Luận văn tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

luận văn

BỘ GIÁO DỤC VÀ đÀO TẠO TRƯỜNG đẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ựất ựai

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: CVCC-TS Nguyễn đình Bồng

HÀ NỘI - 2011

LỜI CAM đOAN

Luận văn thạc sĩ: ỘTìm hiểu hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông - thành phố Hà NộiỢ chuyên ngành Quản lý ựất ựai, mã số: 60.62.16 là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Luận văn ựược sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông tin trắch dẫn trong luận văn ựều ựã ựược chỉ rõ nguồn gốc

Tôi xin cam ựoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ựược sử dụng ựể bảo vệ một học vị nào

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Bộ

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ựề tài: ỔỔTìm hiểu hoạt ựộng môi giới bất

ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông - Thành phố Hà NộiỖỖ, tôi luôn nhận

ựược sự hướng dẫn, giúp ựỡ, ựộng viên của nhiều cá nhân và tập thể, tôi xin

ựược bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân và tập thể ựã tạo

ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong học tập và nghiên cứu

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Viện ựào tạo Sau

ựại học, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, Bộ môn Quản lý ựất

ựai Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường

quận Hà đông và các ựơn vị khác ựã tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi về mọi mặt

trong quá trình học tập, nghiên cứu ựể hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ựỡ tận tình của thầy giáo hướng dẫn

khoa học: CVCC-TS Nguyễn đình Bồng

Trong quá trình thực hiện ựề tài tôi còn nhận ựược sự giúp ựỡ và cộng

tác của các cán bộ, nhân viên các công ty, sàn giao dịch bất ựộng sản, văn

phòng, trung tâm và các cá nhân môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà

đông Tôi xin cảm ơn sự giúp ựỡ ựó

Tôi xin cảm ơn sự ựộng viên, giúp ựỡ của bạn bè và gia ựình ựã giúp ựỡ

tôi thực hiện luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc ựối với mọi sự giúp ựỡ quý báu ựó

Hà Nội, ngày 16 tháng 01 năm 2011

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Bộ

2.1 Quy trình mua bán bất ñộng sản qua môi giới 5 2.2 Kinh nghiệm quốc tế về hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản 7

2.2.2 Môi giới bất ñộng sản ở Các nước cộng ñồng châu Âu (EU):

2.3.1 Giai ñoạn khi chưa có luật kinh doanh bất ñộng sản 2006 10 2.3.2 Giai ñoạn từ khi có luật kinh doanh bất ñộng sản 2006 ñến nay 15

3.2 Nội dung nghiên cứu 21

3.2.3 đề xuất giải pháp tăng cường hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản 21

4.2 Tình hình quản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sản 28

4.2.2 Thị trường bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông 31 4.3 Hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông 31

4.4 Phân tắch thực trạng hoạt ựộng kinh doanh môi giới bất ựộng sản

4.5 đề xuất giải pháp tăng cường hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản

56

4.5.1 Pháp luật ựối với việc kinh doanh môi giới bất ựộng sản 56 4.5.2 Giải pháp ựối với các loại hình môi giới giao dịch bất ựộng sản 57 4.5.3 Giải pháp ựối với người tham gia giao dịch mua, bán, thuê,

Phụ lục 66

DANH MỤC BẢNG

4.1 Hiện trạng sử dụng ựất quận Hà đông năm 2010 30 4.2 Hiện trạng sử dụng ựất theo ựối tượng sử dụng của quận Hà đông 30 4.3 Số lượng công ty ựăng kắ kinh doanh bất ựộng sản và dịch vụ bất ựộng

4.4 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty 38 4.5 Phắ môi giới mua, bán bất ựộng sản của các công ty 39 4.6 Phắ môi giới thuê, cho thuê bất ựộng sản của các công ty 39 4.7 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng 46 4.8 Phắ môi giới mua, bán bất ựộng sản của các văn phòng 47 4.9 Phắ môi giới thuê, cho thuê bất ựộng sản của các văn phòng 47 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các cá nhân 51 4.11 Phắ môi giới mua, bán bất ựộng sản của các cá nhân 51 4.12 Phắ môi giới thuê, cho thuê bất ựộng sản của các cá nhân 52 4.13 So sánh tổng số giao dịch trung bình/tháng của các loại hình môi giới

4.14 So sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng của các loại hình 54

DANH MỤC SƠ ðỒ

2.1 Sơ ñồ Quy trình mua bán bất ñộng sản qua môi giới 6

4.2 Sơ ñồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình công ty 36 4.3 Sơ ñồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình văn phòng 44

DANH MỤC HÌNH

2.1 Một số hình ảnh về tình trạng các trung tâm môi giới nhà ñất

2.2 Tình trạng phổ biến các trung tâm môi giới bất ñộng sản 14 2.3 Một số trung tâm quảng cáo miễn phí khi khách hang ñến xin tư

2.4 Một số hình ảnh về tình trạng vắng khách của các trung tâm 15

1 ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta, cùng với việc hình thành ñồng bộ các thể chế kinh tế thị trường là sự ra ñời của nhiều loại thị trường mới như: Thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất ñộng sản (BðS), thị trường chứng khoán, thị trường tài chính, thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Sự hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã góp phần thị trường hoá một bộ phận tài sản khổng lồ của ñất nước, huy ñộng chúng cho các mục ñích phát triển kinh tế - xã hội Bên cạnh ñó, công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai

và bất ñộng sản ñã từng bước tiến bộ, hệ thống quản lý ñược tăng cường và từng bước phân cấp nhiều hơn cho ñịa phương, khung pháp lý ñiều tiết các hoạt ñộng giao dịch bất ñộng sản ñã dần ñược nghiên cứu và hình thành

ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ VIII (1996) ñã quyết ñịnh chủ trương ñổi mới chính sách ñất ñai và thị trường bất ñộng sản với nội dung là: “Quản lý chặt chẽ ñất ñai và thị trường bất ñộng sản ”

Nghị quyết ñại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ

IX tiếp tục khẳng ñịnh: “Hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản của nước ta, bao gồm cả quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, từng bước mở rộng thị trường bất ñộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người ngoài tham gia ñầu tư” [16]

Nghị quyết ðại hội ðảng VIII và ðại hội ðảng IX ñã xác lập chủ trương, mở ñường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, góp phần tiếp tục tạo lập ñồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa

Sự hình thành và phát triển của thị trường BðS ñã có những ñóng góp tích cực cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, ñặc biệt là trong lĩnh vực thu hút ñầu tư nước ngoài khi ñất ñai (quyền sử dụng ñất) với tư cách là một nguồn vốn quan trọng ñể liên doanh với các ñối tác nước ngoài ñược huy ñộng có hiệu quả Tuy nhiên, do tình hình thị trường bất ñộng sản ở nước ta trong những năm qua diễn biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình trạng ñầu cơ nhà ñất, kích cầu ảo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “sốt lạnh” bất thường, ảnh hưởng ñến các hoạt ñộng sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực khác [3]

Thực trạng nêu trên ñặt ra hàng loạt vấn ñề lớn và cấp bách cần giải quyết ðể Việt Nam có thể tạo lập ñược một thị trường BðS phát triển lành mạnh, góp phần làm ñồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực

ñể phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế

Hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản là một trong những hoạt ñộng thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển mạnh, nó ñóng vai trò như

là “dầu nhớt” có nhiệm vụ “bôi trơn” cho bộ máy thị trường bất ñộng sản hoạt ñộng hiệu quả Vì vậy, hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất ñộng sản là không thể thiếu và ñược coi là một nghề có tính chuyên nghiệp cao

Có nhiều giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản thành công là do vai trò ñóng góp của các trung tâm môi giới bất ñộng sản [2]

Khoản 2 và Khoản 3, ðiều 8 của Luật kinh doanh bất ñộng sản qui ñịnh các

tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản thì phải ñăng kí với cơ quan Nhà nước và phải có chứng chỉ hành nghề Trên thực tế, việc ñăng kí hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản chưa thực hiện nghiêm túc; như trách nhiệm, kỹ năng, ñạo ñức nghề nghiệp và hiệu quả công việc

của những người kinh doanh dịch vụ môi giới bất ựộng sản còn nhiều khiếm khuyết, thiếu tắnh chuyên nghiệp làm mất niềm tin trong cộng ựồng và ảnh hưởng xấu ựến thị trường bất ựộng sản nước ta[11]

Quận Hà đông là một trong những trung tâm văn hóa chắnh trị, kinh tế văn hóa ở cửa ngõ phắa tây bắc Thủ ựô Hà Nội, thị trường bất ựộng sản nói chung và hoạt ựộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ựộng sản nói riêng trên ựịa bàn Hà đông ựã trở nên rất sôi ựộng từ tháng 8 năm 2008 khi Hà Tây, sáp nhập vào Thủ ựô

Hiện trên ựịa bàn quận Hà đông, có hàng trăm các dự án khu ựô thị mới ựã và ựang triển khai thực hiện, làm cho Hà đông trở thành một trong những ựịa bàn thị trường bất ựộng sản ựang phát triển ỘnóngỢ và cũng là ựịa bàn mà hoạt ựộng dịch vụ môi giới bất ựộng sản diễn ra sôi ựộng hàng ngày

để tìm hiểu hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn Quận Hà đông, thành phố Hà Nội, có ựề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt ựộng này trên ựịa bàn quận một cách chuyên nghiệp, lành mạnh,

ựảm bảo ựúng theo pháp luật, chúng tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: ỘTìm hiểu hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông - thành phố Hà NộiỢ

1.2.2 Yêu cầu

- điều tra các Công ty, sàn giao dịch bất ựộng sản, văn phòng, trung tâm và các các nhân môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông Sử dụng phiếu ựiều tra ựến trực tiếp các ựơn vị, cá nhân tham gia hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông ựể ựiều tra kết quả hoạt ựộng môi giới

- Tổng hợp, phân tắch số liệu ựiều tra theo phiếu liên quan ựến tình hình hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông Ờ Thành phố Hà Nội trước trước năm 2006 và sau khi có luật kinh doanh bất ựộng sản (2006) ựến nay

- Nghiên cứu tổng quan tình hình hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trong nước qua các thời kỳ trước khi ban hành luật kinh doanh bất ựộng sản

và sau khi ban hành luật ựến nay và kinh nghiệm quốc tế

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài

- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông - thành phố Hà Nội, ựể từ ựó có những bước ựi ựúng ựắn, lành mạnh trong phát triển thị trường bất ựộng sản và quản lý tốt hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản

- Kết quả nghiên cứu của ựề tài giúp cho chắnh quyền và các cơ quan chức năng ựề ra phương pháp quản lý thị trường BđS một cách khoa học và thực tiễn

ựể quản lý tốt hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản góp phần phát triển thị trường bất ựộng sản của ựịa phương

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Quy trình mua bán bất ñộng sản qua môi giới

Bất ñộng sản giao dich trên thị trường (mua, bán, thuê, cho thuê) ñược thực hiện giữa hai bên, có thể trực tiếp hoặc thông qua trung gian môi giới; hợp ñồng phải ñược công chứng và haonf tất khi bên mua ñược ñăng ký bất ñộng sản và cấp giấy chứng nhận; Trình tự mua bán bất ñộng sản thông qua môi giới như sau[1], [9]:

1) Người môi giới gặp người bán; xác ñịnh khả năng có thể giao dịch của bất ñộng sản (hồ sơ pháp lý);

2) Ký hợp ñồng môi giới theo quy ñịnh của pháp luật;

3) Kiểm tra hồ sơ bất ñộng sản (các thông tin liên quan ñến bất ñộng sản); 4) Xác ñịnh giá bất ñộng sản;

5) Tìm người mua ñăng báo, quảng cáo qua các phương tiện thông tin ñại chúng (thông tin ñầy ñủ chi tiết về bất ñộng sản và giá bán);

6) Kiểm tra khả năng tài chính của người mua;

7) Tổ chức cho hai bên gặp nhau, thực hiện nhiệm vụ trung gian môi giới, tư vấn cho hai bên về hợp ñồng mua bán;

8) Chuẩn bị hồ sơ mua bán cho hai bên, thông qua công chứng thẩm tra, xác ñịnh thủ tục ñăng ký và thanh toán;

9) ðăng ký quyền sở hữu bất ñộng sản cho bên mua tại cơ quan ñăng

ký bất ñộng sản và thanh toán tiền cho bên bán;

10) Thanh lý hợp ñồng và nhận tiền hoa hồng;

Sơ ựồ 2.1: Quy trình mua bán bất ựộng sản qua môi giới

TÌM NGƯỜI MUA (QUẢNG CÁO)

TÌM HIỂU KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH BÊN MUA

TỔ CHỨC CHO BÊN MUA GẶP BÊN BÁN

LẬP HỒ SƠ MUA BÁN

Nguồn: TS Nguyễn đình Bồng (2009) Bài giảng về Môi giới Bất ựộng sản [1]

2.2 Kinh nghiệm quốc tế về hoạt động mơi giới bất động sản

2.2.2 Mơi giới bất động sản ở Các nước cộng đồng châu Âu (EU): Anh , CHLB ðức, Ba Lan, CH Séc[1], [4], [5], [6], [7], [10];

Các nước trong EU hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản, thống kê vào năm 2000 cĩ khoảng 150.000 nhà mơi giới (trong đĩ khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp, 50.000 người hành nghề tự do) EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người cĩ một nhà mơi giới BðS, ước tính các nhà mơi giới tham gia khoảng 30-60% tổng số thương vụ liên quan đến bất động sản, chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luơn luơn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp “bất thành văn” chung trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản [1], [4]

Các tổ chức tiêu biểu như: Liên đồn bất động sản châu Âu – CEI Mục tiêu của CEI là điều phối những nguyên tắc của việc cấp giấy phép hành nghề mơi giới BðS trong tồn Châu Âu

Tại Vương Quốc Anh: khơng được phép thành lập văn phịng mơi giới nếu khơng phải là thành viên của 2 tổ chức: National of Asociation of Estate Agent (NAEA) hay Royal Institution of Charterred Surveyors (RICS)[1], [5] Tại Ba Lan: tính đến 22/07/2004 cĩ 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch

vụ bất động sản được cấp, trong đĩ định giá bấy động sản: 4.276, mơi giới bất động sản: 4.638, quản trị và kinh doanh: 13.794[6]

Tại Cộng hòa liên bang đức: nghề môi giới BđS có từ lâu ựời, ựược pháp luật bảo hộ (Hiến pháp phổ 1900), tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do

và hiệp hội, ựể trở thành thành viên của Hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất ựộng sản, ước tắnh ở Cộng hòa liên bang đức các thương vụ giao dịch bất ựộng sản ựược thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%, môi giới tự do: 20%, không qua môi giới 20%[1], [10]

Tại Cộng hòa Sec Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất ựộng sản đông Âu (CEREAN), Hiệp hội có văn phòng trung tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng, Hội ựồng Trung tâm chịu trách nhiệm

về kế hoạch và chương trình hoạt ựộng của Hiệp hội Hiệp hội có ban ựào tạo

và cấp chứng chỉ hành nghề ựược Bộ Giáo dục Cộng hòa Sec công nhận Ước tắnh ở Cộng hòa Sec các thương vụ giao dịch bất ựộng sản ựược thực hiện thông qua môi giới (không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do: 40%, không qua môi giới 30%)[1], [10]

2.2.3 Môi giới bất ựộng sản ở Trung Quốc

- Từ lúc thực hiện ựường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì thi trường bất ựộng sản Trung Quốc mới bắt ựầu hình thànhẦ Năm

1980 cả nước mới có 10 Công ty bất ựộng sản với 1100 nhân viên, ựến năm

1988 ựã phát triển thành 3.124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng ựạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT), sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp cấc thứ thuế cho Nhà nước chiếm 2.3% thu ngân sách, ựóng góp vào ựó có 1500 Sở giao dịch, phòng ựịa sản (tức BđS) trên cả nước[4]

- Do nhu cầu cải cách và phát triển lĩnh vực BđS và tạo lập thị trường bất ựộng sản, cuối những năm 80 ựã xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BđS tại các thành phố, mang tên Sở giao dịch, trung tâm giao dịch, thị trường giao dịch, ựến tháng 7/1978 Bộ Xây dựng Trung Quốc ra thông tư, quyết ựịnh tên

gọi thống nhất là Sở giao dịch bất ñộng sản và yêu cầu mọi giao dịch về bất ñộng sản phải tiến hành tại ñây… Nội dung hoạt ñộng của Sở giao dịch bất ñộng sản là:

(1) Cung cấp dịch vụ cho việc ñàm phán ký kết, trao ñổi tin tức, giới thiệu tình hình thị trường trong giao dịch bất ñộng sản

(2) Triển khai việc ñịnh giá cả, giá trị của bất ñộng sản

(3) Cung cấp tư vấn về chính sách pháp luật bất ñộng sản, tiếp nhận nhiệm vụ ủy thác ñại lý có liên quan ñến giao dịch và quản lý kinh doanh bất ñộng sản

(4) Tiến hành giám sát và chỉ ñạo các giao dịch kinh doanh bất ñộng sản, ñiều tiết khống chế giá cả thị trường, phát hiện và sử lý các hành vi, vi phạm pháp luật

(5) Làm các thủ tục ñăng ký và chuyển dịch chủ quyền trong giao dịch bất ñộng sản

- Hiệp hội sản nghiệp nhà ñất Trung Quốc ñược thành lập tại Bắc Kinh ngày 20 tháng 08 năm 1985, do các ñơn vị xí nghiệp sự nghiệp và các ngành tham gia vào nghiệp vụ khai thác và kinh doanh tổng hợp tài sản nhà ñất tự nguyện tổ chức dựa vào sự bảo hộ của Bộ bảo hộ môi trường xây dựng thành phố, nông thôn Nhiệm vụ công tác gồm:

(1) Tổ chức cho hội viên nghiên cứu, thảo luận về phương hướng, lý luận và phương châm chính sách phát triển tài sản nhà ñất xã hội chủ nghĩa, ñiều tra thu thập chỉnh lý tất cả các tài liệu liên quan ñến ngành nghề Nêu kiến nghị với ngành quản lý của Chính Phủ về chính sách kinh tế, kỹ thuật phát triển của ngành mình và quy hoạch chế ñịnh ngành nghề

(2) ðiều hòa hợp tác kinh doanh và hợp tác kỹ thuật trọng yếu giữa các

xí nghiệp ngành mình với các xí nghiệp khác, ñiều giải những vấn ñề phát sinh trong cạnh tranh Tạo lập môi trường thống nhất trong kinh doanh ñối ngoại

(3) Khai triển phục vụ điều tra, cung cấp thơng tin kinh tế kỹ thuật trong và ngồi nước và tin tức thị trường, tổ chức trao đổi kỹ thuật và kinh nghiệm, phán đốn và chỉ đạo đối với quản lý kinh doanh xí nghiệp, phát hành báo ngành

(4) Bồi dưỡng nhân tài cho xí nghiệp

(5) Tiến hành hoạt động giao lưu quốc tế

(6) Nhận làm những việc Chính phủ ủy thác[1], [10]

2.3 Tình hình mơi giới bất động sản trong nước

2.3.1 Giai đoạn khi chưa cĩ luật kinh doanh bất động sản 2006

2.3.1.1 Thời kỳ trước luật đất đai 2003

Từ sau khi Pháp lệnh Nhà ở (1991) và nhất là sau khi Luật đất đai năm 1993

ra đời, thị trường bất động sản nước ta đã được hình thành và từng bước phát triển Tuy nhiên thị trường khơng chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng, thị trường bất động sản biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại khơng nhỏ và cĩ ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế - xã hội [7], [17]

Trong thời này Việt Nam trải qua 2 lần sốt đất:

- Lần thứ nhất (1992 – 1994), quy mơ vừa phải tập trung vào một số người cĩ khả năng thanh tốn, khơng lấy mục tiêu buơn bán bất động sản kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm được nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác

- Lần thứ hai (2000 – 2001), với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dịng đầu tư mới sau khi kí kết Hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngồi được mua nhà đất đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đĩ là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch

2001 - 2010, tương lai đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm

trong quy hoạch, tạo ra làn sĩng đầu cơ trên thị trường nhà đất [7], [17]

Ở Hà Nội, cơn sốt ñất 2000 - 2002 ñã ñẩy giá ñất tại Hà Nội tăng từ 2 ñến 3 lần so với trước, ñặc biệt là trong khoảng thời gian từ 4/2001 ñến tháng 4/2002 giá nhà ñất của thành phố tăng ñột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà ñất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm ñến tính hợp lệ của nhà ñất Giá ñất ở Hà Nội vào tháng 3/ 2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá ñất của thành phố tới 11,25 lần, giá mua bán trên thị trường bình quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần[2], [4], [17]

