Ứng dụng gis xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai phường đông ngàn, thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu t

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ VĂN THÔNG

ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH

VỀ ĐẤT ĐAI PHƯỜNG ĐÔNG NGÀN, THỊ XÃ TỪ SƠN,

TỈNH BẮC NINH

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Lê Thị Giang

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Văn Thông

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới PGS.TS.Lê Thị Giang đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn hệ thống thông tin, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND phường Đông Ngàn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Văn Thông

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN x

THESIS ABSTRACT xi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

1.4.1 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.2 Những đóng góp mới 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 4

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai 4

2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới 4

2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về dất đai ở Việt Nam 7

2.2 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT 15

2.2.1 Khái quát chung về giá đất 15

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 18

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 22

2.2.4 Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất 24

2.2.5 Căn cứ pháp lý về giá đất 26

2.3 TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI 26

2.3.1 Khái quát về cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu đất đai 26

2.3.2 Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai 27

2.3.3 Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu địa chính 28

2.3.4 Căn cứ pháp lý của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 29

2.4 TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) 31

2.4.1 Những vấn đề cơ bản về GIS 31

2.4.2 Các bộ phận cấu thành GIS 31

2.4.3 Chức năng của GIS 33

2.4.4 Các ứng dụng của GIS trên thế giới và Việt Nam 33

2.5 GIỚI THIỆU VỀ PHẦN MỀM ARCGIS DESKTOP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT 36

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 38

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 38

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 38

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 38

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 38

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 38

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 38

3.4.4 Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính về đất đai 39

3.4.5 Chia sẻ dữ liệu trên WebGIS 39

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 39

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39

3.5.3 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu 40

3.5.4 Phương pháp phân tích dữ liệu của GIS 40

3.5.5 Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất 41

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 42

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI 42

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 42

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 45

4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 46

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn phường Đông Ngàn 46

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của phường Đông Ngàn năm 2018 47

4.3 XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHƯỜNG 50

4.3.1 Thu thập dữ liệu đầu vào 51

4.3.2 Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 51

4.3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 51

4.3.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 56

4.4 KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 64

4.4.1 Xây dựng bản đồ giá đất và bản đồ vị trí thửa đất 64

4.4.2 Tra cứu thông tin 66

4.4.3 Xác định nghĩa vụ tài chính 69

4.5 CHIA SẺ DỮ LIỆU TRÊN WEBGIS 71

4.5.1 Sử dụng ArcGIS Online để chia sẻ thông tin giá đất 71

4.5.2 Đánh giá ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai phường Đông Ngàn 76

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

5.1 KẾT LUẬN 77

5.2 KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

PHỤ LỤC 82

Chính phủ GCN

GIS

Giấy chứng nhận

Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System) LPTB

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh 9

Bảng 2.2 Mức thu lệ phí địa chính 11

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của phường Đông Ngàn 48

Bảng 4.2 Các trường dữ liệu của lớp đường 56

Bảng 4.3 Các trường dữ liệu của lớp thủy hệ 57

Bảng 4.4 Các trường dữ liệu của lớp điểm các công trình 58

Bảng 4.5 Các trường thuộc tính của thửa đất 60

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 21

Hình 2.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 21

Hình 2.3 Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính 29

Hình 4.1 Vị trí của phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn 42

Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất phường Đông Ngàn năm 2018 47

Hình 4.3 Sơ đồ xây dựng CSDL giá đất Phường Đông Ngàn 50

Hình 4.4 Hình minh họa sơ đồ địa chính phường Đông Ngàn trong Microstation 52

Hình 4.5 Hình minh họa dữ liệu thửa đất sau khi được chuyển đồi từ phần mềm Microsation sang ArcGIS Desktop 53

