Nghiên cứu thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

Qua nghiên cứu, đề tài đã đưa ra được 6 yếu tố ảnh hưởng đến công tác thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất gồm: Chất lượng nguồn nhân lực phụ trách công tác đấu giá; Thủ tục tổ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN HUY

NGHIÊN CỨU THỰC THI CHÍNH SÁCH ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỎ, LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất

kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày……tháng……năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Huy

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Dương Văn Hiểu đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Kinh tế nông nghiệp & Chính sách, Khoa Kinh tế & Phát triển nông thôn, giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện Gia Lâm đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

Hà Nội, ngày……tháng……năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Huy

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục đồ thị, sơ đồ viii

Danh mục hộp viii

Trích yếu luận văn ix

Thesic abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Câu hỏi nghiên cứu 3

1.5 Đóng góp của luận văn 3

1.5.1 Về lý luận 3

1.5.2 Về thực tiễn 3

Phần 2 Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 5

2.1 Cơ sở lý luận về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 5

2.1.1 Các khái niệm cơ bản 5

2.1.2 Đặc điểm của thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 7

2.1.3 Nội dung nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 9

2.1.4 Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ 19

2.2 Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 21

2.2.1 Tình hình đấu giá đất của một số nước trên thế giới 21

2.2.2 Tình hình đấu giá đất ở Việt Nam 24

2.2.3 Bài học kinh nghiệm cho huyện Gia Lâm 26

Phần 3 Phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 31

3.1.3 Tổ chức và cơ cấu hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Gia Lâm 36

3.2 Phương pháp nghiên cứu 38

3.2.1 Phương pháp tiếp cận nghiên cứu 38

3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39

3.2.3 Phương pháp thu thập số liệu 40

3.2.4 Phương pháp xử lý số liệu 41

3.2.5 Phương pháp phân tích số liệu 41

3.2.6 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu 41

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 43

4.1 Thực trạng thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm 43

4.1.1 Thực trạng quỹ đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm 43

4.1.2 Công tác tuyên truyền phổ biến chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 45

4.1.3 Công tác lập kế hoạch thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 46

4.1.4 Công tác phân công thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 49

4.1.5 Trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất 53

4.1.6 Công tác kiểm tra giám sát về việc thực hiện chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt 65

4.1.7 Đánh giá kết quả của thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt 66

4.1.8 Một số tồn tại và hạn chế của công tác thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 68

4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69

4.2.1 Các yếu tố bên trong 69

4.2.2 Các yếu tố bên ngoài 73

4.3 Giải pháp tăng cường thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm 75

4.3.1 Định hướng giải pháp 75

4.3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quá trình thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lâm 76

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 85

5.1 Kết luận 85

5.2 Kiến nghị 86

Tài liệu tham khảo 88

Phụ lục 91

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BĐG Bán đấu giá

ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất

HĐND Hội đồng nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tình hình đất đai của huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 – 2016 32

Bảng 3.2 Tình hình dân số, lao động của huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 - 2016 34

Bảng 3.3 Nhóm đối tượng điều tra 40

Bảng 4.1 Sự hình thành đất xen kẹt 43

Bảng 4.2 Diện tích đất nhỏ lẻ, xen kẹt của huyện Gia Lâm 44

Bảng 4.3 Hoạt động tuyên truyền phổ biến chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt 45

Bảng 4.4 Đánh giá của người dân về hiệu quả công tác tuyên truyền chính sách 46

Bảng 4.5 Đánh giá của cán bộ về công tác lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lâm 48

Bảng 4.6 Đánh giá của người dân về thời gian triển khai thực hiện chính sách 48

Bảng 4.7 Đánh giá của cán bộ về thời gian triển khai thực hiện chính sách 49

Bảng 4.8 Đánh giá của cán bộ về công tác phân công thực hiện chính sách 52

Bảng 4.9 Giá khởi điểm của các xã 54

Bảng 4.10 Đánh giá của người dân về giá khởi điểm 55

Bảng 4.11 Hình thức công bố thông tin mời tham gia đấu giá 57

Bảng 4.12 Đánh giá của hộ dân về tình hình triển khai thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 59

Bảng 4.13 Thông tin thửa đất đấu giá 60

Bảng 4.14 Kết quả của công tác đấu giá QSDĐ qua một số cá nhân trúng đấu giá 63

Bảng 4.15 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân 64

Bảng 4.16 Đánh giá của người dân về thủ tục giao đất và cấp GCN QSDĐ 65

Bảng 4.17 Đánh giá của cán bộ về giám sát đánh giá thực thi chính sách 66

Bảng 4.18 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 66

Bảng 4.19 Đánh giá hiệu quả thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 67

Bảng 4.20 Trình độ cán bộ các cấp 70

Bảng 4.21 Đánh giá của người dân về thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá 70

Bảng 4.22 Đánh giá cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá 71

Bảng 4.23 Đánh giá của người dân về tính minh bạch trong công tác đấu giá 72

Bảng 4.24 Mức độ hiểu biết và mục đích của người tham gia đấu giá 74

DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2016 35

Sơ đồ 4.1 Quy trình đấu giá QSDĐ của huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 53

DANH MỤC HỘP

Hộp 4.1 Cơ sở phục vụ công tác đấu giá còn sơ sài 72Hộp 4.2 Công tác tuyên truyền chính sách thực hiện chưa thường xuyên 75

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Văn Huy

Tên Luận văn: Nghiên cứu thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

Ngành: Quản lí kinh tế Mã số: 60 34 04 10

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

Đối với Việt Nam trong bối cảnh hội nhập kinh tế, tốc độ đô thị hóa nhanh Nhiều khu

đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật và cơ sở vật chất, khu công nghiệp, khu sinh thái, đường giao thông, trường học… được xây dựng Trong quá trình này, đất nhỏ, lẻ, xen kẹt đã được hình thành với nhiều nguyên nhân Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình thực tiễn của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng

và nguồn lực vốn có của đất đai phục vụ cho quá trình xây dựng và phát triển Đấu giá quyền

sử dụng đất đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn một số hạn chế như tình trạng thông đồng dìm giá gây thiệt hại cho nhà nước, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá Sự phối hợp giữa các

cơ quan chức năng chưa nhịp nhàng, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản lý Hoạt động thanh trả kiểm tra chưa thường xuyên vẫn còn nể nang, né tránh Trong hệ thống pháp luật nước ta hiện nay, những văn bản, thông tư liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất chưa có

sự thống nhất, đồng bộ Xuất phát từ thực tiễn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”

Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm, phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn Gia Lâm

Để tiến hành thực hiện đề tài, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau: Phương pháp thu thập số liệu; Phương pháp phân tích và xử lý số liệu; Hệ thống chỉ tiêu

Thông qua việc nghiên cứu đề tài đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm,

TP Hà Nội Qua đánh giá thực trạng thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất tại Gia Lâm, cụ thể tại một số xã điển hình như Phú Thị, Yên Viên, Ninh nhìn chung đã thực hiện khá tốt theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc đấu giá QSD đất cũng còn gặp không ít khó khăn về quy trình, thủ tục thực hiện và còn một

số tồn tại trong xác định giá sàn của các thửa đất, tình trạng đầu cơ đất trong đấu giá vẫn còn

xảy ra Mặt khác, công tác quản lý sử dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến

độ đưa đất vào sử dụng của người trúng đấu giá, chậm xây các công trình theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt Công tác quản lý các giao dịch quyền sử dụng đất còn yếu kém Qua nghiên cứu, đề tài đã đưa ra được 6 yếu tố ảnh hưởng đến công tác thực thi chính sách đấu giá quyền

sử dụng đất gồm: Chất lượng nguồn nhân lực phụ trách công tác đấu giá; Thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá; Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá; Tính minh bạch trong công tác đấu giá;

Cơ sở pháp lý; Nhận thức và mục đích của người tham gia đấu giá về các quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất Từ thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đề xuất để nâng cao hiệu quả thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá là: Hoàn thiện các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; Hoàn thiện bộ máy thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất; Hoàn thiện công tác lập kế hoạch; Nâng cao năng lực của cán bộ thực thi chính sách; Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm

THESIC ABSTRACT

Author: Nguyen Van Huy

Thesis title: Study on the implementation of policies on auction of use rights of small land plots in Gia Lam district, Hanoi city

Major: Economic Management Code: 60 34 04 10

Training institution: Vietnam National University of Agriculture

In the context of international integration and rapid urbanization in Vietnam, many new urban areas, technical infrastructure and facilities, ecological zones, roads and schools are built In this process, the small land plots are created for many reasons Currently, the land law policies of the Party and the State are always renewed to suit the practical situation of the country and to make the most of potential of land for the construction process and development Auction of use rights of land has brought a large of revenue to the state budget, which contributes significantly to the socio-economic development However, there are some restrictions on auction of land use rights such as the collusion in price reduction causing heavy losses to the State, organizations and individuals Moreover, the coordination between authorities is not in a harmonious way and still loose in management There is lack of regular inspection and synchronic documents related to auction of land use rights For these reasons,

we conducted the research on the topic of "Study on the implementation of policies on auction

of use rights of small land plots in Gia Lam district, Hanoi city"

Research Objective

The research objective is to evaluate the real situation and to analyze the factors affecting of implementation of policies on auction of use rights of small land plots in Gia Lam district; thereby to propose solutions to improve effectiveness of implementation of policies

on auction of use rights of small land plots in Gia Lam district, Hanoi

Research Methods

Data collection method

Data analysis method

Descriptive statistical analysis method

Results and Discussion

The study has contributed to the systematization of the theoretical basis of the implementation of policies on auction of use rights of small land plots Based on the real situation of the implementation of policies on auction of use rights of small land plots in Gia Lam district, specifically in some typical communes such as Phu Thi, Yen Vien, Ninh Hiep,

the results showed that these areas have implemented according to the law and regulations of auction of land use rights However, the auction of land use rights also faced many difficulties related to process as well as procedure of implementation For example, many issues in determining the floor price and speculation in auction still occur Moreover, the management

of land use after auction is not strict which brings about slow rate of progress the construction work The management of transaction of land use rights is still weak

There are six main factors affecting the implementation of policies on auction of land use rights including: (1) quality of auction staffs; (2) procedures for organizing the auction; (3) material facilities for auction; (4) transparency in auction; (5) legal grounds; and (6) awareness and purpose of the participants in the auction

Based on the real situation, the research also proposed some solutions in order to improve effectiveness of implementation of policies on auction of land use rights such as: (1) completing the regulations on auction of land use rights; (2) simplifying the procedures of auction; (3) enhancing the enforcement mechanism of the auction of land use rights; (4) improving the planning; (5) improving the capacity of policy enforcement officers; (6) promoting the propaganda of policies on auction of land use rights in Gia Lam district

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54) Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá của quốc gia và của người sử dụng đất Đối với Việt Nam trong bối cảnh hội nhập kinh tế, tốc độ đô thị hóa nhanh Nhiều khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật và cơ sở vật chất, khu công nghiệp, khu sinh thái, đường giao thông, trường học… được xây dựng Trong quá trình này, đất nhỏ, lẻ, xen kẹt đã được hình thành với nhiều nguyên nhân do diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, nhiều hộ gia đình tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở theo thời gian khu dân cư hình thành xen lẫn những khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt Việc quản lý và sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt rất khó khăn Cách thức giải quyết hiện nay là cho đấu giá để lấy tiền phát triển hạ tầng

Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới hoàn thiện

để phù hợp với tình hình thực tiễn của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và nguồn lực vốn có của đất đai phục vụ cho quá trình xây dựng và phát triển

Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên hoạt động liên quan đến đất đai diễn ra rất đa dạng và phức tạp Nhiều giao dịch bất động sản diễn ra không thông qua nhà nước làm cho giá đất lúc tăng lúc giảm gây khó khăn trong công tác quản lý chưa khai thác được giá trị đích thực của đất

Đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế xã hội, đảm bảo việc giao đất cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, khách quan, bình đẳng bảo vệ được quyền lợi và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn một số hạn chế như tình trạng thông đồng dìm giá gây thiệt hại cho nhà nước, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng chưa nhịp nhàng, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản lý Hoạt động thanh trả kiểm tra chưa thường xuyên vẫn còn nể nang, né tránh

