Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai ở thành phố quy nhơn, tỉnh bình định

CƠ SỞ TÀI LIỆU ĐỂ THỰC HIỆN LUẬN VĂN - Tài liệu tham khảo: Bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài: quản lý N

- -

TRƯƠNG ĐỨC TƯỜNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ở THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

TRƯƠNG ĐỨC TƯỜNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ở THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Huyền

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

TS Nguyễn Thị Huyền PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai ở thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu, tìm hiểu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Trương Đức Tường

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

- Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Huyền người đã

trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn

- Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong khoa Địa Lý Trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội, Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn

- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Quy Nhơn, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Định; các phòng ban, đơn vị của thành phố đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn

- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp; sự động viên, tạo điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình, người thân trong suốt quá trình tôi học tập và nghiên cứu thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Trương Đức Tường

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

4 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU 2

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3

6 CƠ SỞ TÀI LIỆU ĐỂ THỰC HIỆN LUẬN VĂN 4

7 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 5

8 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN 5

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 6

1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai 6

1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai 7

1.2 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.2.1 Hệ thống pháp Luật Đất đai của Việt Nam 9

1.2.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 11

1.2.3 Công cụ, phương pháp và nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 15

1.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 20

1.3.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên thế giới 20

1.3.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam 29

1.3.3 Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở tỉnh Bình Định 34

1.3.4 Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Quy Nhơn 35

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 37

VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUY NHƠN 37

2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUY NHƠN 37

2.1.1 Vị trí địa lý 37

2.1.2 Đặc điểm tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 38

2.1.2.1 Đặc điểm tự nhiên 38

2.1.2.2 Tài nguyên thiên nhiên 41

2.1.3 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội 46

2.1.3.1 Dân số 46

2.1.3.2 Thực trạng phát triển kinh tế 46

2.1.3.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng và văn hóa, xã hội 47

2.2 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT 49

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Quy Nhơn 49

2.2.2 Biến động sử dụng đất ở TP Quy Nhơn giai đoạn 2015 - 2019 55

2.2.3 Tiềm năng sử dụng đất ở thành phố Quy Nhơn 56

2.2.3.1 Tiềm năng đất đai cho phát triển nông lâm ngư nghiệp 56

2.2.3.2 Tiềm năng tài nguyên đất phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng khu dân cư 57

2.2.3.3 Tiềm năng tài nguyên đất phục vụ cho việc phát triển dịch vụ, du lịch 58

2.2.3.4 Tiềm năng tài nguyên đất đai để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng 59

2.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở TP QUY NHƠN 60

2.3.1 Công tác tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức và cơ sở vật chất của cơ quan QLNN về đất đai 60

2.3.2 Thực trạng việc thực hiện các nội dung QLNN về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 tại TP Quy Nhơn giai đoạn 2015 – 2019 66

2.3.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn TP Quy Nhơn giai đoạn 2015 – 2019 91

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QLNN VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN TP QUY NHƠN, 97

TỈNH BÌNH ĐỊNH 97

3.1 Căn cứ đề xuất giải pháp 97

3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai trên địa bàn TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định 97

3.2.1 Nhóm các giải pháp hoàn thiện công cụ và phương pháp quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền thành phố 97 3.2.2 Nhóm các giải pháp hoàn thiện nội dung QLNN về đất đai của TP Quy Nhơn 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO 108 PHẦN PHỤ LỤC

2.2 Thống kê dân số trên địa bàn TP Quy Nhơn năm 2019 46 2.3 Diện tích, cơ cấu các loại đất TP Quy Nhơn 2019 50

2.6 Biến động diện tích SDĐ 2010 -2019 ở TP Quy Nhơn 55 2.7 Số lượng và tỉ lệ các bản đồ địa chính TP Quy Nhơn 70

2.9 Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi từ năm 2015 - 2019 76 2.10 Số lượng tiếp nhận và trả kết quả trong lĩnh vực đất đai 79 2.11 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn TP Quy Nhơn 80

2.14 Tổng hợp nguồn thu ngân sách từ đất đai của TP Quy Nhơn 84 2.15 Số trường hợp xử lý vi phạm về đất đai ở TP Quy Nhơn 88

DANH MỤC CÁC HÌNH

2.3 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất TP Quy Nhơn năm 2019 50 2.4 Sơ đồ bộ máy QLNN về đất đai ở TP Quy Nhơn 61 2.5 Biểu đồ kết quả điều tra về tinh thần, thái độ làm việc của

2.13 Biểu đồ về số cuộc thanh tra, kiểm tra giai đoạn 2015 –

PHẦN MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý báu, đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong môi trường sống của con người Thực tế đã cho thấy, đất đai gắn liền với mọi hoạt động sống của con người, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được trong nông lâm nghiệp Xã hội càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất (SDĐ) ngày càng lớn, trong khi

đó tài nguyên đất lại có hạn Điều này đã làm cho quan hệ giữa con người với đất đai ngày càng trở nên phức tạp hơn Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang diễn ra một cách mạnh mẽ, cùng với

sự hội nhập nền kinh tế toàn cầu, làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm Chính vì lẽ đó, đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai (QLĐĐ) thích hợp để việc sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội (KT – XH) cao nhất

Trong những thập niên gần đây, công tác quản lý nhà nước (QLNN) về đất đai

ở nước ta có nhiều thay đổi, thể hiện ở việc ban hành và sửa đổi Luật Đất đai qua các giai đoạn như Luật Đất đai năm 1987, sửa đổi năm 1998 và 2001, ban hành Luật Đất đai vào các năm 1993, 2003, 2013 Tuy nhiên cho đến nay, công tác QLNN về đất đai vẫn còn nhiều bất cập về cả lý luận cũng như thực tiễn Do vậy, việc nghiên cứu thực trạng công tác QLNN về đất đai phục vụ việc SDĐ đúng mục đích, hợp lý, hiệu quả là vấn đề cấp thiết đặt ra hiện nay

Thành phố Quy Nhơn – một trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Bình Định Diện tích toàn thành phố (TP) khoảng 28.605,75 ha, dân số năm 2019 khoảng 290.229 người, đây là nơi tập trung nhiều tiềm lực phát triển KT không chỉ của khu vực

mà còn của cả tỉnh Bình Định Ngoài ra, TP Quy Nhơn là trung tâm chính trị - hành chính, văn hóa, giáo dục, y tế, khoa học kỹ thuật của cả tỉnh, là trung tâm dịch vụ hỗ trợ cho các khu kinh tế như khu kinh tế Nhơn Hội, đồng thời lại có quan hệ mật thiết với các khu kinh tế lân cận, vì vậy Quy Nhơn được xem là động lực cho phát triển kinh tế toàn khu vực Tuy nhiên, cùng với quá trình phát triển KT - XH, áp lực về sử dụng tài nguyên đất trên địa bàn TP ngày càng gay gắt, công tác QLNN về đất đai cũng trở nên phức tạp

Trong một thời gian dài, công tác QLNN về đất đai ở TP Quy Nhơn chưa thật

sự chặt chẽ, tình trạng hồ sơ QLĐĐ không đúng quy định pháp luật và không đồng nhất, việc SDĐ của người dân còn tùy tiện, tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng bất hợp pháp, giao đất không đúng thẩm quyền,

bỏ hoang quỹ đất… đã để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng Do vậy, việc “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai ở thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định” nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý quỹ đất chặt chẽ,

tiết kiệm, hiệu quả là một việc làm hết sức cần thiết

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác quản lý đất đai, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

3.1 Phạm vi về không gian: Toàn bộ phạm vi hành chính TP Quy Nhơn

gồm 16 phường, 5 xã với diện tích 28.605,75 ha

3 2 Phạm vi về khoa học:

- Công tác quản lý đất đai có liên quan đến rất nhiều nội dung, lĩnh vực Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu, luận văn chỉ tập trung phân tích, đánh giá công tác QLNN về đất đai và đồng thời chỉ tập trung nghiên cứu 15 nội dung QLNN về đất đai (theo Luật Đất đai 2013)

- Các giải pháp được đề xuất trong đề tài chủ yếu mang tính định hướng, phục

vụ công tác QLNN về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

3.3 Phạm vi thời gian: Các dữ liệu QLNN về đất đai trên địa bàn TP Quy

Nhơn được đưa vào phân tích chủ yếu tập trung ở giai đoạn từ năm 2015 – 2019

4 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

Để đạt được mục tiêu đề ra, luận văn thực hiện các nhiệm vụ chủ yếu sau:

- Tổng quan, hệ thống hóa có chọn lọc các công trình liên quan đến công tác QLNN về đất đai trên thế giới và Việt Nam, làm cơ sở nhận diện các vấn đề trong QLNN về đất đai cùng với các nguyên nhân của nó trên địa bàn nghiên cứu

- Phân tích đặc điểm tự nhiên TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

- Đánh giá thực trạng công tác QLNN về đất đai ở TP Quy Nhơn giai đoạn

2015 - 2019

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác QLNN về đất đai, nhằm định hướng chiến lược phát triển cho TP Quy Nhơn nói riêng và tỉnh Bình Định nói chung trong các giai đoạn tiếp theo

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

5.1 Phương pháp thu thập, phân tích, đánh giá và tổng hợp tài liệu: Luận

văn đã tiến hành thu thập, tổng quan, kế thừa các nguồn tài liệu, tư liệu và những kết quả đã có liên quan đến nội dung yêu cầu và mục tiêu của luận văn, kể cả tiếp cận, cập nhật những thông tin, tài liệu mới ở trong và ngoài nước Các tài liệu được thu thập một cách chọn lọc, hệ thống hóa, phân loại theo nội dung nghiên cứu của

đề tài như: Hệ thống các bản đồ, các số liệu thống kê, tài liệu về điều kiện tự nhiên,

KT - XH, thực trạng quản lý về đất đai hiện nay, gồm hiện trạng sử đụng đất, các số liệu biến động, chuyển mục đích sử dụng, sổ quản lý đơn thư, sổ quản lý thế chấp,

từ số liệu quản lý công tác thu hồi đất, báo cáo thuyết minh quy hoạch tổng thể phát triển KT- XH của TP Quy Nhơn giai đoạn 2011 – 2020, các thông tin trong công tác triển khai các dự án trên địa bàn TP Quy Nhơn Trên cơ sở những tài liệu hiện có phục vụ cho việc đánh giá thực trạng QLNN về đất đai, những mặt đạt được, những mặt còn hạn chế trên địa bàn nghiên cứu

5.2 Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: Phương pháp điều tra khảo sát

thực địa được luận văn thực hiện nhằm mục đích thu thập tư liệu, tìm hiểu thực tế địa bàn, kiểm tra, đối chiếu tư liệu và một số kết quả nghiên cứu của đề tài

Đề tài đã tiến hành 3 đợt điều tra, khảo sát thực địa tại 16 phường và 5 xã thuộc TP.Quy Nhơn, với các công việc cụ thể: Nghiên cứu, tìm hiểu đặc điểm, sự phân bố và phân hoá điều kiện tự nhiên tự nhiên, tình hình phát triển KT- XH của dân cư trong thành phố, khảo sát các loại hình SDĐ

5.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn: là phương pháp điều tra được sử dụng

khá phổ biến, theo đó việc ghi chép, thu thập tài liệu được thực hiện thông qua quá trình hỏi đáp giữa người điều tra và người cung cấp thông tin Cụ thể, đã tiến hành phát phiếu điều tra, phỏng vấn, trao đổi trực tiếp các cán bộ chính quyền địa

phương, cán bộ quản lý, người dân trong thành phố về công tác QLNN về đất đai, nhằm mục đích nắm rõ được vấn đề quản lý, cách quản lý của cán bộ, các chính sách, chủ trương trong QLĐĐ được tiến hành như thế nào

Đề tài đã thực hiện điều tra, phỏng vấn ngẫu nhiên 04 phường, 01 xã Trong

đó mỗi phường, xã phỏng vấn 50 người, gồm cán bộ địa chính, cán bộ UBND và người dân trong địa bàn dân cư sinh sống Tổng cộng, số phiếu điều tra là 250 phiếu Thông qua ý kiến của người dân để giúp phần đánh giá, nhận xét đội ngũ cán

bộ làm công tác QLĐĐ được khách quan hơn

5.4 Phương pháp tham vấn: Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn, đã

tham khảo và xin ý kiến các nhà khoa học ở các trường đại học và các viện nghiên cứu trong nước, các cán bộ quản lý ở các cấp về lĩnh vực nghiên cứu cụ thể là những cán bộ có thẩm quyền trong công tác QLĐĐ tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, nhằm tìm hiểu những khó khăn vướng mắc trong công tác QLĐĐ trên địa bàn Việc thu thập thông tin có chọn lọc giúp cho quá trình nghiên cứu chính xác hơn Đồng thời, kết quả thu được từ phương pháp này là cơ sở cho việc đánh giá diễn biến của quá trình QLĐĐ, là căn cứ để đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm quản lý có hiệu quả về đất đai, thực hiện đúng các quy định của pháp luật

5.5 Phương pháp đối chiếu - so sánh: Việc nghiên cứu, đối chiếu so sánh

các đặc điểm, tính chất của các xã phường và tình hình sử dụng đất qua các chu kỳ, thời kì của lãnh thổ thành phố Quy Nhơn… là cơ sở để đề xuất những giải pháp quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất một cách hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý

6 CƠ SỞ TÀI LIỆU ĐỂ THỰC HIỆN LUẬN VĂN

- Tài liệu tham khảo: Bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình

nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài: quản lý Nhà nước;

hệ thống chính sách pháp luật đất đai; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,

- Các văn bản pháp lý:

+ Luật Đất đai năm 2003, 2013;

+ Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai

+ Các văn bản hướng dẫn quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất của UBND thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

- Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế

+ Hệ thống các bản đồ, sơ đồ ở địa bàn thành phố Quy Nhơn như bản đồ hành chính, bản đồ địa hình, thổ nhưỡng,

+ Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà nước về đất đai như giao đất, cho thuê đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại của thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định giai đoạn 2015 – 2019

+ Các báo cáo Ủy ban nhân dân TP Quy Nhơn, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Định, Phòng Tài nguyên và Môi trường TP Quy Nhơn, Chi cục thuế TP Quy Nhơn

