Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng tặng cho thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố nam định tỉnh nam định giai đoạn 2016 2019

Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa v

-

PHẠM THỊ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2016 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2020

-

PHẠM THỊ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2016 – 2019

Nghành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất

kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu Các số liệu trong luận văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được công bố, các website

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi

LỜI CẢM ƠN

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó

Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý

Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy

bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt quá trình học tập và làm đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình

của PGS.TS.Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, UBND thành phố Nam Định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nam Định, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định, UBND các phương, xã tại khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này

Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng hoàn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, ngày … tháng… năm 2020

Tác giả luận văn

Phạm Thị Phương Hoa

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 2

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

CHƯƠNG 1 3

TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý 6

1.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 9 1.2.1 Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới 9

1.2.2 Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 16

CHƯƠNG 2 28

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định 28

2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định 28

2.2.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định 28

2.2.4 Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định 28

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 28

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29

Chương 3 32

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 38

3.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định 39

3.2.1 Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định 39

3.2.2 Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định 42

3.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định 46

3.3.1 Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 49

3.3.2 Đánh giá thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở 56

3.3.3 Đánh giá thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở 62

3.3.4 Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định 69

3.4 Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định 74

3.4.1 Những thuận lợi 74

3.4.2 Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân 75

3.4.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

1 Kết luận 80

2 Kiến nghị 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 34

Bảng 3.2 Hiện trạng dân số và đô thị hoá 36

Bảng 3.3 Dân số, lao động thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 37

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2019 43

Bảng 3.5 Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2019 các phường, xã điều tra 44

Bảng 3.6 Tình hình đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định giai đoạn 2016 – 2019 46

Bảng 3.7 Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất theo khu vực của thành phố Nam Định 48

Bảng 3.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 50

Bảng 3.9 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra 53

Bảng 3.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 57

Bảng 3.11 Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra 59

Bảng 3.12 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 63

Bảng 3.13 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 xã, phường điều tra 66

Bảng 3.14 Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong việc thực hiện quyền sử dụng đất 70

Bảng 3.15 Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với 72

cơ quan chức năng 72

Bảng 3.16 Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất 73

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định 32 Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất thành phố Nam Định năm 2019 44 Hình 3.3 So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu vực các phường và khu vực các xã của thành phố Nam Định 49 Hình 3.4 So sánh tình hình biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019 52 Hình 3.5 So sánh tình hình biến động do thừa kế quyền sử dụng đất ở theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019 58 Hình 3.6 So sánh tình hình biến động do tặng cho quyền sử dụng đất ở theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của

xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp

Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước

Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của người

sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền” Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh

Thực tiễn trong thực hiện các quyền sử dụng đất tại mỗi địa phương có sự khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người dân ở mỗi vùng Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển kinh tế Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố diễn ra khá mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

còn nhiều bất cập đặc biệt đối với đất ở Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc

thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định giai đoạn 2016 - 2019” là thực sự

cần thiết

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

- Đánh giá tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

3 Ý nghĩa của đề tài

- Giúp củng cố thêm những kiến thức đã học trong nhà trường và áp dụng vào thực tế công việc, tìm hiểu và nắm vững những kiến thức thực tế của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

- Nhận ra mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý Nhà nước về đất đai

và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại khó khăn để công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Quyền sở hữu về đất đai

a/ Khái niệm

Quyền sở hữu được quy định trong Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,

thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất

- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ

sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của chủ sở hữu Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế,

từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản

b/ Phân loại sở hữu

Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà nước,

sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân

- Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất

đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ,

nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định

- Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể

ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc

tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi

- Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình

Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân

- Sở hữu toàn dân: Là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được

quy định tại Điều 4, Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy, Luật Đất đai đã xác

định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định và bảo vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân

dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014)

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),

“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Đến nay Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

1.1.1.2 Quyền sử dụng đất

- Tại Điều 189, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sử dụng là quyền

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”

- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng

đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền

sử dụng đất”

- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013 bao gồm:

i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;

vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;

vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng

đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho

thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001;

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006

- Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009;

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014

- Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017

1.1.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về Đăng ký biện pháp bảo đảm;

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ

Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 về Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 02//2015/TT-BTNMT ngày 13/3/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ tư pháp hướng dẫn một số nội dung về Đăng ký thếp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 ban hành quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định

- Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 20/6/2018 của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định

- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định

về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện

- Quyết định số 1273/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định

về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã

- Quyết định 24/2016/QĐ-UBND ngày 31/8/2016 của UBND tỉnh Nam Định

về việc ban hành quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai với UBND các huyện, thành phố và các cơ quan khác có liên quan

- Quyết định số 356/QĐ-UBND ngày 06/2/2018 của UBND tỉnh Nam Định

về việc công bố danh mục thủ tục hành chính ban hành mới, bãi bỏ thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã

1.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 1.2.1 Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều được luật hóa Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên

ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được

ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Vấn đề thế chấp

Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là:

Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực

tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản

để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên

đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ

số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay

Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để

thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Về vấn đề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 01/01/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn

bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,… đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu

Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA) (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.2.1.3 Trung Quốc

Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978) Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất nông thôn của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất nông thôn thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (Socialist People’s Ownership) Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị Thay vào

đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (Administration Channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình Tuy nhiên, họ

cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất

kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để

họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình

thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Lưu Quốc Thái, 2007)

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất

ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 – 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,

cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;

có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng

ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.2.1.4 Hàn Quốc

Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc Quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn

đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất Lĩnh vực này đã làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh Đồng thời, một đạo luật mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách

Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ được lắp đặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê Đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở độ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật độ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thính

Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào,

đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng cửa, ghế ngồi trong phòng tắm, thay đổi thiết bị điều khiển bình ga, thay đổi vị trí của video phone trong phòng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp đặt thêm ghế ngồi sẽ được bán ra với giá phải chăng nhất

Một lối đi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số cơ

sở khác sẽ phải bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành Song có rất nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người khuyết tật (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2008)

1.2.2 Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

a Trước khi có Luật đất đai năm 1993

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội

đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày

10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát

triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực

hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định

b Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến Luật đất đai 2003

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN

Việt Nam, 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương

trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất

Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 là giai đoạn Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Vì vậy giai đoạn

1998 đến trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực người sử dụng đất có 7 quyền riêng

là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

c Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật và cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Luật Đất đai 2003 quy định QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai

2003) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so

với quyền sở hữu thì không khác nhau nhiều nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường thiệt

hại” (Điều 73 Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Như

vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt (Phùng Văn Nghệ, 2010)

Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:

i) Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,

làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp

thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,

có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị

trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục

đích thương mại

ii) Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu

toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

iii) Quyền cho thuê QSDĐ

Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ

iv) Quyền cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ

sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ

v) Quyền thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật

vi) Quyền cho, tặng QSDĐ

Cho, tặng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

vii) Quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan

hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

viii) Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

ix) Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Khi nhà nước thu hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh

tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất

d Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 có mốt số điểm mới sau đây:

* Quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung và 8 quyền riêng, trong đó

cụ thể như sau:

Về quyền chung của người sử dụng đất:

i) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

v) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

Về quyền của người sử dụng đất:

i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

iii) Cho thuê quyền sử dụng đất;

iv) Cho thuê lại quyền sử dụng đất;

2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dụng sau đây:

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Trường hợp đất

thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); Bổ sung quy định

về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (Khoản 3 Điều 179)

* Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất, nội dung mục này có bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật

số 34/2009/QH12 và luật hóa Điều 13 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP (Điều 186)

- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187)

* Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử đụng đất không

bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; Khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính

- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và sự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự

án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng

hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Điều 192 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Qua các quy định của Luật đất đai qua từng thời kỳ cho thấy Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.2.2.2 Thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên rõ rệt các giao dịch chính thức Nhiều địa phương đã tổ chức cho

hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất” đã giảm

số thửa đất của mỗi hộ xuống đáng kể làm tăng năng suất, tiết kiệm lao động và chi phí đầu tư Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế

độ sử dụng đất khác Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước Các giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất dịch vụ phi nông nghiệp ít bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như: khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất

Tuy nhiên, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất còn tồn tại một số hạn chế sau:

- Việc thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quy định

về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại một số địa phương còn vướng mắc, lùng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này

- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người

sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền

sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến Nhà nước vẫn chưa quản lý hết được và còn để thất thu thuế

1.2.2.3 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Nam Định

- Về cơ sở pháp lý: Tỉnh Nam Định căn cứ các quy định của pháp luật tại các

bản Hiến pháp, Bộ luật, Luật, Nghị định và Thông tư qua các thời kỳ Hiện nay tỉnh Nam Định thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, bao gồm: Hiến pháp năm 2013, Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, các Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các văn bản quy phạm pháp luật khác và các bộ thủ tục hành chính do tỉnh Nam Định ban hành có liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

trên địa bàn tỉnh Nam Định

- Thẩm quyền quản lý và thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất:

Tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc

UBND huyện, thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường

Thụ lý hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định hoặc Văn phòng

Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

UBND xã, phường, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dung biến động điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất,

loại tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu

Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nam Định thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện, trình lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định cấp GCN QSDĐ,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định chỉnh lý và cập nhật biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Thực trạng công tác thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Nam Định:

Tính đến hết năm 2019, trên địa bàn toàn tỉnh Nam Định đã cấp được khoảng 600.000 giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chiếm khoảng 90% các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên thực tế trên địa bàn toàn tỉnh còn nhiều trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong giai đoạn 2016 – 2019 với 9 quyền riêng của ngưởi sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và 8 quyền riêng của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì trên địa bàn tỉnh Nam Định thực hiện khoảng 172.000 giao dịch của ngưởi sử dụng đất quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

và thế chấp diễn ra sôi động hơn so với các quyền chuyển đổi, quyền cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thế chấp diễn ra nhiều nhất so với các quyền khác

Trong 10 đơn vị hành chính cấp huyện thì thành phố Nam Định diễn ra sôi động nhất với gần 32.000 giao dịch chiếm 18,60% giao dịch trên địa bàn toàn tỉnh

Do đặc thù của từng địa phương do đó tại thành phố người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp chiếm số lượng nhiều nhất, còn đối với các huyện thì việc thực hiện quyền thừa kế và chuyển nhượng lại chiếm số lượng lớn nhất

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất như: Quyền chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Các quyền: Chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân tại các phường, xã trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định từ năm 2016 đến năm 2019

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định

2.2.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định

+ Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

+ Đánh giá thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất ở

+ Đánh giá thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở

2.2.4 Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thu thập tại Chi cục thống kê thành phố Nam Định

- Số liệu các trường hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định

- Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Nam Định, UBND thành phố Nam Định, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định, UBND các xã phường

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Nghiên cứu tình hình chung về các quyền trên toàn thành phố (sử dụng số liệu thứ cấp)

- Nghiên cứu đánh giá sâu, sử dụng số liệu sơ cấp (số liệu điều tra) sẽ thực hiện lựa chọn 1 số xã, phường điển hình để điều tra:

Trong 3 xã và 22 phường, chọn phường Bà Triệu, phường Lộc Hạ đại diện cho các phường trong trung tâm thành phố có điều kiện phát triển kinh tế, trung tâm chính trị, văn hóa của thành phố và 1 xã Nam Vân đại diện cho các xã thuần nông

có điều kiện thuận lợi phát triển các ngành nghề sản xuất nông nghiệp

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra ngẫu nhiên ý kiến người dân thực hiện quyền đối với đất thông qua phiếu điều tra

Tiêu chí điều tra:

- Điều tra 3 phường là Bà Triệu, phường Lộc Hạ và 1 xã là xã Nam Vân với mỗi phường xã là 30 phiếu, tổng số phiếu điều tra là 90 phiếu: Phường Bà Triệu đại diện cho các phường thuộc thành phố Nam Định có mật độ dân số cao và có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và có các cơ quan, công trình sự nghiệp đặt trên địa bàn phường, phường Lộc Hạ đại diện cho phường có điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế có khu đô thị mới Thống Nhất có một phần diện tích trên địa bàn phường, xã Nam Vân đại diện cho xã có điều kiện phát triển các ngành nghề nông nghiệp với các làng nghề trồng hoa, cây cảnh trên địa bàn và được quy hoạch là địa bàn cung cấp các sản phẩm nông nghiệp cho thành phố trong những năm tiếp theo Đối với người thực hiện quyền của người sử dụng đất gồm: Các thông tin chung về

hộ (họ tên chủ hộ, địa chỉ, ngành nghề chính của hộ, diện tích đất ở của hộ đang sử dụng, các quyền của người sử dụng đất mà hộ đã tham gia); tình hình thực hiện

quyền của người sử dụng đất đã tham gia với các nội dung về dạng thực hiện quyền, tình hình thực hiện thủ tục hành chính và thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền; đánh giá về việc giải quyết các thủ tục hành chính của cơ quan chức năng trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất về việc đón tiếp công dân, thời gian giải quyết công việc và thái độ phục vụ của cán bộ, công chức tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết trung tâm hành chính; Ý kiến góp ý để nâng cao chất lượng phục vụ người dân

- Đối với cán bộ thực hiện công việc liên quan quyền của người sử dụng đất gồm: Các thông tin chung về cán bộ thực hiện (họ tên, địa chỉ, chức vụ công tác, độ tuổi, trình độ chuyên môn); ý kiến của cán bộ thực hiện trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về điều kiện cơ sở vật chất, số lượng cán bộ thực hiện, chuyên môn của cán bộ thực hiện, mức độ hiểu biết về pháp luật của người dân thực hiện quyền của người sử dụng đất và mức độ phối hợp của các cơ quan có liên quan Điều tra, phỏng vấn 16 cán bộ trong đó có 6 cán bộ địa chính xã, phường thuộc địa bàn điều tra, 4 cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, 4 cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định, 2 cán bộ Chi cục thuế thành phố Nam Định

2.3.4 Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu

Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2007 để tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai

và tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho QSDĐ và thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là phường, xã từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng Phân tích, so sánh so sánh số liệu điều tra thực hiện quyền của người sử dụng đất giữa các điểm điều tra từ về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất, đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ thực hiện trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất và ý kiến góp ý của

người dân để từ đó đưa ra được giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết thủ tục hành chính