đề tài: Giải pháp hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đấtsạch nhằm thu hút đầu tư phục vụ phát triển kinhtế - xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ

M C TIÊU, N I DUNG V PH ỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ỘI DUNG VÀ PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ÀI ƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN NG N T CH C TH C HI N ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN Ổ

Mẫu B1-3-TMĐTXH

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN CẤP THÀNH PHỐ

I. THÔNG TIN CHUNG V Ề ĐỀ TÀI ĐỀ ĐỀ TÀI ÀI T I

1 Tên đề tài: Giải pháp hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất

sạch nhằm thu hút đầu tư phục vụ phát triển kinh

tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ

1a Mã số của đề tài:

(đư

ợc cấp khi hồ sơ trúng tuyển)

Tổng kinh phí: 322,994 (triệu đồng), trong đó:

- Từ ngân sách sự nghiệp khoa học: 322,994 triệu đồng

- Từ nguồn tự có của tổ chức: (Không)

Họ và tên: PHAN TRUNG HIỀN

Học hàm, học vị: Phó Giáo sư, Tiến sỹ

Chức danh khoa học: Giảng viên

Chức vụ: Phó Trưởng Khoa - Khoa Luật – Đại học Cần Thơ

Điện thoại của tổ chức: 02923 832 569 Nhà riêng, Mobile: 0983 911 916

Tên tổ chức đang công tác: Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ

Địa chỉ tổ chức: Khu II, đường 3/2, Thành phố Cần Thơ

Địa chỉ nhà riêng: N14/8 Khu I, Đại học Cần Thơ, đường 30/4, TP.Cần Thơ

7 Thư ký đề tài:

Họ và tên: Lâm Bá Khánh Toàn

Ngày, tháng, năm sinh: 06/10/1988 Nam/ Nữ: Nam

Học hàm, học vị: Cử nhân

Chức danh khoa học: Giảng viên Chức vụ:

Điện thoại của tổ chức: 02923 872 162 Nhà riêng: Mobile: 0918440445

Fax: 02923 872 063 E-mail: lbktoan@gmail.com

Tên tổ chức đang công tác: Trường Đại học Cần Thơ

Địa chỉ tổ chức: Khu II, đường 3/2, Thành phố Cần Thơ

Địa chỉ nhà riêng: 132C đường 30/4, Hưng Lợi, Ninh Kiều TP.Cần Thơ

8 Tổ chức chủ trì đề tài 2 :

Tên tổ chức chủ trì đề tài: Trường Đại học Cần Thơ

Địa chỉ: Đường 3/2, quận Ninh Kiều – Thành phố Cần Thơ

Họ và tên thủ trưởng tổ chức: PGS.TS Hà Thanh Toàn

Tên tài khoản: Trường Đại Học Cần Thơ

Số TK: 3713.0.1055506.00000 Tại Kho Bạc Cần Thơ

Cơ quan chủ quản đề tài: Bộ Giáo dục và Đào tạo

2 Tổ chức chủ trì đăng ký chủ trì đề tài là tổ chức có tư cách pháp nhân, có chức năng hoạt động phù hợp với lĩnh

9 Các tổ chức phối hợp chính thực hiện đề tài: (nếu có)

Tổ chức 1 : Trung tâm phát triển quỹ đất TP Cần Thơ

Cơ quan chủ quản : UBND TP Cần Thơ

Địa chỉ: 48 Nguyễn An Ninh, P.Tân An, Q.Ninh Kiều, TP.Cần Thơ

Họ và tên thủ trưởng tổ chức: Phạm Duy Tín (Giám đốc)

Số tài khoản: 011 100 125 9729

Ngân hàng: Vietcombank – Chi nhánh Cần Thơ

Tổ chức 2: Quỹ đầu tư phát triển thành phố Cần Thơ

Cơ quan chủ quản: Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ

Điện thoại: 02923 817704 Fax: 02923 817703

Địa chỉ: 76 – 78 Nguyễn An Ninh, P.Tân An, Q.Ninh Kiều, TP.Cần Thơ

Họ và tên thủ trưởng tổ chức: Lê Văn Thống (Giám đốc)

Số tài khoản: 0111001129063

Ngân hàng: Vietcombank – Chi nhánh Cần Thơ

Tổ chức 3 : Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn

hỗ trợ phát triển chính thức thành phố Cần Thơ

Cơ quan chủ quản: UBND thành phố Cần Thơ

Điện thoại: 0292.3754084 Fax: 0292.3754047

Địa chỉ: 120 Trần Phú, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

Họ và tên thủ trưởng tổ chức: Huỳnh Thanh Sử (Giám đốc)

10

Các cán bộ thực hiện đề tài:

(Ghi những người có đóng góp khoa học và chủ trì thực hiện những nội dung chính thuộc

tổ chức chủ trì và tổ chức phối hợp tham gia thực hiện đề tài, không quá 10 người kể cả chủ nhiệm đề tài Những thành viên tham gia khác lập danh sách theo mẫu này và gửi kèm theo hồ

sơ khi đăng ký)

Họ và tên, học

hàm học vị

Tổ chức công tác Nội dung công việc tham gia

Thời gian làm việc cho đề tài

(Số tháng quy đổi 3 )

1 PGS Ts Phan

Trung Hiền

Khoa Luật – Trường Đại học Cần Thơ

Chủ nhiệm đề tài, điều phối, viết chuyên đề và biên tập

12 tháng

2 Gs.TsKh Đặng

Hùng Võ

Chuyên gia quản lý đất đai- Chủ nhiệm Bộ môn địa chính Đại họcQuốc gia Hà Nội

Tín

Trung tâm phát triển quỹđất thành phố Cần Thơ

Nghiên cứu và hỗ trợ viết chuyên đề, phụ trách khâu điều tra định lượng, tư vấn cho CN những vấn đề thực tiễn của TP.Cần Thơ

Nghiên cứu các lý thuyết về kinh tế, hỗ trợ điều tra và tư vấn cho CN những vấn đề thực tiễn của TP.Cần Thơ

9 tháng

7 Th.s Lê Thanh

Sơn

Trường Đại học Cần Thơ

Nghiên cứu các lý thuyết về kinh tế; xử lý số liệu điều tra định lượng

9 tháng

Khánh Toàn

Trường Đại học Cần Thơ

II M C TIÊU, N I DUNG V PH ỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ỘI DUNG VÀ PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ÀI ƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN NG N T CH C TH C HI N ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN Ổ CHỨC THỰC HIỆN ỨC THỰC HIỆN ỰC HIỆN ỆN

T I

ĐỀ ĐỀ TÀI ÀI

11 Mục tiêu của đề tài: (phát triển và cụ thể hoá định hướng mục tiêu theo đặt

hàng)

Mục tiêu tổng quát: Xác định những thuận lợi và khó khăn trong cơ chế chính

sách tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địabàn thành phố Cần Thơ, nhằm đưa ra các giải pháp cụ thể để thực hiện cơ chế tạo quỹđất sạch với hiệu quả tối ưu

