Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở táng năng suất, tận dụng không gian, phát triển cơ sở hạ tầng và đ[r]
Trang 1\ \ 1 X Ị V lĩST X JỂÊK
ị \\
\ Ị I^^Í ì S l
CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN
Trang 2CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNm m
Ở VIỆT NAM
Trang 3Mã số: 333.1
CTQG-2011
Trang 4TS ĐINH VẦN ÂN (Chủ biên)
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRUdNG BẤT DỘNG SẢN
TRƯỜNG ĐAI HOC VINH
THÓNG TIN THƯ VIỄN
NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUÓC GIA - s ự THẬT
Hà Nội - 2011
Trang 5TẬP THỂ TÁC GIẢ
TS Đinh Vãn Ân (Chủ biên)
TS Trần Kim Chung ThS Hoàng Văn Cương PGS.TS Lê Xuân Bá PGS.TS Nguyễn Đình Tài
PGS.TS Võ Văn Đức
PGS.TS Hoàng Văn Cường
TS Nguyền Ngọc Bảo ThS Nguyễn Trọng Ninh
CN Lê Thanh Khuyến
TS VO Đình Ánh ThS Đỗ Trọng Khanh ThS Lưu Đức Khải
ThS Đinh Trọng Thắng
TS Nguyẻn Vãn Minh ThS Nguyễn Vãn Quang ThS Đao Trung Chinh
TS Đinh Đức Sinh
TS Đặng Đức Đạm
TS Nguyễn Đình Bồng
TS Lê Mạnh Hùng ThS Nguyền Thị Luyến ThS Nguyễn Thị Kim Anh ThS Phạm Thiên Hoàng ThS Nguyễn Thị Huy ThS Tạ Minh Thảo ThS Lé Anh Tuấn
KS Lê Cao Tuấn ThS Nguyễn Thị Lan Oanh ThS Đo Thị Hồng Mai
Trang 6LỜI NHÀ XUẨT BẢN
Thị trường bất động sản là một trong những thị trưòng quan trọng trong nền kinh tế thị trưòng Lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50*70% trong tổng tài sản quốc gia Thị trường bất động sản có tính liên thông rất cao với các thị trương: tài chính, lao động, khoa học và công nghệ, hàng hoá và dịch vụ; đồng thời có môì liên hệ mật thiết với nhau, đặc biệt là với thị trường tài chính Qua gần 25 nàm đổi mới thị trường bất động sản Việt Nam
đã qua hai chu kỳ tăng trương nóng trong nhừng nàm 1993-
1996, 1999-2003 và đóng bàng trong những năm 1996-1999 và
từ năm 2004 đến cuối nàm 2006 Từ đầu năm 2008, thị trường lại có nhừng diễn biến khó quan sát
Về triển vọng dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn phát triển và hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường Tiêm nàng phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với sự dồi dào của nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, xen
kẽ hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao
hệ số sử dụng đất trên cơ sở táng năng suất, tận dụng không gian,
phát triển cơ sở hạ tầng và đẩy nhanh quá trình đô thị hoá; đến việc hoàn thiện chính sách khuyến khích đóng góp quyền sử dụng đất đê phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh của người sỏ hữu quyển sử dụng đất; đến chính sách mỏ của thu hút các nhà đẳu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nưổc
Qua nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, chúng ta thấy đả có những phát triển vượt bậc cả vể lượng và chất, đả cung cấp nhiều luận cứ khoa học, đáng tin cậy cho
các cơ quan hoạch định chính sách Tuy nhiên, các nghiên cứu vể
5
Trang 7chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều khiếm khuyết, trong đó nổi lên là: (i) Một sô" vấn đề lý thuyết quan trọng chưa được làm rõ và chưa có được sự đồng thuận như: vấn đề về chế độ sở hữu đất đai; vấn đề liên quan tới đô thị hóa; vấn
để bất bình đảng liên quan đến đất đai và nhiều khía cạnh xả hội - môi trường của chính sách đất đai V V ; (ii) Thiếu các nghiên cứu định lượng để đánh giá kết quả của những chính sách có liên quan tới sự phát triển của thị trưòng bất động sản Việt Nam; (iii) Cách tiếp cận hệ thống và đa ngành chưa được sử dụng đầy đủ, do vậy mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và các thị trưòng khác trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là vói thị trường tài chính chưa được nghiên cứu đồng bộ; (iv) Chưa có phương pháp luận nhất quán
và hệ thống chỉ tiêu chung để đánh giá tính khả thi và tác động của các chính sách phát triển thị trương bất động sản; (v) Việc tổ chức và phôi hdp nghiên cứu chính sách phát triển thị trưòng bất động sản chưa đồng bộ, chưa thu hút được đầy đủ các nhà khoa học, các nhà quản lý có liên quan trong một nghiên cứu tổng thể
Mặc dù vẫn còn nhiều quan điểm chưa đi đến thống nhất, nhưng các vấn đê đặt ra ỏ trên đòi hỏi phải được nghiên cứu một cách có hệ thống và đầy đủ ở tầm quổc gia để cung cấp tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho các cơ quan quản lý, các cơ quan hoạch định chính sách, các tổ chức và cá nhân quan tâm đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất bản Chính trị quổc gia
xuất bản cuôn sách Chính sách phát triển thị trường bất động
sản ở Việt Nam do Tiến si Đinh Vản Ân, Phó Chánh Văn phòng
Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương chủ biên
Nhà xuất bản Chính tri quốc gia - Sự thật và các tác giá rấ t mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp của bạn đọc để tổng hợp, nghiên cứu* sửa đổi, bổ sung cho những lần xuát bản sau,
Xin giới thiệu cuốn sách với bạn đọc
Tháng 1 năm 2011
NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - s ự THẬT
6
Trang 8MỤC LỤCm m
Trang Phần tiĩứnhầt
c ơ s ở LÝ LUẬN*
VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN • ♦ 19
CHƯƠNG I
CO SỎ LÝ LUẬN
VỂ THÍ TRUÒNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN thị TRƯÒNG bất đ ộ n g sản 21
I Thị trường bâ't dộng sản trong nền kinh
1 Một số khái niệm về bất động sản và thị trưòng
II Đặc điểm, vai trò của thị trường bất dộng
sản trong phát triển kinh tế 38
2 Vai trò của thị trưòng bất động sản trong nền
3 Các chỉ sô" đo lưòng trong thị trường bâ't động sản 48
4 Quan hệ tương tác giữa thị trưòng bất động sản
và các thị trường nhân tồ# sản xuất trong nên
n
7
Trang 9III Chính sách phát triển thị trường bât động sản 60
1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất
2. Chính sách về doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh
5. Chính sách tiển tệ - tín dụng trong phát triển thị
6. Chính sách tài chính trong phát triển thị trường
IV Vai trò của Nhà nước trong chính sách phát
triển thị trường bất động sản 76
CHƯƠNG II
KINH NGHIỆM QUỐC TỂ
VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH
1. Khung pháp luật cho thị trường bất động sản
2 Chính sách đối với bất động sản là nhà ỏ • Kinh
3. Chính sách phát triển bất động sản là các khu
4. Chính sách tài chính • tiền tệ đổi vôi bất động sản 93
8
Trang 10II Kinh nghiệm về ch ỉn h sách đổi mới hệ
th ốn g địa ch ín h của nền kinh tế ch u yển đổi * Kinh ngh iêm của Cộng hoà Séc
1 Pháp luật địa chính mới của Cộng hoà Séc
2 Những sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dản sự và một sô"
luât khác
III Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị
trường bất dộng sản của các nước, vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển
1 Phát triển khu đô thị mới • Kinh nghiệm của
Hồng Kông (Trung Quốc)
2 Phát triển bất động sản nhà ỏ và nhà ỏ đối với
các đối tượng xã hội
3 Vai trò của Nhà nước trong kinh doanh bất động
sản là nhà ở - Kinh nghiệm của Philippines
4 Chính sách kiểm soát đầu cơ, kiêm chế giá bất
động sản - Kinh nghiệm của Hàn Quôc
TV Kinh nghiệm về xây dựng chính sách phốt
triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc
1 Hệ thống pháp luật đối với đất đai, bất động sản
2 Một sô vấn đê liên quan đến thị trường bất động
sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc
V Một sô' bài học từ kinh nghiệm quốc tế vể
phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản
1 Những bài học chung về khung chính sách phát
triển thị trưòng bất động sản
2 Những bài học cụ thể
109 109 109
116 116 117 125 126
129 129
131
145
145 146
9
Trang 11Phần thứ hai
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 163
CHƯƠNG III
THỰC TRẠNG PHÁT TRlỂN THị TRƯÒNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ỏ VIỆT NAM ỉ 65
I Quá trình phát triển thi trường bất động
sản ở Việt Nam từ năm Ỉ986 đến nay 165
II Thành tựu, yếu kém, tồn tại và nguyên
nhân của quá trình phát triển thị trường
1 Thành tựu của quá trình phát triển thị trường
2 Tồn tại, yếu kém của quá trình phát triển thị
CHƯƠNG IV
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN THị TRƯÒNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 240
L Thực trạng chính sách phát triển thi
trường bất động sản Việt Nam 240
10
Trang 12II Thành tựu, yếu kém, tổn tại của chính sách
phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhửng nảm qua
1 Thành tựu của chính sách phát triển thị trưòng
bất động sản
2 Tồn tại, yếu kém của chính sách phát triển thị
trường bất động sản
CHƯƠNG V
ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT
VỂ PHÁT TRỈẩN TH| TRƯÒNG bất đ ộ n g s ả n
VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRlểN THị TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
I Những đặc trưng của thị trường bất dộng
sản Việt Nam
1 Thị trường bất động sản nói chung và thị trưòng
đất đai nói riêng được xác lập trên cơ sở sỏ hữu toàn dân về đâ't đai
2 Sự tồn tại đồng thòi cả thị trường bất động sản
chính thức và thị trường bất động sản không chính thức
3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao
4 Có sự chênh lệch giá cả bất động sản rất rõ rệt
giữa các địa bàn
II Sự phát triển của các thành tố thị trường
bất dộng sản
1 Thành tô” cung trong thị trường bất động sản đã
đần hình thành nhưng vẫn còn thiếu đầy đủ
2 Thành tô'cầu trong thị trường bất động sản đã
phát triển nhưng chưa bển vững
3 Những thành tố vể mặt tổ chức tham gia thị
trường bất động sản đã ngày càng phát triển nhưng vẫn chưa đầy đủ
268 272
300
301
301
302 304 306
307
307 317
328
268
11
Trang 13III Sự trưởng thành về cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản Việt Nam
1 Cấp độ sơ khai đã ra đòi trong đầu những năm 1990
2 Cấp độ tập trung hoá đă ra đòi đầu những nảm 2000
3 Cấp độ tiền tệ hoá bắt đầu từ khi Luật Đâ't đai
năm 2003 ra đòi
rv Thể ch ế thị trường bất động sản dần
hoàn thiện
1 Khung khổ thể chế
2 Các tổ chức quản lý nhà nưóc đôì vỏi thị trường
bất động sản đã đần hình thành đầy đủ
V Những vấn đề dặt ra trong phát triển thị
trường bất động sản và chính sách phát
triển thị trường bất động sản Việt Nam thời
gian tới
1 Những vấn đê đặt ra đôi vói thị trường bất động
sản Việt Nam những nầm tới
2 Những vấn dề đặt ra đôi với chính sách phát
triển thị trường bất động sản nhừng năm tới
Phân ứìứhđ
TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI
CHƯƠNG VI
QUAN ĐIỂM ĐỊNH HUỚNG PHÁT TRIỂN thị trường
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỂN NẢM 2020
I Xu thế phát triển thị trường bất động sản
trên thế giới dến năm 2020
1 Xu thế chung trong phát triển kinh tê
2 Xu thê phát triển của thị trường bất động sản
12
331 331 333 336
341 341 342
350 350 358
367
369
369 369
373
Trang 14II Định hướng, triển vọng phát triển kinh tế
Viêt Nam đến năm 2020
1 Định hưóng, triển vọng tổng thể
2 Một sô dự báo về triển vọng phát triển của Việt
Nam đến năm 2020
3 Dự báo nhu cầu nhà, đất ở, đất phát triển đô thị,
phát triển kinh tế
III Quan điểm và định hướng phát triển thị
trường bất dộng sản và chinh sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020
1 Quan điểm phát triển thi trưòng bất động sản và
chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
2 Định hướng phát triển thị trưòng bất động sản
đến năm 2020
Chương VII
GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG
SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020
I Những thuận ỉợi, triển vọng và khó khăn,
thách thức về chinh sách trong phát triển thị trường bất động sản đến nảm 2020
1 Thuận lợi và triển vọng
2 Khó khản và thách thức
II Đề xuất các giải pháp chính sách
1 Giải pháp chính sách xác lập bât động sán
2 Giải pháp chính sách tài chính - tiền tệ bát động sản
3 Giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản
4 Giải pháp chính sách để minh bạch hoá thị
trường bất động sản
375 375 382 386
392
392 399
402
402 402 405 409 409 411 416 418
13
Trang 15õ Giải pháp chính sách đê đo lưòng thị trường bất
động sán
III Hoàn thiện cơ ch ế quản lý nhà nước đối với
thị trường bất động sản
1 Gnii pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc
ban hành và tổ chức thực hiện chính sách
2 Giải pháp về tổ chức trong quán lý thị trường bất
động sản
3 Giải pháp tăng cường đào tạo nguồn nhân lực
cho thị trưòng bất động sản
rv Môt số điều kiên bảo đảm thưc hiên các đề• • * *
xuất chính sách phát triển thị trường bất
dộng sản
1 Những vấn đề thuộc về nhận thức, tư tưởng
2 Những việc thuộc về tổ chức, quản lý, điều hành
KỂT LUẬN
PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO
425 425
426 431
419
432 432
433
435
439 447
14
Trang 16CÔNG THỨC, BẢNG, ĐỔ THỊ, s ơ ĐỒ, B iểu Đ ổ, HỘP
Công thức:
Bẵng:
Bảng III 1: Đất đo Nhà nước đâ giao và cho thuê 172 Bảng III.2: Sự bất cập giửa giá chính sách với giá thực
Bảng III.3: Khung giá đất theo điều chỉnh của Nhà nước 177 Bảng III.4: Đất thuộc các chủ sử dụng hợp pháp đến
Bảng III.5: Đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất
Bảng III.6: Chuyên đổi mục đích sử dụng đất cho nhu
cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá đến
Bảng II1.8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất
Bảng IIL9: Tốc độ tăng trướng của nền kinh tế Việt
Nam trong thời kỳ suy giảm của thị trường bất
Bảng III 10: Một số thông tin nhà, đất trên địa bàn
15
Trang 17Bảng 111.11: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội
Bảng IIL12: Thi trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội
Bảng III.13: Thị trường cho thuê văn phòng tại thành
Bảng III.14: Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội 207 Bảng IIL15: Tinh hình giá văn phòng cho thuê tính
Bảng III.17: Đóng góp của thị trường bâ't động sản vào
Bảng III.18: Một số chỉ tiêu về ngành kinh doanh bất
động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản năm 2005 và
Bảng III.19 Số thu ngân sách của một số khoản thu
Bảng 111.20: Tương quan giữa thị trường bất động sản
Bảng IV.l: Đánh giá mức độ iỊuan trọng của các chính
sách thu hút doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu
Bảng IV.3: Đánh giá mức độ quan trọng của các chính
sách về xây dựng thu hút doanh nghiệp/hộ gia đinh
Bảng IV.4: Cơ cấu vốn của doanh nghiệp/hộ gia đinh
16
Trang 18Bảng IV.5: Đánh giá tầm quan trọng của các loại hình địch vụ, tô chức trung gian mà doanh nghiệp/hộ gia đình đang sử dụng
Bảng IV.6: Đánh giá về các chính sách tín dụng hiện nay
Bảng IV:7: Các chính sách thu hút vả ảnh hưởng lớn đối với doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản
Bảng v l: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh giai đoạn 1994-1996
Bàng V.2: Giao dịch về nhà d trên địa bàn thảnh phô"
Hồ Chí Minh giai đoạn 1999-2001
Bảng VI.1: Định hướng nhu cầu nhà ở cửa Việt Nam đến năm 2020
Bảng VII.l: Kiến nghị điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh
doanh bất động sản
Sơ đồ:
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn trong xã hội
Sơ đồ v l: Sơ đồ về thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
ở Việt Nam
Sơ đồ V.2: Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
Biểu đổ:
Biểu đồ III.1: Kiều hối gửi về nước theo các năm