Luận văn đánh giá hiệu quả sử dụng đất sản xuất nông nghiệp huyện nghĩa hưng, tỉnh nam định

luận văn

bộ giáo dục và đào tạo trường đạI học nông nghiệp hà nội

vũ thắng phương

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự

án trên địa bàn quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội

Lời cam đoan Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực cũng như chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đ2

được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đ2 được chỉ rõ nguồn gốc /

Tác giả luận văn

Vũ Thắng Phương

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội

đ2 tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện, hoàn thành đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban l2nh đạo và các cán bộ Phòng TNMT, Ban quản lý dự án, Hội đồng Bồi thường Giải phóng Mặt bằng quận Cầu Giấy, Viện nghiên cứu Quản lý đất đai - Tổng cục Quản lý đất đai đ2 giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn

bè đ2 động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Vũ Thắng Phương

Mục lục

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục biểu đồ vii

Danh mục hình viii

1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích và yêu cầu 3

1.2.1 Mục đích 3

1.2.2 Yêu cầu 3

2 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu 4

2.1 Một số vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4

2.1.1 Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất 4

2.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất 6

2.1.3 Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 6

2.1.4 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6

2.1.5 Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước, một số tổ chức ngân hàng quốc tế 11

2.2.1 Vai trò và vị thế của Nhà nước trong việc thu hồi, tích tụ đất đai để phục vụ các lợi ích chung 11

2.2.2 Tại Trung Quốc 13

2.2.3 Tại Vùng l2nh thổ Đài Loan 14

2.2.4 Tại Nam Australia 15

2.2.5 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu á (ADB) 16

2.2.6 Nhận xét chung về chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế 18

2.2.7 Những kinh nghiệm cho Việt Nam 19

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở việt nam 22

2.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988 22

2.3.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 24

2.3.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 25

2.3.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay 27

2.3.5 Nhận xét, đánh giá 30

3 Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu 32

3.1 Đối tượng, địa bàn nghiên cứu 32

3.2 Địa điểm nghiên cứu 32

3.3 Nội dung nghiên cứu 32

3.4 Phương pháp nghiên cứu 33

4 Kết quả nghiên cứu 34

4.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế x2 hội quận Cầu Giấy 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.2.2 Điều kiện kinh tế - x2 hội 36

4.2 Thực trạng phát triển đô thị quận cầu giấy 38

4.2.1 Quá trình đô thị hoá 38

4.2.2 Tác động của đô thị hoá đến chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất 38

4.3 thực trạng quản lý đất đai 43

4.3.1 Giai đoạn 1997 – 2003 (Thời điểm trước khi có Luật đất đai 2003) 43

4.3.2 Giai đoạn 2003 đến nay (Sau khi luật đất đai 2003 có hiệu lực) 45

4.3.3 Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 49

4.4 tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận cầu giấy 50

4.4.1 Các văn bản pháp quy của Trung ương 50

4.4.2 Các văn bản pháp quy của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội 51

4.4.3 Trình tự thực hiện, trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 52

4.4.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại quận Cầu Giấy 55

4.5 Khái quát về các dự án nghiên cứu 56

4.5.1 Lựa chọn dự án nghiên cứu 56

4.5.2 Một số tiêu chí trong điều tra, phỏng vấn 56

4.5.3 Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu 57

4.6 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường Hỗ trợ và tái định cư tại các dự án nghiên cứu 63

4.6.1 Đối tượng và điều kiện được bồi thường 63

4.6.2 Bồi thường thiệt hại về đất 75

4.6.3 Bồi thường thiệt hại về tài sản 81

4.6.4 Các chính sách hỗ trợ và tái định cư 86

4.6.5 Đánh giá chung 95

4.7 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội 97

5 Kết luận và đề nghị 102

5.1 Kết luận 102

5.2 Đề nghị 104

Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t

danh mục bảng

4.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2008 39 4.2 Tình hình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất quận Cầu Giấy 42 4.3 Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và

không được bồi thường

72

4.4 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định

đối tượng và điều kiện được bồi thường

4.7 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định

giá bồi thường đất tại 3 dự án

80

4.8 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định

giá bồi thường các tài sản trên đất

86

4.9 Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu 90 4.10 Kết quả tái định cư tại 3 dự án nghiên cứu 92 4.11 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện

các chính sách hỗ trợ và tái định cư

94

danh mục biểu đồ

4.1 Cơ cấu diện tích đất theo địa giới hành chính của 08 phường

trực thuộc quận Cầu Giấy

34

4.2 Biến động dân số quận Cầu Giấy giai đoạn 1996 - 2008 37 4.3 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy năm 2008 39 4.4 Biến động sử dụng đất trên điạ bàn quận Cầu Giấy giai

đoạn 1996 – 2008

42

danh môc h×nh ¶nh

4.1 Dù ¸n C«ng viªn DÞch Väng ®ang x©y dùng 59 4.2 Phèi c¶nh C«ng viªn DÞch Väng sau khi hoµn thµnh 59 4.3 Dù ¸n X©y dùng tuyÕn ®−êng B¶o tµng D©n téc häc –

1 Mở đầu

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, x2 hội, an ninh và quốc phòng Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà X2 hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng và có hiệu quả”

Hội nghị Ban chấp hành TW Đảng lần thứ X đưa ra những chủ trương lớn và các chính sách, giải pháp nhằm thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu

đối với đất đai nhằm bảo đảm lợi ích của Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng), đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - x2 hội thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Nhiều năm qua, Nhà nước đ2 đầu tư khá nhiều nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài, xây dựng các khu đô thị mới, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị [38]

Để tạo cơ sở pháp lý và nâng cao năng lực thể chế trong công tác thu hồi

đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, hệ thống pháp luật đất đai đ2

được sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung mới phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng

đất đai hiện nay ở nước ta Trong đó, vấn đề thu hồi đất được quy định chi tiết trong Luật đất đai, đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị quy định tại Khoản

1, 2 - Điều 86 - Luật đất đai 2003 và tại Khoản 1 - Điều 36 - Nghị định

181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành Luật đất đai 2003; hướng dẫn thực hiện các quy định của Luật về thu hồi đất, Chính phủ ban hành Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và nghị định số 87/2007/ NĐ-CP quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung về bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi nhà nước thu hồi đất

Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (GPMB) gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế, dự án phải chờ đợi đất do không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo Hậu quả là làm

ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của Nhà nước và nhà đầu tư, làm bất ổn định về chính trị - x2 hội Tồn tại lớn nhất đang xảy ra ở hầu hết các địa phương là việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại không tuân thủ các quy định của pháp luật, giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, tiêu cực, tham nhũng Những tồn tại có thể gọi là “bệnh cố hữu” này đang là nguyên nhân của tình trạng khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay (có hơn 70% số đơn thư khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) [28]

Cầu Giấy là một quận mới thành lập được gần 14 năm (1996 – 2009), hợp bởi 4 thị trấn và 3 x2 thuộc huyện Từ Liêm Trong chiến lược phát triển của Thành phố Hà Nội, quận Cầu Giấy - cửa ngõ phía Tây Hà Nội, được tập trung đầu tư phát triển các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ, các dự án

mở đường, trường học, công viên, khu thương mại - dịch vụ, …được đầu tư xây dựng

Do đó việc điều tra x2 hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ

sở khoa học, trên cơ sở đó đề xuất để sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự,

kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết

ðề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn bàn quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội” ủược thực hiện nhằm gúp phần thực hiện mục tiờu trờn với những mục ủớch, yờu cầu cụ thể dưới ủõy

1.2 Mục đích và yêu cầu

- Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách về BT, HT và TĐC cho phù hợp với tình hình thực tiễn, phục vụ cho tiến trình đô thị hoá, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai thời kỳ công nghiệp hoá, hiện

đánh giá một cách khách quan khoa học

Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách BT, HT và TĐC khi nhà nước thu hồi đất, áp dụng với địa bàn nghiên cứu

2 tổng quan các vấn đề nghiên cứu

2.1 một số vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 2.1.1 Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

2.1.1.1 Khái niệm

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao

động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vì của chủ thể khác [35]

Việc BT thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (BT bằng tiền, bằng vật chất khác ) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy

định của Nhà nước về giá đất, về phương thức thu hồi và hạch toán Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người nhận quyền sử dụng đất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các đối tượng tham gia [18]

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [26]

2.1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp

a- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, x2 hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên

đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực BT, GPMB có những

đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - x2 hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [18]

- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản

lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm

đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB

được thực hiện khác nhau

2.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời

đến địa điểm mới [26]

2.1.3 Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Hiến pháp năm 1992 quy định quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơ bản của công dân Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất thì Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện việc tái định cư cho họ Vậy tái định cư là gì? Theo từ điển Tiếng Việt: tái định cư được hiểu là: đến một nơi nhất định để sinh sống một lần thứ hai (lại một lần nữa) [35];

Mặc dù đưa ra thuật ngữ tái định cư nhưng pháp luật đất đai lại chưa đề cập đến việc giải thích khái niệm tái định cư Khái niệm về tái định cư không

được “tìm thấy” trong nội dung của Luật Đất Đai năm 1987, Luật Đất Đai năm 1993, Luật Đất Đai năm 2003 và trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003 chỉ quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở… Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn…” (khoản 3,

