo hướng nếu A muốn sang tên lại cho hai vợ chồng A thìphải được sự đồng ý của chú A, chú A sẽ tiến hành giao kết hợp đồng tặng cho bố Arồi sau đó bố A sẽ tiếp tục tặng cho A để được miễn thuế theo quy định của pháp luật,hai bên có thể giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo trình tự thủ tục tạiVăn phòng sau đó tiến hành sang tên mà không cần phải thông qua ông nội A nữa.Hay trường hợp, Anh A và chị B có một căn nhà và một sổ tiết kiệm Nay, anh

A, chị B muốn ra nước ngoài để làm ăn; họ xác định sẽ chỉ đầu tư vào công việc kinhdoanh trong phạm vi số vốn đã tích lũy được Anh chị quyết định sẽ giao căn nhà chocon mình là cháu P (12 tuổi) Anh A, chị B và cháu N đã đến Văn phòng công chứng

Huỳnh Bá Đại để yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho nhà Yêu cầu công chứngtrong trường hợp này đã không được chấp nhận Công chứng viên thụ lý hồ sơ đưa ra

lý do: Cháu P là người chưa thành niên, theo quy định tại Điều 20 BLDS, “Người từ

đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phảiđược người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinhhoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác» ; như vậy, mọigiao dịch của cháu phải thông qua đại diện đương nhiên là cha hoặc mẹ (khoản 1 Điều141BLDS) Trong trường hợp này, anh A, chị B sẽ ký hợp đồng tặng cho với tư cách

là Bên tặng cho; Bên được tặng cho là cháu P, nhưng người đại diện để ký hợp đồngkhông ai khác sẽ phải là anh A hoặc chị B Và như vậy, việc giao kết hợp đồng này đã

vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể là khoản 5 Điều 144 BLDS: “Người đại diệnkhông được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ

ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy địnhkhác” Có thể thấy, trong tình huống này, công chứng viên đã từ chối công chứng đúngcăn cứ pháp luật Nhưng nhìn nhận từ góc độ nhu cầu của người tham gia giao dịch thìchưa ổn, bởi lẽ đây là nhu cầu hoàn toàn chính đáng Không thể nói việc tặng cho tàisản của anh A, chị B là nhằm trốn tránh việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó, bởi giaodịch tặng cho được xác lập trước khi anh chị bắt tay vào hoạt động kinh doanh Hơnnữa, nội dung giao dịch nói trên hoàn toàn không tiềm ẩn rủi ro Cháu P là người chưathành niên nhưng lại là bên được tặng cho - bên mang quyền trong hợp đồng không cóđền bù Theo quan điểm cá nhân tôi, nên chăng trong trường hợp này, công chứng viên

áp dụng các quy định về giám hộ để giải quyết Cụ thể, Điều 61 BLDS quy định về

“Người giám hộ đương nhiên của người chưa thành niên” cho phép cha, mẹ đượcquyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cử người giám hộ nếu “không có điều kiệnchăm sóc, giáo dục người chưa thành niên” Trong tình huống yêu cầu công chứng nóitrên, anh A, chị B ra nước ngoài hoàn toàn có thể xác định thuộc trường hợp không cóđiều kiện chăm sóc, giáo dục cháu P Do vậy, anh A, chị B hoàn toàn có thể đến Ủyban nhân dân phường nơi cư trú của gia đình để yêu cầu cử người giám hộ cho cháu P.Sau khi có Quyết định công nhận việc giám hộ, các bên sẽ tiến hành giao kết hợp đồngtặng cho: Anh A, chị B là Bên tặng cho; cháu P là Bên được tặng cho, do người giám

hộ đại diện ký hợp đồng Với hướng giải quyết như vậy, một mặt, đảm bảo tuân thủđầy đủ các quy định pháp luật, mặt khác, đáp ứng được nguyện vọng hoàn toàn chính

đáng của người dân Nhìn nhận trên phương diện rộng, thông qua tình huống nói trên

và những tình huống tương tự phát sinh trên thực tế, có thể thấy quy định tại khoản 5Điều 144 BLDS còn hạn chế; nên chăng, nhà làm luật cần có hướng sửa đổi quy địnhnày cho phù hợp, đảm bảo được quyền lợi chính đáng của các bên trong quan hệ dânsự

