Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

luận văn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TR ẦN VĂN CHÍNH

HÀ NỘI – 2010

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này

ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ

rõ nguồn gốc./

Tác giả Luận văn

ðỗ Thị Thu Hương

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký ðất và Nhà quận Long Biên, Chi cục Thuế quận Long Biên, Phòng Thống kê quận Long Biên, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 3 phường ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi

và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này

Tác giả Luận văn

ðỗ Thị Thu Hương

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất 55

4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở

4.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền

4.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện

4.3.7 Nhận xét về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị tại quận

4.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ

4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận

DANH MỤC CÁC BẢNG

4.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð ở ñô thị theo các phường 70

4.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở ñô thị theo

DANH MỤC CÁC HÌNH

4.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở ñô thị theo 2

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa

ở nước ta ñã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản

lý của Nhà nước ñối với sự phát triển ñồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế Trong những năm gần ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng mạnh mẽ, giá cả ñất ñô thị trên thị trường bất ñộng sản biến ñộng hết sức phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn ra thông qua thị trường “ngầm” Sự biến ñộng bất thường về giá cả bất ñộng sản, ñặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và những “cơn sốt ñất ñai” cho ñến nay vẫn chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một quận mới thành lập (Tháng 11/2003), ñược tách từ huyện Gia Lâm, có 1 vị trí chiến lược rất quan trọng

về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và ñất nước Nơi ñây có các tuyến ñường giao thông quan trọng như ñường sắt, ñường bộ, ñường thuỷ, ñường không nối liền với các tỉnh phía bắc, ñông bắc ðặc biệt có lợi thế vị trí cửa ngõ của thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tế sôi ñộng trong sự hội

nhập nền kinh tế khu vực và thế giới Chắnh những yếu tố thuận lợi như vậy thúc ựẩy quận Long Biên phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác ựộng rất lớn của quá trình mở rộng ựô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ựất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng Công tác quản lý và sử dụng ựất của quận có nhiều vướng mắc, trở ngại ựang cần ựược khắc phục Vậy thị trường ựất ựai ở ựây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do ựâu? Giải pháp thúc ựẩy thị trường quyền sử dụng ựất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải ựược giải ựáp ựể ựưa ra hướng giải quyết thắch hợp trong giai ựoạn tới Xuất phát từ thực trạng ựó, tôi chọn ựề tài:Ộđánh giá việc thực hiện

quyền sử dụng ựất ở ựô thị tại quận Long Biên, thành phố Hà NộiỢ.

- Các giải pháp ựề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc

Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó ñược thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản

Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với một chủ thể Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :

- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)[2] Quyền chiếm hữu là quyền ñược pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế ñối với bất ñộng sản

- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng[2] Quyền sử dụng là quyền ñược pháp luật bảo vệ ñể khai thác các ñặc tính hữu ích tự nhiên của bất ñộng sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích có thể

là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác

- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó Chủ sở hữu thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng cho, ñể lại thừa kế;

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu [2]

Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh

số phận pháp lý của bất ñộng sản

Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá nhân(chủ sở hữu là cá nhân) Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt ñộng nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, ñể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ñộng sản

Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược một bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án Quyền sở hữu bất ñộng sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất ñộng sản bị thu hồi theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án[1]

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai

Sở hữu ñất ñai có thể ñược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản, ñó là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu

hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng, hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai Hoặc cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh[16]

Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng ñược hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất ñịnh

Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñã ñược xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau Tuy nhiên, khi Hiến pháp

1959 ra ñời thì quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai mới ñược hình thành và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau ñó tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992[16] ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch

và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992).[11]

Luật ðất ñai 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng ñã thể chế hoá chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh của Hiến pháp về chế ñộ sở hữu ñất ñai Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết kiệm, ñúng mục ñích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững

Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều

5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai ” (ðiều 7) Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu ñất ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai Với chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu ñất ñai có những ñặc ñiểm như sau:

- Về quyền chiếm hữu ñất ñai

Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện, không thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác ñịnh quy mô

về không gian và thời gian ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người

sử dụng ñất trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể Người sử dụng ñất ñai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của Nhà nước Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và quyền sử dụng ñất ñai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp

ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng; ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử

dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại[2]

- Về quyền sử dụng ñất ñai

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng ñất vào mọi mục ñích Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên những thửa ñất cụ thể; Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại[2]

- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai

Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất (QSDð), thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật[2]

2.1.3 Quyền sử dụng ñất

Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên thực tế Vậy có thể nói chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?

Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, cũng không phải

là ñồng sở hữu ñối với ñất ñai Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng ñất Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận Và vì vậy,

trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng ñất” và “người

sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất[13] Theo ñiều 1 - Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài Nhà nước

Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”[13]

“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc người dân thực hiện ñược quyền của mình như thế nào là một vấn ñề cần giải quyết? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất ñi vai trò

quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất ” của “người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết

ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân[16]

Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);

quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng ñất là ai? sử dụng loại ñất gì? và hình thức sử dụng ñất ra sao như ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[16]

Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ”(ðiều 106 Luật ðất ñai 2003)14] ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng ñất Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý

do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng ñất Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003)

Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt Sau ñây là nội dung của từng quyền:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông

nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau

ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại[2], [20]

- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp[2], [20]

- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản[2], [20]

- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không

ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo

có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình[2], [20]

- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[2], [20]

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

2.2.1 Các nước phát triển

Có thể nói, ða số các nước phát triển ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai Vì vậy, tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có những ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác

2.2.1.1 Thụy ðiển

Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân

về ñất ñai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của

nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều ñạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng

ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v… ñều ñược luật hóa Dưới ñây là một số ñặc ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển :

- Việc ñăng ký quyền sở hữu

Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ñất ñai: Tòa

án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký Tòa án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành ñăng

ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ñược trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán) ðăng ký ñất là bắt buộc tại Thụy ðiển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát ñược việc ñăng ký Tuy nhiên ở ñây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký Do vậy, việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào

- Vấn ñề thế chấp

Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế

chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác Theo quy ñịnh pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp, ñó là: (1) Trước tiên người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực hiện sau khi ñăng ký Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ

có ở Thụy ðiển (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực

sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là có xem xét ñến ở bước 2) Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp ðây là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi Tòa án ñể xin ñăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi ñơn xin thế chấp ñến Tòa án Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp ñược chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người ñi vay Khi khoản nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm Khi bên vay không thanh toán theo ñúng hợp ñồng thì bên cho vay sẽ có ñơn tịch thu tài sản ñể thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà

nước có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên nhận thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho vay thế chấp Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá

- Về vấn ñề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược tính dựa trên giá thị trường Ngoài ra, người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế) Chủ ñất có thể bán tài sản

và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng ñó Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần dành cho các mục ñích chung của xã hội Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của

2.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân) ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa nhà và ñất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh

cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)[5], [20]

2.2.1.3 Mỹ

Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño ñạc và mua bán ñất ñai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa ñầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ ñã thông qua pháp quy ñất ñai ñầu tiên (Land Ordinance of 1785) Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về ñất ñai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp lệnh sớm nhất ñó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu hút mọi người ñến khai thác vùng ñất phía Tây

- Về vấn ñề cải cách ñất ñai

Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ñề tài nguyên ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên ñất ñai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân

giữ gìn ựộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con ựường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ựề giải quyết trước tiên là chế ựộ ựất ựai

Về chế ựộ ựất ựai, nước Mỹ ựứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ựộ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế ựộ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu ựất ựai của nông dân, xây dựng một loại chế ựộ ựất ựai hoàn toàn mới - Chắnh phủ Mỹ ựã chọn con ựường thứ ba khi quyết ựịnh chuyển ựất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

- Về chắnh sách ựất ựai

Nếu phân tắch từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chắnh sách ựất ựai nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ựến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chắnh phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ựất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai

là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ựến nay là thời kỳ chắnh phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối ựất công ựơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ựất[7]

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ựóng thuế bất ựộng sản cho ựịa phương, ựó là khoản tiền ựịa phương trông vào ựể trang trải chi phắ giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa Tuy nhiên, tỷ lệ ựóng thuế ựối với từng ựịa phương không giống nhau

Do loại thuế này là nguồn thu chắnh của ngân sách ựịa phương nên ựược tắnh toán rất kỹ Hàng năm, các ựịa phương ựều ựánh giá lại nhà ựất ựể áp thuế ựúng giá thị trường

Theo nguyên tắc, ngân sách ựịa phương không thể ựể thâm hụt như ngân sách liên bang nên chắnh quyền ựịa phương tìm nhiều cách ựể tăng thuế Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở

Mỹ tăng mạnh Cơ quan quản lý nhà ở và ựô thị Mỹ là Bộ phát triển đô thị và Nhà ở (HUD) ựược thành lập ngày 9-9-1965 HUD chịu trách nhiệm về các chương trình liên quan ựến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng

ñồng sống trong nước Mỹ HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở[4]

2.2.2 Một số nước trong khu vực

2.2.2.1 Trung Quốc

Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu ñối với ñất ñai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản ñối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn ñều bị quốc hữu hóa ngay sau khi ðảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Quá trình này ñược tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ ñại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa ñất ñai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978) Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ ñất ñô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 ñược ban hành ðất ñô thị thuộc về Nhà nước và ñược quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Quyền sở hữu ñối với bộ phận ñất ñai này ñược chính thức gọi là sở hữu toàn dân

mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, ñất ñai lúc bấy giờ ñã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị Thay vào ñó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung ñã thực hiện phân phối ñất ñai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo ñó người sử dụng ñất (SDð) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDð của mình Tuy nhiên, họ cũng không ñược phép chuyển nhượng phần ñất mà mình ñược sử dụng ðất ñai lúc bấy giờ ñược coi là một loại tài sản mang tính

vẫn còn ñược sử dụng trong Luật Quản lý nhà nước về ñất ñai của Trung Quốc năm 1998 (ðiều 2)

phúc lợi xã hội ñược phân phối miễn phí

Theo khoản 4 ðiều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào ñược phép chiếm ñoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng ñất ñai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDð ñể họ có thể trao ñổi ñất ñai như một loại hàng

Quy ñịnh hạn chế nói trên rõ ràng ñi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy ñược hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDð trên thực tế vẫn tiến hành trao ñổi ñất ñai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường ñất ñai “không chính thức” – còn gọi là

“chợ ñen” (black market) nhưng năng ñộng ñã bắt ñầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở ñó, nhiều nông dân, hợp tác xã ñã lén lút bán hoặc cho thuê ñất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu ðây chính là nhân tố tạo ñà cho quá

Do tốc ñộ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất ñộng sản lớn nên giá ñất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh

[2] Ước tính sản lượng lương thực bình quân ñầu người ở Trung Quốc vào năm 1978 chỉ bằng mức của

năm 1957 Xem Futian Qu, Nico Heerink & Wanmao Wang, Land administration reform in China – Its impact on land allocation and economic development, Land use policy Journal, Vol 12, 1995, tr 193 –

203

nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường

thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDð

Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân

sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có

ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy ñịnh của pháp luật Việt Nam ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng ñất và việc quản lý nhà nước về ñất ñai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách ñáng nghi ngờ”, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð

trong trường hợp này Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð

- Cho thuê QSDð

Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp ñồng

là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð

- Thế chấp QSDð

Người sử dụng ñất có thể thế chấp QSDð thông qua giấy chứng nhận QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp QSDð ñể vay vốn

từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ñược coi

là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ñi vay tiền của Trung Quốc[17]

Cùng với tốc ñộ tăng trưởng kinh tế hàng ñầu thế giới, việc tăng cường thu hút ñầu tư nước ngoài diễn ra với tốc ñộ cao, quá trình ñô thị hóa mạnh làm tăng nhanh nhu cầu về nhà ở ñô thị cho cả dân cư trong nước và các nhà ñầu tư nước ngoài với sự ña dạng về cấp ñộ chất lượng và giá cả ðây là yếu

tố từng gây ra hiện tượng sốt ñất ñô thị

Hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ở Trung Quốc chịu sự ñiều tiết của một loạt các ñạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý ñất ñai, Luật

kế hoạch hóa, Luật xây dựng, Luật ñấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi

trường, Luật hợp ñồng, Luật tài chính (luật và các quy ñịnh ñiều chỉnh các khoản vốn vay, tài trợ, cho thuê, các quy ñịnh về ngoại hối và bảo hiểm), Luật thuế, Luật quản lý các doanh nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật ñầu tư nước ngoài, Luật lao ñộng, Luật bảo vệ quyền và lợi ích người tiêu dùng Các ñạo luật này tạo cơ sở pháp lý cho hoạt ñộng kinh doanh nhà ñất ñô thị ở Trung Quốc Hệ thống pháp luật của Trung Quốc ñược hình thành trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp và thông luật phù hợp với ñiều kiện của Trung Quốc ðây là hệ thống có khả năng kết hợp các ñiểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này[4]