Trong hệ thống pháp luật nước ta hiện nay, những văn bản, thông tư liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất chưa có sự thống nhất, đồng bộ Ngoài ra, những quy

định trong việc triển khai tổ chức thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa có sự đồng bộ giữa 02 Thông tư là Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp Trong khi đó, cả

02 Thông tư đều đang còn hiệu lực thi hành Do đó, việc triển khai tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất khó thực hiện

Trong đấu giá quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục đã được quy định trong các quyết định Tuy nhiên, vì chưa có sự quan tâm một cách thỏa đáng về pháp luật BĐG QSD đất; mặt khác, việc nghiên cứu cũng chưa đạt tới độ sâu sắc và toàn diện nên dẫn đến hậu quả là việc hiểu sai lệch về pháp luật BĐG QSD đất hoặc bị lợi dụng trong tổ chức và thực hiện BĐG QSD đất Điển hình như phiên đấu giá 31 ha quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm vào năm 2010 Đã có gần 80 nhà đầu tư trúng thầu, tuy nhiên nhiều nhà trúng thầu trong số này đang phải đối mặt với việc bị thu hồi lại đất và mất hàng trăm triệu đồng tiền đặt cọc do chậm nộp tiền đấu giá đất Điều đáng nói là việc lấy lại số tiền đã nộp, theo quy định là được hoàn lại, cũng rất khó khăn Vì vậy, Nhà nước cần có những biện pháp để bảo vệ quyền lợi của công dân

Trong những năm vừa qua huyện Gia Lâm cũng đã và đang tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn Nhưng trong hệ thống chính sách pháp luật nước

ta hiện nay, các chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập và hạn chế Xuất phát từ thực tế nêu trên nên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm, phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt

Đánh giá thực trạng và phân tích yếu tố ảnh hưởng đến thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt thông qua một số dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm

Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu là thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt Đối tượng thu thập số liệu là cán bộ phụ trách thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt, tổ chức, cá nhân tham gia thực thi chính sách đấu giá QSDĐ 1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

- Thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất là gì? Vai trò, đặc điểm của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất?

- Thực trạng về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm diễn ra như thế nào?

- Có những yếu tố nào ảnh hưởng đến công tác thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm?

- Các giải pháp tăng cường công tác thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trong thời gian tới là gì?

1.5 ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN

1.5.1 Về lý luận

- Trên cơ sở phân tích, hệ thống hóa và kế thừa các lý thuyết về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất, luận văn đã bổ sung thêm khái niệm về đất nhỏ, lẻ, xen kẹt; thực thi chính sách đấu giá nhỏ, lẻ, xen kẹt

- Các yếu tố ảnh hưởng đến thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ

lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện

- Đề xuất định hướng các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi chính sách đấu giá nhỏ, lẻ, xen kẹt

1.5.2 Về thực tiễn

- Phân tích và làm rõ thực trạng thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm

- Định hướng các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi chính sách đấu giá quyền

sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC THI CHÍNH SÁCH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỎ, LẺ, XEN KẸT

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC THI CHÍNH SÁCH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỎ, LẺ, XEN KẸT

2.1.1 Các khái niệm cơ bản

2.1.1.1 Khái niệm chính sách

Chính sách là tập hợp các chủ trương và hành động về phương diện nào đó của nền kinh tế xã hội do chính phủ thực hiện, bao gồm các mục tiêu mà chính phủ muốn đạt được và phương pháp để đạt được các mục tiêu đó (Frank Ellis, 1993)

Chính sách là tập hợp các chủ chương và hành động về hành động về phương diện nào đó của nền kinh tế, xã hội do chính phủ thực hiện Nó bao gồm mục tiêu mà chính phủ muốn đạt được và cách làm để đạt được mục tiêu đó (Đỗ Kim Chung, 2006)

Như vậy chính sách giúp các nhà quản lý xác định những chỉ dẫn chung trong quá trình ra quyết định từ đó giúp họ thấy được phạm vi hay giới hạn cho phép của các quyết định, để nhắc nhở các nhà quản lý những quyết định nào là có thể và những quyết định nào là không thể Từ đó chính sách sẽ hướng suy nghĩ và hành động của mọi thành viên trong tổ chức vào việc thực hiện mục tiêu chung của các tổ chức

2.1.1.2 Khái niệm đấu giá

Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu (Luật đất đai, 2013)

Theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động BĐG tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được CSH ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản thực hiện việc BĐG

2.1.1.3 Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự

“ Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” (69, tr.90) và “ Quyền sử dụng là quyền khai thác thông dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” (69, tr.95) Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho, mượn, tặng, cho thuê, thuế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc Bởi, khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” (69, tr.83) Như vậy QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên

nó là tài sản đặc biệt

Như vậy, ta có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ Quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Như đã trình bày ở trên, QSDĐ là tài sản, do vậy ĐGQSDĐ thực chất là đấu giá tài sản Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai

Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thêm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua

Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá

tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua

được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình Người chiến thắng là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm

Như vậy ta có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do đấu giá viên điều khiển, nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSDĐ là người trả mức giá cao nhất đối với QSDĐ đem bán đấu giá

2.1.1.4 Khái niệm đất nhỏ, lẻ, xen kẹt

Theo quyết định 71/2014/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội: Đất nhỏ, lẻ, xen kẹt

là các khu đất nông nghiệp, đất công, đất chưa sử dụng nằm xen kẹt trong khu dân cư hoặc có ít nhất 01 mặt tiếp giáp với khu dân cư hiện có (xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở hợp pháp ngoài cùng của khu dân cư) và không tiếp giáp với đường có tên

nhỏ, lẻ, xen kẹt sau khi đấu giá được sử dụng với mục đích xây nhà ở theo quy hoạch 2.1.1.5 Khái niệm thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất

Thực thi chính sách đấu giá QSDĐ là quá trình hoạt động có mục đích của cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham giá đấu giá QSDĐ, bằng hành

vi của mình để làm cho những quy định đấu giá QSDĐ đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế, hợp pháp, nhằm đạt được kết quả tốt trong công tác đấu giá (Trần Quang Huy, 2002)

Như vậy, có thể đưa ra khái niệm thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt là quá trình hoạt động có mục đích của cơ quan, tổ chức, và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt, bằng hành vi của mình để làm cho những quy định đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt đi và cuộc sống nhằm đạt được kết quả tốt trong công tác đấu giá

2.1.2 Đặc điểm của việc thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt

Thứ nhất, việc thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất là làm cho các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp pháp của chủ thể tham gia đấu giá được thực hiện trên thực tế, người bán

sẽ bán được quyền sử dụng đất còn người mua sẽ mua được quyền sử dụng đất

Đặc điểm naỳ được thể hiện ở chỗ là làm cho các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, được tôn trọng thực hiện Điều này được thể hiện bằng hành vi của tất cả các chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ Kết quả đạt được là những quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể, về trình tự thủ tục, về điều kiện và các yêu cầu trong việc tham gia đấu giá QSDĐ phải được các chủ thể nghiêm thực hiện nghiêm túc trên thực tế Đặc điểm này còn thể hiện ở nhận thức đối với việc đấu giá QSDĐ được nâng cao không chỉ đối với những người điều hành đấu giá, tổ chức đấu giá mà cả những người tham gia đấu giá

Thứ hai, chủ thể thực thi chính sách đấu giá QSDĐ bao gồm các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia vào hoạt động này

Chủ thể thực thi chính sách đấu giá QSDĐ gồm nhiều loại đó là các chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá, chủ thể làm dịch vụ đấu giá, chủ thể tham gia quản lý nhà nước và các chủ thể liên quan

Chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao QSDĐ; là Nhà nước trong trường hợp đấu giá QSDĐ để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; là cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng trong trường hợp QSDĐ phải thi hành án hoặc thế chấp

để thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng

Chủ thể tham gia đấu giá là những tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng QSDĐ,

là những người trực tiếp cạnh tranh giá với nhau với mục đích để mua được QSDĐ Khi tham gia đấu giá chủ thể này cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ

Chủ thể trung gian làm dịch vụ đấu giá QSDĐ là các tổ chức được pháp luật quy định có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá tài sản, bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản

Ngoài ra, còn có các chủ thể là các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tư pháp,

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính Các chủ thể này thực hiện nhiệm vụ hướng dẫn nghiệp vụ, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá QSDĐ Bên cạnh

đó, còn có các công chứng viên tham gia, chủ thể này tham gia với nhiệm vụ là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng đấu giá QSDĐ

Ngoài các chủ thể trên, trong thực thi chính sách đấu giá QSDĐ luôn có một loại chủ thể có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đó là các đấu giá viên làm việc trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Chủ thể này là người trực tiếp áp dụng các quy

định về trình tự thủ tục đấu giá để điều hành cuộc đấu giá Do đó, phẩm chất năng lực, trình độ của đấu giá viên có ảnh hưởng rất lớn đến công tác điều hành cuộc đấu giá Nếu đấu giá viên có bản lĩnh chính trị vững vàng, có chuyên môn giỏi và luôn đặt lợi ích tập thể, lợi ích nhà nước lên trên thì việc điều hành đấu giá sẽ đưa lại kết quả tốt Ngược lại, nếu đấu giá viên luôn đặt lợi ích của cá nhân lên trên lợi ích tập thể, chuyên môn nghiệp vụ không vững vàng dễ dẫn đến những sai sót trong quá trình điều hành đấu giá ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các tổ chức và cá nhân Do vậy, chủ thể này cần được thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ mọi mặt và cần

có sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực thi chính sách QSDĐ

Thứ ba, thực thi chính sách đấu giá QSDĐ được tiến hành theo các trình tự thủ tục pháp luật quy định,

Trong quá trình thực thi chính sách đấu giá QSDĐ, các chủ thể cần phải tiến hành theo các trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định Chẳng hạn để tham gia đấu giá, người có nhu cầu cần có đơn đề nghị tham gia đấu giá, nộp phí, nộp tiền đặt trước, tham gia phiên đấu giá Hoặc để định giá đất thì cần tiến hành từng bước như thuê tổ chức định giá, Hội đồng định giá xem xét và tham mưu cho UBND huyện quyết định giá đất phù hợp làm căn cứ để đấu giá QSDĐ

2.1.3 Nội dung nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt

2.1.3.1 Sự hình thành đất nhỏ lẻ, xen kẹt

Theo quyết định 71/2014/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội, đất nhỏ, lẻ, xen kẹt

là các khu đất nông nghiệp, đất công, đất chưa sử dụng nằm xen kẹt trong khu dân cư

Đối với Việt Nam trong bối cảnh hội nhập kinh tế, tốc độ đô thị hóa nhanh Nhiều khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật và cơ sở vật chất, khu công nghiệp, khu sinh thái, đường giao thông, trường học… được xây dựng Trong quá trình này, đất nhỏ lẻ xen kẹt đã được hình thành với nhiều nguyên nhân do diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, nhiều hộ gia đình tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở theo thời gian khu dân cư hình thành xen lẫn những khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt

Thành phố, phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu Ủy ban nhân dân ban hành

Kế hoạch số 140/KH-UBND về kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014; Thành lập ban chỉ đạo kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 (Quyết định số 1040/QĐ - UBND ngày 05/3/2015) Theo kế hoạch, các xã, thị trấn hoàn thành trước 01/6/2015, hoàn thành trước 15/7/2015 Hiện phòng Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp với đơn vị tư vấn để thực hiện các nội dung kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014

Thực hiện quy định của Luật đất đai và chỉ đạo của Ủy ban nhân dân Thành phố, phòng Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với đơn vị tư vấn và các đơn vị liên quan thực hiện việc lập Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất Ngày 15/5/2014, Ủy ban nhân dân Thành phố có Quyết định số 2656/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Gia Lâm

2.1.3.3 Lập kế hoạch thực thi chính sách

Việc xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện chính sách vì quá trình tổ chức thực thi chính sách công là quá trình phức tạp, diễn ra trong một thời gian dài, vì thế chúng cần được lập kế hoạch, chương trình để các cơ quan nhà nước triển khai thực hiện chính sách một cách chủ động hoàn toàn Kế hoạch triển khai thực thi chính sách công được xây dựng trước khi đưa chính sách vào cuộc sống Các cơ quan triển khai thực thi chính sách từ Trung ương đến địa phương đều phải xây dựng kế hoạch, chương trình thực hiện (Trần Thị Thơ, 2012)

Theo Trần Thị Thơ (2012), kế hoạch triển khai thực thi chính sách công bao gồm những nội dung cơ bản sau:

Thứ nhất, lập kế hoạch tổ chức điều hành cần đảm bảo những dự kiến về hệ thống các cơ quan chủ trì và phối hợp triển khai thực hiện chính sách; số lượng và chất lượng nhân sự tham gia tổ chức thực thi; những dự kiến về cơ chế trách nhiệm của cán

bộ quản lý và công chức thực thi; cơ chế tác động giữa các cấp thực thi chính sách

Thứ hai, xác định kế hoạch cung cấp các nguồn vật lực như dự kiến về các cơ

sở kiến trúc, trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho tổ chức thực thi chính sách; các nguồn lực tài chính, các vật tư văn phòng phẩm

Thứ ba, xác định thời gian triển khai thực hiện thông qua dự kiến về thời gian duy trì chính sách; dự kiến các bước tổ chức triển khai thực hiện từ tuyên truyền chính sách đến tổng kết rút kinh nghiệm Mỗi bước đều có mục tiêu cần đạt được và thời

gian dự kiến cho việc thực hiện mục tiêu Có thể dự kiến mỗi bước cho phù hợp với một chương trình cụ thể của chính sách

Thứ tư, lên kế hoạch kiểm tra thực thi chính sách là những dự kiến về tiến độ, hình thức, phương pháp kiểm tra, giám sát tổ chức thực thi chính sách

Thứ năm, xây dựng dự kiến những nội quy, quy chế trong thực thi chính sách công bao gồm nội quy, quy chế về tổ chức, điều hành; về trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền hạn của cán bộ, công chức và các cơ quan nhà nước tham gia tổ chức điều hành chính sách; về các biện pháp khen thưởng, kỷ luật cá nhân, tập thể trong tổ chức thực thi chính sách

2.1.3.4 Hoạt động tuyên truyền phổ biến chính sách

Sau khi bản kế hoạch triển khai thực hiện được thông qua, các cơ quan nhà nước tiến hành triển khai tổ chức thực hiện theo kế hoạch Việc trước tiên cần làm trong quá trình này là tuyên truyền, vận động nhân dân tham gia thực hiện chính sách công Đây là một hoạt động quan trọng, có ý nghĩa lớn với cơ quan nhà nước và các đối tượng thực thi chính sách công Phổ biến, tuyên truyền chính sách tốt giúp cho các đối tượng chính sách và mọi người dân tham gia thực thi hiểu rõ về mục đích, yêu cầu của chính sách; về tính đúng đắn của chính sách trong điều kiện hoàn cảnh nhất định;

và về tính khả thi của chính sách để họ tự giác thực hiện theo yêu cầu quản lý của nhà nước Đồng thời còn giúp cho mỗi cán bộ, công chức có trách nhiệm tổ chức thực thi nhận thức được đầy đủ tính chất, trình độ, quy mô của chính sách với đời sống xã hội để chủ động tích cực tìm kiếm các giải pháp thích hợp cho việc thực hiện mục tiêu chính sách và triển khai thực thi có hiệu quả kế hoạch tổ chức thực hiện chính sách được giao (Trần Thị Thơ, 2012)

Việc làm này cần được tăng cường đầu tư về trình độ chuyên môn, phẩm chất chính trị, về trang thiết bị kỹ thuật nhằm nâng cao chất lượng tuyên truyền, vận động Trong thực tế có không ít cơ quan, địa phương do thiếu năng lực tuyên truyền, vận động đã làm cho chính sách bị biến dạng, làm cho lòng tin của dân chúng vào nhà nước bị giảm sút Tuyên truyền, vận động thực thi chính sách công cần được thực hiện thường xuyên, liên tục, kể cả khi chính sách công đang được thi hành, để mọi đối tượng cần được tuyên truyền luôn củng cố lòng tin vào chính sách và tích cực thực thi chính sách Việc phổ biến, tuyên truyền chính sách được thực hiện bằng nhiều hình thức như trực tiếp tiếp xúc, trao đổi với các đối tượng tiếp nhận; gián tiếp qua các phương tiện thông tin đại chúng Tuỳ theo yêu cầu của các cơ quan quản lý, tính chất

của từng loại chính sách và điều kiện cụ thể mà có thể lựa chọn các hình thức tuyên truyền, vận động thích hợp

2.1.3.5 Phân công thực thi chính sách

Theo thông tư liên tích số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp, bước tiếp theo sau bước tuyên truyền, phổ biến là phân công, phối hợp các cơ quan, đơn vị tổ chức thực hiện chính sách công theo kế hoạch được phê duyệt Chính sách công được thực thi trên phạm vi rộng lớn, tối thiểu cũng là một địa phương - vì thế số lượng cá nhân và tổ chức tham gia thực thi chính sách là rất lớn Số lượng tham gia bao gồm các đối tượng tác động của chính sách, nhân dân thực hiện và bộ máy tổ chức thực thi của nhà nước Không chỉ có vậy, các hoạt động thực hiện mục tiêu chính sách công diễn ra cũng hết sức phong phú, phức tạp theo không gian và thời gian, chúng đan xen nhau, thúc đẩy hay kìm hãm nhau theo quy luật Bởi vậy, muốn tổ chức thực thi chính sách có hiệu quả cần phải tiến hành phân công, phối hợp giữa các cơ quan quản lý ngành, các cấp chính quyền địa phương, các yếu tố tham gia thực thi chính sách và các quá trình ảnh hưởng đến thực hiện mục tiêu chính sách Trong thực tế người ta thường hay phân công cơ quan chủ trì và các cơ quan phối hợp thực hiện một chính sách cụ thể nào đó Chính sách có thể tác động đến lợi ích của một bộ phận dân cư, nhưng kết quả tác động lại liên quan đến nhiều yếu tố, quá trình thuộc các bộ phận khác nhau, nên cần phải phối hợp chúng lại để đạt yêu cầu quản lý Hoạt động phân công, phổi hợp diễn ra theo tiến trình thực hiện chính sách công một cách chủ động, sáng tạo để luôn duy trì chính sách được ổn định

2.1.3.6 Trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính Phủ về ban hành quy chế đấu giá QSDĐ thì trình tự và thủ tục đấu giá QSDĐ ở Việt Nam như sau:

a Thành lập Hội đồng đấu giá

- UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh phân cấp cho UBND cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức

- Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, TN&MT, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương Trường hợp lãnh đạo UBND cấp

tỉnh không đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì uỷ quyền Giám đốc

Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng

Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phòng, ban chức năng của như thành phần Hội đồng đấu giá của tỉnh

b Thông báo tổ chức đấu giá

- Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ thông báo công khai thửa đất tổ chức đấu giá ít nhất

2 lần trong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyền hình địa phương, báo địa phương, các phương tiện thông tin đại chúng khác và được niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và trụ sở UBND cấp nơi có thửa đất đấu giá

- Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểm đăng

ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan đến thửa đất Căn cứ yêu cầu, đặc điểm, quy mô của thửa đất đưa ra đấu giá, UBND cấp tỉnh quyết định việc công bố công khai hoặc không công bố công khai giá khởi điểm

c Đăng ký tham gia đấu giá

- Các đối tượng có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 6 của Quy chế này thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ thông báo

- Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây:

+ Tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước) do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

Được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong các trường hợp sau:

 Người không trúng đấu giá, được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc

 Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại đăng ký trong thời hạn hoàn tất thủ tục đăng ký tham gia đấu giá

 Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất

Không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau:

 Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá

 Người tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá vòng sau thấp hơn giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp

 Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận QSDĐ hoặc rút lại giá đã trả

 Người vi phạm quy chế đấu giá của cuộc đấu giá đó

+ Phí đấu giá: khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá được sử dụng chi phí cho việc tổ chức thực hiện đấu giá và không hoàn trả cho tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia và nộp phí đấu giá Mức phí cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thực tế ở địa phương theo quy định của pháp luật hiện hành về phí, lệ phí

d Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá

- Giá khởi điểm đấu giá

+ Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

+ Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do UBND cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của UBND tỉnh

- Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ công bố cho vòng đấu tiếp theo Căn cứ vào thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp

e Tổ chức đấu giá

- Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được UBND cấp

có thẩm quyền phê duyệt

Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc đấu giá Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giá Các thành viên tham gia Hội đồng này gồm đại diện các cơ quan, Ban, ngành theo quy định

- Thủ tục mở phiên đấu giá

+ Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có) + Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá

+ Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu Quy chế đấu giá

+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ tục cần thiết khác

- Hình thức và trình tự đấu giá

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định của Quy chế này thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá khởi điểm của vòng đấu này Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

+ Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp.Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

+ Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá

+ Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận QSDĐ thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác

- Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm Quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

- Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

+ Địa điểm tổ chức đấu giá

+ Thành phần Hội đồng đấu giá

+ Số người tham gia đấu giá

+ Mức giá khởi điểm

- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai

f Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá

- Căn cứ vào biên bản đấu giá, Hội đồng đấu giá hoặc Sở Tài chính (trong trường hợp giao nhiệm vụ đấu giá cho tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ) trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá

- Nội dung phê duyệt kết quả đấu giá gồm: họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của người trúng đấu giá (ghi rõ tên tổ chức, cá nhân, số tài khoản), vị trí thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp vào ngân sách Nhà nước và các nội dung cần thiết khác

g Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá

- Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan TN&MT trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

- Sở TN&MT thuộc UBND cấp tỉnh hoặc Phòng TN&MT thuộc UBND cấp theo thẩm quyền được phân cấp có trách nhiệm bàn giao đất trên thực địa, lập hồ sơ đất, cấp hoặc trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật và các giấy tờ liên quan khác cho người trúng đấu giá theo đúng biên bản đấu giá và quyết định giao đất, cho thuê đất, đăng ký quyền sử dụng đất và làm các thủ tục cho người được sử dụng đất

UBND cấp tỉnh quy định thời hạn thực hiện các nhiệm vụ trên đây của cơ quan TN&MT phù hợp với quy định hiện hành của pháp luật đất đai

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản đấu giá và các giấy tờ có liên quan khác là căn cứ để người được giao đất, thuê đất đăng ký QSDĐ

h Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá

- Quyền lợi: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá QSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Trách nhiệm: thực hiện theo đúng các cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá QSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

i Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá

- Trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: số tiền còn lại sau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được nộp vào tài khoản riêng do Sở Tài chính mở tại Kho bạc Nhà nước và

được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Trường hợp đấu giá của những thửa đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung của địa phương: số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho người

có đất bị thu hồi, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) được đưa vào thu nộp ngân sách Nhà nước hàng năm và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định

- Trường hợp đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất không thuộc phạm vi khoản 1, khoản 2 Điều này thì số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồi, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) được đưa vào thu nộp ngân sách Nhà nước hàng năm Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định

2.1.3.7 Kiểm tra giám sát về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt

xem xét, đánh giá hoạt động nhằm kịp thời tác động để chính sách được thực thi đúng hướng, đúng đối tượng Cơ quan, đơn vị phụ trách giám sát phải có mặt thường xuyên, liên tục theo dõi quá trình thực thi chính sách để kịp thời đưa ra những nhắc nhở, khuyến cáo, đề nghị, hỗ trợ tạo điều kiện cho việc thực thi chính sách diễn ra thuận lợi và đem lại kết quả và hiệu quả tích cực (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

đạt được các mục tiêu của chính sách Cơ quan giám sát có các đợt kiểm tra, đánh giá, giám sát việc thực hiện chính sách có đi đúng tiến độ và đạt hiệu quả hay không Để việc triển khai chính sách hoàn thành tốt và đạt mục tiêu đã đề ra thì yếu tố này rất quan trọng, các cơ quan giám sát cần làm việc tuyệt đối nghiêm túc và trung thực

xem xét, đánh giá, kết luận về ưu điểm, khuyết điểm hoặc vi phạm của các cơ quan, đơn vị triển khai thực thi chính sách Kiểm tra là để làm rõ, tìm cho ra ưu, khuyết điểm, nguyên nhân khách quan, chủ quan từ đó đề ra hướng xử lý, khắc phục, rút kinh nghiệm

2.1.3.8 Đánh giá hiệu quả thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt

Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54) Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá của quốc gia và của người sử dụng đất

Thực tế đã chứng minh rằng: nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội Trong đó, chính sách đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân Vì vậy, cần đánh giá được hiệu quả của việc thực thi chính sách để có thể đánh giá được lợi ích mà chính sách đó mang lại, cũng như đánh giá được chính sách đấy có phù hợp hay không

2.1.4 Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ

2.1.4.1 Yếu tố bên trong

* Chất lượng nguồn nhân lực phụ trách công tác đấu giá

Trong công tác đấu giá yếu tố con người đóng vai trò vô cùng quan trọng nếu lực lượng cán bộ phụ trách công tác đấu giá có đầy đủ những phẩm chất, trình độ, đặc biệt

là kinh nghiệm thì sẽ chắc chắn đem lại hiệu quả cao Có trình độ tổ chức và quản lý giúp người quản lý tiếp cận được tốt công tác đấu giá và gắn kết các yếu tố tác động đến thị trường BĐS để ra quyết định, từ đó giúp họ lựa chọn và sử dụng đầy đủ và hợp lý các nguồn lực, tạo ra những sản phẩm có chất lượng cao nhất với chi phí bỏ ra thấp nhất (Nguyễn Thị Minh, 2010)

* Thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá

Hiện nay, chưa có quy chế đấu giá thống nhất cho cả nước, theo quy chế đấu giá QSDĐ của thành phố Hà Nội thì thủ tục để đưa một lô đất vào đấu giá hiện có quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện mất rất nhiều thời gian, có nhiều dự án kéo dài tới hơn 4 năm Từ đó làm cho chi phí đầu tư cho dự án tăng lên, không chủ động được thời điểm tổ chức đấu giá nhằm khai thác được lợi thể của thị trường BĐS khi sôi động Vì vậy, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của phiên đấu giá

* Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá

Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá ảnh hưởng trực tiếp đến công tác điều

hành phiên đấu giá Do số lượng người tham gia đấu giá đông, lực lượng cán bộ phụ trách rất mỏng, dẫn đến nhiều trường hợp xảy ra ngoài ý muốn Ngược lại, nếu số lượng cán bộ phụ trách đủ thì sẽ kiểm soát tốt được việc tổ chức đấu giá

* Tính minh bạch trong công tác đấu giá

Tính minh bạch trong công tác đấu giá là yếu tố quan trọng, quyết định lớn đến kết quả và hiệu quả của phiên đấu giá Thực hiện tốt tính minh bạch các thông tin về

dự án đấu giá QSDĐ sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư, người có nhu cầu mua đất nhiều thông tin về dự án, giúp họ có đủ căn cứ để ra quyết định mua và đánh giá được đúng giá trị của khu đất, nâng cao được giá trị của mỗi lô đất Tránh một số trường hợp “ thông thầu” làm thất thoát ngân sách nhà nước

2.1.4.2 Yếu tố bên ngoài

* Cơ sở pháp lý

Hiện nay, đấu giá quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11 Ngoài ra, trong quá trình thực thi chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất có rất nhiều Thông tư, quyết định hướng dẫn về việc thực thi chính sách ra đời Tuy nhiên, các Thông tư, quyết định lại được ban hành bởi các cơ quan khác nhau dẫn đến chưa có sự thống nhất chặt chẽ giữa các Bộ ban ngành Dẫn đến việc thực thi chính sách quyền sử dụng đất khó khăn do có sự chồng chéo giữa các quy định và các quy chế

* Nhận thức và mục đích của người tham gia đấu giá về các quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác đấu giá QSDĐ là hoạt động mới trong những năm gần đây, công tác thông tin tuyên truyền chưa được quan tâm nên người tham gia đấu giá hiểu biết rất hạn chế về quy chế đấu giá Sự thiếu quan tâm và thiếu hiểu biết của người dân dẫn đến khó khăn trong việc thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường bất động sản

Sự sôi động của thị trường BĐS tại thời điểm đấu giá ảnh hưởng lớn đến kết quả các phiên đấu giá Tại thời điểm đấu, thị trường BĐS sôi động thì số lượng người tham gia đấu giá sẽ đông hơn, giá trị các lô đất sẽ được nâng lên do người đấu giá sẽ trả giá cao hơn, nâng cao mức chênh lệnh giữa giá sàn và giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỎ, LẺ, XEN KẸT

2.2.1 Tình hình đấu giá đất của một số nước trên thế giới

2.2.1.1 Trung Quốc

Từ ngày 01/07/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5 khu

tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương (TW) và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khóa 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua, Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 có hiệu lực thi hành

từ 1/1/1995) quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ

Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp Tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND Tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện, UBND huyện trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ

+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Theo quy định của Luật đấu giá tài sản nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định:

Đấu giá viên: là người chủ trì cuộc bán đấu giá (Điều 14) và phải đáp ứng được những điều kiện sau (Điều 15):

- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá (BĐG);

- Đã làm việc cho doanh nghiệp BĐG từ hai năm trở lên;

- Có tư cách đạo đức tốt

Những người đã bị sa thải và những người mà Thẻ đấu giá viên bị tịch thu dưới năm năm, những người đang thi hành án hình sự về những tội do cố ý sẽ không được làm Đấu giá viên

Những người đủ tiêu chuẩn trên phải vượt qua cuộc thi tuyển chọn đấu giá viên

do Hiệp hội BĐG tổ chức, nếu đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội cấp chứng chỉ Đấu giá viên

Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:

Cuộc BĐG tài sản sẽ do đấu giá viên chủ trì Người BĐG tài sản phải công bố nội quy BĐG và những vấn đề cần thiết khác trước khi tiến hành BĐG Khi điều hành cuộc BĐG, người BĐG phải tiến hành lập biên bản BĐG Người lập biên bản và đấu giá viên ký vào biên bản Khi cuộc đấu giá thành thì người mua được tài sản mới ký vào biên bản

Nếu tài sản đấu giá đòi hỏi phải thực hiện các thủ tục như thay đổi GCN QSH và giấy chuyển QSH theo quy định thì trên cơ sở văn bản BĐG tài sản và các tài liệu khác

có liên quan, người ủy quyền BĐG tài sản và người mua được tài sản phải thực hiện các thủ tục cần thiết

Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:

Cơ quan quản lý BĐG tài sản thống nhất trên toàn quốc chịu trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh trong lĩnh vực đấu giá tài sản cho doanh nghiệp Hiệp hội BĐG tài sản là một tổ chức xã hội

có tư cách pháp nhân và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực BĐG tài sản, giám sát các doanh nghiệp BĐG tài sản và đấu giá viên Hiệp hội có quyền tổ chức các kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên, cấp chứng chỉ đấu giá viên (Điều 17)

2.2.1.2 Đài Loan

Theo tiến sĩ Tôn Dật Tiên (là người sáng lập ra Cộng hoà Trung Hoa) thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai

Áp dụng các giáo huấn đó Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là

“người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Trong đó: Chương trình “người cày

có ruộng” chủ yếu được thực hiện ở các vùng nông thôn đối với đất sản xuất nông nghiệp; Chương trình “bình quyền về đất đô thị” được thực hiện tại các đô thị và khu vực được quy hoạch phát triển đô thị

Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã

kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng

và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn

10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ tầng” còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các

quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mách lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô lớn, do

đó ngày càng nhiều người được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (Nhan Ái Tĩnh, 1999)

2.2.2 Tình hình đấu giá đất ở Việt Nam

*Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị, xã hội, của khu vực phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm

Ngày 07/04/2010 UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND Theo quy chế này, các trường hợp đấu giá là:

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đầu tư xây dựng nhà ở; đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; đất đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng quỹ đất để làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

- Cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện

- Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng

- Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

- Các trường hợp khác do UBND Thành phố quyết định

Thực hiện Quyết định số 1088/QĐ-BTP ngày 13 tháng 5 năm 2013 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ

về bán đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả như sau: Tính từ

ngày Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành - ngày 01 tháng 7 năm 2010 đến ngày 30 tháng 6 năm 2013, 29 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp và 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản quận – trên địa bàn thành phố đã tổ chức 3.111 cuộc bán đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 4.751.255.186.074 đồng và tổng giá trị tài sản bán được là 4.981.855.738.565 đồng, tỷ lệ tăng thêm giữa giá bán so với giá khởi điểm là 4,85% (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013)

Năm 2014, Sở TN&MT TP.HCM đã tập trung nghiên cứu soạn thảo, đề xuất UBND thành phố ban hành nhiều văn bản để triển khai Luật Đất đai năm 2013; tổ chức nhiều hội thảo, tập huấn cho cán bộ quản lý các sở ban ngành, 24 quận về các điểm mới của Luật Đất đai 2013 Vì vậy, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, TP.HCM không gặp nhiều trở ngại và từng bước thực thi hiệu quả của Luật vào cuộc sống So với năm 2013, công tác đấu giá QSDĐ tăng lên gấp 3 lần, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng (Nguyễn Thị Kim Ngân, 2015)

* Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Thực hiện công tác đấu giá QSDĐ, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá QSDĐ tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/05/2008 về việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận QSDĐ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng BĐG gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự sặp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

giá có quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Hình thức đấu giá:

Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế.Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút Đối tượng hô

giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó

Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây.Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá

Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành Toàn bộ

số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản huỷ phiên đấu giá

Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó.Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đáu giá; đồng thời được trả lại tiền đặt cược

Sau khi việc BĐG kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bán tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

- Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

+ Giá sàn do UBND Thành phố quy định dao động từ 3.900.000-5.330.000

so với giá sàn quy định

+ Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (lô đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm từ 2 tỷ đồng trở xuống; nộp bằng 3%-5% đối với khu đất (lô đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2 tỷ đồng và giao cho Hội đồng đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tuỳ theo tổng giá trị khu đất (lô đất) để trì Chủ tịch UBND thành phố quyết định

+ Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong

2.2.3 Bài học kinh nghiệm cho huyện Gia Lâm

Nghiên cứu chính sách về bán đấu giá đất đai ở một số nước trên thế giới chúng

ta có một số nhận xét và rút ra kinh nghiệm có thể vận dụng trong việc ĐGQSDĐ ở Huyện Gia Lâm nói riêng và nước ta nói chung:

Thứ nhất, phần lớn các nước đã ban hành chính sách về bán đấu giá với tư cách

là một đạo luật độc lập như: Luật bán đấu giá tài sản (Trung Quốc), Pháp quy định trong Bộ luật Dân sự và Bộ luật Thương mại, Thái Lan quy định trong Bộ luật Dân sự

và Luật Thương mại QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, với vai trò to lớn của việc ĐGQSDĐ đem lại cần phải quy định thành một chế định cụ thể trong Luật bán đấu giá tài sản Các quy định về ĐGQSDĐ ở nước ta còn nằm rải rác trong Luật đất đai, Luật quản lý tài sản nhà nước……

Thứ hai, về người điều hành đấu giá: Trong quá trình bán đấu giá thì người điều hành cuộc đấu giá là hết sức quan trọng Vì muốn điều hành cuộc đấu giá tốt bên cạnh

có trình độ hiểu biết về pháp luật thì phải có kỹ năng điều hành cuộc bán đấu giá Kinh ngiêm của các nước như ở Trung Quốc bên cạnh yêu cầu điều kiện phải có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn trong đấu giá, đã làm việc trong doanh nghiệm bán đấu giá từ hai năm trở lên và cần phải tham gia kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên do hiệp hội bán đấu giá tổ chức Vì vậy, kinh nghiệm rút ra cho chúng ta là cần phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn

về trình độ pháp luật, phải trải qua khóa đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự

ở các tổ chức đấu giá thì hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng của các đấu giá viên cần được xem xét để quy định cho phù hợp

Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hóa thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả bằng thư qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định là một trong những hình thức đem lại hiệu quả rất cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều tham gia, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá Do vậy, cần nghiên cứu để có sự vận dụng, quy định về hình thức ĐGQSDĐ ở nước ta cho phù hợp

Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá: Theo quy định của các nước, việc bán đấu giá đất đai, tài sản phải được thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá được nhà nước thừa nhận như: Luật về bán đấu giá tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: người bán đấu giá là doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá

Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá.: Khi xã hội càng phát triển, vấn đề đặt ra là cần quản lý chặt chẽ các tổ chức được thành lập đảm bảo các tổ