Nghiên cứu các hình thức tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng tại thành phố đà nẵng

Nghiên cứu các hình thức tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng tại thành phố đà nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGHIÊN CỨU CÁC HÌNH THỨC TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làhoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, Tiến sỹ Hồ Kiệt người hướng dẫnkhoa học tận tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để tôi có thể hoàn thành luận vănnày.

Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng, Sở Xâydựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Lao động - Thương binh và Xãhội, Chi cục Thống kê, UBND các quận, huyện, các Ban Quản lý dự án, Ban Giải tỏađền bù các dự án Đầu tư xây dựng số 1, 2, 3, các Công ty có chức năng về thu hồi đất

và khai thác quỹ đất tại thành phố Đà Nẵng đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu,thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè

đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày 30 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng An

M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1

3.1 Ý nghĩa khoa học 1

3.2 Ý nghĩa thực tiễn: 2

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 2

4.1 Đối tượng nghiên cứu 2

4.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4.2.1 Phạm vi thời gian 2

4.2.2 Phạm vi không gian 2

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cở sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ 3

1.1.2 Đặc điểm của quá trình đền bù giải phóng mặt bằng 4

1.1.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 5

1.1.4 Các quan điểm về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng 6

1.2 Cơ sở thực tiễn 7

1.2.1 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới 7

1.2.2 Các chính sách của Việt Nam về giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ 11

1.2.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại Việt Nam 16

1.3 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của các dự án 17

1.3.1 Những thuận lợi 17

1.3.2 Những mặt hạn chế 18

1.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trên 19

1.4 Tình hình nghiên cứu liên quan đến nội dung đề tài 20

CHƯƠNG 2: MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Mục tiêu nghiên cứu 24

2.1.1 Mục tiêu chung 24

2.1.2 Mục tiêu cụ thể 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 25

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 26

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng: 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên môi trường 27

3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 28

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 32

3.1.4 Đánh giá biến động các loại đất 38

3.2 Khái quát về công tác đền bù, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Đà Nẵng 40

3.2.1 Đặc điểm chung 40

3.2.2 Thủ tục hành chính thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tái định cư tại thành phố Đà Nẵng [6], [7],[8], [9],[10],[22], [26] 40

3.3 Đánh giá các hình thức tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố Đà Nẵng 51

3.3.1 Tái định cư bằng đất ở 52

3.3.2 Tái định cư bằng nhà ở chung cư, hay còn gọi là “Nhà ở tái định cư” 53

3.4 Kết quả điều tra, khảo sát, đánh giá mức độ hài lòng của người dân về công tác bố trí tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 56

3.4.1 Quy mô khảo sát: 56

3.4.2 Đánh giá của người dân về các chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư của thành phố 60

3.4.3 Một số chỉ tiêu cơ bản ảnh hưởng đến sinh kế của 2 nhóm tái định cư: 61

3.4.4 Về hình thức bố trí tái định cư: 65

3.4.5 Một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân ổn định kinh tế sau GPMB 72

3.4.5 Một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân ổn định kinh tế sau GPMB 73

3.5 Đề xuất một số giải pháp phát triển hình thức tái định cư bằng nhà ở chung cư 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

1 Kết luận 81

2 Kiến nghị 82

2.1 Đối với Trung ương 82

2.2 Đối với địa phương 82

2.3 Đối với người sử dụng đất 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHẦN PHỤ LỤC

Chỉ thịDiện tíchDiện tích tự nhiênGiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtGiải phóng mặt bằng

Giá trị sản xuấtHội đồng Bộ trưởngHợp tác xã

Khoa học kỹ thuậtKinh tế - xã hộiLâm nghiệpNghị địnhNghị quyếtNông nghiệp

Uỷ ban nhân dânQuyết định Uỷ ban nhân dânQuyền sử dụng

Quyền sử dụng đất

Sử dụng đấtThông báo Uỷ ban nhân dânTái định cư

Tư liệu sản xuấtTài nguyên và Môi trườngTiền sử dụng đất

Trung ương

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kỳ 1997 – 2011 29

Bảng 3.2 Phân bố dân cư thành phố Đà Nẵng năm 2010 30

Bảng 3.3 Cơ cấu hiện trạng đất nông nghiệp 33

Bảng 3.4 Cơ cấu hiện trạng đất phi nông nghiệp 35

Bảng 3.5 Tổng hợp số liệu bố trí tái định cư bằng đất ở và tái định cư bằng nhà ở chung cư một số dự án trên địa bàn thành phố 57

Bảng 3.6 Thời gian nhận tiền đền bù và giao đất tái định cư, nhà chung cư thực tế 60

Bảng 3.7 Những nguyên nhân ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của người dân sau PMB 60

Bảng 3.7 Tổng hợp chung cư do công ty quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng đang quản lý 67

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu diện tích các nhóm đất 32

Biểu đồ 3.2 Cơ cấu diện tích các loại đất 33

Biểu đồ 3.3 Cơ cấu hiện trạng đất đô thị 38

Biểu đồ 3.4 Những hỗ trợ của thành phố đối với hộ gia đình 61

Biểu đồ 3.5 Lý do giải phóng mặt bằng 62

Biểu đồ 3.6 Trình độ chuyên môn (người trong độ tuổi lao động) 63

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình 3.1 Ảnh chụp bản đồ hành chính thành phố Đà Nẵng 27Hình 3.2 Sơ đồ vị trí dự án Khu dân cư Tây Nam Hòa Cường, phường Hòa CườngNam, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 58Hình 3.3 Sơ đồ vị trí dự án đường Nguyễn Văn Linh nối dài (đoạn qua địa bàn quậnHải Châu) 59Hình 3.4 Sơ đồ vị trí dự án đường Nguyễn Văn Linh nối dài (đoạn qua địa bàn quậnSơn Trà) 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Vấn đề giải toả, di dời, tái định cư là một quy luật không thể tránh khỏi trongquá trình phát triển và chỉnh trang đô thị Đây là giai đoạn mà hầu hết các thành phốlớn trên thế giới trong quá trình phát triển của mình đều phải trải qua

Hòa nhịp cùng với sự phát triển của đất nước, từ khi tách tỉnh Quảng Nam - ĐàNẵng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào ngày 01/01/1997, thành phố ĐàNẵng - được xem là “đầu tàu kinh tế” của miền Trung đang bước vào giai đoạn tăngtrưởng kinh tế và phát triển mạnh mẽ Nơi đây quá quá trình đô thị hóa đang diễn ramạnh mẽ trên từng phường, xã của 7 quận, huyện của thành phố, đẩy nhanh quá trình

đô thị hóa

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại thành phố Đà Nẵng cũng nảy sinh nhiều vấn

đề liên quan đến phát triển bền vững, tình trạng nhiều dự án khi quy hoạch bị manhmún, chỉ chú trọng đến chia lô đất nền để thuận lợi cho công tác đền bù và giải phóngmặt bằng tức thời tại thời điểm triển khai dự án, thiếu định hướng phát triển quỹ đấtdành cho các công trình công cộng mang tính chiến lược lâu dài cho thế hệ sau này cầnđến Cụ thể là cần quy hoạch xây dựng chung cư cao tầng đảm bảo chất lượng đủ điềukiện ăn ở, sinh hoạt cho người dân bị giải tỏa thay cho việc bố trí tái định cư bằng chia

lô đất nền, như vậy sẽ tiết kiệm được quỹ đất tái định cư để tăng diện tích đất dùng chocác công trình công cộng, cây xanh… mang tính xã hội cao hơn

Đây là một vấn đề mà lãnh đạo thành phố hết sức quan tâm, từ lâu đã giao chocác đơn vị liên quan của Đà Nẵng nghiên cứu tìm giải pháp lâu dài, tuy nhiên thực tếrất khó thực hiện vì áp lực về tiến độ của dự án và thói quen thích ở nhà tái định cưchia lô hơn là ở tập trung tại khu nhà chung cư xã hội của nhân dân diện giải tỏa

Xuất phát từ những lý do trên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo, TS Hồ Kiệt,

tôi tiến hành nghiên cứu đề tài " Nghiên cứu các hình thức tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng tại thành phố Đà Nẵng".

2 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu các hình thức bố trí tái định cư đối với các hộ dân trong diện giảitỏa di dời Qua đó đề xuất những giải pháp, phương thức giải quyết bố trí tái định cưphù hợp cho từng đối tượng bị thu hồi đất theo hướng quy hoạch hợp lý, tiết kiệm quỹđất tái định cư

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm rõ và bổ sung lý luận về sử dụngđất tiết kiệm và hợp lý cho quá trình phát triển bền vững

3.2 Ý nghĩa thực tiễn:

Có thể vận dụng tính được hiệu quả sử dụng đất của dự án dựa trên cơ sở đánhgiá được hình thức tái định cư áp dụng để bố trí tái định cư cho các đối tượng bị thuhồi đất tại dự án (quỹ đất cần bao nhiêu lô và cần bao nhiêu căn hộ chung cư, quy môxây dựng khu nhà chung cư…), từ đó triển khai quy hoạch tổng thể và quy hoạch chitiết của dự án có tính khả thi cao hơn, góp phần nâng tầm hiện đại hóa của đô thị tạithành phố Đà Nẵng trong tương lai

Kết quả nghiên cứu của đề tài có giá trị tham khảo trong công tác nghiên cứu

và áp dụng thực tiễn để tính toán phương án đền bù và tái định cư các dự án trên địabàn thành phố trong thời gian đến phù hợp với tình hình thực tế

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Cơ sở pháp lý, các chính sách pháp luật về đất đai, tập trung một số chính sáchảnh hưởng đến công tác tái định cư để giải phóng mặt bằng;

- Các hình thức tái định cư cho các đối tượng hộ dân giải tỏa các dự án thu hồiđất tại thành phố Đà Nẵng Trong đó, trọng tâm nghiên cứu đối tượng được bố trí táiđịnh cư bằng nhà ở chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

4.2.1 Phạm vi thời gian

Số liệu về các dự án triển khai công tác thu hồi đất, đền bù và tái định cư được

sử dụng từ năm 1997 đến nay tại thành phố Đà Nẵng

4.2.2 Phạm vi không gian

Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, tập trung vào nhóm dự

án có quy mô lớn và có ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề di dời giải tỏa và tái định cưcủa người dân

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cở sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ

- "Thu hồi đất": Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho người sử dụng đất theo Quy định [7]

- "Giải phóng mặt bằng": Là quá trình thực hiện các công việc liên quan đếnviệc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên mộtphần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một côngtrình mới Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồnggiải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là mộtquá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đếnlợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội Công tác giải phóng mặt bằngmang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án.Trong đó đền bù thiệt hại bao gồm bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư là khâu quantrọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng Theo từ điển tiếng Việt thì đền bù cónghĩa là: “Trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả ”điều đó cónghĩa là không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền, sự mất mát của người bị thu hồiđất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất

là khi phải tái định cư, về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, cótính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” Không chỉ là một sự đền bù ngang giátuyệt đối [7]

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác giải phóng mặt bằngkhi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vậtchất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là họ phải có đượcchỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ

- "Bồi thường" hay "Đền bù" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công laocho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể khác Việc đền bù thiệthại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng vậtchất khác) theo đúng qui định của pháp luật hoặc do thoả thuận của các chủ thể đối vớidiện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [17]

- "Hỗ trợ": Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi nhà nước thu hồiđất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị nhà nước thu hồi đất thông qua đào tạo nghềmới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [17]

- "Bố trí tái định cư": Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việcgiao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồithường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [17] Đối vớicác dự án tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lô theo quy hoạch

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ giải tỏa sau khi đã thicông hạ tầng cơ sở thì được gọi là tái định cư tại chỗ Việc bố trí lại đất tái định cư tạinơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi cũ

Giải toả, đền bù và bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vàocác mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triểnkinh tế là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 1992, mục 4 Chương II LuậtĐất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành [1], [4]

- "Hộ gia đình, cá nhân tái định cư" là hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ

ở khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng chomục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kếhoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt [10]

- "Nhà ở tái định cư": Là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục

vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nướcthu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế hoạch được cấp

có thẩm quyền phê duyệt [10]

- "Dự án khu nhà ở tái định cư": Là dự án nhà ở được đầu tư xây dựng đồng bộcông trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (nếu có) để phục vụ nhu cầu tái định cư[10]

- "Dự án công trình nhà ở tái định cư": là dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư,nhà ở riêng lẻ để phục vụ nhu cầu tái định cư [10]

1.1.2 Đặc điểm của quá trình đền bù giải phóng mặt bằng

Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng mang tính đa dạng và phức tạp [16]:

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau

với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vựcnội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớndẫn đến quá trình giải phóng mặt bằng có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô,mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đadạng như công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trìnhgiải phóng mặt bằng cũng có những đặc trưng riêng của nó Đối với khu vực ngoạithành, nông thôn thì hoạt động sản xuất chủ yếu của người dân là sản xuất nôngnghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp do đó GPMB cũng được tiến hànhvới đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống dựa vào

hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng trong khitrình độ dân trí thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp không cao Vì vậy mà công táctuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển gặp nhiều khó khăn, việc hỗ trợchuyển đổi nghề nghiệp là điều kiện cần thiết để đảm bảo cuộc sống dân cư sau này.Mặt khác cây trồng, vật nuôi ở vùng nông thôn cũng rất đa dạng dẫn đến những khókhăn, vướng mắc cho công tác áp giá bồi thường

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt củangười dân;

+ Tâm lý tập quán của người dân là “ An cư lạc nghiệp” nên họ ngại di chuyểnchỗ ở;

Từ các đặc điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác giải phóng mặtbằng được thực hiện khác nhau

1.1.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

và đời sống xã hội [19]

1.1.3.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội thường có một sự phát triểntương ứng của cơ sở hạ tầng Với tư cách là một phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầngkinh tế - xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nềnkinh tế - xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để các dự ánxây dựng cơ sở hạ tầng được triển khai hay không

- Về mặt tiến độ thực hiện: Tiến độ thực hiện của dự án phụ thuộc nhiều vàocác điều kiện khác nhau như tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tậpquán của người dân trong diện bị giải toả Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào tiến

độ giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thờigian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại, kéo dài thời gian giải phóng mặtbằng gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của các công trình, ảnh hưởng đến việc sửdụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có nhiều trường hợp gây thiệt hại khôngnhỏ cho các chủ đầu tư xây dựng

- Về mặt kinh tế của dự án: Khâu giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt sẽgiảm tối đa chi phí cho đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trìnhkhác giải phóng mặt bằng kéo dài thường dẫn đến việc tăng chi phí đầu tư, kéo dàitiến độ của dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vìvậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp Còn đối với các dự

án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công ngắt quãnggây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình Đặc biệt, các nhàđầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảmbảo tận dụng cơ hội đấu thầu các công trình khác.

1.1.3.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh

tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó Vì thế, khi nhìn vào bộ mặt đô thị người ta

có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia đó là mạnh hay yếu Ở Việt Nam, công tácquy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đã không được thực hiện trong thời gian dài do

đó việc phát triển mở rộng đô thị mang tính tự phát không có quy mô rõ rệt, đườngphố chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quankhông được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp Nguyên nhân của vấn đề này một phần

do sự buông lỏng quản lý, nhất là trật tự xây dựng Mặt khác, do dân số đô thị tăng lênnhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày mộttăng cộng với ý thức và kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai nấy làm, ai mởrộng được bao nhiêu thì mở, gây ảnh hưởng đến việc sắp xếp lại đô thị cũng như xâydựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ mục đích chỉnh trang đô thị

1.1.4 Các quan điểm về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng.

Xuất phát từ thực tiễn đền bù giải phóng mặt bằng ở Hà Nội thời gian qua,chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay cần phải được xây dựng dựa trênnhững quan điểm sau:

Một là: Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng là một chính sách tổng hợp và

phức tạp liên quan tới các mặt kinh tế- xã hội, nó đụng chạm đến lợi ích của rất nhiềubên tham dự và diễn ra trong điều kiện kinh tế thị trường, bởi vậy chính sách đền bùgiải phóng mặt bằng phải đảm bảo giải quyết hài hoà giữa các lợi ích của người bị thuhồi đất, người được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đã được Nhà nướcphê duyệt và lợi ích Nhà nước – lợi ích toàn dân; giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâudài của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Hai là: Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cần phải được đặt trong

tổng thể đồng bộ và có mối quan hệ chặt chẽ với các chính sách quản lý kinh tế xã hộinói chung và chính sách quản lý đất đai nói riêng như chính sách cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chính sách bán nhà thuộc sở hữu Nhà nướccho người đang thuê, chính sách mua bán và kinh doanh nhà, chính sách thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất tiền thuê đất, chính sách đối vớingười có công, Luật dân sự (về quyền sở hữu tài sản, quyền thừa kế, chuyển nhượngtài sản, chấm dứt quyền sở hữu tài sản…), Luật lao động (về quyền được lao độngbình đẳng, quyền được lao động, trợ cấp ngừng việc…) nếu không sẽ không giải quyếtđược triệt để những vướng mắc trong quá trình thực hiện

Ba là: Xét về góc độ chuyển dịch đất đai thì việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước

thu hồi đất là một dạng chuyển dịch đặc biệt, trong đó người bị thu hồi đất không cónhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng (bị Nhà nước ra quyết định thu hồi), cònngười được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư thì lại cónhu cầu cần bất động sản này, mặt khác, người bị thu hồi đất còn gặp phải sự xáo trộnrất lớn của bản thân và gia đình nếu phải di chuyển chỗ ở (đối với đất đang ở) hoặc bịmất tư liệu sản xuất chủ yếu (đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đang canh tác)

Do đó, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cần đảm bảo cho người bị thu hồi đấttạo lập được việc làm mới để có cuộc sống mới tại nơi cư trú mới ít nhất phải tươngđương với cuộc sống tại nơi cũ bị thu hồi

Bốn là: Theo Luật đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho Nhà nước

thống nhất quản lý bằng cả biện pháp hành chính và biện pháp kinh tế thay thế choviệc quản lý duy nhất bằng biện pháp hành chính trước đây Vấn đề cơ bản và trungtâm là: Nhà nước thừa nhận đất đai có giá, thực hiện cơ chế quản lý tài chính về đấtđai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, biến nguồn tài chính tiềm năng từ tàinguyên đất đai - trở thành nguồn tài chính hiện thực, nguồn vốn cho các dự án đầu tưphát triển, đồng thời cũng phải đảm bảo lợi ích cho người có đất đang sử dụng bị thuhồi

Việc triển khai quy hoạch tại Singapore được công bố trước khi thu hồi đất 2-3năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm(thường là các dự án lớn) Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trênmảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất

để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội

và chỉnh trang đô thị

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viêntrong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trướccho người dân 2 – 3 năm Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ ápdụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công

Về chính sách đền bù: Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản củachủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sửdụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chứcđịnh giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác địnhgiá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bấtđộng sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhànước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bùtheo giá trong tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sảngia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại côngtrình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài cóthể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiệnhữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịuđi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa,trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố

ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù;

tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trongvòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo

dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách vềnhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyềnlợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản cóquyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền

bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việclên Tòa Thượng thẩm Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất

là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chínhsách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận caotrong xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%

Do diện tích eo hẹp nên việc tái định cư cho đối tượng trong diện giải tỏa đượctái định cư vào nhà ở xã hội do Ủy ban nhà ở Singapore (Housing and DevelopmentBoard) là một Uỷ ban trực thuộc Bộ Phát Triển Quốc Gia Singapore quản lý Cơ quannày chịu trách nhiệm hoạch định chiến lược, lên kế hoạch & triển khai công tác đảmbảo vấn đề gia cư cho cư dân ở đảo quốc Singapore Cơ quan này được tín nhiệm vànâng cao uy tín thông qua chương trình ngăn chặn việc chiếm đất, xây dựng trái phép,các khu ổ chuột và tái định cư dân chúng vào các khu nhà ở xã hội tại Singapore

Hiện nay, Singapore là một trung tâm thương mại và công nghiệp phát triển, làmột trong 4 con hổ của Châu Á, cùng với Hongkong, Hàn Quốc và Đài Loan.Singapore thuộc nhóm dẫn đầu thế giới trong nhiều lĩnh vực như là trung tâm tài chínhlớn thứ tư, thị trường casino lớn thứ hai, trung tâm lọc và phân phối dầu lớn thứ ba củathế giới Singapore còn là nơi cung cấp các mặt hàng linh kiện điện tử, đứng đầu vềcông nghiệp chế tạo, sửa chữa tàu biển và dịch vụ cảng biển Cảng Singapore là cảngtrung chuyển lớn của quốc tế Giáo dục và Y tế của Singapore được xếp hạng nganghàng với những quốc gia phát triển Thu nhập bình quân đầu người ở Singapore hiệnnay hơn 50.000 USD, đứng thứ hai Châu Á, sau Nhật Bản

1.2.1.2 Ở Trung Quốc:

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làhạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bịảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất làkhông thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tínhtoán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thuhồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sửdụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán baloại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thườnghoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứtheo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số.Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảocho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặtbằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổchức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựnggiải tỏa mặt bằng.

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủyếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cảxây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêuchuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nôngthôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đốivới nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mứcgiá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xácđịnh giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linhhoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồithường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có nhữngthành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:

- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối vớicác hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân táiđịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư

- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chínhquyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồithường hỗ trợ tái định cư

- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ táiđịnh cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mấtkhông trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đấtmới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chínhquyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cưcủa Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm;tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xâyxong nhà tái định cư [12]

1.2.1.3 Ở Thái Lan:

Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá

ở Thái Lan, diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường

điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiếnhành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiếnlược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung,khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức caohơn giá thị trường [14].

1.2.1.4 Ở Hàn Quốc:

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từcác vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đấtđịnh cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyềnthành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù đượcthực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn

hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào nhữngnăm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyềnmua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so vớigiá gốc [14]

1.2.2 Các chính sách của Việt Nam về giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ

1.2.2.1 Trước khi có Luật đất đai 1993

Sau khi cách mạng tháng Tám thành công, Việt Nam tiến hành xoá bỏ chiếmhữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nhân dân Hiến phápđầu tiên của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được ban hành vào năm 1946, đến năm

1953 Nhà nước ta thực hiện các cuộc cải cách ruộng đất và luật cải cách ruộng đấtđược ban hành Hiến pháp năm 1959 Nhà nước thừa nhận tồn tại hình thức sở hữu đấtđai gồm có sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Thời kì này quan hệđất đai trong bồi thường chủ yếu là thoả thuận, sau đó thống nhất giá trị bồi thường màkhông cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường hay banhành giá bồi thường

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quyđịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quanđến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam Sau đó Uỷ ban kế hoạch Nhànước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/07/1959 về việcthi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ Những nguyên tắc cơ bản của việc bồithường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụngđất đai trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồithường thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận các bên

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy địnhmột số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai và cây cối lâu năm, hoa màu chonhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố Tuy nhiên, thông tư này mớichỉ dừng lại ở việc quy định bồi thường về tài sản mà chưa đề cập cụ thể đến chínhsách bồi thường về đất.

Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì việc thựchiện đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù những tài sản có trênđất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên

Luật đất đai năm 1988, không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất, mà chỉ nêu nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48) Các văn bản hướng dẫn thihành Luật đất đai năm 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khichuyển sang mục đích khác

Ngày 31/05/1990, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành quyết định số 186/HĐBT

về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vàomục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại Căn cứ để tính đền bù thiệt hại về đấtnông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất.Tại quyết định này, mức đền bù còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dàihay tạm thời, đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù đối với việc sử dụng đất

để xây dựng hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi

Từ đó cho thấy vấn đề giải phóng mặt bằng ở Việt Nam đã được đặt ra rất sớmvới hàng loạt các văn bản pháp quy đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chứccho công tác đền bù GPMB [32]

1.2.2.2 Từ Luật đất đai 1993 đến 2003

Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế cho hiến pháp năm1980 quy định: “ Nhànước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sựquản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa”

Điều 17 quy định: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất lâu dài vàđược chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Điều 23 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của

cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”

Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, thừa kế có chọn lọc nội dung của Luật đất đainăm 1988, Luật đất đai năm 1993 ra đời có những đổi mới quan trọng, đặc biệt với nộidung thu hồi đất phục vụ lợi ích cộng đồng và đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thuhồi đất Luật quy định rõ hơn về quyền của người giao đất bao gồm quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn kinh tế hợp tác xã sản xuất kinh

doanh và các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất đúng mục đích sửdụng đất được giao.

Những quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng của Luật đất đai 1993 đãthu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau

do sự chuyển biến mau lẹ của nền kinh tế xã hội, nó đã mất dần đi vai trò làm động lựcthúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng đẩy nhanhtiến độ thi công công trình, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụngđất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được thông qua ngày29/06/2001

Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi, bổ sungmột số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồithường, giải phóng mặt bằng đã được ban hành gồm:

- Nghị định số 90/NĐ - CP ngày 17 tháng 09 năm 1994 của Chính phủ quy định

cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xéttính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy địnhkhi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng

- Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế Nghịđịnh số 90/NĐ- CP nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải đền bù,phạm vi đền bù, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền lựa chon một trong baphương án đền bù bằng đất, bằng tiền, hoặc bằng đất hoặc bằng tiền

- Thông tư 145/1998/TT- BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫnthi hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ

Nhìn chung, trong thời kỳ 1999 – 2003, chính sách thu hồi đất và bồi thườngGPMB đã có những tiến bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước ta.Tuy nhiên, cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trong thời

kỳ này vẫn còn một số nhược điểm sau:

- Vấn đề định giá đất cho người bị thu hồi đất chưa được quy định theo mộtchuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của UBND các tỉnh về giá đất để tính bồithường còn thiếu cơ sở, giá đất do địa phương quy định hầu hết còn thấp hơn giá trênthị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồiđất phi nông nghiệp thường được lợi

- Nhà đầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều đối tác đểthực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, có trường hợp phải làm việc với UBND cả

3 cấp là tỉnh, huyện, xã, làm việc với ban bồi thường giải phóng mặt bằng và làm việcvới người có đất bị thu hồi

- Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền, nhiềutrường hợp phải tái định cư cho người có đất bị thu hồi nhưng chưa được giải quyết thoảđáng, điều kiện của các khu tái định cư không bằng khu dân cư đã bị thu hồi.

1.2.2.3 Sau khi ban hành Luật đất đai 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thực hiện Luật đất đai và xuất phát từ yêu cầu củagiai đoạn mới, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã ranghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnhcông nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước nhằm định hướng rất quan trọng để Quốc hộikhoá XI, kì họp thứ 4, thông qua luật đất đai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 qui định cụ thể về chính sách đền bù thiệt hại khi nhànước thu hồi đất tại các Điều 39, 40, 42 và 43 Trình tự thu hồi đất đối với các trườnghợp quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai Việcthu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11 và 12 Điều

38 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận đượckết luận của thanh tra, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xácminh thực địa khi cần thiết; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất;

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho cơquan tài nguyên và môi trường trực thuộc quyết định thu hồi đất; chỉ đạo xử lý để xácđịnh giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có)theo quy định của pháp luật

- Việc thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 38 của Luật Đấtđai được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận đượcgiấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố mất tích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

và văn bản xác nhận không có người thừa kế của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấnnơi có đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực

tế, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất;

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xemxét, ký và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường quyết định thu hồi đất

- Việc thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 38 của LuậtĐất đai được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày hết thời hạn

sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dâncùng cấp quyết định thu hồi đất;

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho cơquan tài nguyên và môi trường trực thuộc quyết định thu hồi đất [18].

Tại Điều 44 quy định về thẩm quyền thu hồi đất:

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đấtđối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cánhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồiđất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nướcngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2điều này không được uỷ quyền

- Điều 56, khoản 4 Luật đất đai 2003 quy định Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng

01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từchuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuêđất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi viphạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [18]

Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản dướiluật như Nghị định, Thông tư để cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợthu hồi đất và bố trí tái định cư, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 144/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đây là Nghị định thay thế choNghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ trong quá trình phát triểnkinh tế - xã hội, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, khi mà nhu cầu sử dụng đất chocác mục đích kinh tế, quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng ngày càng nhiều

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ vềQuy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất bồi thường hỗ trợ tái định cư Nghị địnhnày đã quy định chi tiết, đầy đủ, toàn diện, tiến bộ và hợp lí hơn Nghị định 197/2004/

NĐ-CP ngày 03/12/2004, phù hợp với những nội dung thay đổi của Luật đất đai năm2003.

1.2.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại Việt Nam

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhậnđầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH - HĐH đất nước Vớinhững đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiệnchính sách GPMB ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Việcthu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xãhội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lýđất đai hiện nay [16]

Ở Việt Nam, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngàycàng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế.Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 của Chính phủ sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của

NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ đã thể hiện được tính khả thi vàvai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khíacạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác

định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tácquản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng

Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị

thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổsung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nướcnhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần

đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trongviệc thu hồi đất

Thứ tư, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết

được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩmquyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả

Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai

năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sáchcủa Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản phápluật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cưđược thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-

UB sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thànhphố Hồ Chí Minh ngày 15/08/2007; Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thànhphố Hà Nội, Quyết định số …Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn nhữngkhiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện.

Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất

phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chínhsách, của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạođiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiềukinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồithường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được

mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về nănglực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự ánđầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác độngtiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồithường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triểnkết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự

án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổnđịnh đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó chúng ta cũng còn những tồn tại,vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó đặc biệt là vấn đề giáđền bù, gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản

1.3 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của các dự án.

1.3.1 Những thuận lợi

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợiích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kháthuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư ngày càng phù hợp hơnvới quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình

tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏađáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người sửdụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất [16]

1.3.2 Những mặt hạn chế

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đạidiện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật côngnhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đấtthu hồi với giá đất tái định cư (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường) [11]

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nôngdân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi

ở cũ [19]

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất vớingười có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyếnkhích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có đất bịthu hồi [32]

- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiệnbình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượngthực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân

cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn cònchênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ [16]

- Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để chuyển sang làm ngànhnghề khác Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trườnghợp không đủ để nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà ở mới tại khutái định cư

- Việc xác định tính hợp thức về quyền sử dụng đất để tính toán mức bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đang là một vấn đề nổi cộm trong thực tế Một mặt, tính hợp thứcchưa được quy định rõ trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chínhphủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Mặt khác, việc áp dụng pháp luật ởcác địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tínhchủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ khi công khaiquy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi, vv…cho tới khâu cưỡng chế

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng côngtrình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xâydựng nhà ở hoặc phân lô bán nền [19]

- Nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chungcác địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa

bàn, một số khu tái định cư đã lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằngnơi ở cũ, có trường hợp người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở 5 năm nay mà vẫnchưa được bố trí vào khu tái định cư.

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được Nhà nước quantâm giải quyết thoả đáng hơn Tuy nhiên, việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu

sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổichính sách đã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có đất bị thu hồi Vìvậy, việc giải phóng mặt bằng để thực hiện một số dự án không bảo đảm tiến độ

- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưalàm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định củapháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việcgiải phóng mặt bằng bị dây dưa kéo dài nhiều năm

- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm các thànhviên được trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâuchính sách, pháp luật về đất đai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luậtcho nhân dân, thậm chí làm trái quy định của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạmdừng việc giải phóng mặt bằng

- Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng về tài chính để bồi thường, hỗ trợ chongười có đất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thịtrường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư đểtriển khai dự án

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất hoặc dokhông hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn để được bồi thường hỗ trợ thêm nên không chấphành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơquan Nhà nước Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập

đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng [11]

1.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trên

- Chính sách về đất đai không ổn định và phát triển theo xu hướng ngày càngtạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng, làm cho người sử dụng đất chần chừkhi thực hiện quyết định giao đất, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng để hy vọngđược bồi thường nhiều hơn

- Công tác quản lý đất đai bị buông lỏng trong thời gian dài dẫn đến các hồ sơpháp lý về quyền sử dụng đất chắp vá, không đầy đủ, tình hình lấn chiếm đất công vàchuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật không bị xử lý nghiêm, gây khó khăncho công tác xét duyệt phương án đền bù gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện

- Phương pháp xác định giá đất còn chung chung, chưa cụ thể, chưa phù hợpvới tình hình thực tế hình thành giá đất trên thị trường, biểu hiện cụ thể như:

+ Việc xác định theo 4 loại vị trí của từ 3 - 4 loại đường trong 5 loại đô thị đốivới đất ở đô thị có vẻ cụ thể nhưng thực tế tỏ ra gò bó, không phù hợp với thực tế hìnhthành giá đất ở đô thị trên thị trường

+ Việc chia thành 6 hạng đất nông nghiệp là cứng nhắc, lại quá nhiều và phứctạp, dễ gây nhầm lẫn trong thực hiện, gây khó hiểu trong nhân dân

+ Chưa có quy định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa các địa phương.Thường giá giữa 2 địa phương có chênh lệch

- Một số chính sách đất đai còn có những mâu thuẫn như giữa Nghị định 60/CPngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở,tạo bất bình đẳng giữa người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, nhà tự quản của người

sử dụng đất không hợp pháp trước Luật đất đai năm 1993, khi đền bù giải phóng mặtbằng, làm cho những người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước không tán thành vớichính sách bồi thường hỗ trợ

- Do không có điều kiện biểu hiện giá trị quyền sử dụng đất một cách công khai

và khách quan Vì vậy không thể hình thành giá một cách hợp lý mà hiện chỉ do cơquan chuyên môn của Nhà nước xác định trên cơ sở kinh nghiệm mang tính hànhchính, mặt khác giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất biến động nhiều, dẫn đến giáđất do Nhà nước quy định thường không phù hợp với thời điểm bồi thường thiệt hại,gây thắc mắc, khiếu kiện Cũng có nhiều trường hợp giá đền bù đã phù hợp những vẫnkhiếu nại

- Pháp luật về đất đai chưa được thực hiện nghiêm, có hiện tượng lấn chiếm đấtcông chuyển nhượng đất đai, chuyển đổi mục đích và chuyển nhượng đất nông nghiệptrái pháp luật không bị xử lý nghiêm cũng gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lýquy hoạch - xây dựng đô thị và giải phóng mặt bằng

1.4 Tình hình nghiên cứu liên quan đến nội dung đề tài

Trong quá trình phát triển của một quốc gia hay bất kỳ thành phố nào, việc thựchiện các dự án chỉnh trang đô thị là điều không thể thiếu Chính nhờ việc chỉnh trang

đô thị mà bộ mặt của các thành phố, các quốc gia ngày càng được cải thiện Tuy nhiên,

để thực hiện được các dự án đó thì luôn đi liền với việc thu hồi đất, GPMB để bàn giaoquỹ đất cho phía các nhà đầu tư

* Ở Thành phố Hồ Chí Minh:

Người bị thu hồi đất chỉ cần có một trong các loại giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hộ gia đình, cá

nhân đang sử dụng đất ổn định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời…Giá đất

để tính bồi thường là giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định tại thời điểmthu hồi đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi, được công nhận theo quyđịnh của pháp luật

Trong trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBNDthành phố Hồ Chí Minh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường (trong điều kiện bình thường) thì chủ tịch UBND quận, huyện

sẽ chỉ đạo Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩmđịnh giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất thực tế trên thị trường

Sau khi có kết quả của đơn vị tư vấn, UBND quận, huyện sẽ xem xét, đề xuấtđơn giá đất để tính bồi thường lên cơ quan chức năng và UBND thành phố sẽ đưa raquyết định cuối cùng

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất bị thu hồi trên 30% diện tích đấtnông nghiệp trong các đầu tư dự án có quỹ đất ở- trong trường hợp dự án còn quỹ đất

để giao- sẽ được nhiều lợi thế

Theo đó, sau khi đã thực hiện theo quy định thì đối với hộ gia đình, cá nhân bịthu hồi từ 5.000m2/hộ đất nông nghiệp trở lên, có thể sẽ được giao thêm một nền đất ởhoặc một căn hộ chung cư theo quy hoạch của dự án được duyệt Tổng cộng diện tíchđược giao không quá hai lần hạn mức giao đất ở (theo quy định) hoặc không quá haicăn hộ chung cư

Trong trường hợp dự án không đủ quỹ đất để giao theo quy định thì hộ gia đình,

cá nhân có hộ khẩu thường trú tại quận huyện có đất bị thu hồi sẽ được ưu tiên đầu tiên

Đối tượng sớm di dời, bàn giao mặt bằng trước hoặc đúng thời hạn cũng sẽchiếm lợi thế Tiếp đến là hộ, gia đình, cá nhân có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồilớn và hộ gia đình chính sách

Trường hợp không thể xét chọn theo các tiêu chuẩn trên thì Hội đồng bồithường của dự án sẽ tổ chức bốc thăm ngẫu nhiên, công khai có mặt của các hộ bị thuhồi đất nông nghiệp trong dự án

Ngoài ra, đối với các tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ nhà, đất chấp hànhtốt chủ trương, chính sách và kế hoạch bồi thường, di chuyển và giao mặt bằng đúngthời hạn sẽ được hưởng chế độ ưu tiên trong chính sách tái định cư của dự án và đượcthưởng bằng tiền với mức 5 triệu đồng/hộ (tổ chức)

Trường hợp chỉ thu hồi một phần diện tích đất ở hoặc một phần đất nông nghiệpthì tính bằng 50% mức thưởng của trường hợp thu hồi toàn bộ nhà, đất Tuy nhiên,trường hợp di chuyển và giao mặt bằng sau thời hạn quy đinh thì không được thưởng

Liên quan đến việc thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định xác định giá đất

để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường, nhiều ý kiến cho rằng đây là điểm mới được tiếp thu trong quá trình thực hiệncông tác giải phóng mặt bằng

Tuy nhiên, một số ý kiến băn khoăn: Liệu giá của đơn vị tư vấn đưa ra có đượcxem là kết quả cuối cùng? Nếu UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định mức giá cólợi cho người dân, mọi chuyện sẽ “thuận buồm xuôi gió” Thế nhưng trong trườnghợp, mức giá mà UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định thấp hơn mức giá mà đơn

vị tư vấn đề xuất liệu người dân có dễ dàng chấp nhận?

Người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất theo quy định mà phải di chuyển chỗ

ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở(căn hộ chung cư), bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ

ở mới Trong trường hợp việc bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồithường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND thành phố Hồ Chí Minhcông bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đấttại thời điểm trả tiền bồi thường Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đấttại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyếtđịnh thu hồi

Ngược lại, trong trường hợp việc bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gâyra: Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết địnhthu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường Nếu giá đất tại thời điểmbồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giáđất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Ngoài ra, quy định đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất bị thu hồi trên30% diện tích đất nông nghiệp thuộc các dự án đầu tư, (trong trường hợp dự án không

đủ quỹ đất để giao theo quy định) mà không thể xét chọn theo các tiêu chuẩn còn phụthuộc quá nhiều vào yếu tố “hên xui” Người dân bị thu hồi đất sẽ không được hưởnglợi ích mà dự án mang lại trong khi đây cũng là một trong những “động lực” thúc đẩyngười dân chấp hành nghiêm túc việc thu hồi đất của nhà nước

Trong quy định về tái định cư đối với các hộ dân bị thu hồi toàn bộ nhà, đất đủđiều kiện tái định cư nhưng có hoàn cảnh thực sự khó khăn về chỗ ở mới và tổng giátrị bồi thường, hỗ trợ không đủ thanh toán giá trị nhà, ở đất ở trong khu tái định cư nảysinh điểm bất hợp lý

Theo quy định này, Hội đồng bồi thường của dự án sẽ xem xét giải quyết trảchậm, trả góp phần giá trị chênh lệch về nhà ở, đất ở với thời hạn tối đa là 15 năm (cáckhoản nợ được tính theo lãi suất tiền gởi tiết kiệm không kỳ hạn của ngân hàng thươngmại trên số dư nợ)

Thế nhưng số tiền lần đầu nộp lại được quy định phải bằng tổng số tiền bồithường, hỗ trợ về nhà ở và đất đã nhận (nếu tái bố trí bằng căn hộ hoặc bằng tổng sốtiền bồi thường, hỗ trợ về đất nếu tái bố trí bằng nền đất).

Điều này sẽ hết sức khó khăn cho các hộ dân vừa bị thu hồi đất vì sau khi nộp

số tiền lần đầu, các hộ dân sẽ khó có khả năng dư vốn để tái đầu tư, ổn định, trang trảicuộc sống mới sau giải tỏa Nhiều ý kiến cho rằng, nên chăng để lại cho các hộ dânmột số tiền để “làm vốn”

Đối với việc xác định giá đất ở làm căn cứ thu tiền sử dụng đất khi giao đất táiđịnh cư, UBND thành phố nêu rõ: mức giá này được xác định cùng thời điểm và thốngnhất với nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợkhi thu hồi đất được UBND Thành phố phê duyệt cho từng dự án cụ thể cùng với việcphê duyệt giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

Ngoài ra, UBND Thành phố cũng quy định nguyên tắc xác định giá bán nhà táiđịnh cư, trong đó Sở Tài chính sẽ là cơ quan được uỷ quyền phê duyệt giá bán căn hộchung cư tái định cư cho từng tầng, loại nhà, vị trí của từng dự án cụ thể, đảm bảo cânđối với chính sách giá bồi thường, hỗ trợ tại nơi bị thu hồi đất

Theo bảng giá đất năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành hồi đầunăm, mức trần giá đất vẫn chỉ là 81 triệu đồng/m2, áp dụng đối với một số tuyến phố ởkhu vực trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) Các khu vực cònlại trong nội đô có khung giá đất dao động từ 15 - 30 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn hiện cónơi cao gấp 8 -10 lần khung giá của UBND Thành phố quy định Đây cũng chính lànguyên nhân dẫn tới những khiếu kiện, tranh chấp kéo dài khi cơ quan chức năngThành phố áp dụng bảng giá đất của UBND Thành phố vào việc tính giá bồi thườngkhi thu hồi đất của người dân Thủ đô

CHƯƠNG 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

2.1.1 Mục tiêu chung

- Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;

- Nghiên cứu các hình thức bố trí tái định cư đối với các hộ dân trong diện giảitỏa Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặtbằng , phương thức giải quyết bố trí tái định cư phù hợp cho từng đối tượng bị thu hồiđất theo hướng phát triển hình thức tái định cư bằng nhà ở chung cư xã hội để tiếtkiệm quỹ đất phục vụ các lợi ích khác nhằm phát triển bền vững của thành phố ĐàNẵng

đô thị trên địa bàn nghiên cứu;

- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại về công tác bố trí tái định

cư (bằng đất ở và nhà ở chung cư xã hội) để đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phóngmặt bằng của các dự án phục vụ chỉnh trang đô thị

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, ảnhhưởng của nó đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố ĐàNẵng;

- Đánh giá khái quát về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;

- Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố ĐàNẵng từ năm 1997 đến 2013, trong đó tập trung phân tích về chính sách bố trí tái định cưbằng hai hình thức: đất ở và nhà ở chung cư Nghiên cứu đặc thù nhưng ưu điểm và hạn chếcủa hình thức bố trí tái định cư bằng đất ở và bằng nhà ở chung cư cho đối tượng bị thu hồiđất, cụ thể đối với các dự án:

+ Dự án thu hồi đất có chia lô đất nền để giải quyết tái định cư lại cho các đốitượng giải tỏa

+ Dự án thu hồi đất có chia lô đất nền và xây dựng khu nhà chung cư để giảiquyết tái định cư lại cho các đối tượng giải tỏa

- Qua đó đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện, nâng cao hiệu quả áp dụngchính sách tái định cư bằng nhà ở chung cư xã hội để tiết kiệm quỹ đất phục vụ các lợiích khác nhằm phát triển bền vững của thành phố Đà Nẵng, cụ thể:

+ Nghiên cứu các quy trình liên quan đến đầu tư xây dựng, chuyển giao và quản

lý vận hành của các đơn vị có chức năng quản lý nhà ở chung cư xã hội của thành phố

+ Chức năng nhiệm vụ quản lý nhà nước của Công ty Quản lý nhà chung cưthành phố Đà Nẵng

+ Chức năng nhiệm vụ quản lý nhà nước của các đơn vị đảm nhận điều hành, tưvấn giám sát và thi công Khu Chung cư để bàn giao cho Công ty Quản lý nhà chung

cư thành phố Đà Nẵng quản lý

+ Đề xuất các giải pháp khuyến khích người dân nhận nhà ở chung cư khi tái định

cư thay cho hình thức bố trí lại bằng đất ở

2.3 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụngkết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phương pháp chủyếu bao gồm:

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

Việc thu thập tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tài liệu, sốliệu liên quan đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền công bố

2.3.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:

Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địabàn nghiên cứu

- Thu thập các văn bản của Trung ương và địa phương quy định chính sách đấtđai liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đấttrên địa bàn thành phố Đà Nẵng như: Luật Đất đai năm 2003, các Nghị định của Chínhphủ, Thông tư của các Bộ hướng dẫn và văn bản quy phạm pháp luật do thẩm quyềnUBND thành phố Đà Nẵng ban hành

- Các báo cáo, tài liệu, số liệu, liên quan đến việc quy định tiêu chuẩn được bốtrí tái định cư (bằng đất ở hoặc thuê nhà ở chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng), thutiền sử dụng đất, thu tiền thuê nhà ở chung cư

+ Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các chương trình nghiên cứu

đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, giáotrình của các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên internet

- Tiếp cận, thu thập thông tin có liên quan

+ Tham vấn ý kiến các chuyên gia và các cơ quan liên quan, cụ thể là các cán

bộ lãnh đạo của Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường,

Sở Xây dựng, Sở lao động, Thương binh và Xã hội, Cục Thống kê thành phố, UBNDcác quận, huyện, Công ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng, các Ban Quản lý

dự án, Ban giải tỏa đền bù của thành phố và các cơ quan hành chính nhà nước kháctrong thành phố Đà Nẵng

+ Phương pháp quan sát, nắm bắt trực tiếp và ghi chép lại

2.3.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Điều tra, khảo sát thực địa về tìnhhình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư của 02 nhóm dự án điển hình trên địabàn từng quận, huyện của thành phố Đà Nẵng (dự án có và không có nhà ở chung cư)

- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia tư vấn, các nhàquản lý về lĩnh vực quy hoạch, quản lý sử dụng đất, đặc biệt là các chuyên gia tronglĩnh vực giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư của các Sở chuyên môn, UBND cácquận, huyện và các đơn vị thực hiện công tác chi trả đền bù, quản lý nhà ở chung cưtái định cư

- Phương pháp phỏng vấn hộ: Đề tài sẽ tiến hành phỏng vấn khoảng 70 hộ/70phiếu (trong đó 40 phiếu phỏng vấn các hộ được bố trí đất tái định cư và 30 phiếuphỏng vấn các hộ được bố trí nhà ở chung cư xã hội) để tìm hiểu sự ảnh hưởng củaviệc thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng đến đời sống, việc làm và thu nhập của

họ bằng phiếu điều tra bán cấu trúc Số hộ được lựa chọn để điều tra theo phương pháplựa chọn ngẫu nhiên theo nhóm hộ với độ tin cậy 0,05% (có quay video thu hình vàthu thanh những cuộc phỏng vấn có nội dung quan trọng)

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

Đề tài sẽ sử dụng chức năng thống kê mô tả của phần mềm Microsoft Excel đểthực hiện thống kê diện tích đất bị thu hồi, số tiền đền bù, phân nhóm hộ, lựa chọn hộ

đã ở và chưa ở tại chung cư xã hội để điều tra phỏng vấn

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng:

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên môi trường

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Đà Nẵng có vị trí địa lý nằm ở 15055' đến 16014' vĩ độ Bắc, 107018' đến108020' kinh độ Đông, phía đông giáp với Biển Đông, phía nam giáp giáp tỉnh Quảng Nam,phía tây giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế và tỉnh Quảng Nam, phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên -Huế Trung tâm thành phố cách thủ đô Hà Nội 764km về phía Bắc, cách Thành phố Hồ ChíMinh 964km về phía Nam

Thành phố Đà Nẵng nằm ở trung độ của đất nước, nằm trên trục giao thông Bắc Nam về đường bộ, đường sắt, đường biển và đường hàng không Quốc lộ 14B nối cảngbiển Tiên Sa, Liên Chiểu đến Tây Nguyên và nối với hệ thống đường xuyên Á qua Lào,Đông Bắc Campuchia, Thái Lan, Myanma Đà Nẵng còn là một trong những cửa ngõ quantrọng ra biển của Tây Nguyên và các nước trên đến các nước vùng Đông Bắc Á

-Hình 3.1 Ảnh chụp bản đồ hành chính thành phố Đà Nẵng

3.1.1.2 Đặc điểm địa hình

Địa hình thành phố vừa có đồng bằng vừa có đồi núi, vùng núi cao và dốc tập trung

ở phía Tây và Tây Bắc, một số đồi thấp xen kẽ những đồng bằng hẹp Đồng bằng ven biển

là vùng đất thấp chịu ảnh hưởng của biển bị nhiễm mặn, lại là vùng tập trung nhiều cơ sởnông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự và các khu chức năng của thành phố Địa hìnhđồi núi chiếm diện tích lớn, chủ yếu ở độ cao 700 - 1500 m, độ dốc lớn, là nơi tập trungnhiều rừng đầu nguồn có tác dụng bảo vệ môi trường sinh thái và phát triển du lịch củathành phố

3.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết

Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới, gió mùa điển hình, nhiệt độ cao và ítbiến động Chế độ ánh sáng, mưa ẩm phong phú, nhiệt độ trung bình hàng năm trên 250C.Rừng núi Bà Nà ở độ cao gần 1.500 m, nhiệt độ trung bình khoảng 200C, là địa bàn du lịchnghỉ mát lý tưởng Khí hậu thành phố là nơi chuyển tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc vàmiền Nam mà tính trội là khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam, có 2 mùa rõ rệt là mùamưa và mùa khô, thỉnh thoảng có đợt rét nhưng không đậm và kéo dài

Thành phố Đà Nẵng có tổng diện tích tự nhiên là 128543.09ha, trong đó đất nôngnghiệp là 75705.91ha chiếm tỷ lệ 58.9%, đất phi nông nghiệp là 50843.72ha chiếm tỷ lệ39.55%, đất chưa sử dụng là 1993.47ha chiếm tỷ lệ 1.55%

Về hành chính, thành phố Đà Nẵng có 6 quận, 2 huyện, 11 xã và 45 phường, vớitổng dân số đến ngày 01 tháng 4 năm 2009 có 887.435 người Trong đó, thành thị là770.911 người, chiếm tỷ lệ 86.87%; nông thôn là 116.524 người, chiếm 13.13%; mật độdân số 690 người/km2

3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế

Đà Nẵng - Cửa ngõ phía đông của tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây, là một trongnăm hành lang kinh tế được phát triển theo sáng kiến của Ngân hàng Phát triển Châu Á ởkhu vực tiểu vùng sông Mê Kông Đây là tuyến giao thông dài 1.450km đi qua bốn nước,bắt đầu từ thành phố cảng Mawlamyine đến cửa khẩu Myawaddy (Myanma), đi qua bảytỉnh của Thái Lan tới Lào và cuối cùng đến Việt Nam (chạy từ cửa khẩu Lao Bảo qua cáctỉnh Quảng Trị, Thừa Thiên – Huế tới cảng Đà Nẵng)

Đà Nẵng được xác định là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học vàcông nghệ của miền Trung và cả nước với mức tăng trưởng kinh tế liên tục và khá ổn địnhgắn liền với các mặt tiến bộ trong đời sống xã hội, cơ sở hạ tầng phát triển, đô thị đượcchỉnh trang v.v…Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt 11%/năm, GDP bình quân đầungười năm 2010 ước đạt 2.015 USD, gấp 2,2 lần so với năm 2005 và bằng 1,6 lần mức bìnhquân chung cả nước Kinh tế đối ngoại, liên kết trong nước và hợp tác quốc tế ngày càng

mở rộng, về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) trong 3 năm 2005 - 2007 đứng nhì và

3 liên tiếp năm 2008 - 2010 vươn lên dẫn đầu cả nước Cơ cấu kinh tế của thành phốchuyển dịch theo hướng tích cực: ngành dịch vụ 49,4%; ngành công nghiệp - xây dựngchiếm tỉ trọng 47,59%; ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản 3,01%

Giá trị bất động sản mà nhất là đất đai có đặc điểm rất khác biệt so với các loại hànghoá khác là phụ thuộc vào sự tác động của con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS.Nói cách khác công tác quy hoạch, đặc biệt là chủ trương, chính sách quy hoạch chỉnh trang

đô thị có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong việc phát huy giá trị bất động sản Đà Nẵng đãquy hoạch mục tiêu phát triển Thành phố đến năm 2020 với các chỉ tiêu, định hướng sau:

Bảng 3.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kỳ 1997 - 2011

(Nguồn: Cổng Thông tin điện tử thành phố Đà Nẵng, năm 2012) 3.1.2.2 Thực trạng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế các ngành

Trong suốt thời kỳ 2000 - 2010, cơ cấu kinh tế thành phố theo GDP có bước chuyểndịch tích cực, đúng hướng, tỷ trọng công nghiệp - xây dựng, dịch vụ trong GDP tăng phùhợp với định hướng và yêu cầu của thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa thành phố, phùhợp với nghị quyết của Thành ủy và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ

2001 - 2010 đã được Chính phủ phê duyệt đó là “Công nghiệp - Dịch vụ - Nông nghiệp” cơcấu nội bộ ngành cũng được chuyển biến cả về chất và lượng, đáp ứng nhu cầu nội tại củakinh tế thành phố và đẩy mạnh xuất khẩu

Giá trị sản xuất công nghiệp trong thời kỳ 2000 - 2010 tăng bình quân 12,72%, tỷtrọng công nghiệp xây dựng trong GDP thành phố tăng từ 41,3% năm 2000 lên 44,58%năm 2010 Giá trị sản xuất công nghiệp xây dựng năm 2010 ước đạt 4.043,13 tỷ đồng, tănggấp 3 lần so với năm 2000 góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọngcông nghiệp xây dựng

Công nghiệp là ngành chủ lực của thành phố, có giá trị sản xuất tăng cao hàng năm,nhiều khu công nghiệp và dự án lớn được đầu tư, cơ cấu quản lý, phương thức sản xuất,kinh doanh được đổi mới Tuy vậy, ngành công nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn, tháchthức do thiên tai, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính năm 2007…Trước tình hình đó, Thànhphố đã đề ra những mục tiêu quan trọng phải phấn đấu để giữ vững ổn định phát triển côngnghiệp và phát triển kinh tế thành phố.

Tỷ lệ đóng góp của các ngành dịch vụ trong GDP thành phố luôn đạt mức trên 45

%, tốc độ tăng trưởng GDP dịch vụ bình quân thời kỳ 2000 - 2010 là 12,42%/ năm Cơ cấutổng sản phẩm quốc nội trên địa bàn thành phố thuộc khối dịch vụ chiếm tỷ trọng 50,9%năm 2000, 44,68% năm 2005 và 51,51% năm 2010

Tổng sản phẩm xã hội trên địa bàn (GDP) giai đoạn 2003 - 2013 ước tăng12,5%/năm, với giá trị năm 2013 ước đạt 15.681,4 tỷ đồng, gấp 3,3 lần so với năm 2003;GDP bình quân đầu người năm 2013 ước đạt 55,98 triệu đồng (2.650 USD), gấp 5,4 lầnnăm 2003 và bằng 1,6 lần cả nước

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng “Dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp”, phùhợp mục tiêu Nghị quyết 33-NQ/TW, tỷ trọng dịch vụ tăng từ 48% năm 2003 lên 53,5%ước năm 2013, công nghiệp - xây dựng giảm từ 45,6% xuống 43,8% và nông nghiệp giảm

từ 6,4% xuống 2,7%

3.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

Theo số liệu thống kê năm 2010, dân số thành phố Đà Nẵng đến 31/12/2010 là942.132 người Trong đó: Nam có 458.605 người, Nữ có 483.527 người, dân số thành thị819.332 người chiếm 86,97% tổng số dân, dân số nông thôn có 122.800 người chiếm13.03% tổng số dân, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 10,09‰ Dân cư thành phố phân bố khôngđồng đều giữa các vùng, các quận huyện

Bảng 3.2 Phân bố dân cư thành phố Đà Nẵng năm 2010

STT Đơn vị hành chính (người)Dân số Mật độ dân số(người/km2)

197.922179.810140.500135.30069.50096.300122.800942.132

8.50019.0411.7752.2801.8012.852166960

(Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Đà Nẵng năm 2011,* Chỉ tính trên đất liền)

Lực lượng lao động xã hội toàn thành phố Đà Nẵng năm 2010 là 462.979 ngườichiếm 49,14% tổng dân số, trong đó số lao động có việc làm là 440.500 người, chiếm95,14% lực lượng lao động, phân bố trong các ngành: Công nghiệp - xây dựng 148.050người chiếm 33,61%; dịch vụ 249.650 người chiếm 56,67%; thủy sản nông lâm 38.500người chiếm 8,74%.

Nhìn chung, nguồn lao động của thành phố tương đối dồi dào, là điều kiện thuận lợi

để phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng Tuy nhiên lực lượng lao động có trình

độ chuyên môn kỹ thuật vẫn còn thiếu và yếu, do vậy trong tương lai, thành phố cần pháthuy hơn nữa hướng đào tạo nghề cho người lao động nhất là khoa học công nghệ, mới cóthể đáp ứng được nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội, khoa học kỹ thuật

3.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

- Thực trạng phát triển đô thị

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất là tăng trưởng ngành công nghiệp và thươngmại dịch vụ, dẫn đến sự gia tăng dân số, nhiều khu dân cư, đô thị mới được hình thành lantoả ra ngoại thành, sự phát triển đô thị đã ảnh hưởng mạnh đến việc sử dụng đất Đến nay,thành phố đã cải tạo nâng cấp hơn 62 km đường quốc lộ, 268 km đường nội thành, đã triểnkhai 265 đồ án quy hoạch chi tiết các khu dân cư và 50% số các khu dân cư đã được đầu tưhoàn thành đồng bộ cơ sở hạ tầng, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, kiến trúc,không gian, điện, cấp thoát nước, cây xanh và cảnh quan môi trường

- Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn

Đô thị hóa đã tác động mạnh mẽ đến sự phát triển và đời sống cư dân ở các khu dân

cư nông thôn, song song với việc phát triển đô thị, các khu dân cư nông thôn cũng từngbước phát triển nhờ vào sự phát triển của các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, nhiều khu dân cư nôngthôn thay đổi rõ rệt (Hòa Tiến, Hòa Châu, Hòa Phong, Hòa Khương, Hòa Nhơn, HòaSơn…), hơn 90% giao thông trong các khu dân cư nông thôn đã được bê tông hóa, tuy vậyviệc xây dựng cơ sở hạ tầng của khu vực nầy vẫn còn chậm và chưa đồng bộ để theo kịp đàphát triển

3.1.2.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

Trong những năm qua đặc biệt từ sau khi thành phố Đà Nẵng trực thuộc trung ương,thành phố đã tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cải tạo nâng cấp hầu hết các tuyếnđường nội thành, nâng cao mật độ lưu thông, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu chungcủa một đô thị lớn, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật cũng chỉ mới đáp ứng được phần nào nhu cầucấp thiết của thành phố, do đó trong những năm tới thành phố vẫn chủ trương tiếp tục đầu

tư, hoàn thiện từng bước hệ thống cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