Như vậy, từ cơ chế giao ñất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDð chuyển sang xác ñịnh thời hạn SDð; và từ

sự cứng nhắc chuyển sang cơ ñộng, hệ thống SDð của Trung quốc ñã ñạt ñược cực ñiểm ñầu tiên của mình

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai của Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ở ñô thị ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp ñất (giao ñất không thu tiền sử dụng ñất), suất nhượng ñất (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất) và cho thuê ñất Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể dùng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà nước có chính sách ñền bù và tổ chức tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất Với việc thành lập thị trường ñất ñai, ñất ñai ở hầu hết các thành phố và ñịa phương khác ở Trung Quốc ñã ñược chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước

ðầu năm 2004, Trung Quốc ñã ban hành một văn bản quy ñịnh cấp chính phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất ñộng sản nước ngoài ñược bình ñẳng với những nhà ñầu tư trong nước Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử dụng ñất cho các dự án thương mại sẽ ñược quyết ñịnh thông qua bán ñấu giá công khai hay bán trực tiếp trên thị trường ñất ñai

Thị trường bất ñộng sản Trung Quốc ñược ví như một chiếc nam châm thu hút rất nhiều công ty nước ngoài Với thể chế thị trường ñược hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính “chín” hơn, chính sách giao dịch quyền sử dụng ñất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc[4]

2.2.2.2 Hàn Quốc

Thị trường nhà ñất ñô thị Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà ñất liên tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất ñối với chính phủ Hàn Quốc Quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng ñã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn ñổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà ñất Lĩnh vực này ñã làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn Hàn Quốc ñã áp dụng nhiều biện pháp ñể giảm giá nhà ñất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy ñịnh về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh ðồng thời, một ñạo luật mới ñược ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà ñất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan ñến nhà ñất với nhà chức trách

Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ ñược lắp ñặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê ðối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở ñộ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật ñộ 3 trở lên

và những người khiếm thị, khiếm thính

Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào, ñá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay ñổi hướng mở và ñóng cửa, ghế ngồi trong phòng tắm, thay ñổi thiết bị ñiều khiển bình ga, thay ñổi vị trí của video phone trong phòng, lắp ñặt hệ thống báo ñộng, tín hiệu hướng dẫn

bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp ñặt thêm ghế ngồi sẽ ñược bán ra với giá phải chăng nhất

Một lối ñi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số

cơ sở khác sẽ phải bắt buộc ñược xây dựng theo luật hiện hành Song có rất nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người khuyết tật[4]

2.2.2.3 Singapore

ðây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân ñầu người cao, vấn ñề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn ñề ñơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những

hỗ trợ tài chính ñáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương ñương với 3,5 triệu người dân ñược sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nàh ở Singapore ñầu tư Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong ñó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có ñược thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư ñược thiết kế hợp lý ngay từ ñầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách ñây 40 năm, trước kia

với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà ñược thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự ñịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết ñịnh phải bán những căn hộ ñó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải ñể người dân sở hữu một tài sản nào ñó ñể họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả ñất nước

ðể dân chúng có thể mua ñược nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, ñồng thời

thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà ñược trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng ñồng vì Singapore mang ñặc tính ña văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống ðồng thời, mỗi khu ñô thị lại có bản sắc riêng ðặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ ñược ưu tiên và ñược trợ cấp nhiều hơn Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình ñổi mới khu căn hộ cũ

ñể nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ ñó 40 năm có thể

di rời sang khu căn hộ mới gần ñấy hấp dẫn hơn, những gia ñình trẻ chưa có ñiều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút ñầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban

tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên

tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn[4]

2.3 Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai

Pháp luật quy ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam ñược ñánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ñất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội ñã thông qua Luật ðất ñai ñầu tiên nhằm ñiều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng ñất Luật ðất ñai ñã thể chế hoá ñường lối, chính sách của ðại hội lần thứ VI của ðảng và Hiến pháp 1980 (ðiều 19 và 20) khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật ðất ñai ñược ban hành ñúng vào thời kỳ ñất nước ta bước ñầu bước vào giai ñoạn ñổi mới về kinh tế, ñặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa

Nội dung về QSDð của Luật ðất đai 1988 là: Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ khơng cĩ quyền chuyển QSDð đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”[12]

Sau 4 năm thi hành Luật ðất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đĩ là người sử dụng đất thực sự khơng cĩ quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDð trong các trường hợp: khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đĩ vẫn tiếp tục sử dụng đất đĩ Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDð ở cĩ ngơi nhà đĩ, sau khi được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở[8]

Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bĩ, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai[8] Ngồi những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước

đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư khơng chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngồi ðặc biệt, Quốc hội thơng qua Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày

10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục ñổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn ñã khẳng ñịnh cho người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð” Hiến pháp 1992 còn quy ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân

sử dụng ñất có quyền chuyển QSDð theo quy ñịnh của pháp luật”[11]

Do ñó, Quốc hội ñã ñưa việc sửa ñổi Luật ðất ñai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật ðất ñai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ñất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện 5 quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð Như vậy, luật ñưa ra những quy ñịnh theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ ñịnh ñoạt hạn chế QSDð của mình Nghĩa là chuyển QSDð phải tuân theo ñiều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai quy ñịnh

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác ñộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan

hệ ñất ñai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn ñề lịch sử còn chưa ñược xử lý thì các vấn ñề mới lại nảy sinh mà Luật ðất ñai 1993 chưa có quy ñịnh Vì vậy, năm 1998 Luật ðất ñai ñược sửa ñổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng ñất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDð, quyền cho thuê lại QSDð Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước cho thuê ñất ñã trả tiền sử dụng ñất cho cả thời gian ñầu tư hoặc tiền thuê ñất ñã trả trước còn lại là 05 năm cũng ñược thực hiện các QSDð như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDð Riêng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân mới trả tiền thuê ñất hàng năm thì chỉ ñược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDð[13]

ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và ñể ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật ðất ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai Luật lần này ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về QSDð như sau:

- Cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp sang mục ñích khác; ñược chuyển ñổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ñối với ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất - Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDð theo quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng ñất cũng ñược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð tại các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ñộng tại Việt Nam,

tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, tình hình quản lý và sử dụng ñất sau 3 năm thực hiện Luật ðất ñai sửa ñổi 2001 ñã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa ñổi Luật ðất ñai 1993 (Luật sửa ñổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ñất, bảo ñảm tính ổn ñịnh của pháp luật, ñồng thời, thế chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng về ñất ñai trong thời kỳ mới Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày

01/07/2004 Về QSDð của hộ gia ñình, cá nhân: Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 ñồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDð của hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không phải là ñất thuê; không quy ñịnh các ñiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDð ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo ñịnh hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDð như sau: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106)[14] Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ñai Việt Nam: Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất

có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê ñất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền ñược ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua các quy ñịnh của Luật ðất ñai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ñang dần dần ñưa ra những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ñất nhưng vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến sự hình thành thị trường quyền

sử dụng ñất từ năm 1993 ñến nay

2.3.2.1 Luật

- Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Luật Thuế chuyển QSDð 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, có hiệu lực

từ ngày 01/01/1999;

- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð 2000;

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 2001, có hiệu lực

từ ngày 01/10/2001;

- Luật ðất ñai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành ñể sửa ñổi, bổ sung ñiều 126 của Luật nhà ở và ñiều 121 của Luật ñất ñai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày 01/09/2009

2.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị ñịnh số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất ở tại ñô thị;

- Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị ñịnh số 87/ CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDð;

- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất;

- Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai;

- Thông tư số 278/TT-ðC ngày 07/03/1997 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð;

- Nghị ñịnh số 85/1999/Nð-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của bản quy hoạch về việc giao ñất nông nghiệp cho

hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao ñất làm muối cho hộ gia ñình và cá nhân

sử dụng ổn ñịnh lâu dài;

- Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một

số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð;

- Nghị ñịnh số 79/2001/Nð-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999

về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð

và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð;

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai;

- Nghị ñịnh số 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử

phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai

và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị ñịnh 79/2007/Nð-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDð, thu hồi ñất, thực hiện QSDð, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài

nguyên và môi trường quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất

2.3.2.3 Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại Hà Nội

- Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 39/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và thu hồi ñất, giao ñất làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UB ngày 01/12/2009 quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất

ở tại Việt Nam trên ñịa bàn

2.3.3 Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua

Một thị trường quyền sử dụng ñất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác ñộng của