Hoàn thiện công tác quản lý đất đai ở thành phố quảng ngãi, tỉnh quảng ngãi

luận văn, khóa luận, cao học, thạc sĩ, tiến sĩ, đề tài

BO GIAO DUC VA DAO TAO DAIHOC DA NANG

HA DUC THANG

_ HOAN THIEN CONG TAC QUAN LY DAT DAI _

O THANH PHO QUANG NGAI, TINH QUANG NGAI

Chuyén nganh: Kinh té phat trién

Ma so: 60.31.05

TOM TAT LUAN VAN THAC Si KINH TE

Đà Nẵng - Năm 2011

Công trình được hoàn thành tại

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Bùi Quang Bình

Phản biện 1: PGS.TS Võ Xuân Tiến Phản biện 2: TS Trần Thị Bích Hạnh

Luận văn đã được bao vệ trước Hội đồng cham Luận văn tôt nghiệp Thạc sĩ Kinh tê họp tại Đại học Đà Năng vào

ngay 30 thang 11 năm 2011

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

- Trung tam Thông tin-Học liệu, Dai hoc Da Nang

- Thư viện trường Đại học Kinh tê, Đại học Đà Năng

MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là cơ sở của tự nhiên, là tiền đề đầu tiên của mọi quá trình

sản xuất Đất đai tham gia vào tất cả các quá trình sản xuất của xã hội

nhưng vai trò của nó tùy thuộc vào giá trị sản phẩm của quá trình sản

xuất trên đất quyết định

Thành phố Quảng Ngãi hiện nay với tổng diện tích tự nhiên:

3717.4 ha, gồm các nhóm đất chính gồm: Nhóm đất nông nghiệp 1423

ha chiếm 38.7%; Nhóm đất phi nông nghiệp 2263 ha chiếm 60.8%;

Nhóm đất chưa sử dụng 212 ha chiếm 0.8% Theo các đối tượng sử

dụng đất bao gồm: Hộ gia đình cá nhân: 2018.8 ha chiếm 77%; UBND

cấp xã 262.2 ha chiếm 10%; Tổ chức kinh tế 131.1 ha chiếm 5%; Cộng

đồng dân cư: 33.9 ha chiếm 1.5% Từ 2005 sau khi trở thành thành phố,

kinh tế đã có sự phát triển nhanh, gia tri san xuất luôn đạt trên 20%

năm Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch dần theo hướng kinh tế đô thị,

khu vực nông nghiệp chỉ còn chiếm tỷ trọng 2% giá trị sản xuất Cơ sở

hạ tầng đã có sự hoàn thiện và mở rộng Trong quá trình này số lượng

cơ sở sản xuất tăng lên, với 2 khu công nghiệp đang có và nhiều công

trình dân sinh đã và đang xây dựng

Trong quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa những năm qua,

diện tích tự nhiên của thành phố không đổi trong khi dân số thành phố

đã tăng nhanh hiện hơn 131 ngàn người và tăng hơn 1Ô ngàn người từ

năm 2004, điều này khiến mật độ dân số hiện nay là hơn 3500

ngudi/km’

Thành phố Quảng Ngãi đã có những chính sách và biện pháp

trong quản lý đất đai như xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quản lý kinh

doanh đất, chính sách khai thác quỹ đất, chính sách tái định cư dân

nhằm khai thác hiệu quả nguôn tài nguyên này bảo đảm cho sự phát

triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, việc quản lý đất đai vẫn còn nhiều vấn

dé như: Chưa đồng bộ trong quy hoạch, hiệu quả sử dụng đất chưa cao,

có dấu hiệu lãng phí, đội ngũ cán bộ quản lý còn mỏng

4 Nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn nhưng rất cần thiết cho quá

trình phát triển kinh tế xã hội địa phương Sử dụng tiết kiệm và có hiệu

quả đất đai là rất quan trọng và cần thiết nhưng điều này chỉ có thể thực hiện khi công tác quản lý đất đai có chất lượng và phù hợp với điều kiện của Thành phố Quảng Ngãi Chính vì điều này tôi lựa chọn để tài

“Hoàn thiện công tác quản lý đất đai ở thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngấi ` cho luận văn thạc sĩ của tôi

2 Mục tiêu của đề tài

Khái quát được về mặt lý luận và thực tiễn quản lý đất đai ở một

thành phố đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ;

Nhận diện được các vấn đề quản lý đất đai cùng với các nguyên nhân của nó ở Thành phố Quảng Ngãi;

Trả lời được câu hỏi “ Phải làm thế nào để quản lý đất đai tốt hơn

để góp phần phát triển thành phố Quảng Ngãi”

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý đất đai

Pham vi:

+ Không gian: Trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi

+ Chủ thể quản lý: Chính quyên thành phó

+ Thời gian: từ 2005-2010

4 Phuong pháp nghiên cứu Nghiên cứu này sử dụng một loạt các phương pháp cụ thể như phân tích thống kê, chi tiết hóa, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, chuyên gia

