Quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh quảng bình

Quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh quảng bình

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN

NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường

PTNMT : Phòng Tài nguyên môi trường

STNMT : Sở Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắnliền với đất 61.2 Khái niệm quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà và tài sản gắn liền với đất 131.3 Nội dung quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà và tài sản gắn liền với đất 161.4 Vai trò của quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà và tài sản gắn liền với đất 251.5 Các nhân tố tác động đến quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 301.6 Kinh nhiệm quốc tế trong quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 34KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 40

Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG BÌNH 41

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Quảng Bình 412.2 Thực trạng quy định pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 512.3 Thực trạng thực hiện pháp luật quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 522.4 Kết quả đạt được và ưu điểm của quản lý nhà nước về đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh QuảngBình 55

2.5 Hạn chế yếu kém của quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tình Quảng Bình 602.6 Nguyên nhân của kết quả và hạn chế, yếu kém trong quản lý Nhà nước vềđăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địabàn tỉnh Quảng Bình 66KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 72

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN

LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG BÌNH 73

3.1 Phương hướng nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 733.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với dất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 75

KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với chủ sử dụngtrong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống Chính vì vậy, đất đai phải đượcxác lập quyền sử dụng một cách rõ ràng, hợp pháp nhằm tạo cơ sở pháp lý để bảođảm quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng trong quá trình sử dụng Để đạtđược mục đích này, việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sảngắn liền với đất là rất cần thiết

Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liềnvới đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên thamgia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranhchấp trong lĩnh vực này thông qua cơ chế công khai và mình bạch quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của cá nhân và tổ chức Từ đó gópphần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh củathị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nói riêng

và thị trường bất động sản nói chung

Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, trong những năm qua, Nhà nước đã ápdụng nhiều giải pháp để tăng cường công tác này và đạt được những kết quả tíchcực như: Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắnliền với đất đã từng bước được hoàn thiện, hệ thống các cơ quan có thẩm quyềnđăng ký được thành lập tới cấp huyện; mô hình “một cửa” ở nhiều địa phương cùngvới một số cải cách về thủ tục đăng ký đã tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanhnghiệp Số lượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất ngày càng tăng Bên cạnh những kết quả đạt được,công tác quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tàisản gắn liền với đất vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục như sau: các quy địnhcủa pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liềnvới đất vẫn còn chồng chéo; tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền với đất vẫn còn chậm chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra; quản lýnhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền vớiđất còn phân tán, chia cắt Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho

họ không hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh Từ

đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trườngbất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản,đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thấtthu thuế

Từ những thực tế đó, học viên đã lựa chọn đề tài “Quản lý nhà nước về

đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình” làm luận văn Thạc sỹ

cứu, bài viết này đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về côngtác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ chưa nghiên cứuchuyên sâu về công tác Quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất Trên cơ sở kế thừa những mặt tích cực của các

công trình, nghiên cứu của các tác giả, đề tài “Quản lý nhà nước về đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình” đưa ra một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về

đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Phạm vi nghiên cứu : Đề tài nghiên cứu với phạm vi trên địa bàn tỉnh

Quảng Bình trong khoảng thời gian từ năm 2009 cho đến năm 2013

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện luận văn, học viên vận dụng đường lối, chính sáchcủa Đảng về Nhà nước, pháp luật

Học viên sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp đểgiải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra

5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Về mặt lý luận: Luận văn này là chương trình nghiên cứu chuyên khảo đềcập riêng đến việc phân tích, đánh giá về công tác đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Từ đó rút ra những giải pháp nhằm

nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về công tác này

Về mặt thực tiễn: Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trongviệc nghiên cứu, học tập tại các cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên ngành luật ởnước ta

6 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củaluận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

Chương 3: Phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước vềđăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địabàn tỉnh Quảng Bình

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho conngười Sự tồn tại và phát triển của loài người gắn liền với đất đai Trong mọi lĩnhvực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đấtđai là không thể phủ nhận và không thể thiếu ở Việt Nam Toàn bộ vốn đất đaitrong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các tổchức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời vớiquyền sở hữu, được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt Do đó,việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đấttheo ý thích riêng của mình Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đấtđai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự pháttriển bền vững của nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá này, cũng là nhằm đảmbảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai Để quản lý tốt đấtđai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cậnmột cách dễ dàng Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai.Thông tin đất đai là kết quả thu được từ quá trình đăng ký quyền sử dụng đất nênviệc xây dựng một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiệu quả đã và đang trởthành vấn đề cấp thiết được nhiều quốc gia quan tâm

Vậy “đăng ký quyền sử dụng đất ” được hiểu như thế nào? Để làm rõ kháiniệm này, trước tiên cần làm rõ khái niệm là “đăng ký” và “quyền sử dụng đất” Có

rất nhiều định nghĩa về “đăng ký” trong các công trình nghiên cứu và sách tham

khảo Ví dụ như:

Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản từ điển bách khoa, năm 2005

thì “Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý”.

Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển,

năm 1994 có định nghĩa: “Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”.

Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất bản Lao động, năm 2002

có nêu: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán… Những sự kiện được ghi chép vảo

sổ là không thể chối cãi được”.

Qua các định nghĩa nêu trên, nhận thấy, dù “đăng ký” được nhìn nhận vàđịnh nghĩa khác nhau, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của khái niệm đăng ký bao

gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) Đăng ký là hành vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm

quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi

Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau

về quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư

pháp): “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”.

Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước vớingười sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng TS Lê Xuân Bá

cho rằng, “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là

quyền phát sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đạidiện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất Bộ luật Dân sự 2005

quy định về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192)”.

Với các quan điểm trên, nhìn chung, quyền sử dụng đất được xem xét dướihai gốc độ Dưới gốc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích

từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Dưới gốc độ pháp lý thìquyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý đểquy định, thừa nhận cho hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, đượclàm trong quá trình sử dụng đất

Cho đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004) thìthuật ngữ “đăng ký quyền sử dụng đất” vẫn chưa được hiểu một cách thống nhất

Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” Theo đó, đăng

ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính mà người sử dụng phải thực hiện tại

cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công

nhận quyền sử dụng đất (gọi là đăng ký lần đầu), và khi thực hiện các quyền của

người sử dụng đất như thế chấp, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, góp vốn liên doanh hay nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc khichuyển mục đích sử dụng đất hoặc có thay đổi về hình thể thửa đất, hợp thửa, tách

thửa (còn gọi là đăng ký chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất) Tùy thuộc vào

từng trường hợp đăng ký mà kết quả của thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất làngười sử dụng đất được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký quyền sửdụng đất được học viên nghiên cứu ở tất cả các loại đất, bao gồm: các loại đất trongnhóm đất nông nghiệp (đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồngthủy sản…) và nhóm đất phi nông nghiệp (đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đấtchuyên dùng, đất tôn giáo tín ngưỡng…)

1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì “Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng".