Ở các ñịa phương khác, giá nhà ñất không biến ñộng lớn bằng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến ñộng bất thường Giá nhà ñất tăng cao chủ yếu do ñầu cơ nhà ñất và do những thông tin ảo mà các nhà môi giới tung ra nhằm ñẩy giá ñất tăng cao ñể thu lợi nhuận

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh bất ñộng sản trong dân cư ñược thực hiện theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Một thị trường bất ñộng sản “ngầm” ñược hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề “cò ñất, cò nhà” ðến nay các “cò” ñã dần dần trương biển “ Trung tâm giới thiệu nhà ñất” và ñăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng (1 - 2% giá trị mảnh ñất hoặc ngôi nhà ñó) [19]

Trong thời kỳ này hoạt ñộng môi giới tự phát phát triển rất mạnh; theo giới kinh doanh nhà ñất, “cò nhà ñất” (môi giới bất ñộng sản) ñược chia thành nhiều ñẳng cấp Cao nhất là các Công ty có chức năng kinh doanh bất ñộng sản Hoạt ñộng của các Công ty này khá chuyên nghiệp với những thông tin ñáng tin cậy Tiếp ñến là các văn phòng môi giới nhà ñất mọc nhan nhản khắp ngõ phố, làng quê, khu quy hoạch Chỉ cần một căn phòng chừng vài

m2 với bàn ghế, vài tấm bản ñồ quy hoạch, danh sách các khu nhà, ñất và một chiếc ñiện thoại bàn là họ tự do hoạt ñộng Cuối cùng là dạng "cò" ñơn lẻ, nhân viên kiêm luôn giám ñốc, cơ ñộng khắp mọi hang cùng ngõ hẻm[8]

Tại các ựô thị, hoạt ựộng môi giới nhà ựất của tư nhân phát triển tràn lan

và rất lộn xộn Các Ộvăn phòng nhà ựấtỢ, Ộtrung tâm nhà ựấtỢ mọc lên khắp nơi phần lớn không ựăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Hoạt ựộng của lực lượng này cũng là một nhân tố góp phần Ộtắch cựcỢ tạo ra các yếu tố tâm lý ựẩy giá nhà ựất lên theo các cơn sốt và góp phần không nhỏ trong việc kắch thắch hoạt ựộng ựầu cơ bất ựộng sản[30]

2.3.1.2 Thời kỳ sau luật ựất ựai 2003

cả gia tài và hùn cho ựủ khoản tiền ựể có ựược mảnh ựất ở thành phố, nhất là

ở thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chắ Minh và một vài thành phố khác đã

có một thống kê của Tổng cục địa chắnh trước ựây, các giao dịch ngầm chiếm tới trên 70%, một thực tế ắt ai tin nhưng nó ựã kéo dài hơn 10 năm[2]

Giám ựốc tập ựoàn CB Richard Ellis, ông Richard Ellis, cho rằng Việt Nam mới ở ngưỡng cửa của thị trường bất ựộng sản [37]

Trong những năm này các trung tâm kinh doanh, môi giới giao dịch bất ựộng sản phát triển ngày càng nhiều trên khắp các tỉnh thành, khu vực với quy mô từ nhỏ ựến lớn Các trung tâm này vừa giúp ắch cho việc khai thông mua bán bất ựộng sản, ựồng thời cũng góp phần làm sôi ựộng thêm hoạt ựộng kinh doanh của ngân hàng[32]

Tuy nhiên sự sôi ựộng của thị trường bất ựộng sản cũng ựến hồi kết thúc

do giá thì cao, ựất thì kiếm ựược nhờ các Ộdự án dư thừaỢ ựể chờ thời cơ, nghĩa là cung ựã quá cầu, luật pháp chặt chẽ hơn, kẽ hở ắt ựi, tắnh công khai minh bạch tăng lên, làm giảm bớt chỗ cho các giao dịch ngầm Ở thời ựiểm

này, mặc dù ở Hà Nội vẫn ñang có thêm khá nhiều trung tâm mua bán, giao dịch bất ñộng sản, các siêu thị ñịa ốc cùng với việc một số ngân hàng cũng tham gia vào thị trường này bằng các loại hình tín dụng, tài chính nhưng cũng không thể “hâm nóng” thị trường bất ñộng sản[33], [36]

Theo giới kinh doanh bất ñộng sản, Ở thời ñiểm năm 2004, năm 2005 và năm 2006, các giao dịch nhà ñất im ắng hẳn Trong khi sự bất thường của giá vàng, ñô la, giá dầu, khiến thị trường chung nóng lên thì riêng thị trường bất ñộng sản Hà Nội lại im ắng kỳ lạ Hầu hết các công ty, các trung tâm mua bán nhà ñất ñều mở ra ñể ñấy, có quá ít khách hàng ñến giao dịch và lượng giao dịch thành công chủ yếu chỉ ñếm trên ñầu ngón tay Không khí ảm ñạm bao trùm hàng trăm trung tâm nhà ñất, siêu thị ñịa ốc, ngoài nhân viên ở ñây thì phần lớn khách hàng lại chính là các nhà báo, nhân viên ngồi chơi game, tán gẫu [7], [23]

Hình 2.1 Một số hình ảnh về tình trạng các trung tâm môi giới nhà ñất

phải kinh doanh thêm lĩnh vực khác Việc thị trường nhà ñất “ñóng băng” trong khoảng thời gian khá dài

vừa qua (2003 - 2006) ñã kéo theo hàng loạt các trung tâm môi giới nhà ñất lâm vào tình trạng hết sức khó khăn Nhiều văn phòng tư vấn nhà ñất không cầm cự ñược phải ñi ñến quyết ñịnh ñóng cửa Trong ñó, một con số không nhỏ những người làm việc môi giới nhà ñất hay còn gọi là “ cò” nhà ñất cũng

vì vậy mà ở vào một tình cảnh lao ñao ñến mức phải bỏ nghề Vào thời kỳ

“sốt” của thị trường nhà ñất trong khoảng thời gian từ năm 2001 - 2003, trên ñường Khuất Duy Tiến thuộc Quận Thanh Xuân có tới 20 trung tâm làm môi giới nhà ñất, ñến thời ñiểm này, con số ñó ñã giảm chỉ còn khoảng 7 ñến 10 trung tâm môi giới dọc con ñường này Ở khu vực ñường Hoàng Quốc Việt

và Nguyễn Phong Sắc (quận Cầu Giấy) trước ñây có khoảng 7 văn phòng làm môi giới, ñến thời ñiểm này còn 4 văn phòng Nếu tính số người bỏ nghề thì còn nhiều hơn, khoảng 60 - 80% [24], [26], [28]

Hình 2.2 Tình trạng phổ biến của các trung tâm môi giới nhà ñất

Hình 2.3 Một số trung tâm quảng cáo miễn phí khi khách hàng

ñến xin tư vấn hay ñi xem bất ñộng sản

2.3.2 Giai ñoạn từ khi có luật kinh doanh bất ñộng sản 2006 ñến nay

2007, mặc dù ông Tuất mở cửa văn phòng từ ngày mồng 4 nhưng chủ yếu là

ñể lấy ngày ñẹp chứ cả tuần không có giao dịch nào[31]

Trung tâm giao dịch nhà ñất của Tổng công ty ñầu tư phát triển nhà ñô thị (HUD) cũng chẳng có mấy khách tìm ñến Chủ trung tâm nhà ñất số 376, ñường Khương Trung cho biết suốt từ tháng 2/2006 ñến những tháng ñầu năm

2007 ông không môi giới ñược vụ nào, ñể cầm cự trung tâm này mở thêm dịch vụ giới thiệu việc làm, gia sư, ngoài ra còn cho hai nhân viên nghỉ việc

Hình 2.4 Một số hình ảnh về tình trạng vắng khách của các trung tâm

2.3.2.2 Tình hình thị trường từ năm 2007 ựến nay

- Trong thời ựiểm ựầu tháng 3/2007, tình hình thị trường bất ựộng sản ựã có những biến chuyển Ông Lê Hoàng Châu - Phó chủ tịch Hiệp hội bất ựộng sản thành phố Hồ Chắ Minh và các chuyên gia khác cũng cho rằng: thị trường bất ựộng sản có dấu hiệu ấm lên nhờ Ộsức nóngỢ của thị trường chứng khoán Cơn sốt giá chứng khoán, những người thắng lớn ựem số lói thu ựược, thậm chắ san

cả một phần vốn từ thị trường này chuyển sang thị trường BđS ựể chia sẻ rủi ro

và Ộựón lừngỢ cơn sốt BđS, và có thể ựây sẽ lại là cơ hội làm ăn của các trung tâm dịch vụ môi giới nhà ựất Tuy nhiên theo các chuyên gia BđS thì thị trường BđS nóng nhờ một bộ phận ựầu tư chứng khoán, không xuất phát từ nhu cầu thực tế nên cơn sốt này sẽ hạ nhiệt nhanh [1] [3], [19], [29]

Trong những ngày gần ựây, giá ựất tăng nhanh tại một số khu vực khiến giới kinh doanh ựịa ốc bất ngờ Có nơi giá tăng ựến 100% so với những ngày giữa tháng 3/2010[19], giá ựất tăng Ộchóng mặtỢ, ngay cả các nhà ựầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực ựịa ốc cũng thốt lên, không biết ựâu là thật, ựâu là giả, giá tăng từng ngày Tại một số ỘchợỢ ựịa ốc trên ựịa bàn thành phố, lượng khách hàng giao dịch, tìm hiểu thị trường ựang tăng Ngày 2/4/2007 có khoảng

200 lượt khách ựến ỘchợỢ BđS của Công ty Cổ phần ựịa ốc ACB ựể tìm hiểu thị trường và thực hiện các giao dịch Lượng khách hàng tăng khoảng 30% so với một tuần trước ựó Ông Võ đình Quốc - Phó giám ựốc Công ty Cổ phần ựịa ốc ACB nhận ựịnh: ỘBối cảnh thị trường bất ựộng sản ựang trầm lắng bỗng ựột ngột ỘnóngỢ lên là có cái gì ựó không bình thườngỢ [17], [19]

Ông Marc Townsend, Tổng Giám ựốc Công ty Tư vấn và quản lý BđS Việt Nam, thị trường BđS Việt Nam sẽ sôi ựộng nhờ dòng ựầu tư từ chứng khoán, việc gia nhập WTO của Việt Nam sẽ có nhiều công ty mới thành lập tại ựây và nhiều công ty ựã có mặt tại Việt Nam cũng như nhiều công ty ựa quốc gia muốn mở rộng mạng lưới hoạt ựộng của mình từ ựó kéo theo nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng [22]

2.3.2.3 Tình hình thị trường dịch vụ Bất ựộng sản (môi giới bất ựộng sản)

Tại nhiều khu vực, trước ựây trung tâm môi giới trước ựã ựóng cửa vì Ộế ẩmỢ thì nay hoạt ựộng trở lại, bên trong các văn phòng luôn nhộn nhịp khách [1], [25] Không chỉ ở các thành phố lớn thị trường ấm dần mà ở các tỉnh khác cũng có chung xu hướng Trung tâm thông tin nhà ựất Tổng công ty ựầu tư phát triển Nhà và đô thị Bộ Xây dựng (HUD), chung cư Văn Quán - Hà đông

- Hà Nội (Hà Tây cũ) rất ựắt hàng khác hẳn với sự vắng vẻ của cùng thời kỳ năm 2006 [32] Các tỉnh như: Quảng Bình, Quảng Ngãi, đà Nẵng, Thừa Thiên Huế, giá ựất cũng tăng từ 10% - 20% [7]

Tập ựoàn Jone Lang LaSalle, chuyên viên tư vấn BđS ựã chắnh thức khai trương văn phòng ựầu tiên tại TP Hồ Chắ Minh (ngày 13/3/2007) Ông Andrew Brown, Giám ựốc ựiều hành tại Việt Nam cho biết: Ộ Chúng tôi ựã có mặt tại Việt Nam là vì chúng tôi rất lạc quan về thị trường tại ựây, chúng tôi hoàn toàn có ựủ khả năng ựể phát huy tối ựa những cơ hội của mình tại thị trường nàyỢ [27]

Một chuyên gia ựịa ốc phân tắch với tình trạng phát triển gần ựây chưa thể coi là thị trường ỘnóngỢ mà chỉ mới ỘấmỢ ở một số khu vực Việc mua bán gần như chỉ diễn ra giữa các nhà ựầu tư với nhau, ựiều này không bền vững [19]

ỘQuản lý không tốt, giá ựất sẽ ỘsốtỢ trở lạiỢ ựó là cảnh báo của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực ựưa tại hội thảo Ộ định hướng phát triển thị trường bất ựộng sản TP Hồ Chắ MinhỢ do Sở Tài nguyên Môi trường và Hiệp hội Bất ựộng sản tổ chức sáng 16/3/2007 Theo ông Trực

Ộ Không làm cho thị trường BđS phát triển quá nóng, nhưng cũng ựừng ựiều chỉnh cho nó lạnh ựi, cố gắng sao cho thị trường phát triển một cách bình thườngỢ [18]

Thực tế cho thấy hoạt ựộng môi giới giao dịch bất ựộng sản ở Việt Nam hiện nay ựang gặp nhiều khó khăn lớn, chỉ có những nhà môi giới có tắnh

chuyên nghiệp, cĩ trình độ cao, hiểu được tác dụng thực sự của chính sách lên thị trường và tạo được độ tin cậy lớn cho khách hàng trong hoạt động của mình thì mới cĩ khả năng thành cơng trong giao dịch

Trong nền kinh tế thị trường, các trung tâm mơi giới đáng ra phải đĩng vai trị quan trọng, nhưng hiện nay vẫn cịn tỏ ra rất khiêm tốn Trong số 17 người cĩ được nhà đất thơng qua trung tâm mơi giới thì cĩ 15 người trả lời về các khĩ khăn gặp phải Thứ nhất, đi lại nhiều lần (7 người) Thứ hai, lệ phí cao (6 người) Thứ ba, thơng tin cung cấp ít (2 người)

Nghề mơi giới bất động sản tại Việt Nam đang tồn tại và phát triển một cách tự phát, khơng cĩ định hướng, thiếu tính chuyên nghiệp Vì vậy, cần phải khẳng định chúng ta sẽ khơng cĩ một thị trường bất động sản phát triển đúng đắn nếu khơng xây dựng được đội ngũ những người mơi giới chuyên nghiệp Cơng cuộc “phá băng” cho thị trường hiện nay sẽ cịn vơ cùng khĩ khăn vì trước đây chúng ta đã khơng chú ý đến việc đào tạo những người mơi giới chuyên nghiệp cho mọi quá trình vận động của thị trường bất động sản, đĩ là bài học lớn

Theo ơng Lương Sỹ Khoa, Phĩ giám đốc Cơng ty mơi giới địa ốc An Gia,

do Luật kinh doanh bất động sản mới địi hỏi tính minh bạch cũng như tiêu chuẩn hành nghề khá cao, nên kiểu cị “chỉ tay, chỉ chân” như trước đây sẽ khơng cịn, thay vào đĩ là các chuyên viên mơi giới chuyên nghiệp, cĩ trình độ

và uy tín từ các cơng ty, tập đồn mơi giới lớn Các thương hiệu quốc tế như CBRE, Chesterton Petly, Kepple, Phú Mỹ Hưng, tiếp tục khẳng định sức mạnh của mình [34]

Việc đào tạo người mơi giới chuyên nghiệp đã trở thành cấp bách hiện nay, Trung tâm đào tạo ðịa chính và Kinh doanh bất động sản thuộc trường ðại học Kinh tế quốc dân bắt đầu thực hiện chương trình này

Ngày 29/6/2006, tại kỳ họp thứ IX, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI ñã thông qua Luật kinh doanh bất ñộng sản và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007 ðây là sự ra ñời của ñạo luật về kinh doanh bất ñộng sản ñầu tiên của nước ta Tại ðiều 45, ðiều 46, ðiều 47, ðiều

48, ðiều 49, ðiều 50 Mục 1, Chương IV ñã quy ñịnh cụ thể về môi giới bất ñộng sản, ngoài ra tại ðiều 74 cũng nêu rõ nội dung hợp ñồng môi giới bất ñộng sản[11]

Từ năm 2007 ñến nay, thị trường bất ñộng sản nhà ñất Hà Nội ñã ñược phát triển mạnh; hình thành một thị trường rộng lớn, rất ña dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều loại sản phẩm Khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội thì quỹ ñất phát triển ñô thị dòi dào, kéo theo hàng trăm dự án ñô thị hình thành và các công ty, trung tâm môi giới bất ñộng sản ñược hình thành và hoạt ñộng từ bán nền nhà có hạ tầng ñến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà ñược huy ñộng nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế cả trong và ngoài nước Thị trường bất ñộng sản nhà ñất thực sự có vai trò to lớn và là một ñộng lực thúc ñẩy kinh tế thủ ñô tăng trưởng sinh ñộng hơn[32], [35]

3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 ðối tượng nghiên cứu

3.1.1.1 Hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản

- Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng ñất, tình hình thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn nghiên cứu trong những năm gần ñây, nghiên cứu 3 loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản là:

+ Loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản ñược tổ chức theo

mô hình công ty

+ Loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản ñược tổ chức theo

mô hình văn phòng

+ Loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản là các cá nhân

3.1.1.2 Nội dung tìm hiểu các tổ chức, cá nhân môi giới bất ñộng sản

(1) Tên loại hình kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản

(2) ðịa chỉ trụ sở làm việc

(3) Thời ñiểm thành lập

(4) Cơ cấu tổ chức nhân sự (Giám ñốc, chuyên viên môi giới, nhân viên

kế toán, chuyên viên tư vấn pháp lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên phát triển thị trường, thành viên khác)

(5) Trình ñộ cán bộ, nhân viên (chuyên ngành ñào tạo, sự hiểu biết về chính sách ñất ñai, về các vấn ñề liên quan ñến khu vực môi giới)

(6) Phạm vi hoạt ñộng (trong 1 quận - trong thành phố - liên tỉnh)

(7) ðối tượng phục vụ (người trong nước, người nước ngoài)

(8) Hình thức giao dịch (môi giới mua bán, thuê, thuê mua, )

(9) Loại hình bất ñộng sản ñược môi giới (nhà chung cư, tập thể, biệt thự, văn phòng, nhà xưởng, kho, cửa hàng, ñất)

(10) Nguồn cung bất ñộng sản

(11) Các khoản phắ, lệ phắ môi giới

3.2.1 điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội

(1) điều kiện tự nhiên

(2) điều kiện kinh tế xã hội

3.2.2 Tình hình hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản

(1) Tình hình quản lý ựất ựai, xây dựng và thị trường bất ựộng sản

(2) Tìm hiểu hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản

- Khái quát

- Hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản

(3) Phân tắch thực trạng hoạt ựộng kinh doanh môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông

- đánh giá thực trạng hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản

- Các yếu tố ảnh hưởng ựến hoạt ựộng kinh doanh môi giới bất ựộng sản

3.2.3 đề xuất giải pháp tăng cường hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản

- Pháp luật ựối với việc kinh doanh môi giới bất ựộng sản

- Chắnh sách vĩ mô - tài chắnh, ngân hàng, bảo hiểm ựiều tiết tiết thị trường bất ựộng sản (liên quan ựến cung - cầu bất ựộng sản)

- Quản lý Nhà nước ựối với hoạt ựộng kinh doanh dịch vị môi giới ựộng sản (ựăng ký kinh doanh, cấp chứng chỉ ựạo tạo, hành nghề môi giới bất ựộng sản; thanh tra, kiểm tra)

- Hỗ trợ của hiệp hội nghề nghiệp (hiệp hội bất ựộng sản Việt Nam, Hội bất ựộng sản thành phố Hà Nội)

3.3 Phương pháp nghiên cứu

(1) Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu thứ cấp:

- Thu thập các tài liệu, giáo trình kinh doanh, môi giới, ựịnh giá bất ựộng sản ở Việt Nam,

- Các ựề tài khoa học ựã thực hiện nghiên cứu về bất ựộng sản như thị trường BđS, vai trò môi giới BđS, hoạt ựộng môi giới BđS, kinh doanh dịch

vụ BđS và các tài liệu liên quan mang tắnh chất tương tự ở Việt Nam

- Các tài liệu nghiên cứu về hoạt ựộng môi giới BđS ở một số nước trên thế giới

- Thu thập các tài liệu hội thảo và ý kiến, bài viết của các chuyên gia về thị trường BđS, Tìm hiểu các bài viết liên quan ựến lĩnh vực BđS ựăng tải trên các trog Web, internet và các tạp chắ, báo

(2) Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu sơ cấp:

- Tiến hành thu thập tài liệu về ựiều kiện kinh tế xã hội, các báo cáo về tình hình quản lý ựất ựai trên ựịa bàn nghiên cứu

- Tổng hợp số liệu các tổ chức cá nhân ựã ựăng ký hoạt ựộng về lĩnh vực bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông tại sở Kế hoạch ựầu tư Hà Nội

và chi cục thuế quận Hà đông

- Sử dụng phiếu ựiều tra tiến hành ựiều tra trực tiếp một số các công ty, sàn giao dịch bất ựộng sản, trung tâm, văn phòng và cá nhân hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn Quận Hà đông

(3) Phương pháp thống kê:

- Thống kê các tài liệu thu thập ựược ựể xây dựng danh muc tào liệu tham khảo

- Thổng kê các phiếu ựiều tra và phân loại các phiếu theo các loại hình công ty, trung tâm, văn phòng hay cá nhân làm môi giới BđS Thống kê kết quả thực hiện giao dịch, giao dịch thành công của từng loại hình và các khoản phắ, hoa hồng trong khi làm môi giới bất ựộng sản

(4) Phương pháp phân tắch tổng hợp:

- Phân tắch kết quả thực hiện hoạt ựộng môi giới của các loại hình hoạt ựộng như mô hình công ty, văn phòng, cá nhân qua từng giai ựoạn Giai ựoạn trước khi có luật kinh doanh bất ựộng sản (2006) và sau khi có luật ựến nay

- đánh giá kết quả hoạt ựộng của các mô hình hoạt ựộng của từng ựối tượng hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông

(6) Phương pháp chuyên gia:

- Tham khảo ý kiến của các thầy cô giáo bộ môn Quản lý trong khoa Tài nguyên và Môi trường Ờ trường đại học nông nghiệp Hà Nội

- Tham khảo ý kiến của TS Nguyễn đình Bồng là chuyên gia về bất ựộng sản và một số chuyên gia khác

- Tham khảo ý kiến của một số Tổng giám ựốc, giám ựốc các công ty kinh doanh bất ựộng sản, sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn thành phố

Hà Nội

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 điều kiện tự nhiên Ờ kinh tế xã hội

4.1.1 điều kiện tự nhiên

Hà đông là một quận thuộc thủ ựô Hà Nội, nằm bên bờ sông Nhuệ và sông đáy cách trung tâm Hà Nội 11 km về phắa Tây Hà đông là nơi ựặt trụ

sở một số cơ quan hành chắnh cấp thành phố của thủ ựô Hà Nội

Hà đông nằm dọc theo Quốc lộ 6 từ Hà Nội ựi Hòa Bình và trên ngã ba sông Nhuệ, sông La Khê

4.1.1.1 Vị trắ ựịa lý

- Phắa Bắc giáp huyện Từ Liêm,

- Phắa đông giáp huyện Thanh Trì, quận Thanh Xuân,

- Phắa Tây giáp các huyện Quốc Oai, Hoài đức, Chương Mỹ;

- Phắa Nam giáp các huyện Thanh Oai

Trước 2006, diện tắch thị xã Hà đông là 16 kmỗ, dân số 9,6 vạn người Ngày 27 tháng 12 năm 2006, chắnh phủ ựã ban hành nghị ựịnh số 155/2006/Nđ-CP thành lập thành phố Hà đông thuộc tỉnh Hà Tây

Sau khi ựiều chỉnh ựịa giới hành chắnh thành phố Hà Nội theo nghị ựịnh

số 23/2008/Nđ-CP, Hà đông có có 4.833,66 ha diện tắch tự nhiên và 198.687 nhân khẩu

Về ựơn vị hành chắnh: Quận Hà đông gồm 17 ựơn vị hành chắnh cấp phường gồm: Quang Trung, Nguyễn Trãi, Hà Cầu, Vạn phúc, Phúc La, Yết Kiêu, Mỗ Lao, Phú La, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm, Dương nội, Biên Giang, đồng Mai, La Khê, Văn Quán

4.1.1.2 địa hình

Quận Hà đông có dạng ựịa hình ựồng bằng ven sông bằng phẳng độ cao trung bình dưới 7 m, nghiêng dần theo hướng Tây Bắc - đông Nam theo hướng sông Hồng

4.1.1.3 Hệ thống thuỷ văn

Quận Hà đông có sông lớn là sông Nhuệ chảy qua ựịa phận từ phắa đông sang phắa Tây Bắc của với tổng chiều dài là 3,3 km và sông đáy phục vụ thoát nước và tưới tiêu trên ựịa bàn quận

Sơ ựồ 4.1: Khu vực nghiên cứu

4.1.1.4 Hệ thống ựường giao thông

Quận Hà đông nằm trên trục quốc lộ 6 Hà Nội ựi Hòa Bình, ngoài ra,

có hệ thống các ựường phố nối liền với trung tâm Hà Nội thuận lợi phát triển kinh tế xã hội Hà đông là khu trung tâm kinh tế xã hội, khu dân cư ựô thị phát triển, có nhiều dự án xây dựng khu ựô thị mới trên ựịa bàn quận, cơ sở hạ

tầng ựược ựầu tư ựặc biệt là hệ thống giao thông ựấu nối với trung tâm Hà Nội như ựường Nguyễn Trãi, ựường Lê Văn Lương kéo dài, trục ựường kinh tế Bắc Nam của tỉnh Hà Tây (cũ)Ầ

4.1.2 điều kiện kinh tế xã hội

4.1.2.1 đặc ựiểm dân cư

Dân số Hà đông có nhiều biến ựổi do quá trình ựô thị hóa và mở rộng ựịa giới hành chắnh ựến năm 2010 diện tắch khu dân cư là 1.641,27 ha chiếm 33,9% tổng diện tắch ựất tự nhiên toàn quận và dân số trên ựịa bàn quận Hà đông năm

2010 là 213.323 người Mật ựộ dân số trung bình trên ựịa bàn là 3.617,7 người/km2; khu vực nội thị có mật ựộ 9.601 người/km2 Khu vực các xã có mật

dự án phát triển khu dân cư, trung cư, kinh doanh dịch vụ, nhà ở, văn phòng phân bố ựều trên ựịa bàn quận; vì vậy trong thời gian tới khi các dự án hoàn thành thì mật ựộng dân số tăng cơ học nhanh

4.1.2.2 điều kiện kinh tế

Hà đông có vị trắ thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế Là nơi tập trung phát triển nhiều ngành nghề truyền thống cùng hệ thống các khu công nghiệp, cum công nghiệp ựược phát triển tạo ra ựịa bàn hấp dẫn và thu hút ựầu tư Ngoài ra Hà đông còn có tiềm năng văn hóa phong phú, có nhiều

di tắch lịch sử văn hóa và cảnh quan ựẹp là tiềm năng lớn ựể phát triển du lịch văn hóa, du lịch sinh thái, du lịch thắng cảnh, du lịch làng nghề

Là một quận ựược thành lập sau khi hợp nhất tỉnh Hà Tây với thủ ựô Hà Nội, Hà đông là trung tâm kinh tế chắnh trị của tỉnh Hà Tây (cũ), hoạt ựộng kinh

tế trong những năm qua của quận nhìn chung có bước tăng trưởng ở mức cao

Cơ cấu kinh tế của quận Hà đông ựã ựược xác ựịnh ỘSản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, thương mại, dịch vụ, nông nghiệpỢ là phù hợp, nhiều giải pháp tắch cực ựã tạo ựiều kiện cho các thành phần kinh tế phát huy hết khả năng thế mạnh của mình nhằm thúc ựẩy kinh tế phát triển Bên cạnh việc ựẩy mạnh sản xuất, dịch vụ quận ựã tăng cường củng cố quan

hệ sản xuất, chuyển ựổi hoạt ựộng theo cơ chế thị trường có ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa và ựem lại hiệu quả bước ựầu về kinh tế - xã hội

Giá trị sản xuất và tốc ựộ tăng sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh nhanh, phát triển chủ yếu ở các ngành: chế biến thực phẩm, dệt may, sản phẩm từ kim loại, ựồ mộc dân dụng,

Do tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trên ựịa bàn như tăng cường ựầu

tư cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tạo hành lang pháp lý, mở rộng mối quan hệ, tạo ựiều kiện cho các thành phần kinh tế phát triển, khu vực kinh tế hỗn hợp ựược phát triển về mặt số lượng Số hợp tác xã mới ựược thành lập theo luật ựã nắm bắt ựược nhu cầu thị trường nên ựã ựầu tư ựổi mới công nghệ,

mở rộng sản xuất Do ựó, tốc ựộ sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh tăng nhanh hơn tốc ựộ sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên ựịa bàn

Hoạt ựộng thương mại dịch vụ cũng luôn ựược quận Hà đông quan tâm Quận ựã ựầu tư 5 tỷ ựồng cho việc xây dựng cải tạo mạng lưới chợ Trước mắt ựã tập trung sắp xếp lại hợp lý các chợ lớn ựang hoạt ựộng, xoá bỏ những

tụ ựiểm lấn chiếm vỉa hè, lòng ựường Số lượng các ựơn vị, hộ kinh doanh thương mại dịch vụ tăng lên với quy mô lớn hơn

Cơ sở vật chất kỹ thuật của các ngành nghề như: Làng nghề Vạn phúc, Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ của quận kém, lạc hậu, chưa ựáp ứng ựược nhu cầu và tiêu chuẩn của ựô thị văn minh

Cơ sở hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, nghỉ ngơi giải trắ, ) nhìn chung ựều có nhưng còn thấp kém hơn so với các quận khác Sản phẩm nông nghiệp của quận chủ yếu là lúa, thịt lợn nhưng năng lực sản xuất nhỏ, năng suất thấp, hiệu quả không cao, chỉ ựáp ứng một phần nhu cầu trong quận, chưa hình thành thị trường hàng hoá cạnh tranh

Những sản phẩm công nghiệp chủ yếu của quận như chế biến thực phẩm,

cơ khắ ựang ựứng trước sự cạnh tranh mạnh mẽ của thị trường Các sản phẩm ngành nghề truyền thống trong các thôn xóm cũ vẫn tồn tại, nhưng suy giảm dần vì thiếu vốn và không tìm ựược thị trường [14]

Như vậy: Quận Hà đông có nhiều tiềm năng và lợi thế so sánh ựể phát triển

ở tất cả các lĩnh vực kinh tế, thương mại Nhưng thương mại dịch vụ, xây dựng

và công nghiệp có thế và lực thúc ựẩy phát triển mạnh mẽ, còn nông nghiệp phát

triển theo hướng chuyển ựổi có cấu sản xuất theo hướng dịch vụ có hiệu quả

4.2 Tình hình quản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sản

4.2.1 Tình hình quản lý ựất ựai

Thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn quận Hà đông, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà đông ựã triển khai thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai và tài nguyên theo ựúng nhiệm vụ ựã ựược UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh và theo luật ựất ựai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành[13]

4.2.1.1 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

Tắnh ựến ngày 01/06/2010 quận Hà đông cấp ựược 25.388 GCN, còn 2.805 hồ sơ chưa ựược cấp GCN, trong ựó có 1.082 hồ sơ còn vướng mắc do thiếu trắch lục bản ựồ, tranh chấp, còn 628 hồ sơ ựang hoàn thiện ựể cấp GCN quyền sử dụng ựất

4.2.1.2 Công tác ựăng ký thế chấp và ựăng ký giải thế chấp

Việc thực hiện công tác ựăng kắ thế chấp, phòng Tài nguyên và Môi trường nhận ựược 642 hồ sơ ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất, ựã kiểm tra

và ựăng kắ ựược 552 hồ sơ ựăng kắ thế chấp quyền sử dụng ựất đồng thời phòng Tài nguyên và Môi trường nhận ựược 164 hồ sơ ựăng kắ giải chấp quyền sử dụng ựất, ựã kiểm tra và ựăng kắ ựược 162 hồ sơ ựăng kắ giải chấp quyền sử dụng ựất

4.2.1.3 Công tác thụ lý giải quyết ựơn thư, khiếu nại

Tắnh ựến thời ựiểm ngày 31/3/2010 phòng nhận ựược 325 ựơn ựề nghị xác nhận thời ựiểm sử dụng ựất, kiến nghị về ựất ựai trong ựó trả lời ựược 320 ựơn

ựề nghị xác nhận thời ựiểm sử dụng ựất, kiến nghị về ựất ựai

4.2.1.4 Kết quả thực hiện công tác thụ lý hồ sơ và hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh

Tắnh ựến thời ựiểm ngày 31/3/2010 phòng ựã thụ lý và hoàn thiện 598 hồ

sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh của công dân, chuyển Chi cục Thuế quận Hà đông ựể ra thông báo nộp tiền theo qui ựịnh

4.2.1.5 Công tác xử lý vi phạm pháp luật về ựất ựai

Trên ựịa bàn quận có 12 ựơn vị tổ chức và 228 cá nhân vi phạm, trong ựó

có 105 trường hợp ựã tiến hành xử lý tại các phường, 40 trường hợp có quyết ựịnh thu hồi ựất của UBND quận, 15 trường hợp chuyển cơ quan công an ựiều tra, 1 trường hợp tại phường Yết Kiêu cho phép tạm tồn tại, 12 trường hợp UBND phường ựã chuyển thanh tra thụ lý, còn 57 trường hợp vi phạm chưa ựược xử lý [13]

4.2.1.6 Hiện trạng sử dụng ựất của quận Hà đông

Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng ựất của quận Hà đông năm 2010

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà đông )

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng ựất theo ựối tượng sử dụng của quận Hà đông

(Nguồn : Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà đông)