5 Nội dung nghiên cứu: Các chương khá cụ thể gồm các phần Chương 1 Đất đai và quản lý đất đai trong nên kinh tế

Chương 2 Tình hình thực hiện quán lý đất đai của Thành phố

Quảng Ngãi

Chương 3 Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dat dai

5 CHUONG 1

DAT DAI VA QUAN LY DAT DAI TRONG NEN KINH TE

1.1 Vai trò, đặc điểm và quy luật vận động của đất đai

1.1.1 Vai trò của dit dai

Đất đai có tầm quan trọng trong sự tổn tại và phát triển của xã hội

loài người Do tầm quan trọng của tài nguyên đất đai cũng như hiệu quả sử

dụng đất đai mà trên nhiều nhà nghiên cứu rất quan tâm tới về chủ đề này

Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt với các nước đang phát triển

khi mà sự phát triển kinh tế xã hội ở đây dựa khá nhiều vào khai thác tài

nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai Vì tất cả các hoạt động kinh tế

dau được tiến hành trên phạm vi không gian nhất định trên đất không

thể khác được, nghĩa là tách rời khỏi đất thì các yếu tô sản xuất khác sẽ

không thể phát huy tác dụng cũng như kết hợp với nhau để tạo ra sản

phẩm cho nên kinh tế Do vậy đất đai là yếu tố câu thành quan trọng của

nên kinh tế

1.1.2 Dac diém ctia dat dai

Khác với các tư liệu sản xuất khác, ruộng đất - tư liệu sản xuất

chủ yêu trong nông nghiệp có những đặc điểm sau:

Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao

động

Đất đai bị giới hạn về mặt không gian, nhưng sức sản xuất của

ruộng đất là không có giới hạn

Đất đai có vị trí cô định và chất lượng không đồng đều

Đất đai - tư liệu sản xuất chủ yếu không bị hao mòn và đào thải

khỏi quá trình sản xuất, nếu sử dụng hợp lý thì ruộng đất có chất lượng

ngày càng tốt hơn

1.1.3 Quy luật vận động của đất ẩm trong nên kinh tế thị trường

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên đồng thời là yếu tố cần thiết trong

quá trình sản xuất Sự vận động của đất đai vừa chịu sự tác động của quy

luật kinh tế, biểu hiện trên các khích cạnh mang tính quy luật sau:

- Quy luật đất đai ngày càng khan hiém và độ màu mở tự nhiên

của đất đai có xu hướng giảm sút

6

- Tập trung ruộng đất có xu hướng tăng lên theo yêu cầu phát triển của sản xuất hàng hóa

- Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đi đôi với quá trình chuyển đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng ngày càng tăng

1.2 Khái niệm và sự cần thiết quản lý đất đai 1.2.1 Khái mệm về quản ly dat dai

Quản lý đối với đất đai được hiểu là hoạt động thực thi quyền lực của Nhà nước vừa với chức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đó

là hoạt động có tổ chức và được điều chỉnh bằng hệ thống các công cụ

quán lý vào việc sử dụng đất đai trong xã hội, để đạt được mục tiêu nắm

và phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả nguôn tài nguyên đất đai; bảo vệ môi trường sông và bảo vệ đất đai

1.2.2 Sự cần thiét phai quản ly dat dai

Quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng là đảm bảo

cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được tuân thủ nghiêm minh, hạn

chế tối đa sự lãng phí và thất thoát tài sản và tài nguyên đất đai, đảm bảo các nguôn lợi kinh tế từ đất được thu về cho ngân sách Nhà nước một cách hợp lý

1.3 Nội dung của quản lý đất đai

Nội dung Quản lý đất đai cụ thể như sau:

Xây dựng và quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng đất Ban hành hệ thẳng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất Quản lý việc giao dit, cho thuê đít, thu hôi và chuyển mục đích sử dụng đất Xây dựng hệ thống các hô sơ tài liệu đất đmi và hệ thông cung cấp thong tin dat dai

Quản lý tài chính về đất và trực tin tham gia vận hành thị trường quyên sử dụng đit trong thị trường bắt động sản

1.4 Kinh nghiệm quản lý đất đai của các địa phương khác

Từ việc nghiên cứu tình hình quản lý đất đai ở một số quốc gia

trên thế giới và một số tỉnh thành trong nước, bài học kinh nghiệm rút

ra cho công tác Quản lý sử dụngvề đất đai ở nước ta nói chung và thành phố Quảng Ngãi nói riêng là:

7

(1) Hệ thông các văn bản pháp luật phải được nghiên cứu sâu

sắc, khoa học và được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chat 6n

định (tuy chỉ là tương đối nhưng vẫn phải đảm bảo trong thời gian nhất

định 5 đến 10 năm), đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh

nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa

(2) Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thông

nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ tin học điện tử hiện đại từ TW đến

địa phương(ví dụ hệ thông quản lý Toren của Australia)

(3) Cần phải xác định việc đăng ký quyên về tài sản không chỉ là

lợi ích của người dân mà đó chính là lợi ích của cá Nhà nước

(4) Xu thế chung của tất cả các quốc gia trên thế giới là ngày

càng tăng cường quyên lực của Nhà nước trong quản lý đất đai nhằm

tăng cường sức cạnh tranh

CHƯƠNG 2

TINH HINH QUAN LY DAT DAI CUA

THANH PHO QUANG NGAI

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế xã hội của

thành phố Quảng Ngãi

2.1.1 Đặc điểm điêu kiện tự nhiên của thành phố Quảng Ngãi

Thành phố Quảng Ngãi năm vị trí gần trung độ của tỉnh (cách địa

giới tỉnh về phía Bắc 28 Km, phía Nam 58 Km, phía Tây 57 Km, cách

bờ biển 10 Km); cách thành phố Đà Nẵng 123 km; cách thành phố Quy

Nhơn 170 km; cách thành phố Hồ Chí Minh 821 Km và cách Thủ đô

Quang Ngai 889 Km Có tọa độ địa lý từ 15”05” đến 15”08' vĩ độ Bắc

và từ 108”34' đến 108”55” kinh độ Đông

2.1.2 Tình hình Kinh tế xã hội của thành phố Quảng Ngãi

Trong những năm qua sản xuất của thành phố tăng trưởng liên

tục từ gần 2.5 ngàn tý (2004) đã tăng lên gần 8 ngàn tỷ đồng (2010)

theo giá 1994 Quy mô 1% tăng từ 2l tỷ lên 67 tỷ trong cùng thời kỳ

Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất trung bình là 19.5% năm thấp nhất

