[Luận văn]đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất

luận văn, tiến sĩ, thạc sĩ, báo cáo, khóa luận, đề tài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


     -

NGUYỄN HOÀNG MINH

ðÁNH GIÁ TÁC ðỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI

THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ

ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2009

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn

ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

NguyÔn Hoµng Minh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đ nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đ tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường,Viện Sau Đại học, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An, Phòng Đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An); Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố (UBND Thành phố Vinh), UBND phường Vinh Tân, UBND x Nghi Phú

đ tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại

địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Minh

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi

3 ðỊA ðIỂM, ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 36

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 36

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất của

4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất và biến ñộng ñất ñai của Thành phố năm 2008 41

4.2.2 Công tác quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vinh 42

4.3 Tình hình chung về công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước

4.3.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thành phố Vinh năm 2008 46

4.4 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi ựất và tác ựộng của việc thu hồi ựất tại

4.4.1 Khái quát về các dự án nghiên cứu và các hộ ựiều tra, phỏng vấn 47

4.4.2 Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất tại các dự án

4.4.3 Các văn bản pháp lý có liên quan ựến dự án 50

4.4.4 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà

4.4.5 đánh giá chung việc thực hiện các chắnh sách bồi thường giải

4.4.6 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng

mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ựất 59

4.5.2 Giải pháp về ựào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn ựịnh

13 Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn BNN PTNT

22 Trung học cơ sở, Trung học phổ thông THCS, THPT

DANH MỤC BẢNG

4.1 Tổng hợp về ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường tại hai dự án 51

4.3 Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB 56

4.4 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường hỗ trợ của

4.5 Phương thức sử dụng tiền các hộ dân thuộc Dự án 1 61

4.6 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân Dự án 2 62

4.7 Trình ñộ văn hóa, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao ñộng 63

4.8 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất tại

4.9 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự

4.10 Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án Xây dựng Bệnh

4.11 Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án xây dựng khu

4.12 Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án 1 69

4.13 Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án 2 70

4.15 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án 1 72

4.16 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án 1 73

4.17 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án 2 73

4.18 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án 2 74

4.19 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi ñất 75

4.20 Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân saukhi thu hồi ñất 78

DANH MỤC ðỒ THỊ

4.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh năm 2000 – 2008 38

4.2 Cơ cấu các loại ñất thành phố Vinh năm 2008 42

1 MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của ñất nước, nhiều khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñược xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế -

xã hội ñược nâng cấp, xây mới ngày càng ñồng bộ và hiện ñại Nhờ ñó, bộ mặt của ñất nước ñã thay ñổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại và văn minh Việc thu hồi ñất bao gồm cả ñất ở và ñất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia dẫn ñến ñất cho sản xuất - kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay ñổi chỗ ở và ñiều kiện sống

Chính sách thu hồi ñất theo Luật ðất ñai 2003 (Lðð 2003) có nhiều ñổi mới về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái ñịnh cư ñược cụ thể hoá ở một số văn bản quy phạm pháp luật ñược ban hành: Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất; Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 sửa ñổi bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP; Quyết ñịnh số 51/2005/Qð-TTg ngày 18/4/2005 của Chính phủ về chính sách dạy nghề ngắn hạn cho lao ñộng nông thôn trong ñó có ñối tượng ưu tiên là lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày 27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ

về giải pháp hỗ trợ dạy nghề và việc làm cho lao ñộng vùng chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp và thực hiện các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội gắn với quy hoạch sử dụng ñất nồng nghiệp; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường,

hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Nhà nước ta ựã ban hành nhiều chắnh sách và ựã ựược các ựịa phương

nỗ lực vận dụng ựể giải quyết vấn ựề bồi thường, tái ựịnh cư, bảo ựảm việc làm, thu nhập và ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển ựổi ựược nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, ựặc biệt ựối với người nông dân bị thu hồi ựất ựã và ựang diễn ra ở nhiều ựịa phương Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện ựền bù, tái ựịnh cư, ựào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi ựất còn chưa hợp lý, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện gây mất trật

tự, an ninh xã hội Bên cạnh ựó, bản thân người dân bị thu hồi ựất còn thụ ựộng trông chờ vào Nhà nước, chưa tắch cực tự ựào tạo ựể ựáp ứng với sự nghiệp CNH, HđH ựất nước

