Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện phù mỹ tỉnh bình định

Tính cấp thiết của đề tài Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2013; thu hồi đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

LỮ HÀ TÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH

CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

LỮ HÀ TÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH

CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ, TỈNH BÌNH ĐỊNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Mẫn Quang Huy PGS.TS Phạm Quang Tuấn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Lữ Hà Tâm

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa học này, ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi còn được sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô trong khoa Địa lý trong suốt 2 năm qua Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm của các thầy, các cô đã tạo mọi điều kiện cho tôi được nghiên cứu, học tập một cách hiệu quả nhất Đặc biệt tôi xin cảm ơn PGS.TS Mẫn Quang Huy đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, cơ quan đã luôn ủng hộ, động viên tôi trong quá trình học tập cũng như trong công việc

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến UBND huyện Phù Mỹ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phù Mỹ đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài

Trong quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài, tôi còn gặp nhiều khó khăn, do công việc và thời gian có hạn, vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót, mong các thầy cô thông cảm và góp ý để công việc học tập nghiên cứu sau này hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Học viên

Lữ Hà Tâm

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 10

1 Tính cấp thiết của đề tài…… 10

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu… …11

2.1 Đối tượng nghiên cứu……….11

2.2 Phạm vi nghiên cứu……….……11

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu……….…11

3.1 Mục tiêu nghiên cứu……….……… 11

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu……… 12

4 Cơ sở tài liệu để thực hiện nghiên cứu……… 12

5 Phương pháp nghiên cứu……… 13

6 Kết cấu của Luận văn………15

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU……… 16

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất………16

1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa……… 16

1.1.2 Khái niệm và yêu cầu của công tác thu hồi đất, BTHT & TĐC…………17

1.1.3 Nguyên tắc, vai trò của thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…… 21

1.1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC…… 23

1.1.5 Tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC………….26

1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật đất đai hiện hành……… 27

1.2.1 Luật đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư……… 27

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn của UBND tỉnh Bình Định……… 33

1.3.1 Kinh nghiệm về bồi thường khi thu hồi đất của một số nước trên thế

Chương 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN

ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ, TỈNH BÌNH ĐỊNH……….42

2.1 Giới thiệu chung về huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định……….42

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển……….42

2.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội……… 44

2.1.3 Đánh giá thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định ảnh hưởng đến công tác BTHT & TĐC…… … 51

2.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Mỹ………53

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất ở huyện Phù Mỹ ……… 53

2.2.2 Công tác thu hồi đất giai đoạn 2015 – 2019……… 58

2.2.3 Trình tự thủ tục thực hiện công tác bồi thường, GPMB tại một số dự án trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định ……… 61

2.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định… …62

2.3.1 Đánh giá hiệu quả công tác quy hoạch sử dụng đất và thực hiện một số dự án trên địa bàn……… 62

2.3.2 Tổ chức và cơ cấu hoạt động của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phù Mỹ có liên quan đến công tác BTHT & TĐC….67 2.3.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án Đường Thanh Niên nối dài (thị trấn Phù Mỹ) đi xã Mỹ Quang (Dự án 1)……… 72

2.3.4 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án Cụm công nghiệp An Lương (Dự án 2)………81

2.3.5 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án Khu dân cư xã Mỹ Hiệp (Dự án 3)……… 90

2.3.6 Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số dự án trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định……… 98

Chương 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BTHT & TĐC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ, TỈNH BÌNH ĐỊNH………103

3.1 Quan điểm và nguyên tắc của côngtác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định….103 3.1.1 Quan điểm về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………103

3.1.2 Nguyên tắc trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư……….104

3.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định……… 105

3.2.1 Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp lý………105

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện xác định giá đất, BTHT khi Nhà nước THĐ…….105

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 110

1.Kết luận… 110

2 Kiến nghị 111

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 115

PHỤ LỤC 116

DANH MỤC BẢNG, HÌNH ẢNH

Bảng 2.1: Tổng hợp diện tích, năng suất, sản lượng lúa qua các năm 47

Bảng 2.2: Tổng hợp diện tích, sản lượng rau, đậu qua các năm 48

Bảng 2.3: Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn 49

Bảng 2.4: Hiện trạng dân số, lao động năm 2015 – 2018 51

Bảng 2.5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 so với năm 2015 54

Bảng 2.6 Danh mục công trình thu hồi đất giai đoạn 2015 – 2019… 60

Bảng 2.7: Tổng hợp trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và độ tuổi… 70

Bảng 2.8: Tổng hợp trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và độ tuổi… 71