18.3% và cao nhất 22.1 năm 2007

8

Cơ cấu kinh tế ngành đã có sự chuyển dịch nhất định Ngành nông nghiệp có tỷ trọng giảm dân từ 4,3% năm 2004 xuống 1.9% năm

2010 Ty trọng của ngành công nghiệp xây dựng giảm dần từ 72,8 %

xuống 64,6% Ngành dịch vụ tăng mạnh từ 22,9% tăng lên 33,4%

Công nghiệp xây dựng vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn nhưng giảm dần trong khi dịch vụ tăng nhanh Quá trình chuyển dịch này đang theo xu hướng điều chỉnh phát triển dịch vụ Điều này cũng phù hợp với xu hướng phát triển của một thành phố đang đô thị hóa nhanh

Kết cấu hạ tầng của thành phố ngày càng được hoàn thiện

Quy mô dân số của thành phố tăng lên liên tục, tốc độ tăng trung

bình khoảng 1.3% Do vậy mật độ dân số của thành phố tăng lên nhanh

chóng nghĩa là dân số đang trong quá trình tập trung về thành phô Cơ cấu lao động của thành phố thay đổi không nhiêu, tỷ trong lao động

địch vụ tăng 11% từ 45,2% năm 2004 lên 56,2 % năm 2010, trong khi

tỷ trọng lao động công nghiệp giảm hơn 11% trong cùng thoi ky va ty trọng nông nghiệp không đổi

Hệ thống giáo dục, y tế ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu cung ứng dịch vụ cho người dân thành phố Toàn bộ 100% số trường được kiên cố hóa trong đó nhiều trường được mở rộng

2.2 Tình hình sử dụng đất ở thành phố Quảng Ngãi

2.2.1 Tình hình sử dụng đất theo mục đích Bảng 2.2 Các loại đất theo mục đích sử dụng của Thành phố

Quảng Ngãi

2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 Tổng số (ha) 3717.4 | 3717.4 | 3717.4 | 3717.4 |3717.4|3717.4 Đất nông nghiệp (ha) 1670 |1588.47|1562.03|1523.34| 1477 | 1423 Đất phi Nông nghiệp (ha) | 1812.48] 1902.63] 1924.9 | 1964.15| 2017 | 2263 Đất chưa sử dụng (ha) 229.9 | 229.23 | 229.5 | 229.95 | 212 | 31

Ty trong dat NN (%) 449 | 427 | 420 | 41.0 | 39.7 | 383

Ty trong dat phi NN(%) | 48.8 | 512 | 51.8 | 52.8 | 54.3 | 60.9

Tỷ trọng đất chưa SD (%) |_ 6.3 6.1 6.2 6.2 6.0 | 0.8

Diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên không ngừng qua các năm,

9

từ 1812 ha năm 2005 lên 2263 ha năm 2010 tức tăng 45lha, tỷ trọng

tăng từ 48.8% năm 2005 lên 60.9% (tăng 12.1%) Phần tăng lên này

được lấy từ đất nông nghiệp mà phân lớn là diện tích đất năng suất thấp

kém màu mỡ và diện tích đất chưa sử dụng nên dịch tích đất nông

nghiệp của thành phố ngày càng giảm dân Trong đất phi nông nghiệp

thì đất khu dân cư đã tăng 71 ha và đất chuyên dùng tăng 139 ha Như

vậy diện tích đất chuyên dùng tăng nhanh nhất Tình hình này cũng cho

thấy nhu cầu sử dụng đất đang tăng nhanh theo quá trình phát triển kinh

tế nhanh ở thành phố và đang trong quá trình đây nhanh công nghiệp

hóa và đô thi hóa Diện tích đất chưa sử dụng của thành phố không

nhiều lắm chỉ khoảng 5% năm 2005 giảm còn 0.8% năm 2010

Phân bố đất của thành phố Quảng Ngãi rất khác biệt giữa các

phường xã và khu vực Các phường Nghĩa Lộ, Quảng Phú, Nghĩa

Chánh và các xã Nghĩa Dõng, Nghĩa Dũng chiếm trên 10% diện tích

chung Các địa phương này chiếm tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp nhiều

nhất đặc biệt là phường Quảng Phú và các xã Nghĩa Dõng, Nghĩa Dũng

chiếm tới hơn 65% diện tích đất nông nghiệp và đây cũng chính là khu

vực nông nghiệp chủ yếu của thành phó Đắt phi nông nghiệp tập trung

ở phường Lê Hồng Phong, Quảng Phú, Nghĩa Chánh, ở đây chiếm tới

40% diện tích Đất làm khu dân cư chủ yếu ở các phường Trần Phú,

Chánh Lộ, Quảng Phú và Nghĩa Chánh, ở đây chiếm tới 55% diện tích

đất khu dân cư của thành phố Đất chưa sử dụng chủ yếu tập trung ở xã

Nghĩa Dũng 88%

2.2.2 Tình hình sử dụng dat theo doi tuong

Hình 2.7 Tình hình sử dụng đất theo đối tượng ở thành phố Quảng Ngãi

3500

3000

2500

œ 2000

= 1500

1000

500

0 _—

2005 2006 2007 2008 2009 2010 Tổng số

H di

3156.18 2650.32 2648.29 2651.74 2588.07 2587.67

cá nhân(GDC) 2218.54 2151.25 2099.14 2073.76 2028.88 1974.81

= UBND

cấp xã(UBS) 529.19 212.18 208.22 234.89 233.22 233.66

Tổ chức oe

kinh tế(TKT 112.37 107.78 171.39 169.56 143.24 159.15

10 Diện tích đất theo đối tượng sử dụng đã giảm đáng kể, từ năm

2005 tới năm 2010 diện tích giảm là 568 ha, bình quân giảm gần 100 ha

năm như hình 2-6 Nhiều nhất là năm 2006 gần 500 ha do quyết định

giảm diện tích đất giao cho các UBND xã tới 295 ha và các hộ gia đình

243 ha Diện tích đất do các hộ gia đình giảm do nhiều hộ gia đình có

diện tích đất ở nhiều hơn quy định đã bị thu hồi và thành phó thu hôi đất

cho các công trình dự án sau đó được giao bố trí đất mới Diện tích giao

cho các tổ chức kinh tế đã tăng thêm 46 ha trong thời gian này Diện tích giao cho các tổ chức khác cũng giảm hơn 75 ha

2.3 Tình hình quản lý đất đai của Thành phố Quảng Ngãi

2.3.1 Ban hành văn bản pháp quy và tổ chức thực hiện các văn bản quản lý đất dai

Kể cả sau khi có Luật đất đai năm 2003, các văn bản pháp quy của thành phố Quảng Ngãi ban hành vẫn mang tính chất chắp vá, chạy

theo sự vụ và thiếu ổn định, chưa chủ động điều chỉnh các quan hệ đất

đai trong điều kiện nền Kinh tế thị trường, chưa phù hợp với quá trình

Đô thị hóa mạnh như hiện nay

2.3.2 Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất mi Năm 2006 đã hoàn thành việc công bố quy hoạch sử dụng đất của thành phố năm 2003-2010 một cách khá cụ thể và đúng trình tự quy định Ngay sau khi đi vào thực hiện quy hoạch nhiều vướng mắc và vấn

đề đã phát sinh Chăng hạn, việc thu hồi đất 106 ha đất của các tổ chức

để đáp ứng nhu cầu 117 ha cần giao cho 39 đơn vị xây dựng công trình (chỉ đạt 91%)

Năm 2007 thực hiện công văn 2376/UBND ngày 80/8/2006 của

UBND tỉnh Quảng Ngãi về thực hiện việc quy hoạch sử dụng đất cấp

huyện trên địa bàn tỉnh và công văn số 447/TNMT ngày 03/4/2007 của

sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Quảng Ngãi về chấp hành quy hoạch

sử dụng đất cho cấp huyện và triển khai quy hoạch sử dụng đất cho cấp

xã phường Quá trình thực hiện quy hoạch và kiểm tra thực hiện quy hoạch đã cho thấy đã thu hỏi và giao đất cho 21 đơn vị với diện tích

28.6 ha nhưng chỉ đạt được 63% nhu cầu Thu hôi đất của 435 hộ dân

II với 74 ngàn m và giao đất cho 167 hộ với diện tích 1590 mỶ (trong đó

có 40 hộ thuộc diện tái định cư)

Kết quả của công tác lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử

dụng đất kỳ đầu kỳ cuối không tốt như mong muốn đã dẫn tới quy

hoạch luôn phải điều chỉnh trong suốt giai đoạn cho đến năm 2009

Nhiều dự án va quy hoạch treo, khu vực sản xuất và kinh doanh xen lẫn

khu dân cư, việc xử lý ô nhiễm môi trường không tốt, tình trạng khiếu

kiện về đất đai đã diễn như đã nói ở chương 2, hay xuất hiện quan điểm

xin thừa hơn xin thiếu (khi phải xin bổ sung điều chỉnh thủ tục hành

chính rất phức tạp), vì thế kế hoạch sử dụng đất của thành phố nhiều

năm liên tục không hoàn thành, lý do khó khăn trong công tác GPMB

chỉ là một nguyên nhân khách quan bên ngoài Đây có thể coi là những

bài học lớn cho công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất

2.3.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu héi va chuyển mục đích sử dụng đất

- Giao đất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì thâm

quyên giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thuộc thâm

quyên của UBND thành phố Năm 2007 thực hiện thành phố đã thu hỏi

Và Ø1aO đất cho 21 đơn vị với diện tích 28.6 ha nhưng chỉ đạt được 63%

nhu câu Thu hồi đất của 435 hộ dân với 74 ngàn mỶ và giao đất cho

167 hộ với diện tích 1590 m° (trong đó có 40 hộ thuộc diện tái định cư)