- Đề xuất quan điểm, định hướng, khuôn khổ thể chế, chính sách và các giải pháp

để tạo quỹ đất sạch hiệu quả nhằm thu hút đầu tư ở thành phố Cần Thơ

12 Tình trạng đề tài:

Mới Kế tiếp hướng nghiên cứu của chính nhóm tác giả

Kế tiếp nghiên cứu của người khác

13 Tổng quan tình hình nghiên cứu, luận giải về mục tiêu và những nội dung nghiên cứu của đề tài:

13.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực của đề tài

(Mô tả, phân tích, đánh giá đầy đủ, rõ ràng mức độ thành công, hạn chế của các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan và những kết quả nghiên cứu mới nhất trong lĩnh vực nghiên cứu của đề tài)

Vào tháng 8 năm 2015 hai thành viên nhóm nghiên cứu đã xuất bản sách chuyên

khảo về vấn đề “Cơ chế tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư ở Việt Nam”4 Tuy nhiên,sau khi quyển sách đã được xuất bản, nhóm tác giả nhận thấy kết quả nghiên cứu vẫncòn mang tính lý thuyết, nhiều nội dung cần được kiểm chứng, soi rọi trong thực tiễn.Mặt khác, thời điểm quyển sách được xuất bản các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đấtđai năm 2013 và các văn bản địa phương vẫn chưa vận hành đồng bộ nên việc tiếp tụcnghiên cứu về tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư vẫn rất cần thiết và đúng thời điểm Đặcbiệt, việc nghiên cứu đề tài gắn kết thực trạng và kiến nghị đề xuất cụ thể, trực tiếp chothành phố Cần Thơ thông qua nghiên cứu các dự án Điều này khẳng định giá trị thựctiễn và khả năng ứng dụng cao của đề tài nghiên cứu

Qua quá trình tìm hiểu nhóm tác giả thấy rằng việc nghiên cứu đề tài về vấn đề

4 Xem PGS.TS Phan Trung Hiền và ThS Phạm Duy Thanh, Cơ chế tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư ở

tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư hiện nay còn nhiều hạn chế, chưa có những giải pháp giảiquyết triệt để vấn đề Nhóm tác giả tìm thấy các công trình nghiên cứu có liên quan, tạonhững thuận lợi nhất định cho việc nghiên cứu đề tài:

- Tài liệu nước ngoài:

“Compulsory Acquisition of land and compensation in infrastructure projects”,

Jonathan Mills Lindsay, 2012 Tài liệu chủ yếu nghiên cứu thu hồi đất khi thực hiện các

dự án đầu tư hạ tầng, phân tích các lợi ích và quyền của người có đất bị thu hồi trongquá trình thực hiện dự án

“Land acquisition in developing economies”, Jude Wallace, 2010 Bài viết nghiên

cứu về thu hồi đất ở những nền kinh tế đang phát triển Bài viết nêu lên nhưng lý thuyết

về quản trị và điều phối đất đai

“On the question of land acquisition for private development: Lessons from the United states, India, and China”, Subhash C Ray, 2009 Tài liệu nghiên cứu về kinh

nghiệm thu hồi đất ở Mỹ, Ấn Độ và Trung Quốc Ở những quốc gia có chế độ sở hữukhác nhau thì cơ chế thu hồi đất có những điểm khác biệt đặc thù tạo kinh nghiệm họctập và so sánh cho việc nghiên cứu đề tài

The Law of Compulsory Acquisition of Land – Striking a Balance between Public and Private Interests in the United Kingdom and Viet Nam, VDM Verlag Dr Muller,

2009 của Tiến sĩ Phan Trung Hiền Tài liệu nghiên cứu sử dụng lý thuyết cân bằng lợiích công – tư trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dưới góc độ sosánh pháp luật Anh và Việt Nam Tài liệu là căn cứ lý thuyết phục vụ quá trình nghiêncứu về điều tiết lợi ích giữa nhà nước – nhà đầu tư – người dân có đất bị thu hồi khi thựchiện các dự án tạo quỹ đất sạch

- Tài liệu trong nước:

“Thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam”, Ngân hàng

thế giới, do Giáo sư Đặng Hùng Võ thực hiện năm 2009 (tài liệu song ngữ Anh- Việt)với sự hợp tác của một số chuyên gia làm việc tại Tổng cục Quản lý đất đai, thuộc BộTài nguyên và Môi trường Trong công trình này, tác giả tập trung phân tích hệ thốngpháp luật đất đai của Việt Nam về chuyển dịch đất đai, thực tế chuyển dịch đất đai ởViệt Nam Bên cạnh đó, tác giả còn nêu lên kinh nghiệm trong nước cũng như kinhnghiệm quốc tế và khả năng áp dụng các kinh nghiệm đó vào thực tế ở Việt Nam Từ đó,

đề xuất những điều chỉnh, đổi mới về cơ chế chuyển dịch đất đai ở Việt Nam trong giaiđoạn hiện nay Công trình này có ý nghĩa rất lớn cho quá trình thực hiện đề tài vì liênquan trực tiếp đến cơ chế chuyển dịch đất đai ở Việt Nam

“Nghiên cứu giải quyết những khó khăn trong giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ” do Ts Phan Trung Hiền

làm chủ nhiệm đề tài vào năm 2011-2013 Trong công trình này, nhóm nghiên cứu tậptrung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến những khó khăn trong công tác giải phóng

mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ Từnhững cơ sở lý luận, pháp lý và thực tiễn pháp lý, công trình đã thể hiện những mongmỏi từ phía người dân và điều đó đã được minh họa từ các dự án khảo sát trên địa bànthành phố Cần Thơ thông qua các vấn đề cụ thể như: Vấn đề thông tin về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư; Vấn đề bồi thường và giá đất; Vấn đề hỗ trợ và chính sách việc làm; Vấn

đề tái định cư và tập quán dân cư; Vấn đề thiệt hại hữu hình và vô hình; Vấn đề lợi íchcủa người có đất bị thu hồi; Vấn đề khiếu nại, khiếu kiện Đây là một công trình tậptrung vào đề xuất hoàn thiện về cơ chế, chính sách trên phạm vi địa phương thành phốCần Thơ nên tạo những thuận lợi nhất định khi chúng tôi tiếp tục nghiên cứu về vấn đềtạo quỹ đất sạch trên địa bàn thành phố trong giai đoạn hiện nay

“Giải phóng mặt bằng ở Hà Nội hệ lụy và hướng giải quyết”, Viện nghiên cứu

phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, PGS.TS Nguyễn Chí Mỳ; TS Hoàng Ngọc Bách; TS.Hoàng Xuân Nghĩa; Ths Nguyễn Thanh Bình (đồng tác giả), Nxb Chính trị quốc gia,năm 2012 Công trình này tập trung nghiên cứu các nội dung liên quan để đánh giá thựctrạng, tìm giải pháp cho các vấn đề trước, trong và sau giải phóng mặt bằng tại Hà Nội.Qua đó công trình giúp nhóm nghiên cứu có nhiều kinh nghiệm tham khảo làm cơ sở đểphân tích tác động của công tác giải phóng mặt bằng đến quá trình tạo quỹ đất sạch hiệnnay

“Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” do TS Bùi Văn

Huyền và Ts Đinh Thị Nga đồng chủ biên đã nêu lên những đặc thù của thị trường bấtđộng sản ở Việt Nam, thực tiễn quản lý và những đề xuất có giá trị tham khảo cho đề tàiliên quan đến đề xuất giải pháp tạo quỹ đất sạch

Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, của PGS TS Trần Thị Minh Châu đã chỉ ra được thực trạng vốn hóa giá trị của đất