Bảng 2.9: Diện tích đất thu hồi tại Dự án 1… 75

Bảng 2.10: Tổng hợp thông tin về đất đai và tài sản trên đất tại Dự án 1 75

Bảng 2.11: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại Dự án 1… 76

Bảng 2.12: Tổng hợp kinh phí BTHT thiệt hại về tài sản trên đất Dự án 1… 78

Bảng 2.13: Các chính sách hỗ trợ tại Dự án 1… 80

Bảng 2.14: Ý kiến đánh giá của người dân về chính sách BTHT tại Dự án 1… …80

Bảng 2.15: Diện tích đất thu hồi tại Dự án 2………85

Bảng 2.16: Tổng hợp thông tin về đất đai và tài sản trên đất Dự án 2 85

Bảng 2.17: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại Dự án 2………86

Bảng 2.18: Tổng hợp kinh phí BTHT thiệt hại về tài sản trên đất Dự án 2……… 87

Bảng 2.19: Các chính sách hỗ trợ tại Dự án 2……… 89

Bảng 2.20: Ý kiến đánh giá của người dân về chính sách BTHT tại Dự án 2…… 89

Bảng 2.21: Diện tích đất thu hồi tại Dự án 3………93

Bảng 2.22: Tổng hợp thông tin về đất đai và tài sản trên đất Dự án 3……….94

Bảng 2.23: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại Dự án 3………95

Bảng 2.24: Tổng hợp kinh phí BTHT thiệt hại về tài sản trên đất Dự án 3…… …96

Bảng 2.25: Các chính sách hỗ trợ tại Dự án 3……… 97

Bảng 2.26: Ý kiến đánh giá của người dân về chính sách BTHT tại Dự án 3…… 98

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí của huyện Phù Mỹ ……….44

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2013; thu hồi đất để thực hiện các công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển đất nước Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Mặc dù trong thời gian qua Nhà nước không ngừng sửa đổi, bổ sung các quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi, tuy nhiên thực tế hiện nay việc thực hiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng thu hồi đất ở các địa phương chưa được chặt chẽ và thiếu tính thống nhất, từ đó phát sinh nhiều vấn đề bất cập; tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, mất công bằng trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xảy ra ở một số nơi, gây bất ổn về an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội, làm chậm tiến độ triển khai các dự án, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế của địa phương

Phù Mỹ là một huyện kinh tế trọng điểm của tỉnh Bình Định, trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội Xong trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án còn chậm do có những vướng mắc, bất cập về thủ tục thu hồi đất, về chính sách bồi thường, hỗ trợ, về hồ sơ và quy trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Trong khi đó, hiện nay Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định chưa ban hành bộ thủ tục hành chính

và chi tiết quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng thu hồi đất để thực hiện thống nhất trên địa bàn tỉnh

Với những bất cập trên, việc điều tra, khảo sát, phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học, từ đó đề xuất hoàn thiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất trên địa bàn huyện Phù Mỹ trong thời gian tới là hết sức cần thiết Đây là lý do

để tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định”

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1 Đối tượng nghiên cứu:

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự

án (3 dự án) trên địa bàn huyện Phù Mỹ

+ Dự án Đường Thanh Niên nối dài (thị trấn Phù Mỹ) đi xã Mỹ Quang

+ Dự án Cụm công nghiệp An Lương

+ Dự án Khu dân cư xã Mỹ Hiệp

+ Dự án Đường Thanh Niên nối dài (thị trấn Phù Mỹ) đi xã Mỹ Quang

+ Dự án Cụm công nghiệp An Lương

+ Dự án Khu dân cư xã Mỹ Hiệp

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2014 -2019

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá được thực trạng công tác BTHT&TĐC trong thực hiện thu hồi đất theo Luật đất đai 2013 của một số dự án tại huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định Trên cơ

sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định pháp lý về BTHT&TĐC của Nhà nước ta theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật

- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, GPMB, về giá đất bồi thường của một số dự án thu hồi đất trên địa bàn huyện Phù Mỹ thực hiện theo luật đất đai 2013

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác BTHT&TĐC trong thu hồi đất tại các

dự án nghiên cứu, làm rõ những nguyên nhân, khó khăn vướng mắc

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất của huyện nói chung và thực hiện tốt công tác BTGPMB của các Dự án trên địa bàn huyện

4 Cơ sở tài liệu để thực hiện nghiên cứu

Tài liệu tham khảo: Bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu

liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài bao gồm cơ sở địa chính; hệ thống chính sách pháp luật đất đai; BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

Các văn bản pháp lý liên quan đến BTHT&TĐC: Luật đất đai năm 2013 và các

văn bản dưới Luật liên quan; Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai và liên quan đến BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất; Các văn bản quy định, hướng dẫn của UBND tỉnh Bình Định về công tác thu bồi thường đất, BTHT&TĐC theo luật đất đai 2013

Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương:

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý nhà nước về đất đai; hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2015-2020 huyện Phù

Mỹ, tỉnh Bình Định

- Các báo cáo của Hội đồng bồi thường, Ủy ban nhân dân huyện Phù Mỹ và UBND các xã, thị trấn, các đơn vị có liên quan về công tác BTHT&TĐC của các dự án nghiên cứu

- Các hồ sơ chi tiết liên quan đến công tác bồi thường, GPMB của các dự án nghiên cứu

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế và phỏng vấn các hộ gia đình tại các

dự án nghiên cứu

5 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập những văn bản của cơ quan Nhà nước cấp Trung ương và địa phương về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã được công bố, những bài báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các website chính thống…để có số liệu hoàn thiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất

+ Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý huyện Phù Mỹ

+ Thu thập số liệu về điều kiện kinh tế - xã hội

+ Thu thập các số liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số

dự án nghiên cứu tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phù Mỹ

* Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: Điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu thông qua các giao dịch bất động sản, thông tin của cơ quan quản lý đất đai

và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án BTHT khi Nhà nước thu hồi đất ở tại các dự án nêu trên do UBND tỉnh Bình Định quy định

- Phương pháp điều tra xã hội học: Sử dụng để điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân trong diện được BTHT&TĐC bằng các phiếu điều tra để thu thập các thông tin đánh giá của người dân bị thu hồi đất về giá đất bồi thường, chính sách hỗ trợ

và TĐC tại hai dự án nghiên cứu Đề tài đã thực hiện điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra với tổng số 116 phiếu điều tra, trong Dự án Đường Thanh Niên nối dài (thị

trấn Phù Mỹ) đi xã Mỹ Quang 30 phiếu, Dự án Cụm công nghiệp An Lương 38 phiếu

và Dự án Khu dân cư xã Mỹ Hiệp 48 phiếu, sau đó tổng hợp ý kiến thu được

- Khảo sát thực địa: Tiến hành đi thực địa, quan sát thực tế nhằm kiểm tra các thông tin thu thập về thực trạng giải phóng mặt bằng của 3 dự án trên

* Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Các tài liệu sau khi thu thập được tiến hành chọn lọc, chuẩn hóa để tính toán các chỉ tiêu phù hợp cho việc phân tích, nghiên cứu đề tài

Sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, số liệu về HTTĐC tại 3

dự án:

+ Dự án Đường Thanh Niên nối dài (thị trấn Phù Mỹ) đi xã Mỹ Quang

+ Dự án Cụm công nghiệp An Lương

+ Dự án Khu dân cư xã Mỹ Hiệp

6 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu; mục lục; danh mục chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo; luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà

nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chính

sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Phù

Mỹ, tỉnh Bình Định

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa

Trong quá trình triển khai công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển công nghiệp và dịch vụ, hiện đại hóa lực lượng quốc phòng và an ninh đòi hỏi quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đi liền với đô thị hóa Đô thị hóa tương tác chặt chẽ với chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị; đồng thời đi liền với phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản, từ đó, tạo sự tương tác với tăng trưởng GDP

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong kinh tế thị trường là cốt lõi của đường lối đổi mới, Nghị quyết số 26 của Hội nghị lần thứ 7 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X “về nông nghiệp, nông dân, nông thôn” nêu quan điểm “các vấn đề nông nghiệp, nông dân, nông thôn phải được giải quyết đồng bộ, gắn với quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” Công nghiệp hóa sẽ thúc đẩy đô thị hóa, còn một trong những nhiệm vụ hàng đầu của hiện đại hóa là phải hiện đại hóa hệ thống hạ tầng quốc gia Công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa, gọi tắt là “Tam Hóa”, sẽ tác động mạnh mẽ đến “Tam Nông”, trong đó có vấn đề thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp

Các dự án đầu tư xây dựng công nghiệp cần đất đai cho từng nhà máy hoặc cho cụm công nghiệp và khu công nghiệp, nhưng không phải đất bất cứ đâu mà phải ở nơi

có vị trí thích hợp, ít nguy hại cho môi trường chung quanh, có hệ thống hạ tầng cần thiết về điện, nước, vệ sinh và kết nối thuận tiện với các đầu mối giao thông, có nơi cư trú cho lực lượng lao động Trong ngành công nghiệp chế tạo, chế biến, đất đai đóng

vai trò là cơ sở không gian, là nền tảng, vị trí để thực hiện quá trình sản xuất; trong ngành công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò cơ sở không gian, đất đai còn là kho cung cấp các nguyên liệu khoáng sản quý giá cho con người Đối với một nước trong giai đoạn đầu của thời kỳ phát triển như Việt Nam thì nhu cầu đất đai cho công nghiệp rất lớn