7 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

7.1 Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần làm phong phú thêm cơ

sở lý luận và phương pháp nghiên cứu công tác QLNN về đất đai

7.2 Ý nghĩa thực tiễn: Các kết quả nghiên cứu, các đề xuất, giải pháp được

trình bày trong luận văn sẽ đóng góp những luận cứ khoa học cho công tác QLNN

về đất đai và hỗ trợ cho các cấp chính quyền địa phương trong định hướng chiến lược, lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng tài nguyên đất trên địa bàn nghiên cứu

8 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, đề tài được cấu trúc thành 3 chương:

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng Công tác Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về

đất đai ở thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai:

Hiện nay, quan niệm về đất đai xuất hiện trong rất nhiều công trình với nhiều góc độ nghiên cứu khác nhau:

Theo Brinkman và Smyth (1976), đứng trên góc độ địa lí “Đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc SDĐ đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai” [5], [8]

Theo Lê Quang Trí (1998), đất đai thường được định nghĩa như là: “Một thực thể tự nhiên dưới dạng đặc tính không gian và địa hình” thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền SDĐ Rộng hơn, quan điểm tổng hợp hay tổng thể cũng bao gồm luôn cả nguồn tài nguyên sinh vật môi trường và kinh tế xã hội của thực thể tự nhiên [30]

Tuy nhiên, khái niệm được sử dụng khá phổ biến hiện nay đó là định nghĩa về đất đai của (FAO) Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện qua các mặt sau: Sản xuất, môi trường sự sống, điều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu khoáng sản trong lòng đất); Không gian sự sống; bảo tồn, lịch sử; Vật mang sự sống; Phân ly lãnh thổ [29]

Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu, lớp phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Luật Đất đai năm 2013 của nước ta đã nêu: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như hiện nay” [17]

1.1.1.2 Vai trò của đất đai:

Có thể nói, đất đai là tặng vật quý giá của thiên nhiên ban tặng cho con người,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của con người và các sinh vật trên trái đất

Lịch sử phát triển của nhân loại luôn gắn liền với đất đai Tất cả các cuộc chiến tranh trên Thế giới và các cuộc đấu tranh dựng nước, giữ nước đều có liên quan đến đất đai bởi đất đai là nguyên tố cấu thành lên mỗi quốc gia, là điều kiện không thể thiếu đối với môi trường sống và mọi ngành kinh tế

Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, địa bàn sản xuất của con người Trong công nghiệp, đất đai có vai trò là nền tảng, cơ sở, địa điểm để tiến hành các thao tác, hoạt động sản xuất kinh doanh Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt, không những là địa điểm thực hiện quá trình sản xuất mà nó còn là tư liệu lao động để con người khai thác và sử dụng

1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai

- Khái niệm quản lý: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ

thống nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định

- Khái niệm QLNN về đất đai: Theo [1],[17], QLNN về đất đai là tổng hợp các

hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền

sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình SDĐ; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và SDĐ; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Như vậy, có thể nói QLNN về đất đai là việc nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng cơ bản của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất ở từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp để thống nhất về quy

hoạch, kế hoạch, sử dụng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, làm cho người SDĐ hiểu được Pháp luật và thực hiện nghiêm túc, đúng pháp luật về đất đai

- Sự cần thiết của công tác QLNN về đất đai: Đất đai cần được sử dụng một

cách khoa học, tiết kiệm, nhằm mang lại nguồn lợi cao nhất nên mục đích của QLNN về đất đai là đảm bảo SDĐ có hiệu quả và công bằng Đồng thời, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

1.2 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG

SỬ DỤNG ĐẤT

Nghị quyết hội nghị lần VII ban chấp hành trung ương khóa IX đã khẳng định tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa-hiện đại hóa (CNH – HĐH) đất nước “Khai thác, SDĐ đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất; Đầu tư mở rộng diện tích, nâng cao chất lượng và bảo vệ canh tác nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và môi trường sinh thái theo quy hoạch” [23]

Khai thác triệt để các loại đất hoang hoá đưa vào sử dụng cho các mục đích dân sinh, kinh tế, đồng thời sử dụng hiệu quả các loại đất, theo khả năng thích nghi

và các nhu cầu về phát triển bền vững KT - XH Quy hoạch các loại đất chuyên dùng và đất ở theo phương châm hiệu quả, tiết kiệm

- Sử dụng có hiệu quả đất đai: Sử dụng đất đai phải đạt được hiệu quả kinh tế

Tùy thuộc vào các chủ SDĐ khác nhau mà tính hiệu quả kinh tế trong SDĐ sẽ khác nhau Đối với các cá nhân SDĐ thì hiệu quả có nghĩa là thu được lợi nhuận cao nhất trên một đơn vị tư bản đầu tư cho một đơn vị diện tích Còn đối với nhà nước thì hiệu quả mang tính tổng hợp hơn: Có thể bao gồm cả việc xem xét cán cân xuất khẩu hàng hóa liên quan đến việc SDĐ

- Tính hợp lý, chấp nhận được: SDĐ phải hợp lý và được xã hội chấp nhận

Những mục đích này bao gồm an ninh lương thực, việc làm và đảm bảo thu nhập cho người dân Sự cải thiện và phân bố lại đất đai có thể làm giảm được sự không đồng đều về thu nhập, chất lượng cuộc sống của người dân, tham gia xóa đói giảm nghèo

- Tính bền vững: Sử dụng đất đai bền vững là phương thức SDĐ đáp ứng được

các yêu cầu trước mắt đồng thời bảo vệ được nguồn tài nguyên cho các thế hệ tương lai Những yêu cầu này là tập hợp của quá trình sản xuất và bảo vệ sản xuất các nhu yếu phẩm cho con người Mặt khác, thực hiện các biện pháp bảo vệ một cách chắc chắn cho việc sản xuất tiếp tục trong tương lai các nguồn tài nguyên thiên nhiên mà quá trình sản xuất phụ thuộc vào nó

- Xu thế phát triển theo chiều rộng và tập trung: Cùng với sự phát triển của xã

hội, yêu cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân càng cao, các ngành nghề cũng phát triển theo xu hướng phức tạp và đa dạng dần, phạm vi SDĐ càng được

mở rộng Cùng với sự phát triển sử dụng đấ theo không gian, trình độ tập trung cũng sâu hơn nhiều.[30]

- Cơ cấu SDĐ phát triển theo hướng phức tạp hóa và chuyên môn hóa: Khoa

học kỹ thuật và kinh tế của xã hội phát triển, SDĐ từ hình thức quảng canh chuyển sang thâm canh đã kéo theo xu thế phức tạp hóa và chuyên môn hóa cơ cấu SDĐ Tiến bộ khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự nhiên của con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo nâng cao sức sản xuất của đất đai, thỏa mãn nhu cầu của xã hội [23]

- Sử dụng đất phát triển theo hướng xã hội hóa và công hữu hóa: đất đai là cơ

sở vật chất và công cụ để con người sinh sống Việc chuyên môn hóa theo yêu cầu

xã hội hóa sản xuất phải đáp ứng yêu cầu của xã hội hướng tới lợi ích của cộng đồng và tiến bộ xã hội Vì vậy, xã hội hóa và công hữu hóa là xu thế tất yếu: Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy sản xuất cao hơn, cần thực hiện xã hội hóa và công hữu hóa SDĐ [2]

1.2.1 Hệ thống pháp Luật Đất đai của Việt Nam

Hiện nay, Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới thực hiện hệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Được quy định rõ trong Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 đã

quy định [17] “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” với cơ sở khoa học và các căn cứ pháp lý của nó

a Cơ sở khoa học và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Do

hoàn cảnh lịch sử riêng, trong điều kiện KT - XH cụ thể và mục tiêu phát triển đã

xác định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992 và điều 53 Hiến pháp 2013) Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia Quốc hữu hóa đất đai là một quá trình dần dần, từ trao quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai cho người nông dân, tiến tới tập thể hóa đất đai bằng phong trào hợp tác hóa và bằng Hiến pháp 1980 thực tế đất đai ở nước ta đã hoàn toàn xã hội hóa

b Căn cứ để xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam: Đất đai là

một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là kết quả lâu dài của một quá trình đấu tranh vô cùng anh dũng của cả dân tộc trong hành trình 4000 năm lịch sử, là máu xương nhiều thế hệ con người Việt Nam trong chiến đấu và lao động Vì thế, đất đai không là của riêng ai Mặt khác, chỉ có Nhà nước xã hội chủ nghĩa Việt Nam mới có

sở hữu toàn dân và chỉ có chế độ XHCN là người đại diện lợi ích toàn dân về đất đai

c Đặc điểm hình thức sở hữu toàn dân về đất đai:

+ Về quyền chiếm hữu đất đai: Theo nghĩa rộng, đây chính là quyền bất khả

xâm phạm của quốc gia đối với vùng lãnh thổ của mình Mọi quốc gia trên thế giới đều có biên giới lãnh thổ gắn với quyền tự quyết của quốc gia trong phạm vi lãnh thổ đó Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc SDĐ theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn

+ Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt

kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) SDĐ vào mọi mục đích; quyền SDĐ được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể

+ Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Quyền định đoạt là một trong

3 quyền năng của chủ sở hữu tài sản Đất đai là tài sản quốc gia Vì vậy, là người

đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền của người đại diện và một trong những quyền năng quan trọng nhất chính là quyền định đoạt đất đai Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ

+ Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai: Nhà nước không chỉ thực

hiện quyền định đoạt đất đai mà còn có quyền điều tiết mọi nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai cho ngân sách Nhà nước Nhà nước có thể điều tiết từ những nguồn lợi sau: Thu từ tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại

+ Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 2003 và 2013: “Nhà nước không

thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác

sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Luật Đất đai 2003, Điều 10 và Luật Đất đai 2013, Điều 26)

+ Quyền sử dụng đất: Người SDĐ: Luật Đất đai 1987 (Điều 1) quy định người

SDĐ bao gồm: Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ chức xã hội; cá nhân Luật Đất đai 1993 (Điều 1) quy định người SDĐ bao gồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân So với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia đình; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài” Luật Đất đai 2003 và 2013 quy định cụ thể hơn

1.2.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

QLNN đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai Đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình SDĐ, trong việc phân phối lại vốn đất theo quy hoạch, trong việc kiểm tra giám sát quá trình SDĐ

Cùng với lịch sử phát triển đất nước, công tác QLĐĐ cũng dần được hoàn thiện Nội dung cơ bản của công tác QLĐĐ được thể hiện trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Hệ thống văn bản này cũng dần được hoàn thiện, từ chỗ chỉ là những văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm thời đến chỗ Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, rồi đến Luật Đất đai 1993 và đến nay là Luật Đất đai 2013 Có thể chia nội dung cơ bản của công tác QLĐĐ từ năm 1945 đến nay thành 4 giai đoạn như sau :

- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1987: Chưa có Luật Đất đai;

- Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993: Thực hiện theo Luật Đất đai 1987;

Luật Đất đai 1988 ra đời đánh dấu bước tiến quan trọng trong công tác QLNN về đất đai ở Việt Nam Nội dung QLNN về đất đai của Luật Đất đai năm 1988 được quy định tại Điều 9, bao gồm 7 nội dung Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1988 mới chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước (với tư cách là chủ

sở hữu) với người SDĐ Do đó, nội dung QLNN về đất đai không có những nội dung về đánh giá đất, kinh tế đất, cho thuê đất Do không thừa nhận đất có giá nên Nhà nước nghiêm cấm chuyển dịch đất đai dưới mọi hình thức Những quy định này làm cho quan hệ đất đai không được vận động theo hướng tích cực

- Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003: Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu

lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Đây là một trong những luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta Nội dung QLNN về đất đai được quy định tại Luật Đất đai 1993 bao gồm 7 nội dung Trong đó, Luật Đất đai 1993 đã thừa nhận đất có giá và cho phép được chuyển nhượng quyền SDĐ, đồng thời Nhà nước đã xây dựng hệ thống các văn bản pháp quy, tạo hành lang pháp lý cho quan

hệ đất đai vận động tích cực

Cùng với sự phát triển KT - XH, nhất là trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đất đai đã trở thành nguồn nội lực quan trọng tạo nên hiệu quả nền kinh tế đất nước Nội dung của Luật Đất đai 1993 chưa đủ cơ sở pháp lý để phù hợp với hoàn cảnh mới

- Giai đoạn từ năm 2004 đến 2013: Luật Đất đai 2003 ra đời có hiệu lực thi

hành từ 01/7/2004, chi tiết hơn và đưa ra nhiều nội dung đổi mới Nội dung QLNN

về đất đai gồm 13 nội dung được quy định tại Khoản 2 Điều 6: Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, SDĐ đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ và bản đồ quy hoạch SDĐ; Quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ; Đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; Thống kê, kiểm kê đất đai; Quản lý tài chính về đất đai; Quản lý và phát triển thị trường quyền SDĐ trong thị trường bất động sản; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp

về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo vi phạm trong việc quản lý và SDĐ đai; Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

So với các Luật Đất đai trước đây, nội dung QLNN về đất đai của Luật Đất đai

2003 được bổ sung, đổi mới ở các nội dung: Xác định địa giới hành chính; Quản lý tài chính về đất đai; Quản lý và phát triển thị trường quyền SDĐ trong thị trường bất động sản; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ; Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

- Giai đoạn từ năm 2014 đến nay: Thực hiện theo Luật Đất đai 2013, có hiệu

lực thi hành từ 01/7/2014 Luật này được thông qua sau quá trình tham vấn hơn sáu triệu lượt ý kiến đóng góp phản hồi từ người dân Mặc dù Luật Đất đai mới vẫn chưa thể làm hài lòng tất cả các bên liên quan, luật có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Nội dung QLNN về đất đai được thể hiện tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 bao

+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ và bản đồ quy hoạch SDĐ; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ + Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thống kê, kiểm kê đất đai

+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và SDĐ đai

+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

So với Luật Đất đai năm 2003, nội dung QLNN về đất đai của Luật Đất đai năm 2013 được bổ sung, đổi mới ở các nội dung:

(1) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Luật Đất đai

năm 2013 đã có những quy định cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế xã hội; nhằm cụ thể chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi, Chính phủ

đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành các văn bản hướng dẫn về việc thực hiện giá đất, giá nhà, tiền tái định cư áp dụng đối với người có đất bị nhà nước thu hồi;

(2) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai: Hệ thống thông tin đất đai được thiết

kế tổng thể và xây dựng thành một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục

vụ đa mục tiêu; theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận tại Việt Nam Hệ thống thông tin đất đai của các nước trên thế giới hiện nay đã có sự phát triển vượt bậc phục vụ đắc lực cho công tác QLĐĐ Ở nước đang phát triển, hệ thống thông tin đất đai đang ngày càng hoàn thiện và giúp cho việc QLĐĐ đi vào

ổn định, ngăn chặn việc sử dụng lãng phí tài nguyên đất đai Tuy nhiên, để phát triển hệ thống còn gặp rất nhiều khó khăn như: thiếu kinh phí, đội ngũ kỹ thuật viên còn thiếu kinh nghiệm, trình độ chưa cao, thiếu các cán bộ được đào tạo về chuyên môn, các quy định, quy chế còn chưa đồng bộ,

(3) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai: Công tác phổ biến, giáo dục pháp

luật về đất đai là một trong những nội dung quan trọng của QLNN về đất đai Phổ biến Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành để người SDĐ nắm được các quy định cơ bản của pháp luật trong lĩnh vực đất đai, qua đó nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật về đất đai, hạn chế các vi phạm pháp luật về đất đai

1.2.3 Công cụ, phương pháp và nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai

a Công cụ quản lý nhà nước về đất đai

- Công cụ pháp luật: Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của

một Nhà nước Theo Trịnh Đình Thắng [34], pháp luật có những vai trò chủ yếu đối với công tác QLĐĐ như duy trì trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực đất đai, bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước và các nghĩa

vụ khác Pháp luật là công cụ mà qua đó Nhà nước bảo đảm sự bình đẳng, công bằng giữa những người SDĐ Nhờ những điều khoản bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thưởng, phạt cho phép Nhà nước thực hiện được sự bình đẳng cũng như giải quyết các mối quan hệ về lợi ích trong lĩnh vực đất đai giữa những người SDĐ Đồng thời, pháp luật còn công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chế độ, chính sách của Nhà nước được thực hiện có hiệu quả hơn

Trong hệ thống pháp luật của Việt Nam, có các công cụ pháp luật liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến QLĐĐ cụ thể như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật dân

sự, các pháp lệnh, các nghị định, các quyết định, các thông tư, các chỉ thị, các nghị quyết của Nhà nước, của Chính phủ, của các bộ, các ngành có liên quan đến đất

đai một cách trực tiếp hoặc gián tiếp và các văn bản quản lý của các cấp, các ngành

ở chính quyền địa phương

- Công cụ quy hoạch, kế hoạch SDĐ đai: Trong công tác QLNN về đất đai,

công cụ quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không thể thiếu được trong công tác QLNN về đất đai Luật Đất đai 2013 quy định "Nhà nước QLĐĐ theo quy hoạch và pháp luật"

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ đai đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trong về đất đai Thông qua quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử dụng các loại đất được bố trí, sắp xếp một cách hợp lý Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về tình hình đất đai, ngăn chặn được việc SDĐ sai mục đích, lãng phí

- Công cụ tài chính: Là công cụ để các đối tượng SDĐ thực hiện nghĩa vụ và

trách nhiệm của họ, nhà nước thông qua nó để tác động đến các đối tượng SDĐ làm cho họ thấy được nghĩa vụ và trách nhiệm của họ trong việc SDĐ Các đối tượng SDĐ đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước Đồng thời tài chính là công cụ quản lý cơ bản, quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng SDĐ và kết hợp hài hoà giữa các lợi ích Theo nghiên cứu [23] [30], một số công cụ tài chính trong QLNN đối với đất đai gồm:

+ Thuế và lệ phí: Là công cụ tài chính chủ yếu được sử dụng rộng rãi trong công tác QLĐĐ Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước ban hành các loại thuế chủ yếu trong lĩnh vực đất đai như sau: Thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ (có thể có), các loại lệ phí trong quản lý, SDĐ đai như

b Phương pháp QLNN về đất đai: Phương pháp QLNN về đất đai là tổng thể

những cách thức tác động có chủ đích của Nhà nước lên hệ thống đất đai và chủ SDĐ nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra trong những điều kiện cụ thể về không gian

và thời gian nhất định Các phương pháp trong QLNN về đất đai có vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý, thể hiện cụ thể mối quan hệ qua lại giữa Nhà nước với đối tượng và khách thể quản lý Mối quan hệ giữa Nhà nước với các đối tượng và khách thể quản lý rất đa dạng và phức tạp Vì vậy, các phương pháp QLNN thường xuyên thay đổi tuỳ theo tình huống cụ thể nhất định, tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng đối tượng

Trong QLNN về đất đai, có rất nhiều phương pháp nhưng có thể chia thành 2 nhóm phương pháp sau:

- Nhóm các phương pháp thu nhập thông tin về đất đai: Theo nghiên cứu [23],

[24] các phương pháp chính thu thập thông tin nhằm QLNN về đất đai gồm:

+ Phương pháp thống kê: Là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong quá

trình nghiên cứu các vấn đề KT - XH Trong công tác QLĐĐ, các cơ quan quản lý

sử dụng phương pháp thống kê để nắm được tình hình số lượng, chất lượng đất đai, nắm bắt đầy đủ các thông tin về đất đai cho phép các cơ quan có kế hoạch về QLĐĐ

+ Phương pháp toán học: Trong công tác QLĐĐ, phương pháp toán học được

sử dụng nhiều ở các khâu công việc như: thiết kế, quy hoạch; tính toán quy mô, loại hình SDĐ tối ưu

+ Phương pháp điều tra xã hội học: Đây là phương pháp hỗ trợ, bổ sung,

nhưng rất quan trọng Thông qua điều tra xã hội học, Nhà nước sẽ nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của các tổ chức và các cá nhân SDĐ đai Mặt khác qua điều tra

xã hội học, Nhà nước có thể biết sâu hơn diễn biến tình hình đất đai, đặc biệt là nguyên nhân của tình hình đó Tuỳ theo mục tiêu, nội dung, phạm vi, quy mô về vốn và người thực hiện mà trong điều tra có thể lựa chọn các hình thức như: điều tra chọn mẫu, điều tra toàn diện, điều tra nhanh, điều tra ngẫu nhiên

- Nhóm các phương pháp tác động đến con người trong quản lý đất đai

Theo [23], có các phương pháp chính tác động đến con người trong QLĐĐ như sau:

+ Phương pháp hành chính: Là cách thức tác động trực tiếp của Nhà nước đến

các chủ thể trong quan hệ đất đai, bao gồm các chủ thể là cơ quan QLĐĐ của Nhà nước và các chủ thể là người SDĐ (các hộ gia đình, các cá nhân, các tổ chức, các pháp nhân) bằng các biện pháp, các quyết định mang tính mệnh lệnh bắt buộc Nó đòi hỏi người SDĐ phải chấp hành nghiêm chỉnh, nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật Trong QLNN về đất đai, phương pháp hành chính có vai trò to lớn, xác lập được kỷ cương trật tự trong xã hội Nó khâu nối được các hoạt động giữa các bộ phận có liên quan, giữ được bí mật hoạt động và giải quyết được các vấn đề đặt ra trong công tác quản lý một cách nhanh chóng kịp thời Khi sử dụng phương pháp hành chính phải gắn chặt chẽ quyền hạn và trách nhiệm của các cấp QLNN về đất đai khi ra quyết định Đồng thời phải làm rõ, cụ thể hoá chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan nhà nước và từng cá nhân

- Phương pháp kinh tế: Là cách thức tác động của Nhà nước một cách gián

tiếp vào đối tượng bị quản lý, thông qua các lợi ích kinh tế để đối tượng bị quản lý

tự lựa chọn phương án hoạt động của mình sao cho có hiệu quả nhất Mặt mạnh của phương pháp kinh tế là ở chỗ nó tác động vào lợi ích của đối tượng bị quản lý làm cho họ phải suy nghĩ, tính toán và lựa chọn phương án hoạt động có hiệu quả nhất vừa đảm bảo lợi ích của mình, vừa đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Phương pháp kinh tế nâng cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân giúp cho Nhà nước giảm bớt được nhiều công việc hành chính như công tác kiểm tra, đôn đốc có tính chất sự

vụ hành chính Vì vậy, sử dụng phương pháp này vừa tiết kiệm được chi phí quản

lý, vừa giảm được tính chất cứng nhắc hành chính, vừa tăng cường tính sáng tạo của các cơ quan, tổ chức, cá nhân Một trong những thành công lớn của Nhà nước trong công tác QLĐĐ là việc áp dụng phương pháp khoán trong nông nghiệp và giao quyền SDĐ ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đã tạo ra động lực to lớn cho phát triển sản xuất nông nghiệp và cho phép sử dụng có hiệu quả đất đai Đây chính là Nhà nước đã áp dụng phương pháp kinh tế trong QLĐĐ

- Phương pháp tuyên truyền,giáo dục: Là cách thức tác động của Nhà nước vào

nhận thức và tình cảm của con người nhằm nâng cao tính tự giác và lòng nhiệt tình của họ trong QLĐĐ nói riêng và trong hoạt động KT - XH nói chung Tuyên truyền, giáo dục là một trong các phương pháp không thể thiếu, bởi vì mọi đối tượng quản lý suy cho cùng cũng chỉ là quản lý con người mà con người là tổng hoà của nhiều mối quan hệ xã hội và ở họ có những đặc trưng tâm lý rất đa dạng Do đó, cần phải có nhiều phương pháp tác động khác nhau trong đó có phương pháp giáo dục

c Nguyên tắc của quản lý nhà nước về đất đai: Trong QLNN về đất đai đảm

bảo các nguyên tắc sau:

- Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước: Đất đai là tài

nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân Vì vậy, không thể có bất kỳ một

cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản riêng của mình Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng Vấn đề này được quy định tại Luật Đất đai 20103 "Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai"

- Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất đai và quyền SDĐ đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng: Theo Luật dân sự thì

quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền SDĐ đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai Quyền SDĐ đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ SDĐ đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng

Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước còn quyền SDĐ đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể Nhà nước không trực tiếp SDĐ đai mà thực hiện quyền SDĐ đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng từ những chủ thể trực tiếp SDĐ đai Vì vậy, để SDĐ đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và

phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước

- Tiết kiệm và hiệu quả: Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh

tế Thực chất QLĐĐ cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả Nguyên tắc này trong QLĐĐ được thể hiện bằng việc: Xây dựng, quản lý, giám sát và thực hiện tốt các đồ án quy hoạch, kế hoạch SDĐ, có tính khả thi cao Có như vậy, QLNN về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển KT - XH, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhưng vẫn đạt được mục đích đề ra

1.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI

1.3.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên thế giới

1.3.1.1 Các quan điểm của hệ thống quản lý đất đai ở các nước trên thế giới

Theo nghiên cứu, các quốc gia trên thế giới có nhiều quan điểm khác nhau về nhiệm vụ của hệ thống QLĐĐ ở mỗi nước Các quan điểm này là kim chỉ nam giúp các quốc gia xây dựng hệ thống chính sách đất đai, phù hợp với tình hình phát triển KT- XH và văn hóa cho đất nước Tuy nhiên, theo [1], [8], các quan điểm về nhiệm

vụ của hệ thống công tác QLĐĐ tập trung chủ yếu vào một số khía cạnh, lĩnh vực chủ yếu sau:

a Tập trung vào khía cạnh quy hoạch không gian phát triển: Ở một số quốc

gia, điển hình là Cộng hoà Pháp, Thụy Điển, các chính sách, nhiệm vụ QLĐĐ được

xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian phát triển, bao gồm

cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ QLĐĐ

Đối với khía cạnh này, nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư nhân của lãnh thổ một đất nước Trong đó, không gian

công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương Tài sản công cộng được đảm bảo lợi ích công cộng và có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hoá, bảo tàng Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành Quyền

sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết với lợi ích tư nhân

Ngày nay, việc QLĐĐ ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định của các cơ quan hữu quan như QLĐĐ, môi trường, quản lý đô thị, nhưng vẫn tập trung

chủ yếu vào khía cạnh quy hoạch vùng lãnh thổ và đầu tư phát triển là chủ yếu

b Tập trung vào khía cạnh quản lý sở hữu đất đai như một tài sản: Phần lớn

các quốc gia trên thế giới xác định các nhiệm vụ và chính sách QLĐĐ của đất nước tập trung chủ yếu vào khía cạnh sở hữu đất đai như là một loại tài sản

Ở Thụy Điển, Pháp, Mỹ và một số quốc gia khác, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng về tài sản của chủ SDĐ và lợi ích chung của Nhà nước Trong đó, các nhiệm vụ cụ thể về quản lý sử dụng, các chính sách đất đai

về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tài sản tư nhân và KT thị trường, có sự giám sát chung của XH Điển hình, pháp luật và chính sách đất đai ở Thuỵ Điển từ năm 1970

trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân

Ở Úc, Luật Đất đai quốc gia quy định, có 2 loại hình sở hữu đất đai gồm đất thuộc sở hữu Nhà nước và đất thuộc sở hữu tư nhân Phạm vi sở hữu đất đai theo luật định là tính từ tâm trái đất trở lên, nhưng thông thường Nhà nước có quyền bảo tồn đất ở từng độ sâu nhất định, nơi có những mỏ khoáng sản quý như vàng, bạc,

thiếc, than, dầu mỏ…( theo Sắc luật về đất đai khoáng sản năm 1993 của Úc) [1] Luật Đất đai Úc bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ

sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không

có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai Tuy nhiên, luật cũng quy định Nhà

nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước phải thực hiện bồi thường thoả đáng

c Tập trung vào khía cạnh lợi ích công cộng: Điển hình cho quan niệm này

là Trung Quốc Hiện nay, Trung Quốc đang thực hiện chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động Theo đó, mọi đơn vị, cá nhân không được xâm chiếm, mua bán

hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai, vì lợi ích công cộng Nhà nước có thể tiến

hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và thực hiện chế

độ quản chế mục đích SDĐ Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc

Ngoài ra, bên cạnh các quan điểm nhiệm vụ của hệ thống QLĐĐ nêu trên, ở

một số quốc gia như Hà Lan, Đức, Thụy Điển, … còn quan tâm đến khía cạnh thuế tài nguyên đất cho các hình sở hữu

