luận văn, khóa luận, cao học, thạc sĩ, tiến sĩ, đề tài
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -
KHỔNG MINH TÙNG
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUÁ TRÌNH THỰC THI
CHÍNH SÁCH THU HỒI ðẤT NÔNG NGHIỆP, BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN DŨNG
TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Chuyên ngành: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số : 63.31.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN VĂN SONG
Hà Nội- 2010
Trang 2LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng: số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề bảo vệ một học vị nào
Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2010
Người thực hiện
Khổng Minh Tùng
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu gặp rất nhiều khó khăn, tôi ñã nhận ñược sự hỗ trợ, giúp ñỡ tận tình của các thầy, các cô, các ñơn vị, gia ñình và bạn bè về tinh thần và vật chất ñể tôi hoàn thành bản luận văn này
Lời ñầu tiên, tôi xin ñược bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Văn Song, Trưởng Bộ môn Kinh tế Tài nguyên
và Môi trường- Khoa Kinh tế nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Trường ðại học Nông Nghiệp - Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, ñóng góp ý kiến quý báu, giúp ñỡ tôi vượt qua những khó khăn trong quá trình nghiên cứu ñể hoàn chỉnh bản luận văn này
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
- Các Thầy giáo, Cô giáo trong Bộ môn Kinh tế tài nguyên và môi trường, Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn Trường ðại học Nông Nghiệp -
Hà Nội, cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo ñã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền ñạt những kinh nghiệm, ñóng góp cho tôi nhiều ý kiến quý báu ñể tôi hoàn thành bản luận văn này
- Lãnh ñạo, cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức UBND huyện, UBND các xã, thị trấn của huyện Yên Dũng ñã tạo mọi ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu
Tôi xin trân trọng cảm ơn phòng Thống kê huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường Yên Dũng- tỉnh Bắc Giang ñã cộng tác và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu tại ñịa phương
Tôi xin ñược bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới những người thân trong gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã luôn ñộng viên và tạo ñiều kiện ñể tôi an tâm học tập và nghiên cứu./
Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2010
Tác giả
Khổng Minh Tùng
Trang 43 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39
4.1 Thực trạng quá trình thực thi chính sách thu hồi ñất nông nghiệp 56 4.1.1 Tình hình thu hồi ñất của huyện qua các năm 2007-2009 56 4.1.2 Tình hình thu hồi ñất của nhóm hộ ñiều tra 59 4.1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thu hồi ñất NN tại
4.1.4 Trình tự thực hiện bồi thường GPMB khi nhà nước THð 65
4.2 Công tác thu hồi ñất nông nghiệp ñể xây dựng các khu dân cư,
Trang 54.2.1 Nhân khẩu và lao ñộng của nhóm hộ ñiều tra 84 4.2.2 Ý kiến của hộ ñiều tra về vấn ñề thu hồi ñất nông nghiệp 86 4.2.3 Nhận xét của cán bộ lãnh ñạo về thu hồi ñất nông nghiệp 88 4.2.4 Các Yếu tố ảnh hưởng ñến quá trình thực thi chính sách thu hồi
4.3.1 Một số vấn ñề cần sửa ñổi, bổ sung chính sách 101 4.3.2 Giải pháp ñối với tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng 104 4.3.3 Giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai liên quan ñến
ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất 105 4.3.4 Tổ chức thực hiện ñền bù khi thu hồi ñất nông nghiệp và tổ chức tái
ñịnh cư cho nông dân trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 105 4.3.5 Giải pháp chính sách tài chính về ñất ñai: 106 4.3.6 Giải pháp tăng cường ñào tạo, bồi dưỡng cho ñội ngũ cán bộ làm
4.3.7 Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch thu hồi ñất nông nghiệp 107 4.3.8 Giải pháp nâng cao hiệu quả thu hồi ñất nông nghiệp tại ñịa phương 108 4.3.9 Vấn ñề sinh kế cho người dân bị ảnh hưởng bởi thu hồi ñất 109
Trang 6DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Trang 7DANH MỤC BẢNG
3.1 Tình hình sử dụng và phân bổ ñất ñai trong 3 năm 2007-2009 443.2 Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển KT-XH từ năm 2006-2009
3.3 Tình hình nhân khẩu và lao ñộng của huyện Yên Dũng năm
4.1 Tình hình thu hồi ñất của huyện Yên Dũng qua 3 năm 2007-2009 574.2 Tình hình thu hồi ñất của nhóm hộ ñiều tra 584.3 Các loại bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp 644.4 Thời gian ñể ra 01 văn bản giới thiệu ñịa ñiểm thu hồi ñất 664.5 Thời gian ñể ra văn bản thông báo thu hồi ñất 684.6 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo
4.7 Ý kiến của người dân về công tác thu hồi ñất 704.8 Trích phương án chi tiết bồi thường GPMB của Dự án xây dựng
4.9 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về lấy ý kiến của nhân dân về phương
4.10 Tổng hợp một số dự án trên ñịa bàn huyện về phương án lấy ý
kiến của nhân dân về phương án bồi thường HT và tái ñịnh cư
4.11 Ý kiến của cán bộ, lãnh ñạo về quyết ñịnh thu hồi ñất, thực hiện
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 784.12 Ý kiến của cán bộ, lãnh ñạo so sánh về thu hồi ñất khi có sổ ñỏ và
chưa có sổ ñỏ và phương án bồi thường phù hợp nhất tại ñịa phương 794.13 Danh sách cụm công nghiệp, dự án phải cưỡng chế giai ñoạn
Trang 84.14 Tình hình nhân khẩu của nhóm hộ ñiều tra 854.15 Thực tế ñền bù và nguyện vọng ñền bù của người bị thu hồi ñất
4.16 Kiến nghị của các hộ gia ñình bị mất ñất với cơ quan có thẩm quyền 874.17 Tình hình hỗ trợ tiền ñào tạo nghề và xin việc làm 884.18 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về công tác thu hồi ñất NN 894.19 Hình thức hỗ trợ chuyển ñổi nghề phù hợp nhất ở ñịa phương 904.20 Trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ cán bộ làm công tác GPMB và
4.21 Ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến thu nhập của nhóm hộ ñiều tra 974.22 Ảnh hưởng ñến chất lượng hệ thống giao thông 984.23 Ảnh hưởng ñến chất lượng hệ thống thuỷ lợi 984.24 Ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến môi trường sinh thái 994.25 Nguyên nhân ảnh hưởng ñến môi trường 99
Trang 9
DANH MỤC BIỂU ðỒ
3.1 Cơ cấu ñất ñai của huyện Yên Dũng năm 2009 433.2 Cơ cấu kinh tế của huyện trong 2 năm 2006-2009 464.1 Tình hình thu hồi ñất của huyện Yên Dũng qua 3 năm 2007-2009 564.2 So sánh GPMB giữa dự án của Nhà nước với DA của DN 754.3 Trình ñộ chuyên môn của cán bộ làm GPMB tại huyện 95
Trang 101 ðẶT VẤN ðỀ
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu ñể phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực
ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia
Trong quá trình ñổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp với tổng diện tích các Khu công nghiệp ñạt khoảng 80.000 ha vào năm
2020 [9], [35]
Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án
Có thể nói giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở Theo báo cáo của UBND Thành phố Hà nội tính ñến ngày 31/12/2008 trên ñịa bàn Thành phố có 1.005 dự án ñầu tư liên quan ñến GPMB với quy mô thu hồi ñất 13.500 ha và liên quan ñến 186.000 tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân Dự kiến Thành phố phải tái ñịnh cư cho hơn 19.000 hộ (trong ñó riêng năm 2009 phải
bố trí cho khoảng 5.000 hộ) Hiện nay, còn nhiều công trình lớn, ñặc biệt là công trình hướng tới 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vẫn mắc GPMB như ñường Láng - Hòa Lạc, ñường vành ñai 3 ñã kéo dài nhiều năm nguyên nhân chủ yếu vẫn là chuyện giá ñất do Nhà nước ñền bù thấp hơn giá của thị
Trang 11trường rất nhiều Do vậy ựể GPMB ựược các công trình, dự án trên cũng hết sức phức tạp và nhạy cảm ựòi hỏi phải có sự tập trung lãnh ựạo, chỉ ựạo quyết liệt, ựồng bộ của các cấp các ngành [12]
Ở Bắc Giang hiện nay quá trình CNH, HđH, ựô thị hoá ựang diễn ra rất mạnh, nhiều dự án ựã và ựang triển khai với mục ựắch phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế cho CNH- HđH như Khu công nghiệp Quang Châu, Việt Yên với số vốn ựầu tư lên ựến hơn 1800 tỷ ựồng, tổng diện tắch thu hồi trên 426 ha; khu công nghiệp Vân Trung thuộc ựịa bàn 2 huyện Yên Dũng và Việt Yên với số vốn ựầu tư lên ựến 85,21 triệu USD, tổng diện tắch thu hồi khoảng 433,28 ha,
ngoài ra còn một số khu công nghiệp Song Khê - Nội Hoàng (220 ha), KCN
đình Trám (101 ha) [10]Ầ Vấn ựề chuyển ựổi quỹ ựất ựang sử dụng hiện nay sang ựất triển khai dự án ựang diễn ra nhanh đặc biệt huyện Yên Dũng nằm ở cửa ngõ của tỉnh Bắc Giang là nơi ựang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút ựầu tư ngoài tỉnh ựể thực hiện bồi thường thiệt hại 1000 ha [43] và di dời nhiều hộ dân ựể có ựược quỹ ựất triển khai các dự án, về cơ bản ựã ựáp ứng ựược yêu cầu ựề ra, tuy vậy cũng ựang nảy sinh nhiều vấn ựề bất cập, một bộ phận người dân bị mất ựất chưa thỏa mãn với những gì họ ựược hưởng từ chắnh sách bồi thường thiệt hại hiện nay
để góp phần giải quyết những khó khăn, vướng mắc, hoàn thiện chắnh sách bồi thường thiệt hại ựối với người dân bị thu hồi ựất nói chung và ở Yên Dũng nói riêng trong việc triển khai các dự án, thực tế ựang ựặt ra nhiều vấn
ựề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ ựó có thể ựưa ra các giải pháp ựúng và toàn diện, ựáp ứng ựược yêu cầu ựặt ra
+ Từ những vấn ựề nêu trên câu hỏi cần ựặt ra trong quá trình nghiên cứu:
- Thế nào là bồi thường, thế nào là thu hồi ựất ?
- Quá trình thu hồi ựất theo trình tự như thế nào ?
- đời sống của hộ nông dân bị mất ựất có tốt hơn trước không ?
Trang 12- Các vấn ñề xã hội, môi trường như: an ninh trật tự, môi trường sinh thái trước và sau khi thu hồi ñất như thế nào ?
- Từ ñó ñưa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện tốt chính sách thu hồi ñất bồi thường GPMB ?
ðể làm rõ ñược những vấn ñề trên, chúng tôi tiến hành lựa chọn ñề tài:
“Giải pháp hoàn thiện quá trình thực thi chính sách thu hồi ñất nông nghiệp (THð), bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang”
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Nghiên cứu quá trình thực thi chính sách thu hồi ñất nông nghiệp ( THð), bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang, những khó khăn, vướng mắc từ ñó ñề ra một số giải pháp hoàn thiện
- ðề xuất các giải pháp hoàn thiện góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, GPMB Khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
- Các chủ trương, chế ñộ chính sách của ðảng và nhà nước về quá trình thực thi chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB; các khu Công nghiệp, dự
án, các hộ nông dân bị mất ñất tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
Trang 131.3.2 Phạm vi nghiên cứu
nước thu hồi ñất nông nghiệp trên ñịa bàn huyện
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi ñất nông nghiệp, bồi thường GPMB, những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện chính sách từ ñó ñề ra một số giải pháp hoàn thiện tốt hơn
- Về thời gian: nguồn số liệu từ năm 2007-2009
Trang 142 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm về bồi thường và thu hồi ñất
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
hồi ñất nói lên ñược tính chất phức tạp của vấn ñề này Do ñó, ñể ñi ñến hiểu thế nào là thu hồi ñất, chúng tôi ñã nghiên cứu tình hình trong nước cũng như tình hình thực tế ở ñịa phương và ñã có những nhận ñịnh như sau: Thu hồi ñất
là một quá trình thực hiện các chính sách của Nhà nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia Do ñó việc thu hồi ñất là sự thoả thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người dân có ñất trong vùng quy hoạch ñể ñi ñến sự thống nhất về giá cả ñền bù thiệt hại cho người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi ñất của Nhà nước Nhưng trong những năm qua, các vấn ñề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức "Top down" trên xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan có chức năng của các ñịa phương, có ñất bị thu hồi áp giá do ñó không phù hợp với giá thị trường, do ñó gây không ít khó khăn trong việc thu hồi ñất của Nhà nước ðể hiểu rõ hơn ta xem các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi thu hồi ñất
thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
Trang 15trình mới trên ñó
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư [25] Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết ñịnh ñến tiến ñộ của dự
án là khâu ñầu tiên ñể thực hiện dự án, trong ñó ñền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết ñịnh tiến ñộ giải phóng mặt bằng
quốc gia nhất là các quốc gia ñang phát triển ðây là hệ quả tất yếu của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá Nước ta cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó khi mà ngày càng có nhiều dự án ñược ñầu tư triển khai trên các lĩnh vực phải trưng thu ñất ñai như dự án xây dựng các công trình giao thông, cầu cảng, các khu công nghiệp, du lịch và ñặc biệt là các dự án xây dựng công trình thuỷ ñiện… ðiều này kéo theo vấn ñề phải tái ñịnh cư cho hàng trăm ngàn người và làm thay ñổi cuộc sống của họ vốn ñã ñược ổn ñịnh nhiều ñời Tái ñịnh cư ñược hiểu theo nghĩa rộng là mọi ảnh hưởng, tác ñộng tới tài sản và tới cuộc sống của những người bị mất tài sản hoặc nguồn thu nhập
do dự án phát triển gây ra, bất cứ, bất kể họ có phải di chuyển hay không Tái ñịnh cư theo nghĩa hẹp chỉ sự di chuyển của các hộ bị ảnh hưởng tới ñịnh cư ở nơi mới [trích 34]
2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng
Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và
Trang 16ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể
ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng
ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau [ 23]
Trang 172.1.3 Vai trò của ựất ựai ựối với phát triển kinh tế xã hội
Luật ựất ựai năm 2003 ựã xác ựịnh rõ vai trò của ựất ựai Ộ ựất ựai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ựặc biệt, là phần quan trọng hàng ựầu của môi trường sống, là ựịa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta ựã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ ựược vốn ựất ngày nayỢ Thực vậy ựất ựai tồn tại dù xa xưa, từ trước khi xuất hiện loài người, qua nhiều thiên niên kỷ, con người sống và tồn tại vĩnh hằng cùng ựất đất ựai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất lẫn tinh thần đất ựai thì có hạn, không tăng mà còn nguy cơ bị giảm do xu hướng khắ hậu nóng lên làm mực nước biển dâng cao Bên cạnh ựó là việc sử dụng ựất ựai lãng phắ, không hiệu quả, hủy hoại ựất ựai cũng như tốc ựộ gia tăng về dân
số khiến cho ựất ựai ựã khan hiếm lại càng trở lên khan hiếm
đất ựai là ựiều kiện tiên quyết cho mọi hoạt ựộng của con người Trong cuộc sống ựất ựai là nơi diễn ra mọi hoạt ựộng của con người Con người sống, sinh hoạt, tiến hành sản xuất tạo ra của cải vật chất cho xã hội trực tiếp hoặc gián tiếp và vô số những hoạt ựộng khác ựều nhờ vào ựất ựai Trong công nghiệp, ựất ựai chỉ là nơi làm nhà xưởng Còn trong nông nghiệp thì ựất ựai là tư liệu sản xuất ựặc biệt và không thể thay thế ựược đất ựai là tư liệu sản xuất ựặc biệt vì nó vừa là tư liệu lao ựộng, vừa là ựối tượng lao ựộng đất ựai là ựối tượng lao ựộng vì ựất ựai chịu tác ựộng của con người như cày, xới
ựể có môi trường tốt cho sinh vật phát triển
đất ựai là tư liệu lao ựộng vì nó phát huy tác dụng như một công cụ lao ựộng Con người dùng ựất ựai ựể trồng cấy và chăn nuôi Vì vậy, không có ựất ựai thì không có sản xuất nông nghiệp ( Phạm Vân đình và đỗ Kim Chung 1997)
Trang 182.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng ñến thực hiện chính sách thu hồi ñất nông
nghiệp và bồi thường GPMB
Về công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Các nước trên thế giới ñều coi ñất ñai là một loại tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng
ký quyến sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt lập hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Hệ thống hồ sơ ñịa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính ( HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “ quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh, ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính ( khoảng trên 30% xã ñã cấp GCN) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ
sổ mục kê khai ñất ñai, cấp sổ GCN ở một số tỉnh như: Hà Nội, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại thông tư 29/2004/TT-BTNMT, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả
3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết
Trang 19Trong công tác Bồi thường GPMB, cấp GCN QSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất bồi thường Hiện nay công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCN QSD ð vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCN QSDð vẫn chưa hoàn tất chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCN QSD ð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn
Về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất:
ðất ñai có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn ðể tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai ñể sinh sống Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế- xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm
vụ Công nghiệp hóa- HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ Quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất,
mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng
Trang 20Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường
Công tác bồi thường GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ñất thông qua quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất
Căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương
* Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất:
Hiện nay ở nước ta giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai năm 2003 là các quy ñịnh về giá ñất, nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai năm 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau
Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003
Trang 21Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới Luật như Nghị ñịnh số 87/1994/Nð-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/8/1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng An ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh quy ñịnh và công bố vào ngày 01/01 hàng năm
Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành tỏng trường hợp sau ñây ( ñiều 55)
Do UBND tỉnh trực thuộc Trung ương quy ñịnh theo giá tại khoản 3, 4 ñiều 56 của Luật này;
Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan
Thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất bồi thường, GPMB, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc
“ sát với giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường ( khoản 1 ñiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
Trang 22pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ, ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai
Theo quy ñịnh của luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên tình ình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không ñúng nguyên tắc ñó dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Thực tế cho thấy, bảng giá ñất các ñịa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu tren dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi ñất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường GPMB
2.1.5 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua
Nghị ñịnh số 151-TTg
Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên
Trang 23liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp
1980 ra ñời
2.2.2.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993
Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên [15]
Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980
Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT
Trang 24về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất
Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn
sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…
2.2.2.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003
a Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”.
- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”
- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và
Trang 25cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”
- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng
- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh
tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều
17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của
Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia
họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất [26]
- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính
Trang 26phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”
- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:
- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một
số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp
lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP
- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi
có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:
a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối tượng ñược bồi thường Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh
Trang 27trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi
là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu
tư vào ñất Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền
b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường
c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực
tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới
Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND cá cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo
Trang 28phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương
ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi
dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”.
ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có
ñất bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này
và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”.
Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất
và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải
di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm
d- Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có ñất mới bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người
bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị ñất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó
ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có
cơ sở hạ tầng thì không ñược bồi thường như ñất ñô thị
ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà
ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh Bồi thường bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án tái ñịnh cư ñược phê duyệt Trường hợp người bị
Trang 29ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường
ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược bồi thường bằng ñất nơi ở mới không quá 400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt
ñ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: ðiều 34 quy ñịnh Việc lập Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất Dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, số lượng tài sản….Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ ñó xác ñịnh thiệt hại về ñất và tài sản của các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân có ñất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập án bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh chế ñộ, mức bồi thường vượt quá quy ñịnh thì phần bồi thường vượt mức do ngân sách ñịa phương có trách nhiệm chi trả ðối với các dự án khi thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB chưa xác ñịnh ñược chủ sử dụng ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường và chi trả tiền bồi thường, chi phí bồi thường tính theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh này ñược phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết ñịnh giao ñất hoặc cho thuê ñất [25]
e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy quyết ñịnh bồi thường không ñúng với quy ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch
Trang 302.2.2.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay
* Luật ðất ñai 2003
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng khoá IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003
Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:
a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;
b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn;
c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ,
tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;
d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất;
ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của
Trang 31kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;
e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
và tài sản gắn liền với ñất;
g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự
án phải thu hồi ñất;
h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;
i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp
Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự
án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước
ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:
- Luật ñất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
Trang 32thi hành Luật ðất ñai
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền
sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai
* Thị trường bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển
Trang 33Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư ( do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường
Giá của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường
* Một số văn bản hướng dẫn thực hiện về bồi thường và thu hồi ñất
Trong những năm qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược các cấp ủy, chính quyền hết sức quan tâm chỉ ñạo
tổ chức thực hiện; ngoài những quy ñịnh chung của Luật, các nghị ñịnh, Thông tư hướng dẫn về chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB thì Bắc Giang có những quy ñịnh cụ thể cho phù hợp với tình hình, ñặc ñiểm của ñịa phương, cụ thể hiện nay trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư ñược thực thi dựa vào những văn bản sau:
+ Một số văn bản của tỉnh
Nghị quyết số 16/2008/NQ-HðND ngày 08/7/2008 của Hội ñồng nhân dân tỉnh Bắc Giang và quyết ñịnh số 97/2008/Qð-UBND ngày 29/8/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc quy ñịnh thu, quản lý và sử dụng quỹ hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, học tập, ñào tạo nghề và việc làm cho người dân bị thu hồi từ 50% ñất sản xuất nông nghiệp trở lên
- Quyết ñịnh số 118/2009/Qð-UBND ngày 06/11/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy ñịnh trình tự, thủ tục giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, gia hạn sử dụng ñất ñối với tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết ñịnh số 112/2009/Qð-UBND ngày 28/10/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bản quy ñịnh một số ñiểm cụ thể về bồi thường, hỗ
Trang 34trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất áp dụng trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết ñịnh số 135/2009/Qð-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng mức giá các loại ñất năm 2010 áp dụng trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang;
Hướng dẫn số 13/HDLN/TNMT-TC-CT ngày 10/12/2010 của Liên ngành Tài nguyên- Môi trường, Tài chính, Chi cục thuế, hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh số 135/2009/Qð-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng mức giá các loại ñất năm 2010 trên ñịa bàn tỉnh
Hướng dẫn số 112/2009/HDLN/TC- XD- NN&PTNT ngày 09/2/2010 của Liên ngành Tài nguyên- Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Nông nghiệp
và PTNT, hướng dẫn thực hiện quyết ñịnh số 112 ngày 28/01/2009 của UBND tỉnh về việc ban hành quy ñịnh một số ñiểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ áp dụng trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang
2.2 Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm chính sách BT ở một số nước trên thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB
Trang 352.2.1.1 Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất bị thu hồi
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
Trang 36- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [2]
2.2.1.2 Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc
cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi
Trang 37thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình
tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án [39].
2.2.1.3 Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ [8]
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
Trang 38ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã
có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai ñoạn:
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi
Trang 39tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà
ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời
Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [1]
2.2.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất
ở Việt Nam
2.2.2.1 Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư
a Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993
Trang 40Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (ðiều 27) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh như: chưa bao quát, ñiều chỉnh ñầy ñủ phạm vi thu hồi ñất; mức bồi thường thiệt hại về ñất ñai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không
có quy ñịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ñịnh cư ñể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v…
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh số 90/CP Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ñất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi ñất với Nhà nước
và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, Nhà nước ñã thực hiện ñổi mới một bước chính sách ñền bù và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách hiện hành ñã ñạt ñược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:
