Thẩm định giá là việc ướ c tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.. I..[r]
Trang 1CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN
TRONG ĐỊNH GIÁ
• NỘI DUNG CHƯƠNG:
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm
định giá.
• Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
• Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí.
• Giá trị thị trường và phi thị trường.
• Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TS.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1 Tài sản:
• Theo từ điển Tiếng Việt:
Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có
giá trị đối với chủ sở hữu
• Theo chuẩn mực kế toán quốc tế:
Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm
soát, là kết quả của những hoạt động trong
quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế
trong tương lai có thể được dự kiến trước
một cách hợp lý
• Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài
sản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong
tương lai cho doanh nghiệp.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
Trang 2• Phân loại tài sản:
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố
định và tài sản lưu động.
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản vô hình
và tài sản hữu hình.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất
động sản.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng
và tài sản cá nhân.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ):
- TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh
nghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồn
kho, nợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tư
ngắn hạn
- TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như:
+ Bất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị
+ Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền …
Câu hỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ
không?
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1.2 Động sản và bất động sản (BĐS):
Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95:
1 Bất động sản: là các tài sản không di dời được:
a Đất đai
b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó
c Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d Các tài sản khác do pháp luật qui định
2 Động sản là những tài sản không phải BĐS
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
Trang 32 Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt
• Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ,
quản lý tài sản
• Quyền sử dụng: quyền khai thác những công
dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng
lợi ích mà tài sản mang lại
• Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sự
sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay…
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
3 Giá trị:
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
(IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số
tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một
thời điểm nhất định
Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trị
chủ quan đối với một người nào đó đang nắm
quyền sở hữu và sử dụng tài sản
Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
4 Thẩm định giá:
Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày
08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá
hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ
quốc tế
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ
tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
Trang 4II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
1 Ý nghĩa của giá trị:
Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưng
với các cá nhân khác nhau sẽ có mục
đích sử dụng khác nhau => lợi ích tài
sản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tài
sản mang lại cũng sẽ khác nhau.
• Tính khách quan: khi giao dịch mua
bán, trao đổi tài sản được thực hiện,
giá trị tài sản trở nên khách quan
Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có
thể được xem xét từ 02 góc độ:
• Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan
của mỗi người về giá trị tài sản Phương pháp
định giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, định
giá quyền chọn, chi phí thay thế…
• Ý nghĩa khách quan: sự công nhận của thị
trường về giá trị tài sản Phương pháp điển
điển hình là: phương pháp so sánh, phương
pháp PE…
II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
2 Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào
để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính:
• Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ
hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người Mức
độ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn
• Khan hiếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càng
cao, giá trị TS càng lớn
• Có nhu cầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa là
người có nhu cầu phải có khả năng về mặt tài
chính để thỏa mãn nhu cầu đó
• Có thể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sở
hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ
thể khác
II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
Trang 5III Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
1 Giá trị (value): là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Theo
IVSC, đây là thuật ngữ mang tính giả thiết,
chưa phát sinh trên thực tế
2 Giá cả (price): theo IVSC, là số tiền được yêu
cầu, được đưa ra hoặc được chi trả cho một
hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định
3 Chi phí (cost): theo IVSC, là số tiền cần có để
tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ
So sánh giá trị, giá cả và chi phí:
• Giống nhau:
- Thể hiện bằng một số tiền nhất định
- Được sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa
• Khác nhau:
- Giá trị: không nhất thiết hình thành, chỉ thể hiện số
tiền ước tính
- Giá cả: phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng
hóa
- Chi phí: thể hiện yếu tố đầu vào của người mua
III Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
IV Giá trị thị trường và phi thị trường
1 Khái niệm thị trường:
Theo tiêu chuẩn của IVCS: thị trường là
một môi trường, trong đó hàng hóa,
dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa
người bán và người mua thông qua cơ
chế giá.
Trang 64 Giá trị thị trường: là số tiền trao đổi
được ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người
bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình
tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu
biết và không bị ép buộc.
IV Giá trị thị trường và phi thị trường
5 Giá trị phi thị trường:
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của
một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố
chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa
vào khả năng có thể mua bán tài sản trên
thị trường.
IV Giá trị thị trường và phi thị trường
V Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
tài sản
Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: yếu tố chủ
quan và yếu tố khách quan
1 Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá:
• Định giá TS nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu
tài sản
• Định giá TS nhằm mục đích tài chính và tín dụng
• Định giá TS nhằm mục đích xác định số tiền cho thuê
theo hợp đồng
• Định giá TS nhằm mục đích phát triển tài sản và đầu tư
• Định giá TS trong doanh nghiệp
• Định giá TS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý
Trang 72 Yếu tố khách quan:
a Nhóm yếu tố mang tính vật chất.
b Nhóm yếu tố về tình trạng pháp lý.
c Nhóm yếu tố mang tính kinh tế.
d Nhóm yếu tố khác.
V Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
tài sản