Điều 42);

Từ quy định này, chúng ta có thể tạm đưa ra quan niệm về tái định cư như sau: Tái định cư là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống [21]

2.1.4 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định

Chính sách BT, HT khi Nhà nước thu hồi một phần đất, tài sản trên đất của người dân (phần còn lại vẫn có thể tiếp tục sử dụng), cùng với đó là một

số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất

Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ phần đất và tài sản trên đất (hoặc nếu còn lại thì không thể tiếp tục sử dụng được) Cùng với chính sách tái định cư là các chính sách hỗ trợ để phát triển nghề nghiệp, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở [21]

Nói cách khác tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản trên đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho người bị thu hồi đất Ngoài ra tái định cư còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra nhằm khôi phục và cải thiện mức sống

2.1.5 Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.5.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

ở mỗi gia đoạn phát triển kinh tế x2 hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế x2 hội Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế x2 hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế x2 hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng có được triển khai hay không

- Về mặt tiến độ hoàn thành dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện bị giải toả… Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng

+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện

dự án có hiệu quả Ngược lại, giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng

- Về mặt kinh tế của dự án:

Giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho các công trình khác Giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến

độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt qu2ng gây ra l2ng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác Thực tế trên địa bàn cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng được mặt bằng hoặc ngắt qu2ng, một phần

do không có sự đồng bộ về chính sách bồi thường thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa được sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam [37]

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhà nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như:

- Đối với GPMB: sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương tiến hành giải phóng mặt bằng ngay Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như:

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính - Vật giá tiến hành công tác giải phóng mặt bằng, thành lập Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng quận (huyện) cho dự

án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ qan ban ngành liên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia

- Về bồi thường thiệt hại: điều tra, khảo sát và lập phương án bồi thường hợp lý nhằm giải tỏa nhanh chóng

Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự

án, tránh sự tham nhũng, l2ng phí trong quá trình thực hiện Nhà nước cần đề

ra mức bồi thường cụ thể đối với từng dự án tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, họ thường chi trả bồi thường cao hơn dự án có vốn ngân sách, gây ra sự suy bì của người dân có

đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng

2.1.5.2 Đối với sự phát triển kinh tế - x? hội

Hạ tầng kinh tế x2 hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, x2 hội, quốc kế dân sinh như cung cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, thuỷ lợi, đề

điều, trạm xá, trường học…

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó ở Việt Nam, công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đ2 không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển đô thị mang tính tự phát Các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp Nguyên nhân của vấn đề này một phần do buông lỏng quản lý nhất là trật tự xây dựng, mặt khác do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai lấy làm Gây ảnh

hưởng, khó khăn trong sắp xếp lại đô thị cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị

Những năm trở lại đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế x2 hội ở các thành phố lớn đ2 nhanh chóng được cải tạo, khôi phục, phát triển, phần nào đ2 bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy sự chuyển đổi kinh tế và thay đổi bộ mặt một số khu vực nông thôn Đạt được kết quả này công tác giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để đưa các dự án đi vào hoạt động

Tái định cư là quá trình bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị

ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo

điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - x2 hội của họ và cộng

đồng Tuy nhiên, trên thực tế đ2 triển khai nhiều dự án xây dựng khu tái định cư để di dân giải phóng mặt bằng, bước đầu ổn định đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất song quá trình thực hiện đ2 nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét [21]

* Vấn đề ổn định nơi ở

+ Một số khu tái định cư không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: Hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường, trạm xá… Từ đó

ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC

+ Việc bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, các nhóm họ, tập quán sinh hoạt sản xuất

* Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

Đa số người dân mất đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, trình độ dân trí thấp, không có khả năng tìm nghề nghiệp nhất

định do đó thu nhập không ổn định

Nền kinh tế chậm phát triển không tạo ra ngành nghề mới để thu hút lao

động dư thừa Nhà nước không đủ khả năng đào tạo nghề nghiệp Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp là trách nhiệm của Nhà nước cũng như của người dân

Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chưa

được quan tâm đúng mức gây khó khăn cho đời sống người dân Tuy nhiên cũng có hình thức hỗ trợ được thực hiện thông qua một khoản tiền nhất định

đối với mỗi dự án Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau Với người năng động, có khả năng thì nó phát huy tác dụng thông qua đầu tư sinh lợi, với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng trong khoảng thời gian nhất định sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình, đôi khi có người mắc vào tệ nạn x2 hội Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể

có thu nhập ổn định là mục tiêu phấn đấu của mọi thời kỳ phát triển Nó tạo

điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định x2 hội tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế x2 hội phát triển