Trong quá trình đô thị hóa, việc tăng dân số đô thị đều đi đôi với tăng diện tích đất đô thị, tức là nhiều diện tích đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng sẽ được chuyển đổi thành đất đô thị, việc xây dựng các khu dân cư, các công trình công cộng như: điện, đường, trường, trạm, công viên, trường học, các khu vui chơi, giải trí, bệnh viện,… đòi hỏi một diện tích đất đai tương đối lớn

Do nhu cầu của công nghiệp hóa, đô thị hóa, các công trình hạ tầng dạng tuyến như đường bộ, đường sắt, kênh mương, đường truyền tải điện cần được phát triển mạnh mẽ, và do đó phải sử dụng ngày càng nhiều diện tích đất, kể cả đất nông nghiệp, các đồng ruộng, các khu sản xuất nông nghiệp đều có nguy cơ xóa sổ, người nông dân

có nguy cơ không còn đất để canh tác, vấn đề an sinh xã hội, giải quyết việc làm cho nông dân đặt ra nhiều thách thức cho chính quyền địa phương

Theo số liệu báo cáo thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm, từ năm 2015 đến nay huyện Phù Mỹ đã thu hồi đất để phục vụ cho các công trình phát triển kinh tế

là 542,95 ha (388 công trình, dự án), trung bình mỗi năm trên 100 ha (gần 78 công trình, dự án)

1.1.2 Khái niệm và yêu cầu của công tác thu hồi đất, BTHT & TĐC

1.1.2.1 Khái niệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

a Khái niệm thu hồi đất

- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan

hệ sử dụng đất của người sử dụng

- Quyết định hành chính thể hiện quyền lực Nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai

- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng

Từ đó có thể khái niệm thu hồi đất như sau: Là tổng hợp các hành vi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai thông qua quyết định hành chính của mình để phục vụ lợi ích Nhà nước hoặc xử lý các hành

vi vi phạm pháp luật đất đai

Theo Luật Đất đai năm 2013 [9]: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”

b Khái niệm bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với đất bị thu

hồi cho người bị thu hồi đất Theo Luật Đất đai năm 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

- Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm

mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”

c Khái niệm tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống

và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ

sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người

sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

d Các nội dung khác liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí

khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

- Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và

có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác

theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã

được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó

- Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất

định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh

giới thửa đất để mở rộng diện tích đất

- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai [17]

1.1.2.2 Yêu cầu của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Phải thực hiện theo các quy định của Nhà nước: Từ thực tiễn công tác GPMB

nói chung, BTHT&TĐC nói riêng được thực hiện trong một khoảng thời gian tương đối dài, có nhiều dự án có thể lên đến vài năm; trải qua nhiều khâu, nhiều giai đoạn khác nhau; tác động đến nhiều đối tượng do vậy việc BTHT&TĐC cần phải tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục pháp lý theo quy định của Nhà nước Có như vậy mới hạn chế được sự khiếu kiện của người bị thu hồi đất, đẩy nhanh tiến độ GPMB; tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, giám sát, kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm pháp

luật

- Đảm bảo đúng tiến độ thực hiện và chính xác: Tiến độ thực hiện BTHT&TĐC

quyết định phần lớn tiến độ GPMB; tiến độ thực hiện dự án đó ảnh hưởng tới lợi ích kinh tế, xã hội của dự án đầu tư Công tác bồi thường thiệt hại được thực hiện nhanh chóng, kịp thời sẽ đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng cho chủ dự án, tránh lãng phí, đẩy nhanh việc thực hiện xây dựng công trình và đưa vào khai thác sử dụng theo đúng

kế hoạch

Ngoài ra cần đảm bảo tính chính xác, đầy đủ của số liệu thống kê đất đai và các tài sản trên đất vì đó là cơ sở thực hiện việc BTHT&TĐC, đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi

- Đảm bảo thực hiện dân chủ, công khai, công bằng: Dân chủ trong công tác

BTHT&TĐC có nghĩa là tạo điều kiện thuận lợi để người dân phát huy quyền làm chủ của mình, được tham gia nhiều khâu của quá trình BTHT&TĐC, đóng góp ý kiến và được trả lời các vấn đề còn chưa rõ nhằm tạo sự đồng thuận và thống nhất cao với những người bị thu hồi đất Quá trình thực hiện bồi thường thiệt hại khi GPMB cần phải tiến hành công khai; các văn bản pháp lý, các chế độ chính sách BTHT và phương

án BTHT phải niêm yết công khai để người dân biết và tin tưởng vào chủ trương thu hồi đất của cấp có thẩm quyền [8]

1.1.3 Nguyên tắc, vai trò của thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.3.1 Nguyên tắc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp thu hồi hết đất ở thì được bồi thường bằng đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC Theo Khoản 1 Điều 83 Luật đất đai 2013, nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật Đồng thời, theo Điều 88 đến Điều 92 Luật đất đai 2013 có các quy định về bồi thường về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi như sau: Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất ; Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình

xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất; Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi;

Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất; Quy định về các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất Trong đó, Điều 88 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất là tài sản gắn liền với đất phải hợp pháp

Khi thực hiện thu hồi đất cần công khai, minh bạch và dân chủ trong công tác thu hồi đất thông qua các quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất, BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất Đồng thời, để đảm bảo thực hiện quyền của chủ sở hữu về đất đai, bên cạnh việc quy định chế tài mạnh để

xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào mục đích sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng đó là cho phép chậm tiến độ hơn so với quy định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp một khoảng tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó, nếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ này mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất LĐĐ 2013 đã quy định cụ thể nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế

quyết định thu hồi đất nhằm tạo điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất

1.1.3.2 Vai trò thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đồng thời, công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất diễn ra nhanh chóng, chính xác và hợp lý thì sẽ đảm bảo được tiến độ thực hiện quy hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng trì trệ các dự án

Công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất giúp cải tạo, phát triển xã hội

và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Thu hồi đất để xây dựng các công trình xã hội như chung cư, bệnh viện, trường học, các khu vui chơi giải trí Công tác này đã gián tiếp tạo điều kiện cho người dân cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân khi di dời đến chỗ ở mới

Công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là một khâu để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các chiến lược, chủ trương về kinh tế xã hội; công nghiệp hóa, hiện đại hóa Nó góp phần phân bố lại dân cư đồng thời hiện đại hóa cơ sở

hạ tầng đô thị theo hướng văn minh hiện đại và hội nhập quốc tế Nó thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp – xây dựng – dịch vụ và thu hút đầu tư trong và ngoài nước

Công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để đảm bảo mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp lý, hợp pháp nhằm mang lại hiệu quả cao và khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý sử dụng đất Đặc biệt, thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.[6]

1.1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.4.1 Nhân tố khách quan

(1) Giá đất và định giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc xác định giá đất là phải phù hợp giá thị trường trong điều kiện bình thường, tuy nhiên tình hình phổ biến hiện nay

là giá đất Nhà nước ban hành còn thấp so với giá thị trường dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai, phát sinh khiếu kiện Nếu giá đất được định giá đúng, sát với giá thị trường sẽ nâng cao được mức độ đồng thuận của người dân, lúc đó việc thu hồi đất, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được thực hiện nhanh và hiệu quả hơn

(2) Thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản đang ngày càng phát triền Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy đền kinh tế đất nước Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung – cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần làm giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện dự án (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC [8]

(3) Các yếu tố khác

- Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến vấn đề thu hồi đất, BTHT&TĐC gồm những văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo những trình tự, thủ tục và hình thức nhất định, nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai trong quá trình thu hồi đất, BTHT&TĐC Chính sách BTHT&TĐC cư khi Nhà nước thu hồi đất là yếu tố quan trọng nhất vì nó liên quan trực tiếp đến mối quan hệ lợi ích giữa người dân, chủ đầu tư và nhà nước

- Biện pháp tổ chức thực thi chính sách mang ý nghĩa rất quan trọng, công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất có đạt được mục tiêu đã đề ra hay không là nhờ yếu tố này Yếu tố này giúp biến ý đồ của các chính sách thành hiện thực, khẳng định

tính đúng đắn của chính sách và hơn thế là chính sách sẽ ngày càng hoàn thiện hơn thông qua việc thực thi trong thực tế

- Quỹ TĐC có thể hiểu là nguồn cung cấp nơi ở mới mà các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, đất của họ bị thu hồi hết phải chuyển đến và ổn định khôi phục cuộc sống tại TĐC Quỹ TĐC nếu được chuẩn bị trước sẵn sàng phục vụ cho công tác BTHT&TĐC thì sẽ mang lại hiệu quả cao, tránh được những khó khăn vướng mắc thường gặp về vấn đề TĐC như thiếu quỹ TĐC, khu nhà TĐC chất lượng kém không đáp ứng được nhu cầu sống của người dân.[7]