Trong Luận văn này thì học viên chỉ tập trung nghiên cứu về đăng ký quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và rừng sản xuất là rừng trồng Để hiểu đượckhái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì trước hết taphải làm rõ khái niệm quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

a Khái niệm quyền sở hữu đối với nhà và tài sản gắn liền với đất

Chế định sở hữu là vấn đề trung tâm của bất kỳ cuộc cách mạng xã hội nào.Xét về bản chất, quyền sở hữu tài sản xác định chủ thể nào có quyền đối với tài sản.Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài sảnnào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản Người chủ sở hữu có quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu của mình

Để nghiên cứu khái niệm quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, trước tiêncần làm rõ thế nào là quyền sở hữu?

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn:

“Quyền sở hữu: 1 Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định; 2 Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong

xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan) Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở

hữu; 3 Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung”

Theo Điều 164 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”( Điều 164).

Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội:

“Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật pháp

về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định Vì vậy, quyền sở hữu là một hệthống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xãhội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất, tưliệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự

Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho

phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạttrong những điều kiện nhất định Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính lànhững quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất định đối với một tàisản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạm pháp luật về chủ sở hữu”

Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai

phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý

bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh,bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu, quyền sử

dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan: Quyền sở hữu là

Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và được quyềncủa chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền địnhđoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật

Quyền sở hữu tài sản được xác lập kể từ khi các chủ thể tạo lập tài sản hợppháp thông qua lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc do nhận quyền sở

hữu hợp pháp được người khác chuyển giao Quan niệm về quyền sở hữu nhà và tàisản gắn liền với đất tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theo

đó quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được quan niệm theo hai khía cạnh:

Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một

phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hànhquy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà và tài sản gắn liền

với đất; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là

quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu vàquyền định đoạt nhà và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình theo quy địnhcủa pháp luật

b Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Nghiên cứu về đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất khôngthể không đề cập đến đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, bởi lẽ đăng kýquyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một dạng cụ thể của đăng ký quyền

sở hữu tài sản

Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và đượcpháp luật bảo hộ Đối với những tài sản bất động sản, pháp luật đều bắt buộc phảiđăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng kýquyền sở hữu Tùy thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự,kinh tế và yêu cầu quản lý nhà nước đối với tài sản đó mà pháp luật quy định nhữngloại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu Ở Việt Nam, do đặc thù củachế độ sở hữu toàn dân nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai không được đặt ra.Chỉ khi một chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, thì quyền đó mới được đăng

ký Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất, chứkhông phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai Bên cạnh đó, pháp luật quy định một

số loại tài sản nhất định thuộc dạng đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: Các bất độngsản là nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng, sở hữu rừng…

Đối với bất động sản, việc xác định chủ sở hữu tài sản không căn cứ vào tìnhtrạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởi lẽ, chủ sở hữu bất động sản trong nhiều

trường hợp không phải là người đang chiếm giữ thực tế tài sản Do đó chủ sở hữubất động sản cần thực hiện việc đăng ký với Nhà nước để chứng minh mình cóquyền sở hữu đối với bất động sản Hơn nữa, đăng ký quyền sở hữu tài sản còn là

để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự.Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho bên thứ ba biết rằng, tàisản này đã có chủ, được Nhà nước công nhận và bảo hộ Khi có hành vi xâm phạmquyền sở hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ

Theo Từ điển Luật học do Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp)

biên soạn: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận

và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong quan hệ dân sự Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định Tùy thuộc từng loại tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo trình tự, thủ tục khác nhau và tại các cơ quan có thẩm quyền khác nhau”.

Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịchpháp lý của loại tài sản này Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kếtcấu, đặc điểm, diện tích, hạng nhà ở, công trình xây dựng) và hiện trạng pháp lý(tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản) Các nội dung củađăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với nhà

và tài sản gắn liền với đất, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năngquản lý đối với nhà và tài sản gắn liền với đất cũng như các giao dịch liên quan đếncác tài sản này Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản,quyền lợi của các bên tham gia giao dịch trên thị trường cũng được công khai hóa.Thời điểm đăng ký là căn cứ pháp lý để xác định một người được công nhận là chủ

sở hữu hợp pháp tài sản; đồng thời cũng là thời điểm xác định tính đối kháng vớingười thứ ba trong qua hệ sở hữu tài sản này

Hiện nay, Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định hoạt động đăng ký quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất được thực hiện đăng ký tại VPĐKQSDĐ 02 cấp(cấp tỉnh và huyện) cùng với việc thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất Hoạt động

đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được thốngnhất cấp cùng một loại Giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Việc thống nhất này đã khắcphục được tình trạng hoạt động đăng ký đối với bất động sản phải tuân theo các vănbản pháp luật khác nhau và người dân không phải thực hiện việc đăng ký theo nhiềuthủ tục tại nhiều cơ quan khác nhau

1.2 Khái niệm quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước

Để làm rõ khái niệm quản lý nhà nước thì trước hết ta cần làm rõ khái niệmquản lý Có nhiều khái niệm khác nhau về quản lý, tùy theo sự nghiên cứu quản lý ởnhững gốc độ khác nhau Có quan điểm cho rằng: Quản lý là hành chính, cai trị;quan điểm khác lại cho rằng: Quản lý là điều khiển, chỉ huy, đây là quan điểm của

các nhà điều khiển học: “Quản lý là chỉ đạo một hệ thống hay một quá trình, căn

cứ vào những quy luật, định luật hay nguyên tắc tương ứng để cho hệ thống hay quá trình ấy vận động theo ý muốn của người quản lý và nhằm đạt đến mục đích đã đặt ra từ trước” Khái niệm này phù hợp với mọi trường hợp: Quản lý các vật hữu

sinh (động vật, thực vật); quản lý các vật vô sinh (máy móc, thiết bị); quản lý conngười (cá nhân, tổ chức)

Theo Mác: “Quản lý là một chức năng đặc biệt nảy sinh từ bản chất xã hội của quá trình lao động” Mác viết: “Bất kỳ lao động xã hội hay lao động chung nào mà tiến hành trên một quy mô lớn đều cần sự quản lý để điều hòa những hoạt động

của các cá nhân và thực hiện chức năng chung”.