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước, một số tổ chức ngân hàng quốc tế

2.2.1 Vai trò và vị thế của Nhà nước trong việc thu hồi, tích tụ đất đai để phục vụ các lợi ích chung

Trong các chế độ sở hữu khác nhau, mức độ Nhà nước nắm giữ các quyền về đất đai khác nhau, tuy nhiên các Nhà nước đều nắm giữ một số quyền với vai trò chủ thể tối cao đối với đất đai trong phạm vi quốc gia, đó là quyền hoạt động an ninh, quốc phòng; quyền điều tiết lợi ích bằng thuế khoá

và quyền tích tụ đất đai vào tay mình (land acquisition) để phục vụ các lợi ích chung của quốc gia Việc tích tụ đất đai đó thường được đổi bằng một khoản bồi thường (compensation) cho người có đất bị Nhà nước thâu tóm hoặc trưng mua một cách bắt buộc (compulsary purchase) Có thể lấy nhiều quốc gia làm minh họa cho quyền chủ thể tối cao của Nhà nước đối với đất đai ở Anh, chỉ

có Hoàng gia (Crown) có quyền tối cao đối với đất đai (allodial title), đó là

quyền sở hữu đất đai tuyệt đối, không bị đánh thuế, không bị trưng mua, trưng thu; các chủ thể còn lại, kể cả ở mức cao nhất là sở hữu toàn quyền (freehold) cũng vẫn có thể bị trưng mua ở Mỹ, Nhà nước nắm giữ quyền áp chế đối với

đất đai tư nhân (eminent domain) bao gồm quyền an ninh, quân sự (military

&police rights) và quyền cưỡng chế bán (compulsary purchase) đối với đất

đai ở Australia, Nhà nước giữ quyền tích tụ đất đai (land aquisition) ở Trung Quốc, Nhà nước nắm quyền thu hồi đất thuộc sở hữu Nhà nước, trưng mua đất thuộc sở hữu tập thể Như vậy, việc Nhà nước thâu tóm vào tay mình đất đai thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của các chủ thể khác để phục vụ lợi ích chung là một hiện tượng có tính phổ quát toàn thế giới, bất luận chế độ sở hữu

đất đai của quốc gia đó thuộc loại nào Vấn đề không phải ở chỗ Nhà nước có quyền thu hồi đất hay không có quyền thu hồi mà là quyền lợi của người có

đất bị thu hồi có được bảo vệ một cách thoả đáng hay không [45]

ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện các quyền định đoạt của chủ sở hữu đất đai như quyết định mục

đích sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất; điều tiết các nguồn lợi từ

đất đai Như vậy, quyền thu hồi đất của Nhà nước ta xuất phát từ quyền định

đoạt của chủ sở hữu sở hữu toàn dân về đất đai Điều này cũng phù hợp với thông lệ chung trên thế giới, theo đó nhà nước, kể cả trong các chế độ chính trị thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, vẫn thực hiện quyền của chủ sở hữu tối cao trong việc thu hồi đất để phục vụ cho các lợi ích quốc gia, lợi ích cộng

đồng và điều tiết nguồn lợi từ đất đai thông qua việc đánh thuế

Quyền thu hồi đất của Nhà nước được quy định từ khi ban hành Quyết

định số 201/CP năm 1980 của Hội đồng Chính phủ về việc Thống nhất quản

lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Quyền

đó tiếp tục được quy định trong các Luật đất đai sau này (1988, 1993, 1998,

2001, 2003)

Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Người có đất bị thu hồi được bồi thường về đất và các thiệt hại khác liên quan tới việc thu hồi đất Hình thức thu hồi đất có bồi thường về bản chất pháp lý và kinh tế tương tự như việc Nhà nước trưng mua đất trong chế độ sở hữu đa thành phần

2.2.2 Tại Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật

đất đai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa [19]

Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời

được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại thị trường đó Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng

đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách x2 hội được nhà nước chú ý và có chính sách x2 hội riêng [43]

2.2.3 Tại Vùng lãnh thổ Đài Loan

ở Đài Loan, mặc dù là vùng l2nh thổ nhưng xét về mặt nhà nước, có thể coi Đài Loan là một nhà nước có chế độ chính trị độc lập Đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai gồm sở hữu của Nhà nước (còn gọi là công hữu) chiếm 69% so với tổng diện tích tự nhiên, sở hữu tư nhân chiếm 31% (bao gồm đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức tư nhân khác) Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân, pháp luật đất đai Đài Loan quy định cụ thể các trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của đất và cộng thêm khoảng 40 - 45% tổng giá trị bồi thường chi trả cho người bị thu hồi đất đai, nhà ở để đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có nơi ở và cuộc sống tốt hơn trước