1.1.4.2 Nhân tố chủ quan

(1) Nhận thức của người dân: Những nơi có trình độ dân trí thấp, mức độ hiểu biết không cao thì tiến độ GPMB thường chậm hơn, do người dân thường đòi hỏi trái với quy định và thường so sánh với các địa bàn khác mà không căn cứ vào chính sách của pháp luật Đồng thời, sự hiểu biết pháp luật về đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thu hồi GPMB Hầu hết các dự án bị bàn giao mặt bằng chậm là do người dân phản ứng lại các quyết định của cơ quan có thẩm quyền, gây khó khăn cho tổ công tác trong việc điều tra khảo sát, không chấp nhận chính sách BTHT&TĐC, không nhận tiền bồi thường, không chịu di dời, khiếu kiện phức tạp kéo dài Do vậy nhiệm vụ của các cấp, các ngành chính quyền địa phương cần có biện pháp hữu hiệu trong việc phổ biến pháp luật đến người dân; đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB phải giải thích

rõ, cụ thể, mềm dẻo để người dân thấy được việc thu hồi đất là phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

(2) Nhân tố thuộc về chính quyền địa phương: Đội ngũ cán bộ, năng lực bộ máy quản lý của chính quyền địa phương có khả năng giải thích các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực cán bộ, công chức của cơ quan

có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác giải phóng mặt bằng Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng

trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB

(3) Công tác quy hoạch kế hoạch hóa và giao đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi đã có quyết định thu hồi đất đối với người đang sử dụng đất đó Đồng thời, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá đất chuyển nhượng từ đó tác động đến giá đất bồi thường

(4) Tình hình đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng; người sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Trong công tác BTHT&TĐC giấy chứng nhận là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất và diện tích đất tính bồi thường

(5) Công tác thanh tra kiểm tra: Công tác thanh tra kiểm tra nếu được thực hiện nghiêm túc sẽ nâng cao hiệu quả thu hồi đất, BTHT&TĐCđảm bảo quyền lợi của người dân, giảm khiếu kiện.[10]

1.1.5 Tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, HT&TĐC

Các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội được Luật đất

đai năm 2013 quy định dựa trên tiêu chí “Phải vì lợi ích của quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng”, các dự án mà nhà nước thu hồi đất để thực hiện căn cứ vào ý nghĩa,

tính chất quan trọng của dự án với việc phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, lợi ích cộng đồng, không có phân biệt dự án đó là của thành phần kinh tế nào, nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn và thu hẹp hơn các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế -

xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Luật quy định, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án được Thủ tướng

Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất Theo đó, để đánh giá hiệu quả công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, căn cứ vào các tiêu chí như sau:

+ Mức độ hài lòng, tỉ lệ đồng thuận của người dân cũng như các ý muốn chủ quan thông qua các mẫu phiếu khảo sát đánh giá

+ Mức độ hoàn thành công tác BTHT&TĐC và thu hồi đất các dự án; hoàn thành bàn giao mặt bằng đúng tiến độ đối với các dự án có phương án BTHT&TĐC phê duyệt theo Luật Đất đai 2013

+ Số lượng người dân có sự thay đổi về thu nhập, khả năng ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi đất, bảo đảm nơi ở mới của người dân phải bằng hoặc tốt hơn nơi

ở cũ; có cơ chế, chính sách hiệu quả để khuyến khích người phải di chuyển chồ ở được tự lựa chọn hình thức TĐC phù họp với nhu cầu ở, khả năng thanh toán bằng việc nhận tiêu chuẩn TĐC do cơ quan nhà nước chuẩn bị hoặc thực hiện TĐC tự nguyện theo phương thức nhận tiền để tự lo nơi ở mới

+ Số vụ việc khiếu nại đông người tại một số dự án có xu hướng giảm; không

để phát sinh “điểm nóng” và tình trạng khiếu kiện đông người do nguyên nhân thu hồi đất, BTHT&TĐCvà khả năng giữ vững ổn định chính trị - xã hội

+ Các quy định pháp luật liên quan cơ chế, chính sách BTHT&TĐC được điều chỉnh theo hướng thiết thực, hiệu quả, phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phát triển đô thị và tình hình thực tiễn; rà soát, xây dựng, ban hành đồng bộ quy định về phân công tổ chức thực hiện và trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác BTHT&TĐCt heo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật

1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Luật đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư

1.2.1.1 Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm (TheoĐiều 69 Luật Đất đai 2013)

UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi (Theo điểm a khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013) UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm (Theo điểm b khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với

tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc

1.2.1.2 Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013: Tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB có trách nhiệm lập phương án BTHT&TĐC và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án BTHT&TĐC theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án BTHT&TĐC tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi (theo điểm a khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013) Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi (Thực hiện theo điểm a khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013) Đồng thời, Tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án BTHT&TĐC; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp có ý kiến không đồng ý về phương án BTHT&TĐC; hoàn chỉnh phương án

trình cơ quan có thẩm quyền (Thực hiện theo điểm a khoản 2 Điều 69 Luật đất đai 2013)

1.2.1.3 Ban hành quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo khoản 3 Điều 69 Luật đất đai 2013: UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật đất đai 2013 này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án BTHT&TĐC trong cùng một ngày (Điều 66: Thẩm quyền thu hồi đất) Tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án BTHT&TĐC tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định BTHT&TĐC đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức BTHT, bố trí nhà TĐC hoặc đất TĐC (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền BTHT; thời gian bố trí nhà TĐC hoặc đất TĐC (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB

1.2.1.4 Về công tác bồi thường đất và tài sản gắn với đất theo LĐĐ 2013

Nguyên tắc và điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định chi tiết tại Điều 74, 75 Luật đất đai 2013 như sau: Theo nguyên tắc bồi thường về đất, người có đất bị thu hồi phải có đủ điều kiện theo quy định mới được bồi thường Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất

cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Việc bồi thường phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp

thời và quy định của pháp luật

Các đối tượng được xét bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm: (1)

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;(2) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các đối tượng khác Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 có các quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể là các Điều 76 đến Điều 82, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình

Khi Nhà nước thu hồi đất ở, việc bồi thường về đất phải đúng theo quy định tại Điều 79 Luật đất đai 2013 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam hay tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện thì được bồi thường về đất Đối với trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền

1.2.1.5 Về công tác hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013

Theo Khoản 1 Điều 83 Luật đất đai 2013, nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác

Theo Điều 84 Luật đất đai 2013, quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không

có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh

1.2.1.6 Về công tác tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai

2013

Quy định về bố trí TĐC cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở tại Điều 86 Luật đất đai 2013: Tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi TĐC trước khi cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC; dự kiến bố trí TĐC cho người có đất bị thu hồi Người có đất thu hồi được bố trí TĐC tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự

án TĐC hoặc có điều kiện bố trí TĐC Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng

Phương án bố trí TĐC đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ

sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi TĐC Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí TĐC mà tiền bồi thường, hỗ trợ

không đủ để mua một suất TĐC tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất TĐC tối thiểu

1.2.1.7 Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp lý khác

Các nghị định thông tư hướng dẫn chủ yếu bao gồm :

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai ; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ; Thông tư 74/2015/TT-BTC hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ; Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Tại các Nghị định và Thông tư thì các quy định được giải thích cụ thể và chi tiết hơn Chẳng hạn như đối tượng và điều kiện được hỗ trợ quy định trong Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp còn được quy định cụ thể tại Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 6 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề

và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của

hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở được quy định cụ thể tại Điều 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

HTTĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở được quy định cụ thể tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP Ngoài các hỗ trợ trên thì Nhà nước còn có thêm các loại

hỗ trợ khác nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của đối tượng có đất bị thu hồi, cụ thể là:

hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn; hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại các Điều 23, 24, 25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn của UBND tỉnh Bình Định

- Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Quyết định số UBND ngày 07/7/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định về việc ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 32/2016/QĐ-UBND ngày 15/6/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quy định kèm theo Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 07/7/2015; Quyết định số 04/2019/QĐ-UBND ngày 14/02/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định về việc ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Định (thay thế Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND và Quyết định số 32/2016/QĐ-UBND); Quyết định số 21/2019/QĐ-UBND ngày 28/5/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quy định kèm theo Quyết định số 04/2019/QĐ-UBND ngày 14/02/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định

13/2015/QĐ Về giá đất: Quyết định số 34/2014/QĐ13/2015/QĐ UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định về việc ban hành bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (năm

2015 – 2019) trên địa bàn tỉnh Bình Định;

- Về giá cây cối, hoa màu: Quyết định số 21/2017/QĐ-UBND ngày 19/5/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại cây cối, hoa màu khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Định;

- Về giá nhà cửa, vật kiến trúc và mồ mả: Quyết định số 54/2017/QĐ-UBND ngày 21/9/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định về việc ban hành đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc và mồ mả trên địa bàn tỉnh Bình Định;

1.3 Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất ở một

số nước trên thế giới

1.3.1 Kinh nghiệm về bồi thường khi thu hồi đất của một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Các trường hợp thu hồi đất

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền

đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục

vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự – quốc phòng; các cơ quan nhà nước

và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo

vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục

vụ mục đích quốc phòng – an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu;

dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng

Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước,

sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị…

Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng – an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng… thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu.[25]

1.3.1.2 Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Ở Trung Quốc, quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); (2) Xây

dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng

Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu) Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng

sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản Chủ dự án thông báo dự kiến

về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các

việc tính toán Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày

ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án

Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5 bước: (1) Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường [2]

1.3.1.3 Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

Ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa)

Ở Hàn Quốc, Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở

Ở Singapore, Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng [2]

1.3.1.4 Bồi thường khi thu hồi đất

Ở Trung Quốc, nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất

đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tính bằng

6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới

và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường

Ở Hàn Quốc, Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau

đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế Việc xác định giá bồi thường không phải

do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu

xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường

sẽ được tính toán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để

hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp

Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn

cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa

là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Đợt thứ

2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ

ở

Ở Australia, mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường Giá tính mức bồi

thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền

áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai

Ở Ấn Độ, Nhà nước dựa trên giá thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm thông báo để cân nhắc quyết định bồi thường Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đền bù việc thu hồi bắt buộc Nguyên tắc định giá dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa giá trị tối thiểu của khu đất; giá bán trung bình của ít nhất 50% giao dịch có giá trị cao hơn đối với mảnh đất tương tự của khu vực đó, hoặc giá bán trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá trị cao hơn cho dự án [2]

1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Thông qua, chính sách BTHT&TĐC khi thu hồi đất của các tổ chức quốc tế và chính sách BTHT&TĐC khi thu hồi đất của một số nước trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam, cụ thể như sau:

Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai và chính sách BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất đảm bảo sự ổn định thống nhất và phù hợp Tập trung vấn đề giá đất, vấn đề tuyên truyền phổ biến chính sách bồi thường tới mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội; rà soát bổ sung hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định sản xuất đời sống cải thiện thu nhập

Cần giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả Tăng cường áp dụng khoa học công nghệ hiện đại, tiên tiến trong lĩnh vực quản

lý đất đai để bắt nhịp kịp thời với tốc độ phát triển của thế giới Đội ngũ cán bộ chuyên môn phải sử dụng thành thạo các phần mềm quản lý, thiết bị hiện đại, công nghệ số

Trong suốt quá trình lập quy hoạch sử dụng đất, nước ta cầnhọc hỏi Thụy Điển việc chú trọng công tác thống kê, tổng hợp các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên của các cấp chính quyền (Trung ương, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã); các ngành lĩnh vực; các khu vực dân cư; các cơ quan, đơn vị, tổ chức Đặc biệt, cần phải chú trọng đến nhu cầu sử dụng đất, đến lợi ích chính đáng của nhân dân, phải hỏi ý kiến dân để “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” trong quá trình lập quy hoạch Công tác này thể hiện sự sâu sát, nắm được mong muốn của từng đối tượng, đề cao tính dân chủ minh bạch Đây chính là khâu chuẩn bị trước kĩ lưỡng để công tác BTHT&TĐC đạt hiệu quả tốt nhất

Xác định mức giá bồi thường bao gồm cả bồi thường về tinh thần bị tổn thương

do bị thu hồi đất Nội dung này được chú trọng ở Australia nhưng chưa được quan tâm nhiều ở Việt Nam, hệ thống chính sách pháp luật và đội ngũ cán bộ nước ta cần phải chú ý đến vấn đề này để không gây ra những hệ lụy về sau

Học hỏi Australia ở điểm giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Bài học này muốn đề cập đến việc công bố công khai giá đất cho người chủ có đất bị thu hồi, người dân được thể hiện ý kiến của mình thông qua việc thực hiện quyền khiếu nại nếu không đồng ý với kết quả Đồng thởi, có cơ chế chính sách BTHT phù hợp với từng loại đối tượng ở các khu vực đô thị, nông thôn khác nhau nhằm đảm bảo lợi ích cho người có đất bị thu hồi

Cần quy định một cách rõ ràng về chủ thể có trách nhiệm thực hiện công việc này khi tiến hành thu hồi đất Trách nhiệm đó còn được giao cho những cá nhân, tổ chức được Nhà nướcgiao sử dụng đất thực hiện Điều này nhằm đảm bảo việc thu hồi đất, GPMBvà TĐC được tiến hành một cách thuận lợi, nhanh chóng, đảm bảo quyềnvà lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất;