Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các đ
Trang 1ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ THÀNH VINH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016- 2018 TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ -
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Liên Thông Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 - 2018
Thái Nguyên, năm 2019
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ THÀNH VINH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016- 2018 TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ -
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Liên thông Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khóa học : 2016 – 2018 Giáo viên huớng dẫn : ThS Nguyễn Thùy Linh
Thái Nguyên, năm 2019
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa Quản lý tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản
lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo – ThS Nguyễn Thùy Linh người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Hoàng Văn Thụ, các cán
bộ, chuyên viên, các ban ngành khác đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 5 tháng 6 năm 2019
Sinh viên
Vũ Thành Vinh
Trang 4DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
12 SXNN Sản xuất nông nghiệp
13 TTCN Tiểu thủ công nghiệp
Trang 5DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1 Hiện trạng dân số, lao động phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 36
Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2017 40
Bảng 4.3 Kết quả đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 43
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 45
Bảng 4.5 : Kết quả tặng cho QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 46
Bảng 4.6: Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 48
Bảng 4.7 Tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 50
Bảng 4.8: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2016 51
Bảng 4.9: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2017 52
Bảng 4.10: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2018 53
Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian từ năm 2016-2018 55
Bảng 4.12: những hiểu biết cơ bản của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển quyền sử dụng đất 56
Bảng 4.13 : Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58
Bảng 4.14 : sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về cho thuê, cho thuê lại QSD đất 59
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về tặng cho QSD đất 61
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về thừa kế QSD đất 62
Trang 6MỤC LỤC
Trang TRANG BÌA PHỤ
LỜI CẢM ƠN i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU iii
MỤC LỤC iv
Phần 1 MỞ ĐẦU 1
1.1 Đặt vấn đề 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3
Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4
2.1.1 Một số khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 5
2.1.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 9
2.1.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh 13
2.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 23
2.2.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương 23
2.2.2 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên 25
Phần 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
3.2 Nội dung nghiên cứu 27
3.2.1 Nội dung nghiên cứu 27
3.3 Phương pháp nghiên cứu 28
3.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 28
Trang 73.3.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu 28
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ 30
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Hoàng Văn Thụ 30
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Hoàng Văn Thụ 33
4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 39
4.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 42
4.2.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức 42
4.2.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian 51
4.3 Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường 55
4.3.1 Ý kiến của người dân phường Hoàng Văn Thụ về công tác chuyển quyền sử dụng đất 56
4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 57
4.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 63
4.4.1 Khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 63
4.4.2 Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65
1 Kết luận 65
2 Đề nghị 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67
Trang 8Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề
Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất và thông qua đất đai Hầu hết các nước trên thế giới đều phải xây dựng một nền kinh tế trên cơ sở phát triển nông nghiệp dựa vào khai thác tiềm năng của đất, lấy đó làm bàn đạp cho việc phát triển các ngành khác Vì vậy việc tổ chức sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, có hiệu quả là nhiệm vụ quan trọng đảm bảo cho nông nghiệp phát triển bền vững
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Bên cạnh đó, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp Chính vì vậy, Luật đất đai 2013
ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của luật đất đai 2003 Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Mặc
Trang 9dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân
Phường Hoàng Văn Thụ là một trong số những phường trọng điểm phát triển thuộc thành phố Thái Nguyên Trong những năm qua, đặc biệt trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất Xuất phát từ những vấn đề trên em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2016 - 2018 ”
2 Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2017
Trang 10- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ hiểu biết của người dân
về kết quả chuyển QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ
- Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất
- Đề xuất 1 số biện pháp giải quyết những tồn tại nhằm đổi mới và khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1 Ý nghĩa khoa học
Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế Trưởng
thành hơn về chuyên môn cũng như tư duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa
ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo
Trang 11Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai( sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền Cụ thể hoá Luật đất đai 2003, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993 Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất (Trường đại học Luật Hà Nội, 2009)
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần ( Vào năm 1998
và năm 2001 ) cho phù hợp; sao 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá – hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai lần thứ 3 ngày 26/11/2003 – đó là Luật Đất đai 2003 Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
Trang 12hơn so với luật đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền( Thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất)
và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác
Tuy Luật Đất đai 2003 khá chặt chẽ về cả nội dung và hình thức nhưng vẫn còn một số thiếu sót về các quy định của các hình thức chuyển QSD đất chính vì lẽ đó Nhà nước đã cho ra đời Luật đất đai 2013 bổ sung để hoàn chỉnh cho luật đất đai 2003 (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giáo cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển QSD
- Đất đang tranh chấp
2.1.1 Một số khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
2.1.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay
Đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng và đất ở
Đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Nghị định 43, Luật Đất đai 2013) [3],[4]
Trang 13Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc
2.1.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà Nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
Trang 14- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
2.1.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
Cho thuê khác cho thuê lại là: đất mà người sử dụng cho người khác thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này
2.1.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã chết mà thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia
Trang 15- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột
2.1.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng ðất cho ngýời khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải
là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người
ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này
Trang 162.1.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
2.1.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc , theo thỏa thuận
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung
2.1.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.1.2.1 Điều kiện để thực hiện quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013[2] như sau:
Trang 171 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
2.1.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 [2] như sau:
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 18Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền
2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này
2.1.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 169 Luật đất đai 2013 [2] quy định về người nhận chuyển quyền
sử dụng đất:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
Trang 19- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
Trang 20thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
- Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập
2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này
2.1.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
2.1.3.1 Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Trang 21+ UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
và trình UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) quyết định;
+ UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) có trách nhiệm xem xét,
ký giấy chứng nhận QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp
hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
- Đối với trường hợp 1:
+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có)
Trang 22- Đối với trường hợp 2:
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có)
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ
* Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày kể từ ngày Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phòng này có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ quy định
2.1.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyến
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
Bước 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Trang 23Bước 4: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho QSDĐ
- Các giấy tờ khác liên quan: Giấy ủy quyền, giấy xác nhận;
- Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoá đơn nộp nghĩa vụ tài chính
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (không kể thời gian người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy
đủ, hợp lệ
2.1.3.3 Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
* Trình tự thực hiện:
Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận
Trang 24* Quy định về hồ sơ:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điểm 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013
- Bước 3: Công dân tới thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
- Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh)
* Quy định về hồ sơ:
- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất;
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);
- Số lượng hồ sơ: (01 bộ)
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ
Trang 252.1.3.5 Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) ;
- Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối);
- Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã) thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
- Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND xã);
Trang 26* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ
Thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối);
Bước 3: Thực hiện các công việc sau:
Thay đổi các thông tin tại sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai; thay đổi nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Giấy chứng nhận QSDĐ;
Chứng nhận việc đăng ký thay đổi vào đơn yêu cầu đăng ký;
Thông báo cho các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính
Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND cấp xã)
Trang 27- Văn bản ủy quyền (nếu có)
- Bước 3: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh)
* Cách thức thực hiện: Tại Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã,
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm
2013 (nếu có)
- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)
Trang 28* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp
Trình tự, thủ tục xoá đăng góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chấm dứt góp vốn;
- Giấy chứng nhận QSDĐ;
Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng
ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ
Trang 29Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ
sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất), trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là
hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;
Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ
Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu
Trang 30hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
2.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển cảu toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội
Luật Đất đai 2013 ra đời , đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai , cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất
2.2.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương
Thành Phố Hà Nội:
Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam có nền kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển Vì thế công tác quản lý và sử dụng đất đai rất được chú trọng và quan tâm Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Sở TN&MT thành phố Hà Nội tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp
lý và có hiệu quả Trong đó, phải kể đến công tác chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn thành phố, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
Trang 31thành phố diễn ra sôi động hơn Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên & Môi trường năm 2016, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là
214126 hồ sơ và tất cả hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tỉnh Cao Bằng:
Cao Bằng là một tỉnh biên giới ở cực Bắc của đất nước, là một tỉnh có vị trí địa lý cách xa các trung tâm kinh tế lớn của miền Bắc và cả nước, nhưng lại
có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận với thị trường Trung Quốc thông qua
3 cửa khẩu lớn Ngoài ra, Cao Bằng còn có các tuyến đường giao thông đi các tỉnh Thái Nguyên, Lạng Sơn và thành phố Hà Nội khá thuận lợi Với những điều kiện trên, tỉnh Cao Bằng có nhiều lợi thế để phát triển kinh tế theo hướng gia tăng giá trị ngành dịch vụ - thương mại và công nghiệp Chính vì vậy mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết Dưới sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh, Sở TN&MT tỉnh tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Và cũng từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển quyền SDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền SDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển quyền SDĐ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển quyền SDĐ Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển quyền SDĐ
Tỉnh Lạng Sơn:
Lạng Sơn là tỉnh miền núi thuộc vùng Đông Bắc, có nhiều tiềm năng để phát triển về mọi mặt ( 2 cửa khẩu quốc tế, 2 cửa khẩu quốc gia, 7 cặp chợ biên giới và có đường sắt liên vận quốc tế Đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, khoa học - công nghệ với các tỉnh trong cả nước, với
Trang 32Trung Quốc và qua đó sang các nước vùng Trung Á, Châu Âu và các nước khác) Chính vì vậy mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp được đặt lên làm nhiệm vụ quan trọng hàng đầu Hàng năm được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện của Tỉnh ủy, HĐND-UBND Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh đã nỗ lực, cố gắng, phối kết hợp chặt chẽ của các cơ quan chức năng, chính quyền cơ sở trên địa bàn tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời được áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn
đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn Nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu
về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ
2.2.2 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên là 18.970,48 ha đã được đo đạc bản đổ địa chính theo lưới toạ độ quốc gia với tỷ lệ 1/500; 1/1000; 1/2000; 1/5000 đây là điều kiện thuận lợi cho từng địa phương, đơn
vị thực hiện công tác quản lý đất đai có hệ thống, chặt chẽ và ổn định Thành phố Thái Nguyên gồm 27 đơn vị hành chính trực thuộc trong đó có 19 phường và 8 xã Dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố Hàng năm, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
Trang 33tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả Nhưng để khắc phục tình trạng trên hàng năm được sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên, Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản
lý và SDĐ một cách hợp lý và có hiệu quả ở các địa phương trong toàn tỉnh Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi
về quy định cũng như các hình thức chuyển quyền SDĐ, ban lãnh đạo và các
cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động quyền SDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất
Trang 34Phần 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, giai đoạn 2016-2018
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi về không gian: địa bàn phường Hoàng Văn Thụ
+ Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2016-2018
+ Phạm vi về nội dung: Đánh giá hoạt động của 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
3.2 Nội dung nghiên cứu
3.2.1 Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế - xã hội
- Hiện trạng sử dụng đất
- Thực trạng công tác quản lý đất đai
tại địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018
Trang 35+ Tặng cho QSDĐ
+ Góp vốn QSDĐ
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian
+ Kết quả chuyển QSDĐ năm 2016
+ Kết quả chuyển QSDĐ năm 2017
+ Kết quả chuyển QSDĐ năm 2018
Nội dung 3: Đánh giá ý kiến của người đân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ
Nội dung 4: Một số đề xuất nhằm thúc đẩy công tác chuyển QSD đất đạt hiệu quả cao hơn
3.3 Phương pháp nghiên cứu
3.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu
* Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Nội dung điều tra, đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; công tác chuyển QSD đất của phường Hoàng Văn Thụ được thực hiện trên cơ sở đánh gia, phân tích những tài liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan hữu quan ở UBND phường Hoàng Văn Thụ, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên bao gồm: Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội,tình hình quản lí sử dụng đất, Các báo cáo tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất
* Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra phỏng vấn lấy ra 30 mẫu phiếu điều tra Chia đối tượng phỏng vấn ra làm 2 nhóm
Nhóm 1: Gồm 10 phiếu cho cán bộ quản lí (5 phiếu cho cán bộ xã, 10 phiếu cho trưởng xóm)
Nhóm 2: Gồm 20 phiếu cho người dân (15 người dân SXPNN, 5 người dân SXNN)
3.3.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu
Trang 36- Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích
so sánh để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kết luận
- Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel và thành lập được các bảng biểu số liệu
Trang 37Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Hoàng Văn Thụ
4.1.1.1 Vị trí địa lí
Phường Hoàng Văn Thụ là một trong những phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích đất tự nhiên 159,18ha có ranh giới hành chính như sau:
- Phía Bắc giáp phường Quang Vinh và Xã Đồng Bẩm
- Phía Nam giáp phường Đồng Quang
- Phía Đông giáp phường Phan Đình Phùng và phường Trưng Vương
- Phía Tây giáp phường Quang Trung
4.1.1.2 Địa hình
- Địa hình: Địa hình của phường tương đối bằng phẳng, thấp dần theo hướng Đông Bắc - Tây Nam, chỉ có một số đồi thấp nằm trong khu dân cư ở khu vực gần trung tâm
- Địa chất công trình: Tuy chưa có tài liệu nghiên cứu địa chất công trình, nhưng căn cứ vào tài liệu địa chất của những công trình đã được xây dựng (trên địa bàn thì có gần 70 cơ quan, xí nghiệp, trường học của Trung ương, địa phương) có thể đánh giá địa chất công trình của phường thuận lợi cho việc xây dựng nhà cao tầng và các cở sở sản xuất kinh doanh có quy mô lớn
4.1.1.3 Khí hậu
Phường Hoàng Văn Thụ có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền Bắc nước ta Trong năm có bốn mùa rõ rệt: xuân -
hạ - thu - đông