Trong những năm qua, thành phố Vinh ựã và ựang quyết tâm tập trung nguồn lực ựể xây dựng cơ sở vật chất thực hiện vai trò là Ộđô thị trung tâm kinh tế - văn hoá của vùng Bắc Trung BộỢ theo Quyết ựịnh số 10/1998/Qđ-TTg về ựịnh hướng Quy hoạch tổng thể hệ thống ựô thị Việt Nam ựến năm

2020 đồng thời tạo tiền ựề cho việc phát triển Vinh thành trung tâm kinh tế - văn hoá vùng Bắc Trung Bộ theo Quyết ựịnh số 239/2005/Qđ-TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chắnh phủ Ngày 05/09/2008, Thủ tướng Chắnh phủ

ựã có Quyết ựịnh số 1210/Qđ-TTg công nhận thành phố Vinh là ựô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An Chắnh vì vậy tốc ựộ phát triển các khu công nghiệp, khu ựô thị, việc xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng diễn ra rất nhanh, quá trình ựó ựi liền với việc thu hồi ựất, bao gồm cả ựất nông nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven ựô, vùng có ựiều kiện giao thông thuận lợi, có ựiều kiện phát triển kinh tế xã hội Giải quyết việc làm, ổn ựịnh và từng bước nâng cao ựời sống cho người bị thu hồi ựất là nhiệm vụ của cấp uỷ đảng, chắnh quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở thành phố Vinh mà một số ựịa phương khác cũng ựang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất

để ựánh giá ựúng thực trạng ựời sống và việc làm của người dân bị thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn thành phố Vinh và kịp thời có ựề xuất những giải pháp tắch cực trong việc quản lý, sử dụng ựất ựai có hiệu quả và giải quyết các vấn ựề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao ựời sống của người dân bị thu hồi ựất, chúng tôi chọn ựề tài:

"đánh giá tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An"

- đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ựịnh

và nâng cao ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài

1.3.1 Ý nghĩa khoa học

- Những kết quả khoa học thu ựược thông qua thực hiện ựề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn ựể ựánh giá chung tình hình ựời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi ựất

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả của ựề tài ngoài việc ựóng góp ựể giải quyết vấn ựề thực tiễn bức xúc ựang ựặt ra hiện nay ở thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các ựịa phương có cùng hoàn cảnh

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái ñinh cư

2.1.1.1 Bồi thường

- "Bồi thường" hay “ ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [25] ðiều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản bồi thường ñều chi trả ñược bằng tiền

+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất

+ Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn là ñòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường ngang giá tuyệt ñối

Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

2.1.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [25] Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [22]

2.1.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

Tái ñịnh cư (TðC) ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế

- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [22]

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh

Ở khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng riêng của vùng ñó

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý người dân là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao

hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê [23]

2.1.3 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

2.1.3.1 Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Các nước trên thế giới ñều coi ñất ñai là một loại tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng

ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt lập hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Hệ thống hồ sơ ñịa chính và giấy chứng nhận QSD ñất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)

ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập

ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [2]

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng

ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

2.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn ðể tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai ñể sinh sống Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -

xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất

- Căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương

án bồi thường giải phóng mặt bằng

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo" [3]

2.1.3.3 Công tác giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [2]

2.1.3.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật

ñất ñai

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi quốc hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống

Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB

ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính

chưa ổn ựịnh, chưa thống nhất của pháp luật ựất ựai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ựã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai có ảnh hưởng rất lớn ựến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ựất ựai còn có những nhược ựiểm như là số lượng nhiều, mức ựộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ựồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [2]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ựất ựai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất ựai năm 2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường cho thấy UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB [1]

2.1.3.5 Yếu tố giá ựất và ựịnh giá ựất

Hiện nay ở nước ta giá cả ựất ựai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ựịa tô nhiều năm Một trong những ựiểm mới của Luật đất ựai 2003 là các quy ựịnh về giá ựất Nếu như trước ựây Nhà nước chỉ quy ựịnh một loại giá ựất áp dụng cho mọi quan hệ ựất ựai khác nhau thì Luật đất ựai 2003 ựề cập nhiều loại giá ựất ựể xử lý từng nhóm quan hệ ựất ựai khác nhau [1]

- Trước khi có Luật ựất ựai năm 2003:

Những vấn ựề liên quan ựến việc xác ựịnh giá ựất, bồi thường, giải

phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003 [22]: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; + Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về

giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Thực tế cho thấy, bảng giá ñất các ñịa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi ñất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB

2.1.3.6 Thị trường Bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

2.1.4 Tác ñộng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñến phát triển cơ sở hạ tầng và ñời sống xã hội

2.1.4.1 Phát triển cơ sở hạ tầng

- Về tiến ñộ dự án:

Giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ sẽ tiết kiệm ñược thời gian, chi phí

và sớm thực hiện dự án và ñưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến ñộ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án

- Về kinh tế dự án:

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có ñiều kiện tập trung vốn cho

mở rộng ñầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến

ñộ dự án dẫn ñến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà ñầu tư

ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh nếu không ñáp ứng ñược tiến ñộ ñầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

ðối với dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến ñộ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

2.1.4.2 ðời sống xã hội

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường ñầu tư, khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua ñã ñược ðảng và Nhà nước quan tâm ñầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, ñặc biệt tại các thành phố lớn ñã ñóng góp vào

sự thành công bước ñầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước”, thúc ñẩy kinh tế phát triển, ñáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân ðạt ñược kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB ñóng vai trò không nhỏ ñể các dự án phát huy hiệu quả

2.1.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các

tổ chức ngân hàng quốc tế

2.1.5.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và

sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất

ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục

ñích quốc phòng, an ninh ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc

là cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật

về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và giao thông "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TðC"

2.1.5.2 Australia

ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận

tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại

do việc thu hồi ñất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;

- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Sự chia cắt ñất ñai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào

bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ

sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra

- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận

2.1.5.3 Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người BAH là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng ñồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá

và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi

dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc

tế quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của

dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

2.1.5.4 Nhận xét, ñánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần có ñất Do ñất ñai

có hạn, vì thế mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại

Bộ Luật ñất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trung thu ñất

và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các

tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm

ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh về thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư, tạo việc làm của người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư

2.1.6 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của việt nam

2.1.6.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

Luật ðất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 ðiều 48 quy ñịnh:

“ðền bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật.”

Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh 186-HðBT ngày 31/5/1990,

về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác Căn cứ ñể tính mức bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng tại Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược ñiều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, ðịa phương 70% ñể sử dụng vào mục ñích khai hoang, phục hoá và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị thu hồi ñất

Hiến pháp 1992 ra ñời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, ñó là:

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh” [10]

ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích

an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền

bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất.v.v

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP;

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC [4]:

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

2.1.6.3 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003

Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản sau ñã ñược ban hành:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ

Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã

kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Tuy nhiên ñể tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai [6]; Thông tư 06 Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP, Thông tư 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/204/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư [7]; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất,

giao ñất, cho thuê ñất

Về Nghị ñịnh 69/2009/Nð/CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số ñiều Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 84/20067Nð-CP về một

số những vấn ñề cơ bản về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP là ñảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng ñất, nhà ñầu tư và quyền của nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật [7]

2.1.6.4 Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn ñề bồi thường GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực

ñể phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân và vì dân

2.2 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi ñất

2.2.1 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Vai trò của ñất ñai ñối với quá trình phát triển xã hội ngày càng ñược nhìn nhận ñầy ñủ, toàn diện và khoa học, ñặc biệt là trong thời kỳ CNH-HðH ñất nước Với những ñổi mới tích cực như ñã nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam ñã và ñang ñạt ñược những hiệu quả nhất ñịnh Việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñã

góp phần rất quan trọng ựể phát triển kinh tế - xã hội nhưng ựây cũng là một trong những vấn ựề nổi cộm nhất trong công tác quản lý ựất ựai hiện nay [1]

2.2.1.1 Về diện tắch ựất nông nghiêp, ựẩt ở bị thu hồi ựể phát triển các khu công nghiệp, ựô thị và các công trình công cộng

Trong 5 năm, từ năm 2001-2005, tổng diện tắch ựất nông nghiệp ựã thu hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 4 % tổng diện tắch ựất nông nghiệp của cả nước) Trong ựó diện tắch ựất nông nghiệp ựã thu hồi ựể xây dựng các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là 39,56 nghìn ha, xây dựng ựô thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha [3]

Các vùng kinh tế trọng ựiểm và khu vực có diện tắch ựất nông nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tắch ựất thu hồi trên toàn quốc Những ựịa phương có diện tắch ựất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), đồng Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau (13.242 ha ), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh phúc (5.573 ha) Theo số liệu ựiều tra của BNNPTNT tại 16 tỉnh trọng ựiểm về thu hồi ựất, diện tắch ựất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tắch ựất thổ cư chiếm 11% đồng bằng sông Hồng là vùng có diện tắch ựất bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4,4% tổng diện tắch ựất nông nghiệp của cả nước, tỷ lệ này ở đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là duới 0,5% [3]

Mặc dù diện tắch ựất nông nghiệp, ựất ở bị thu hồi tại mỗi tỉnh chiếm tỷ

lệ nhỏ trong tổng số diện tắch ựất tự nhiên của ựịa phương nhưng lại tập trung vào một số huyện, xã có mật ựộ dân số cao Diện tắch bình quân ựầu người thấp, có xã diện tắch ựất bị thu hồi chiếm tới 70%-80% diện tắch ựất canh tác

2.2.1.2 Về ựời sống, lao ựộng và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi ựất

Theo báo cáo của BNNPTNT [3] cho thấy việc thu hồi ựất nông nghiệp trong 5 năm qua ựã tác ựộng ựến ựời sống của trên 627.000 hộ gia ựình với khoảng 950.000 lao ựộng và 2,5 triệu người Trung bình mỗi ha ựất bị thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao ựộng nông nghiệp Vùng ựồng bằng

sông Hồng có số hộ bị ảnh hưởng do thu hồi ựất lớn nhất: khoảng 300 nghìn hộ; đông Nam Bộ khoảng 108 nghìn hộ Mặc dù quá trình thu hồi ựất, các ựịa phương ựã ban hành nhiều chắnh sách cụ thể ựối với người dân bị thu hồi ựất về các vấn ựề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, ựào tạo chuyển ựổi nghề,

hỗ trợ tái ựịnh cư Tuy nhiên trên thực tế, có tới 67% lao ựộng nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi ựất, 13 % chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn ựịnh [3]

Việc chuyển mục ựắch ựối với ựất nông nghiệp nêu trên ựã ảnh hưởng không nhỏ ựến ựời sống, việc làm của người dân bị thu hồi ựất Theo kết quả ựiều tra thì trung bình cứ mỗi hộ dân bị thu hồi ựất có 1,5 lao ựộng bị mất việc làm Tại thành phố Hà Nội, chỉ tắnh trong giai ựoạn 3 năm từ 2001 ựến 2004 ựã

có gần 80.000 lao ựộng bị mất việc làm Tắnh ựến hết năm 2005, Hà Nội có khoảng 200.000 người thất nghiệp do mất ựất sản xuất Thành phố ựã có nhiều giải pháp như hỗ trợ ựào tạo nghề cho một người trong ựộ tuổi lao ựộng là 3,8 triệu ựồng nhưng việc sử dụng khoản hỗ trợ này chưa có hiệu quả cao [3]

Tại thành phố Hồ Chắ Minh thì trong vòng năm năm trở lại ựây, Thành phố ựã triển khai 412 dự án, diện tắch ựất ựã thu hồi của các hộ dân lên tới 60.203.074 m2; tổng số hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong ựó có 20.014 hộ

bị giải tỏa trắng; tổng dự toán chi phắ bồi thường cho các hộ dân khi Nhà nước thu hồi ựất lên tới hơn 12.300 tỷ ựồng Tuy nhiên, nhiều người sau khi nhận tiền ựền bù, tiền hỗ trợ ựã sử dụng vào việc mua sắm phương tiện ựi lại, vật dụng sinh hoạt chứ không chú tâm ựến việc học nghề, giải quyết việc làm

Có gia ựình trở nên giầu có sau khi nhận tiền bồi thường (có cả tỷ ựồng) nhưng chỉ sau một vài năm lại rơi vào tình cảnh khó khăn do thất nghiệp[2]

Trước khi bị thu hồi ựất, phần lớn người dân ựều có cuộc sống ổn ựịnh

vì họ có ựất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà ựất sản xuất, tư liệu sản xuất ựó ựược ựể thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi bị thu hồi ựất, ựặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết ựất sản xuất, ựiều kiện sống và sản

xuất của họ bị thay ñổi hoàn toàn Mặc dù nông dân ñược giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa ñịnh hướng ngay ñược những ngành nghề hợp lý ñể có thể ổn ñịnh ñược cuộc sống Sau khi bị thu hồi ñất, chỉ có 32,3%

số hộ ñánh giá là ñời sống có tốt hơn trước, 42,3% số hộ cho rằng ñời sống không có gì cải thiện, và số hộ còn lại khẳng ñịnh ñời sống của họ kém ñi so với trước khi bị thu hồi ñất Như vậy, có ñến 67,7% số hộ dân ñược ñiều tra khẳng ñịnh ñời sống của họ kém ñi hoặc không có gì cải thiện hơn sau khi Nhà nước thu hồi ñất ñể chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị mới và các dự án khác về phát triển kinh tế - xã hội tại các ñịa phương [2]

Khi trả lời câu hỏi về những vấn ñề cần ưu tiên nhất từ phía Nhà nước và doanh nghiệp ñối với các hộ dân sau khi bị hồi ñất thì có 38,4% ñề nghị ñược thu hút vào các doanh nghiệp trên ñịa bàn; 22,7% ñề nghị ñược hỗ trợ ñào tạo nghề bằng tiền, số còn lại ñề nghị cho vay vốn ưu ñãi và các ưu tiên khác [3]

2.2.2 Những ưu nhược ñiểm về tình hình GPMB trong thời gian qua

2.2.2.1 Những mặt ñạt ñược:

- ðối với trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có ñất bị thu hồi

- Các quy ñịnh về thu hồi ñất, bồi thường, tái ñịnh cư ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn ñến lợi ích của người có ñất

bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi ñất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều ñịa phương ñã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư thỏa ñáng nên việc thu hồi ñất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy ñịnh về tự thỏa thuận giữa nhà ñầu tư cần ñất với người

sử dụng ñất ñã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất [27]

2.2.2.2 Những mặt thiếu sót, yếu kém và vướng mắc:

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách

là ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền của người sử dụng ñất ñược

pháp luật công nhận ðặc biệt là trong việc ñịnh giá ñất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá ñất thu hồi với giá ñất TðC (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường)

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có ñất bị thu hồi, nhất là ñối với nông dân không còn hoặc còn ít ñất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà ñầu tư cần sử dụng ñất với người có ñất bị thu hồi Việc quy ñịnh giá ñất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường tuy có tác ñộng tích cực tới việc việc khuyến khích nhà ñầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có ñất bị thu hồi

- Giá ñất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong ñiều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá ñất cùng loại chuyển nhượng thực tế, ñặc biệt là ñối với ñất nông nghiệp trong khu vực

ñô thị và liền kề với khu dân cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa ñô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá ñất bồi thường, hỗ trợ

- Tiền bồi thường ñất nông nghiệp thường không ñủ ñể chuyển sang làm ngành nghề khác Những trường hợp bị thu hồi ñất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không ñủ ñể nhận chuyển nhượng lại ñất ở tương ñương hoặc nhà ở mới tại khu tái ñịnh cư

- Việc xác ñịnh tính hợp thức về quyền sử dụng ñất ñể tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñang là một vấn ñề nổi cộm trong thực tế Một mặt, tính hợp thức chưa ñược quy ñịnh rõ trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-

CP trước ñây Mặt khác, việc áp dụng pháp luật ở các ñịa phương ñể giải quyết vấn ñề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng ñiều kiện

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ

trợ, tái ñịnh cư ñể giải phóng mặt bằng chưa thực hiện ñúng trình tự, thủ tục

từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết ñịnh thu hồi, v.v…cho tới khâu cưỡng chế

- Thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết ñịnh sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền

- Nhiều dự án chưa có khu TðC ñã thực hiện thu hồi ñất ở Nhìn chung các ñịa phương chưa coi trọng việc lập khu TðC chung cho các dự án tại ñịa bàn, một số khu TðC ñã lập nhưng không bảo ñảm ñiều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, có trường hợp người có ñất bị thu hồi phải ñi thuê nhà ở 5 năm nay mà vẫn chưa ñược bố trí vào khu TðC

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC ngày càng ñược Nhà nước quan tâm giải quyết thoả ñáng hơn; tuy nhhiên, việc thay ñổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay ñổi chính sách ñã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có ñất bị thu hồi Vì vậy việc GPMB ñể thực hiện một số dự án không bảo ñảm tiến ñộ

- Một số ñịa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận ñộng, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy ñịnh của pháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt ñiểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa kéo dài nhiều năm

- ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB gồm các thành viên ñược trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâu chính sách, pháp luật về ñất ñai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí làm trái quy ñịnh của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạm dừng việc GPMB

- Nhiều nhà ñầu tư không ñủ khả năng về tài chính ñể bồi thường, hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay

vốn khi thị trường nhà ñất chững lại cũng ảnh hưởng ñến việc huy ñộng vốn của nhà ñầu tư ñể triển khai dự án

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã ñược giải quyết ñúng pháp luật, thoả ñáng nhưng người sử dụng ñất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn ñể ñược bồi thường hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết ñịnh thu hồi ñất, thậm chí liên kết khiếu nại ñông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước Trong khi ñó, cơ chế về giải quyết ñơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập ñã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng [27]

2.2.3 Một số khó khăn hạn chế chung trong quá trình thu hồi ñất ñể phát triển các khu ñô thị và các công trình công cộng

Theo kết quả nghiên cứu của Viện nghiên cứu ñịa chính từ năm 2008 ñến nay [27], thực tế còn nhiều khó khăn trong công tác bồi thường GPMB tạị các ñịa phương nói chung như sau:

- Diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi hầu hết là vùng ñất tốt, có ñiều kiện thuận lợi cho canh tác, trong khi các diện tích ñất ñền bù là ñất xấu, cách

xa khu dân cư và ñiều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất còn nhiều khó khăn

- Việc thực hiện ñịnh giá ñền bù ñất cũng như tài sản trên ñất chưa phù hợp với giá thị trường và khu tái ñịnh cư

- Một số ñịa phương chạy theo phong trào phát triển các khu công nghiệp, khu ñô thị mà chưa cân nhắc ñến hậu quả; hoặc phát triển công nghiệp, dịch vụ bằng mọi cách mà chưa chú ý ñúng mức ñến tác ñộng ñối với người dân

- Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các khu ñô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến Quá trình quy hoạch chuyển ñổi mục ñích sử dụng cũng như thẩm ñịnh các phương án sử dụng ñất và xây dựng phương án bồi thường chưa thực sự khoa học, thiếu sự tham gia ñầy ñủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc ñại diện cho quyền lợi của người dân

- Thời gian triển khai công tác thu hồi ñất kéo dài nhiều năm gây bất lợi ñến tâm lý cũng như việc ổn ñịnh ñời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi ñất Các yếu tố trượt giá hầu như chưa ñược tính ñến trong ñịnh giá ñất bù cho người dân

- Công tác tuyển dụng lao ñộng tại các ñịa phương có ñất bị thu hồi chưa thực sự hiệu quả Do vậy lao ñộng nông nghiệp nhìn chung không ñáp ứng ñược yêu cầu của doanh nghiệp

- Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà ñầu tư mà chưa cân ñối quyền lợi với người dân bị thu hồi ñất

2.2.4 Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.4.1 Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường GPMB

Chính sách thu hồi ñất, BTGPMB cho các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quôc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế ñược Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh, cụ thể hóa các quy ñịnh ñó bằng các Nghị ñịnh của Chính phủ Theo các quy ñịnh mới của hệ thống pháp luật, vấn ñề con người ñược ñặt lên trước hết khi Nhà nước thực hiện thu hồi ñất Người sử dụng ñất hợp pháp luôn ñược pháp luật bảo hộ kèm với những chính sách cụ thể giúp người có ñất bị thu hồi (ñặc biệt là người nông dân) có ñủ khả năng tái tạo lại tư liệu sản xuất tương ñương với giá trị quyền sử dụng ñất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại ñể phát triển sản xuất,

ổn ñịnh cuộc sống Tuy nhiên cũng còn nhiều bất cập từ phía các chủ thể, là một trong những nguyên nhân chính của tình trạng khiếu kiện gia tăng trong lĩnh vực ñất ñai hiện nay Hậu quả thu hồi ñất thấp, nhiều dự án bị chậm tiến ñộ do không giải phóng ñược mặt bằng là áp lực kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội ở nhiều ñịa phương trong cả nước [1]

2.2.4.2 Giá ñất áp dụng trong bồi thường GPMB

Một trong những nội dung quan trọng của chính sách pháp luật ñất ñai

về thu hồi ñất và có ảnh hưởng tiêu cực ñến ñời sống - xã hội và việc làm giá ñất ñể áp giá bồi thường cho người bị thu hồi ñất ñảm bảo tái tạo cuộc sống

và thu nhập Người bị thu hồi ñất nồng nghiệp thường chịu thiệt thòi hơn người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp về mức, loại, khoản bồi thường bằng tiền ðây là một trong những nguyên nhân của các trường hợp khiếu kiện về ñất ñai

2.2.4.3 Về tình hình ñời sống việc làm của các hộ dân có ñất bị thu hồi

a Tình hình chung:

Vấn ñề ñời sống, việc làm của người có ñất bị thu hồi ñang ñược khá nhiều cơ quan, ñơn vị quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu Do tốc ñộ ñô thị hoá nhanh cùng với việc tăng cường ñầu tư phát triển công nghiệp và ñô thị ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong những năm gần ñây nên một diện tích lớn ñất nông nghiệp ñã phải chuyển sang ñể xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị mới và các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật… Việc chuyển mục ñích ñối với ñất nông nghiệp nêu trên ñã ảnh hưởng không nhỏ ñến ñời sống, việc làm của người dân bị thu hồi

Những tồn tại về lao ñộng, việc làm do bị thu hồi ñất sản xuất ñã dẫn ñến hậu quả: Tỷ lệ hộ ñói nghèo giảm so với chi tiêu, phân bố giàu nghèo rõ rệt, theo ñánh giá của viện nghiên cứu ñịa chính thì năm 2008 trên cả nước, việc làm của các hộ bị thu hồi ñất chủ yếu dựa vào SXNN (chiếm tới 60%),

hộ làm dịch vụ 9,0%, hộ công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp chiếm 6,0% hộ xây dựng và thương nghiệp chiếm 2% Thu hồi ñất giải quyết việc làm ñã tác ñộng, làm ảnh hưởng lớn ñến thu nhập của hộ nông dân (53% hộ có thu nhập giảm so với trước, chỉ có 13% số hộ có thu nhập tăng hơn trước) Những năm gần ñây, trong tổng số lao ñộng bị mất ñất sản xuất khu vực nông thôn, cả nước có khoảng 280.000 người di cư từ nông thôn ñến các ñô thị ñể tìm kiếm việc làm Tuy nhiên, so với ít nhất 7 triệu lao ñộng ở nông thôn hiện có ñất canh tác do bị thu hồi ñất phục vụ cho các công trình, dự án ñầu tư trong và ngoài nước trong tiến trình CNH, HðH Hiện họ ñang rất cần công ăn việc làm Con số này chưa tính ñến 85 vạn người bổ sung cho lực lượng lao ñộng

SXNN hàng năm Trong khi ñó, mỗi năm Việt Nam mất khoảng 73.300 ha ñất nông nghiệp, chủ yếu công cho công nghiệp, giao thông, xây dựng khu ñô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn, tuy chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng quỹ ñất

và lao ñộng hiện có nhưng kéo theo ñó là công nhân, dân cư, dịch vụ tụ tập xung quanh nên có số này trên thực tế nhiều hơn [27]

b Về khó khăn trong việc giải quyêt việc làm cho lao ñộng các hộ bị thu hồi ñất nông nghiệp

Một số khó khăn thường gặp ñó là:

- Người dân chưa kịp chuẩn bị ñể kiếm một nghề mới khi ñột ngột mất ñất, mất việc làm Bản thân họ ít có khả năng tìm ngay việc làm mới ñể ñảm bảo thu nhập Tình trạng thất nghiệp toàn phần và thất nghiệp một phần rất gay gắt ða số thanh niên các vùng chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp có trình ñộ văn hóa thấp, trong khi ñể có một nghề chắc chắn ñáp ứng chỗ làm việc trong các doanh nghiệp, phần lớn yêu cầu phải có trình ñộ từ phổ thông trung học

- Số tiền hỗ trợ chuyển ñổi ngành nghề chỉ ñủ tham gia một khóa ñào tạo ngắn hạn với ngành nghề ñơn giản

- Các doanh nghiệp có xu hướng tuyển dụng lao ñộng trẻ, khỏe Những lao ñộng lớn tuổi (trên 35 thậm chí từ 26-35 tuổi) chưa qua ñào tạo rất khó tìm việc làm trong khi, ña số họ là người phải gánh chịu trách nhiệm chính nuôi sống gia ñình; bộ phận ñứng trước nguy cơ thất nghiệp kéo dài lớn nhất

- Tình trạng người lao ñộng còn thụ ñộng, ỷ lại vào chính sách hỗ trợ của Nhà nước, vào tiền ñền bù; tâm lý chờ nhận sự ưu ñãi của Nhà nước ñang tồn tại khá phổ biến ở các vùng chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp

Hiện nay, nhiều ñịa phương ñã có chính sách quy ñịnh các doanh nghiệp sử dụng ñất phải có trách nhiệm sử dụng lao ñộng tại chỗ mất việc làm

do bị thu hồi ñất nông nghiệp Nhưng Doanh nghiệp lại chưa quan tâm nhiều ñến vấn ñề này Tình trạng quy hoạch treo, hoặc chủ ñầu tư nhận ñất nhưng không triển khai dự án dẫn ñến mất ñất mà không có việc làm, còn doanh

nghiệp không thu hút ñược lao ñộng vào làm việc khá phổ biến

Có thể nói, hầu hết, chính quyền ñịa phương ñều xác ñịnh ñược những khó khăn nêu trên Nhận thức là như vậy nhưng trong thực tế, chính quyền Nhà nước ở ñịa phương chủ yếu vẫn áp dụng phương thức bồi thường bằng tiền Việc làm cho nông dân bị thu hồi ñất vẫn ñang là bài toán chưa có lời giải [1]

c Một số ñề tài nghiên cứu về tình hình ñời sống việc làm của các hộ dân có ñất bị thu hồi

- Trường ðại học kinh tế quốc dân phối hợp với một số Bộ, ngành có liên quan thực hiện ñề tài cấp Nhà nước “Thực trạng thu nhập, ñời sống, việc làm của người có ñất bị thu hồi ñể xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, nhu cầu công cộng và lợi ích quốc gia [11]

- Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã tiến hành khảo sát về tình hình sử dụng ñất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp và ñời sống việc làm của người có ñất bị thu hồi ðây mới chỉ là khảo sát sơ bộ, tập trung vào việc thu hồi ñất ñể phát triển các khu công nghiệp ðề án ñược triển khai trên ñịa bàn 15 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [2]

- Năm 2008, Viện nghiên cứu ñịa chính ñã tiến hành ñiều tra khảo sát, ñánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và giải quyết việc làm cho người sử dụng ñất bị thu hồi ñất sản xuất ở một số tỉnh, thành phố thuộc các vùng kinh tế trọng ñiểm [27]

2.2.5 Nhận xét chung về tổng quan các vấn ñề nghiên cứu

- Bồi thường GPMB khi thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất là vấn ñề không thể tránh khỏi trong mọi giai ñoạn phát triển của bất kỳ quốc gia nào

- Bồi thường GPMB là vấn ñề nhạy cảm, phức tạp, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB tác ñộng sâu rộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế-

xã hội

- Một trong những vấn ñề cơ bản ñể phát triển kinh tế- xã hội và môi