đai trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay Phân tích và đánh giá thực trạng, là

cơ sở để đề tài nghiên cứu và cân nhắc khi đưa ra các giải pháp trong cơ chế tạo quỹ đấtsạch dưới góc độ giá trị đầu tư

Bài viết “Về một số nội dung có liên quan đến công tác thu hồi đất thực hiện dự

án đầu tư trên địa bàn thành phố Cần Thơ” của Ông Dương Tấn Hiển, Kỷ yếu Hội thảo

xác định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựngtrên địa bàn thành phố Cần Thơ, năm 2013 Bài viết rút kết những kinh nghiệm đặc thùtrong thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, đây là giai đoạn then chốt trong tạo quỹ đấtsạch thu hút đầu tư Từ bài viết cung cấp cho nhóm nghiên cứu những kinh nghiệm thựctiễn về vấn đề này tại thành phố Cần Thơ

Bài viết “Khai thác phát triển quỹ đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” của Giáo sư Lê Quang Trí và Nguyễn Minh Thông, Khoa Môi trường và Tài

nguyên thiên nhiên trường Đại học Cần Thơ, năm 2013 Bài viết thảo luận về tạo quỹ đấtsạch nhưng gắn với việc sử dụng quỹ đất để phục vụ lại quá trình bồi thường và tái định

cư Đây cũng là một trong những vấn đề nóng trong công tác tạo quỹ đất sạch thu hútđầu tư bởi sự hài hòa lợi ích của dự án đầu tư với những người có đất thu hồi.

Bài viết Một số vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất và kiến nghị cụ thể đối với

dự thảo đất đai (sửa đổi), của PGS TS Nguyễn Ngọc Điện đã phân tích những vấn đề

pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất từ góc độ lý luận Bài viết nghiên cứu về đấu giáquyền sử dụng đất nói chung nhưng có giá trị tham khảo để đề tài nghiên cứu về giảipháp trong tổ chức đấu giá nhằm mang lại giá trị kinh tế cao trong khai thác quỹ đấtsạch

Bài viết Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam – thành tựu và bài học của TS Phan Thanh Long đã phân tích các yếu tố thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ

nước ngoài và hành lang pháp lý của Việt Nam về vấn đề trên Bài viết có giá trị thamkhảo để đề tài nghiên cứu thu hút các nguồn vốn trong tạo quỹ đất sạch, đặc biệt lànguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước

Như vậy, có khá nhiều đề tài nghiên cứu về cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc(thu hồi đất vì mục đích công ích) và khai thác giá trị kinh tế của đất nhưng vẫn bảo đảmcác mục tiêu xã hội, an ninh chính trị, văn hóa, môi trường… Tuy nhiên, việc nghiêncứu “Cơ chế tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư phục vụ phát triển kinh tế - xã hội” ởnước ta nói chung và tại thành phố Cần Thơ nói riêng vẫn còn hạn chế Yêu cầu cấp thiếtđặt ra là phải có những phân tích căn cơ về từ góc độ pháp lý, góc độ kinh tế và góc độthực tiễn nhằm bổ sung cơ sở lý luận, xây dựng được các giải pháp khả thi nhằm hoànthiện cơ chế tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư tại thành phố Cần Thơ Điều này, mộtmặt giúp cho sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ; mặt khác, làkinh nghiệm hữu dụng cho các địa phương khác, đặc biệt là các tỉnh Đồng bằng sôngCửu Long có điều kiện tương đồng

13.2 Luận giải về sự cần thiết, tính cấp bách, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

(Trên cơ sở tổng quan tình hình nghiên cứu, luận giải sự cần thiết, tính cấp bách, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài, nêu rõ cơ sở cho việc cụ thể hoá mục tiêu và những định hướng nội dung chính cần thực hiện trong đề tài)

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò quyết định trong quá trình phát triểnkinh tế - xã hội Đất nước ta trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đẩy mạnh nội lực và thu hút ngoại lực đầu tư pháttriển kinh tế bền vững Trước nhu cầu sử dụng đất rất lớn cho các dự án phát triển kinh

tế xã hội, đồng thời đảm bảo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển kinh tế thìcông tác tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư là giải pháp rất được chú trọng trong giai đoạnhiện nay

Theo định hướng tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai ởViệt Nam trong Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012, Hội nghị Trungương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy

mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thànhnước công nghiệp theo hướng hiện đại thì “hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất” được xác định

là một trong những định hướng trọng tâm, là đòn bẩy thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.Bên cạnh đó, Nghị quyết số 24-NQ/TW ngày 03/6/2013 Hội nghị lần thứ 7 Ban chấphành Trung ương khóa XI đề ra mục tiêu phải bảo đảm cân đối quỹ đất cho phát triểnkinh tế - xã hội Những định hướng, mục tiêu trong các Nghị quyết trên đã khẳng địnhvai trò quan trọng của cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư trong phát triển kinh tế xãhội

Thành phố Cần Thơ với vị trí là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của VùngĐồng bằng Sông Cửu Long là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của Vùng.Tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư là một trong những giải pháp trọng tâm về định hướngphát triển của thành phố Cần Thơ hiện nay và trong thời gian tới; cụ thể, Hội đồng nhândân thành phố đã ban hành Nghị quyết số 23/2010/NQ-HDND ngày 03/12/2010 về chủtrương khai thác và phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ giai đoạn 2011 – 2015, địnhhướng đến năm 2020 thì giai đoạn 2016 – 2020 lập dự án phát triển quỹ đất khoảng 300

ha mỗi năm Nghị quyết đã tạo tiền đề mạnh mẽ cho việc xúc tiến các dự án tạo quỹ đấtsạch trên địa bàn thành phố trong thời gian qua Tuy nhiên qua thực tiễn triển khai côngtác tạo quỹ đất sạch tại thành phố đã bộc lộ những hạn chế nhất định như: cơ chế vậnhành trong quá trình tạo quỹ đất sạch chưa được hoàn chỉnh, đặc biệt là sự phối hợp củacác cơ quan hữu quan; nguồn tài chính thực hiện dự án còn hạn chế; chưa gắn kết đượcnhà đầu tư trong cơ chế tạo quỹ đất sạch nên hiệu quả sử dụng đất chưa cao…5 Đặc biệt,ngoài thành công của dự án tạo quỹ đất sạch tại khu đô thị hai bên đường Nguyễn Văn

Cừ theo Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 1/7/2007 đến nay ở thành phố Cần Thơcũng không có thêm dự án nào thực hiện theo cơ chế này để kế thừa, tiếp nối Điều nàycũng đặt ra câu hỏi trong thực tiễn là tại sao dự án thành công như vậy lại không đượcnhân rộng mô hình? Khó khăn, vướng mắc thực sự là vấn đề gì? Thực trạng này khẳngđịnh tính cấp thiết, tính khả thi của đề tài nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu đề tài sẽ giải quyết các dự án tạo quỹ đất sạch theo nhiều

phương thức khác nhau nhưng quỹ đất đó đều do Nhà nước quản lý và điều phối đến cácnhà đầu tư Trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành, nhóm nghiên cứu sẽ chỉ ranhững nguồn đầu tư khác nhau, thuận lợi và thách thức trong từng nguồn vốn trong tạoquỹ đất sạch

Qua quá trình nghiên cứu, đề tài sẽ mang lại những ý nghĩa thiết thực sau:

- Ý nghĩa lý luận, pháp lý: Giải quyết cơ sở lý luận về “cơ chế tạo quỹ đất sạch”.

Nghiên cứu và ứng dụng các lý thuyết trong phân tích, đánh giá dự án tạo quỹ đất sạch

5 Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ, Đề án khai thác quỹ đất thành phố, giai đoạn 2017 – 2021 (Khu đô thị mới Võ Văn Kiệt, quận Bình Thủy và Khu đất Nhà nước quản lý tiếp giáp đường Trần Hoàng Na nối dài, quận Ninh Kiều), Ban hành kèm theo quyết định số 99/QĐ-UBND ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Ủy ban nhân dân

Hệ thống hóa cơ sở pháp lý và phân tích mức độ bảo đảm của cơ chế, chính sáchhiện hành cho việc thực hiện cơ chế tạo quỹ đất sạch ở nước ta; khuyến nghị ban hànhnhững hướng dẫn nhằm hoàn thiện cơ chế này

- Ý nghĩa thực tiễn: đề tài giải quyết cơ bản vấn đề cấp thiết tại thành phố Cần Thơ

là: làm sao chúng ta có được quỹ đất sạch để thu hút đầu tư mang lại hiệu quả kinh tếcao nhưng vẫn bảo đảm các mục tiêu xã hội?

14 Liệt kê danh mục các công trình nghiên cứu, tài liệu trong nước và ngoài nước

có liên quan đến đề tài đã trích dẫn khi đánh giá tổng quan:

(tên công trình, tác giả, nơi và năm công bố, chỉ nêu những danh mục đã được trích dẫn)

* Tài liệu nước ngoài:

- Phan Trung Hien, The Law of Compulsory Acquisition of Land – Striking a Balance

between Public and Private Interests in the United Kingdom and Viet Nam, VDM Verlag

Dr Muller 9/2009

- Jonathan Mills Lindsay, Compulsory Acquisition of land and compensation in

infrastructure projects, World Bank, 8/2012.

- Jude Wallace, Land acquisition in developing economies,

https://www.fig.net/resources/monthly_articles/2010/february_2010/

february_2010_wallace.pdf [Truy cập ngày 17/7/2016]

- Subhash C Ray, On the question of land acquisition for private development: Lessons

from the United states, India, and China, http://emi.sagepub.com/content/1/1/71.full.pdf

[Truy cập ngày 20/7/2016]

* Tài liệu trong nước:

- Dương Tấn Hiển (2013), Về một số nội dung có liên quan đến công tác thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cần Thơ, Kỷ yếu Hội thảo xác định khó

khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng trên địa bànthành phố Cần Thơ

- Đặng Hùng Võ (2009), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và dịch chuyển đất đai tự nguyện

(song ngữ), Ngân hàng thế giới

- Đặng Hùng Võ (2013), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất dưới góc nhìn của kinh nghiệm quốc tế, Kỷ yếu Hội thảo “Xác

định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư xây dựngtrên địa bàn thành phố Cần Thơ”, Cần Thơ

- Đặng Thị Anh Đào (2013), Trưởng Ban kinh tế ngân sách - Hội đồng nhân dân TP

Cần Thơ, Một số ý kiến về việc thu hồi đất, bồi hoàn, tái định cư các dự án trên địa bàn

thành phố Cần Thơ, Kỷ yếu Hội thảo “Xác định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu

hồi đất thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ”, Cần Thơ

- Lê Quang Trí - Nguyễn Minh Thông (2013), Khai thác phát triển quỹ đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên Đại học

Cần Thơ

- Nguyễn Ngọc Điện (2013), Một số vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất và kiến nghị

cụ thể đối với dự thảo đất đai (sửa đổi), Hội thảo Đóng góp ý kiến về dự thảo Luật Đất

đai (sửa đổi), thành phố Hồ Chí Minh.

- Phan Thanh Long, Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam – thành tựu

và bài học, Tạp chí Khoa học pháp lý số 01, năm 2003.

- Phan Trung Hiền, Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Nhìn từ phía người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn thành phố Cần Thơ, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 11 (243), tháng

6 năm 2013

- Phan Trung Hiền (2013), Báo cáo Tổng hợp Kết quả khoa học công nghệ đề tài

“Nghiên cứu giải quyết những khó khăn trong giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự

án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ, Trường Đại học Cần Thơ.

- Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2012), Giải phóng mặt bằng ở Hà Nội hệ lụy và hướng giải quyết, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

* Trang thông tin điện tử:

- Báo Quãng Ngãi, Phải xây dựng cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư, Xuân

Thiên, sach-de-thu-hut-dau-tu-2326047/, [truy cập ngày 18/05/2016]

http://baoquangngai.vn/channel/2022/201407/phai-xay-dung-co-che-tao-quy-dat Cổng thông tin giao dịch Địa ốc online.com, Phải chủ động tạo quỹ đất sạch,

sach-i22333, [truy cập ngày 19/06/2016]

http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/phai-chu-dong-tao-quy-dat Trang thông tin điện tử Báo đại đoàn kết (daidoanket.vn), Mơ về đất sạch,

http://www.daidoanket.vn/index.aspx?Menu=1451&Style=1&ChiTiet=61429, [ truy cậpngày [03/07/2016]

- Trang thông tin báo điện tử Cần Thơ, Thêm 8 dự án đầu tư mới với tổng vốn đăng ký 81,02 triệu USD, http://baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=55&id=11052, [truy

cập ngày 08/07/2016]

- Trang thông tin báo điện tử Cần Thơ, Dự án khu đô thị 2 bên đường Nguyễn Văn Cừ

(đoạn Cái Sơn Hàng Bàng- tỉnh lộ 923) - Tạo vốn từ khai thác quỹ đất, Trung Dân,

http://baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=77&id=15773, [truy cập ngày15/07/2016]

- Trang thông tin báo điện tử Cần Thơ, Ì ạch giải ngân vốn FDI và ODA, Gia Bảo –

Thành Nguyễn, http://baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=72&id=76660, [truy cậpngày 17/07/2016]

15. Nội dung nghiên cứu của đề tài:

Căn cứ trên mức độ cấp thiết của đề tài, dựa trên mục tiêu nghiên cứu, các nộidung thực hiện của đề tài dự kiến được thực hiện gắn kết với sản phẩm khoa học vàphương pháp nghiên cứu như sau:

Nội dung 1: Nghiên cứu tổng quan về cơ chế tạo quỹ đất sạch và hệ thống, đánh giá

các quy định của pháp luật về tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư

Nội dung công việc Dự kiến kết quả Phương pháp nghiên

cứu

- Tìm hiểu cơ sở lý luận về

cơ chế tạo quỹ đất sạch, làm

rõ khái niệm “tạo quỹ đất

sạch”

- Hệ thống hóa và đánh giá

các quy định của pháp luật

về tạo quỹ đất sạch theo

pháp luật đất đai và pháp

luật đầu tư

Chuyên đề 1: Hệ thống và đánh giá các quy định của pháp luật về tạo quỹ đất sạch theo pháp luật đất đai

và pháp luật đầu tư

- Cơ sở lý luận về cơ chếtạo quỹ đất sạch, khái niệm

“tạo quỹ đất sạch”

- Hệ thống quy định củapháp luật về tạo quỹ đấtsạch theo pháp luật đất đai

và pháp luật đầu tư

Phương pháp lịch sử,thống kê, phân tích,logic, phương pháp phântích văn bản pháp luật

Nội dung 2: Đánh giá thực trạng, những khó khăn, vướng mắc trong tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư tại thành phố Cần Thơ

Nội dung công việc Dự kiến kết quả Phương pháp nghiên

cứu

- Nghiên cứu Thực trạng

công tác tạo quỹ đất sạch thu

hút đầu tư tại Tp Cần Thơ từ

năm 2014 – 2016 – Những

hạn chế và yếu tố ảnh

hưởng;

- Nghiên cứu vai trò của

từng cơ quan liên quan trong

cơ chế tạo quỹ đất sạch thu

hút đầu tư tại Tp Cần Thơ;

- Hội thảo về “Thực trạng cơ

chế tạo quỹ đất sạch thu hút

đầu tư tại Tp Cần Thơ –

Thành tựu và hạn chế.” Mời

chuyên gia viết tham luận,

công bố kết quả khảo sát của

nhóm nghiên cứu và thảo

luận các vấn đề đặt ra trước

thực trạng tạo quỹ đất sạch

tại Tp Cần Thơ Dự kiến địa

điểm tổ chức: Trường Đại

học Cần Thơ Thành phần

Chuyên đề 2: Đánh giá thực trạng, những khó khăn, vướng mắc trong tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư tại thành phố Cần Thơ:

- Báo cáo thực trạng tạo quỹđất sạch tại Tp Cần Thơ

Phân tích những hạn chế vàyếu tố ảnh hưởng tạo quỹ đấtsạch làm nền tảng đánh giáthực tiễn, đề xuất giải pháp

- Báo cáo về vai trò của cácchủ thể trong cơ chế tạo quỹđất sạch thu hút đầu tư

- Báo cáo tổng kết về “Thựctrạng cơ chế tạo quỹ đất sạchthu hút đầu tư tại Tp CầnThơ – Thành tựu và hạnchế.”

Phương pháp điều traxã hội học (với 05nhóm đối tượng với

150 phiếu) và phươngpháp thống kê, phântích, tổng hợp

Phương pháp phân tích

số liệu, phương phápthống kê, đánh giá,logic

tham dự khoảng 40 người

- Thu thập thông tin qua các

báo cáo của các cơ quan, tổ

chức hữu quan về cơ chế tạo

quỹ đất sạch tại thành phố

Cần Thơ;

- Học tập kinh nghiệm về tạo

quỹ đất sạch thu hút đầu tư

và kinh nghiệm về tạo quỹ

đất sạch tại: Đà Nẵng, Tp

Số liệu kết quả khảo sát

Số liệu thực tiễn về tạo quỹđất sạch tại TP Cần Thơ

Kinh nghiệm tạo quỹ đấtsạch và hướng áp dụng choCần Thơ

Phương pháp điều traxã hội học (nhóm đốitượng liên quan),phương pháp phân tíchSPSS

Phương pháp tổng hợp,phân tích

Đi thực tế học tập kinhnghiệm tại 03 địaphương, phỏng vấnchuyên gia, phươngpháp phân tích, logic

- Phân tích nguyên nhân

hạn chế trong cơ chế tạo

quỹ đất sạch trên địa bàn

thành phố Cần Thơ;

- Đánh giá những đặc thù và

kiến nghị giải pháp hoàn

thiện cơ chế tạo quỹ đất

sạch tại TP Cần Thơ;

- Tọa đàm khoa học “Pháp

lý – Thực tiễn tạo quỹ đất

sạch thu hút đầu tư“ giữa

các chuyên gia nghiên cứu

luật, kinh tế và các chuyên

gia thực tiễn, người làm

công tác tạo quỹ đất sạch,

nhà quản lý Quy mô

khoảng 10 – 15 chuyên gia

- Báo cáo về nguyên nhânhạn chế trong cơ chế tạoquỹ đất sạch trên địa bànthành phố Cần Thơ;

- Báo cáo những điểm đặcthù trong chính sách tạo quỹđất sạch tại Tp Cần Thơ

Các giải pháp và khuyếnnghị hoàn thiện cơ chế tạoquỹ đất sạch tại TP CầnThơ;

- Báo cáo tọa đàm về hệthống và hướng hoàn thiệncác quy định pháp luật vềtạo quỹ đất sạch và nhữnggiải pháp tạo quỹ đất sạchtại Cần Thơ (nhằm nhậnđược góp ý các chuyên gia

về kết quả thực tiễn nghiêncứu của nhóm và cho ý kiến

về các giải pháp dự kiếntrước khi đưa ra nhữngkhuyến nghị cụ thể trongnội dung cuối)

Phương pháp phân tích

số liệu khảo sát, so sánh,phân tích quy định củapháp luật

Phương pháp phân tích

dữ liệu khảo sát, phươngpháp tổng hợp, logic,thống kê Các phươngpháp phân tích kinh tế.Phương pháp phân tíchvăn bản pháp luật,Phương pháp CBA,phương pháp thống kê,phân tích, logic

Nội dung 5: Đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư tại thành phố Cần Thơ

Nội dung công việc Dự kiến kết quả Phương pháp nghiên cứu

- Kiến nghị vai trò các chủ

thể trong tạo quỹ đất sạch

thu hút đầu tư

Chuyên đề 4: Đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư

Phương pháp phân tích,đánh giá, logic và tổnghợp Phương pháp phân

- Kiến nghị quy trình tạo

quỹ đất sạch thu hút đầu tư

- Kiến nghị tổng thể về quytrình tạo quỹ đất sạch thuhút đầu tư

- Báo cáo tổng kết Hộiđồng tự đánh giá

Báo cáo tổng kết đề tài

tích, phương pháp tổnghợp, thống kê và logic

- Hội thảo “Hoàn thiện cơ

chế tạo quỹ đất sạch thu

hút đầu tư trên địa bàn

thành phố Cần Thơ“

Dự kiến địa điểm tổ chức:

Trường Đại học Cần Thơ

Thành phần tham dự

khoảng 40 người gồm: 15

Nhà khoa học, 05 nhà quản

lý, 10 đại diện tổ chức tạo

quỹ đất sạch, 05 chủ đầu tư

và 05 người dân trong dự

án và các bên thụ hưởng

kết quả nghiên cứu

- Công bố kết quả nghiêncứu, thảo luận về các giảipháp hoàn thiện cơ chế tạoquỹ đất sạch trên địa bànthành phố

- Chuyển giao kết quảnghiên cứu

16 Các hoạt động phục vụ nội dung nghiên cứu của đề tài:

(giải trình các hoạt động cần thiết dưới đây phục vụ cho nội dung nghiên cứu của đề tài)

- Sưu tầm tài liệu về tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư, tổ chức đi thực tế học tập kinhnghiệm tạo quỹ đất sạch tại một số địa phương như: Đà Nẵng, Bình Dương, Thành phố

Hồ Chí Minh;

- Hội thảo/tọa đàm khoa học: Tổ chức ít nhất 02 Hội thảo: Hội thảo “Thực trạng cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư trên địa bàn thành phố Cần Thơ – Thành tựu và hạn chế“ và Hội thảo chuyển giao kết quả nghiên cứu về “Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư trên địa bàn thành phố Cần Thơ“ Bên cạnh đó, tổ chức 01 tọa đàm khoa học giữa chuyên gia nghiên cứu và thực tiễn về “Pháp lý – thực tiễn về tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư“;

- Khảo sát/điều tra thực tế trong nước (quy mô, địa bàn, mục đích/yêu cầu, nội dung,phương pháp): Thiết kế các bảng hỏi để tiến hành khảo sát các nhóm đối tượng như sau:

(i) Người thực hiện tạo quỹ đất sạch (04 – 05 phiếu); Nhà khoa học (04 – 05

phiếu)

(ii) Chính quyền địa phương (quận, huyện và phường, xã) và một số nhà quản

lý có liên quan đến tạo quỹ đất sạch (08 – 10 phiếu); Doanh nghiệp có quantâm đến cơ chế tạo quỹ đất sạch (08 - 10 phiếu)

(iii) Người dân (120 phiếu), trong đó: Người sử dụng đất nông nghiệp (40 phiếu),

người sử dụng đất ở (40 phiếu), người sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (40phiếu)

- Qua khảo sát, phỏng vấn nhóm nghiên cứu sẽ rút kết các kinh nghiệm, ý tưởng,nhu cầu và khó khăn, vướng mắc trong thực tế hiện nay để đề xuất các giải pháp xácthực, hiệu quả Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu sẽ khai thác dữ liệu khảo sát của đề tài

“Nghiên cứu giải quyết những khó khăn trong giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự

án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ“ đã báo cáo nghiệm thu vào năm2013

- Nghiên cứu, phân tích giá trị pháp lý và giá trị kinh tế trong cơ chế tạo quỹ đấtsạch; chỉ rõ những vấn đề cần hoàn thiện trong quy định của pháp luật và những khuyếnnghị liên quan đến giá trị kinh tế và hiệu quả xã hội của các dự án tạo quỹ đất sạch

17 Cách tiếp cận, phương pháp nghiên cứu, kỹ thuật sử dụng:

(Luận cứ rõ cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, kỹ thuật dự kiến

sử dụng gắn với từng nội dung chính của đề tài; so sánh với các phương pháp giải quyết tương tự khác và phân tích để làm rõ được tính ưu việt của phương pháp sử dụng)

* Cách tiếp cận:

- Tiếp cận liên ngành: Tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư là một hoạt động ảnh hưởng lớn,

trực tiếp đến quyền lợi của các chủ thể trong cộng đồng bởi đó là việc thu hồi đất củachủ thể đang sử dụng để điều phối cho chủ thể khác thực hiện dự án đầu tư kinh doanhphát sinh lợi nhuận Chính vì vậy quá trình nghiên cứu cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hútđầu tư cần được tiếp cận dưới nhiều góc độ đan xen: luật học, kinh tế, lịch sử, hànhchính, xã hội học, chính trị… Tiếp cận dưới góc độ luật học giúp nhóm nghiên cứu hệthống và phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật, chính sách về tạo quỹ đất sạchthu hút đầu tư; qua góc độ hành chính để nhận thấy vai trò của tạo quỹ đất sạch trongquản lý phát triển kinh tế, thu hút đầu tư; lợi ích của các nhóm chủ thể, giá trị kinh tế vàlợi ích kinh tế cụ thể thông qua cơ chế tạo quỹ đất sạch sẽ được phân tích, đánh giá quacách tiếp cận kinh tế học… Thông qua phương thức tiếp cận liên ngành giúp nhómnghiên cứu đánh giá chính xác giá trị và các yếu tố tác động đến cơ chế tạo quỹ đất sạchthu hút đầu tư

- Tiếp cận hệ thống: cơ chế tạo quỹ đất sạch là sự phối hợp của nhiều chủ thể liên quan

với nhiều cấp khác nhau Việc tiếp cận theo chiều dọc để tìm hiểu mối quan hệ chỉ đạo

từ trung ương đến địa phương và từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đến các cơ quan chuyên

môn và chính quyền địa phương trong công tác tạo quỹ đất sạch Tiếp cận chiều ngang

để xác định rõ chức năng, nhiệm vụ và sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành trongcông tác tạo quỹ đất sạch, cụ thể sự phối hợp giữa Quỹ đầu tư phát triển thành phố CầnThơ – Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ – Hệ thống chính trị - Chínhquyền địa phương… qua 05 bước cơ bản như sau: (i) Xây dựng đề án, nguồn vốn vàphương thức thực hiện; (ii) Thẩm định và phê duyệt đề án; (iii) Triển khai giải phóngmặt bằng tạo quỹ đất sạch; (iv) Thu hút đầu tư và tạo quỹ đất sạch; (v) Đánh giá hiệuquả dự án Qua đó có những nhận xét, đánh giá khách quan về mối quan hệ và chứcnăng, nhiệm vụ của từng chủ thể để tìm ra khó khăn, đề xuất giải pháp hoàn thiện cơchế

- Tiếp cận từ nhà đầu tư: Với ý nghĩa cuối cùng của cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút

đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư thực hiện dự án của các nhà đầu tư, vì vậy cách tiếpcận này xác định nhà đầu tư với vị trí trung tâm để xác định rõ nhu cầu, những hạn chếtrong việc tạo quỹ đất sạch, mục tiêu sử dụng hiệu quả quỹ đất sạch Điều này nhằm đảm

bảo tính khả thi và hiệu quả của cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư Đồng thời, khi

tiếp cận dưới góc độ của nhà quản lý và của chủ đầu tư, đề tài của làm rõ sự khác nhaucủa các loại hình dự án nghiên cứu; nhằm bảo đảm tính toàn diện trong những đề xuất về

xây dựng cơ chế tạo quỹ đất sạch tại thành phố Cần Thơ

* Phương pháp nghiên cứu, kỹ thuật sử dụng:

Phương pháp logic: Được thể hiện thường xuyên trong quá trình nghiên cứu, chi

phối đến việc lựa chọn nội dung, kết cấu tổng thể cũng như xử lý từng vấn đề cụ thể củađối tượng nghiên cứu nhằm tạo cơ sở khách quan thể hiện bản chất, hiện tượng và cácquy luật của một hoạt động tất yếu phải có trong quá trình phát triển Một số nội dungđiển hình của công trình sử dụng phương pháp này như sau:

- Chứng minh tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư là xu hướng phát triển mang tính chủđộng trong phát triển kinh tế Cụ thể thông việc chứng minh phát triển kinh tế dẫn đếnnhu cầu tất yếu là việc quy hoạch và điều phối lại đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợithu hút đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, đảm bảo quy hoạch phát triển kinh

tế xã hội thì việc tạo quỹ đất sạch là điều rất cần thiết

- Chứng minh tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư là vấn đề nhạy cảm vì đụng chạm đếnlợi ích của nhiều chủ thể, đòi hỏi sự cân bằng lợi ích, cụ thể là lợi ích của người có đấtthu hồi và chủ đầu tư được trao quyền sử dụng đất thực hiện dự án; đặc biệt là lợi ích cánhân, lợi ích nhóm trong quá trình điều phối đất đai

Phương pháp phân tích văn bản: Được sử dụng để thu thập và đánh giá các nguồn

tài liệu liên quan đến đề tài, bao gồm các văn kiện, chủ trương của Đảng, pháp luật,chính sách của Nhà nước ở Trung ương và địa phương, các công trình trong và ngoàinước, các tài liệu niêm giám, thống kê… do các tổ chức trong và ngoài nước sử dụng.Các nguồn tài liệu này sẽ được đánh giá, phân tích theo từng phương diện và tính thốngnhất ở một dạng chỉnh thể Đặc biệt, phương pháp phân tích văn bản quy phạm pháp luậtcho phép sử dụng thứ bậc pháp lý, các nguyên tắc pháp lý và các phương pháp chuyênbiệt để xác định tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, mối quan hệ giữa logic và

pháp luật, giữa pháp luật và thực tế (sử dụng chủ yếu cho nội dung 1 và 2).

Các phương pháp phân tích kinh tế:

Hoàn thiện cơ chế xây dựng quỹ đất sạch cho thành phố Cần Thơ thực chất cũng làquá trình Nhà nước đứng ra thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau đó tiếnhành xây dựng cơ sở hạ tầng và giao lại cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng Việc xâydựng cơ sở hạ tầng được đảm bảo theo tiêu chuẩn quy hoạch của đô thị nên sẽ hìnhthành trong tương lai khu đô thị hiện đại, xanh, sạch, đẹp và đầy đủ tiện ích, tránh đượctrường hợp phát triển các khu dân cư tự phát, thiếu các hạ tầng công cộng xã hội và thiếu

mỹ quan đô thị

Trong quá trình này sẽ có 04 nhóm đối tượng chính tham gia vào quá trình thựchiện và chịu tác động chính như sau:

Nhóm 1: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ: đơn vị hành chính sự

nghiệp được Nhà nước giao nhiệm vụ xây dựng quỹ đất sạch để giao cho các nhà đầu tưthứ cấp, góp phần phát triển kinh tế xã hội của Thành phố Động cơ thực hiện của Trungtâm sẽ là thực hiện được dự án, có quỹ đất sạch, đảm bảo Nhà nước không thất thu, chủđầu tư có đất sạch để thực hiện dự án đồng thời hài hòa lợi ích với người dân Việc thựchiện chức năng trên sử dụng nguồn vốn được điều tiết trước hết từ Quỹ đầu tư phát triểnthành phố Cần Thơ

Nhóm 2: Kho bạc, các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư góp vốn cùng Trung tâm

phát triển quỹ đất: mục tiêu của nhóm này là lợi nhuận và duy trì quá trình tái đầu tư

Nhóm 3: Các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất: Nhóm này có thể có những người

đang sinh sống và có nguồn thu nhập chính từ thửa đất bị thu hồi, một số có thể là nhữngnhà đầu tư bất động sản Mục tiêu cơ bản của nhóm này là đảm bảo cuộc sống ổn định,

có nghề nghiệp và thu nhập ổn định trong hiện tại và tương lai mà không phải thay đổimôi trường sống bất lợi

Nhóm 4: Các tổ chức, cá nhân sống quanh dự án và cả xã hội: Nhóm này có thể

được hưởng lợi từ tác động tích cực của dự án như: sự kết nối các dự án giao thông,công trình công cộng nhằm giảm áp lực từ các công trình hiện hữu Ngược lại, họ cũng

có thể bị tác động tiêu cực từ việc thực hiện dự án như: ô nhiễm môi trường, tăng mật độdân cư tại các khu dân cư, khu tái định cư mới gây áp lực cho các công trình công cộnghiện hữu

Trong các nhóm tham gia trên, tính đối kháng sẽ mạnh mẽ nhất ở nhóm 3 (các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất) và nhóm 1 (Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ) Một số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất sẽ không muốn bị thu hồi đất vì

rất nhiều lý do như: đã quen sống tại nơi ở cũ với láng giềng, mồ mả ông bà tổ tiên,không biết làm nghề gì khác hoặc cho rằng tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ đểtái lập cuộc sống tại nơi ở mới…

Ngược lại, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ, thông qua các quyđịnh pháp luật, có thể vận dụng phối hợp với các cơ quan nhà nước hữu quan để cưỡng

chế, bắt buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân giao đất Quá trình này có thể mất nhiềuthời gian, làm tăng chi phí và giảm hiệu quả của dự án và đặc biệt là có thể gây mất anninh trật tự, bất ổn cho xã hội.

Vì vậy đề tài sẽ tập trung phân tích lợi ích, chi phí của các nhóm đối tượng trên.Đồng thời áp phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản, phân tích mô phỏngMonte Carlo để thấy các biến số đầu vào quan trọng của dự án (VD: Đơn giá bồi thường,

hỗ trợ, thời gian bồi thường, lãi vay, lạm phát, giá đất tính tiền sử dụng đất khi đấugiá…) thay đổi thì các kết quả, các kịch bản có thể xảy ra như thế nào đến lợi ích củacác nhóm đối tượng có liên quan

Phương pháp nghiên cứu kinh tế sẽ được thực hiện như sau:

1 Nhóm đánh giá hiệu quả cơ chế:

1.1 Theo quan điểm tổng mức đầu tư (quan điểm của các tổ chức tín dụng)

Để có đủ nguồn vốn thực hiện dự án, Trung tâm phát triển quỹ đất (chủ đầu tư) cầnhuy động vốn từ nhiều nguồn trong đó có đi vay Các tổ chức tín dụng để ra quyết định

có cho vay hay không cần xem xét các lợi ích và chi phí của dự án theo giá tài chính, sốvốn cần vay, tỷ lệ vốn chủ sở hữu từ đó đánh giá khả năng trả nợ Dòng tiền ròng theoquan điểm tổng đầu tư được tính từ lợi ích tài chính, chi phí tài chính theo công thức:Ngân lưu tổng mức đầu tư (A) = Lợi ích tài chính trực tiếp - Chi phí tài chính trựctiếp

1.2 Theo quan điểm chủ đầu tư (quan điểm của Trung tâm phát triển quỹ đất)

Chủ đầu tư sẽ xem xét mức lợi nhuận ròng của dự án so với những gì nhận đượckhi không có dự án bằng cách xác định dòng ngân lưu tài chính ròng khi không có nợvay Dòng ngân lưu tài chính ròng là khoản chênh lệch giữa dòng tiền vào và dòng tiền

ra được xác định theo công thức:

Ngân lưu chủ đầu tư (B) = A + Giải ngân nợ vay – Trả lãi và nợ vay

Xác định ngân lưu chủ đầu tư trong trường hợp dự án sử dụng đòn bẩy tài chínhtrong suốt vòng đời dự án

Song song với hiệu quả của chủ đầu tư, đề tài cũng sẽ xem xét lợi ích tài chính củacác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất tương ứng với các kịch bản Nhà nước thuhồi đất

1.3 Theo quan điểm kinh tế

Xác định ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế, thiệt hại nềnkinh tế bỏ ra được xem là chi phí, các ngoại tác tích cực do dự án đem lại được xem làlợi ích Các khoản chuyển giao như vốn vay, thuế…không ảnh hưởng đến phúc lợi củanền kinh tế do lợi ích của đối tượng này sẽ là thiệt hại của đối tượng khác Ngân lưuròng theo quan điểm kinh tế được xác định theo công thức:

Ngân lưu kinh tế = Lợi ích tính theo giá kinh tế - Chi phí tính theo giá kinh tế

Sử dụng quan điểm kinh tế để xem xét tính khả thi về mặt kinh tế của dự án Dự ántạo quỹ đất sạch của Thành phố sẽ tạo ra các lợi ích cho nền kinh tế gồm:

- Đẩy nhanh tiến độ tạo quỹ đất sạch để xây dựng các công trình công cộng, khu táiđịnh cư, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Đẩy nhanh tiến độ tạo quỹ đất sạch để triển khai các công trình thương mại, dịch

vụ, sản xuất, kinh doanh nhằm thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế

1.4 Theo quan điểm xã hội

Khi thực hiện dự án sẽ ảnh hưởng đến các thành phần khác nhau, một số đối tượngđược hưởng lợi và một số bị thiệt hại Cần phân tích quá trình phân phối thu nhập để cónhững chính sách như trợ cấp hoặc thu thuế đối với các đối tượng bị thiệt hại hoặc đượchưởng lợi Ngân lưu ròng mà dự án đem lại được xác định bằng công thức:

Ngân lưu ròng quan điểm toàn xã hội = Ngân lưu ròng quan điểm kinh tế - Ngân

lưu ròng quan điểm tài chính

Và sử dụng suất chiết khấu kinh tế

Dự án mang đến lợi ích và chi phí cho nhiều đối tượng liên quan như:

- Chính quyền địa phương và các tổ chức tham gia quá trình tạo quỹ đất sạch

- Các hộ dân bị thu hồi đất

- Nhà đầu tư góp vốn thực hiện dự án tạo quỹ đất sạch

- Người dân sống lân cận, người dân chịu tác động từ dự án

- Các dự án kinh doanh thứ cấp từ quỹ đất sạch

Đề tài xác định mức hưởng lợi hoặc thiệt hại cụ thể với từng nhóm đối tượng này

để đưa ra các chính sách phù hợp

2 Nhóm phương pháp phân tích tài chính, kinh tế, rủi ro:

2.1 Phương pháp phân tích tài chính

Sử dụng phương pháp chiết khấu ngân lưu lợi ích và chi phí tài chính, trong đó 2chỉ tiêu được xem xét đối với dự án là giá trị hiện tại ròng tài chính và suất sinh lời nộitại tài chính

Chi phí tài chính của dự án: gồm chi phí lập kế hoạch, dự toán và đề án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh

Lợi ích tài chính của dự án: gồm doanh thu từ bán đất sạch

2.1.1 Giá trị hiện tại ròng tài chính

Đối với một dự án, do các khoản chi phí và doanh thu thường phát sinh ở nhữngthời điểm khác nhau và xảy ra trong suốt vòng đời dự án Để có cơ sở phân tích, cần

chiết khấu lợi ích và chi phí của dự án về cùng một thời điểm và tính giá trị hiện tại ròngNPV tài chính.

Giá trị hiện tại ròng được tính theo công thức: 

C B NPV

1 ( 1 )

Trong đó:

Bi là lợi ích tài chính dự án cuối năm i;

Ci là chi phí tài chính dự án cuối năm i;

r là suất chiết khấu (CĐT, WACC)

2.1.2 Suất sinh lời nội tại tài chính

Chỉ số IRR tài chính thể hiện mức độ sinh lời của dự án hay suất sinh lời trung bìnhtrong suốt vòng đời dự án, IRR làm cho NPV tài chính bằng 0

C B NPV

1 ( 1 ) 0

Trong đó:

Bi là lợi ích tài chính dự án cuối năm i;

Ci là chi phí tài chính dự án cuối năm i;

IRR là suất sinh lời nội tại

2.2 Phương pháp phân tích kinh tế

Phân tích kinh tế của dự án dựa theo tài liệu hướng dẫn phân tích chi phí và lợi íchcho các quyết định đầu tư (Glenn Jenkins và Arnold Harberger, 1995).6

2.2.1 Những lợi ích kinh tế đạt được khi xây dựng dự án là: thông qua việc hình

thành quỹ đất sạch để phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố:

- Rút gọn thủ tục hành chính và tiết kiệm thời gian quy trình tạo quỹ đất sạch

- Đẩy mạnh công tác thu hút đầu tư

- Tiết kiệm thời gian trong việc giải tỏa so với các dự án trước

- Tiết kiệm chi phí giao dịch cho các nhà đầu tư tư nhân

- Giá trị đất tăng lên nhờ dự án

Ngoài ra, dự án còn mang lại các ngoại tác tích cực như:

- Chỉnh trang và nâng cấp đô thị, nông thôn về cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội

- Tạo giá trị gia tăng cho các sinh hoạt cộng đồng khác tại khu vực tạo quỹ đất

6 Glenn P Jenkins and Arnold C Harberger, 1995, Sách hướng dẫn phân tích lợi ích chi phí của các quyết định

sạch

- Tạo nguồn thu hợp lý cho chủ đầu tư và ngân sách Thành phố, góp phần thu hútđầu tư

2.2.2 Chi phí kinh tế khi thành lập quỹ đất sạch: là chi phí đầu tư, vận hành.

Ngoại tác tiêu cực như: người bị thu hồi đất sẽ mất đi không gian sống, phong tục

tập quán, di chuyển chỗ ở…

Phân tích kinh tế vẫn sử dụng phương pháp chiết khấu ngân lưu lợi ích và chi phíkinh tế, trong đó 2 chỉ tiêu được xem xét đối với dự án là giá trị hiện tại ròng kinh tế(dùng suất chiết khấu kinh tế) và suất sinh lời nội tại kinh tế

2.3 Phân tích rủi ro:

Đề tài sẽ xem xét các biến số đầu vào quan trọng (VD: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ,thời gian bồi thường, lãi vay, lạm phát, giá đất thu tiền sử dụng đất khi đấu quá quyền sửdụng đất…) thay đổi thì các kết quả, các kịch bản có thể xảy ra như thế nào bằng cácphương pháp phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản, phân tích mô phỏng Monte Carlo

3 Các nguồn dữ liệu cần phân tích

Để đảm bảo tính khả thi của mô hình phân tích kinh tế về dự án tạo quỹ đất sạch,các thông số được thiết lập như sau:

- Chi phí đầu tư được tính dựa trên quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng;

- Các khoản thu từ việc khai thác quỹ đất sạch như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất làdựa trên các dự án đã thực hiện;

- Các khoản thuế, lệ phí được tính theo quy định Nhà nước; lãi vay được tính theomức lãi suất trần cho vay của Ngân hàng Nhà nước;

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các chi phí khác có liên quan được tínhtheo quy định của pháp luật và khảo sát khả năng chấp thuận của người dân

Mấu chốt của vấn đề là vốn để đầu tư, cơ chế phối hợp giữa các cơ quan, tổ chứchữu quan và sự đồng thuận của người dân có bị thu hồi đất Vì vậy, các phiếu điều trađược thiết kế để xây dựng các kịch bản với điều kiện nào thì người dân đồng ý giao đất

và nhà đầu tư đồng ý góp vốn thực hiện dự án

Người bị thu hồi đất được chia làm 03 nhóm cơ bản như sau:

1 Đất nông nghiệp

2 Đất ở

3 Đất sản xuất, kinh doanh

Để đảm bảo ý nghĩa thống kê khi phân tích, đề tài sẽ thu thập 40 mẫu cho mỗinhóm và dự kiến thu thập 120 mẫu đối với đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá