Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất đai đô thị - Ứng dụng tại Hà Nội

Nhóm ba giải pháp phát triển nguồn nhân lực: 1 Xác ñịnh rõ tiêu chuẩn chức danh công chức, viên chức làm trong bộ máy quản lý nhà ñất ở ñô thị; 2 Tăng cường ñào tạo, bồi dưỡng ựội ngũ cá[r]

L I CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên c u

c a riêng tôi Các tài li u trích d n, các s" li u nêu trong lu#n án b%o ñ%m tính trung th&c và

có ngu)n trích d n rõ ràng

Ngư-i cam ñoan

Nguy n Văn Hoàng

M C L C

L I CAM ðOAN

M C L C

DANH M C CH VI T T T

DANH M C CÁC B NG

DANH M C CÁC HÌNH V! VÀ PH L C

PH$N M% ð$U

Chương I: CƠ S% LÝ LU.N V/ NÂNG CAO NĂNG L2C QU N LÝ NHÀ NƯ5C ð6I V5I TH7 TRƯ NG NHÀ %, ð:T % ðÔ TH7

1.1 NH0NG V3N ð5 CƠ B8N V5 TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ TH9 1.1.1 Khái ni m v th trư ng nhà , ñ t ñô th 1.1.2 Các y u t c u thành th trư ng nhà , ñ t ñô th 1.1.3 ð"c ñi#m th trư ng nhà , ñ t ñô th 1.2.NÂNG CAO NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKI VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ TH9

1.2.1 Qu%n lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t ñô th

1.2.2 Năng l+c qu%n lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t

ñô th

1.2.3 Nâng cao năng l+c qu%n lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t ñô th

1.2.4 N1i dung nâng cao năng l+c QLNN ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t ñô th

1.3 KINH NGHIOM MQT SK NƯJC TRONG NÂNG CAO NĂNG LFC

QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKI VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ TH9

1.3.1 Kinh nghi m Trung qu c trong xây d+ng cơ ch chính sách phát tri#n nhà

1.3.2 Kinh nghi m Australia và Neuzealand v xây d+ng b1 máy qu%n

lý nhà nư(c v nhà ñ t ñô th và chính sách ñ>u tư

1.3.3 Kinh nghi m Hàn qu c v xây d+ng Chính ph@ ñi n tA

1 2 5 6 7 8 14 14 14 15 24 27 27 36

44 50 64 64

66 68

1.3.4 M1t s bài hCc rút ra cho Vi t Nam v nâng cao năng l+c qu%n

lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t ñô th

Chương II: ðÁNH GIÁ NĂNG L2C QU N LÝ NHÀ NƯ5C ð6I V5I TH7

TRƯ NG NHÀ %, ð:T % HÀ NEI

2.1 THFC TRSNG TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > HÀ NQI

2.1.1 Cung v nhà

2.1.2 C>u v nhà

2.1.3 ð"c ñi#m th trư ng nhà , ñ t Hà N1i

2.2 NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKI VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >,ð3T > HÀ NQI

2.2.1 B1 máy qu%n lý nhà nư(c v nhà ñ t

2.2.2 NguGn nhân l+c làm vi c trong b1 máy qu%n lý nhà nư(c v nhà

ñ t

2.2.3 Th# ch qu%n lý nhà nư(c v nhà ñ t và th trư ng nhà ñ t

2.2.4 H th ng thông tin và truy n thông

Chương III: GI I PHÁP NÂNG CAO NĂNG L2C QU N LÝ NHÀ NƯ5Cð6I V5I TH7 TRƯ NG NHÀ %, ð:T % HÀ NEI GIAI ðOFN 2008 G 2015

3.1 PHƯƠNG HƯJNG NÂNG CAO NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJCðKI VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ TH9 HÀ NQI

3.1.1 ðHi m(i nhIn thJc v phát tri#n và qu%n lý th trư ng nhà , ñ t

ñô th ñ# tKo ñ1ng l+c thúc ñLy n n kinh t N xã h1i phát tri#n

3.1.2 TIp trung xây d+ng và hoàn thi n h th ng pháp luIt, cơ ch

chính sách

3.1.3 Tăng cư ng kh% năng cung c p hàng hoá cho th trư ng, b%o

ñ%m ch@ ñ1ng bình Hn th trư ng theo quy luIt cung N c>u

3.1.4 TKo môi trư ng thuIn lQi cho th trư ng hoKt ñ1ng theo hư(ngcKnh tranh lành mKnh, tháo gR khó khăn cho ch@ ñ>u tư, ñơn gi%n hóacác th@ tTc ñ>u tư, giao d ch

3.1.5 Phát tri#n d ch vT môi gi(i góp ph>n Hn ñ nh th trư ng

3.2 GI8I PHÁP NÂNG CAO NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKIVJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > THÀNH PHK HÀ NQI

Gi%i pháp phát tri#n b1 máy qu%n lý nhà nư(c v nhà ñ t

6872

7272747887

8795

99115119119120122124125

126127128

ñô th

3.2.2 Gi%i pháp phát tri#n nguGn nhân l+c

3.2.3 Gi%i pháp phát tri#n th# ch , ban hành các chính

sách qu%n lý nhà nư(c.

3.2.4 Gi%i pháp phát tri#n h th ng thông tin và truy n thông

K T LU.N ………

DANH M C CÁC CÔNG TRÌNH CKA TÁC GI

TÀI LILU THAM KH O

PH L C

131135

152158163164169

CÁC CH VI T T T

CNTTXTT Công ngh thông tin và truyYn thông

(Chương trình phát tri_n c a Liên H`p Qu"c)

(Ngân hàng phát tri_n Châu Á)

(Tk ch c thương mli thg gibi)

(Tkng s%n phmm qu"c nWi)

DANH M C CÁC B NG

TrangB%ng 1.1:

Cơ cVu ngành nghY ñư`c ñào tlo c a cán bW ñya chính

Cơ cVu trình ñW cán bW trong ngành nhà ñVt Hà NWiTh"ng kê kgt qu% rà soát các văn b%n do U{ ban Nhân dânThành ph" ban hành th&c hi n Lu#t ñVt ñai t• 1988 ñgn hgt1998

Phân tích nWi dung các văn b%n th&c hi n lu#t ñVt ñai doUBND Thành ph" ban hành t• 1988 ñgn 1998

Kgt qu% ñVu giá quyYn s€ d•ng ñVt thành ph" Hà NWi giaiñoln 2004X2007

43

73747678

808192

9696101

102125

ð) thy mô t% "s"t" giá trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy HàNWi

Sơ ñ) tk ch c c a Sz Tài nguyên Môi trư-ng và Nhà ñVt HàNWi

Sơ ñ) cơ cVu bW máy QLNN vY nhà ñVt Thành ph" Hà NWi

151626858891

S" li u vY dân s" chuy_n ñgn trên ñya bàn Thành ph" Hà NWiPhương pháp d& báo tăng trưzng dân s"

169170

177183185

189190

PH$N M% ð$U

1.Tính c p thi t c a ñ tài

Trong nhˆng năm qua, vai trò qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng bVt ñWngs%n nói chung và thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy nói riêng ngày càng ñư`c c ng c" vànâng cao Nhà nưbc ñã ban hành nhiYu h th"ng các văn b%n pháp lu#t nh‰m ñiYuch†nh holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy theo hưbng tích c&c H th"nghành lang pháp lý này ñã ph}n nào tlo môi trư-ng thu#n l`i thúc ñmy s& phát tri_n

kn ñynh c a thy trư-ng nhà z, ñVt z tli các ñô thy

Bên clnh nhˆng mƒt tích c&c, holt ñWng qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ngnhà z, ñVt z ñô thy cũng còn bWc lW nhˆng mƒt hln chg H th"ng văn b%n pháp lu#t

do Nhà nưbc ban hành liên quan ñgn thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy tuy nhiYu, nhưngñôi khi còn ch)ng chéo, hi u l&c thi hành chưa cao NhiYu ñô thy trong c% nưbc cònthigu v•ng cơ quan chuyên trách có ch c năng qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ngnhà z, ñVt z ñô thy Công tác qu%n lý nhà z, ñVt z tli mWt s" ñô thy không t#p trungmWt ñ}u m"i Cơ quan qu%n lý nhà nưbc vY nhà z ñô thy tách riêng vbi cơ quan qu%n

lý nhà nưbc vY ñVt z ñô thy Tình trlng này d n ñgn hi u qu% qu%n lý nhà nưbc ñ"ivbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy thVp, chưa tlo ñư`c nhˆng chuy_n bign mlnh theohưbng tích c&c trên thy trư-ng

Nhˆng hln chg qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy donhˆng nguyên nhân cơ b%n sau :

ThJ nh t, các cVp chính quyYn chưa nh#n th c ñ}y ñ vY vai trò, vy trí c a thytrư-ng nhà z, ñVt z so vbi yêu c}u phát tri_n KTXH tli các ñô thy Tài s%n nhà ñVtchưa ñư`c khai thác s€ d•ng có hi u qu% Các chính sách thug vY nhà ñVt chưa h`p

lý, các ngu)n thu thug t• các holt ñWng dych v• trên thy trư-ng chưa ñư`c khai tháctri t ñ_

ThJ hai, vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng chưa th&c s& th_ hi n rõ, công tácki_m tra, giám sát thy trư-ng chưa ñư`c quan tâm ñúng m c Nhà nưbc chưa tlo l#pmôi trư-ng kinh doanh lành mlnh trên thy trư-ng Các holt ñWng giao dych mua bán

chuy_n như`ng, giao dych b%o ự%m, thg chVp, gi%i chVp by buông lỆng qu%n lý, gây

%nh hưzng tbi các holt ựWng ự}u tư trên thy trư-ng

ThJ ba, h th"ng các văn b%n pháp lu#t và bW máy tk ch c QLNN vY nhà ựVtchưa hoàn thi n Tình trlng này gây %nh hưzng không nhỆ ựgn holt ựWng QLNNự"i vbi thy trư-ng Trong th-i gian mư-i năm trz lli ựây, thy trư-ng liên tỚc x%y ratình trlng ự}u cơ, kắch c}u %o, s"t giá nhà ựVt gây tác ựWng xVu tbi s& phát tri_nKTXH và ự-i s"ng c a nhân dân z các ựô thy

Như v#y, nâng cao hi u qu% qu%n lý nhà nưbc vbi mỚc tiêu bình kn thytrư-ng, tlo ựiYu ki n cho thy trư-ng nhà z, ựVt z ựô thy holt ựWng lành mlnh có vaitrò quan trẦng, góp ph}n thúc ựmy phát tri_n vY KTXH z ựô thy Nghiên c u ựY tài

ỘNâng cao năng l+c QLNN ự i v(i th trư ng nhà , ự t ựô th (Jng dTng tKi Hàn1i)Ợ tli th-i ựi_m hi n nay có ý nghĩa thigt th&c Kgt qu% nghiên c u sỚ góp ph}ngiúp cho các nhà qu%n lý có ựiYu ki n h th"ng hoá cơ sz lý lu#n vY năng l&cQLNN ự"i vbi loli thy trư-ng này NhẼng ựY xuVt, kign nghy trong lu#n án sỚ hỚ tr`các nhà holch ựynh chắnh sách, các cVp chắnh quyYn qu%n lý ựô thy tham kh%o khiựưa ra nhẼng quygt ựynh quan trẦng vY các chắnh sách QLNN ự"i vbi thy trư-ng nhà

z, ựVt z tli các ựô thy trên c% nưbc

2 T ng quan nghiên c u

Hi n nay, trên thg gibi có nhiYu nưbc nghiên c u ch ựY tác ựWng c a QLNNự"i vbi thy trư-ng BđS Các nghiên c u thư-ng chẨ t#p trung nghiên c u vY hth"ng pháp lu#t liên quan ựgn ựVt ựai và BđS MWt s" nưbc trên thg gibi như ThỚyđi_n, Malayxia, Hàn qu"c, đài Loan, Australia ựã ban hành các quy ựynh mWt cáchhgt s c chẶt chỚ, cỚ th_, rõ ràng, chi tigt và ự}y ự các vVn ựY liên quan ựgn BđSnhư holt ựWng mua/bán, thuê/mưbn, c}m c"/thg chVp, các giao dych chuy_n quyYnsẠ dỚng ựVt, nhẼng quy ựynh vY công tác thanh tra X thmm tra X thmm ựynh c a các cơquan QLNN, quyYn ựynh ựolt c a Nhà nưbc

> Vi t Nam, trong mWt vài năm g}n ựây, lĩnh v&c nghiên c u vY chắnh sách,pháp lu#t vY nhà ựVt, vai trò QLNN ự"i vbi nhà ựVt nói chung và thy trư-ng BđS,

thy trư-ng nhà z, ựVt z ựô thy nói riêng ựã ựư`c nhiYu cơ quan, tk ch c cá nhân th&c

hi n MWt s" công trình nghiên c u tiêu bi_u có th_ k_ ựgn như:

N Nghiên cJu ựHi m(i chắnh sách ự t ựai Vi t Nam, B1 Tài nguyên Môitrư ng th+c hi n;Ngân hàng Th gi(i tài trQ năm 1998N2000;

N Chương trình nghiên cJu ựHi m(i h th ng ự a chắnh c@a B1 Tài nguyênMôi trư ng th+c hi n theo thaa thuIn hQp tác Vi t NamN Thub đi#n năm 1998N

2003 ;

N đ tài nghiên cJu c p B1 B 99N38N12 Ộ Th+c trKng và gi%i pháp m r1ng

th trư ng nhà ự t Thành ph Hà n1iỢ;B1 Tài nguyên Môi trư ng th+c hi n năm2000; PGS.TSKH Lê đình Thdng ch@ nhi m ự tài;

N đ tài nghiên cJu khoa hCc c p nhà nư(c Ộ Cơ s khoa hCc cho vi c hoKch

ự nh các chắnh sách và sA dTng hQp le que ựât ựaiỢ; B1 Tài nguyên Môi trư ngth+c hi n năm 2002;

N đ tài nghiên cJu Ộ Cơ s khoa hCc và th+c tifn xây d+ng mô hình qu%n lýnhà ự t c p phư ng, xã, quIn, huy n tKi Thành ph Hà N1iỢ; S đ a chắnh Ờ Nhà

ự t th+c hi n năm 2002;

N đ tài nghiên cJu khoa hCc Ộ Nghiên cJu, ựánh giá th+c trKng QLNN v

ự t ựai ự i v(i th trư ng BđS nhà và ự t )Ợ; B1 Tài nguyên Môi trư ng th+c

N đ tài nghiên cJu khoa hCc c p b1 mã s RD 03N03 ỘNghiên cJu các y u

t c u thành th trư ng BđS nhà ự t, ự xu t cơ s khoa hCc c@a các chắnh sáchqu%n lý th trư ng BđS nhà ự tỢ; B1 xây d+ng th+c hi n năm 2006;

3 M c tiêu nghiên c u c a lu n án

Lu#n án nhẸm gi%i quygt nhẼng vVn ựY cơ b%n sau :

X Nghiên c u h th"ng hóa cơ sz lý lu#n vY năng l&c QLNN ñ"i vbi thytrư-ng nhà z, ñVt z ñô thy.

X S€ d•ng mô hình hóa ñ_ ñánh giá, d& báo xu hưbng phát tri_n c a thytrư-ng ñgn năm 2015

X Phân tích, ñánh giá năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy z

Hà NWi trên các nWi dung vY bW máy tk ch c qu%n lý, ngu)n nhân l&c, th_ chgQLNN vY nhà ñVt và thy trư-ng nhà ñVt ñô thy, HTTT X TT liên quan ñgn holt ñWng

c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy

X Tìm nhˆng ñynh hưbng phát tri_n thy trư-ng và ñY xuVt nhˆng gi%i phápnâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy giúp cho thy trư-ngholt ñWng kn ñynh và phát tri_n

4 ð"i tư$ng và ph&m vi nghiên c u

G ðMi tưPng nghiên cSu :

ð"i tư`ng nghiên c u là nâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z,ñVt z ñô thy

G PhTm vi nghiên cSu:

+ V m"t không gian: Nghiên c u trong phlm vi thành ph" Hà NWi cũ + V m"t th i gian: Th-i gian nghiên c u t• 2000X2008

Phlm vi nghiên c u tli Thành ph" Hà NWi cũ vì lý do:

ThJ nh t, Thành ph" Hà nWi cũ cùng vbi Thành ph" H) Chí Minh là hai ñôthy lbn nhVt trong c% nưbc Thành ph" Hà nWi mang ñ}y ñ các ñƒc chưng c a mWt

ñô thy lbn ñang trên ñà phát tri_n Nhˆng ñƒc ñi_m, ñƒc trưng c a công tác QLNN

vY nhà ñVt, ñƒc bi t là vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy ñư`c th_

hi n ñ}y ñ tli Thành ph" Hà NWi

ThJ hai, Thành ph" Hà NWi là th ñô c a c% nưbc, các chính sách c a Thànhph" Hà NWi trong công tác QLNN vY nhà ñVt, thy trư-ng nhà ñVt ñô thy luôn mangtính tiên phong, là ñi_n hình cho chính quyYn tli các ñô thy khác h…c t#p kinhnghi m

ThJ ba, bW máy QLNN vY lĩnh v&c nhà ñVt z Thành ph" Hà NWi v•a mangtính chumn m&c theo quy ñynh c a pháp lu#t, ñôi khi có hưbng ñWt phá ñ_ hoàn thi n

bW máy QLNN vY lĩnh v&c này

5 Các phương pháp nghiên c u

S€ d•ng tkng h`p các phương pháp h th"ng hoá, sơ ñ) hoá, mô hình hoá,th"ng kê, so sánh, phân tích, di‚n gi%i, ñiYu tra xã hWi h…c ñ_ nghiên c u trình bàycác nWi dung cơ b%n c a lu#n án

ñô thy Nhˆng kign nghy và ñY xuVt trong lu#n án có ý nghĩa th&c ti‚n giúp các cVpchính quyYn, các cơ quan hành chính tli các ñô thy trong vi c ra các quygt ñynh vYchính sách và phương hưbng nâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt

z tli các ñô thy

Tài li u lu#n án còn dùng ñ_ làm tài li u tham kh%o cho các cơ sz ñào tlo,viên nghiên c u và các cơ quan QLNN trong vi c nghiên c u các cơ chg chínhsách, các ñynh hưbng phát tri_n KTXH tli các ñô thy

7 B" c c c a lu n án

Chương I: Cơ s lý luIn v nâng cao năng l+c QLNN ñ i v(i th trư ng nhà, ñ t ñô th

Chương II: đánh giá năng l+c QLNN ự i v(i th trư ng nhà , ự t ựô thtKi Hà N1i

Chương III: Gi%i pháp nâng cao năng l+c QLNN ự i v(i th trư ng nhà ,

ự t Hà N1i giai ựoKn 2008N2015

CHƯƠNG I

Cơ sX lý lu[n v\ nâng cao năng l_c quan lý nhà nưbc ñMi vbi thd

trưfng nhà X, ñgt X ñô thd

1.1 Nh0ng v n ñ cơ b2n v th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy cũng như các loli thy trư-ng khác có t}m quantr…ng trong nYn kinh tg thy trư-ng, ñƒc bi t là ñ"i vbi các nYn kinh tg chuy_n ñki t•kinh tg kg holch hoá t#p trung sang kinh tg thy trư-ng theo ñynh hưbng XHCN như

z Vi t Nam Th&c tg nhˆng năm ñki mbi v•a qua cho thVy, holt ñWng bưbc ñ}u c athy trư-ng nhà ñVt ñô thy thu hút lư`ng v"n ñ}u tư không nhŽ vào s%n xuVt, kinhdoanh, góp ph}n gi%i quygt vi c làm và thu nh#p cho ngư-i lao ñWng, c%i thi n mWtbưbc ñiYu ki n vY nhà z tli các ñô thy lbn, các khu công nghi p Holt ñWng kn ñynh

c a thy trư-ng nhà ñVt ñô thy mang lli nhˆng l`i ích to lbn cho s& phát tri_n kinh tg,

xã hWi z ñô thy Ph}n th nhVt c a lu#n án s• h th"ng hóa cơ sz lý lu#n khoa h…c vYQLNN và năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy

1.1.1 Khái ni:m v th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là mWt bW ph#n c a thy trư-ng BðS Cácchuyên gia kinh tg, các nhà nghiên c u vY thy trư-ng BðS trong nưbc cũng nhưqu"c tg ñã ñưa ra mWt s" ñynh nghĩa sau ñây vY thy trư-ng BðS

ðynh nghĩa 1: Thy trư-ng BðS là nơi hình thành các quygt ñynh vY vi c tatigp c#n ñư`c BðS và BðS ñó ñư`c s€ d•ng như thg nào và vì m•c ñích gì [8,tr9]

ðynh nghĩa 2: Thy trư-ng BðS là ñ}u m"i th&c hi n và chuy_n dych giá try

c a hàng hoá BðS [8,tr9]

ðynh nghĩa 3: Thy trư-ng BðS là “nơi” tign hành các giao dych vY BðS g)mchuy_n như`ng, cho thuê, thg chVp và các dych v• h• tr` như môi gibi, tư vVn.[8,tr9]

ðynh nghĩa 4: Thy trư-ng BðS là “nơi” di‚n ra các holt ñWng mua, bán,chuy_n như`ng, cho thuê, thg chVp và các dych v• có liên quan như môi gibi, tư vVn.v v giˆa các ch th_ trên thy trư-ng mà z ñó vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng BðS

có tác ñWng quygt ñynh ñgn s& thúc ñmy phát tri_n hay kìm hãm holt ñWng kinhdoanh ñ"i vbi thy trư-ng BðS [8,tr9]

Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là mWt bW ph#n c a thy trư-ng BðS Trongkhuôn khk nghiên c u này, tác gi% s€ d•ng ñynh nghĩa vY thy trư-ng nhà z, ñVt z ñôthy như sau: “Th trư ng nhà , ñ t ñô th là nơi mà ngư i mua và ngư i bánthaa thuIn ñưQc v(i nhau v s lưQng, ch t lưQng và giá c% hàng hóa là quy n sAdTng ñ t và quy n s hnu nhà tKi các ñô th " [42,tr13]

1.1.2 Các y u t" c u thành th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Dưbi góc ñW kinh tg, có th_ nhìn nh#n thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy ñư`c cVuthành bzi tkng th_ các ygu t" sau ñây:

(1) Hàng hoá trên thy trư-ng là nhà z, ñVt z ñô thy

(2) Các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy: Ngư-i mua, ngư-ibán (ngư-i có tài s%n nhà z, ñVt z ñô thy), ngư-i qu%n lý, ngư-i h• tr`, trung gian,môi gibi

(3) Quy lu#t v#n hành c a thy trư-ng: Quy lu#t cung c}u, quy lu#t giá try vàcác quy lu#t kinh tg khác (bàn tay vô hình v.v.)

(4) Cơ sz hl t}ng v#t chVt c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy: Nơi di‚n ra cácholt ñWng giao dych, các phương ti n h• tr` cho holt ñWng giao dych

Hình 1.1: Mô t% ygu t" cVu thành thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy [8,tr23]

1.1.2.1 Hàng hoá trên th3 trư5ng

Hàng hóa trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là nhà z, ñVt z ñô thy

HÀNG HÓA

CÁC LFC LƯ—NG THAM GIA

CƠ S> HS T˜NG V™T CH3T TH9 TRƯ<NG

CÁC QUY LU™T KINH T›

Nhà z ựô thy là nhà z thuWc khu v&c ựô thy, là s%n phmm c a quá trình xâyd&ng Có th_ nói rẸng nhà z là s%n phmm c a holt ựWng xây d&ng và không gian bêntrong có tk ch c ựư`c ngăn cách vbi môi trư-ng bên ngoài dùng ự_ z.

đVt z ựô thy ựư`c quy ựynh tli điYu 84 Lu#t đVt ựai là ựVt ự_ xây d&ng nhà zthuWc khu dân cư ựô thy, phù h`p vbi quy holch xây d&ng ựô thy ựã ựư`c cơ quannhà nưbc có thmm quyYn xét duy t

1.1.2.2.Các l>c lư$ng tham gia th3 trư5ng nhà 6, ự t 6 ựô th3

Các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng là nhẼng ch th_ tr&c tigp tham gia cácholt ựWng giao dych trên thy trư-ng Vbi thy trư-ng nhà z, ựVt z ựô thy, nghiên c unày ựY c#p ựgn b%y thành ph}n ch ygu holt ựWng trên thy trư-ng B%y thành ph}nnày ựư`c tóm tỚt hình 1.2

Hình 1.2 Các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng nhà z, ựVt z ựô thy

(1) Ngư i tiêu dùng: G)m có hai loli, ngư-i mua cho mình dùng và ngư-imua ự_ ự}u tư kinh doanh

(2) Ngư i kinh doanh nhà , ự t ựô th : Là ngư-i thông qua quá trình kinhdoanh nhà z, ựVt z ự_ tìm kigm l`i nhu#n đó có th_ là công ty Ộ cẶp daỢ chẨ có mWt

Ngư-i tiêu dùng

Chuyên gia tư vVn

Các tk ch c tắn dỚng

Nhà th}u xây d&ng Ngư-i

kinh doanh

Chắnh ph Chuyên gia

môi gibi

ngư-i mà tồn bW văn phịng là cái cƒp da và đi n tholi di đWng, hay cơng ty hoƒctkng cơng ty kinh doanh Ngư-i kinh doanh cịn cĩ th_ là các t#p đồn đa qu"c giachuyên kinh doanh nhà z, đVt z cĩ ngu)n v"n c&c kỳ lbn Tuỳ theo đƒc đi_m, th&cl&c và kinh nghi m c a mình mà m•i ngư-i kinh doanh nhà z, đVt z đơ thy cĩ nhˆngcách kinh doanh rVt khác nhau Cĩ ngư-i s€ d•ng các tk ch c tư vVn ngay t• khâumua đVt, l#p d& án, thigt kg cho đgn giai đoln tiêu th•, nhưng cũng cĩ ngư-i t&mình tk ch c l&c lư`ng làm tVt c% các khâu qu%n lý v#n hành.

(3) Nhà th>u xây d+ng: Ngư-i kinh doanh nhà z, đVt z đơ thy c}n đgn nhàth}u xây d&ng đ_ thi cơng xây d&ng cơng trình Nhà th}u xây d&ng đơi khi cũng mzrWng kinh doanh sang lĩnh v&c nhà z, đVt z đơ thy Nhà th}u xây d&ng và ngư-i kinhdoanh cĩ đi_m khác nhau đƒc bi t ð"i vbi nhà th}u xây d&ng thì l`i nhu#n ch† liênquan đgn giá thành và th-i gian xây d&ng nên đW r i ro tương đ"i thVp ð"i vbingư-i kinh doanh nhà z, đVt z đơ thy tuy cĩ th_ ch- đ`i l`i nhu#n cao hơn t• holtđWng đ}u tư nhà đVt nhưng đW r i ro cũng lbn hơn nhiYu Ngư-i kinh doanh địi hŽithêm nhiYu kign th c chuyên mơn ðWng cơ đ_ nhà th}u kiêm kinh doanh nhà z, đVt

z đơ thy là mu"n tìm cơng vi c xây d&ng cho đWi ngũ cơng nhân viên đơng đ%o c amình, cho nên nhiYu khi chVp nh#n l`i nhu#n ít trong điYu ki n r i ro nhiYu

(4) Chuyên gia tư v n: Vì quá trình holt đWng, giao dych và qu%n lý hàng hĩatrên thy trư-ng tương đ"i ph c tlp nên ph}n lbn c% bên bán l n bên mua đYu lúc nàyhay lúc khác c}n đgn dych v• c a các loli chuyên gia tư vVn Các chuyên gia tư vVn

cĩ th_ là: Kign trúc sư, k• sư, thigt kg, thi cơng, l•p đƒt, kg tốn, tài v•, chuyên viênkinh tg vY giá c%, chuyên gia mơi gibi, lu#t sư v.v

(5) Chuyên gia mơi gi(i: Các chuyên gia mơi gibi cĩ th_ là mWt cá nhân haymWt tk ch c th&c hi n Ch c năng mơi gibi khơng ch† d•ng lli z m c đW tư vVn màcịn tign thêm trong vi c đ%m nhi m tigp c#n vbi bên mua hoƒc bên bán, hoƒc c% haibên đ_ th&c hi n các nWi dung giao dych, chumn by các căn c c}n thigt đ_ ngư-i mua

và ngư-i bán đi đgn quygt đynh cu"i cùng

(6) Các tH chJc tín dTng: Kinh doanh nhà z, đVt z đơ thy c}n ngu)n v"n lbn,

vì v#y holt đWng trên thy trư-ng c}n ph%i huy đWng v"n t• các đynh chg tài chính

holt ñWng trên thy trư-ng v"n, ch ygu là các ngân hàng TiYn v"n trong quá trìnhñ}u tư nhà ñVt g)m hai loli: V"n ng•n hln dùng ñ_ khai phát xây d&ng, g…i t•t là

“v"n khai phát” và v"n dài hln ñ_ giúp ngư-i tiêu dùng mua nhà tr% tiYn góp trên cơ

sz thg chVp nhà ñVt mà mình mua Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh v&c mua bánnhà ñVt thì ngư-i vay thư-ng có nhà ñVt ñ_ thg chVp nên r i ro tương ñ"i thVp Vìv#y các ngân hàng thư-ng clnh tranh nhau kych li t ñ_ cho vay Ngoài ra các ngânhàng còn tr&c tigp ñ}u tư, kinh doanh trên thy trư-ng, th#m chí tk ch c riêng mWt bWph#n (công ty thuWc ngân hàng) ñ_ chuyên doanh Ngoài ngân hàng, các tk ch c tàichính khác như các Công ty b%o hi_m, Công ty tài chính, Qu• ñ}u tư v.v ñYu cóth_ tham gia ñ}u tư kinh doanh trên thy trư-ng nhà ñVt, ñ)ng th-i còn ñ%m nhi m

vi c thanh toán giˆa các bên Khi c}n các ñơn vy có th_ cho vay ñ"i vbi bên này ñ_thanh toán cho bên kia

(7) Các cơ quan qu%n lý nhà nư(c: Trong quá trình v#n hành thy trư-ng, Nhànưbc có quyYn l&c ñynh ra các qui t•c ñ)ng th-i có ch c năng qu%n lý và giám sát.Ngoài ra, Nhà nưbc còn có th_ cung cVp mWt s" dych v• nào ñó Trong m…i khâu c aquá trình kinh doanh, k_ t• khi b•t ñ}u tìm mua ñVt ñ_ xây d&ng nhà z thì ngư-ikinh doanh ñYu ph%i giao thi p vbi các ngành c a chính ph như ñya chính, quiholch ñô thy, qu%n lý xây d&ng v.v

Ngư-i kinh doanh khá nhly c%m vbi các hành vi c a Nhà nưbc Ngành xâyd&ng và ngành kinh doanh nhà ñVt thư-ng ñư`c xem như công c• ñ_ ñiYu tigt nYnkinh tg Hai ngành này góp ph}n ñáng k_ vào ngu)n thu ngân sách c a TW và ñyaphương

1.1.2.3 Các quy lu t kinh t tác ñ@ng ñ n th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñôth3

Cũng như các loli thy trư-ng khác trong nYn kinh tg thy trư-ng, s& v#n hành

c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy chyu tác ñWng c a mWt cơ chg nhVt ñynh Cơ chg ñóchính là s& tác ñWng c a các quy lu#t kinh tg khách quan như quy lu#t cung c}u, quylu#t giá try, quy lu#t clnh tranh v v

a/ Cung v hàng hoá nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Cung vY nhà z, ñVt z ñô thy trên thy trư-ng là kh"i lư`ng nhà z, ñVt z sžnsàng ñưa ra trao ñki trên thy trư-ng tli mWt th-i ñi_m nào ñó vbi mWt m c giá gibihln nhVt ñynh.

Cung vY nhà z, ñVt z không ph%i toàn bW qu• nhà z, ñVt z có th_ có mà làlư`ng nhà z, ñVt z có th_ và sžn sàng tham gia giao dych mua bán trên thy trư-ng

Có th_ nhà ñ}u tư có nhiYu hàng hoá nhà z, ñVt z nhưng ngu h… không có nhu c}ubán hoƒc có nhu c}u bán nhưng không ph%i bán vbi mƒt b‰ng giá hi n tli c a thytrư-ng mà mu"n ch- mWt cơ hWi vbi mƒt b‰ng giá cao hơn thì hàng hoá ñó khôngñư`c tính vào lư`ng cung tli th-i ñi_m ñó ð_ có ngu)n hàng hoá trên thy trư-ngc}n có s& hWi t• c a các ñiYu ki n sau :

X Qu• hàng hoá nhà z, ñVt z hi n có ph%i ñlt ñư`c các tiêu chumn và yêu c}u

c a thy trư-ng hi n th-i, có nghĩa là nó có th_ ñáp ng ñư`c yêu c}u nào ñó và ñư`cthy trư-ng chVp nh#n vY giá try s€ d•ng

X Ngư-i ch sz hˆu qu• hàng hoá không có m•c ñích ñ_ s€ d•ng cho nhuc}u tiêu dùng c a mình mà có nhu c}u bán, t c là sžn sàng chuy_n giao hàng hoá ñócho ngư-i khác

X Giá c% ñ_ th&c hi n quyYn chuy_n giao tài s%n ph%i phù h`p vbi giá mƒtb‰ng chung, t c là phù h`p vbi kh% năng thanh toán và chVp nh#n thy trư-ng

X Ph%i có holt ñWng c a thy trư-ng ñ_ qu• hàng hoá ñó ñư`c tham gia vàogiao dych trên thy trư-ng

b/ CBu v hàng hóa th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

C}u vY nhà z, ñVt z ñô thy là kh"i lư`ng nhà z, ñVt z ñô thy mà ngư-i tiêudùng sžn sàng chVp nh#n và có kh% năng thanh toán ñ_ nh#n ñư`c kh"i lư`ng nhà z,ñVt z ñó trên thy trư-ng

Giˆa nhu c}u tiêu dùng và c}u vY nhà z, ñVt z ñô thy có mWt s& cách bi t khálbn vY quy mô, phlm vi và ñ"i tư`ng xuVt hi n Nhu c}u thư-ng xuVt hi n vbi mWtquy mô lbn trên phlm vi rWng vbi tVt c% các ñ"i tư`ng Song c}u th&c tg trên thytrư-ng lli không hoàn toàn trùng khbp do có nhˆng nhu c}u không có kh% năngthanh toán, có nhˆng ñ"i tư`ng có nhu c}u nhưng không trz thành c}u trên thy

trư-ng, cĩ nhˆng đ"i tư`ng khơng cĩ nhu c}u s€ d•ng nhưng lli cĩ nhu c}u đ}u cơkigm l`i, nên cĩ c}u xuVt hi n trên thy trư-ng Chính vì v#y, c}u là mWt phlm trù cĩm"i quan h hgt s c chƒt ch• vbi nhu c}u, kh% năng thanh tốn và điYu ki n holtđWng c a thy trư-ng C}u vY nhà z, đVt z đơ thy xuVt hi n trên cơ sz cĩ s& hWi t• c acác điYu ki n sau :

X XuVt hi n các nhu c}u tiêu dùng vY mWt dlng nhà z, đVt z đơ thy nào đĩ mànhu c}u đĩ khơng th_ t& tho% mãn b‰ng các ngu)n l&c sžn cĩ c a m•i cơng dân

X Ph%i cĩ ngu)n l&c tài chính đ_ đ%m b%o kh% năng thanh tốn cho các nhuc}u này Ch† khi cĩ các ngu)n l&c tài chính cho thanh tốn thì nhu c}u mbi đư`cchuy_n thành c}u trên thy trư-ng

X Ph%i cĩ holt đWng c a thy trư-ng đ_ nhu c}u cĩ kh% năng thanh tốn mbi cĩđiYu ki n gƒp đư`c cung và c}u th&c s& trz thành c}u xuVt hi n trên thy trư-ng.Chính thy trư-ng là mơi trư-ng đ_ nhu c}u cĩ kh% năng thanh tốn đư`c trz thànhc}u th&c tg và đư`c tho% mãn

Nhà z đơ thy đư`c xây d&ng trên đVt z đơ thy nên trong các đơ thy, nhà z, đVt

z đơ thy luơn ng•n liYn vbi nhau Vi c phân tích thy trư-ng nhà z, đVt z đơ thy tronglu#n án này nh‰m m•c đích đánh giá, d& báo xu hưbng phát tri_n c a thy trư-ng nênđ_ đơn gi%n hĩa quá trình phân tích, Lu#n án s• s€ d•ng phương pháp đynh lư`ngc}u vY nhà z (ph• l•c 2) đ_ phân tích thy trư-ng nhà z đơ thy Trên cơ sz đĩ, nghiên

c u mz rWng phân tích thy trư-ng cho c% nhà z, đVt z đơ thy

Trên th&c tg, các chuyên gia BðS th&c hi n các phân tích thy trư-ng nhà z đơthy tli các đơ thy z Vi t Nam đYu d&a trên phương pháp đynh tính Nhˆng phân tích

c a h… ch ygu d&a trên nhˆng hi n tư`ng x%y ra đ_ phân tích, chưa cĩ nhˆng căn

c cơ sz trên các s" li u th"ng kê thơng tin thy trư-ng c• th_ Nguyên nhân là do

vi c s€ d•ng phương pháp đynh lư`ng đ_ phân tích thy trư-ng nhà z đơ thy v n làmWt vVn đY khĩ, ph• thuWc vào rVt nhiYu ygu t" Do đĩ, h}u hgt cơng tác d& báo nhuc}u nhà z c a các ch đ}u tư d& án phát tri_n nhà z ch† mang tính ưbc đốn, áp đƒt

ch quan, khĩ đynh lư`ng

Phương pháp ñynh lư`ng c}u nh‰m ph•c v• cho các holt ñWng phân tích thytrư-ng nhà z ñô thy (ph• l•c 2) cũng có th_ ñư`c áp d•ng ñ_ phân tích xu hưbngphát tri_n c a thy trư-ng trong tương lai.

c/ Quan h: cung – cBu và giá c2 tài s2n nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Trong m"i quan h mang tính quy lu#t cung – c}u vbi m…i hàng hóa và dych v•thì ñYu coi cung và c}u là hàm s" c a giá trong phân tích quan h cung –c}u Cung,c}u có th_ cân b‰ng z bVt c th-i ñi_m nào và z ñó có giá try cân b‰ng Ngu các ygut" khác thay ñki, mWt s& tăng lên c a c}u hay gi%m xu"ng c a cung s• làm giá tănglên và ngư`c lli s& gi%m xu"ng c a c}u hoƒc tăng lên c a cung s• làm cho giá gi%mxu"ng Do ñó trong thy trư-ng clnh tranh thì giá c% ñiYu tigt lư`ng cung và c}u.Tuy nhiên s& thay ñki c a giá nhiYu hay ít do thay ñki lư`ng cung và c}u cònph• thuWc vào ñW co giãn c a cung và c}u theo giá Ngu cung co giãn nhiYu thì mWts& thay ñki trong lư`ng c}u cũng s• ch† làm cho giá thay ñki rVt nhŽ và cân b‰ng cóth_ nhanh chóng ñlt ñư`c bzi s& gia tăng mz rWng c a cung Ngư`c lli cung ít cogiãn ñ"i vbi giá thì mWt s& thay ñki nhŽ trong lư`ng c}u s• làm cho giá thay ñkimlnh và cân b‰ng không th_ ñlt ñư`c mWt cách nhanh chóng bzi vì vi c tăng lên

c a cung không theo kyp vbi c}u

Ngu c}u có ñW co giãn lbn thì mWt s& thay ñki trong lư`ng cung s• làm lư`ngc}u gia tăng (hoƒc gi%m ñi) mWt cách nhanh chóng và giá c% ít bign ñWng, nhưng nguc}u ít co giãn và m•i s& thay ñki trong lư`ng cung s• làm cho c}u ít thay ñki và giác% s• bign ñWng mlnh

ð"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, ñ_ thVy ñư`c s& v#n ñWng trong thy trư-ngthì c}n xem xét ñƒc tính và nhˆng nhân t" c• th_ %nh hưzng ñYn lư`ng cung và c}uñ"i vbi nhà z, ñVt z ñô thy

Ngoài ygu t" vY giá, cung vY nhà z, ñVt z còn chyu %nh hưzng bzi nhiYu ygu t"khác nhau như: Qu• ñVt ñai trong quy holch phát tri_n ñô thy, s& phát tri_n cơ sz hlt}ng, các ygu t" ñ}u vào c a s& phát tri_n nhà z, chính sách và pháp lu#t; còn c}u vYnhà z, ñVt z ñô thy chyu %nh hưzng c a các ygu t" như s& tăng trưzng dân s" và nhuc}u phát tri_n, s& thay ñki vY tính chVt và m•c ñích s€ d•ng ñVt ñai, s& thay ñki c a

thu nh#p và vi c làm, quá trình ñô thy hoá, nhˆng chính sách c a Chính ph S&thay ñki c a bVt c ygu t" nào trong nhˆng ygu t" trên cũng có th_ %nh hưzng ñgnlư`ng cung hoƒc lư`ng c}u, làm cung hoƒc c}u chuy_n dych và giá cân b‰ng trên thytrư-ng nhà z, ñVt z ñô thy s• thay ñki (tăng lên hoƒc gi%m ñi).

ð"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, tkng cung ñVt z là c" ñynh và vi c hln chgb‰ng vi c ki_m soát quy holch có %nh hưzng ñgn gibi hln cung ñVt z bk sung chonhˆng m•c ñích xây d&ng nhà z Vi c xây d&ng nhà z thư-ng không th_ th&c hi nmWt cách nhanh chóng và vi c tăng cung mWt loli tài s%n nhà z c• th_ thư-ng chigmnhiYu th-i gian Như v#y, cung trong thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy không th_ ph%n

ng mWt cách nhanh chóng ñ"i vbi s& thay ñki c a c}u Do ñó, cung ít co giãn hơn

so vbi c}u

M"i quan h c a cung và c}u vY nhà z, ñVt z ñô thy còn ph• thuWc vào th-i gian.Trong ng•n hln, cung mWt loli nhà z ñô thy có th_ hoàn toàn không co giãn, ví d•nhà z cho thuê Do có mWt s" lư`ng nhà cho thuê c" ñynh trong mWt thành ph", nguth-i hln hgt s c ng•n thì s& tăng c}u ch† ñmy tiYn thuê lên cao Vbi th-i hln dài hơn

và ngu không có chính sách ki_m soát giá cho thuê nhà c a Chính ph , tiYn thuê nhà

z cao hơn s• khuygn khích ngư-i ta s€a sang nhˆng ngôi nhà hi n có và xây d&ngthêm nhˆng ngôi nhà mbi ñ_ cho thuê do ñó lư`ng cung s• tăng thêm và giá thuênhà z s• gi%m xu"ng

Như v#y, ñ"i vbi nhà z, ñVt z ñô thy, cung ng•n hln thư-ng ít co giãn hơn cungdài hln và bVt c thay ñki trong lư`ng c}u (tăng hoƒc gi%m) cũng làm cho giá c%nhà ñVt trong ng•n hln thay ñki mlnh hơn trong dài hln

Nhà z, ñVt z ñô thy là hàng tiêu dùng lâu bYn, nên tkng d& trˆ c a nó trong tayngư-i tiêu dùng tương ñ"i lbn so vbi lư`ng s%n xuVt hàng năm Do v#y mWt s& thayñki nhŽ trong tkng d& trˆ mà ngư-i tiêu dùng mu"n n•m giˆ cũng có th_ gây ra mWtt{ l ph}n trăm thay ñki lbn trong lư`ng mua c a h… Khi giá nhà z, ñVt z ñô thytăng, nhiYu ngư-i s• trì hoãn vi c mua c a mình, do v#y c}u gi%m mlnh Tuy nhiên,trong dài hln nhà c€a cũ nát, hao mòn không th_ s€ d•ng ñư`c nˆa và c}n ph%iñư`c thay thg, nên c}u hàng năm lli tăng lên Vì v#y, ñW co giãn ñ"i vbi giá c a nhà

z, ñVt z ñô thy trong dài hln ít hơn trong ng•n hln ðiYu này trái ngư`c vbi ph}n lbn

c a hàng hoá thông thư-ng khác

Giá cân b‰ng trong thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy không ch† ph• thuWc vào s&thay ñki trong lư`ng cung và c}u mà còn ph• thuWc nhiYu vào ñW co giãn c a chúng.Trong dài hln, ñW co giãn c a cung và c}u ñYu lbn, nên mWt s& thay ñki nhŽ tronglư`ng cung s• làm thay ñki mlnh trong lư`ng c}u và do ñó giá c% cân b‰ng s• ítthay ñki Tuy nhiên, lư`ng tích trˆ c a ngư-i tiêu dùng vY nhà z, ñVt z ñô thy lbnlên nên hàng năm lư`ng nhà z, ñVt z ñô thy hao mòn, cũ nát ph%i thay thg v n lbnhơn trong ng•n hln

ðW co giãn c a c}u ñ"i vbi thu nh#p trong ng•n hln cũng khác so vbi trongdài hln ð"i vbi nhà z, ñVt z ñô thy ngu tkng thu nh#p tăng thì s• có nhiYu ngư-i cónhu c}u mua s•m nhà mbi Cu"i cùng, sau khi ngư-i tiêu dùng ñã mua s•m ñư`cmWt lư`ng nhà z mong mu"n, thì vi c mua s•m nhà mbi ch ygu ñYu thay thgnhˆng ngôi nhà cũ Rõ ràng ñW co giãn c a c}u theo thu nh#p trong ng•n hln s• lbnhơn nhiYu so vbi ñW co giãn này trong dài hln ðW co giãn c a c}u theo giá và theothu nh#p cũng còn tuỳ thuWc vào nơi z, các nhóm dân cư v.v và ñiYu này s• có %nhhưzng ñgn quan h cung c}u và giá c% cân b‰ng tli nhˆng th-i ñi_m khác nhau./.1.1.2.4 Cơ s6 h& tBng v t ch t c a th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Cơ sz hl t}ng v#t chVt c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có th_ k_ ñgn là ñyañi_m th&c hi n giao dych và phương ti n h• tr` các giao dych

ð a ñi#m giao d ch: là nơi các bên tham gia giao dych có th_ tr&c tigp gƒpnhau tli mWt ñya ñi_m nhVt ñynh như các trung tâm giao dych nhà ñVt, các siêu thy ñya

"c hoƒc sàn giao dych ñ_ th&c hi n holt ñWng giao dych mua bán Tuỳ theo quy mô

c a thy trư-ng và phương th c holt ñWng mà ñya ñi_m giao dych có th_ thay ñki

Các phương ti n hr trQ các hoKt ñ1ng giao d ch trên th trư ng nhà , ñ t

ñô th : Bao g)m h th"ng các phương tiên thông tin và môi trư-ng pháp lý Hth"ng các phương ti n thông tin trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là toàn bW cácthông tin liên quan tr&c tigp hoƒc gián tigp ñgn nhà z, ñVt z ñô thy ñƒc bi t là nhˆng

hàng hoá ñang tham gia giao dych trên thy trư-ng Môi trư-ng pháp lý chính là hth"ng các văn b%n quy phlm pháp lu#t mang tính ñ)ng bW có liên quan ñgn tVt c%các lĩnh v&c holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy tlo hành lang pháp lý ñ_v#n hành hi u qu% các holt ñWng c a thy trư-ng này.

1.1.3 ðFc ñiGm th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Tính chVt t& nhiên c a thy trư-ng ph%n ánh ñƒc ñi_m c a hàng hoá trao ñkitrên thy trư-ng ñó Bên clnh nhˆng ñƒc ñi_m tương ñ)ng vbi các loli thy trư-ngkhác, thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có nhˆng ñƒc ñi_m ñƒc thù riêng Ngu như ñ"ivbi hàng hóa thông thư-ng, khi giá hàng hóa trên thy trư-ng càng cao thì lư`ngcung càng nhiYu Trong khi ñó, trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, dù giá ñVt z cótăng rVt cao thì tkng cung vY nhà ñVt thay ñki ít trong ng•n hln Do v#y, vY lý thuygtñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z, giá nhà ñVt thư-ng do c}u c a thy trư-ng quygt ñynh.Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có nhˆng ñƒc ñi_m cơ b%n sau ñây:

(1) Th trư ng mang tính khu v+c Do ñƒc ñi_m hàng hoá là c" ñynh, không

di chuy_n ñư`c Trong m•i ñô thy, th#m chí m•i khu v&c trong ñô thy thì thy trư-ngnhà z, ñVt z có nhˆng ñiYu ki n thy trư-ng, quan h cung c}u, m c giá c% khácnhau Vy trí kn ñynh c a hàng hóa trên thy trư-ng th&c s& làm tăng chi phí thông tin

c a nhˆng ngư-i tham gia thy trư-ng Nhˆng ngư-i tham gia thy trư-ng không ph%ich† yêu c}u thông tin vY nhˆng ygu t" thy trư-ng trong vùng và trong nưbc mà cònyêu c}u nhˆng ñƒc ñi_m ñƒc trưng z thy trư-ng ñya phương

(2) Th trư ng nhà , ñ t mang nhnng ñ"c ñi#m c@a th trư ng không hoành%o Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có tính chVt không hoàn h%o bzi vì chính nó cónhˆng ñƒc dy bi t ðƒc ñi_m quan tr…ng nhVt như ñã nói z trên là m…i th€a ñVt ñYukhác nhau mWt cách rõ d t vY vy trí c a nó M•i th€a ñVt có mWt vy trí ñWc quyYn,nghĩa là b%n thân nó có mWt thy trư-ng c a riêng nó và nhˆng ngư-i cung cVp nhˆngth€a ñVt ki_m soát tr&c tigp nó thông qua giá c% c a th€a ñVt ñó ðƒc ñi_m này c athy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có th_ %nh hưzng ñgn s& không hoàn h%o trong thytrư-ng Khi nhˆng ñiYu ki n vy trí trz nên không thu#n l`i thì thông thư-ng nhà ñVt

không th_ d-i ñgn thy trư-ng hoƒc vy trí có l`i hơn Nhà z, ñVt z ñô thy d‚ by %nhhưzng bzi ygu t" bên ngoài hơn là các loli hàng hoá khác.

(3)Cung trong th trư ng nhà ñ t ñô th không th# ph%n Jng nhanh chóngtương Jng v(i s+ thay ñHi c@a c>u Trong ng•n hln, cung vY nhà z ñô thy h}u nhưkhông thay ñki Hình A cho thVy m c c}u tăng t• D1 ñgn D2, kéo theo s& dychchuy_n ñi_m AE ñgn A1 là nguyên nhân làm giá tăng lên t• m c cân b‰ng cũ (PRE)ñgn m c cân b‰ng mbi (PR1) ðiYu này th_ hi n c}u vY nhà z tăng nhiYu hơn z

m c (PRE) Nguyên nhân là do vi c tăng cung vY nhà z ñô thy mVt nhiYu th-i gian

do ph%i ph• thuWc vào nhiYu nhân t" M•i mWt d& án ñ}u tư xây d&ng nhà z ñô thyph%i tr%i qua nhiYu giai ñoln như giai ñoln tìm hi_u thông tin thy trư-ng vY ñVt d&kign xây d&ng nhà z, th t•c hoàn thành h) sơ cVp ñVt ñ_ ñ}u tư, th t•c xin phépxây d&ng, thigt kg, thi công xây l•p, bàn giao ñưa công trình vào s€ d•ng v.v Th-igian hoàn thành d& án ñ}u tư xây d&ng nhà z thư-ng dài hln Do v#y, trong ng•nhln, kh% năng ñiYu ch†nh cung trên thy trư-ng là rVt hln chg C}u vY nhà z thay ñkidưbi tác ñWng c a các nhân t" như tăng dân s" ñô thy, thu nh#p v.v Giá nhà z cókhuynh hưbng tăng do cung không ñáp ng kyp th-i so vbi m c tăng c a c}u ði_mcân b‰ng trên thy trư-ng thay ñki theo xu hưbng giá tăng

Trong dài hln, cung vY nhà z thư-ng thay ñki nhiYu hơn và ñư-ng cungkhông còn là ñư-ng th¡ng ñ ng Hình B, ñư-ng cung thy trư-ng dych chuy_n t• S1ñgn S2, hoƒc t• S2 ñgn S3, nhà ñ}u tư có th_ bán nhà z vbi m c giá cao hơn (PR2thay cho PRE) Lý do là qua th-i kỳ ñ}u tư dài hln, các ch ñ}u tư có th_ hoànthành d& án xây d&ng nhà z mbi ñ_ ñáp ng nhu c}u c a cư dân ñô thy (bao g)mnhˆng ngư-i dân di cư ñgn và nhˆng ngư-i dân ñang sinh s"ng tli ñô thy) Thytrư-ng mz rWng hoƒc thu h¢p lli theo nhˆng ñiYu ki n ñã thay ñki M•i d& án xâyd&ng nhà z ñư`c th&c hi n xong s• kéo cung c a nhà z ñô thy tăng lên ðiYu nàylàm cho giá nhà z ñô thy có xu hưbng gi%m xu"ng > th-i kỳ này, nhà ñ}u tư có kh%năng bán z m c giá cao hơn so vbi m c giá cân b‰ng tli th-i ñi_m ban ñ}u nhưngthVp hơn so vbi m c giá tăng trong kỳ ng•n hln

Hình 1.3 Bi_u di‚n ñƒc ñi_m cung không ph%n ng nhanh

vbi s& thay ñki c a c}u [59, tr213]

(4) Th trư ng nhà , ñ t ñô th là loKi th trư ng khó xâm nhIp, thư ngc>n ñ n các loKi tư v n có trình ñ1 cao Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy c}n ñgn dychv• c a các loli tư vVn chuyên nghi p trình ñW cao Giá try nhà ñVt thư-ng cao, s"ñông khách hàng mu"n mua cho mình dùng, mà mWt ñ-i ngư-i ch¡ng có mVy l}nmua s•m như v#y do ñó khi mua s•m rVt cmn th#n tính toán, c}n hŽi ý kign c a cácchuyên gia môi gibi, ñynh giá v.v Tuy giá c% do chuyên gia ưbc tính v n ít nhiYumang tính ch quan nhưng nhˆng ngư-i này ñã qua ñào tlo, có kinh nghi m chuyênmôn, n•m ñư`c tình hình mbi nhVt c a thy trư-ng, thu th#p nhiYu thông tin nên cóth_ giúp hoƒc thay mƒt ngư-i mua mà tìm, ñám phán, thu xgp tài chính và b%o hi_m ñ_ mua hoƒc thuê nhà ñVt ñáp ng yêu c}u ñY ra Kinh nghi m cho thVy ngu các

tk ch c môi gibi holt ñWng kém phát tri_n thì s& v#n hành c a thy trư-ng s• kém

hi u qu%, chi phí giao dych s• ñ•t Bên clnh ñó, do nhà ñVt ñô thy có giá try lbn nêntli mWt th-i ñi_m holt ñWng c a thy trư-ng có dVu hi u bVt kn thì ngư-i bán vàngư-i mua rVt khó trao ñki ñư`c hàng hóa cho nhau do khó ñlt ñư`c thŽa thu#nmua bán giˆa hai bên vY giá

PRE

D1 AE

D1

D2 PR2

S3

S2 S1

Giá bán

Hình C: 8nh hưzng kỳ ng•n hln

(5) Th trư ng nhà , ñ t ñô th ch u s+ chi ph i c@a các y u t pháp luIt

và các chính sách qu%n lý c@a Nhà nư(c Nhà z, ñVt z ñô thy là loli hàng hoá ñƒc

bi t, các giao dych ñ"i vbi loli hàng hoá này có tác ñWng mlnh m• ñgn h}u hgt cácholt ñWng kinh tg, xã hWi Do ñó các vVn ñY vY holt ñWng c a thy trư-ng ñYu chyu s&chi ph"i và ñiYu ch†nh chƒt ch• c a h th"ng các văn b%n quy phlm pháp lu#t vY ñVtñai và nhà z Khi nhˆng chính sách can thi p c a Nhà nưbc vào thy trư-ng thay ñki,l#p t c holt ñWng trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy cũng by %nh hưzng

1.2 Nâng cao năng l>c QLNN ñ"i vKi th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Kinh tg thy trư-ng là hình th c phát tri_n cao c a nYn s%n xuVt hàng hóa Cơchg v#n hành c a nYn kinh tg thy trư-ng chính là cơ chg thy trư-ng S& t)n tli vàphát tri_n c a cơ chg thy trư-ng mang tính khách quan trong nhˆng xã hWi có nYnkinh tg hàng hóa Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là mWt bW ph#n trong h th"ng cácloli thy trư-ng c a nYn kinh tg S& v#n ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy ph%ituân th theo cơ chg thy trư-ng Nâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z,ñVt z ñô thy s• tăng cư-ng hi u l&c và hi u qu% holt ñWng QLNN, hln chg nhˆngtiêu c&c trong holt ñWng c a thy trư-ng

1.2.1 Qu2n lý nhà nưKc ñ"i vKi th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Nói ñgn mWt thy trư-ng nhà ñVt ñô thy có s& qu%n lý c a Nhà nưbc là nói ñgnkhái ni m vY mWt thy trư-ng nhà ñVt ñô thy công khai, t& giác, ñ%m b%o các m"iquan h vY nhà ñVt ñư`c Nhà nưbc ki_m soát chƒt ch• Con ngư-i, ch s€ d•ng nhàñVt ñô thy ñư`c hưzng nhˆng quyYn l`i chính ñáng c a mình ñ"i vbi các tài s%n ñó.Trong holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, QLNN là mWt nhân t" quantr…ng, không th_ thigu ñ%m b%o cho các m"i quan h mua X bán, thuê X giao, xâyd&ng v.v ñư`c di‚n ra công khai, theo ñúng trình t&, nY ngp và ñúng quy ñynh.Như v#y, QLNN trong thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy không ch† mang tính chVt "ápñ"t" mà còn mang tính chVt "phTc vT" ñ%m b%o cho s& phát tri_n và kn ñynh c a thytrư-ng

1.2.1.1 Vai trò qu2n lý nhà nưKc ñ"i vKi th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Cơ chg thy trư-ng bên clnh nhˆng mƒt tích c&c còn t)n tli nhˆng khigmkhuygt c a thy trư-ng Holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy cũng không n‰mngoài quy lu#t ñó Nhˆng như`c ñi_m cơ b%n c a cơ chg thy trư-ng trong lĩnh v&cnhà z, ñVt z ñô thy có th_ nhVn mlnh z nhˆng nWi dung sau.

ThJ nh t, cơ chg thy trư-ng ch† có kh% năng ñiYu tigt c•c bW, trưbc m•t,không có kh% năng ñiYu tigt toàn c•c lâu dài Do v#y, vi c s€ d•ng ñVt ñai vàchuy_n m•c ñích s€ d•ng ñVt ñai, xây d&ng và phát tri_n nhà z cũng như các côngtrình kign trúc g•n liYn vbi ñVt ñai ñư`c th&c hi n t& phát, không theo m•c ñíchchung c a xã hWi, d n ñgn tình trlng mVt cân ñ"i nghiêm tr…ng giˆa nhu c}u pháttri_n KTXH và s€ d•ng các ngu)n l&c trong s& phát tri_n nhà ñVt

ThJ hai, cơ chg thy trư-ng ch† quan tâm ñgn l`i nhu#n, coi l`i nhu#n là m•ctiêu hàng ñ}u vbi bVt c giá nào Cho nên s%n xuVt, kinh doanh vì m•c ñích t& thân,bVt chVp quyYn l`i c a cWng ñ)ng, chly theo khuynh hưbng ít quan tâm ñgn nhˆngholt ñWng mang tính chVt phát tri_n cơ sz hl t}ng, v"n không tlo ra l`i nhu#n hoƒcl`i nhu#n thVp, d n ñgn tình trlng h y holi tài nguyên thiên nhiên, môi trư-ng, làmphát sinh các hành vi vi phlm pháp lu#t

ThJ ba, b%n chVt c a cơ chg thy trư-ng là clnh tranh "mKnh s ng, y u ch t"nên ñã tlo ra s& phân c&c xã hWi, phân hóa giàu nghèo rVt kh"c li t, làm tăng thêmbVt bình ñ¡ng trong xã hWi Tình trlng này d n ñgn trong holt ñWng kinh doanh nhàñVt z các ñô thy, mWt bW ph#n nhà ñ}u tư trz thành khá gi%, giàu có, còn bW ph#nkhác thì ngư`c lli Nhˆng ngư-i nghèo không có hoƒc ít có ñiYu ki n ñ_ t& muas•m nhà z, th#m chí ph%i s"ng trong nhˆng túp lYu hoƒc ph%i s"ng lang thang

Nhˆng mƒt trái c a cơ chg thy trư-ng có th_ d n ñgn holt ñWng c a thy trư-ngnhà z, ñVt z ñô thy theo các " kênh ng>m", manh mún, gây nên hi n tư`ng ch•p gi&t,nln ñ}u cơ, tích trˆ và tlo nên nhˆng "cơn s t" nhà ñVt, ñmy giá tăng v…t, làm chothy trư-ng nhà ñVt ñô thy holt ñWng không kn ñynh

ð_ hln chg nhˆng mƒt trái c a cơ chg thy trư-ng, vai trò qu%n lý nhà nưbcñ"i vbi thy trư-ng trz nên rVt c}n thigt và ngày càng quan tr…ng Xét vY khía clnh

ch th_ kinh tg tham gia vào thy trư-ng thì s& tác ñWng c a Nhà nưbc ñư`c th_ hi ntrên hai phương di n.

M1t là, tlo l#p cho các ch th_ kinh tg mWt môi trư-ng kinh tg X xã hWi X pháplu#t ñ_ phát tri_n Qua ñó, Nhà nưbc hưbng s& phát tri_n c a các ch th_ kinh tgtham gia thy trư-ng theo m•c tiêu ñã ñynh VY phương di n này, Nhà nưbc ph%i s€d•ng chính sách vĩ mô tác ñWng mWt cách gián tigp ñgn các ch th_ kinh tg tham giavào thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy như chính sách ñ}u tư xây d&ng kgt cVu hl t}ng,chính sách và lu#t pháp b%o hW quyYn sz hˆu, quyYn s€ d•ng, lu#t ñ}u tư, chínhsách thug, chính sách ñYn bù khi thu h)i, gi%i tŽa nhà ñVt ñ_ th&c hi n nhi m v•chung v.v Nhˆng chính sách này ñư`c coi như nhân t" bên ngoài tác ñWng ñgnholt ñWng kinh doanh nhà z, ñVt z ñô thy

Hai là, thúc ñmy s& phát tri_n c a các nhân t" bên trong c a doanh nghi pkinh doanh nhà z, ñVt z ñô thy b‰ng các chính sách giúp ñ¤, h• tr` vY v#t chVt, tloñiYu ki n nâng cao năng l&c c a các doanh nghi p VY phương di n này, Nhà nưbcban hành các chính sách và gi%i pháp vY ñVt ñai, tín d•ng, cung cVp thông tin trênthy trư-ng, ñào tlo và b)i dư¤ng l&c lư`ng qu%n lý và công nhân c a các doanhnghi p v.v ðây là nhˆng công c• tác ñWng tr&c tigp ñ"i vbi các doanh nghi p holtñWng trong lĩnh v&c kinh doanh nhà z, ñVt z ñô thy và có ý nghĩa rVt quan tr…ng

Như v#y, nói ñgn mWt thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có s& qu%n lý c a Nhànưbc là nói ñgn khái ni m vY mWt thy trư-ng nhà ñVt ñô thy công khai, t& giác, ñ%mb%o các m"i quan h vY nhà ñVt z ñô thy ñư`c Nhà nưbc ki_m soát chƒt ch•, ch s€d•ng ñVt z ñô thy và sz hˆu nhà z ñô thy ñư`c hưzng nhˆng quyYn l`i chính ñáng

c a mình ñ"i vbi các tài s%n ñó Vai trò c a Nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt

z ñô thy có ý nghĩa quan tr…ng, ñ%m b%o cho các m"i quan h mua X bán, thuêXchothuê, xây d&ng v.v ñư`c di‚n ra công khai, theo ñúng trình t&, nY ngp và ñúng quyñynh Vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy th_ hi n z nhˆng nWi dungsau:

N TKo lIp môi trư ng pháp lý thuIn lQi cho s+ hình thành và m r1ng thtrư ng

N Thông qua quy hoKch, k hoKch ñ"c bi t là chi n lưQc phát tri#n KTXH,Nhà nư(c th+c hi n ñ nh hư(ng cho s+ hình thành và phát tri#n th trư ng.

N TKo lIp môi trư ng chính tr N xã h1i Hn ñ nh, b%o ñ%m cho th trư ng hìnhthành và phát tri#n Hn ñ nh, không b xáo tr1n

N Thông qua các chính sách kinh t vĩ mô, Nhà nư(c tác ñ1ng vào s+ hìnhthành và phát tri#n th trư ng

1.2.1.2 M c tiêu qu2n lý nhà nưKc ñ"i vKi th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñôth3

M•c tiêu QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là căn c ñ_ l&a ch…nnhˆng công c•, phương pháp qu%n lý nh‰m ñynh hưbng, ñiYu tigt, ki_m soát holtñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy M•c tiêu QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z,ñVt z ñô thy là c• th_ hóa c a m•c ñích qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng Không

có m•c tiêu QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy rõ ràng, có căn c khoah…c, s• không th_ tign hành ch c năng qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng mWt cách

có hi u qu% M•c tiêu QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là các tiêu chí rõràng làm căn c ñ_ tk ch c các holt ñWng QLNN ñ"i vbi thy trư-ng Vì v#y, vi cxác ñynh m•c tiêu qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng là tlo ra nhˆng căn c ñ_nâng cao năng l&c qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng này Phlm vi nghiên c u này

ñY c#p ñgn ba m•c tiêu cơ b%n c a qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z

ñô thy

a/ M c tiêu tăng trư6ng và phát triGn

Th&c tg cho thVy, thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy z Vi t Nam nói chung và z

Hà NWi nói riêng ñang trong quá trình hình thành và phát tri_n Holt ñWng ñiYu tigt

và ki_m soát thy trư-ng c a nhà nưbc chưa mang lli hi u qu% cao Quá trình pháttri_n thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy thư-ng qua năm giai ñoln phát tri_n > m•i giaiñoln phát tri_n ñYu có nhˆng ñƒc ñi_m và tiêu chí phát tri_n rõ ràng

Giai ñoln mWt là s& hình thành mWt cơ sz hl t}ng vY quyYn ñ"i vbi tài s%nnhà ñVt Ngư-i s€ d•ng tài s%n nhà ñVt có th_ thu ñư`c l`i ích tr&c tigp t• tài s%n

c a mình và bưbc ñ}u tigp c#n vbi tín d•ng và th&c hi n các nghĩa v• cùa ngư-i s€

d•ng Giai ñoln này hình thành lên các ygu t" cơ b%n c a thy trư-ng g)m: QuyYn

c a ngư-i sz hˆu tài s%n nhà ñVt, cách th c l#p h`p ñ)ng khi th&c hi n các giaodych mua bán, các phương ti n ñ_ bên mua và bên bán gƒp nhau, ygu t" ñ%m b%oNhà nưbc ki_m soát ñư`c holt ñWng c a thy trư-ng và thu ñư`c ngu)n ngân sách t•các holt ñWng kinh doanh trên thy trư-ng

Giai ñoln hai là thy trư-ng hoàn thành cơ b%n vi c cVp GiVy ch ng nh#n xácnh#n quyYn ñ"i vbi tài s%n nhà ñVt, rõ ràng ñư`c các vVn ñY vY chi phí th t•c liênquan, ñ)ng th-i có cơ chg ñYn bù cho vi c thu h)i ñVt và tái ñynh cư ñư`c th"ngnhVt và sát vbi thy trư-ng

Giai ñoln ba là khi Nhà nưbc thigt l#p ñư`c các h th"ng ñăng ký giao dychmWt cách minh blch, ñáng tin c#y, an toàn và có hi u l&c, có nhˆng chính sách h`p

lý vY chi phí, th t•c, khuygn khích ñư`c s& tham gia c a các nhà ñ}u tư vào thytrư-ng chính th c

Giai ñoln b"n là khi Nhà nưbc hoàn toàn ñiYu tigt ñư`c các công ty bVt ñWngs%n, các ch th_ chuyên nghi p trên thy trư-ng vbi các th_ chg tài chính, tín d•ng,b%o hi_m ñáng tin c#y, b%o v ñư`c ñ"i tư`ng nghèo, d_ tkn thương

Giai ñoln năm là giai ñoln phát tri_n nhVt khi thy trư-ng khuygn khích ñư`cs& tham gia c a các nhà ñ}u tư nưbc ngoài, quyYn sz hˆu c a doanh nghi p ñ"i vbiñVt ñai là cơ sz cơ b%n c a thy trư-ng ðây là giai ñoln cu"i cùng, thy trư-ng có cơcVu hoàn h%o vbi môi trư-ng pháp lý và h th"ng qu%n lý hoàn thi n Các th_ chg tàichính, tín d•ng, b%o hi_m cũng ñư`c xác l#p ñ}y ñ , ñ%m b%o cho s& v#n hànhthông su"t c a thy trư-ng H th"ng cung cVp thông tin c a thy trư-ng ñư`c h• tr`bzi các thigt by công ngh hi n ñli, các giao dych trong thy trư-ng ñư`c ñ%m b%otuy t ñ"i an toàn

Bi_u hi n c a m•c tiêu tăng trưzng và phát tri_n thy trư-ng nhà z, ñVt z ñôthy ñư`c bi_u hi n thông qua các ch† s" sau ñây:

X S c mua c a ngư-i tiêu dùng: Ch† s" này ñư`c ñánh giá qua m c ñW tăngtrưzng hàng năm vY s" lư`ng giao dych mua bán trên thy trư-ng Ví d• theo th"ng

kê c a Văn phòng ðăng ký ðVt và Nhà Hà NWi, S" lư`ng giao dych mua bán ñăng

ký qua Văn phòng năm 2005 gi%m 42% so vbi năm 2004 và năm 2006 tăng 3 % sovbi năm 2005.

X Lư`ng cung tăng hàng năm: Ch† s" này ñ_ ñánh giá m c ñW phát tri_n hànghóa nhà z, ñVt z ñô thy trên thy trư-ng Ví d• theo th"ng kê t• Sz Tài nguyên Môitrư-ng và Nhà ñVt Hà NWi, s" m2 nhà z xây d&ng mbi năm 2005 tăng hơn năm

2004 là 6% và năm 2006 tăng hơn năm 2005 là 7%

Qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng ñVt z, nhà z ñô thy nh‰m ñiYu tigt thytrư-ng z t}m vĩ mô ñ%m b%o m•c tiêu tăng trưzng và phát tri_n lành mlnh thytrư-ng Như v#y, thy trư-ng s• thu hút ñư`c các nhà ñ}u tư tham gia ñ}u tư, kinhdoanh, tăng ngu)n thu cho ngân sách, thúc ñmy nYn kinh tg phát tri_n

b/ M c tiêu cân bOng cung P cBu trên th3 trư5ng, n ñ3nh giá c2

Trlng thái cân b‰ng cung X c}u trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là trlng tháikhi vi c cung nhà z, ñVt z ñô thy v•a ñ ñ_ thŽa mãn c}u ñ"i vbi nó trong mWt th-i

kỳ nhVt ñynh Tli trlng thái cân b‰ng này chúng ta có giá cân b‰ng và s%n lư`ng cânb‰ng

ðƒc ñi_m quan tr…ng c a m c giá cân b‰ng trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy

là nó không ñư`c xác ñynh bzi t•ng cá nhân riêng l¦ mà nó ñư`c hình thành bziholt ñWng t#p th_ c a toàn bW ngư-i mua và ngư-i bán trên thy trư-ng

Vbi m c giá thVp hơn giá cân b‰ng trên thy trư-ng thì m c l`i nhu#n ñ"i vbinhà ñ}u tư gi%m xu"ng và các nhà ñ}u tư có xu hưbng làm ch#m quá trình cung cVphàng hóa nhà z, ñVt z ñô thy cho thy trư-ng ð)ng th-i giá thVp xu"ng tlo ñiYu ki ncho ngư-i tiêu dùng có kh% năng mua ñư`c nhà z, ñVt z ñô thy và do ñó kho%ngcách cung và c}u càng lbn gây lên hi n tư`ng thigu h•t trên thy trư-ng

Vbi các m c giá cao hơn giá cân b‰ng trên thy trư-ng, nhà ñ}u tư s• mongmu"n sbm cung ng hàng hóa nhà z, ñVt z ñô thy và tbi mWt th-i ñi_m nào ñó ngư-itiêu dùng gi%m bbt nhu c}u c a mình khi giá trên thy trư-ng tăng quá cao Trên thytrư-ng xuVt hi n trư-ng h`p dư th•a hàng hóa nhà z, ñVt z ñô thy cung cVp cho thytrư-ng

Do ñƒc ñi_m c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy trong ng•n hln cung khôngth_ ph%n ng nhanh chóng tương ng vbi s& thay ñki c a c}u nên vY nguyên t•c cânb‰ng trên thy trư-ng nhà z, ñVt z không th_ ñlt ñư`c nhanh chóng ðiYu này s• làmcho giá tăng Như v#y, m•c tiêu qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñôthy trong dài hln là làm sao nhanh chóng tlo s& cân b‰ng cung X c}u trong dài hln

2007 thư-ng cao hơn kho%ng 40X50% so vbi giá ñVt z do Nhà nưbc ban hành

c/ M c tiêu công bOng trong c&nh tranh và các cơ h@i th3 trư5ng

Trong holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, môi trư-ng clnh tranhcông b‰ng ch† bao g)m mWt sân chơi chung cho tVt c% các loli hình doanh nghi p vàcác thành ph}n kinh tg tham gia vào thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy > Vi t Nam hi nnay, giˆa các doanh nghi p nhà nưbc và các doanh nghi p tư nhân trong chính sáchñ}u tư vY nhà ñVt còn nhiYu khía clnh không công b‰ng Các doanh nghi p nưbcngoài và các doanh nghi p trong nưbc v n còn nhiYu chính sách không ñ)ng nhVttrong holt ñWng ñ}u tư vY nhà ñVt ñô thy

Bên clnh ñó, m•c tiêu qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thycòn có ygu t" công b‰ng vY cơ hWi thy trư-ng t c là tlo ñiYu ki n cho các thành viêntrong xã hWi ñYu có cơ hWi tham gia thy trư-ng mWt cách công b‰ng, như là có quyYnt& do l&a ch…n phương th c kinh doanh, cơ hWi ñ}u tư hay quyYn t& do l&a ch…nphương th c tiêu dùng hàng hóa nhà z, ñVt z ñô thy

1.2.1.3 Ch c năng qu2n lý nhà nưKc ñ"i vKi th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6

ñô th3

Xét trên các mƒt holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, Nhà nưbcmu"n th&c hi n ñư`c vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng thì Nhà nưbc ph%i kh¡ngñynh các ch c năng QLNN khi tham gia can thi p vào holt ñWng c a thy trư-ng nhà

z, ñVt z ñô thy QLNN trong thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy th_ hi n z các ch c năng

có vai trò quan tr…ng nh‰m xác ñynh các h th"ng ch† tiêu mà thy trư-ng c}n hưbngtbi M•c tiêu có ñynh hưbng phát tri_n thy trư-ng d&a trên cơ sz ñynh hưbng c aNhà nưbc trong holt ñWng qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng ðynh hưbng m•ctiêu thư-ng ñư`c xác ñynh trong th-i kỳ dài hln

Bên clnh ch c năng ñynh hưbng m•c tiêu, qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thytrư-ng nhà z, ñVt z ñô thy còn th&c hi n ch c năng ñynh hưbng các gi%i pháp Ngukhông có các gi%i pháp thì m•c tiêu ñY ra có th_ ñlt ñư`c hoƒc không ñlt ñư`c hoƒc

có ñlt ñư`c s• t"n kém th-i gian và không hi u qu% Bi n pháp và m•c tiêu luông•n vbi nhau m#t thigt M•i m•c tiêu c}n có mWt h th"ng bi n pháp nhVt ñynh và hth"ng bi n pháp ñó c}n ñư`c thay ñki cho phù h`p vbi vi c th&c hi n m•c tiêu pháttri_n c a thy trư-ng Các bi n pháp c a Nhà nưbc ñ"i vbi holt ñWng c a thy trư-ngnhà z, ñVt z ñô thy có th_ mang tính b•t buWc như các quy phlm pháp lu#t hoƒc cóth_ mang tính ñynh hưbng Ngu không ñynh hưbng các gi%i pháp có th_ d n ñgn cáckgt qu% th&c hi n không như mong mu"n

Nhˆng gi%i pháp mang tính cơ chg ñ_ th&c hi n m•c tiêu phát tri_n thytrư-ng nhà z, ñVt z ñô thy còn ph• thuWc vào các bi n pháp tk ch c th&c hi n c acác cơ quan qu%n lý nhà nưbc z các ñô thy Nhˆng quan h phát sinh trong qu%n lý

là mWt trong nhˆng bW ph#n cVu thành c a quan h s%n xuVt V#y nên, cách th c tk

ch c th&c hi n các m•c tiêu cũng ph%i ñư`c ñynh hưbng Th&c tg z Vi t Nam, vbi

ch c năng ñynh hưbng, các cơ quan qu%n lý nhà nưbc vY nhà ñVt t• Trung ương ñgnñya phương ph%i xây d&ng nhˆng m•c tiêu qu%n lý và phát tri_n thy trư-ng nhà z,ñVt z ñô thy trên cơ sz qu%n lý, phân ph"i và s€ d•ng nhà ñVt ñô thy phù h`p vbihign pháp và pháp lu#t vY nhà ñVt, ñ)ng th-i ph%i phù h`p vbi m•c tiêu phát tri_nnYn kinh tg xã hWi ch nghĩa ñynh hưbng theo cơ chg kinh tg thy trư-ng Trên cơ szcác văn b%n pháp quy c a Nhà nưbc, các cơ quan qu%n lý nhà nưbc vY nhà ñVt tlicác ñô thy ph%i có trách nhi m hưbng d n các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng nhà z,ñVt z ñô thy th&c thi ñúng các quy ñynh c a pháp lu#t trong holt ñWng c a thy trư-ng

b/ Ch c năng ñi u ti t

B%n thân thy trư-ng vbi cơ chg v#n hành c a nó cũng có tác d•ng ñiYu tigtñ"i vbi s%n xuVt kinh doanh nhưng v n c}n có s& ñiYu tigt c a Nhà nưbc Nhà nưbcvbi tư cách ñli di n cho l`i ích toàn xã hWi dùng th&c l&c kinh tg c a mình, dùngcông c• và chính sách kinh tg tác ñWng ñiYu tigt holt ñWng s%n xuVt kinh doanh, tácñWng vào cung c}u, ñ%m b%o cho thy trư-ng phát tri_n kn ñynh

Ch c năng này mang tính th&c thi c a các cơ quan qu%n lý nhà nưbc ñ_ th&c

hi n các m•c tiêu phát tri_n thy trư-ng ðiYu tigt v•a kh•c ph•c ñư`c tình trlng pháttri_n không ñYu trong các holt ñWng kinh tg X xã hWi, v•a khuygn khích ñư`c cácthành ph}n kinh tg tham gia tích c&c vào holt ñWng trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñôthy

Nhà nưbc th&c hi n ñiYu tigt các holt ñWng s%n xuVt kinh doanh hàng hóacung cVp cho thy trư-ng nhà z, ñVt z và tiêu dùng c a dân cư theo m•c tiêu pháttri_n kinh tg xã hWi z các ñô thy Công c• ñ_ th&c hi n ch c năng này có th_ là cácchính sách tài chính, tiYn t , ngân sách v.v Nhà nưbc cũng có th_ ban hành cácchính sách thu hút ñ}u tư c a m…i thành ph}n kinh tg, c a dân cư vào holt ñWng s%nxuVt và phân ph"i hàng hóa nhà ñVt ñô thy Nhà nưbc cũng có th_ dùng các công c•qu%n lý vĩ mô ñ_ tlo l#p s& công b‰ng cho các holt ñWng trên thy trư-ng nhà z, ñVt z

ñô thy giˆa các t}ng lbp dân cư, giˆa các ñô thy trong c% nưbc v.v

c/ Ch c năng kiGm soát

Holt ñWng qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy khôngd•ng lli z ch c năng ñynh hưbng, ñiYu tigt mà còn ph%i th&c hi n ch c năng ki_msoát holt ñWng c a thy trư-ng S& ki_m soát c a qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ngnày có vai trò to lbn sau :

Th nhVt, qua vi c ki_m soát ñ_ ñôn ñ"c vi c th&c hi n các ñynh hưbng pháttri_n thy trư-ng theo ñúng m•c ñích mang lli l`i ích phát tri_n kinh tg xã hWi z m•imWt ñô thy

Th hai, ki_m soát ñ_ phát hi n s& mVt cân ñ"i, thigu ñ)ng bW trong quá trìnhth&c hi n m•c tiêu phát tri_n thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy Qua ki_m soát s• ch† ranhˆng mƒt ygu kém trong công tác ñ_ tk ch c, th&c hiên các nhi m v• c a các cơquan qu%n lý nhà nưbc

Th ba, Nhà nưbc còn ph%i th&c hi n ch c năng ki_m soát ñ_ giám sát vi cqu%n lý, s€ d•ng các ngu)n l&c, tài nguyên c a các ñơn vy, tk ch c, cá nhân trong

xã hWi ñ_ phát tri_n thy trư-ng có hi u qu%

Th tư, thông qua giám sát vi c chVp hành pháp lu#t, chính sách và các quychg qu%n lý do Nhà nưbc ban hành, nhˆng vVn ñY tiêu c&c trên thy trư-ng ñư`c phát

hi n và ngăn chƒn kyp th-i Ch c năng ki_m soát c a Nhà nưbc còn ñ%m b%o manglli s& công b‰ng xã hWi trong s%n xuVt kinh doanh, trong lưu thông phân ph"i vàtrong tiêu dùng hàng hóa trên thy trư-ng

1.2.2 Năng l>c QLNN ñ"i vKi th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3

Năng l&c qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy ñ%m b%ocho Nhà nưbc th&c hi n hi u qu% các ch c năng QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt

z ñô thy ñ_ ñlt ñư`c các m•c tiêu qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng

1.2.2.1 Khái ni:m năng l>c và năng l>c qu2n lý nhà nưKc

Hi n nay, có nhiYu quan ñi_m khác nhau vY năng l&c, theo quan ni m c aUNDP thì " Năng l+c là kh% năng c@a con ngư i, tH chJc, xã h1i trong vi c th+c

hi n chJc năng, gi%i quy t các v n ñ và ñKt ñưQc các mTc tiêu" Vbi cách tigp c#nnày, năng l&c qu%n lý nhà nưbc ñư`c ñynh nghĩa là “kh% năng c@a Nhà nư(c trong

vi c th+c hi n các chJc năng, gi%i quy t các v n ñ và ñKt ñưQc các mTc tiêu".S€

d•ng cách tigp c#n theo đynh nghĩa này thì năng l&c QLNN đ"i vbi thy trư-ng nhà z,đVt z đơ thy đ%m b%o Nhà nưbc th&c hi n t"t các ch c năng QLNN nh‰m đlt đư`ccác m•c tiêu QLNN đ"i vbi thy trư-ng nhà z, đVt z đơ thy Năng l&c QLNN cĩ vaitrị quan tr…ng đ"i vbi vi c tlo thu#n l`i trong holch đynh và ki_m tra đynh hưbngphát tri_n thy trư-ng nhà z, đVt z đơ thy, đ%m b%o m•c tiêu phát tri_n và hi u qu%phát tri_n bYn vˆng trên thy trư-ng.

1.2.2.2 Các cách ti p c n trong phân tích năng l>c qu2n lý nhà nưKc

Cĩ nhiYu cách tigp c#n khác nhau đ_ phân tích năng l&c QLNN Ph}n dưbiđây s• trình bày b"n cách tigp c#n phân tích năng l&c QLNN do tk ch c phát tri_nqu"c tg Canada ( CIDA) nghiên c u làm cơ sz đ_ đY xuVt cách tigp c#n phân tíchnăng l&c đư`c s€ d•ng trong lu#n án

(1) Cách tilp c[n phát trinn thn chl truy\n thMng

Theo cách tigp c#n này, QLNN bao g)m 3 nWi dung là xây d&ng th_ chg,

c ng c" th_ chg và qu%n lý phát tri_n M•c đích cách tigp c#n này là nh‰m xây d&ng

và c ng c" cơ quan QLNN Các lý do làm cho holt đWng c a cơ quan QLNN kém

hi u qu% là thigu k• năng qu%n lý và th t•c qu%n lý hành chính phù h`p

Cách tigp c#n truyYn th"ng này phân chia năng l&c QLNN thành mWt s" ygut" như năng l&c qu%n lý, năng l&c cơng ngh , năng l&c tài chính, năng l&c hànhchính và năng l&c l&a ch…n thơng tin Sau đĩ, đánh giá tính tốn m c đW thành cơng

c a m•i mWt ygu t" Phương pháp này quan tâm tbi các ygu t" bên trong c a cơquan QLNN, coi đĩ th&c s& là nhˆng vVn đY c}n thigt đ"i vbi cơ quan QLNN

(2) Cách tilp c[n quan lý

Cách này ph• thuWc nhiYu vào th_ chg chính try hơn là các ch c năng bêntrong c a cơ quan QLNN ðiYu này nghĩa là xu hưbng chính try cĩ %nh hưzng lbnđgn ch c năng c a cơ quan QLNN hơn là nhˆng ygu t" v#n đWng bên trong c a cơquan QLNN VVn đY chính là tlo ra "cơ quan qu%n lý nhà nưbc hi u qu%" Cách tigpc#n này cĩ nhˆng đƒc đi_m sau :

M1t là, cách tigp c#n này khơng ch† áp d•ng đ"i vbi nhˆng tk ch c qu%n lýnhà nưbc như các bW và các cơ quan đồn th_ mà cịn c% đ"i vbi tịa án, cơ quan l#p

pháp, y ban b}u c€, ñ%ng phái chính try, tk ch c phi chính ph và chính quyYn ñyaphương.

Hai là, mWt trong nhˆng ygu t" ñiYu ki n trong "cơ quan qu%n lý nhà nưbc

hi u qu%" là kh% năng tlo niYm tin trong xã hWi ñ%m b%o nâng cao hi u qu% làm vi c

Cách tigp c#n này chú tr…ng ñgn %nh hưzng c a h th"ng lu#t pháp, hi u l&c

c a tòa án Cách này nhVn mlnh ñgn t}m quan tr…ng c a các giá try xã hWi như: S&chyu trách nhi m, tính minh blch, tính h`p pháp và tính cWng ñ)ng

(3) Cách tilp c[n kinh tl hpc thn chl mbi

Cách tigp c#n này s€ d•ng phương pháp kinh tg vi mô ñ_ ñánh giá g…i là

"kinh tg h…c th_ chg mbi" Cách tigp c#n này coi ygu t" quan tr…ng %nh hưzng ñgnholt ñWng c a cơ quan QLNN bao g)m c% ñWng l&c bên trong và bên ngoài cơ quanQLNN Cách này nhVn mlnh nguyên nhân holt ñWng kém hi u qu% c a tk ch c là

do ñWng l&c không ñ ñ_ th&c hi n c%i cách Thông tin không ñư`c thông báo kypth-i và công b‰ng ðiYu này nghĩa là mWt s" ñ"i tư`ng tham gia có ưu thg thông tint"t hơn nhˆng ñ"i tư`ng khác Thông tin " bVt ñ"i x ng" này có %nh hưzng lbn ñgnthái ñW c a tk ch c và cá nhân Cách tigp c#n này có mWt s" ñƒc ñi_m sau:

ThJ nh t, ñWng l&c có vai trò quan tr…ng ñ"i vbi holt ñWng c a cơ quanQLNN Thái ñW c a t•ng cá nhân, nhóm trong các cơ quan QLNN khác nhau tùythuWc vào vai trò và ñWng cơ Nhˆng sai l}m vY ñiYu ki n t)n tli c a ñWng cơ có th_

d n ñgn thái ñW cơ hWi tiêu c&c như lũng ñoln, tham nhũng ðiYu này có th_ làm tknhli ñgn hi u qu% holt ñWng c a cơ quan QLNN

ThJ hai, nhiYu cơ quan QLNN và cá nhân ñã không ñ ñWng cơ ñ_ th&c hi nc%i cách hi u qu% Trong mWt s" trư-ng h`p, ñWng cơ ñư`c thigt l#p ñ_ ph•c v• ñam•c tiêu như s& t)n tli c a th_ chg chính try, an ninh qu"c gia v.v

ThJ ba, ygu t" thông tin là chìa khóa ñ_ tác ñWng ñgn thái ñW c a nhˆngngư-i tham gia trong cơ quan QLNN Nâng cao s& minh blch hóa thông tin và c%icách ñWng cơ c a nhˆng ngư-i tham gia có vai trò quan tr…ng S& thigu minh blch

vY thông tin có nhˆng %nh hưzng mlnh m• ñgn th_ chg

ThJ tư, holt ñWng c a cơ quan QLNN by %nh hưzng mlnh bzi cVu trúc vàm"i quan h giˆa các bên liên quan.

Cách tigp c#n “kinh tg h…c th_ chg mbi” d&a trên l`i ích vY ngu)n l&c thytrư-ng và s& clnh tranh bên trong cơ quan QLNN S& clnh tranh có th_ ñư`ckhuygn khích trong s" nhˆng nhân viên hoƒc nhˆng cơ quan khác nhau trong bWmáy QLNN S& clnh tranh có th_ ñư`c s€ d•ng như là công c• chính c a QLNNhơn là giám sát vi c qu%n lý

(4) Cách tilp c[n nâng cao năng l_c

Cách tigp c#n th tư ñư`c g…i là cách tigp c#n “nâng cao năng l&c” hoƒc

“phát tri_n năng l&c” So vbi cách tígp c#n qu%n lý, cách tigp c#n này gi%i quygtnhˆng vVn ñY vY th_ chg vĩ mô Nó có th_ ñư`c xem như là cách tigp c#n tkng h`p

c a ba cách tigp c#n trên Cách tigp c#n này c" g•ng gi%i quygt nhˆng vVn ñY z t}mqu"c gia như c%i cách lĩnh v&c công, ch"ng tham nhũng Cách tigp c#n nâng caonăng l&c có nhˆng ñƒc ñi_m sau :

ThJ nh t, cách tigp c#n này nh‰m ñgn xây d&ng “năng l+c nhà nư(c” M•cñích làm tăng ch c năng qu%n lý công z nhˆng mƒt vY kg holch, chính sách và c%icách lĩnh v&c công Cách tigp c#n này gi%i quygt nhˆng vVn ñY tăng trưzng tkng th_,

ña m•c tiêu liên quan ñgn nhiYu tk ch c trong c% lĩnh v&c công và lĩnh v&c tư nhưmôi trư-ng, s c khŽe cWng ñ)ng, xuVt khmu v.v

ThJ hai, cách tigp c#n này cũng ñY c#p ñgn vVn ñY c%i cách tk ch c s• by %nhhưzng do s& không ñ)ng bW nhˆng ñiYu ki n h• tr` như trách nhi m, minh blchhóa, niYm tin xã hWi v.v

ThJ ba, cách tigp c#n này ñY c#p ñgn vVn ñY môi trư-ng th_ chg riêng bi t

c a t•ng qu"c gia là ygu t" quan tr…ng xác ñynh t"c ñW và hưbng phát tri_n

ThJ tư, cách tigp c#n này kh¡ng ñynh z m c ñW vĩ mô, nhˆng ygu t" xác ñynhnăng l&c (chính try, văn hóa c a xã hWi văn minh, cVu trúc xã hWi và s& chân th&cgiˆa cá nhân, ngu)n l&c xã hWi, qu"c gia, s•c tWc, tôn giáo v.v.) ph%i phù h`p vbihoàn c%nh V#y nên nhˆng công c• tr` giúp truyYn th"ng (ñào tlo, tư vVn qu%n lý,

ựiYu ki n, c%i cách chắnh sách) không th_ c%i thi n môi trư-ng th_ chg c a mWt ựVtnưbc mà không có ựiYu ki n phù h`p.

Xét vY lĩnh v&c holt ựWng QLNN, hi u qu% qu%n lý ựư`c nói ựgn như mWtcông cỚ quan trẦng ự%m b%o chVt lư`ng phát tri_n Không th_ ph nh#n rẸng c%ithi n chVt lư`ng QLNN sỚ góp ph}n quan trẦng nâng cao hi u qu% holt ựWngQLNN Phân tắch năng l&c QLNN có ý nghĩa nhẸm ựánh giá ựúng m c kh% năng

c a bW máy qu%n lý nhà nưbc, trên cơ sz ựó tìm ra nhẼng gi%i pháp t"i ưu ự_ nângcao hi u qu% holt ựWng c a các cơ quan QLNN Trong phKm vi nghiên cJu, tác gi%l+a chCn phương pháp phân tắch năng l+c QLNN d+a trên cách ti p cIn nâng caonăng l+c bzi lý do sau :

X Do cách tigp c#n nâng cao năng l&c này mang tắnh tkng h`p c a các cáchtigp c#n phân tắch năng l&c ựã trình bày z trên nên sẠ dỚng cách tigp c#n nâng caonăng l&c ự_ phân tắch năng l&c QLNN ự"i vbi thy trư-ng nhà z, ựVt z ựô thy sỚ ự%mb%o ựánh giá chắnh xác và ự}y ự nhVt năng l&c QLNN ự"i vbi thy trư-ng nhà z, ựVt

z ựô thy

X Cách tigp c#n nâng cao năng l&c nhẸm ựgn mỚc ựắch xây d&ng Ộnăng l&cnhà nưbcỢ điYu này nghĩa là làm tăng ch c năng qu%n lý công z nhẼng mẶt vY kgholch chắnh sách và c%i cách lĩnh v&c công SẠ dỚng cách tigp c#n này trong phântắch năng l&c QLNN z lĩnh v&c thy trư-ng nhà z, ựVt z ựô thy, sỚ ự%m b%o cho quátrình phân tắch ựánh giá ựư`c ự}y ự các ygu t" %nh hưzng và qua ựó xây d&ngựư`c h th"ng các gi%i pháp nâng cao năng l&c nhẸm mang lli hi u qu% cao

X MỚc tiêu nghiên c u c a lu#n án là nâng cao năng l&c QLNN ự"i vbi thytrư-ng nhà z, ựVt z ựô thy nên cách tigp c#n này phù h`p vbi vVn ựY c}n gi%i quygttrong lu#n án

1.2.2.3 đánh giá năng l>c qu2n lý nhà nưKc

Th&c tg nghiên c u cho thVy, mu"n nâng cao năng l&c QLNN thì ph%i ựánhgiá ựư`c kgt qu% holt ựWng QLNN V#y "k t qu% hoKt ự1ng" là gì ?

Có nhiYu quan ựi_m khác nhau vY ý nghĩa kgt qu% holt ựWng Các ựynh nghĩacho thVy Ộ k t qu% hoKt ự1ngỖỖ g)m nhẼng khái ni m có th_ thay thg cho nhau như