Như vậy, ở đâu có sự hợp tác của con người thì đó có sự quản lý Quản lýnhằm mục đích để thực hiện sự hợp tác của cá nhân và điều đó chỉ thực hiện được

khi dựa vào hai yếu tố: Yếu tố tổ chức: Tổ chức là sự phân công, phân định rõ ràng

vị trí, chức năng của từng người, là sự phối hợp liên kết của nhiều người để thựchiện một mục tiêu đã đề ra Tổ chức là yếu tố quyết định mang lại hiệu quả cho

quản lý, không có tổ chức thì không có sự quản lý có hiệu quả Phương tiện quản lý: Để điều khiển, phối hợp hoạt động của tổ chức con người, buộc con người phải

hoạt động theo những nguyên tắc nhất định, phải phục tùng những khuôn mẫu,những mệnh lệnh nhất định cần phải có các phương tiện, các phương tiện đó có thểlà: Uy tín, quyền uy

Khi đề cập đến khái niệm quản lý, cần xem xét hai vấn đề chủ yếu Thứ nhất, chủ thể quản lý: Chỉ có thể là con người hoặc tổ chức con người có quyền uy Ở chế

độ nguyên thủy quyền uy xuất phát uy tín, ngày nay trong quản lý Nhà nước quyền

uy là do Nhà nước trao cho Thứ hai, khách thể quản lý: Là trật tự quản lý mà các

bên tham gia quan hệ cụ thể hướng đến Trật tự quản lý được quy định bởi nhiềuloại quy phạm, có thể là quy phạm đạo đức, có thể là tín điều tôn giáo, trong quan

hệ tôn giáo, cũng có thể là quy phạm pháp luật trong quan hệ pháp luật

Từ sự phân tích trên có thể kết luận: Quản lý là sự tác động có mục đích của các chủ thể quản lý, đối với các đối tượng quản lý Quản lý xuất hiện và tồn tại ở bất kỳ nơi nào lúc nào nếu ở đó có hoạt động chung của con người Mục đích của quản lý là điều khiển chỉ đạo hoạt động chung của con người nhằm hướng tới mục đích đã định trước, quản lý được thực hiện bằng tổ chức và quyền uy.

Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội, Nhà nước là chủ thể duy nhấtquản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật Cụ thể như sau:

- Nhà nước quản lý toàn dân là Nhà nước quản lý toàn bộ những người sống

và làm việc trên lãnh thổ quốc gia, bao gồm công dân và những người không phảicông dân Nhà nước quản lý toàn diện là Nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực củađời sống xã hội theo nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo lãnh thổ.Nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực đời sống xã hội có nghĩa là các cơ quan quản lýđiều chỉnh mọi khía cạnh hoạt động của xã hội trên cơ sở pháp luật quy định

- Nhà nước quản lý bằng pháp luật là Nhà nước lấy pháp luật làm công cụ xử

lý các hành vi vi phạm pháp luật theo luật định một cách nghiêm minh

Vậy quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực Nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật

nhằm thực hiện chắc năng và nhiệm vụ của Nhà nước.

1.2.2 Khái niệm quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm:quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối sảnphẩm do sử dụng đất mà có Từ khi Luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất làmột loại tài sản đặc biệt (1993) thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sởhữu một loại tài sản dân sự đặc biệt Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, tathấy có các quyền năng của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữuđất đai, quyền sử dụng đất, quyền định đoạt đất đai Các quyền năng này được Nhànước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụngđất đai Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệthống các cơ quan Nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cánhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước

Vì vậy, quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơquan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nướcđối với đất đai; đó là là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối vàphân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra, giám sát quá trìnhquản lý và sử dụng đất; điều tiết từ các nguồn lợi từ đất đai

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là một trong mười ba nội dung quản lý nhà nước về đất đai Nó có một vai trò vàchức năng hết sức quan trọng Thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đaitức là phải thực hiện tốt công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất Công tác này thực hiện tốt, một mặt giúp nhà nướcnắm chắc quỹ đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mặt khác thiết lập mốiquan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đấtvà sở hữu nhà, tài sảngắn liền với đất

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người

sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm thiết lập hồ

sơ địa chính, làm cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật và cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcho những hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện để xác lập vị trí của họ trong việc sửdụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với Nhà nước và xã hội

1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

1.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

a Đăng ký ban đầu

* Đối tượng đăng ký

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệmtrước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đốivới việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đãgiao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ

sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế,thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trìnhcông cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhànước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nướcđối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sửdụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịutrách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình

- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chungthửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó

- Đối với các đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì ngườichịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũtrang nhân dân được xác định là người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều

83 Nghị định 181

* Các trường hợp đăng ký

Thứ nhất, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Giao đất, cho thuê đất

có các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân;giao đất làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn không thuộc trườnghợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặtbằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; giao đất,cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

Thứ hai, Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Nơi nộp hồ sơ đăng ký và trao Giấy chứng nhận

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tạiVPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT (sau đây gọi là VPĐKQSDĐ cấp tỉnh)

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cánhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộngđồng dân cư tại phường nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại VPĐKQSDĐ thuộcPhòng TNMT cấp huyện (sau đây gọi là VPĐKQSDĐ cấp huyện), trừ trường hợpquy định tại Điều 18 của Nghị định 88/2009/NĐ-CP

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cánhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộngđồng dân cư tại xã, thị trấn nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại VPĐKQSDĐcấp huyện hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất (trừ trường

hợp quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Nghị định này) Trong thời gian không quáhai mươi (20) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, thị trấn có tráchnhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại các Điều 14, 15, 16 và 17 của Nghịđịnh 88/2009/NĐ-CP và chuyển hồ sơ cho VPĐKQSĐ đất cấp huyện.

- VPĐKQSDĐ, UBND xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấybiên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làmviệc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếucần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ

* Thời gian thực hiện thủ tục

- Không quá 50 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu

- Không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

- Không quá 20 ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhậnkhông thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

- Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không kể thời giancông khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đođịa chính thửa đất

và đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Các ý kiến này sẽ được gửi đến

cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì VPĐKQSDĐ làm trích lục số liệu địachính, gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính Sau đó VPĐKQSDĐ sẽgửi thông báo thuế của cơ quan thuế cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sảngắn liền với đất.

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ trên cơ sở

ý kiến của VPĐKQSDĐ, trình UBND cùng cấp ký Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nếu đủ điều kiện,VPĐKQSDĐ sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho chủ sử dụng, sở hữu Cơ quan Tài nguyên và Môitrường chuyển các quyết định giao đất, cho thuê đất và Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến VPĐKQSDĐ nơingười sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đến VPĐKQSDĐ nơingười sử dụng đất, người sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ đểVPĐKQSDĐ giao lại cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

đã nộp xong nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản chỉ nộp và nhận kết quả tạiVPĐKQSDĐ hoặc các cơ quan Tài nguyên và Môi trường hoặc bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả hành chính Khi hồ sơ có đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện và đã

có kết quả thì nơi tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm thông báo, trả hồ sơ hoặc traoquyết định và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắnliền với đất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trong thờihạn không quá 03 ngày làm việc

b Trình tự, thủ tục đăng ký biến động

* Đối tượng thực hiện

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

- Nhà nước thu hồi đất

* Nơi nộp hồ sơ đăng ký

- Nơi nộp hồ sơ và nhận kết quả thực hiện các thủ tục về đăng ký biến độngsau khi cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Nghịđịnh số 88/2009/NĐ-CP

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất,tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến VPĐKQSDĐ trựcthuộc PTNMT (sau đây gọi là VPĐKQSDĐ đất cấp huyện)

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam thì nộp hồ sơ và nhận kếtquả tại VPĐKQSDĐ đất cấp huyện Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức trong nước, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tạiVPĐKQSDĐ trực thuộc STNMT (sau đây gọi là VPĐKQSDĐ)

- VPĐKQSDĐ, UBND, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biênnhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; kiểm tra hồ sơ và trong thời hạn không quá ba (03)ngày làm việc phải thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải

bổ sung, hoàn thiện hồ sơ

* Thời gian thực hiện thủ tục

Thời gian thực hiện các thủ tục về đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng

nhận do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày làm việc, không kể

thời gian người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiệnnghĩa vụ tài chính Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động mà phải trích

đo địa chính thửa đất thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăng thêmkhông quá 20 ngày làm việc; trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì thời gianthực hiện thủ tục hành chính được tăng thêm không quá 05 ngày làm việc; trườnghợp hồ sơ đăng ký biến động chưa có Giấy chứng nhận mà có một trong các giấy tờquy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, các Điều 8, 9 và 10 củaNghị định số 88/2009/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăngthêm không quá 35 ngày làm việc

* Trình tự thủ tục

- Chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới đối với các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sau:

Khi hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; hợp nhiều tài sản gắn liềnvới đất của nhiều chủ sở hữu thành tài sản của một chủ sở hữu; Hình thành thửa đấtmới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thuhồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa màpháp luật cho phép; Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầngtrong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; Những biến động đối vớitoàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giảiquyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; chiatách hoặc sáp nhập các tổ chức có sử dụng đất; thực hiện việc xử lý nợ theo thoảthuận trong hợp đồng thế chấp; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếunại, tố cáo; thực hiện bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá đất, tài sản phùhợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sảngắn liền với đất; Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tàisản gắn liền với đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới; Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạclập bản đồ địa chính; Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất; Người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận đãcấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009;

Các trường hợp thay đổi theo quy định là xác nhận thay đổi vào Giấy chứngnhận đã cấp nhưng mà người được cấp Giấy chứng nhận đề nghị cấp Giấy chứngnhận mới: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được phép đổi tên; Giảm diện tíchthửa đất do sạt lở tự nhiên; Người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; Thay đổi thông tin về số hiệuthửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất; Chuyển mụcđích sử dụng đất; chuyển công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng; Thayđổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, côngtrình; Thay đổi diện tích, nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng sản xuất là rừng trồng;Đính chính nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót do việc in hoặc viếtGiấy chứng nhận; Giấy chứng nhận đã cấp có nhiều thửa đất mà người sử dụng đấtchuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất

- Các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sau sẽ xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp:

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thế chấpbằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất,tài sản gắn liền với đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất; Người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản được phép đổi tên; Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tựnhiên; Người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtvào Giấy chứng nhận đã cấp; Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hànhchính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất; Chuyển mục đích sử dụng đất;

chuyển công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng; Thay đổi thời hạn sử dụngđất, thời hạn sở hữu tài sản; Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sanghình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thay đổi về hạn chếquyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thay đổi về nghĩa

vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện; Thay đổi diện tích xây dựng, diệntích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, công trình; Thay đổi diện tích,nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng sản xuất là rừng trồng; Đính chính nội dung ghitrên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót do việc in hoặc viết Giấy chứng nhận; Giấychứng nhận đã cấp có nhiều thửa đất mà người sử dụng đất chuyển quyền sử dụngmột hoặc một số thửa đất

1.3.2 Tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất làmột trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với đất đai, mà cụ thể là thuộcphạm vi quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường Hoạt động này được giaocho VPĐKQSDĐ thực hiện Theo quy định tại Thông tư liên tịch số05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của BTNMT, BộNội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biênchế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ, VPĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp cônglập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sửdụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng và quản lý hồ sơ địachính theo quy định của pháp luật VPĐKQSDĐ được thành lập ở tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thànhphố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện), theo đó:

- VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thuộc STNMT do UBND cấp tỉnh quyết định thànhlập theo đề nghị của Giám đốc STNMT và Giám đốc Sở Nội vụ; Theo quy định tạiĐiều 185, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, việc thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có đủnăng lực đáp ứng nhiệm vụ là yêu cầu bắt buộc đối với UBND cấp tỉnh.VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thực hiện nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà và tài sảngắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam),

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- VPĐKQSDĐ cấp huyện thuộc PTNMT, do UBND cấp huyện quyết địnhthành lập theo đề nghị của Trưởng PTNMT và Trưởng phòng Nội vụ VPĐKQSDĐcấp huyện thực hiện nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tàisản gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đấttheo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Ở cấp xã, không thành lập VPĐKQSDĐ

Như vậy, sự ra đời của Thông tư liên tịch số BTC đã khắc phục tình trạng nhiều cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủtục đăng ký đối với bất động sản, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất được giao cho một cơ quan thực hiện theo hướngtập trung và chuyên môn hóa đó là VPĐKQSDĐ “Địa chính viên” là cán bộ trựctiếp thực hiện hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sảngắn liền với đất theo quy định tại Quyết định số 07/2008/QĐ-BTNMT ngày 06tháng 10 năm 2008 của Bộ trưởng BTNMT ban hành tiêu chuẩn nghiệp vụ củangạch viên chức ngành tài nguyên và môi trường, địa chính viên là viên chứcchuyên môn kỹ thuật, chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các công tác: quy hoạch,

05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-kế hoạch sử dụng đất, đo đạc địa chính, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, phânhạng đất Địa chính viên được chia thành 4 ngạch: Địa chính viên trung cấp, địachính viên cao đẳng, địa chính viên và địa chính viên chính Ngạch viên chức càngcao thì chuyên môn đòi hỏi càng sâu, kiến thức càng rộng về những chuyên ngành

có liên quan Yêu cầu nghiệp vụ được đặt ra cũng rất cụ thể đối với viên chức địachính để họ có thể đảm trách công việc được giao, như: phải nắm pháp luật về đấtđai; nắm vững các quy định về chuyên ngành quản lý; các quy trình, quy phạm kỹ

thuật, tiêu chuẩn và định mức trong công tác chuyên môn; có kiến thức về quản lýđất đai và am hiểu tình hình phát triển kinh tế - xã hội có liên quan Trong nhữngnăm qua, UBND và STNMT đã có rất nhiều cố gắng trong việc sắp xếp lại bộ máy,

ổn định lực lượng nhân sự đưa công tác đào tạo cán bộ trở thành nhiệm vụ hàng đầunhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý đất đai - nguồn tàinguyên quý giá của quốc gia

1.4 Vai trò của quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cóvai trò vô cũng quan trọng trong quản lý nhà nước, trong đời sống xã hội và mỗi côngdân Có những lợi ích có thể nhận biết một cách rõ ràng, nhưng cũng có những lợi íchkhông thể đo lường được Có những lợi ích tác động trực tiếp đối với cá nhân, chotừng trường hợp, từng lĩnh vực, nhưng cũng có những lợi ích ảnh hưởng gián tiếp đếntoàn xã hội và mang tính chất lâu dài Trong phạm vi đề tài, việc xác định lợi ích củahoạt động đăng ký là dựa trên đối tượng thụ hưởng lợi ích, bao gồm Nhà nước, chủthể sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và xã hội, cụ thể:

1.4.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là công cụ hiệu quả để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, nhà và tài sản gắn liền với đất trên phạm vi cả nước

Đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất là toàn

bộ diện tích các loại đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất trong phạm vi lãnh thổcủa các cấp hành chính Vì vậy Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai,nhà và tài sản gắn liền với đất thì cần phải nắm chắc các thông tin về tình hình đấtđai, nhà và tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước vềđất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất Với yêu cầu về các thông tin đó, qua việcđăng ký thông tin đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính đầy đủ,chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc, lậpbản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất phân hạng và địnhgiá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai theo đúng pháp luật

Khi đã thiết lập được hệ thống hồ sơ, mọi biến động xảy ra trong quá trình sử dụng,chuyển đổi đều có thể nắm bắt được chính xác thông qua đăng ký biến động Tất cảnhững vấn đề nảy sinh về tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhàhoặc tài sản gắn liền với đất đều có thể được giải quyết được dựa trên cơ sở, căn cứ

hồ sơ địa chính Có thể nói, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền với đất là một công tác rất quan trọng và rất cần thiết Nó giúpcho công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất được dễdang, thuận tiện hơn trong việc nắm bắt và cập nhật các thông tin về đất

1.4.2 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là cơ sở để đảm bảo sự thống nhất quản lý của Nhà nước

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao nhất.Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất đai cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sửdụng đất theo quy định của Nhà nước Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đaithực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họtrong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi íchcủa Nhà nước và lợi ích chung của cả xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, kê khai đăng ký đất vàngười sử dụng đất trong việc chấp hành phap luật đất đai Hồ sơ địa chính và Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyềncủa người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được bảo vệkhi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đấtphải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ

và sử dụng đất đai có hiệu quả…

1.4.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng tới tất cả các nội dung khác của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể các nội dung quản lý Nhà nước đốivới đất đai, các nội dung này không tách bạch mà có quan hệ chặt chẽ với nhau, nộidung quản lý này là cơ sở cho nội dung quản lý khác, liên quan và tác động hỗ trợlần nhau Là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, đăng kýquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ảnh hưởng tới tất cảcác nội dung khác Trên thực tế, các hoạt động này giúp cơ quan quản lý nhà nước

về đất đai thực hiện tốt các nội dung:

- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở cho việc đăng ký thực hiệnđúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

- Công tác điều tra, đo đạc: Kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học choviệc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế

sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký

- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết quả quy hoạch và lập kếhoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất sẽ đảm bảoviệc sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao Vì vậy, thông quaviệc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất tác động gián tiếp đến đăng kýđất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thốngđịa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm Quy hoạch và kếhoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đến đăng ký đất đai, nhà và tài sảngắn liền với đất, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không thể giải quyết triệt đểcác trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp; do vậy sẽkhông thể hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu

- Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính phủ và UBND các cấp có quyền raquyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để conngười giao đất, hoặc thuê đất để đăng ký và cấp Giấy chứng nhận mới chính thức có

sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắnliền với đất.

- Công tác phân hạng và định giá đất: Kết quả phân hạng và định giá đất là

cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và saukhi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liềnvới đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trongquá trình sử dụng

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thựchiện đăng ký đất ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vaitrò quan trọng giúp xác định đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp cónguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quyhoạch sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lýcủa Nhà nước

- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Đăng ký đất đai phát huy hiệu quảtrong quản lý vĩ mô đất đai đồng thời là cơ sở thống kê chính xác, đầy đủ có tìnhpháp lý phục vụ cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà và tài sảngắn liền với đất với chất lương cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lýcủa hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộcác nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy Mặt khác, hoànthành tốt nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liềnvới đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khaithực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, nhà và tài sản gắnliền với đất, kết quả đăng ký đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất cung cấp nhữngthông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắnliền với đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung và điều chỉnh các chủ trương, chínhsách, chiến lược quản lý đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là một chứng thư pháp lý chính xác, tin cậy nhất cho công tác thanh tra

và giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, sở hữunhà và tài sản gắn liền với đất Thông qua công tác đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản khác liền với đất, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ đượcnâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và xử lý kịp thời

1.4.4 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có

ý nghĩa quan trọng không chỉ phục vụ vai trò của quản lý nhà nước, bảo vệ sở hữutoàn dân đối với đất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất mà còn có ý nghĩa, vai tròquan trọng đối với chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Saukhi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắnliền với đất và được cấp Giấy chứng nhận, chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà và tàisản gắn liền với đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất, sở hữu nhà vàtài sản gắn liền với đất hợp pháp Kể từ thời điểm họ được Nhà nước trao rất nhiềuquyền để người sử dụng đất sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có thể yên tâmđầu tư lâu dài trên đất và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện các quyền đó Cácthửa đất, nhà và tài sản gắn liền với đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất,người sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất chưa hợp pháp này phải gánh chịu một

trong các hậu quả sau: Một là, không thể thực hiện được các giao dịch dân sự; Hai

là, có thể thực hiện được các giao dịch dân sự “chui” với giá trị quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của thửa đất, nhà và tài sản gắn liền vớiđất cùng vị trí, cùng loại đất, nhà và tài sản gắn liền với đất đã có Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và nếu có xảy ratranh chấp thì họ phải tự gánh chịu rủi ro, không được Nhà nước bảo vệ quyền lợi;

Ba là, không được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

1.4.5 Kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là cơ sở, điều kiện cho việc hình thành một thị trường bất động sản chính thức

Cùng với sự tăng trưởng về kinh tế thì nhu cầu về đất, nhà và tài sản gắn liềnvới đất ngày càng tăng Trước đây, Nhà nước chưa thừa nhận hình thức chuyển đổi,chuyển nhượng nhà đất thì vấn xuất hiện những hiện tượng mua bán trao tay,chuyển đối bất chấp Nhà nước không thừa nhận những cuộc mua bán đó Đây lànhu cầu tất yếu sẽ xảy ra khi nước ta đang trong thời kỳ quá độ chuyển từ nền kinh

tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường Hiện nay, khi chúng ta thừa nhận vai trò củađất đai, nhà và tài sản gắn liền với đất trong đời sống sinh hoạt hàng ngày và tronghoạt động sản xuất thì đương nhiên cũng phải thừa nhận một thị trường bất độngsản cũng sẽ vận động cùng các thị trường khác Nhưng nếu như chúng ta chưa nhậnbiết được cần phải làm những gì để tác động vào thị trường này để nó vận động mộtcách có hiệu quả nhất và vẫn nhất quán sự thống nhất quản lý Nhà nước về đất đaithì thị trường này sẽ bị “thả nổi” không theo một hướng quỹ đạo nào, ảnh hưởng rấtlớn đến sự phát triển của nền kinh tế Thêm vào đó, cần có sự tham gia của Nhànước vào thị trường này một mặt đảm bảo là một nhà phân phối công bằng cho mọiđối tượng có nhu cầu về hàng hoá trong thị trường này, mặt khác đảm bảo hạn chếnhững tiêu cực xảy ra đối với thị trường này Sự can thiệp của Nhà nước bảo vệquyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.Công tác đăng kýquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cómột vai trò rất quan trọng trong việc hình thành một thị trường bất động sản chínhthức ở Việt Nam

1.5 Các nhân tố tác động đến quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

1.5.1 Nhân tố pháp luật

Thực tiễn và kết quả của công cuộc đổi mới mang lại ngày càng chứng minh

Không thể thiếu được pháp luật trong đời sống xã hội Bởi vì đường lối của Đảng

không thể thực hiện được nếu đường lối đó không được Nhà nước thể chế thànhpháp luật Nhà nước không thể tổ chức thực hiện đường lối của Đảng và quản lý xãhội một cách có hiệu quả nếu không thực hiện bằng pháp luật, các quyền tự do dânchủ của công dân không thể thực hiện nếu không có pháp luật ghi nhận và bảo vệ.Đảng ta xác định Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, tăng cường pháp chế xãhội chủ nghĩa, xây dựng nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân Chính vìthế cho nên pháp luật sẽ có tác động mạnh mẽ đến công tác quản lý Một hệ thốngpháp luật đồng bộ, rõ ràng, cụ thể làm cho công tác quản lý được hiệu quả và thuậnlợi Vì các cơ quan quản lý theo đúng pháp luật đúng quy định mà thực hiện, khônggặp những vướng mắc trở ngại nào nếu như văn bản pháp luật đó mang tính khaohọc và cụ thể Pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với mọi lĩnh vực của đời sống xãhội Cơ cấu kinh tế hàng hoá nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuấtkinh doanh đa dạng cũng với các mối quan hệ sử dụng đất đai phức tạp đòi hỏi phápluật nói chung và Luật Đất đai nói riêng phải tạo một môi trường thuận lợi cho hoạtđộng tự do kinh doanh phát triển, tạo cơ hội cho mọi người làm ăn sinh sống theopháp luật Bên cạnh đó, pháp luật còn tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện được vaitrò người điều hành nền kinh tế thị trường, pháp luật còn là công cụ để Nhà nướckiểm tra các hoạt động kinh doanh, trừng trị các hành vi vi phạm pháp luật Ngoài

ra, pháp luật còn xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của Nhà nướcđặc biệt là trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quanquản lý Để đạt được điều đó, pháp luật phải xác định rõ các nguyên tắc tổ chức vàhoạt động cũng như thẩm quyền của cơ quan Nhà nước Pháp luật của Nhà nước tahiện nay cho thấy vẫn còn có một số hạn chế làm giảm hiệu lực của cơ quan quản

lý Để đạt được điều đó, pháp luật phải xác định rõ các nguyên tắc tổ chức và hoạtđộng cũng như thẩm quyền của cơ quan Nhà nước Pháp luật của Nhà nước ta hiệnnay phải là cơ sở để hoàn thiện bộ máy nhà nước phù hợp với cơ chế mới mà trướchết phải cải cách một bước nền hành chính quốc gia Nhưng thực tế Luật đất đaihiện nay cho thấy vẫn còn một số hạn chế làm giảm hiệu lực của cơ quan Nhà nước

Đó là do Luật đất đai được xây dựng trong điều kiện kinh tế đang từng bước hoànthiện, chưa lường trước sự chuyển biến tình hình Vì vậy, Luật còn quy định chungchung, mặt khác việc hướng dẫn thực hiện Luật còn chậm, thiếu đồng bộ và cụ thểlàm cho các cấp lúng túng trong việc thi hành Bởi vậy hiệu quả quản lý Nhà nước

về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvẫn còn thấp Từ đó ta có thể thấy nhân tố pháp luật có tác động mạnh đến công tácquản lý đất đai Vì thế kiện toàn hệ thống pháp luật là vấn đề cấp bách hiện nay

1.5.2 Nhân tố xã hội

Nhân tố xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng trong tổ chức điều hành quản lý

xã hội và tăng cường chức năng quản lý của Nhà nước về mọi lĩnh vực nói chungcũng như về lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khácgắn liền với đất nói riêng Một chính sách quản lý về đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đúng đắn phải đề cập tới các yếu

tố xã hội, từ đó nó không những làm ổn định xã hội mà còn tăng cường vai trò quản

lý của Nhà nước và cơ quan quản lý Các yếu tố xã hội như việc làm, xoá đói giảmnghèo, chăm sóc và bảo vệ nhân dân, ưu đãi người có công với cách mạng, văn hoá,

y tế, dân tộc…cũng ảnh hưởng đến công tác quản lý nói chúng và quản lý về đăng

ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nói riêng Giảiquyết được việc làm sẽ góp phần đảm bảo trật tự an ninh trong xã hội, giảm bớt các

tệ nạn xã hội do thiếu việc làm gây ra, điều đó sẽ thể hiện rõ bản chất của một chế

độ do con người vì con người và tạo mọi điều kiện để con người tự do sáng tạo nuôisống mình, đóng góp cho sự tiến bộ của xã hội Yếu tố này làm cho công tác quản

lý về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đượcnhẹ nhàng hơn và hiệu lực quản lý từng bước được nâng cao Bởi vì các tệ nạn xãhội đã bị giảm bớt, công bằng xã hội được thiết lập và đảm bảo cho cơ quan quản lýthực hiện trách nhiệm quản lý dễ dàng hơn Việc thực hiện chính sách người cócông với cách mạng như tặng nhà tình nghĩa, không phải nộp tiền thuê đất là côngviệc quản lý thể hiện truyền thống uống nước nhớ nguồn của dân tộc ta Tập trungđầu tư cho giáo dục, văn hoá để nâng cao nhận thức về pháp luật cho mọi người là

việc làm quan trọng, để cho mọi người thấy rõ được chủ trương, đường lối, chínhsách của Đảng trong công tác quản lý Sự ổn định về mặt xã hội là yếu tố nâng caohiệu quả quản lý về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắnliền với đất Một yếu tổ quan trọng khác cũng ảnh hưởng đến quản lý về đăng kýquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phong tụctập quán của người dân cũng như tâm lý của họ trong đời sống xã hội Tập quánsinh sống làng xã, cộng đồng nhiều thế hệ cũng chung sống trong một gia đình, đấtđai do ông bà tổ tiên để lại không có giấy tờ hợp pháp cũng chẳng làm cho họ bậntâm vì họ nghỉ chẳng ai có thể đuổi họ đi chỉ vì không có Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Mặt khác sử dụnglại không có chủ cụ thể do chuyển đổi từ nhiều đời không có giấy tờ chứng minh.Chính điều nay gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhất là ở khu vựcnông thôn hiện nay

1.5.3 Nhân tố kinh tế

Công tác quản lý nói chung và quản lý đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất nói riêng phải có cơ sở vật chất kỹ thuật, máymóc hiện đại để đáp ứng yêu cầu quản lý hiện nay Đào tạo nhân lực là cốt lõi đểthực hiện quản lý Thực hiện công việc này phải có một nguồn kinh phí lớn Sự pháttriển của nền kinh tế với nhịp độ cao và ổn định tạo ra được sản phẩm giá trị to lớn

từ đó có thể tập trung nguồn lực để đầu tư cho việc đào tào nhân lực Mặt khác mộtnền kinh tế phát triển sẽ kích thích sự phát triển của khoa học công nghệ, kích thích

sự phát triển sản xuất và phân công lao động xã hội…giúp cho công tác quản lýđược thuận lợi hơn, giảm bớt được những khó khăn phức tạp trong quản lý

Việc chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường xã hộichủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến quản lý và sử dụng đất

Để phục vụ cho phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất cho tất cả các ngành kinh tế

là rất lớn và có thể thấy rõ sự bù trừ lẫn nhau giữa các loại đất Khi loại đất này tănglên làm cho loại đất kia giảm đi, đồng thời sẽ có một loại đất khác được khai thác để

bù vào sự giảm đi của loại đất đó Công tác quản lý đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng phải đổi mới để cho phùhợp với cơ chế kinh tế mớiđáp ứng yêu cầu quản lý đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước tình hình thực tế Quátrình đổi mới kinh tế làm cho vấn đề sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền vớiđất có nhiều biến động vì vậy không thể áp dụng mô hình quản lý cũ được.

1.6 Kinh nhiệm quốc tế trong quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Về việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản: Luật đăng ký bất động sảnNhật Bản quy định mục đích đăng ký là để đối kháng với người thứ ba và để côngkhai các thông tin, những thay đổi về quyền đối với bất động sản đó Theo quy định

tại Điều 1 của Luật đăng ký bất động sản: “Đăng ký là để công khai thông tin về bất động sản và các quyền liên quan đến bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhân dân, từ đó tạo điều kiện để các giao dịch được diễn ra một cách an toàn và thuận lợi” Mục đích của việc đăng ký bất động sản là nhằm thực hiện quản lý nhà

nước

đối với bất động sản, đồng thời để bảo đảm an toàn trong giao dịch tư;

- Về thẩm quyền đăng ký bất động sản: Được thực hiện tại hệ thống các cơquan trực thuộc Bộ Tư pháp, gồm ba cấp: Cục pháp vụ, các Phòng pháp vụ cấphuyện và các Trạm đăng ký Ở Nhật Bản, bất động sản được đăng ký bao gồm đất

và công trình trên đất Các công trình này được coi là đối tượng độc lâp và thựchiện đăng ký độc lập vào hai hệ thống Sổ: Sổ đăng ký đất đai để nghi các thông tinhiện trạng về đất và Sổ đăng ký công trình để ghi các thông tin về công trình

- Thủ tục đăng ký bất động sản: Do pháp luật không bắt buộc phải côngchứng hợp đồng giao dịch tài sản, nên cả hai bên liên quan đến việc thay đổi quyềnphải cùng tham gia đăng ký và có đơn chung nộp trực tiếp cho cơ quan đăng ký(không được gửi qua bưu điện) Tuy nhiên cũng có trường hợp ngoại lệ, người đăng

ký có thể là người được hai bên ủy quyền

- Về nhân viên đăng ký bất động sản: Là người được bổ nhiệm từ những cán

bộ công tác tại Phòng đăng ký, thực hiện nhiệm vụ độc lập và phải chịu trách nhiệm

về công việc của mình Nhân viên đăng ký phải thẩm tra đơn và khảo sát tại chổ đểxác định có thay đổi quyền hoặc có đúng hiện trạng hay không Nếu chấp nhận đăng

ký thì tiến hành việc đăng ký vào Sổ đăng ký theo quy định của Luật đăng ký bấtđộng sản Đối với trường hợp đăng ký hiện trạng thì đặc điểm và các vấn đề liênquan đến bất động sản đều phải được ghi vào phần mô tả hiện trạng của tờ đăng ký.Trường hợp đăng ký quyền sở hữu thì việc mô tả hiện trạng được ghi vào cột riêngbiệt của tờ đăng ký kèm theo đơn, đồng thời vào Sổ đăng ký và cấp cho người cóyêu cầu đăng ký

1.6.2 Liên Bang Nga

Theo pháp luật của Cộng hòa Liên bang Nga, tài sản phải đăng ký quyền sởhữu là các bất động sản bao gồm đất đai và các công trình kiến trúc, nhà ở, kháchsạn, nhà hàng…được xây dựng trên đất Hoạt động đăng ký quyền đối với bất độngsản và các giao dịch về bất động sản được điểu chỉnh bởi các quy định của Bộ luậtDân sự; Luật Liên bang về đăng ký các quyền đối với bất động sản và các giao dịch

về bất động sản và các quy phạm pháp luật khác của các bang Phạm vi đăng ký là

các vật quyền đối với bất động sản và sự hạn chế về các quyền như giao dịch, thếchấp, quản lý, ủy quyền, quyền thuê bất động sản.