Nhận thấy rằng, quan niệm về nhiệm vụ của hệ thống QLĐĐ ở mỗi quốc gia

đã tác động rất lớn đến việc hình thành các hệ thống chính sách QLĐĐ, tạo ra những đặc trưng riêng về hệ thống pháp Luật Đất đai ở các nước trên thế giới Điều

đó thể hiện qua các chế độ sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia

Ở các nước phát triển (Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan); các nước đang phát triển trong khu vực (Thái Lan, Malaysia) đồng thời tồn tại các hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước, tập thể, cá nhân; Các nước có nền kinh

tế chuyển đổi như Trung Quốc có 2 hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước và tập thể Tuy nhiên, cho dù các hình thức sở hữu khác nhau, nhưng hầu hết việc QLĐĐ chủ yếu với mục đích củng cố vai trò của Nhà nước, tăng thu ngân sách từ các nguồn thu đất đai như: thuế, phí, lệ phí, bán hoặc giao đất có thu tiền, cho thuê đất, cùng những lợi ích thu được từ đất Điều đó, đảm bảo cân bằng giữa khai thác sử dụng, bảo

vệ đất cho sư phát triển bền vững và giữ vững mục tiêu SDĐ đạt hiệu quả kinh tế, xã hội tối ưu

1.3.1.2 Tổng quan về hệ thống pháp luật đất đai của một số quốc gia trên thế giới

Dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand model) theo sự phân chia truyền thống, hầu hết các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật trong QLĐĐ chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như ở Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước

này (nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (nhánh XHCN)

a Pháp luật Đất đai ở một số nước phát triển

- Hoa Kỳ: Theo nghiên cứu, pháp Luật Đất đai Hoa Kỳ thuộc nhánh Luật

Chung (Common Law), bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh Đối với nhánh luật này, những phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thường là những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập quán Pháp luật và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên bang tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là cùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, còn đất tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh quyền lợi về chiếm hữu đất đai Điển hình như pháp Luật Đất đai bang Oasinton quy định [1], [24]:

+ Quyền chiếm hữu đối kháng (Adverse Possession): Là quyền mà trên một

thửa đất hoang, người sở hữu chưa đến khai thác, người khác có thể đến chiếm lĩnh nhưng quyền lợi không được đảm bảo, trong thời gian này nếu không bị người sở hữu đuổi đi hoặc không khởi tố theo quy định của pháp luật (thường là khoảng 10 -

15 năm) thì người chiếm hữu có quyền sở hữu đối với thửa đất đó Do chiếm hữu đối kháng cần một quá trình lâu dài, nên cần có 3 điều kiện: Phải hiện diện liên tục

về sự chiếm hữu của mình; phải công khai sự chiếm hữu các công trình thực tế để mọi người thấy; phải thể hiện rõ ràng mạnh mẽ chống việc chiếm hữu

+ Quyền sở hữu bất động sản (Property Ownership): Là quyền bao gồm

quyền sở hữu đất và các thứ có trên đất Pháp luật này dựa vào pháp luật nước Anh thời trung cổ - nghĩa là người sở hữu (quý tộc), có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác, khi người được tặng chết thì được để thừa kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một người nào đó khi còn sống, lúc chết thì tài sản trở về người tặng, hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện, nếu không thỏa mãn thì người cho tặng sẽ thu hồi… Ngoài ra còn duy trì quan hệ thuê mướn có tính chất chu kỳ

+ Quyền đồng sở hữu (Concurrent Ownership): Là quyền sở hữu đất có từ hai

người trở lên, như cùng nhau thuê đất và tài sản, khi một trong hai người đó chết, thì quyền lợi hoàn toàn thuộc về người kia mà không được thừa kế cho con cháu

+ Quyền sở hữu không thể phân chia (Tenancy by the Entirely): Là sở hữu

chung của vợ chồng, không thể chia ra được trừ khi một người chết, ly hôn hoặc hai bên có thỏa thuận chuyển nhượng

Bên cạnh đó, luật pháp ở Mỹ cũng quy định quan hệ giữa chủ đất (Land Lord) và người thuê đất (Tenant) là tương đối chi tiết Trong đó, người thuê không

có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ và việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục

Ngoài ra, còn có các quyền khác trong luật pháp về đất đai ở Mỹ, gồm có: Quyền địa dịch; Quyền chuyển nhượng đất đai; Quyền đăng ký đất đa ; Quyền thế chấp; Quyền lợi tương quan về đất đai

Nhìn chung, Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền

sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư

để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm

vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị

và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam

- Thụy Điển: Theo nghiên cứu cho thấy, Bộ Luật Đất đai của Thụy Điển là

một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết

các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau Trong đó, phần lớn đất đai ở Thụy Điển đều thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc quản

lý và SDĐ đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội Có nghĩa là, pháp luật và chính sách đất đai ở Thuỵ Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai

và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội Đồng thời, các hoạt động cụ thể về quản lý SDĐ như quy hoạch SDĐ, đăng ký dất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hoá Ngoài ra, pháp luật và chính sách đất đai ở Thuỵ Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch SDĐ, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký

- Pháp luật Đất đai Úc: Nhìn chung, pháp Luật Đất đai Úc chịu ảnh hưởng sâu

sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common Law) Theo đó, hệ thống pháp luật này không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối Đây được xem như một trong những hòn đá tảng của Luật Bất động sản Anh – Úc.Trong hệ thống pháp luật ở Úc, các quyền về đất đai được xác định:

+ Đất Vương quyền (Crown land): Dựa trên quan điểm đất đai là đối tượng

của sở hữu tư nhân nên vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối cao của

Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai ( lãnh thổ) Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold)

+ Sở hữu đất đai tư nhân: Trên cơ sở nghiên cứu học thuyết về tài sản

(doctorone of estate), đất đai ở đây được quan niệm như là một loại tài sản Theo

đó, việc sở hữu tài sản được bao gồm: Tài sản tư nhân (freehold estates) - là tài sản được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế (fee tail estate); Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate) Tương ứng với điều đó, pháp Luật Đất đai ở Úc xác định có rất nhiều loại sở hữu đất đai, gồm: sở hữu tư nhân về đất (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn);

đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa giao gọi là crown land; đại bộ phận đất nông thôn; còn lại là đất vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ) Trong đó, phần lớn đất đai tại đô thị đều được cấp theo chế

độ sử dụng tư do (freehold) và chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối

về đất

+ Quyền đất đai của người bản xứ: Tại Úc, luật về quyền đất đai của người

bản xứ ban hành năm 1993, trên cơ sở quyết định của Toà án Tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật và tập tục truyền thống, cụ thể gồm: Các quyền cư trú trên đất; các quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; các quyền về duy trì, sử dụng, QLĐĐ; các quyền sử dụng, hưởng lợi về đất đai và quản lý tiếp cận; quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận

- Ở Singapore: Hệ thống pháp luật Singapore gần như hoàn toàn chịu ảnh

hưởng của pháp luật Anh, chỉ trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người Hoa chịu sự điều chỉnh của Luật Hồi giáo, Luật Ấn Độ giáo và phong tục của người Hoa Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận

sở hữu tư nhân về đất đai Tuy nhiên, đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch SDĐ do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà kèm theo với đất ở Chế độ SDĐ phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể

- Ở Nhật Bản: Cũng gần như mô hình pháp Luật Đất đai của các quốc gia phát

triển khác, hệ thống pháp Luật Đất đai của Nhật bản thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng

b Pháp Luật Đất đai ở một số nước đang phát triển

Hiện nay, nhóm các nước đang phát triển chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp Theo nhiều nghiên cứu [1], [8], [24], các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng nhưng có thể nhận thấy, trong hệ thống pháp Luật Đất đai của các quốc gia này, có hai loại hình cơ bản sở về hữu đất đai, đó là sở hữu tư nhân và

sở hữu nhà nước Trong đó, hình thức đa sở hữu về đất đai là phổ biến nhất Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau Chẳng hạn trong Luật Đất đai của các quốc gia như: Afghanistan, Belarut, Indonesia, Kazakhstan, Ả rập, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước và tư nhân Riêng Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ

Đối với các quốc gia này, hình thức hoàn toàn sở hữu đất đai tư nhân rất hạn chế, hầu như không có quốc gia đang phát triển nào thực hiện hình thức sở hữu tư

nhân tuyệt đối về đất đai Điển hình ở Israel, hầu hết đất đai thuộc nhà nước Nhà

nước thực hiện cho thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp

đồng thuê đất có thời hạn từ 49 - 99 năm Tại Nam Phi, Luật Cải cách ruộng đất

năm 1997 của nước này quy định: Đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất công thuộc sở hữu nhà nước, của các chính quyền địa phương Như vậy về cơ bản, Nam Phi thực hiện hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là chủ yếu Đối với

Mozambich, đất đai thuộc sở hữu nhà nước và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của cà nhà nước và tư nhân Các

loại đất có thể thuộc quyền sở hữu của các cá nhân người Mông Cổ hoặc các công

ty, tổ chức người nước ngoài Như vậy, Mông Cổ thực hiện hình thức đa sở hữu về đất đai, trong đó có thừa nhận cả sở hữu tư nhân của người nước ngoài về đất đai

c Pháp luật Đất đai ở một số nước có nền kinh tế chuyển đổi

Điển hình cho các nước có nền kinh tế chuyển đổi hiện nay là Trung Quốc Trong hệ thống pháp luật về đất đai, Trung Quốc thực hiện hình thức đất đai công hữu là chủ yếu bao gồm: Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Trong Hiến pháp Trung Quốc đã quy định, cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng,

mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật và từ tháng năm 1988 đã bổ sung: “Quyền SDĐ thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể

có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật” [1]

+ Trong Luật Quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 1986 quy định cụ thể và chế độ quản lý và SDĐ đai Luật sửa đổi, bổ sung Luật quản lý đất đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “Quyền SDĐ thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đất đai lần 2 (1998) với trọng tâm là QLĐĐ theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất Đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền SDĐ và thị trường bất động sản + Về quy hoạch sử dụng đất, Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố là

kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dung chính:Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển; Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố; Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố; Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố; các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…; Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành

+ Về công tác thống kê, phân loại đất đai, Luật Quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính, thuộc 3 nhóm: Đất dùng cho nông nghiệp, đất xây dựng và đất chưa sử dụng Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa

phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất

+ Về tài chính đất, Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền

sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền, coi việc giao đất thu tiền

là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước

về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá

1.3.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam

1.3.2.1 Khái quát về sự phát triển của công tác quản lý đất đai ở Việt Nam

Từ sau thắng lợi Cách mạng Tháng Tám, đất nước ta bước sang một trang sử mới, đánh dấu sự khởi đầu của kỷ nguyên độc lập dân tộc, dân chủ Cùng với lịch

sử phát triển đó, ngày 3/10/1945 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 41–SL kết thúc hoạt động quản lý đất đai của thực dân Pháp, mở đầu cho hoạt động QLĐĐ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Trải qua nhiều chặng đường phát triển, công tác QLĐĐ của Việt Nam cũng dần được hoàn thiện Từ chỗ chỉ là những văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm thời, đến nay Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, rồi đến Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và đến nay

Luật Đất đai 2013 Theo nhiều công trình nghiên cứu, có thể khái quát sự phát triển của công tác QLĐĐ ở nước ta qua các giai đoạn sau [34], [23]:

- Giai đoạn 1945 – 1959: Ngay sau khi giành được độc lập vào năm 1945,

cơ quan nhà nước đầu tiên có chức năng QLĐĐ của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa là Nha Trước bạ, Công sản và Điền thổ được thành lập trong cơ cấu tổ chức của

Bộ Tài chính năm 1946 Kèm theo đó là hệ thống các đơn vị trực thuộc ở 3 cấp tỉnh,

huyện, xã nhằm duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ

Hoạt động song song với Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ còn có Nha Địa chính Năm 1947, Nha Địa chính được sáp nhập vào Bộ Canh nông Để hợp nhất

các chức năng khác nhau trong lĩnh vực địa chính, năm 1949 Nha Địa chính và các

cơ quan phụ thuộc được tách ra khỏi Bộ Canh nông và sáp nhập vào Bộ Tài chính Sau đó, năm 1950 Nha Địa chính được sáp nhập với Nha Trước bạ - Công sản -

Điền thổ để thành lập Nha Công sản - Trực thu - Địa chính, ở các tỉnh thành lập Ty

Công sản - Trực thu - Địa chính

- Giai đoạn 1960 – 1978: Trong giai đoạn này, do sự phát triển quan hệ ruộng

đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sản xuất XHCN, để tăng cường công tác chỉ đạo sản xuất nông nghiệp, năm 1960 ngành Địa chính được chuyển từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp thành ngành Quản lý ruộng đất, với cơ quan Trung ương là

Vụ Quản lý ruộng đất Đến năm 1966, Bộ Nông nghiệp đã tách Vụ Quản lý (QL) ruộng đất thành 2 đơn vị: Vụ Quản lý ruộng đất (chuyên lo công tác quản lý ruộng đất), Cục Điều tra Bản đồ đất (chuyên lo công tác lập bản đồ đất) Sau đó Vụ QL ruộng đất và Quy hoạch vùng sản xuất nông nghiệp đã được thành lập trên cơ sở hợp nhất Vụ QL ruộng đất với Cục Điều tra Bản đồ đất và bộ phận phân vùng QH

của Vụ Kế hoạch Bộ Nông nghiệp

Nhìn chung trong giai đoạn này, ngành Quản lý ruộng đất đã phát triển được

hệ thống bộ máy và đội ngũ cán bộ từ Trung ương tới địa phương, mở rộng các nội dung QLNN về đất đai Tuy nhiên, cơ quan quản lý ruộng đất có nhiệm vụ chủ yếu

là giúp Bộ Nông nghiệp, Ty nông nghiệp “quản lý việc mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp”, ngành Quản lý ruộng đất đã có đóng góp trong việc mở rộng và sử dụng có hiệu quả diện tích đất nông nghiệp, xây dựng kinh tế