Từ đây cũng phát sinh nhiều vấn dé chăng hạn nhiều dự án và quy

hoạch treo trên địa bàn thành phố vẫn tôn tại Thời gian đó thành phố

cũng đã tiến hành thu hổi đất của 890 hộ dân để xây dựng các công

trình như Cụm công nghiệp Thiên Bút, Trường Đại học Phạm Văn

Đồng và giao đất cho 192 hộ dân xây nhà với diện tích 1.88 ha

- Chuyển mục đích sử dụng đất Tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm

cho nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân tăng lên

đáng kể, nhất là việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang làm đất ở

Trên cơ sở quy hoạch chung đô thị được duyệt và công bố, người dân

xin chuyển mục đích sử dụng và thực hiện nghĩa vụ tài chính như thuế

chuyển quyển sử dụng đất Các địa phương diễn ra nhiều nhất như

phường trung tâm và vùng ven Do nhu cầu người dân phát sinh nhiễu,

12 nên chính quyền thành phố tạm dừng việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất tại một số xã, phường, vùng ven, ngoại thành (nơi đang diễn ra đầu tư xây dựng hạ tầng nhanh) để lập quy hoạch sử dụng

đất và lập quy hoạch chi tiết đô thị, tránh việc sử dụng đất tự phát

2.3.4 Chỉ dao xây dựng hệ thông thông tin đất ẩm, hệ thông dich vụ đất dai + Kiểm kê, thông kê đất đai

Từ năm 2005 Công tác kiểm kê toàn diện về đất đai và xây dựng

bản đồ hiện trạng sử dụng đất được tiễn hành hàng năm Các đợt kiểm

kê đất đai năm đều được tiến hành trên cơ sở của Luật đất đai năm

2003 Các đợt thống kê đều được phòng Tài Nguyên môi trường của Thành phô tổ chức thực hiện theo quy định của Chính phủ và UBND tỉnh Phòng tổ chức tập huấn hướng dẫn thực hiện kiểm kê và thống kê cho cán bộ địa chính xã phường để đảm bảo chất lượng công tác Quy

trình thực hiện cũng được giám sát chặt chẽ và có rút kinh nghiệm

thường xuyên

Kết quả kiểm kê đất đai năm 2010 của thành phố Quảng Ngãi

như sau: Tổng diện tích tự nhiên: 3717.4 ha

* Các nhóm đất chính gồm:

- Nhóm đất nông nghiệp 1423 ha chiếm 38.7%

- Nhóm đất phi nông nghiệp 2263 ha chiếm 60.8%

- Nhóm đất chưa sử dụng 212 ha chiếm 0.8%

* Các đối tượng sử dụng đất bao gồm:

Đối tượng sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân

cư, tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân

nước ngoài là 2622 chiếm 70%

- Hộ gia đình cá nhân: 2018.8 ha chiếm 77%

- UBND cấp xã 262.2 ha chiếm 10%

- Tổ chức kinh tế 131.1 ha chiếm 5%

- Cộng đồng dân cư: 33.9 ha chiếm 1.5%

Kết quả cho thấy diện tích được giao cho các đôi tượng nhiều hơn so với 2009 (tăng 1.3%) và vẫn thấp hơn so với năm 2008 Trong

13 các nhóm đất thì nhóm đất nông nghiệp giảm 34 ha, nhóm đất phi nông

nghiệp tăng 55 ha và nhóm đất chưa sử dụng giám 21 ha

+ Công tác thông kê cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất

Bảng 3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ta Diện Dat NN | Đất ở nông thôn | Đất ở thành thị

Tông sô | % hoàn

a

Nguồn: Báo cáo thực hiện Công tác tài nguyên môi trường

Phòng Tài Nguyên Môi trường TP Quảng Ngãi

Nhìn chung tiến độ cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất chậm

so với nhu câu cho dù đã có nhiều cố gắng thực hiện và đây nhanh tiến

độ ở những năm sau

2.3.5 Quản lý tài chứnh về đất và quản lý thị trường quyên sử dụng đất trong thị

trường bắt động sản

2.3.5.1 Quan ly tài chính về đất

Nguồn thu từ đất như: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các

khoản phí, lệ phí đất do cơ quan thuế thu nộp vào ngân sách thành phố

và được chính quyên thành phố cân đối nguôn thu - chi theo quy định

của Luật Ngân sách Căn cứ để tính các khoảng thu từ đất là bảng giá

đất ban hành hàng năm Nguồn thu từ đất có xu hướng tăng dan qua

các năm, nhưng chưa ổn định và tỉ trọng tiền sử dụng đất chiếm phan

quan trọng trong các khoản thu từ đất của thành phô Năm 2009, tiền

sử dụng đất đã chiếm 25% và các khoản thu từ đất chiếm 29% thu

ngân sách thành phó Tuy nhiên, trong tiền sử dụng đất, nguôn thu chủ

yếu vẫn là giao đất thu tiền theo giá đất do Nhà nước quy định, thu từ

tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất của năm 2009

14

chiếm tỷ lệ chỉ 11,3%

Mặc dù, Luật Đất đai năm 2003 đã thực hiện gần § năm nhưng

hình thức giao đất chủ yếu hiện ở Quảng Ngãi vẫn theo cơ chế xin, cho, phê duyệt Qua các nội dung phân tích ở phân trên, có thể thấy dù đã ban hành nhiều văn bản quản lý về tài chính đất, mục tiêu bình ổn giá đất và xây dựng thị trường bất động sản, nhưng kết quả chưa mang lại như mong muốn

2.3.5.2 Quan lý thị trường quyên sử dụng đất trong thị trường bắt động sản

Từ sau Luật đất đai năm 1993, về pháp lý ở nước ta đã có cơ sở

để hình thành thị trường bất động sản Tuy đã được Luật hoá, nhưng giai đoạn từ năm 1993 (kể cả trước đó) đến năm 2003 thị trường bất động sản ở nước ta, trong đó có thành phố Quảng Ngãi vẫn chưa phát huy được tiềm năng to lớn của đất đai (giai đoạn 1993 là thời điểm có

“cơn sốt giá đất” lan 1), thi trường ngầm diễn ra vẫn là phổ biến — lý do

cơ bản là cung cầu mất cân đối Giai đoạn từ nam 2000 — 2005, lượng

giao dịch bất động sản lớn do nhiều nguyên nhân, trong đó có 2 nguyên nhân chủ yếu là:

(1) Giai đoạn này là giai đoạn khi nhà máy lọc dầu Dung Quất được triển khai xây dựng cộng với đời sống nhân dân được nâng cao, đại bộ phận dân cư do đã phải chịu đựng I thời gian rất dài sông chật

chội, thiếu thốn đã có đủ điều kiện tích luỹ để tạo dựng bất động sản

(2) Nhiều dự án bất động sản được triển khai bởi nhiều loại

hình doanh nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu đang tăng

Sau khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, Nghị định SỐ

181/CP ngày 29/10/2004 đã quy định cụ thể Quyên sử dụng đất là hàng

hóa bất động sản, đồng thời cũng đã quy định cụ thể trình tự thủ tục và

điều kiện để thực hiện chuyển Quyên sử dụng đất Nếu như giai đoạn

từ 2002 - 2005 là giai đoạn sôi động của thị trường bắt động sản

2.3.6 Những kết quả và hạn chế trong quản lý đất đai đthành phố Quảng Ngãi 2.3.6.1 Két qua dat duoc

Thành tựu rất quan trọng của Quảng Ngãi trong giai đoạn từ

năm 1997 — 2005 là sự phát triển mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa,

15 xây dựng và quản lý đô thị có những bước phát triển theo hướng van

minh hiện đại

Công tác quy hoạch sử dụng đất đã đạt được một số thành tựu

nhất định, giúp cho công tác Quản lý đất đai của Thành phô dân đi vào

ôn định

Thông qua công tác giao đất, thu hôi đất, nguôn tài nguyên đất

đai đang được khai thác sử dụng góp phần tích cực vào sự phát triển của

Thành phó trên tất cả các lĩnh vực

- Đầy nhanh tốc độ Đô thị hóa, góp phần xây dựng thành phố

ngày càng văn minh hiện đại theo hướng CNH - HDH

- Day nhanh thực hiện các dự án đầu tư, tạo ra sức hấp dẫn về

môi trường đâu tư thu hút các nhà đầu tư vào Quảng Ngãi, góp phần

vào thành quả tăng GDP của Thành phố ở tỷ lệ cao trong nhiều năm

liên tục

- Hệ thống HTKT của Thành phố được đầu tư xây dựng và cải

tạo khẩn trương, đạt tiêu chuẩn hiện đại, đặc biệt là hệ thống điện,

đường giao thông và hệ thống cấp thoát nước

- Quyển đăng ký tài sản, trong đó có Quyên sử dụng đất của công

dân đã được tập trung triển khai Đã có trên 80% Người sử dụng đất ở

đô thị; trên 60% Người sử dụng đất ở nông thôn; trên 90% Người sử

dụng đất nông nghiệp

2.3.6.2 Hạn chế yếu kém và những bức xúc đang đặt ra cần giải quyết

Tuy đạt được một số thành tựu rất quan trọng thể hiện bước phát

triển vững mạnh, liên tục theo thời gian, nhưng quản lý đất đai của

Thành phố trong thời gian qua cũng còn có nhiều mặt yếu kém, ảnh

hưởng xấu tới chất lượng và hiệu quả phát triển đô thị theo hướng bên

vững Công tác quản lý đô thị còn nhiều mặt hạn chế; hạ tầng cơ sở ở

địa bàn chưa theo kịp yêu cầu phát triển và tốc độ tăng dân cư, quản lý

thị trường bất động sản nhất là thị trường Quyển sử dụng đất còn

yếu , khả năng cạnh tranh của đô thị thấp

- Nguôn lực đất đai to lớn chưa được quản lý chặt chẽ và khai

thác không có hiệu quả ở tất cả các đối tượng có sử dụng đất

16

- Chỉ đạo điều hành còn lúng túng, nặng về giải quyết cụ thể, trước mắt, không chủ động điều chỉnh được quan hệ đất đai theo đúng

xu hướng vận hành của quy luật Kinh tế thị trường Chưa xác định được

mô hình, tổ chức bộ máy và cơ chế điều hành công tác quản lý đất đai trong nên Kinh tế thị trường

- Hệ thống hồ sơ địa chính đang được lưu trữ để quản lý sử dụng

có độ chính xác thấp, thông tin lưu trữ không để bổ sung chỉnh lý thường xuyên kịp thời, không có thông tin đầy đủ, chính xác cho bộ máy quản lý và cho đối tượng quản lý sử dụng đất

- Tổn tại cơ chế xin cho, thậm trí còn hình thành đường dây chạy

dự án, có dấu hiệu tiêu cực trong công tác giao đất thu hồi đất là nguyên nhân chính tạo ra tình trạng “sốt đất” giả tạo, ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế, ổn định xã hội và môi trường đầu tư, gây tình trạng phức tạp trong xã hội

- Việc phê duyệt giá đất cho các dự án phát triển nhà ở quá thấp

so với giá thị trường cùng vào thời điểm là vấn để xã hội rất phức tạp,

có nhiều dự án hành vi nhạy cảm này đã vượt ra khỏi phạm vi hành

chính, cần được các cơ quan điều tra, thanh tra làm rõ

Những bức xúc cần phải giải quyết hiện nay là:

- Thủ tục hành chính còn quá rườm rà, phức tạp gây cản trở các quan hệ đất đai trong xã hội, cản trở người sử dụng đất khai thác sử dụng đất có hiệu quả để phát triển kinh tế

- Bộ máy quản lý công kênh, chức năng còn chồng chéo trình độ chuyên môn thấp, không đáp ứng yêu câu phát triển của đô thị

- Phát sinh nhiều mâu thuẫn về quan hệ đất đai trong xã hội, đặc

biệt chính sách tài chính vẻ đất, làm ảnh hướng tới lòng tin của nhân

dân vào sự lãnh đạo của Đảng

- Tài nguyên đất đai bị sử dụng lãng phí, hàng hóa đất đai chưa trở thành nguôn lực tạo ra vốn đầu tư cho phát triển , tham những tiêu cực trong quản lý đất đai còn phố biến và chưa được xử lý dứt điểm gây bức xúc trong dư luận nhân dân

17 CHUONG 3

DINH HUONG VA GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC

QUAN LY DAT DAI O THANH PHO QUANG

3.1 Dự báo xu hướng nhu cầu đắt đai trong thời gian tới

Trong I5 năm tới thành phố Quảng Ngãi phải trở thành một

trong những đô thị phát triển của khu vực miền Trung với những chức

năng sau: (1) Là đô thị tỉnh ly - trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa

học kỹ thuật của tỉnh Quảng Ngãi; (2) Là một trong những trung tâm

kinh tế của khu vực miền Trung về công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du

lịch; (3) Là đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh Quảng Ngãi và giao

thông lien vùng nối Quảng Ngãi với tỉnh miền Trung và Tây Nguyên; (4)

Là trung tâm khoa học công nghệ của tỉnh- là địa bàn đi đầu trong nghiên

cứu khoa học, ứng dụng và chuyển giao công nghệ - kỹ thuật của tỉnh; (5)

Là trung tâm giáo dục - đào tạo và văn hóa - thể thao của tỉnh - là địa bàn

tập trung các trờng cao đăng, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề tổng

hợp của tỉnh; các cơ quan đầu ngành vẻ y tế, văn hóa, xã hội (6) Là đô

thị hướng biển - một trong những đô thị phát triển của dải đô thị ven biển

miễn Trung Việt Nam Đề đạt được điều này kinh tế xã hội của thành phố

sẽ có những định hướng và mục tiêu nhất định Điều này cũng làm thay

đổi nhu cầu sử dụng đất của thành phố

3.1.1 Định hướng, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Quảng Ngãi

Định hướng

Phát huy tối đa tiềm năng nội lực và tranh thủ thu hút mọi nguồn

lực bên ngoài, phát triển thành phố Quảng Ngãi xứng với tầm vóc của

một trung tâm tỉnh ly Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng kinh tế

dé thi

Tăng cường hoàn thiện hạ tầng đô thị theo hướng hiện đại, tiện

nghi, xứng tầm với một thành phố trung tâm tỉnh ly có quy mô cấp vùng

trong giai doan toi

Coi trọng phát triển, đào tạo nguồn nhân lực, xây dựng đội ngũ cán

bộ khoa học, kỹ thuật, quản lý có trình độ; đội ngũ công nhân kỹ thuật,

lao động tay nghê cao Phát triển kinh tế kết hợp chặt chẽ với giải quyết

18

các vẫn đề xã hội, tạo việc làm cho người lao động, nâng cao mức sống

vật chất, tình thần của nhân dân, đảo bảo công bằng và tiến bộ xã hội Phát triển kinh tế găn với bảo vệ cảnh quang môi trường, giữa vững cần bằng sinh thái, đảm bảo phát triển đô thị bên vững lâu dài Mục tiêu phát triển

Về kinh tế: Đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế (giá trị gia tăng) 14%/ năm thời kỳ 2011 — 2015 và 12,5%/ năm thời kỳ 2016 — 2020; chuyển dịch theo hướng tăng mạnh tỷ trọng khu vực dịch vụ, giám tỷ trọng nông nghiệp

Về xã hội: Mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng toàn diện

các lĩnh vực giáo duc dao tao, y tế, văn hóa, thê thao bảo dam vi tri, vai

trò trung tâm văn hóa xã hội của tỉnh; hàng năm giải quyết việc làm cho

2200 - 2400 lao động, giảm tỷ lệ thất nghiệp xuống còn 2,7% vào năm

2020, tỷ lệ lao động qua đào tạo là 55% năm 2015 và 60 % năm 2020; Giảm tỷ lệ hộ nghèo bình quân 2 — 3% năm; giữ tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng 5% và mức sinh thay thế là 0,8% để quy mô dân số thành phố Quảng Ngãi là 300 ngàn năm 2015 và 320 ngàn năm 2025

VỀ môi trường: Từng bước áp dụng công nghệ sạch vào các

ngành kinh tế, cải thiện môi trường đô thị

3.1.2 Dự báo biến động nhu cầu điất đi thời giam toi

Sự phát triển kinh tế xã hội và quá trình đô thị hóa diễn ra

nhanh chóng như trên sẽ đòi hỏi nhiều hơn nhu câu đất sử dụng đất tăng lên đáng kế và quy hoạch mới của thành phô Quảng Ngãi đã điều chỉnh

mở rộng với Tổng diện tích tự nhiên: 13.891ha gap hơn 4 lần hiện tại

Trong đó : Diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 6000ha, đất dân dụng

đô thị khoảng 3000ha Thành phố Quảng Ngãi sẽ được phân vùng theo

4 khu chức năng cơ bản bao gôm: Vùng đô thị trung tâm, vùng mặt tiền

bờ sông, vùng công viên sinh thái, vùng bờ biển

Thứ nhất - Vùng đô thị trung tâm: Diện tích tự nhiên khoảng 4.096ha, dân cư dự kiến khoảng 202.100 người

Thứ hai - Vùng mặt tiền bờ sông: Diện tích tự nhiên khoảng

4.836ha, dân số dự kiến khoảng 75.533 người

19 Thứ ba - Vùng công viên sinh thái: diện tích tự nhiên khoảng

3.114ha dân số hiện dự kiến khoảng 46.575 người

Thứ tư - Vùng bờ biển: diện tích tự nhiên khoảng 2.I53ha, dân

số dự kiến khoảng 32.892 người

3.2 Định hướng hoàn thiện công tác quản lý đất đai trong thời

gian tới

3.2.1.Đổi mới cơ chế hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đi trong quá trình

độ thị hoá

Tiến trình Đô thị hóa trong điều kiện nền Kinh tế thi trường đòi

hỏi hoạt động quản lý đất đai cần được đổi mới cho phù hợp, theo định

hướng Nhà nước điều hành, giám sát các quan hệ đất đai trong xã hội

bằng pháp luật và là trọng tài giải quyết các quan hệ đất đai trong thị

trường - cụ thể:

(1) Cần tách các cơ quan hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh

vực liên quan đến đất đai, bất động sán, ra khỏi hoạt động quản

lý của chính quyên Hình thành và phát triển rộng rãi hệ thống

dịch vụ đất đai, hệ thống kinh doanh dịch vụ bất động sản

(trong đó đất đai là hàng hoá có giá trỊ giao dịch lớn nhất) hoạt

động theo luật kinh doanh bất động sản

(2) Thực hiện bình ổn giá đất bằng chính sách một giá Giá đất cần

phải do thị trường điều tiết theo quy luật cung cầu, quy luật giá

trị và các quy luật thị trường khác Nhà nước không nên quy

định giá đất và cần bỏ chế độ hai giá như hiện nay

(3) Nghiên cứu đổi mới một số quy định của pháp luật trong hoạt

động quản lý đất đai cho phù hợp yêu câầu của kinh tế thị trường

và hội nhập kinh tế quốc tế

3.22 Quản lý nhà nước đổi vói đất mi phải đm bảo nguyên tắc đất dai ding

mụtc dich, hop ly, tia kiệm

Trong hoạt động Quản lý đất đai, việc đâm bảo đất đai được sử

dụng đúng mục đích, sử dụng hợp lý, tiết kiệm sẽ mang lại hiệu quả cao

nhất cả về mặt kinh tế và mặt xã hội Vì vậy cần xác định rõ trong quan

hệ đất đai cả chủ thể quản lý và đối tượng quản lý đều phải hướng đến

20 một mục tiêu chung là sử dụng đất đúng mục đích theo quy hoạch sử

dụng đất đã được phê duyệt Hiệu ích kinh tế do hoạt động sử dụng đất

đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm mang lại là kết quả của hoạt động Quản lý đất đai

* Sử dụng đất đúng mục đích: Là hành vi của Người sử dụng đất đúng với mục đích do Nhà nước quy định khi giao đất (dưới dạng thu tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng

đất)

* Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm: Là định hướng quan trọng và

cơ bản nhất trong quản lý đất đai của cả Nhà nước và Người sử dụng

đất

3.2.3 Sử dụng quan hệ thị trường trong xử lý các quan hé dat dai Luật đất đai năm 2003 quy định “giá Quyển sử dụng đất (sau đây

gọi là giá đất) ; là số tiền trên một diện tích đất” và “oid tri Quyén sur

dung đất là giá trị bằng tiền của Quyển sử dụng đất đối với 1 diện tích

đất xác định trong thời gian sử dụng đất xác định” (khoản 23;24 điều 4

Luật đất đai năm 2003) Theo quy định này, đất đai là hàng hoá được phép trao đổi trên thị trường

Quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án bao gồm:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ

tang

- Sử dụng đất làm mặt băng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, môi trường thuỷ sản, làm muối và các trường hợp khác do Chính phủ quy định

Đồng thời kể từ ngày 01/01/2007 Luật kinh doanh bất động sản

có hiệu lực Nhưng hình thức giao đất thông qua đấu thầu dự án chưa

được triển khai thực hiện tích cực, đại đa số các dự án phát triển các

khu đô thị, các khu công nghiệp còn được thực hiện bằng phương pháp