đó Đối với đất đai thuộc công hữu, khi nhà nước muốn mở rộng diện tích đất thuộc sở hữu của mình thì chính nhà nước phải bỏ tiền ra mua đất của các chủ

sở hữu khác, chỉ khi nào dân không đồng ý bán thì lúc đó Nhà nước mới trưng thu và đảm bảo nguyên tắc nếu phải di chuyển đi nơi khác người dân vẫn mua

được đất và xây dựng được nhà ở [36]

Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách kinh tế thì nhà nước được phép trưng thu đất đai tư hữu trong giới hạn quy định của pháp luật theo hai hình thức: Trưng thu từng khu, đoạn để thực thi các chính sách kinh tế, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai (thời hạn bảo

lưu không quá 3 đến 5 năm), tuỳ theo tính chất từng loại công trình, quá thời hạn quy định trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực

2.2.4 Tại Nam Australia

Theo luật, một người có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất trong trường hợp một quyền lợi đối với đất đai bị mất đi, bị thu nhỏ lại, hoặc khi hưởng dụng quyền đó bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi đất Thí dụ, khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng một đường cao tốc, nếu một chủ sở hữu đất của một trang trại bị thu hồi một phần đất, hoặc một phần đất bị hạn chế sử dụng do phải đảm bảo tầm nhìn cho phương tiện giao thông, hoặc do phải đi vòng xa hơn trước mới có lối đi qua đường cao tốc để tới khu đất canh tác thì

đều được bồi thường thiệt hại Điều đó có nghĩa là, việc bồi thường không chỉ giới hạn trong phạm vi những người có đất bị thu hồi mà mở rộng ra tới tất cả những người có quyền lợi bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi đất

Chính quyền (cơ quan hành pháp) phải đàm phán với các chủ sở hữu đất

về vấn đề BT Nếu một trong các bên đàm phán yêu cầu Tòa án làm trung gian thì Tòa án phải có trách nhiệm thực hiện vai trò trung gian đàm phán để đi đến thỏa thuận Chính quyền có thể đề nghị phương thức bồi thường phi tiền tệ chẳng hạn bằng cách đổi đất lấy đất, bồi thường bằng hàng hóa hoặc vụ, bồi thường bằng việc thực hiện một số công việc để tái tạo các điều kiện sử dụng hoặc nâng cấp phần đất còn lại sau dự án thu hồi đất Khi người bị ảnh hưởng bởi một dự án thu hồi đất đề nghị được bồi thường theo hình thức phi tiền tệ, thì Nhà nước phải xem xét đáp ứng đề nghị này một cách công bằng và thiện chí

Về giá bồi thường và quản lý tiền bồi thường: Chính quyền có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường cho cả các thiệt hại về đất bị thu hồi và thiệt hại cho đất không bị thu hồi nhưng bị ảnh hưởng (component referable to disturbance) Trong thời gian số tiền bồi thường chưa trả cho người được BT thì được đầu tư vào một quỹ đầu tư ủy thác do Nhà nước trao quyền

(authorised trustee investment) để sinh l2i hàng tháng cho người được bồi thường [44]

* Một số nguyên tắc về bồi thường:

- Bồi thường phải thoả đáng đối với mọi thiệt hại mà một người phải gánh chịu do một dự án thu hồi đất gây ra; các thiệt hại này bao gồm thiệt hại

về đất bị thu hồi theo giá trị hiện thời, thiệt hại do việc thực hiện các quyền khó khăn hơn, hoặc bị cản trở so với trước đó; giá bồi thường được xác định tại thời điểm thu hồi đất;

- Trường hợp quyền đối với đất của người bị thu hồi đất bị hết hạn, mọi khả năng gia hạn quyền đó phải được xem xét như thể không có dự án thu hồi

đất và được xem xét để bồi thường;

- Khi loại đất bị thu hồi có mục đích sử dụng đặc biệt hoặc không có thị trường thì có thể tính toán bồi thường trên cơ sở chi phí thay thế hợp lý

- Chính quyền có thể xem xét hỗ trợ cho những chi phí cải tạo, nâng cao giá trị của đất bị thu hồi do người bị thu hồi đất đ2 đầu tư vào khu vực lân cận

- Mọi giao dịch, quyền lợi phát sinh sau thời điểm Chính quyền tuyên

bố thu hồi đất đều không được xem xét bồi thường

- Tổng giá trị bồi thường đối với đất cụ thể không được cao hơn giá trị của đất có vị trí tương đương thuộc hình thức sở hữu toàn phần (fee simple) 2.2.5 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu á (ADB)

Nói chung các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu á (ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái

định cư do các dự án này đưa ra Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một

số vấn đề x2 hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án khác [1] Một số điểm khác biệt đó là:

Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời kỳ bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích x2 hội và lợi ích công cộng được đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần Nhà nước có thể lấy lại được ngay, còn việc bồi thường thiệt hại là còn tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nước động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi thường), riêng việc các hộ bị ảnh hưởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải được coi là hết sức bình thường, dù cho họ có bị thiệt thòi ít nhiều so với trước Hầu hết mọi người đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn x2 hội

Mục tiêu chính sách TĐC của ADB là giảm thiểu tối đa TĐC và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và x2 hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự

án Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TĐC của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như chưa có dự án [32]

Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ những thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả m2n các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác tái định cư [33]

Luật Đất đai của chúng ta quy định (trước khi thu hồi phải thông báo cho người sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phương

án bồi thường thiệt hại) Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được

Theo ADB những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay

mất tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng

2.2.6 Nhận xét chung về chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế

- Việc Nhà nước nắm giữ quyền chủ thể tối cao đối với đất đai trong việc thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng là một vấn đề có tính phổ quát toàn thế giới, không phân biệt chế độ sở hữu đất đai, hình thức

sở hữu đất đai, chế độ chính trị, bản sắc dân tộc Tính phổ quát về quyền chủ thể tối cao đối với đất đai của Nhà nước trong việc thu hồi đất cho thấy, chúng

ta có thể học hỏi được nhiều kiến thức và kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới, kể cả các nước khác biệt với Việt Nam về chế độ chính trị hay chế độ sở hữu đất đai

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị thu hồi đất

là một hợp phần quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững Phát triển kinh tế phải gắn liền với phát triển con người, phát triển văn hoá x2 hội, nâng cao đời sống của nhân dân, trước hết là đảm bảo ổn định cuộc sống, ổn định việc làm và thu nhập cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án thu hồi đất Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với những người bị ảnh hưởng bởi các dự án thu hồi đất của nhiều quốc gia, nhiều tổ chức quốc tế tuy có những điểm khác biệt nhưng nhìn chung ngày càng có sự đồng quy về một quan điểm lớn là việc bồi thường phải thoả đáng; đó là phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi đất, trong đó điều kiện về chỗ ở, việc làm, thu nhập, môi trường, hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng x2 hội

- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án thu hồi đất không chỉ giới hạn trong số những người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho tới tất cả những người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các

dự án thu hồi đất Theo đó, người không bị thu hồi đất nhưng nếu dự án thu

hồi đất làm thay đổi môi trường sống, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng x2 hội làm cho điều kiện sống, điều kiện làm việc của người đó khó khăn hơn thì người đó được coi là người bị ảnh hưởng và được đưa vào diện xem xét để bồi thường

- Sự minh bạch hoá và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi

dự án thu hồi đất vào việc hoạch định chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết đảm bảo lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất

và có tính khả thi cao

- Các nước có các hình thức bồi thường, hỗ trợ rất đa dạng; rất chú trọng sử dụng hình thức bồi thường bằng hiện vật thay thế như nhà ở, đất, các công trình hạ tầng hoặc bằng các gói dịch vụ như đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, các hình thức bảo hiểm, các hình thức hỗ trợ thường xuyên thông qua các quỹ

- Người bị ảnh hưởng được bồi thường một cách thoả đáng, đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có đời sống phải đạt mức ngang bằng mức khi chưa

có dự án Điều này hàm ý phải áp dụng giá thay thế đối với tài sản bị thiệt hại,

hỗ trợ di dời, khôi phục và ổn định đời sống, thu nhập; phát triển hạ tầng kỹ thuật và x2 hội nơi chuyển đến sao cho tương đương với nơi ở cũ Như vậy chi phí bồi thường thực chất lớn hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường của tài sản bị thiệt hại

- Chính sách của nhiều nước và tổ chức quốc tế hướng tới việc tránh các phương án thu hồi đất phải di dân, tái định cư Trong trường hợp không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất số dân phải di dời, đồng thời đảm bảo cho người tái định cư không những ổn định về kinh tế mà còn phải đảm bảo cho họ hoà nhập nhanh chóng vào cộng đồng dân cư mới về mọi mặt

2.2.7 Những kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ nhất: Mặc dù mỗi nước có chế độ sở hữu đất đai khác nhau nhưng

chính sách thu hồi đất, pháp lý về thu hồi đất là yếu tố không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế đất nước nói chung và quy hoạch, chỉnh trang, phát triển

đô thị nói riêng, có thể chính sách pháp luật của các nước không quy định chi tiết

đến từng đối tượng nhưng nó bao quát đầy đủ (kể cả chính sách lẫn sự chuẩn bị

về vốn và quỹ đất, quỹ nhà) cùng với các cơ chế phù hợp được người dân ủng hộ, chấp thuận Đặc biệt là ý thức tự giác và sự tuân thủ luật pháp của người có đất bị thu hồi

Thứ hai: Công tác quy hoạch sử dụng đất được Chính phủ đặc biệt chú trọng, vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - x2 hội, vừa tạo sự phát triển bền vững Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng mang tính chiến lược lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí của đất đai trong nền kinh tế thị trường Sản phẩm quy hoạch được trưng cầu dân ý trước khi công bố công khai ở nước ta, mặc dù chính quyền các địa phương đều nhận thức được vài trò, vị trí của công tác này, nhưng chưa chấp hành nghiệm túc quy định của pháp luật đất đai đối với công tác này nên chưa chú trọng đầu tư cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, nhất là cấp huyện và cấp x2 Số liệu thống kê cho thấy công tác lập quy hoạch nhất là đối với cấp x2 hiện nay rất trì trệ, không bền vững trong khi quy hoạch cấp x2 là cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các dự án nói chung và dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô thị nói riêng

Thứ ba: Hầu hết ở các quốc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - x2 hội, vừa là bà đỡ cho người sử dụng

đất khi họ bị thu hồi đất với quan điểm không chỉ đủ diện tích đất bị thu hồi,

đảm bảo tốt nhất điều kiện sống cho người có đất, có nhà ở bị mất mát mà còn

đạt được mục tiêu tốt hơn về mọi điều kiện so với trước khi bị thu hồi đất

Đồng thời, diện tích đất được bồi thường hay nhà ở tái định cư rộng hơn, tốt hơn và có đầy đủ điều kiện cơ sở hạ tầng hiện đại so với trước khi bị thu hồi

đất Vấn đề này ở Việt Nam đang gặp phải những khó khăn lớn đến nay chưa

có giải pháp hữu hiệu để khắc phục

Thứ bốn: Để có quỹ phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi

đất thông qua hoạt động của các tổ chức (được hiểu là tổ chức phát triển quỹ

đất) để cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch có được quỹ đất, quỹ nhà đầy đủ bồi thường cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù GPMB Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh ở Việt Nam, một số thành phố lớn đ2 áp dụng phương thức thu hồi đất trước trong quy hoạch, thu hồi đất và kết hợp bồi thường với việc bán lại đất đ2 thu hồi cho chính phủ sử dụng đất

đ2 bị thu hồi đất trước đây (tương tự như các nước) nhưng do giá sàn quá cao

so với giá đ2 được đền bù nên chủ cũ không có đủ điều kiện để mua lại Và sau đó, những lo đất bị thu hồi được bán đấu giá cho người từ nơi khác đến mua Trong khi ở các nước nêu trên có chính sách bán lại diện tích cho chủ cũ (nếu có đơn) với giá theo mức giá bồi thường (trường hợp sau một năm nhà nước vẫn chưa bắt đầu sử dụng đất theo kế hoạch trưng thu)

Thứ năm: Về giá đất và giá bồi thường ở các nước này được Nhà nước

đặc biệt quan tâm Việc xây dựng giá đất được dựa trên từng loại đất theo hình thức sở hữu, việc tính toán bồi thường bảo đảm yêu cầu và ở mức thoả đáng theo quy định của pháp luật; giá tính bồi thường căn cứ theo giá của cơ quan

định giá dưới sự kiểm tra, giám sát của Chính phủ (ở Trung Quốc); Chính phủ bồi thường cho người bị thu hồi đất mức giá cao theo giá thị trường (giá thực

tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (Đài Loan) Vấn đề xác định giá đất nói chung và giá bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ở nước ta đang còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất Giá bồi thường thấp, chính các lô đất thu hồi này lại được bán đấu giá với giá rất cao, trong

khi đó ở các nước, giá đất ổn định và không quá cao thì ở nước ta, sự lạc hậu

về giá đất và thiếu công bằng trong việc áp giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đ2 và đang là nguyên nhân chính của các vụ khiếu kiện đông người hiện nay

Thứ sáu: Điều kiện tốt nhất để thực hiện hiệu quả thu hồi đất là trước khi lập phương án thu hồi đất và tái định cư (đ2 có danh mục trong quy hoạch

sử dụng đất), chính quyền ở các địa phương và chủ đầu tư, tổ chức được giao thực hiện phải tiến hành điều tra, khảo sát kỹ lượng để thu nhập đầy đủ các thong tin như: số thành viên trong gia đình (kể cả con cái), độ tuổi lao động; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của đất đai, nhà

ở, diện tích đất sản xuất, đất ở hiện trạng, các loại tài sản gắn liền trên đất đối với tất cả các đối tượng (trong hộ gia đình, tổ chức) Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng cũng như việc công bố công khai phương án thu hồi đất, phương án bồi thường thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư chính xác, công bằng, giảm thiểu được khó khăn cho người có đất bị thu hồi

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở việt nam

2.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988

Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đ2 được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất canh tác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu hồi đất

Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng

địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam

Dân chủ cộng hòa đ2 ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ:” Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn l2nh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ” Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách ruộng đất ra đời đ2 thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp

và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đ2 ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường

và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa,

đền Cách BT tốt nhất là vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không thực hiện

được như vậy, về đất sẽ được BT bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định Đối với ruộng

đất bị đào để tu bổ đường, làm đập thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên [19]

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc “Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác x2 và của nhân dân”

Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy định:

+ Đối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường

+ Đối với đất đai, vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối đa

+ Đối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày

và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường

Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành công khai chính sách bồi thường với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Sau khi thống nhất đất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra đời, tại Điều 19 quy

định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy định đất đai có giá, tại Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định “ không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động

mà có ” Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất, quan hệ đất đai là quan

đất đó theo quy định của pháp luật.”

Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990, về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có

rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất

Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách BT, GPMB nói riêng, đó là:

+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao

đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [20]

2.3.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Với các quy định tại Luật này thì “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền

và nghĩa vụ cụ thể

+ Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”

+ Điều 27 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” [24]

Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đ2 ban hành Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Để đáp ứng yêu cầu của x2 hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh

tế, Quốc hội đ2 liên tục sửa đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001 Theo

đó, Chính phủ và các bộ ngành đ2 ban hành các văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB

+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng

+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

Chính sách bồi thường GPMB theo quy định tại Nghị định

22/1998/NĐ-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:

Đối tượng được đền bù thiệt hại: người bị thu hồi đất có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật

Đối tượng phải đền bù thiệt hại: người sử dụng đất được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất

Phạm vi áp dụng: đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Phạm vi đền bù thiệt hại:

+ Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi

+ Đền bù về tài sản hiện có

+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,

di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh

+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp

+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di

Chính sách hỗ trợ:

+ Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất

+ Chi phí di chuyển đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-x2 hội, đợ

vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới

+ Hỗ trợ đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước

+ Hỗ trợ các đối tượng chính sách và tiền thưởng đối với trường hợp thực hiện đúng kế hoạch

Tái định cư: Được quy định cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy định thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái định cư; điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư và việc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư, nguồn vốn xây dựng khu tái định cư

Tổ chức thực hiện: Nghị định quy định rõ trình tự thực hiện đền bù thiệt hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội

đồng đền bù GPMB [11]

2.3.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và

có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản

dưới luật được ban hành để hướng dẫn thực hiện:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty

cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

Thực hiện việc thu hồi đất, BT GPMB, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; mục

đích phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Còn đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất đ2 được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSD đất, nhận góp vốn bằng QSD đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự

án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và quản lý quỹ đất thu hồi

Giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; giá đất bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và công bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng

Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển Đặc biệt, đối với người bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao mà không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm theo quy định: giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí

có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không có

đất để giao thì những thành viên trong hộ gia đình còn trong độ tuổi lao động

được hỗ trợ đoà tạo chuyển đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không

có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Trường hợp người bị thu hồi đất thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí do Bộ Lao

động Thương binh và X2 hội công bố theo từng thời kỳ thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo

Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư; khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái

định cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và

được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực

đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn

Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Được quy

định rất cụ thể, chi tiết trong Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật

mà thể hiện vấn đề đổi mới quan trọng đó là: trước khi bị thu hồi đất ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp người

sử dụng đất phải được thông báo chủ trương thu hồi đất từ đó có đủ thời gian

để tìm hiểu chính sách pháp luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình; trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì người

bị thu hồi đất đều được tham gia trực tiếp hoặc thông qua người đại diện; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được công khai

Ngoài Luật Đất đai , Luật Xây dựng năm 2003 cũng có một số quy định

về giải phóng mặt bằng trong Mục 2 Chương V như sau:

- Phương án giải phóng mặt bằng phải được phê duyệt đồng thời với dự

từ thực tiễn, vẫn giữ vai trò điều chỉnh các mối quan hệ đất đai đảm bảo tính

ổn định, bền vững trong phát triển góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển [10]

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác

định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thoả đáng

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đ2

được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của

Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đ2 giải quyết

được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả

- Trách nhiệm chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhiệm vụ của cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nguồn kinh phí dành cho việc tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định ngày càng rõ ràng