* Đối với cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Ví dụ như trường hợp A cho C thuê một mảnh đất diện tích 100 m2 tại quận LiênChiểu, nhưng diện tích đất nêu trên hiện đang thế chấp tại Ngân hàng X, vì vậy hiệntrạng diện tích đất nêu trên không có sổ đỏ gốc Theo A trình bày, Công chứng viênvăn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại hướng dẫn A đến Ngân hàng X xin công vănđược phép cho thuê, ngân hàng sẽ tiến hành cấp cho A sổ đỏ được sao y (nghĩa làchứng nhận sổ đỏ gốc đang thế chấp ở ngân hàng) Sau đó, A và C có thể tiến hànhgiao kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục tại Văn phòng.Hay một trường hợp khác, vợ chồng B và E có tài sản chung là diện tích đất300m2 tại đường Y, quận Z B và E có mong muốn cho thuê diện tích đất với thời hạn

10 năm cho công ty V Nhưng E hiện tại đang điều trị bệnh ở xa, không có điều kiệncùng chồng là B tiến hành hợp đồng cho thuê Đối với trường hợp này, Văn phònghướng dẫn vợ chồng B bằng cách E hãy đến Văn phòng công chứng gần nhất, tiếnhành thực hiện hợp đồng ủy quyền cho B Từ đó, B có thể toàn quyền giao kết hợpđồng cho thuê cho công ty V mà không cần sự có mặt của E

* Ngoài ra, còn có các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện trình tự, thủ tụctại Văn phòng qua các trường hợp sau:

+ Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là bất động sản hình thành trongtương lai

Khi hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên thỏa thuận đối tượng nhà ở hình thànhtrong tương lai thì có được xem xét công chứng hay không Theo điều 105 Bộ LuậtDân sự 2015 xác đinh tài sản là vật thay vì vậy có thật Nhưng tại Luật côngchứng 2014 quy định: “Có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không cóthật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghịngười yêu cầu công chứng , công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám

định, trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”.

Vậy nên một số trường hợp, hợp đồng mua bán nhà ở đối tượng mua bán là tàisản hình thành trong tương lai, vấn đề trình tự, thủ tục công chứng khó khăn hợn, việcmua bán thủ tục giao dịch cũng rắc rối hơn

+ Công chứng hợp đồng ủy quyền trong lĩnh vực chuyển nhượng, tặng cho vàcho thuê nhà đất

Khách hàng đến yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền trong lĩnh vực chuyểnnhượng, tặng cho và cho thuê nhà đất cho thấy nhiều trường hợp có khả năng để trốntránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước nhưng công chứng viên không có quyền từ chối

ký hợp đồng Ví dụ như sự việc sau: Vợ chồng ông X - bà T kí hợp đồng ủy quyền cho

bà L được quản lý, sử dụng và định đoạt diện tích đất ở mà họ đang sử dụng Vàitháng sau, tại văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại, bà L đã đại diện cho ông X, bà Tchuyển nhượng 300m2 đất ở đó cho ông H với giá 800 triệu đồng Số tiền này đượcngười mua trả hết cho bà L ngay tại văn phòng công chứng Sau khi nhận chuyểnnhượng, ông H làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại UBND quận Liên Chiểu Lúcnày, vợ chồng ông X mới cho rằng họ không bán nhà, bán đất và không đồng ý thựchiện hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ ủy quyền cho bà L để nhờ vay ngân hàng 100triệu đồng Trong lúc CQĐT chưa tìm thấy chứng cứ phạm tội nào của bà L, thì người

bỏ tiền ra mua đất - ông H - đã yêu cầu vợ chồng ông X phải bàn giao tài sản theo hợpđồng chuyển nhượng Ông H cũng yêu cầu UBND quận hòa giải theo luật định đểchuẩn bị cho việc khởi kiện ra tòa Tại phiên hòa giải, ông H yêu cầu vợ chồng ông Xbàn giao đất, nếu không thì trả lại tiền mà người "được ủy quyền" bán nhà đất đã nhậntheo hợp đồng chuyển nhượng cùng lãi suất hơn một năm qua Giải pháp này cũngkhông được ông X đồng ý vì ông cho rằng mình bị lừa nên không trả đất cũng khôngtrả tiền Như vậy, đến thời điểm này "bị hại" thực sự lại là ông H Với các bản hợpđồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng được lập tại văn phòng công chứng, ông Xkhó có thể chối bỏ được trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của bên bán theo quy địnhcủa pháp luật Theo ý kiến của nhiều luật sư, khi bên mua yêu cầu tiếp tục thực hiệnhợp đồng thì có thể ông X và vợ sẽ bị cưỡng chế giao nhà đất nếu tòa án phán xét vụkiện này

Hay trường hợp vợ chồng anh M cần vay 1 tỷ đồng để làm ăn nên đã nhờ trung

gian là T vay hộ Để nhận được số tiền trên, vợ chồng anh M phải thế chấp cho bênmôi giới sổ đỏ căn nhà của vợ chồng anh ở quận Liên Chiểu Tuy nhiên, trước khinhận tiền, vợ chồng anh M tiếp tục phải ký nhận bản "Hợp đồng ủy quyền", cho phépngười trung gian được sử dụng sổ đỏ thế chấp vay vốn ngân hàng Được hơn một năm,bỗng một nhân viên ngân hàng xuất hiện tại nhà anh kèm theo bản thông báo "nợ xấu"của chính miếng đất do vợ chồng anh M đang ở, nhưng đã mang tên một chủ mới lạhoắc Qua tìm hiểu, anh M được biết, ngay sau ngày anh ký bản hợp đồng ủy quyền,bên được ủy quyền đã vội bán ngôi nhà của anh cho một người khác Và, sau đó ngườimua này đã mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, không trả lãi đúng hạn, dẫn tới tìnhtrạng "nợ xấu" nói trên.

Một trường hợp khác là bà T bán 25m2 trong tổng số 50m2 đất cho chị A, giá 1,5

tỷ đồng Chị A trả 1,2 tỷ đồng, giữ lại 300 triệu đồng "khi nào tách sổ trả nốt" Giaonhận tiền, vợ chồng bà T viết giấy biên nhận, rồi ký vào một văn bản mà họ nghĩ là

"hợp đồng mua bán nhà đất" Một ngày nọ, bà T tá hỏa khi một số người xuất hiệntuyên bố toàn bộ 50m2 nhà T là nhà của họ Trả lời câu hỏi "Vì sao bà ký vào bản hợpđồng đó?", bà T trình bày: Hôm chị A đến nhà trả tiền, dẫn theo một người đàn ông,giới thiệu là "cán bộ công chứng" Người này không đưa văn bản cho ông bà đọc, chỉbảo ký vào phía dưới những tờ giấy đánh máy sẵn Nghĩ đây là hợp đồng bán nhà, bà

T ký luôn Người ta cầm đi, không giao bản nào cho bà T Sau khi bị chiếm nhà, bà Tmới được người ta đưa một bản phô tô "Hợp đồng ủy quyền" này

Trong các chiêu lừa qua công chứng, ngoài các chiêu giả làm hợp đồng mua bánhay đặt cọc mua nhà thay cho hợp đồng vay tiền còn có dạng hợp đồng ủy quyền Đây

là chiêu thường được các bên sử dụng để trốn thuế (lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền

sử dụng đất ) Khi sử dụng mánh hợp đồng ủy quyền, người bán chỉ làm hợp đồng ủyquyền cho người mua thay vì làm hợp đồng mua bán nhà đất Người mua được ngườibán ủy quyền "thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến lô đất với chủ đầu tư",được "nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" Như vậy việc né thuế sẽ kéo dài tớingười thứ ba, thứ tư và nhiều nữa Khi nào người mua bán nhà đất cho người khác thìchỉ cần người được ủy quyền ra công chứng làm hợp đồng mua bán thay chủ cũ sẽ trốnđược một lần thuế Nếu có xảy ra tranh chấp thì cũng khó truy cứu hình sự

+ Công chứng chồng chéo các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất

Tổ chức hành nghề công chứng nói chung và VPCC Huỳnh Bá Đại nói riêng vềviệc chia sẻ, khai thác thông tin là chưa có nên dễ xảy ra hiện tượng công chứng chồngchéo các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất; Hiện tượng người dânyêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềntrên đất, Công chứng viên luôn giải thích hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồngnhưng người dân cố tình che giấu mục đích vay mượn và khẳng định việc giao kết hợpđồng chuyển nhượng là sự thật và tự nguyện nên Công chứng viên không có căn cứ để

từ chối ký hợp đồng Hiện nay có khá nhiều hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhàđất giả tạo mà công chứng viên gặp không ít khó khăn khi xác định được sự chính xáccủa nó Nó gây cho việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, và cho thuêsai sót và lừa đảo

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền ngoài hệ thống ngânhàng mang yếu tố rủi ro rất lớn

Để bảo đảm cho số tiền cho vay, chủ nợ thường yêu cầu người vay tiền phải tiếnhành thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình Điều này thườngnảy sinh tranh chấp rất phức tạp, tại VPPC Huỳnh Bá Đại đã từng xảy ra trường hợpnhư vậy Giới cho vay bên ngoài ngân hàng thường gọi hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất để vay tiền là “hợp đồng công chứng treo” Chủ nợ yêu cầu con nợ

ra cơ quan công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho chủ nợ Chủ nợ

“treo” hợp đồng công chứng này làm vật bảo đảm của khoản tiền cho vay Khi con nợkhông trả được nợ đúng cam kết, có thể chủ nợ tự ý mang “hợp đồng công chứng treo”

đi sang tên mảnh đất cho mình mà người vay tiền không hề biết Ví dụ như: Tại quậnLiên Chiểu xảy ra vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữaông N.D.C với bà L.T.N Theo hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận, năm 2014,ông C vay của bà N 200 triệu đồng với lãi suất 6%/tháng, thời hạn vay 6 tháng, điềukiện là ông C phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng một thửa đất tại phườngHòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu cho bà N để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ Sau đó bà N

tự ý làm thủ tục sang tên thửa đất và được UBND quận Liên Chiểu cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Nay ông C khởi kiện, yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và hủy bỏ giấy chứng nhận QSDĐ

đã cấp cho bà N Lý do mà ông C đưa ra là ông không bán đất cho bà N., mà chỉ ký

hợp đồng công chứng chuyển nhượng đất để bảo đảm cho việc vay tiền theo yêu cầucủa bà N Bản chất của giao dịch này chỉ là vay tiền chứ không phải bán đất, còn hợpđồng công chứng chuyển nhượng QSDĐ là giả tạo Phía bà N thì cho rằng, hai bên đãđồng ý chuyển nhượng đất, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà N.nên buộc ông C phải giao đất Hiện vụ việc đang được Tòa án nhân dân quận LiênChiểu thụ lý và sẽ đưa ra xét xử trong thời gian tới Theo Luật sư Lê Cao, Giám đốcCông ty Luật FDNV (TP Đà Nẵng), Luật Đất đai 2014 quy định: “Hộ gia đình, cánhân sử dụng đất có quyền thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt độngtại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” Tuynhiên, không có văn bản pháp luật nào quy định việc bảo đảm hợp đồng vay tiền bằnghình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, việc bà N buộc ông Cphải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bà N để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay làviệc làm trái quy định của pháp luật Nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc ký hợpđồng chuyển nhượng đất chỉ nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay tiền thì bên vay (ông C)

có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, đồng thời, cóquyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho bà N theo quyđịnh của Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Trên đây là một số các vụ việc để nhằm làm rõ hơn về hoạt động của VPPCHuỳnh Bá Đại

2.3 Đánh giá kết quả thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng giao dịch

Qua những mặt ưu trong công tác hoạt động công chứng, chứng thực của Vănphòng, ta có thể thấy được rất nhiều những thành công lớn, hiệu quả công việc đượctăng cao; về phần thủ tục đã rút ngắn được thời gian từ khi tiếp nhận đến khi trả hồ sơ

để phục vụ cho các giao dịch, kinh tế, thương mại nhanh chóng được thực hiện… Bêncạnh đó, mặt hạn chế vẫn tồn tại một số vấn đề như sau:

Một là, hiện nay thực tế diễn ra nhiều các giao dịch ngầm, chui như mua bán nhàđất bằng giấy viết tay không qua công chứng, chứng thực sẽ phát sinh một loạt cáctranh chấp, tạo gánh nặng cho cơ quan, chính quyền, tòa án, tiềm ẩn mất ổn định trongnhân dân;

Hai là, do điều kiện khách quan và cả chủ quan nên việc cấp GCNQSD đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa được tiến hành xong trên cả nước,

31

nhiều thửa đất người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho con cháu sử dụng mấychục năm nay vẫn chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sở hữu tài sản vàquyền sử dụng đất Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì không làm được thủtục theo quy định vì vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ giấy tờ về đất và căn cứ chứngminh được quyền sở hữu tài sản trên đất là của mình Các quy định của pháp luật phânbiệt 2 loại tài sản khác nhau là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời

có quy định khác nhau để điều chỉnh giao dịch đối với mỗi loại tài sản này Do đó,người dân đã “lách luật” để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví

dụ như ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất;

Ba là, việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký ngườigiao dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có cácgiấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển nhượng;

Bốn là, việc quản lý hồ sơ đất đai về nguồn gốc tạo lập, các số liệu về giấy tờ vềthửa đất từ chế độ cũ và theo từng thời điểm từ khi cải cách ruộng đất ở Miền Bắc vàthống nhất nước nhà ở Miền Nam qua các thời kỳ khác nhau và chính sách đất đai cónhiều thay đổi, nhất là về đất nông nghiệp …nên việc cấp GCNQSD cho nhiều thửađất đã và đang gặp rất nhiều khó khăn và do kéo dài rất lâu nên đất đã chuyển quanhiều người sử dụng khác nhau, có người đã chết…Vì vậy, việc xác định đúng quyền

sử dụng đất và chủ sử dụng đất hợp pháp là hết sức khó khăn, thậm chí bế tắc khi cótranh chấp, phải khởi kiện ra Tòa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp là những ai.Hoạt động công chứng tư ra đời tuy đã góp nhiều lợi ích quan trọng nhưng cònkhông ít tồn tại trong việc thực hiện, sở dĩ như vậy là do một số nguyên nhân:

Nguyên nhân chủ quan.

- Trình độ của đội ngũ cán bộ công chứng viên: đây có thể coi là nguyên nhân

chủ yếu dẫn đến hoạt động công chứng, không chỉ là công chứng nhà nước mà ngay cảcông chứng tư còn một số bất cập Như đã biết đối với mỗi hoạt động dù dưới hìnhthức nào đi nữa yếu tố con người luôn đặt lên hàng đầu, vì con người vừa là chủ thểcũng vừa là đối tượng của các mối quan hệ xã hội, còn đối với văn phòng công chứngnói chung và văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại nói riêng thì đội ngũ cán bộ côngchức là lực lượng quan trọng trực tiếp tham gia và thực hiện hoạt động công chứng, vìvậy trình độ năng lực của đội ngũ đóng vai trò hết sức quan trọng, song hiện nay do

công chứng tư là một loại hình mới được đưa vào thực tế ở nước ta chưa lâu do đó cácchuyên viên văn phòng công chứng còn chưa nhiều kinh nghiệm, trong số đó có không

ít là sinh viên mới ra trường được nhận vào làm do vậy những kỹ năng thực tế chưanhiều, khả năng ứng phó với những biến đổi đột xuất chưa cao Đây là một nhượcđiểm vô cùng lớn cần phải khắc phục;

- Điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ hoạt động công chứng: đây là yếu tố

đóng góp không nhỏ trong việc thực hiện tốt hoạt động công chứng Cơ sở vật chấtnhắc đến ở đây chính là nơi làm việc, điều kiện phòng ốc làm việc, hay các loại thiết bịphục vụ hoạt động công chứng, tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại còn tươngđối yếu kém, thực tế chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân cũng như chưa trởthành công cụ trợ giúp đắc lực cho các cán bộ công chứng trong việc thi hành nhiệm

vụ của mình, chưa đủ không gian cho các công chứng viên thực hiện công chứngchứng thực dẫn đến tình trạng ùn tắc, chen lấn,… Bên cạnh đó, vị trí từ nơi làm côngchứng và nơi làm thủ tục hành chính khá xa khiến người dân tiêu tốn thời gian, côngsức khi có nhu cầu thực hiện thủ tục Ngoài ra, Văn phòng chưa có phương tiện kỹ thậttiên tiến để kiểm tra văn bằng, chứng chỉ giấy tờ tài liệu giả mạo Hơn nữa, tâm lý