Hình 4.6 Hình minh họa dữ liệu không gian của phường Đông Ngàn 53

Hình 4.7 Hình minh họa dữ liệu không gian giao thông phường Đông Ngàn 54

Hình 4.8 Hình minh họa dữ liệu không gian thủy hệ của phường Đông Ngàn 54

Hình 4.9 Hình minh họa dữ liệu không gian lớp dữ liệu điểm các công trình 55

Hình 4.10 Hình minh họa dữ liệu không gian về thửa đất phường Đông Ngàn 56

Hình 4.11 Hình minh họa dữ liệu thuộc tính lớp giao thông 57

Hình 4.12 Hình minh họa dữ liệu thuộc tính lớp thủy hệ 58

Hình 4.13 Hình minh họa dữ liệu thuộc tính lớp điểm các công trình 59

Hình 4.14 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Đông Ngàn 62

Hình 4.15 Dữ liệu thuộc tính lớp dữ liệu thửa đất phường Đông Ngàn 64

Hình 4.16 Bản đồ đơn giá đất phường Đông Ngàn 65

Hình 4.17 Bản đồ vị trí thửa đất phường Đông Ngàn 65

Hình 4.18 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất 66

Hình 4.19 Kết quả tìm kiếm thông tin chủ sử dụng đất 67

Hình 4.20 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã hoàn thành NVTC của phường Đông Ngàn 68

Hình 4.21 Thuộc tính những thửa đất đã hoàn thành NVTC của phường Đông Ngàn 68

Hình 4.22 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã cấp GCN của phường Đông Ngàn 69

Hình 4.23 Kết quả xác định lệ phí trước bạ khi đăng ký cấp GCN QSDĐ 69

Hình 4.24 Kết quả xác định thuế TNCN từ chuyển QSDĐ 70

Hình 4.25 Hình ảnh cho phương án mở rộng đường và dữ liệu diện tích mất đất, số tiền bồi thường 71

Hình 4.26 Giao diện đăng nhập lên ArcGIS Online 72

Hình 4.27 Giao diện chia sẻ bản đồ lên ArcGIS Online 73

Hình 4.28 Giao diện chính của trang Web 73

Hình 4.29 Bản đồ giá đất phường Đông Ngàn trên ArcGIS Online 74

Hình 4.30 Kết quả truy vấn thông tin 74

Hình 4.31 Tìm kiếm thửa đất đã hoàn thành NVTC 75

Hình 4.32 Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành NVTC của phường Đông Ngàn 75

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Lê Văn Thông

Tên Luận văn: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản

lý tài chính về đất đai phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”

Phương pháp nghiên cứu:

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu (2) Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Lập bảng hỏi và phỏng vấn các chủ sử dụng đất (3) Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu không gian và xây dựng dữ liệu thuộc tính của thửa đất (4) Phương pháp phân tích dữ liệu của GIS (5) Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất: Sử dụng ArcGIS Online thì thông tin được chia sẻ rộng khắp thông qua mạng Internet

Kết quả chính và kết luận:

- Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi tiết đến từng thửa đất phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng

- Chia sẻ thông tin giá đất trên WebGIS phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin cho người sử dụng qua Internet

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Le Van Thong

Thesis title: Application of GIS to develop a land price database for financial management

of land in Dong Ngan ward, Tu Son town, Bac Ninh province

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

of data analysis of GIS (5) Method of sharing land price information: Using ArcGIS Online, information is widely shared via the Internet

Main findings and conclusions

- Has built up a spatial database and a attribute database for each land parcel

to serve the calculation of land-related financial efficiently, accurately, conveniently and fast

- Sharing land price information on WebGIS for searching, providing information to users via the Internet

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia; là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là một trong những vấn đề được cả nước quan tâm đặc biệt

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Hiện nay, việc quản lý tài chính về đất đai tại các địa phương vẫn còn gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chính là từ việc chưa xây dựng được một hệ thống

cơ sở dữ liệu về giá đất đồng bộ làm căn cứ cho việc thu các loại nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất, vì vậy hiện nay việc tiến hành nghiệp

vụ này tại địa phương thường mất nhiều thời gian, nhiều công đoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu công bằng, minh bạch

Ngày nay công nghệ thông tin phát triển đã trợ giúp cho con người trong nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai Đặc biệt phải kể đến hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System – GIS) Với những thế mạnh về quản lý và phân tích dữ liệu không gian, GIS đã xâm nhập và hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên thế giới Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng

Phường Đông Ngàn nằm ở phía Đông Bắc thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, cách thành phố Bắc Ninh khoảng 12km về phía Tây Nam và cách trung tâm Hà Nội khoảng 15km về phía Đông Bắc Phía Đông phường Đông Ngàn giáp phường Đồng Nguyên, phía Tây giáp phường Trang Hạ và Đình Bảng, phía Nam giáp phường Tân Hồng và Đình Bảng, còn phía Bắc giáp phường Đồng Nguyên, Đồng Kỵ Phường Đông Ngàn nằm ở vị trí trung tâm của thị xã Từ Sơn nên sự biến động về đất có nhiều thay đổi, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất là rất cần thiết

Xuất phát từ yêu cầu trên, đồng thời phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở

dữ liệu đất đai, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Lê Thị Giang, tôi đã tiến hành

thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh bằng công nghệ GIS

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Toàn bộ dữ liệu đất ở phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

a Ý nghĩa khoa học

Góp phần làm rõ, bổ sung cơ sở lý luận về ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong công tác quản lý tài chính về đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa

1.4.2 Những đóng góp mới

Đề tài xác định được sự cần thiết phải xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục

vụ công tác quản lý tài chính về đất đai, góp phần vào mục tiêu hiện đại hóa cơ

sở dữ liệu đất đai của tỉnh Bắc Ninh nói riêng, của toàn quốc nói chung

Cơ sở dữ liệu giá đất phường Đông Ngàn góp phần chia sẻ hiệu quả cơ sở

dữ liệu giá đất với các ngành, các đối tượng sử dụng khác nhau Sau khi nghiên cứu có thể thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại các địa phương khác nhau trên toàn quốc Việc thống nhất chia sẻ dữ liệu giá đất thông qua ArcGIS Online giúp trao đổi, kết nối dữ liệu giữa các cấp, các ngành, các đối tượng sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của công tác quản lý tài chính về đất đai

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai

- Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước

khi được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển MĐSDĐ, công

nhận QSDĐ (Quốc hội, 2013)

- Tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê QSDĐ (Nhà nước cho thuê đất) là việc

Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ Tiền thuê đất là: Nghĩa vụ tài chính mà đối tượng thuê đất, thuê mặt nước phải trả cho Nhà nước (trừ các trường hợp được miễn

nộp tiền thuê đất) để được quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: là loại thuế thu hàng năm mà tổ chức,

cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy

định của pháp luật

- Phí và lệ phí: Tại Điều 2 và 3 của Pháp lệnh số 38/2001/PL - UBTVQH10 ngày 28/8/2001 nêu rõ: Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được

một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ được quy định trong Danh mục phí

ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL – UBTVQH10 ngày 28/8/2001

Lệ phí: là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL - UBTVQH10 ngày 28/8/2001

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển

nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách của nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội, 1994)

2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới

2.1.2.1 Cộng hoà Pháp

Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

+ Thuế đất nông nghiệp của Cộng hoà Pháp thực chất là thuế sử dụng đất nông nghiệp Đối tượng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không canh tác Căn cứ tính thuế

là diện tích, giá đất và thuế suất

Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc, ấn định Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối

đa là 20% Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất

+ Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế Mức thu thuế đất ở và đất xây dựng do chính phường địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương Những diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y

tế và các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã được miễn thuế

Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng nhưng khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá Như vậy các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường (Đàm Văn Huệ, 2006)

Thuế tài sản: Cùng với việc thu thuế bất động sản, các hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp thuế tài sản Thụy Điển quy định nếu tài sản chung có giá trị từ 800.000SEK/năm trở nên sẽ phải nộp thuế Thuế tài sản được tính theo biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất: 1,5%; 2,6%; 3%

Với hai sắc thuế chủ yếu trên, Thụy Điển đã hoàn toàn quản lý và tạo ra

hệ thống cân bằng, tự động tác động đến việc bình ổn đất đai, bất động sản (Đàm Văn Huệ, 2006)

2.1.2.3 Trung Quốc

Theo luật quản lý bất động sản của Trung Quốc thì tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất chuyển nhượng QSDĐ

Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hay thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hay nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

TSDĐ trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước CP quy định cụ thể việc nộp TSDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất phát phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ; nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không được bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hay do hành vi của CP hay cơ quan có liên quan hay do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hay thoả thuận song phương, hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) (Nhan Ái Tĩnh, 1999)

2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về dất đai ở Việt Nam

2.1.3.1 Các khoản thu từ đất

a Tiền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”

Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất Điều 108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Điều

109 quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền

sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014)

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể( từ Điều 4 đến Điều 9), về miễn, giảm tiền sử dụng đất (từ Điều 10 đến Điều 13), và quy định việc thu, nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 14 đến Điều 21)

Thông tư 332/2016/TT-BTC sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Thông tư 10/2018/TT-BTC về sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC

b Tiền thuê đất

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể:

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê

là giá đất của thời hạn thuê

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:

+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm

+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất (Chính phủ, 2014)

Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Khoản 1 Điều 5 Việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Số tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước được xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê đất được miễn, giảm (nếu có) và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (Bộ Tài chính, 2014)

c Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Quốc hội, số 48/2010/QH12

ban hành ngày 17/06/2010

- Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 của Chính phủ quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính về việc

hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Thông tư 45/2011/TT-BTNMT ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất lấn, chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy định để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Thông tư 76/2012/TT-BTC ngày 15/05/2012 của Bộ Tài chính về việc

quy định một số nội dung chi, mức chi hoạt động triển khai Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất Thuế suất được quy định tại điều 7 như sau:

Thuế suất: đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp

dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:

Bảng 2.1 Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp

sử dụng để kinh doanh Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m 2 ) Thuế suất (%)

2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07

- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế: là hạn mức giao đất ở mới theo quy

định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành

* Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng

* Giá của 1 m 2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất

tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 (Chính phủ, 2011)

d Phí và lệ phí

*Lệ phí trước bạ (nhà, đất)

Là khoản tiền phải nộp trước khi nhà nước ghi vào sổ sách xác lập quyền

sở hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân

- Mức thu lệ phí trước bạ:

Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại

Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

Mức thu LPTB : 0,5% *giá trị nhà đất

+ Đối với đất:

Căn cứ xác định giá trị đất tính lệ phí trước bạ là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ

+ Đối với nhà:

Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ và giá 01 mét vuông nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng "mới" một (01) m2 sàn nhà đối với từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương

Hệ thống văn bản hiện hành áp dụng về lệ phí trước bạ được quy định tại các văn bản sau:

- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 124/2011/TT-BTC hướng dẫn lệ phí trước bạ

- Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

- Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ

e Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất)

Hệ thống văn bản về thuế chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng bao gồm:

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994

- Nghị định 114-CP ngày 05/09/1994 của CP quy định chi tiết thi hành luật

thuế CQSDĐ

- Luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 về sửa đổi bổ sung một số điều

của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 quy định chi tiết thi hành

Luật thuế CQSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế CQSDĐ

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành

Nghị định số 19/2000/NĐ-CP

- Luật thuế thu nhập cá nhân 04/2007/QH12 ngày 21/12/2007

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số

điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12

- Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng

dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản

- Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 hướng dẫn bổ sung Thông

tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân

- Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 26/01/2011 sửa

đổi TT 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010

- Thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi bổ sung TT số

62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và TT số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/201

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số

điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân

- Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định

và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp

- TT số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá

nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập

- Căn cứ tính tiền cho thuê đất:

+ Diện tích đất cho thuê

+ Thời hạn cho thuê đất

+ Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá

+ Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước

quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

2.1.3.3 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản

1 Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

+ Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất

+ Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

+ Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn (Quốc hội, 2013)

2.1.3.4 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

+ Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số

+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập + Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng

cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng

cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ (Quốc hội, 2013)

2.1.3.5 Quỹ phát triển đất

- Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật

2.2 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

2.2.1 Khái quát chung về giá đất

Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai như sau:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