- Nội dung đăng ký bất động sản: Là đăng ký các quyền, hiện trạng bất độngsản và các hạn chế về quyền Mục đích các quyền là để công khai cho mọi ngườibiết Cơ quan đăng ký phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin đã đăng ký chobất kỳ người nào có yêu cầu, bao gồm: mô tả bất động sản, các quyền được đăng ký

và các hạn chế về quyền

- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản: Là cơ quan tư pháp về đăng

ký nhà nước được đặt tại các khu vực của Liên Bang Nga Thẩm quyền đăng ký là:kiểm tra tính xác thực của giấy tờ do người yêu cầu mang đến, kiểm tra hiện hữucác quyền trước đây, đăng ký nhà nước, cấp giấy tờ đăng ký cho người có yêu cầu

và cung cấp các thông tin đã đăng ký khi có yêu cầu

- Về thủ tục đăng ký bất động sản: Cơ qua đăng ký phải lập Sổ đăng ký (nếu

có điều kiện thì có thể lưu cả đĩa từ) Nội dung bao gồm 3 mục để ghi đầy đủ cácthông tin đăng ký về quyền; các phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền; sự hạn chếquyền; mô tả về bất động sản Hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký, cácgiấy tờ chứng minh các quyền, các giấy tờ khác về bất động sản

- Về trình tự đăng ký bất động sản: Nhân viên đăng ký tiếp nhận đơn, vào sổnhận đơn, kiểm tra tình hợp pháp Sau khi xác định không có mâu thuẫn giữa quyềnyêu cầu với quyền đã được đăng ký trước, không thuộc diện từ chối, đình chỉ việcđăng ký thì nhân viên đăng ký vào Sổ đăng ký, viết vào giấy tờ xác lập quyền vàcấp giấy chứng nhận đăng ký cho người có yêu cầu Thời hạn đăng ký là một tháng.Nhân viên đăng ký có quyền từ chối đăng ký trong các trường hợp: đối tượng khôngthuộc diện đăng ký, người nộp đơn không hợp pháp, các giấy tờ không phù hợp…;

- Người yêu cầu đăng ký bất động sản: Là người có quyền, một hoặc hai bêntrong hợp đồng hoặc người được ủy quyền

- Nhân viên đăng ký bất động sản: Là viên chức nhà nước được Nhà nước bổnhiệm từ những người có trình độ đại học Luật hoặc có kinh nghiệm về công tácđăng ký từ 2 năm trở lên, đã qua khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đăng ký

1.6.3 Australia

Pháp luật Australia điều chỉnh các quan hệ về bất động sản bằng Luật đất đaiLiên bang Ở Australia, đất đai và các tài sản trên đất thuộc về một chủ sở hữu Việcxác định một chủ sở hữu tài sản là công trình xây dựng được thực hiện theo kỳngười nào có yêu cầu, bao gồm: mô tả bất động sản, các quyền được đăng kýnguyên tắc suy luận: “người có quyền sở hữu về đất đai thì cũng có quyền sở hữucác công trình trên đất” Công tác quản lý bất động sản của Liên bang được giaocho Bộ quản lý đất đai thực hiện Việc quản lý bất động sản ở các bang do cơ quantrực thuộc Bộ quản lý đất đai cấp bang đảm nhiệm

Các nguyên tắc về đăng ký bất động sản được áp dụng chung cho đất và cáccông trình trên đất Pháp luật về đăng ký bất động sản của Australia quy định ngườiđăng ký quyền sở hữu được cấp một giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất Việcđăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện tại Văn phòng đăng ký bất động sảnđặt tại các bang và chi nhánh cấp quận Nhân viên đăng ký là các công chức hànhchính được bổ nhiệm để thực hiện nhiệm vụ đăng ký Hoạt động đăng ký được ghivào Sổ đăng ký quyền sở hữu bao gồm mô tả hiện trạng bất động sản và tên chủ sởhữu Đăng ký bất động sản không phải là điều kiện để hợp đồng chuyển dịch bấtđộng sản có hiệu lực, nhưng lại nhằm mục đích đê công nhận một người nào đó cóquyền liên quan đên bất động sản và để đối kháng với người thứ ba

Thủ tục đăng ký quyền sở hữu bất động sản được thực hiện thông qua đơnyêu cầu của người đăng ký Cơ quan có thẩm quyền đăng ký sẽ thẩm tra đơn vàkiểm tra hiện trạng bất động sản qua các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bất độngsản của người yêu cầu đăng ký như bản đồ đại chính, bản vẽ của công ty có chứcnăng về các bộ phận của công trình cần đăng ký Nhân viên đăng ký có quyền từchối đăng ký nếu xét thầy có sự không hợp lý giữa đơn mô tả hiện trạng và thực tếbất động sản cần đăng ký hoặc hồ sơ không đủ giấy tờ chứng minh về việc phát sinhquyền như giấy phép xây dựng, hợp đồng chuyển giao quyền… Sau khi hoàn tấtviệc kiểm tra, nhân viên đăng ký sẽ vào Sổ đăng ký quyền sở hữu bất động sản vàcấp cho người có đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (bao gồm cả phần

đất và công trình trên đất) Người nhận giấy phải ký nhận vào Sổ đăng ký để lưutrữ Sổ đăng ký quyền sở hữu tài sản được lưu trữ tại cơ quan đăng ký, làm cơ sở để

cơ quan nhà nước quản lý tên chủ sở hữu, các biện động về bất động sản và cungcấp khi người thứ ba có yêu cầu hoặc khi cơ quan Tòa án giải quyết tranh chấp.Pháp luật Australia quy định việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận sở hữu cho ngườiyêu cầu đăng ký được thực hiện đối với đăng ký làn đầu Khi có thay đổi về quyềnnhư thế chấp, cầm cố, thay đổi tên chủ sở hữu thì người tiếp nhận tài sản sẽ thựchiện đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận sở hữu và được ghi vào Sổ đăng ký Cơquan đăng ký sẽ xác nhận và đóng dấu thay đổi vào Giấy chứng nhận trước khi traolại cho người có quyền

có quyền sử dụng đất có thể là chủ sở hữu công trình hoặc không phải là chủ sở hữunếu đất đó là đất cho thuê

Trung Quốc ban hành rất nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến bất độngsản như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quản lý đất đai, Luật Đăng kýcho thuê, Điều lệ quản nhà đất đô thị và đặc biệt là Luật quản lý nhà đất đô thị năm

1994 Theo Luật quản lý nhà đất đô thị, người có quyền sử dụng đất được Nhà nướccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mọi trường hợp sử dụng đất đều được Nhànước xác định thời hạn cụ thể và tối đa không quá 70 năm Hết thời hạn này, Nhànước sẽ xem xét về việc có tiếp tục gia hạn sử dụng đất hay không Đối với côngtrình trên đất thì có những điều khoản điều chỉnh riêng Người sử dụng nhà, côngtrình được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình trên đất.Trong các giấy chứng nhận này đều nghi các đặc điểm hiện trạng về bất động sản vàtên người sở hữu, sử dụng bất động sản