“sính công chứng của nhân dân” dẫn đến hệ quả là dồn việc chứng thực bản sao giấy

tờ, chữ ký về các phòng công chứng, VPPC nói chung cũng như VPPC Huỳnh Bá Đạinói riêng Do đó tình trạng quá tải, ùn tắc, bức xúc tiêu cực xảy ra ở đây là không tránhkhỏi;

- Công chứng tư thủ tục còn “rườm rà”? Khi đọc câu hỏi này có thể mọi người

thấy khó hiểu, vì công chứng tư được đưa vào họat động chính là để khắc phục nhượcđiểm này, nhưng điều đó không phải lúc nào và ở đâu cũng đúng, thực tế ở một số vănphòng công chứng nói chung và VPPC Huỳnh Bá Đại cụ thể đã chứng minh điềungược lại, do sự cẩn trọng, hay sự non kém dẫn đến việc họ không muốn mạo hiểm,cũng như sợ mắc sai lầm, do vậy họ đã đưa ra một số loại giấy tờ nhằm bảo đảm (nhưbản cam kết) hay đưa thêm một số bước vào quy trình nhằm đảm bảo tính “an toàn”trong hoạt động của mình, như vậy là an toàn lại chuyển thành thêm thủ tục, hay nóicách khác “thủ tục lại đẻ ra thủ tục” đây cũng là một khó khăn đối với hoạt động thựchiện quy trình công chứng Hơn nữa, các khoản thuế, lệ phí về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất hay thời điểm chuyển quyền sử dụng đất cũng là một trong những vấn đề

mà người dân rất lưu tâm, cần thiết chỉ sử dụng GCNQSD đất như một loại giấy tờchứng minh tài sản thay vì xem đó là một thủ tục hành chính.

Nguyên nhân khách quan (đây là những nguyên nhân nằm bên ngoài sự vận

động của văn phòng công chứng)

- Do những chính sách pháp luật của nhà nước chưa thực sự cởi mở, sự cởi mở ở

đây nên được hiểu là sự quy định đầy đủ về trình tự thủ tục, về hướng dẫn, hay nhữngchế tài xử lý Vì tình trạng luật ban hành nhưng phải đợi văn bản hướng dẫn thi hànhcòn phổ biến ở nước ta Những quy định trong pháp luật, hay những chính sách củanhà nước như đã biết luôn luôn lạc hậu so với sự biến đổi của tình hình kinh tế xã hội

do vậy tình trạng chính sách pháp luật ở nước ta còn thiếu tính tiên liệu để rồi lại sửachữa những vấn đề mới xảy ra bằng cách đưa ra những quy định mang tính tạm thời đểđợi luật hoặc chỉ thị mới, đôi khi làm cản trở đến việc thực hiện công chứng của Vănphòng Bên cạnh đó, đối với UBND các tỉnh, thành phố nói chung và thành phố ĐàNẵng nói riêng để chống việc “lách thuế” qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyểnnhượng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp và sát giáthực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do;

- Nguồn thông tin phục vụ cho hoạt động công chứng còn hạn chế Công chứng

viên tác nghiệp theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, kết quả hoạt động công chứngcòn phụ thuộc vào nguồn thông tin mà công chứng viên thu thập được, bao gồm: cácthông tin ghi trên các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản, thông tin do tổ chứchành nghề công chứng tích luỹ, thông tin do các văn phòng đăng ký đất và nhà cungcấp, thông tin từ các giấy tờ do cơ quan đăng ký, quản lý hộ tịch cung cấp và các thôngtin do chính quyền địa phương nơi cư trú của đương sự hay nơi có tài sản cung cấp…v.v ;

- Các giao dịch giả tạo vẫn thường xuyên xảy ra: Hiện nay, có tình trạng giao

dịch giả tạo nhưng chưa có biện pháp hữu hiệu để kiểm soát, ngăn chặn, hạn chế cácgiao dịch đó Các bên tham gia thực hiện giao dịch giả thường chấp nhận mọi rủi ro đểđạt được mục đích hay để thu được một lợi ích trước mắt nhất thời Các giao dịch giảtạo này không được pháp luật bảo vệ và thường tiềm ẩn nhiều tranh chấp và gây rủi rocho công chứng viên và cho chính các bên tham gia giao dịch Giao dịch giả tạo cũng

dễ bị lợi dụng để thực hiện các hành vi trái với pháp luật và gây thiệt hại cho chính bên