- Quyết định mục đích sử dụng đất

- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

- Quyết định giá đất

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc hội, 2013) Như vậy quyết định giá đất là một trong 8 quyền đối với đất đai của nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường Nhà nước quyết định giá đất bằng việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể

2.2.1.1 Khái niệm giá đất

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó

là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào

đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê

Điều 4 Luật đất đai 2013 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

2.2.1.2 Đặc điểm giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê…

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng

2.2.1.3 Bảng giá đất

Bảng giá đất do UBND Tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hành bảng giá đất Bảng giá đất được xây dựng định kỳ

05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Khoản 2, điều 114, Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Tính thuế sử dụng đất

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Quốc hội, 2013)

2.2.1.4 Giá đất cụ thể

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất

cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp

Khoản 4, điều 114, Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá đất cụ thể được sử dụng

để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất

ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013)

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

2.2.2.1 Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Theo C.Mác địa tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người sở hữu ruộng đất

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa

tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra Có hai loại địa

tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I được hình thành bởi các nhân tố thuộc các điều kiện

tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai

+ Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đưa lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sản phẩm thu được khác nhau Địa tô

này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng cách nâng địa tô lên

Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối

Ở nước ta do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ vào ngân sách nhà nước Nhà nước cho phép người sử dụng đất (nếu

họ đồng thời là người đầu tư vào đất) được hưởng toàn bộ địa tô chênh lệch II để khuyến khích đầu tư sử dụng đất có hiệu quả Địa tô tuyệt đối được hình thành

do quan hệ cung cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội Không có chế độ độc quyền tư hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối được xóa bỏ, cơ cấu đầu tư vào mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước quyết định

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của

xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và

có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất

đô thị cao hơn giá đất nông thôn

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng tài chính rất

thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro

có thể xảy ra mà những rủi ro này chủ yếu xảy ra từ những điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác là so sánh thu nhập do sử dụng đất đai mang lại và chi phí đã

2.2.2.3 Quan hệ cung – cầu

Sơ đồ 2.1 là sơ đồ mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả Trục tung biểu thị giá, trục hoành biểu thị cung hoặc cầu Đường thẳng đi xuống là đường biểu thị “cầu”, đường thẳng đi lên biểu thị “cung” Theo sơ đồ 1, đường cung

và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Điểm cân bằng chính là điểm hình thành nên giá của thị trường hay nói cách khác: tại điểm cân bằng giá được hình thành

Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D1 sang D0, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không thay đổi thì giá giảm xuống từ Po xuống P1

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất đai về cơ bản là

cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng các yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tốc độ tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập bình quân của người dân địa phương, hệ thống giao thông, lãi suất vay thế chấp ngân hàng

Sơ đồ 2.2 là sơ đồ mối quan hệ của cung và cầu quyết định giá cả đất đai trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là

số lượng đất đai là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm P2 lên P1

Hình 2.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc chưa sử dụng ở ngoại vi thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích sang khu dân cư đô thị Cung về đất ở đô thị nhờ đó mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở đô thị sẽ làm tăng chậm sự tăng giá đất ở khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều hơn, và vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống

là những căn nhà riêng biệt cho gia đình một hộ

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại dịch

vụ gần khu trung tâm Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở vùng trung tâm và đất đai ở vùng ngoại ô thành phố theo đó cũng được rút ngắn lại Tuy nhiên đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau, và thậm chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể làm giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bản chất của giá đất là giá trị của đất đai Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đất không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên Do đó giá đất

là một ước lệ để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh

tế trực tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó Do mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên – kinh tế – xã hội – hết giá trị của nó Do mối

quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên – kinh tế – xã hội – pháp lý với giá đất cho nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn Sau đây là một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.2.3.1 Các yếu tố tự nhiên

Yếu tố vị trí có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên Bao gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối có thể hiểu là tọa độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực)

và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận) Giá đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và theo sự phân bố của các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo điểm (càng xa mặt

đường giá càng rẻ)

Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất Hình dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bình hành, hình bất quy tắc, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh

hưởng đến giá đất

Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm,… cũng ảnh

Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, hệ thống điện nước…)

và cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hóa…) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất

Ngoài ra còn có các nhân tố khác nhau như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi xuất,…

2.3.2.3 Các yếu tố tâm lý, xã hội

Vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất lên cao Ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống Thửa đất mà có trị an xã hội tốt, đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất mà tình trạng trị an kém

Các yếu tố về dân cư: như số dân, nghề nghiệp, trình độ Ví dụ: ở những nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá trị đất cao hơn

Các yếu tố về tâm lý: như phong thủy, phong tục tập quán của mỗi nơi… cũng ảnh hưởng đến giá đất Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần Mọi người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các hướng khác…

2.3.2.4.Các yếu tố pháp lý

Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị: Quy hoạch cũng là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai Đây là một yếu tố làm biến động về giá đất rất lớn Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở thành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt

Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền

sử dụng đất hay đất lấn chiếm… Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất cũng sẽ cao hơn

Tình trạng pháp lý của thửa đất: đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay không

Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.2.4 Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất

2.2.4.1 Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời hạn sử dụng đất

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những

nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Quốc hội, 2013)

2.2.4.2 Phương pháp định giá đất

Căn cứ vào tình hình cụ thể của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp cần thiết có thể kết hợp các phương pháp xác định giá đất sau để kiểm tra, so sánh, đối chiếu để quyết định giá đất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp

lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 3, Thông tư BTNMT (Bộ tài nguyên môi trường, 2014)

36/2014/TT-2 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 4, Thông tư BTNMT (Bộ Tài nguyên môi trường, 2014)

36/2014/TT-3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 5, Thông tư BTNMT (Bộ Tài nguyên môi trường, 2014)

36/2014/TT-4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 6, Thông tư BTNMT (Bộ tài nguyên môi trường, 2014)

36/2014/TT-5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 7, Thông tư BTNMT (Bộ Tài nguyên môi trường, 2014)

36/2014/TT-2.2.5 Căn cứ pháp lý về giá đất

- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 44/2014/NĐ-CP;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT và 02/2015/TT-BTNMT

2.3 TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI

2.3.1 Khái quát về cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu đất đai

Cơ sở dữ liệu (viết tắt CSDL; tiếng Anh là database) được hiểu theo

cách định nghĩa kiểu kĩ thuật thì nó là một tập hợp thông tin có cấu trúc Tuy nhiên, thuật ngữ này thường dùng trong công nghệ thông tin và nó thường được hiểu rõ hơn dưới dạng một tập hợp liên kết các dữ liệu, thường đủ lớn để lưu trên một thiết bị lưu trữ như đĩa hay băng Dữ liệu này được duy trì dưới dạng một tập hợp các tập tin trong hệ điều hành hay được lưu trữ trong các hệ quản trị cơ sở dữ liệu

CSDL là tập hợp các dữ liệu có cấu trúc và liên quan với nhau được lưu trữ trên máy tính, được nhiều người sử dụng và được tổ chức theo một mô hình

CSDL là tập hợp các dữ liệu có liên quan chứa thông tin của một tổ chức nào đó (công ty, xí nghiệp, trường học…) được lưu trữ trên các thiết bị nhớ ngoài

để đáp ứng yêu cầu khai thác thông tin của nhiều người sử dụng với các mục đích khác nhau

Cơ sở dữ liệu đất đai: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương pháp điện tử

2.3.2 Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai

Căn cứ vào khoản 2 Điều 121 Luật đất đai năm 2013 quy định cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia bao gồm các thành phần:

- Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

- Cơ sở dữ liệu địa chính

- Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai

- Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cơ sở dữ liệu giá đất

- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai

- Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

- Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai (Quốc hội, 2013)

Trong đó Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác

2.3.3 Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu địa chính

2.3.3.1 Nội dung dữ liệu địa chính

Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:

- Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa đất

- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi

- Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ thống đường giao thông

- Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp

- Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và các ghi chú khác

- Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục

vụ đo vẽ lập bản đồ địa chính

- Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo

vệ công trình (Bộ tài nguyên môi trường, 2010)