Khi nói đến công tác này họ chỉ hiểu đơn giản là vận hành các hệ thống máy móc thiết bị kỹ thuật của tòa nhà, chưa nắm được tầm quan trọng về các dịch vụ gia tăng giá trị cho tòa nhà như
Trang 1TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN
Với số liệu ước tính của các chuyên gia, đến năm 2020 tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam sẽ đạt 80% Đi kèm với nó việc bùng nổ và phát triển mạnh mẽ cả về qui mô và loại hình, các tòa nhà cao tầng mới ra đời với trang thiết bị hiện đại, đòi hỏi đội ngũ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp Quản lý tòa nhà cũng là một lĩnh vực quan trọng và đầy triển vọng mang lại giá trị lớn trong hoạt động kinh doanh bất động sản Mở ra hướng phát triển mới trong các dịch vụ cung cấp cho BĐS, đặc biệt rất tiềm năng đối với các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khu chung cư, khu đô thị mới
Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam, đối với cơ quan quản lý nhà nước, các công ty kinh doanh BĐS hay người dân, khái niệm này còn khá mới mẻ và được hiểu một cách chung chung hoặc không đầy đủ về công tác quản lý tòa nhà Khi nói đến công tác này họ chỉ hiểu đơn giản là vận hành các hệ thống máy móc thiết bị kỹ thuật của tòa nhà, chưa nắm được tầm quan trọng về các dịch vụ gia tăng giá trị cho tòa nhà như vệ sinh làm sạch, chăm sóc cảnh quan, kiểm soát an ninh …
Bước đầu nghiên cứu về lĩnh vực quản lý tòa nhà, tác giả lựa chọn nghiên cứu và tìm hiểu thực tế công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội sau khi đã đi vào hoạt động do Công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB AMC) thực hiện
Nghiên cứu của tác giả giới hạn trong phạm vi công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội tại thời điểm hiện tại năm 2016 của MB AMC, sau khi tòa nhà đưa vào hoạt động được hơn 3 năm Trong phạm vi trách nhiệm thực hiện của
MB AMC căn cứ trên hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà
Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu các hoạt động thực tiễn trong công tác quản lý tòa nhà MB Đánh giá kết quả thực hiện của công tác quản lý tòa nhà MB, những điểm tồn tại, nguyên nhân của những mặt còn hạn chế Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao công tácquản lý tòa nhà trụ sở MB
Kết cấu luận văn bao gồm 3 phần chính:
Trang 2Chương I: Tổng quan về công tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thương mại (từ trang 5 đến trang 33)
Chương II: Thực trạng công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội (từ trang 34 đến trang 78)
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội (từ trang 79 đến trang 85)
Với đặc điểm đặc trưng của tòa nhà trụ sở chính MB là tòa nhà đơn lẻ, sử dụng cho một mục đích duy nhất là nơi làm việc, giao dịch của CBNV Hội sở MB và MB Sở Giao dịch 1; đối tượng sử dụng duy nhất trong tòa nhà là MB nên xuyên suốt trong nội dung nghiên cứu từ cơ sở lý thuyết đến thực tiễn, tác giả nghiên cứu giới hạn cho tòa nhà đơn lẻ, cho một đối tượng sử dụng Công tác quản lý tòa nhà có sự kết hợp mật thiết giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đối tượng sử dụng
Trong chương I, kết hợp nội dung phân tích, hướng dẫn của thầy hướng dẫn khoa
học cùng việc nghiên cứu tài liệu đào tạo công tác quản lý tòa nhà của “Viện quản trị và tài chính – IFA” và của “Trung tâm nghiên cứu nhà ở và thị trường bất động sản – cục quản lý nhà ở ” Tác giả đưa ra cơ sở lý thuyết về công tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thương mại
Căn cứ vào lý luận về công tác quản lý tòa nhà văn phòng nói chung, cùng với sự đánh giá tác động đặc thù từ đặc điểm hoạt động của ngân hàng thương mại lên công tác quản lý tòa nhà, tác giả đã đưa ra mục tiêu của công tác quản lý tòa nhà trụ sở NHTM với bốn mục tiêu trọng tâm gồm: đảm bảo vận hành hoạt động tòa nhà an toàn, hiệu quả và tiết kiệm; đảm bảo an ninh, an toàn tuyệt đối đối với tài sản, con người; giữ gìn, nâng cao hình ảnh của chủ đầu tư; nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng của tòa nhà
Đồng thời, tác giả đưa ra sáu nội dung cơ bản trong công tác quản lý tòa nhà (1) Quản lý vận hành hệ thống cơ điện tòa nhà; (2) Quản lý dịch vụ cung cấp trong tòa nhà; (3) Quản lý các rủi ro có thể phát sinh trong công tác vận hành tòa nhà; (4) Thành lập và quản lý nhân sự của Ban quản lý tòa nhà; (5) Quản lý ngân sách cho công tác quản lý
Trang 3tòa nhà; (6) Quy trình quản lý tòa nhà Trong đó, với mỗi nội dung quản lý đề cập đến từ
công tác lập kế hoạch đến triển khai, giám sát thực hiện
Tác giả phân loại các yếu tố tác động đến công tác quản lý tòa nhà bao gồm các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan Trong ba yếu tố khách quan tác giả đưa ra, yếu
tố có tác động mạnh đối với công tác quản lý tòa nhà nói chung, không chỉ riêng tòa nhà ngân hàng thương mại gồm yếu tố về pháp luật và yếu tố khoa học công nghệ Riêng đối với yếu tố chủ quan, công tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thương mại chịu sự tác động mạnh mẽ theo quan điểm, chỉ đạo của Ban lãnh đạo ngân hàng
Trong chương II, tác giả nghiên cứu nhằm trả lời hai câu hỏi: (1) Thực tiễn công
tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội được triển khai như thế nào; (2) Những kết quả đạt được, tồn tại và nguyên nhân trong công tác quản lý tòa nhà tại trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội;
Toà nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội là tòa nhà đơn lẻ, hoàn thành năm
2012 với kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép trên diện tích đất 1.039 m2 với 19 tầng
nổi và 3 tầng hầm Tòa nhà được sử dụng cho mục đích duy nhất là phục vụ cho hoạt
động giao dịch và làm việc của hơn một nghìn cán bộ nhân viên MB Hội sở, MB Sở giao dịch Trong đó, việc bố trí 3 tầng hầm là nơi để xe của CBNV làm việc tại tòa nhà, khu vực tầng 1 đến tầng 17 phục vụ hoạt động của các CBNV MB Tầng 18 bố trí bếp ăn phục vụ nhu cầu trong tòa nhà Tầng 19 phục vụ công tác hậu cần khác Tòa nhà được thiết kế xây dựng hiện đại, bước đầu đã được trang bị đầy đủ thiết bị kỹ thuật hiện đại, tiết kiệm năng lượng theo mô hình tòa nhà thông minh Trong phạm vi các nội dung nghiên cứu tiếp theo thuật ngữ tòa nhà được hiểu là tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội
Trong phạm vi chức năng và nhiệm vụ của mình, MB AMC cung cấp các dịch vụ quản lý, vận hành và các dịch vụ tiện ích tòa nhà theo phương án quản lý được hai bên thống nhất đảm bảo hệ thống vận hành thông suốt, an toàn, không gây gián đoạn hoạt động kinh doanh, số lượng chất lượng theo đúng cam kết:
Trang 4+ Vận hành các hệ thống tòa nhà: Tổ chức triển khai công tác vận hành hoạt động thường xuyên các hệ thống lắp đặt trong tòa nhà đảm bảo hoạt động an toàn, hiệu quả và tiết kiệm năng lượng
+ Lập kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng hàng năm trình Phó Tổng Giám đốc phụ trách vận hành của MB phê duyệt Đồng thời, tổ chức thực hiện bảo trì bảo dưỡng theo kế
hoạch đã phê duyệt Đối với sửa chữa các hạng mục có giá trị dưới 10 tr/1 lần sửa chữa, chi phí phát sinh thuộc trách nhiệm của BQLTN Đối với sửa chữa các hạng mục có giá trị trên 10 tr/1 lần sửa chữa, BQLTN đầu mối tổ chức thực hiện thực hiện sửa chữa và lưu giữ
hồ sơ sửa chữa theo chỉ đạo của MB, chi phí do MB chịu trách nhiệm
+ Đối với công tác đảm bảo an ninh bảo vệ toà nhà: BQLTN phối hợp Phòng Hành chính MB lựa chọn đơn vị bảo vệ Trực tiếp quản lý, điều hành và giám sát theo các phương án bảo vệ đã được thống nhất giữa ba bên
+ Đối với các dịch vụ cung cấp trong tòa nhà: BQLTN chịu trách nhiệm thuê, trực tiếp quản lý, sử dụng đối với dịch vụ vệ sinh, diệt côn trùng, bảo trì bảo dưỡng các hệ thống có thực hiện thuê nhà thầu ngoài
+ Đối với công tác phòng chống rủi ro: Phối hợp lập kế hoạch, trực tiếp xây dựng phương án PCCC, Phòng chống bão lụt tòa nhà với Phòng Hành chính MB
Ngoài ra, Ban quản lý tòa nhà phối hợp với MB xây dựng ban hành Nội quy Tòa nhà đảm bảo việc quản lý, vận hành tòa nhà được an toàn, hiệu quả, duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan và vệ sinh môi trường Tòa nhà Áp dụng cho Cán bộ nhân viên (CBNV) Hội sở MB, Sở giao dịch, các Công ty con, khách đến liên hệ công tác, các nhà thầu đến làm việc bên trong Toà nhà Nội dung của Nội quy Tòa nhà bao gồm: Giờ làm việc của MB; Quy định đối với CBNV MB, khách đến liên hệ công tác, nhà thầu, tài sản mang ra vào Tòa nhà; Quy định về làm việc trong Tòa nhà, các hành
vi nghiêm cấm thực hiện tại Tòa nhà; Yêu cầu đối với các công tác PCCC
Căn cứ vào đặc điểm của tòa nhà và phạm vi trách nhiệm của MB AMC trong công tác quản lý tòa nhà, tác giả tìm hiểu thực tiễn nội dung công tác quản lý tòa nhà bao
gồm (1) Quản lý nhân sự Ban quản lý tòa nhà;(2)Quản lý ngân sách cho công tác quản
Trang 5lý tòa nhà; (3) Quản lý vận hành hệ thống cơ điện tòa nhà; ( 4)Quản lý các dịch vụ cung cấp cho tòa nhà (5) Quản lý các rủi ro phát sinh trong công tác quản lý tòa nhà Nội
dung nghiên cứu tác giả đi từ văn bản quy định, quy trình ban hành đến thực tiễn triển khai, giám sát thông qua việc phỏng vấn, quan sát thực tế, sổ sách ghi chép, quan sát camera, biên bản vụ việc, biên bản kiểm tra định kỳ/ đột xuất của MB, đánh giá chất lượng dịch vụ hài lòng nội bộ của MB
Từ đó, tác giả đánh giá kết quả đạt được và những điểm còn hạn chế cùng nguyên nhân tồn tại hạn chế trong công tác quản lý tòa nhà Về cơ bản, công tác quản lý tòa nhà
đã đạt được mục tiêu chung về tính an ninh, an toàn hoạt động; vận hành hoạt động tòa nhà thông suốt, chưa xảy ra sự cố gây thiệt hại lớn cho MB; giữ gìn cảnh quan tòa nhà chuyên nghiệp, hiện đại; dịch vụ tiện ích cung cấp trong tòa nhà thuận tiện, kịp thời Bên cạnh đó, công tác quản lý tòa nhà còn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục, nâng cao như tinh thần, thái độ, tác phong làm việc của CBNV BQLTN; Quy định ban hành còn điểm chưa phù hợp với thực tiễn; Chưa xây dựng quy trình quản lý tòa nhà, sổ tay làm việc các
bộ phận – mới xây dựng được quy trình quản lý vật tưdẫn đến việc thiếu tính chuyên nghiệp trong tác nghiệp nội bộ, xử lý công việc theo thói quen và hướng dẫn truyền miệng; Chưa có sự liên kết chặt chẽ giữa BQLTN và MB dẫn đến khâu lập kế hoạch ngân sách hoạt động chưa sát thực tế; Hoạt động bảo trì, bảo dưỡng, dịch vụ cung cấp trong tòa nhà còn ảnh hưởng đến hoạt động của CBNV MB trong giờ làm việc…
Từ những mặt còn tồn tại và nguyên nhân hạn chế, tác giả đưa ra tám giải pháp
hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại chương IIIvới định hướng trọng tâm duy trì công
tác vận hành hoạt động tòa nhà an toàn, ổn định; tăng cường công tác bảo trì, bảo dưỡng, giữ gìn chất lượng công trình, cảnh quan chung của tòa nhà; tăng cường công tác an ninh,
an toàn, phòng chống rủi ro; nâng cao tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý tòa nhà Với mục tiêu khắc phục những mặt hạn chế, rút kinh nghiệm triển khai trong thời gian tiếp theo và nâng cao vai trò của công tác quản lý tòa nhà đóng góp vào hiệu quả hoạt
động kinh doanh chung của MB Các nhóm giải pháp tập trung vào (1) Hoàn thiện quy
Trang 6định, quy trình phù hợp; (2) Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự; (3) Khắc phục hạn chế trong một số hoạt động quản lý tòa nhà cụ thể; (4) Đầu tư trang thiết bị hỗ trợ
Bên cạnh những kết quả đã đạt được và những nỗ lực của tác giả trong quá trình thực hiện luận văn, luận văn vẫn không tránh khỏi một số hạn chế:
Thứ nhất: Luận văn nghiên cứu về công tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thương mại nhưng chỉ hạn chế ở việc nghiên cứu các kết quả đánh giá ở một tòa nhà trụ
sở Ngân hàng TMCP Quân đội Do đó, vẫn còn nhiều nội dung liên quan đến lý thuyết về công tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thương mại cần nghiên cứu bổ sung thêm Phạm vi áp dụng thực tiễn cũng hạn chế riêng cho tòa nhà đặc thù đơn lẻ và chỉ sử dụng cho mục đích sử dụng của một đối tượng là chủ đầu tư
Thứ hai: Thực tế chưa có hệ thống đo lường hiệu quả công tác quản lý tòa nhà trụ
sở ngân hàng thương mại cụ thể Đồng thời, do hạn chế về mặt thời gian và kiến thức cũng như kinh nghiệm còn hạn hẹp của tác giả nên những nhận xét, đánh giá còn mang tính chủ quan, có những nội dung chưa đi sâu vào mặt lý luận
Những hạn chế trên cũng chính là những gợi mở để tác giả có định hướng khắc phục, mở rộng đề tài và phạm vi áp dụng cho những nghiên cứu tiếp theo