Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên kế gồm 10 căn , trong đó một căn nhà được sử dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp kh[r]
Trang 1Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán
1
Mục tiêu Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa vàbất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên
hệ thống tài khoản kế toán
• Nhận biết các các chứng từ kế toán liên quan
• Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên BCTC liên quanđến BĐSĐT
2
Nội dung
• Các quyđịnh pháp lý có liên quan
• Các kháiniệm và nguyên tắc cơ bản
• Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
• Nêu cácchứng từ kế toán liên quan
• Trình bày thông tin trên BCTC
3
• VAS 01- Chuẩn mực chung
• VAS 05- Bất động sản đầu tư – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực hiện chuẩn mực kế toán
• Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư 200/2014/TT-BTC
4 Các quy định pháp lý có liên quan
• Khái niệm và phân loại
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu
• Khấu hao
• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.
• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
: •Quyền sử dụng
đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng
• do người chủ
sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ
ích •Thu lợi từ việc cho thuê
hoặc chờ tăng giá
• Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ
• Sử dụng cho các mục đích quản lý;
• Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Khái niệm và phân loại
Trang 2Bất động sản
Sử dụng cho sản
xuất kinh doanh
TSCĐ chủ sở
hữu sử dụng
Bán trong kỳ kinh doanh
Hàng hóa bất động sản
Cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá
Bất động sản đầu tư
7
Khái niệm và phân loại (tiếp)
Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau
Bất động sản không bán được riêngrẽ
Doanhnghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan chonhững người sử dụng bất động sản
BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuêhoặc sử dụng
8
Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?
Phải tách biệt khi ghi nhận:
–Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và
vô hình –Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu tư
–Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa BĐS
9
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công
ty và cáccăn còn lại được cho các doanh nghiệp khác thuêđể làm văn phòng Giá trị xây dựng 800 triệu đồng/căn
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
10
Bất động sản không bán được riêng rẽ
• Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu tư.
Ví dụ 2
• Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn phòng cho thuê Giátrị đã quyết toán toàn cao ốc
là 10 tỷ Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty
Trang 3Trường hợp doanh nghiệp cung cấp
cácdịch vụ liên quan cho những người
sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là một phần tương đối
nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh
nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất
động sản đầu tư
13
Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS
Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng diện tích sử dụng là 10.000 m2
.Công tysử dụng cao
ốc để cho thuê làm văn phòng Giá cho thuê hiện được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu đồng/m2/tháng Theo điều khoản của hợp đồng cho thuê,mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo
vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng
14
Ví dụ 3
Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong
cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất
động sản:
• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư
• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng.
15
Công tyĐịa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc tập đoàn Phong Vũ Công ty Phong Vân vừa xây dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của công trình là 12tỷ đồng Công ty sử dụng toàn bộ diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng
Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì?
16
Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
–Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai; và
–Nguyên giácủa bất động sản đầu tư phải được
xácđịnh một cách đáng tin cậy
Xácđịnh giá trị của BĐS đầu tư
• Mua BĐS
• Xây dựng BĐS
Trang 4Mua bất động sản
• Nguyên giáBĐS = Giá mua + Chi phí liên quan
trực tiếp khác
–Giá mua: Giá muatrả ngay
–Chi phí liên quantrực tiếp khác
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan
• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác
19
• Doanhnghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng
Ngoài ra doanhnghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng
để làm giấy chủ quyền Do lô đất này nằm trong khu quyhoạch trọng điểm của thành phố nên đơn
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định nguyên giácủa bất động sản đầu tư
20
Ví dụ 5
Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp
một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê
hoạt động Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng
số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500
triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500
triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả
góp 200triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5
năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng
Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản
trên
21
• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quantrực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xâydựng
22
• Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình
thành bất động sản đầu tư.
– Vốn hóa
• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư
– Chi phí tài chính
• Công ty CP ABCthực hiện xây dựng một toà nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng 22 là căn hộ cho thuê Công việc xây dựng phát sinh như sau:
– Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng chuyển khoản Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
– Chi phí thuê thiết kế xây dựng: cty D thực hiện với giá trị
Trang 5Ví dụ 7 (tiếp)
– Thuê cty C để quản lý dự án: giá trị hợp đồng là 3.300
triệu đồng, đã có thuế GTGT 10% Do quản lý dự án
không tốt nên công ty C bị phạt 200 triệu đồng, trừ vào
số tiền phải trả Chi phí thuê quản lý dự án được thanh
toán thành 20 lần ABC đã thanh toán cho Cty C 16 lần
bằng chuyển khoản.
– Chi phí xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công ty
theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết toán là 166.000 triệu đồng, trong đó đã có
thuế GTGT 10% ABC đã thanh toán cho các nhà thầu
được 80% bằng chuyển khoản.
• Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
25
Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này
là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
• Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
26
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• VAS 05,đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động
sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
nguyên giábất động sản đầu tư”
–Nângcấp, cải tạo: Vốn hóa
–Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu:
chi phí SXKD
27
Ví dụ 8
Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo hoạt động bình thường Tổng chi phí sửa chữa phải thanh toán cho nhàthầu là 200 triệu đồng
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng nguyên giá hay không và ghinhận vào sổ sách kế toán
28
Ví dụ 9
Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê
làm văn phòng Vào năm 20X0,công ty đã sửa
chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu
toànbộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết
kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không
gian mở để tạo thêm diện tích Tổng chi phí sửa
chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã
tăng lên
Yêucầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng
nguyên giábất động sản đầu tư hay không?
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
• Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị:
–Nguyên giá –Giátrị hao mòn –Gíatrị còn lại
Trang 6Ví dụ 10
Tiếp theo Ví dụ số 9, thông tin bổ sung sau: Nguyên
giá banđầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm
và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày
30/06/20X0
Thông tinbổ sung;
- Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm
- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn
lại tại ngày 31/12/20x0
31
Chuyển đổi mục đích nắm giữ BĐS xây dựng BĐS hoàn thành BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
32
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
33
BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG
Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư
Ví dụ 11
• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống cấp và tiến hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn phòng
• Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn phòng làm việc.
Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng 5/20x7 và ở tháng 4/20x8?
34
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS ĐẦU TƯ
BĐS CSH SỬ DỤNG
CSH bắt đầu sử dụng
Ví dụ 12
• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt động.
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản phẩm.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?
x/x/x
Trang 7Chuyển đổi mục đích nắm giữ
37
BĐS ĐẦU TƯ
HÀNG HÓA BĐS
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng 5/20X6
Ngày 01/11/20x7 doanhnghiệp không tiếp tục cho thuê hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng 12/20x7
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?
38
Ví dụ 13
Ví dụ 14
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành.
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?
39
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
TK 217
TK 2147
TK 1567
TK 5117
TK 632
40
Tài khoản sử dụng
Tàikhoản 217 – Bất động sản đầu tư
Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kỳ
Nguyên giá BĐS đầu tư
tăng trong kỳ
Dư Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư
còn lại cuối kỳ
Hao mòn bất động sản đầu
tư tăng lên trong kỳ
Hao mòn bất động sản đầu tư giảm đi trong kỳ
Dư Có
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư luỹ kế đến cuối kỳ.