Cụ thể hơn là: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Na
Trang 1PHẦN MỞ ĐẦU
1 Lý do lựa chọn đề tài
Đất đai, nhà ở là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi gia
đình Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia, mỗi gia đình
đều có sự quản lý, điều hành khác nhau Ví như ở những nước phát triển, thị trường bất
động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành lang pháp lý hoàn chỉnh
được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ Còn ở Việt Nam, nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987
Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh
Nhà ở, thì khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
mới được thiết lập và có đặc thù rất riêng như hình thức đa sở hữu về đất đai, trên thế giới hình
thức này chỉ còn vài nước áp dụng Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS
Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt Giống
như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn
phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở
lại Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên
nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý (HoREA, 2020a)
Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị
trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã Trong khi đó hành lang
pháp lý còn quá chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà còn chưa có khái niệm, các
quy định dưới luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây ra những hiểu lầm, tranh
chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến nền kinh tế của quốc gia và của mỗi gia đình là không hề
nhỏ Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực
đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở
thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác Đơn cử theo thống kê mới
nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) thì chỉ trên địa bàn TP.HCM đã
có 53 dự án của 12 doanh nghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn
hộ, như vậy cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không
thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn
thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy Trước hết là không đảm
bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà Đã có một số trường
hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu
ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước Cụ
thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay Năm 2018, chỉ thu
16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm
trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu
năm 2019 Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà
còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng
(còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b)
Quá trình đô thị hóa tại các địa phương được thể hiện thông qua tốc độ gia tăng theo
thời gian của hai yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị (Trần Minh Tùng, 2019) Ngân
hàng Thế giới (WB, 2011) cho rằng đô thị hóa tại Việt Nam gắn kết mật thiết với 5 yếu tố
chuyển đổi, là hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi Những chuyển đổi trên
đã làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất của các khu vực đô thị Sự gia
tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư tại khu vực nội đô và dự án nhà ở tại các khu đô thị mới
ven đô, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa Đô thị hóa tại Việt Nam
diễn ra với tốc độ rất nhanh, cùng với sức ép dân số gia tăng, đang cũng dồn gánh nặng nhà
ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019) Một phần là do thiếu sự định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, các thủ tục quản lý, cấp phép còn yếu và thiếu, phương án huy động nguồn vốn còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, và phát sinh chi phí đầu tư Phần lớn các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng phát triển mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo ra độ trễ quá lớn giữa cung và cầu Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nhưng nguồn cung hiện đang còn thiếu, trong khi đó lượng cung tại phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp và sang trọng hiện đang còn tồn đọng khá cao Theo ước tính của JLL thì mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 3 căn/1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Thái Lan Mặc dù nguồn cung thị trường đang là rất lớn nhưng theo thông tin từ phía Bộ Xây dựng tại thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn lượng tồn kho khá lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng) Thực tế này cho thấy một điều là nguồn cung sản phẩm BĐS nhà ở khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chưa thực sự chưa chạm tới cầu của thị trường, nghĩa là nhu cầu thì có sẵn nhưng có rất nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà còn rất do dự, băn khoăn
Theo tính toán của JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các tiện nghi cơ bản của dự án, nhưng mức giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VND) trên một mét vuông mới được tính là nhà ở bình dân Đây là mức giá khá cao ngay cả khi so với mặt bằng thu nhập bình quân đầu người của thủ đô Hà Nội năm 2019 với mức 120.000.000 VND/người/năm Chính vì vậy mà thị trường BĐS trong khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chủ yếu là các căn hộ hạng trung và cao cấp, thì hầu hết chỉ đang phục vụ cho tầng lớp trung lưu của xã hội Trung lưu, theo khái niệm của World Bank (2015), là những người có mức sống cao hơn 15 USD/người/ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu đồng/người/tháng nếu tính theo tỷ giá đầu năm 2020 Đối tượng này của Việt Nam đang gia tăng rất nhanh trong những năm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm 2019 (tương đương khoảng 14,4 triệu người) và ước tính sắp tới sẽ là 20%, 25% Đây là tầng lớp đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho xã hội và giúp nền kinh tế giảm phụ thuộc vào đầu tư nước ngoài (Đặng Hoàng Hải Anh, 2020) Tầng lớp trung lưu được coi là khách hàng mục tiêu của thị trường BĐS Việt Nam, nhưng mua nhà vẫn luôn một trong những điều quan trọng của cuộc sống con người (Felicia và cộng sự, 2014) Bởi, mua nhà là một quá trình ra quyết định phức tạp, được minh chứng bởi sự tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thể hiện cao và khác biệt đáng kể trong nhận thức của người (Manivannan và cộng sự, 2014) Hành vi mua nhà đồng thời cũng được coi là một quyết định đầu tư dài hạn vì đây là điểm chính ảnh hưởng đến mức sống của người dân từ cả hai khía cạnh vĩ mô và vi mô (Paul và cộng sự, 2019) Theo tháp nhu cầu của Maslow thì đối tượng trung lưu được cho là người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức và đòi hỏi về các sản phẩm có chất lượng, vì vậy mà với một sản phẩm quan trọng, có giá trị cao như nhà ở lại càng trở nên thận trọng hơn
Nhà ở trên thực tế có rất nhiều phân cấp, hạng nhà và chủng loại nhà khác nhau như: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng như Bình dân, Trung cấp, Cao cấp…; theo chủng loại như là Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhà liền kề, Nhà phố, Nhà ở riêng lẻ, Nhà ở thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư, Nhà công vụ, Penshouse, Shophouse, Townhouse; Condotel, Officetel, Duplex… Chung quy lại nếu xét ở góc độ đa
số, điển hình và góc độ pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng thì chỉ có 02 loại nhà cơ
bản, trong khu vực đô thị Một là nhà riêng (có thể gọi là nhà đất), là nhà trực tiếp gắn liền
với đất; có đầy đủ cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được
ghi trong giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng; và thường ở xa trung tâm hơn Hai là chung cư, là
Trang 2nhà gián tiếp với đất, thường chỉ có quyền sở hữu nhà, và thường ở gần trung tâm hơn nếu
chúng được xét cùng mức giá với nhà riêng Mỗi loại hình nhà ở đều có những ưu điểm, và
hạn chế khác nhau nên để lựa chọn một loại nhà ở phù hợp với nhu cầu, điều kiện sinh sống,
với tính chất công việc, đặc điểm cá nhân, quan điểm, văn hóa, tâm linh v.v là việc không
hề đơn giản, kể cả khi có điều kiện tài chính tốt Xu thế thời đại nói chung, chủ trương của
Nhà nước ta nói riêng là tập trung phát triển loại hình nhà Chung cư để tiết kiệm quỹ đất,
tiết kiệm nguồn tài nguyên và chi phí xây dựng, đáp ứng số đông nhu cầu, do đó trên thực tế
hiện nay sản phẩm chủ yếu của thị trường BĐS khu vực đô thị là nhà Chung cư, tiếp đến là
nhà liền kề, nhà phố v.v Đây đều là những sản phẩm có giá trị lớn, lại được định vị ở phân
khúc hạng trung và cao cấp trong giai đoạn vừa qua, càng khiến cho việc ra quyết định trở
nên khó khăn hơn
Vấn đề đặt ra là, nhu cầu nhà ở thì nhiều, nguồn cung cũng sẵn có, nhưng lượng tồn
kho đặc biệt là với sản phẩm chung cư hiện đang quá lớn Liệu yếu tố về pháp lý hay những
yếu tố khác có làm cho ý định mua nhà của người tiêu dùng bị hạn chế ngay cả khi cung và
cầu đều đang ở mức cao? Tìm hiểu những nghiên cứu về ý định mua (YĐM) nhà của các tác
giả trong và ngoài nước cho thấy, đã có một số nghiên cứu của các tác giả trên thế giới về
những đối tượng khách hàng và loại hình nhà hay BĐS khác nhau, tuy nhiên ở Việt Nam thì lại
còn quá ít ỏi và đa phần đang tập trung vào nghiên cứu về nhà ở xã hội hoặc nhà ở thu nhập
thấp – nguồn sản phẩm BĐS còn đang rất ít ở Việt Nam Như vậy có thể thấy, cả về lý luận và
thực tiễn đều thể hiện sự cấp thiết cần phải có những nghiên cứu khoa học về YĐM mua nhà
trong mối quan hệ với những yếu tố quan trọng như pháp lý hay những yếu tố khác phù hợp với
thực tế và tập khách hàng tại thị trường Việt Nam Trong bối cảnh này, NCS lựa chọn nội dung
“Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam” để làm
đề tài cho luận án tiến sĩ của mình Trong đó tập trung nghiên cứu vào YĐM nhà của tầng lớp
trung lưu Việt Nam, với 02 loại hình nhà ở là nhà riêng và chung cư và đặc biệt chú trọng tới
yếu tố pháp lý trong sự tác động tới YĐM nhà của khách thể nghiên cứu
2 Câu hỏi nghiên cứu
- Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến YĐM nhà ở tầm giá từ 3-5 tỷ đồng của tập
khách hàng trung lưu trong các khu vực đô thị Việt Nam?
- Có sự khác nhau như thế nào về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM nhà
chung cư và YĐM nhà riêng có cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực độ thi Việt
Nam của những khách hàng trung lưu?
- Đặc điểm nhân khẩu học nào có sự khác nhau, giữa hai nhóm khách hàng trung lưu có
YĐM mua chung cư hoặc nhà riêng, cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong khu vực đô thị Việt Nam?
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM nhà ở
của người dân khu vực đô thị Việt Nam
Cụ thể hơn là: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM
của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu
vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng
Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Rà soát các trường phái lý thuyết và các công trình nghiên cứu trước đây về ra
YĐM nhà/BĐS Trên cơ sở đó xác định những căn cứ lý thuyết cho nghiên cứu của luận án;
- Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến YĐM mua nhà ở của người
mua nhà khu vực đô thị Việt Nam;
- Kiểm định mô hình nghiên cứu đã đề xuất với dữ liệu thu thập được từ những người
có YĐM mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; trong đó chia thành 02 nhóm là người có YĐM
chung cư và người có YĐM nhà riêng;
- Đưa ra một số đề xuất đối với người tiêu dùng (người mua nhà), các chủ đầu xây dựng và các nhà hoạch định chính sách trong việc thiết kế, xây dựng và phân phối các sản
phẩm nhà ở trong khu vực đô thị sao cho phù hợp với YĐM của người tiêu dùng
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam So sánh mức độ ảnh hưởng khác nhau giữa hai nhóm người mua Chung cư và Nhà riêng
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về khách thể nghiên cứu:
- Là đối tượng khách hàng trung lưu tức là những người sở hữu một vị trí tài chính tương đối tốt khi có những sự lựa chọn mua hàng (Linghi Li, 2010) Bởi vì mục tiêu nghiên cứu của luận án này không nhằm vào việc kiểm tra vấn đề khả năng chi trả (nhân tố giá) mà muốn so sánh sự khác nhau về tác động của các nhân tố lên YĐM chung cư và YĐM nhà riêng như thế nào khi họ có cùng một mức tiền để chọn mua nhà
- Mức giá của căn nhà riêng hoặc chung cư mà khách hàng có YĐM nằm trong khoảng từ 3 – 5 tỷ đồng Mức giá này được lựa chọn bởi vì theo thống kê của một trong những trang thông tin lớn và uy tín về BĐS (baTĐongsan.com.vn) thì đây là mức giá có lượng giao dịch lớn nhất ở cả 02 loại hình nhà chung cư và nhà riêng Thêm vào đó, theo đánh giá của các chuyên gia Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì trong 3 năm gần đây, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở đạt mức cao nhất, gần 95%; trong đó đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ thuộc phân khúc trung cấp là cao nhất, trên 97%
Phạm vi về nội dung:
- Nghiên cứu về YĐM nhà ở, các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở và các đặc điểm của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam
- Luận án không nghiên cứu những quá trình khác trong hành vi mua nhà của người tiêu dùng như: quyết định mua (QĐM) nhà; sự hài lòng sau mua nhà v.v
Phạm vi về phương pháp nghiên cứu:
Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tới YĐM nhà ở được phân tích dưới góc
độ người mua nhà ở, không tiếp cận từ góc độ người bán/môi giới hoặc chủ đầu tư xây dựng hoặc các nhà làm chính sách
Phạm vi về không gian:
Nghiên cứu nhóm người đã mua, có YĐM mua tiếp, chưa mua, và đang có YĐM một trong hai loại hình nhà ở điển hình là nhà chung cư hoặc nhà riêng trong các khu vực đô thị
ở các tỉnh thành phố của Việt Nam
Phạm vi về thời gian:
- Luận án thu thập dữ liệu thứ cấp trong giai đoạn 2014 – 2018
- Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019
- Dữ liệu phân tích và báo cáo trong giai đoạn 2019 – 2020
5 Tóm tắt phương pháp nghiên cứu
a/ Quy trình nghiên cứu của luận án gồm 12 bước cơ bản là đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12)
b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp cả định tính và định lượng, diễn dịch và quy nạp khoa học
c/ Phương pháp thu thập dữ liệu:
Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data)
Trang 3Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo
sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi
d/ Phương pháp phân tích dữ liệu:
Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá
EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai ANOVA
Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh
6 Đóng góp mới của luận án
Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau:
- Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan
tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở
- Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM
nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung
lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012) Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ,
chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm
soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình
độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM)
- Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM
của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu
vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng
- Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư
or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu
học khác nhau
- Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư
và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng
trong các khu vực đô thị Việt Nam
- Những đề xuất này có thể giúp cho:
+ Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm
cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá
nhân và gia đình
+ Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu
tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả
+ Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu hiện
tượng “đô thị ma” gây thất thoát tài nguyên quốc gia, tránh rủi ro lãng phí và hệ lụy xã hội
_
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.1 Hành vi người tiêu dùng
Walters (1974:7) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “quá trình theo đó các cá nhân
quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ”
Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi người tiêu
dùng giống như “nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trình trao đổi tham gia vào việc
mua lại, tiêu thụ và thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, và ý tưởng” Định nghĩa này tập
trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉ cá nhân mà còn cả các
nhóm mua sản phẩm hoặc dịch vụ
Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “Hành vi
mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch
vụ và ý tưởng” Schiffman & Kanuk (1997:6-7) làm rõ hơn định nghĩa bằng cách giải thích rằng hành vi của người tiêu dùng nghiên cứu về cách các cá nhân đưa ra quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào các hạng mục liên quan đến tiêu dùng Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao, khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm Ngoài ra, nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhau có thể được phân biệt, cụ thể là người tiêu dùng cá nhân và tổ chức Cá nhân người tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ gia đình hoặc một món quà cho người khác Người tiêu dùng
cá nhân, do đó, mua hàng cuối cùng là để tiêu dùng Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và các dịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ và các định chế hoạt động vì lợi nhuận và phi lợi nhuận
Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố rằng “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ và xử
lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước và sau các hành động này” Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chất không khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) và Peter & Olson (2002:6) Hành vi người tiêu dùng cũng được xác định là việc làm thế nào để các cá nhân, các nhóm và các tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7)
Một định nghĩa rộng và “hoàn chỉn hơn” về hành vi người tiêu dùng là “tổng thể các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua lại, tiêu thụ và xử lý hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, con người và các ý tưởng bởi những yếu tố ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3)
Định nghĩa của nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) thì cho rằng “hành
vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ các sản phẩm và dịch vụ mà
họ hy vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu cá nhân của họ”
1.2 Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở
Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010)
Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bền của cá nhân và hộ gia đình (Koklic và Vida, 2009; 2011) Trong khi đó, ở góc độ kinh tế học hành
vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào các giá trị (Collen và Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác nhau (Gibb, 2009)
Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, ví dụ như cá nhân nỗ lực trong nhận thức cần thiết để có một sự lựa chọn chính xác, tối đa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettman và cộng sự, 1998) Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và các giá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình Quá trình giải quyết vấn đề xảy ra trong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thể lặp lại một cách phức tạp Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu của Jansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quá trình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận
Trang 4thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về
những cam kết; (6) Hành động; và (7) Phản hồi
Có một điểm khá thú vị, việc ra quyết định lựa chọn nhà ở thường chịu ảnh hưởng của
các những người khác có liên quan Trong cấp độ hộ gia đình, các thành viên trong hộ có
tác động đến quyết định mua nhà (Levy và Kwai-Choi Lee, 2004) Ngoài ra, hoạt động lựa
chọn/ mua nhà nhà ở được coi như là hoạt động thuộc xã hội (inherently social activity) và
mỗi các nhân ra quyết định còn chịu ảnh hưởng của yếu tố cảm xúc và các yếu tố tâm lý
khác Do vậy, quá trình ra quyết định bao gồm các nội dung như: thiết lập mục tiêu, thảo
luận và đàm phán các nhu cầu của hộ gia đình về nhà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự
báo những thay đổi về nhà ở (đặc điểm nhà ở và xu hướng thị trường) theo Levy và cộng sự
(2008)
1.3 Mô hình hành vi con người
Theo Kotler (trong Gould, 1979:33), nhiệm vụ vô cùng khó khăn là khám phá lý do tại
sao mọi người mua, vì chúng chịu nhiều ảnh hưởng Một lý do là con người bị ảnh hưởng
rất nhiều bởi tâm lý của họ, cuối cùng dẫn đến phản hồi mua hàng công khai
Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết về hành vi con người bằng
cách nói rằng nó đại diện cho niềm tin được tổ chức liên quan đến bản chất của con người
cũng như nguyên nhân dẫn đến hành vi của họ Do đó, con người có thể được xem xét từ
nhiều khía cạnh Ví dụ, nếu con người được nhìn từ góc độ kinh tế, các nhà tiếp thị có thể cố
gắng tác động đến họ bằng các ưu đãi Tuy nhiên, nếu nhìn từ góc độ lý thuyết xã hội, các
nhà tiếp thị có thể cố gắng gây ảnh hưởng đến mọi người thông qua việc kêu gọi các chuẩn
mực nhóm, nhóm tham khảo và các giá trị
Theo Runyon & Stewart (1987: 695), khi thảo luận về mô hình hành vi con người,
điều quan trọng cần lưu ý là các mô hình được đề xuất được xem là một mô tả không đầy đủ
về con người, trong đó các mô hình khác nhau có thể thích hợp cho các tình huống tiếp thị
khác nhau Mặc dù vậy, các quan điểm, mô hình về hành vi của con người ở trên đã cung
cấp đầu vào giá trị về hành vi người tiêu dùng, vì chúng đã nỗ lực cung cấp những hiểu biết
sâu sắc về lý do tại sao con người - người tiêu dùng có những quyết định mua hàng hợp lý
Để hiểu rõ hơn về hành vi của con người, bốn mô hình sẽ được thảo luận cùng với các
ứng dụng tiếp thị dựa trên những phát hiện của Kotler (trong Gould, 1979: 34-46) Các mô
hình hành vi của con người được thảo luận dưới đây là: mô hình kinh tế của người Marshal,
mô hình tâm lý xã hội của người Veblenia, mô hình học tập Pavlovian, và mô hình phân tâm
học của người Freudian Ngoài bốn mô hình này, lý thuyết về thứ bậc nhu cầu của Maslow
đã thảo luận để đưa ra quan điểm về tầm quan trọng của việc hiểu ảnh hưởng của nhu cầu và
động cơ đến hành vi của người tiêu dùng
1.4 Các mô hình hành vi người tiêu dùng
Cuộc thảo luận về các mô hình hành vi con người trong mục 1.3 cho thấy những nỗ
lực nhằm giải thích hành vi của con người cũng như ảnh hưởng của nó đối với hành vi của
người tiêu dùng Những các mô hình có một cách tiếp cận rất hẹp về mặt giải thích của họ
về con người hành vi và tác động của hành vi đó đối với hành vi của người tiêu dùng Nó
chỉ tập trung vào một tập hợp con các ảnh hưởng có thể có đối với hành vi, ví dụ như mô
hình Marshal, chỉ tập trung vào ảnh hưởng của các nguồn tài chính đến hành vi
Những thiếu sót của các mô hình hành vi con người đã dẫn đến các mô hình phức tạp
hơn về hành vi của người tiêu dùng xuất hiện vào đầu những năm 1960 Theo Runyon &
Stewart (1987: 698), các mô hình hành vi của người tiêu dùng, trái ngược với các mô hình
hành vi của con người, cố gắng mô tả và hệ thống hóa toàn bộ hoạt động mua hàng quy
trình, do đó cung cấp một hướng dẫn để học tập và nghiên cứu sâu hơn về chủ đề này hành
vi của người tiêu dùng
Phần 1.4 sẽ tập trung vào định nghĩa về các mô hình hành vi của người tiêu dùng, mục đích và lợi thế của chúng và cuối cùng, thảo luận một số mô hình của hành vi của người tiêu dùng cùng với tầm quan trọng của họ trong việc hiểu hành vi của người tiêu dùng Các mô hình này bao gồm: mô hình xử lý thông tin Bettman, mô hình Nicosia, mô hình Howard Sheth, mô hình Howard, mô hình Engel-Blackwell-Miniard (EBM), mô hình hành động hợp
lý (TRA) và mô hình hành vi có kế hoạch (TPB)
1.5 Mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) và ý định mua nhà ở
1.5.1 Mô hình TPB nghiên cứu về ý định mua nhà ở
Nghiên cứu của Chung và cộng sự (2018) đã đề cập tới khá nhiều cách tiếp cận của các tác giả khác nhau về YĐM YĐM được định nghĩa là xác suất khách hàng sẵn sàng mua một sản phẩm trong tương lai gần (Wu và cộng sự, 2011) Theo Sidi và Sharipah (2011) YĐM được coi là một nhận định chủ quan bởi những khách hàng mà nó phản ánh sau khi khách hàng đánh giá xem có nên mua sản phẩm hay dịch vụ hay không YĐM cũng được định nghĩa là tình huống trong đó khách hàng sẵn sàng thực hiện giao dịch với nhà bán lẻ và
có thể đến để xem xét mua một số sản phẩm hoặc dịch vụ (Dodds et al., 1991) YĐM càng cao dẫn đến sự sẵn lòng mua sản phẩm hoặc dịch vụ của khách hàng cao hơn (Schuler và Adair, 2003; Chiew et al., 2014) Các nghiên cứu cũng cho thấy rằng một khách hàng có YĐM bất động sản nhà ở thì họ sẽ càng có khả năng chuyển ý định thành hành vi mua thực
tế (Zawawi và cộng sự, 2004) Nhóm tác giả của Chung đề cập rằng YĐM là biến phụ thuộc được dự đoán bởi một biến độc lập như thái độ, kiểm soát hành vi nhận thức và chủ quan định mức (Ajzen và Fishbein, 1980; Ajzen, 1991)
Trong nghiên cứu của Julius và cộng sự (2016) cũng đã tổng quan một số khái niệm về YĐM và YĐM nhà của các tác giả khác nhau Wu và Teng (2011) xác định YĐM hàng là khách hàng tiềm năng trong kế hoạch mua hàng một sản phẩm hoặc dịch vụ cụ thể trong tương lai Thật thú vị, cả YĐM hàng và quyết định mua hàng đang ở hai giai đoạn khác nhau trong lý thuyết hành vi của người tiêu dùng tuy nhiên có một liên kết đáng kể giữa cả hai các giai đoạn này, đặc biệt là liên quan đến mua nhà (Ajzen, 1991; Han và Kim, 2010; Kunshan và Yiman, 2011) Theo Ajzen (1991), ý định được coi là bao gồm các yếu tố thúc đẩy dẫn đến một hành vi cụ thể mà ý định sẽ ngụ ý bao nhiêu một người đã thực hiện để thực hiện hành vi Nói cách khác, nếu một người có YĐM cao sẽ có nhiều khả năng mua hơn Do đó, Julius và cộng sự (2016) đã định nghĩa YĐM nhà trong nghiên cứu của họ là làm thế nào người tiêu dùng sẵn sàng mua một ngôi nhà trong tương lai gần đó Đây là định nghĩa phù hợp với định nghĩa của Ajzen (1991)
Theo Karunarathne và cộng sự (2015), trong thị trường nhà ở, ý định sở hữu nhà có mối liên hệ nhiều hơn với thực tế hành vi mua Điều này đã được chứng minh bởi Choen và cộng sự (2009) trong nghiên cứu thực nghiệm của họ rằng đến lượt nó, ý định sở hữu nhà có liên quan đến việc mua một ngôi nhà trong thời gian sau năm Mối quan hệ này vẫn quan trọng ngay cả sau khi kiểm soát bởi các biến số nhân khẩu học và các biến số kinh tế (Cohen và cộng sự, 2009) Do đó, ý định đại diện cho động cơ của một người theo nghĩa là
kế hoạch hoặc quyết định có ý thức nhằm nỗ lực thực hiện hành vi (Conner và Armitag, 1998)
Mohamad và cộng sự (2013) trong nghiên cứu về phát triển thị trường BĐS ở Malaysia đã đề cập, YĐM có thể được định nghĩa là kế hoạch mua một hàng hóa hoặc dịch
vụ cụ thể trong tương lai Nó cũng có thể là được định nghĩa là thái độ của người tiêu dùng đối với một sản phẩm đề cập đến niềm tin, cảm giác và dự định mua sản phẩm đó Plabdaeng (2010) cho biết ra quyết định mua hàng là một trong những hoạt động mà mọi người luôn luôn thực hiện Mọi người thực sự đưa ra quyết định về nhiều thứ Theo Sidin, Zawawi, Wong, Busu, & Hamzah, (2004), các thành viên trong gia đình sẽ có những vai trò
Trang 5khác nhau khi đưa ra quyết định mua hàng Đôi khi, người ra quyết định có thể không phải
là người có đủ sức mua để mua sản phẩm đó (Mansumitchai, 2002)
Tác giả Tawfik trong các công bố năm 2014, 2015 (a,b,c) cũng đã đề cập, ý định là
một dấu hiệu về sự sẵn sàng thực hiện hành vi của một người và nó là tiền đề ngay lập tức
của hành vi Ý định là biến phụ thuộc được dự đoán bởi một biến độc lập là thái độ, Chuẩn
mực Chủ quan và Kiểm soát Hành vi Nhận thức Ý định thay đổi theo thời gian và khi
khoảng thời gian tăng thì là mối tương quan giữa ý định và hành động sẽ bị giảm xuống
(Ajzen, 1991; Ajzen & Fishbein, 1980; Han và Kim., 2010; Kim và Han, 2010) Davis và
cộng sự, (1989) và Taylor & Todd (1995) đã tìm thấy trong các nghiên cứu của họ rằng ý
định là yếu tố dự báo mạnh mẽ về hành vi Do đó, YĐM hàng là tiền đề của quyết định mua
(Phungwong 2010)
Trong nghiên cứu về YĐM nhà ở xanh tại Malaysia của Tech (2013), tác giả cũng đã
chỉ ra ý định là những đánh giá chủ quan về cách các cá nhân sẽ hành xử trong tương lai,
chúng cung cấp một kết nối giữa các cá nhân và sản phẩm đã mua (Kim & Littrell, 1999;
Madden và cộng sự, 1992) Sức mạnh của ý định như một thước đo thay thế cho hành vi
trong tương lai đã được chứng minh trong các nghiên cứu trước đây (Morwitz etal., 2007;
Chan & Lau, 2000) Trong số các lý thuyết được sử dụng để giải thích YĐM hàng, lý thuyết
về Hành vi kế hoạch (TPB) – phần mở rộng của Lý thuyết Hành động theo lý trí (TRA), đã
được chứng minh là cung cấp một khung nhằm xác định các yếu tố dự đoán về YĐM một
sản phẩm cụ thể (Ajzen & Madden, 1986; Han và cộng sự, 2010) Để xác định YĐM của
người mua nhà, cần biết thái độ của họ
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Tùng Phương (2018) có đề cập tới khái niệm về “lựa
chọn căn hộ chung cư” Theo nghĩa gốc, “lựa chọn" là một cơ hội, quyền và sức mạnh để
lựa chọn Còn “quyết định" là đưa ra kết luận hoặc giải quyết sau khi xem xét và không bao
hàm sự tồn tại của các lựa chọn thay thế “Quyết định" bị ảnh hưởng bởi việc phân tích các
sự kiện và thông tin Quyết định chọn có thể dao động từ thấp tác động đến tác động cao
Tuy nhiên, không giống như sự lựa chọn, quyết định được đưa ra dựa trên những sự thật,
không phải trên niềm tin và quan điểm khác nhau Mặc dù vậy, một quyết định cũng có thể
là một phần của một sự lựa chọn
Tại Việt Nam, nghiên cứu ý định lựa chọn mua nhà chung cư có vai trò quan trọng đối
với hoạt động marketing bất động sản và phát triển đô thị hiện đại Vì hành vi mua nhà ở
của người tiêu dùng quá phức tạp, nên khó có một mô hình hoặc lý thuyết duy nhất có thể
giải thích đầy đủ các quyết định mua nhà chung cư của người tiêu dùng Quá trình hình
thành YĐM nhà chung cư là một quá trình phức tạp, do đó, không thể giải thích đầy đủ và
chính xác tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến YĐM chung cư của người dân đang sống ở các
đô thị Mua một căn nhà để ở là một trong những quyết định kinh tế quan trọng nhất của
người dân ở mọi tầng lớp thu nhập, vì vậy, người mua thường đòi hỏi phải thu thập và tổng
hợp rất nhiều thông tin về các tính năng, chất lượng, cơ sở vật chất, thiết kế, giá và môi
trường xung quanh (Lê Va Xi, 2017)
1.5.2 Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở
Có nhiều nghiên cứu về YĐM nhà và những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà Nghiên
cứu mới đây của Sridharan (2020) chỉ ra lý do của việc mua nhà là sự tự hào khi có quyền
sở hữu , sở hữu tài sản riêng thay vì là tài sản của người khác, không có chủ nhà, và dĩ
nhiên, các lợi ích về thuế Wijayaningtyas và cộng sự (2019) nghiên cứu về yếu tố nhận
thức kiểm soát hành vi của thế hệ Y (millennials) đối với YĐM nhà thân thiện với môi
trường Anlan Liu (2019) có một nghiên cứu về sự ảnh hưởng của những đứa trẻ lên mức
độ sẵn sàng mua nhà của hộ gia đình Ngoài ra, các yếu tố thu nhập hàng năm của gia đình
và quyền sở hữu ô tô cá nhân có ảnh hưởng tiêu cực, trong khi ảnh hưởng của tuổi tác và trình độ học vấn của cá nhân đến YĐM là không đáng kể
Lin và cộng sự (2018) nghiên cứu về YĐM nhà ở xanh trong giới trẻ Trung Quốc trên
cơ sở lý thuyết mở rộng về Lý thuyết hành vi có kế hoạch (Theory of Planed Behavior –
TPB) Những khuyến khích từ Chính phủ được xem là yếu tố quan trọng nhất, theo sau đó là thái độ hướng tới hành vi và chuẩn chủ quan của người tiêu dùng Nhận thức kiểm soát hành vi là yếu tố không có ảnh hưởng tới YĐM nhà ở xanh của người tiêu dùng trẻ Ngoài
ra, kiến thức chủ quan có tác động gián tiếp thông qua thái độ đối với hành vi Sự quan tâm tới môi trường cũng tạo ra một tác động gián tiếp thông qua thái độ đối với hành vi và chuẩn chủ quan đối với YĐM tương ứng Do đó, chính phủ được ngụ ý là nên đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhà ở xanh ở giai đoạn này
Chung và cộng sự (2018) đã có nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng tới YĐM tài sản đất đai ở Greater Kuala Lumpur (KL), Malaysia Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng, có
những mối quan hệ tích cực giữa thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi và tài chính tới YĐM tài sản đất đai, trong khi đó vị trí và không gian sống không cho thấy mối
quan hệ tương tự trong thị trường đất đai ở Greater KL
Mal và cộng sự năm 2018 đã nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy tới YĐM nhà của người Trung Mã (Malaysian Chinese – người Trung Quốc có nguồn gốc từ Malaysia) Theo những quan điểm về phong thủy, người mua tiềm năng tin rằng sắp xếp phong
thủy có thể ảnh hưởng đến may mắn và tài sản Một bảng câu hỏi khảo sát dựa trên 24 tiêu chí
về phong thủy được thiết kế để sử dụng thu thập dữ liệu từ hai địa điểm khác nhau, cụ thể là
Kuala Lumpur và Sandakan Các yếu tố nhân khẩu học được thu thập là Giới tính, Tuổi, Thu nhập, Chủ sở hữu nhà, Có kế hoạch mua nhà hay không, Mua nhà để ở hay đầu tư Các đặc điểm của ngôi nhà được nghiên cứu ngoài vấn đề phong thủy là: vị trí, giá nhà, an ninh, hệ
thống giao thông, tiện ích công cộng, tiềm năng phát triển, và tiềm năng bán lại
Nhà ở tại Sabah được các nhà đầu tư xây dựng dựa trên những yếu tố kinh tế hơn là việc dựa vào sở thích và sự hứng thú của người tiêu dùng (Julius, 2016) Do đó, nghiên cứu này nhằm tìm hiểu hành vi của người tiêu dùng đối với việc mua nhà bằng cách sử dụng Lý thuyết về mô hình hành vi của người mua (The Theory of Buyer Behaviour Model) với
nhận thức và đầu ra (Perceptual and Output) Nhận thức bao gồm các thuộc tính nhà ở như đặc điểm ngôi nhà, không gian sống, khoảng cách và môi trường Đầu ra đề cập đến YĐM nhà Các biến ngoại sinh của mô hình là các sự mê tín về con số, sự mê tín về ma quỷ, thương hiệu chủ đầu tư và tài chính Mục tiêu của nghiên cứu này là kiểm tra ảnh hưởng của các yếu tố này đến YĐM nhà Dựa trên câu trả lời của 235 người trưởng thành đang có
việc làm, các phát hiện chỉ ra rằng các đặc điểm ngôi nhà, tài chính, khoảng cách, môi trường và sự mê tín về con số có mối quan hệ tích cực đáng kể với YĐM nhà
Tiêu chí nhân khẩu học đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định đặc điểm của
người dân (Fernando, 2016) Những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà được xác định là đặc tính nhà ở, không gian sống riêng, tài chính, vị trí và nhân khẩu học Nhân khẩu học được
thu thập dựa trên 07 nền tảng về tuổi, tôn giáo, tình trạng hôn nhân, quy mô hộ gia đình, nghề nghiệp, mức độ thu nhập
Năm 2019, Mydhili và cộng sự đã có tổng hợp những nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới việc mua BĐS Có một số công trình đã nghiên cứu về YĐM nhà như nhóm tác giả Mostofa (2016), nhóm tác giả Al-Nahdi (2015), nhóm tác giả Tawfik (2015) Nghiên cứu Mostofa và cộng sự đã điều tra các yếu tố thị trường tiềm ẩn trong thái độ của người mua BĐS ở Bangladesh nhằm chỉ ra những cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà kinh doanh tại Realty Nghiên cứu của Al-Nahdi và cộng sự thì tập trung vào các yếu tố hành vi ảnh hưởng đến việc mua BĐS của người dân Ả Rập Saudi và nhằm mục đích để biết xem YĐM BĐS
Trang 6bị ảnh hưởng bởi thái độ, vị trí, không gian sống, dịch vụ công cộng, và các nhóm tham khảo
như thế nào Năm 2015, luận án tiến sĩ của Tawfik đã nghiên cứu về sự ảnh hưởng của một số
biến trong vai trò biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi) và vai trò
biến điều tiết (vị trí, dịch vụ công cộng) tới biến phụ thuộc là ý định mua BĐS ở Jeddah, Ả Rập
Saudi Ngoài ra, các đặc điểm nhân khẩu học như tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân, số người
trong gia đình, tình trạng công dân, giáo dục, nghề nghiệp, và thu nhập hàng tháng cũng là
những biến kiểm soát được đưa vào nghiên cứu Cơ sở lý thuyết trong nghiên cứu của Tawfik là
dựa vào thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action – TRA) và thuyết TPB
Karunarathne và cộng sự (2015) cho rằng, hầu hết các mô hình thị trường nhà ở đều
dựa trên sự lựa chọn hợp lý và tối ưu hóa hành vi, tuy nhiên, không tính đến hành vi quan
sát được trong thị trường nhà đất Do đó, hai cấu trúc đã được xác định, cụ thể là hình ảnh
bản thân và ảnh hưởng của nhóm tham chiếu
Mục đích công bố của Polek (2014) là nghiên cứu tầm quan trọng của các nhóm tham
khảo khác nhau – Group References – ảnh hưởng đến YĐM nhà cho gia đình sống ở Thái
Lan vì nhà là tài sản lâu bền với giá cao so với thu nhập của người dân quốc gia này Nghiên
cứu đã áp dụng lý thuyết nổi tiếng về TPB của Ajzen (1991)
Nhóm tác giả Mohamad và cộng sự (2013) cho rằng có một số yếu tố quyết định sự
chuyển động của thị trường BĐS Từ kết quả phân tích cho thấy các yếu tố ảnh hưởng có
mối quan hệ đáng kể với YMD tài sản nhà đất ở Setia Alam, đó là các yếu tố tính cách cá
nhân, kiến thức, tầng lớp xã hội và nhóm tham chiếu
Nghiên cứu đo lường YĐM nhà ở xanh và bền vững ở Malaysia bằng cách sử dụng một
lý thuyết mở rộng về mô hình hành vi theo kế hoạch TPB (Teck Hong Tan, 2013) Kết quả thu
được cho thấy thái độ đối với nhà ở xanh, nhận thức kiểm soát hành vi và nhận thức bản sắc
(perceived self-identity) có tác động tích cực đến ý định hành vi để mua những ngôi nhà đó
Tại Việt Nam, có một số tác giả nghiên cứu về nội dung này Như Lê Va Xi (2017) về
đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ nhà chung cư của người tiêu dùng Việt
Nam tại các đô thị quy mô trung bình: Nghiên cứu tại Thành phố Hải Phòng” Tác giả đã
tập trung tìm hiểu 4 nhóm yếu tố chủ yếu: những thay đổi văn hóa; vấn đề đất đai cho phát
triển quỹ nhà đô thị; đô thị hóa và áp lực dân số; và cuối cùng là các yếu tố thuộc chính giá
trị cung ứng cho người dân của các khu chung cư – yếu tố giá trị của nhà chung cư – bao
gồm cả chất lượng thiết kế xây dựng, dịch vụ, môi trường và giá cả
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Tùng Phương năm 2018 là về lựa chọn căn hộ chung cư
khu vực đô thị địa bàn thành phố Hà Nội Nghiên cứu đã chỉ ra 02 nhân tố ảnh hưởng đến
lựa chọn căn hộ là chung cư khu vực đô thị địa bàn thành phố Hà Nội là “giai đoạn gia
đình” và “phong cách sống” Thêm vào đó là những biến kiểm soát gồm: tuổi, giới tính,
nghề nghiệp, thu nhập, giá mua một mét vuông của căn hộ
Bên cạnh đó, còn có một số nghiên cứu của các tác giả Việt Nam về QDM nhà Như nghiên
cứu của Nhóm tác giả Trương Thanh Hiệp và cộng sự năm 2018 về tác động của tâm lý lo sợ thua
lỗ lên hành vi người mua nhà Luận án Tiến sĩ Kinh tế và các công bố của Nguyễn Tuấn Anh cùng
cộng sự (2017; 2018a,b,c) đã nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc
lựa chọn mua nhà ở giá thấp (nhà ở xã hội) và nhà ở thương mại giá trung bình thấp
1.6 Kết luận và khoảng trống nghiên cứu
1.6.1 Một số kết luận về tổng quan nghiên cứu
Những nghiên cứu trước đây ở trong và ngoài nước được trình bày ở trên đã giúp NCS
có một cái nhìn tương đối tổng quát về các nhân tố tác động tới YĐM nhà hay YĐM BĐS
(gọi chung là YĐM nhà) của người tiêu dùng Bảng tổng hợp chi tiết về những nhân tố này
được trình bày trong phụ lục số 01 của luận án Từ những nội dung đã tổng quan, NCS rút
ra một số kết luận như sau:
- Đa phần các công trình nghiên cứu về YĐM nhà và những nhân tố tác động tới YĐM nhà hiện đang là của các tác giả nước ngoài Mô hình chính được sử dụng trong các nghiên cứu là TPB
- Hầu hết các công trình nghiên cứu về YĐM nhà đều sử dụng mô hình nghiên cứu dựa trên mô hình Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB)
- Các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà của người tiêu dùng là khá đa dạng trong các nghiên cứu đã tổng quan Nhưng tựu chung lại, các nhân tố này chia thành 03 nhóm chính:
• Nhóm thứ nhất, các nhân tố trong mô hình căn bản của TPB, là: Thái độ, Chuẩn chủ quan, và Nhận thức kiểm soát hành vi Những nhân tố này cũng được một số nghiên cứu phát triển sâu hơn hoặc biến thể thành: Hình ảnh bản thân (trong thực tế, trong tưởng tượng); Ảnh hưởng (kiểu thông tin, kiểu tiêu chuẩn); Kiến thức (Kiến thức chủ quan); Nhân cách v.v Các nhân tố này thường đóng vai trò là biến độc lập tác động lên biến phụ thuộc YĐM Nhưng cũng có nghiên cứu (Lin và cộng sự, 2018) thì những biến này cũng đóng vai trò là biến trung gian khi trước đó đã chịu sự tác động bởi một số nhân tố khác
• Nhóm thứ hai, các nhân tố thuộc về đặc tính căn nhà (hoặc BĐS), gồm: Quyền sở hữu/Thủ tục pháp lý; Vị trí nhà; Giá cả; Tài chính/Tiềm năng phát triển/Tiềm năng bán lại; Môi trường; Không gian sống (riêng); Dịch vụ công cộng (Tiện ích công cộng); Hệ thống giao thông; Phong thủy; Sự mê tín (con số, ma quỷ) v.v Các nhân tố này đa phần là đóng vai trò biến độc lập tác động lên biến phụ thuộc YĐM Tuy nhiên, trong một số nghiên cứu
của Tawfik (2014, 2015) thì có một số biến (vị trí nhà, dịch vụ công cộng) lại đóng vai trò là
điều tiết lên mối quan hệ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc
• Nhóm thứ ba, các đặc điểm cá nhân/đặc tính nhân khẩu học của người mua, có thể
kể tới như: Giới tính; Tuổi; Nghề nghiệp; Lĩnh vực công việc; Tình trạng công việc; Tình trạng hôn nhân; Thu nhập hàng tháng; Nền tảng giáo dục; Số thành viên trong gia đình; Sự quan tâm về môi trường; Tầng lớp xã hội; Đặc tính cá nhân; Tôn giáo; Dân tộc; Quyền công dân; Công dân của quốc gia đó hay không; Loại hình nhà ở hiện tại; Có phải chủ hộ hay không; Có ô tô hay không v.v Đây là những nhân tố luôn đóng vai trò biến kiểm soát Duy
chỉ có nhân tố tư cách công dân trong nghiên cứu của Tawfik (2015b) được phân tích ở vai trò biến điều tiết lên mối quan hệ giữa các biến phụ thuộc và biến độc lập
• Nhóm thứ tư, là các nhân tố khác như chủ đầu tư (thương hiệu, uy tín), ưu đãi của Chính phủ, đô thị hóa/đất đai, văn hóa v.v Những biến này cũng thường đóng vai trò của biến độc lập
- Các loại hình nhà ở, BĐS được nghiên cứu là khá đa dạng, gồm: BĐS nhà ở nói chung, nhà ở thương mại giá trung bình, nhà ở xã hội, chung cư, nhà ở xanh/nhà ở thân thiện với môi trường
- Đối tượng người mua cũng khá đa dạng về địa lý (Trung Quốc, Ấn Độ, Ả Rập, Myanmar, Malaysia, Indonesia, Thái Lan, Việt Nam); về tầng lớp (người tiêu dùng nói chung, người có thu nhập thấp); tuổi tác (trên 50 tuổi, giới trẻ, thế hệ Y)
1.6.2 Khoảng trống nghiên cứu
Dựa trên những kết luận về tình hình nghiên cứu, NCS xác định khoảng trống nghiên cứu phù hợp với luận án của mình là:
- Thứ nhất, khoảng trống về khách thể nghiên cứu:
+ Loại nhà ở khu vực đô thị có mức giá từ 3-5 tỷ đồng Luận án nghiên cứu nhóm người có YĐM mua nhà ở khu vực đô thị ở mức giá từ 3-5 tỷ đồng để có thể kiểm soát được các yếu
tố về giá cả và thu nhập
+ Người mua nhà là tầng lớp trung lưu Tương ứng với khả năng mua nhà ở mức giá từ 3-5
tỷ, thì theo các chuyên gia, người mua thường là người thuộc tầng lớp trung lưu Theo khái niệm của World Bank (2015), tầng lớp trung lưu toàn cầu được định nghĩa là những người
Trang 7có mức sống cao hơn 15USD/người/ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu
đồng/người/tháng (theo tỷ giá năm 2020)
- Thứ hai, khoảng trống về nhân tố ảnh hưởng: nghiên cứu tập trung vào đánh giá 02
nhân tố chính là vị trí và tính pháp lý, trong tương quan so sánh với 03 nhân tố cơ bản của
mô hình TPB là thái độ, chuẩn chủ quan, và nhận thức kiểm soát hành vi
- Thứ ba, khoảng trống về nội dung phân tích: luận án phân tích sự khác nhau về mức
độ ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM 02 loại nhà ở khu vực đô thị là nhà chung cư và
nhà riêng Các nhân tố ảnh hưởng được xác định gồm 03 nhân tố trong mô hình TPB là thái
độ, chuẩn chủ quan, và nhận thức kiểm soát hành vi; cùng với 02 nhân tố đã được xác lập
như trong khoảng trống về nội dung là tính pháp lý và vị trí nhà Nhưng nhà ở khu vực đô
thị thì có 02 loại hình chính là nhà chung cư và nhà riêng, nên sự tác động của các nhân tố
này lên 02 nhóm khách hàng có YĐM 02 loại hình nhà này cũng sẽ khác nhau, do vậy, luận
án sẽ tập trung làm rõ sự khác biệt này
- Thứ tư, khoảng trống về không gian và thời gian nghiên cứu: nghiên cứu nhà ở khu
vực đô thị của Việt Nam được thực hiện trong suốt giai đoạn từ 2016 – 2020, thu thập dữ
liệu sơ cấp trong năm 2019 - 2020 và báo cáo kết quả trong năm 2020
_
CHƯƠNG 2 GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT
2.1 Tổng quan về khu vực nghiên cứu
2.1.1 Khu vực đô thị Việt Nam
Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số
nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-CP, ngày 7/5/2009 của Chính phủ về việc Phân loại đô
thị thì “Đô thị Việt Nam là những đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được các cơ
quan nhà nước ở Việt Nam có thẩm quyền ra quyết định công nhận” Mặc dù huyện và xã ở
Việt Nam là cấp hành chính tại khu vực nông thôn nhưng trong những trường hợp đặc biệt,
nếu đủ điều kiện về quy mô và tính chất đô thị hóa thì huyện có thể được công nhận là đô
thị, như Thủ tướng quyết định công nhận huyện đảo Phú Quốc là đô thị loại II, Bộ Xây
dựng quyết định công nhận khu vực thị trấn Tĩnh Gia mở rộng thuộc huyện Tĩnh Gia (tỉnh
Thanh Hóa) là đô thị loại III (còn toàn bộ huyện Tĩnh Gia là đô thị loại IV), huyện Duy
Tiên (Hà Nam) hay huyện Tịnh Biên (An Giang) là đô thị loại IV Một số xã ở Việt Nam
là các xã huyện lỵ chuẩn bị được nâng cấp lên thị trấn cũng có thể được công nhận là đô
thị loại V bởi chính quyền cấp tỉnh
2.1.2 Nhà ở khu vực đô thị
Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam quy định một số khái niệm:
- Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân
- Nhà riêng là nhà ở được xác định trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp
pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề và nhà ở độc lập
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang
chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng
chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục
đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
Như vậy có thể hiểu, “Nhà ở khu vực đô thị là công trình xây dựng là nhà trong các
khu đô thị, mà cụ thể ở đây là hai loại hình nhà điển hình là Nhà riêng và Nhà chung cư,
với mục đích chính là để ở và có thể phục vụ các nhu cầu khác mà pháp luật không
cấm” Khái niệm được kết hợp từ hai khái niệm đơn lẻ là khu vực đô thị và nhà ở theo Luật
của Việt Nam, đồng thời được xác định cho đối tượng nghiên cứu của luận án
2.1.3 Đặc điểm của nhà ở khu vực đô thị
Như đã được hiểu ở phần trên, thì nhà ở khu vực đô thị Việt Nam cũng là những loại hình BĐS Nên nhà ở khu vực đô thị Việt Nam có những đặc điểm cơ bản như: bất động, trọn đời, chi phí, sản phẩm và dịch vụ bổ sung, đánh giá cao giá trị trong tương lai Bên cạnh đó, theo tác giả Hoàng Văn Cường (2017), BĐS nói chung và nhà ở nói riêng có các đặc điểm sau: Tính cố định về vị trí; Tính bền vững; Tính cá biệt và khan hiếm; Tính có giá trị lớn; Tính thích ứng; Tính ảnh hưởng lẫn nhau; Tính tập quán, thị hiếu và tâm lý; Tính bị chi phối mạnh bởi chính sách và pháp luật Nhà nước
Riêng đối với 02 loại hình nhà ở được lựa chọn nghiên cứu trong luận án, là “chung cư” và “nhà riêng”, có một số đặc điểm khác biệt cần kể tới như giá mua nhà, giá trị căn hộ, thanh toán, tiếp cận tín dụng, sổ đỏ sổ hồng, quyền sở hữu, quyền sử dụng, sinh hoạt, vị trí nếu cùng một mức giá, chất lượng, tiện ích, không gian sống, bầu không khí tầm nhìn, an ninh, an toàn, đối tượng người mua khác nhau
2.2 Thang đo các nhân tố
2.2.1 Nhân tố Ý định mua
YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam là mức độ sẵn sàng của người tiêu dùng đối với việc chọn mua 1 trong 2 loại nhà điển hình là Chung cư hoặc Nhà riêng trong khu vực đô thị của Việt Nam với mục đích chính là để ở và có thể phục vụ các nhu cầu khác mà pháp luật không cấm như kinh doanh (mua để bán lại) hoặc cho thuê, cho/biếu/tặng v.v
2.2.2 Nhân tố Thái độ
Thái độ đề cập đến mức độ mà một người có đánh giá thuận lợi hoặc bất lợi liên quan đến các đối tượng, con người hoặc sự kiện (Robbins và cộng sự, 2015) Nó bao gồm ba thành phần là nhận thức, tình cảm và hành vi Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng một tác động đáng kể giữa thái độ và YĐM nhà ở (Kamal và cộng sự, 2016; Al-Nahdi và cộng sự, 2015;
Phungwong, 2010; Chung và cộng sự, 2018)
2.2.3 Nhân tố Chuẩn chủ quan
Chuẩn chủ quan là niềm tin chuẩn mực của một cá nhân bị ảnh hưởng bởi những người khác như các thành viên gia đình nghĩ rằng liệu một cá nhân có nên thực hiện một hành vi cụ thể hay không (Rivis và Sheeran, 2003) Nhiều nghiên cứu cho thấy nhóm tham chiếu có ảnh hưởng tích cực mạnh mẽ đến ý định mua hàng (Panthura, 2011; Numraktrakul
và cộng sự, 2012; Razak và cộng sự, 2013) Đối với người có YĐM nhà ở, thì nhóm tham
chiếu của họ thường là gia đình, bạn bè thân cận có hiểu biết về BĐS
2.2.4 Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi
Nhận thức kiểm soát hành vi được định nghĩa là mức độ mà người đó kiểm soát các yếu tố bên trong và bên ngoài, điều này tạo thuận lợi hoặc ngăn chặn việc thực hiện hành vi (Han và Kim, 2010) Nhân tố này được một số nghiên cứu chỉ ra là có sự tác động tích cực lên ý định thực hiện hành vi (Han và Kim, 2010; Teo và Lee, 2010; Omar và cộng sự, 2012) cũng như mua nhà (Phungwong, 2010; Chung và cộng sự, 2018) Tuy nhiên, Al-Nahdi và cộng sự (2015), Tawfik và cộng sự (2014, 2015, 2015abc) lại phát hiện ra rằng kiểm soát
hành vi cảm nhận không có tác dụng đối với khách hàng YĐM BĐS
2.2.5 Nhân tố Vị trí nhà
Vị trí nhà là yếu tố liên quan đến khả năng tiếp cận và gần trung tâm mua sắm hoặc nhà bán lẻ, phương tiện giao thông công cộng, trường học, bệnh viện hoặc gần nơi làm việc
vì nó không chỉ thuận tiện để làm việc và gửi trẻ em đến trường mà còn mang lại nhiều hiệu quả Theo nhiều nghiên cứu thì nhân tố này có tác động tích cực tới YĐM nhà ở của người
Trang 8tiêu dùng (Nasar và Manoj, 2015; Fernandez, 2017; Abdullah và cộng sự, 2012; Al-Nahdi và
cộng sự, 2015; Tawfik, 2014, 2015)
2.2.6 Nhân tố Tính pháp lý
Tính pháp lý của ngôi nhà liên quan tới quy định của pháp luật, để đảm bảo quyền lợi,
thực hiện đúng pháp luật các giao dịch mua bán hay chuyển nhượng nhằm hạn chế rủi ro,
cũng như bảo vệ quyền lợi cho mình, quyền tự chủ, quyền khai thác sử dụng Một số
nghiên cứu ban đầu củng cố mối quan hệ tích cực giữa nhân tố pháp lý với YĐM nhà ở gồm
Ranthilaka (2010), Sridharan (2020), Đặng Hùng Võ (2018)
2.2.7 Đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà
Đặc điểm nhân khẩu học của khách hàng là các yếu tố nội bộ liên quan đến việc ra
quyết định (Mateja & Irena, 2009) Đặc điểm nhân khẩu học bao gồm các yếu tố cá nhân về giới
tính, tuổi tác, tình trạng giáo dục, tình trạng hôn nhân, sự nghiệp, số lượng thành viên gia đình và trẻ
em, và các BĐS Phù hợp với nghiên cứu của luận án, những đặc điểm nhân khẩu học được lựa
chọn phân tích gồm: giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp chính, trình độ học vấn, quy mô gia đình
Từ việc xác định ở các nhân tố ở trên, thang đo được kế thừa và xây dựng bao gồm:
Có khả năng tôi sẽ mua loại nhà này Sridharan (2020); Wijayaningtyas
và cộng sự (2019); Anlan Liu (2019); Lin
et la (2018); Chung và cộng sự (2018);
Julius (2016); Tawfik (2014; 2015;
2015abc); Karunarathne (2015); Polek (2014); Mohamad (2013); Teck (2013)
Tôi sẽ cố gắng mua loại nhà này
Tôi mong muốn mua loại nhà này
Tôi lập kế hoạch mua loại nhà này
Tôi dự định mua loại nhà này trong tương lai
Tôi sẽ tiếp tục mua loại nhà này trong tương lai
Mua loại nhà này là một quyết định có lợi Mydhili (2019); Chung và cộng sự
(2018); Karunarathne (2015);
Tawfik (2014; 2015; 2015abc);
Polek (2014); Teck (2013)
Mua loại nhà này là một quyết định tốt
Mua loại nhà này là một quyết định khôn ngoan
Mua loại nhà này là một quyết định đáng ngưỡng mộ
Gia đình tôi nghĩ rằng tôi nên chọn mua loại nhà này
Chung và cộng sự (2018);
Karunarathne (2015); Tawfik (2014; 2015; 2015abc)
Gia đình tôi muốn tôi chọn mua loại nhà này
Gia đình tôi đồng ý để tôi chọn mua loại nhà này
Gia đình tôi nghĩ rằng chọn mua loại nhà này là quyết
định khôn ngoan
Thang đo Nhận thức kiểm soát hành vi Nguồn
Tôi có đủ cơ hội để ra quyết định mua loại nhà này
Chung và cộng sự (2018);
Karunarathne (2015); Tawfik (2014;
2015; 2015abc); Polek (2014);
Mohamad (2013); Teck (2013)
Tôi có đủ thời gian để ra quyết định mua loại nhà này
Tôi có đủ tiền để mua loại nhà này
Tôi có đủ kiến thức và kỹ năng về loại nhà này để ra
quyết định mua của riêng mình
Tôi hoàn toàn kiểm soát được việc mua loại nhà này
Vị trí của loại nhà này gần giao thông công cộng là
quan trọng
Mydhili (2019); Chung và cộng sự (2018); Fernando (2016); Julius (2016); Tawfik (2014; 2015;
2015abc); Mimoza (2013)
Vị trí của loại nhà này gần nơi làm việc là quan trọng
Vị trí của loại nhà này gần trường học là quan trọng
Vị trí của loại nhà này gần trung tâm mua sắm là quan trọng
Vị trí của loại nhà này gần các khu vui chơi giải trí là quan trọng
Vị trí của loại nhà này gần người thân, bạn bè là quan trọng
Vị trí của loại nhà này gần các cửa hàng tạp hóa/bán lẻ
là quan trọng
Đảm bảo sử dụng ngay, đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích của loại nhà này là quan trọng
Sridharan (2020); Ranthilaka (2010); Luật Nhà ở 2014; Thông tư 31/2016/TT-BXD; Thông tư số 10/2013/TT-BXD; Tác giả và chuyên gia đề xuất (2020)
Đảm bảo quyền tự do sinh hoạt, sửa chữa và cải tạo loại nhà này là quan trọng
Đảm bảo quyền sở hữu dài hạn đối với loại nhà này là quan trọng
Đảm bảo không tranh chấp về không gian sử dụng của loại nhà này là quan trọng
Đảm bảo quyền sử dụng đa mục đích đối với loại nhà này (để ở, để buôn bán, để cho thuê v.v) là quan trọng Đảm bảo tính đầy đủ, rõ ràng của các giấy tờ pháp lý đối với loại nhà này (giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, sổ đỏ/sổ hồng v.v) là quan trọng
2.3 Mô hình và giả thuyết nghiên cứu
- H1: Thái độ (TĐ) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà
ở của người mua nhà khu vực
đô thị Việt Nam
- H2: Chuẩn chủ quan (CQ)
có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam
- H3: Nhận thức kiểm soát hành vi (NT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam
- H4: Vị trí nhà (VT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà
ở của người mua nhà khu vực
đô thị Việt Nam
- H5: Tính pháp lý (PL) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam Hình 1 Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh
hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực
đô thị Việt Nam
Nguồn: Ajen (1991, 2012) và tác giả (2019)
_
Trang 9CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Quy trình nghiên cứu
Luận án được thiết kế nghiên cứu từ việc đặt vấn đề và mục tiêu nghiên cứu về các
nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam Trong
tổng thể quá trình này, công tác nghiên cứu tài cho các nhóm đối tượng khác nhau như
người mua nhà, chủ đầu tư, các nhà làm chính sách (hình 2)
3.2 Phương pháp thu thập dữ liệu
- Phương pháp tiếp cận nghiên cứu của luận án bao gồm kết hợp giữa phương pháp
cả định tính và định lượng, diễn dịch và quy nạp khoa học
- Phương pháp thu thập dữ liệu:
+ Dữ liệu thứ cấp được thu thập qua các nguồn hội thảo, đề tài, luận án, công trình
nghiên cứu, sách báo, internet trong nước và quốc tế
+ Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua các phương pháp: phỏng vấn sâu, khảo sát bằng
phiếu hỏi
- Phương pháp phân tích dữ liệu:
+ Phương pháp định lượng
gồm những kỹ thuật: Kiểm
định thang đo (hệ số
Cronbach Alpha và hệ tố
tương quan biến tổng); Phân
tích hồi quy đa biến bội
(kiểm định sự phù hợp của
mô hình, kiểm định mối quan
hệ) và Kiểm định T-test (so
sánh giữa các nhóm)
+ Phương pháp định tính:
phân tích qui luật, thống kê,
tổng hợp, so sánh cũng sẽ
được sử dụng trong luận án
của NCS
Hình 2 Quy trình nghiên cứu cho luận án
Nguồn: Tác giả (2019)
_
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý
ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM
4.1 Thống kê mẫu khảo sát
Tổng số phiếu hợp lệ dùng cho phân tích là 427 phiếu, trong đó có 232 phiếu là của
khách hàng có YĐM nhà riêng và 195 phiếu là của khách hàng có YĐM chung cư Số phiếu
này xét về tỷ lệ tổng cũng như tỷ lệ của từng nhóm khách hàng thì đều đáp ứng được kích
thước mẫu tối thiểu Nhưng người này phần đa là nam giới, từ 40 – 60 tuổi, là chủ doanh
nghiệp hoặc tự kinh doanh, có trình độ đại học và sống trong gia đình đa thế hệ Chỉ có một
sự khác biệt lớn khi xét theo từng loại hình nhà ở mức giá này, đó là đặc điểm về giới tính,
khi người có YĐM chung cư đa phần là nữ, còn người mua nhà riêng lại đa phần là nam
4.2 Phân tích kết quả khảo sát
4.2.1 Đánh giá chất lượng và độ tin cậy của thang đo
Các thang đo TĐ, CQ, NT, VT, PL đều đáp ứng các tiêu chí kiểm định: Hệ số Cronbach Alpha phải (≥ 0,7); Hệ số tương quan biến tổng (≥ 0.3); Hệ số Cronbach’s Alpha khi loại bỏ biến này nhỏ hơn hệ số Cronbach’s Alpha hiện tại
Phân tích nhân tố khám phá cho kết quả loại bỏ 01 thang đo trong biến quan sát Nhận thức Những thang đo còn lại là phù hợp đưa vào phân tích
4.2.2 Ý định mua nhà chung cư và ý định mua nhà riêng của người dân khu vực đô thị Việt Nam
Việc phân tích hồi quy để kiểm định sự ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam được chia thành 02 nhóm: một là YĐM nhà chung cư và hai là YĐM nhà riêng Kết quả phân tích hồi quy 02 mô hình như sau:
Chỉ số 232 nhà riêng 195 chung cư Kết quả phân tích
Mô hình phân tích
Sig .000 .000 Mô hình cũng cho thấy trị số
Sig có ý nghĩa thống kê Vị trí cùng với thái độ và nhận thức kiểm soát hành vi là 03 nhân
tố có ảnh hưởng YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam của
người tiêu dùng Chuẩn chủ quan tiếp tục cho thấy sự
không ảnh hưởng
Tuy nhiên, có sự khác biệt đôi chút về các đặc điểm nhân khẩu học giữa 02 nhóm khách hàng mua nhà riêng và chung cư, cụ thể:
+ YĐM chung cư chịu thêm sự ảnh hưởng của đặc điểm về nghề nghiệp của người
dân, còn 04 đặc điểm về giới tính, tuổi, trình độ và quy mô gia đình thì không cho thấy sự ảnh hưởng
+ YĐM nhà riêng vẫn tiếp tục không chịu ảnh hưởng bởi bất kỳ đặc điểm nhân khẩu học nào của người mua
Như vậy, đối với những loại hình nhà chung cư hay nhà riêng ở mức giá 3 đến 5 tỷ đồng trong các khu đô thị của Việt Nam, YĐM của 02 nhóm khách hàng này có một số điểm giống và khác nhau như sau:
Giống nhau:
- Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi là 02 biến thuộc về cá nhân người tiêu dùng, có ảnh hưởng tới YĐM nhà của họ
- Gia đình, bạn bè, người thân (chuẩn chủ quan) của người tiêu dùng không có ảnh hưởng tới YĐM nhà của họ
- Vị trí và Tính pháp lý là 02 biến đặc điểm của ngôi nhà có ảnh hưởng tới YĐM chung cư của người tiêu dùng, trong đó nhân tố Tính pháp lý có tác động mạnh nhất
- Khác nhau:
- Trong khi Vị trí của ngôi nhà là biến có tác động mạnh thứ 2 tới YĐM chung cư thì Nhận thức kiểm soát hành vi mới là biến đứng thứ 2 trong sự tác động tới YĐM nhà riêng của người tiêu dùng
Trang 10- Hai nhân tố ảnh hưởng bằng nhau và ít nhất tới YĐM chung cư là Thái độ và Nhận
thức kiểm soát hành vi; còn hai nhân tố ảnh hưởng ít nhất (và cũng bằng nhau) tới YĐM
nhà riêng là Thái độ và Vị trí ngôi nhà
- Trong YĐM chung cư, Tính pháp lý tác động gấp 1,3 lần so với biến Vị trí ngôi
nhà; còn trong YĐM nhà riêng thì tỷ lệ này cao hơn, đạt 1,68 lần
Phương trình hồi quy theo hệ số Beta chưa chuẩn hóa :
YĐM CC = 0,392 + 0,289PL + 0,221VT + 0,171TĐ + 0,171NT (1’)
YĐM NR = 0,301PL + 0,199NT + 0,179TĐ + 0,179VT (2’)
Như vậy, người mua nhà riêng quan tâm chủ yếu tới tính pháp lý, trong khi người mua
chung cư quan tâm tới cả tính pháp lý và vị trí nhà
4.2.3 Sự khác biệt về ý định mua nhà chung cư và ý định mua nhà riêng giữa các
nhóm khách hàng có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau
05 đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà gồm:
- Giới tính: chia thành 02 nhóm là Nam và Nữ
- Tuổi: chia thành 03 nhóm là Dưới 40 (tuổi tích lũy); Từ 40 đến dưới 60 (tuổi độc
lập) và Từ 60 trở lên (nghỉ hưu)
- Nghề nghiệp chính: chia thành 04 nhóm là Công chức, viên chức; Nhân viên tại các
tổ chức, doanh nghiệp; Tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp và nhóm Khác
- Trình độ giáo dục: chia thành 03 nhóm là Tốt nghiệp cấp 3 (THPT) trở xuống; Tốt
nghiệp đại học; và Tốt nghiệp sau đại học
- Quy mô gia đình: chia thành 02 nhóm là Gia đình hạt nhân (có 2 thế hệ trở xuống)
và Gia đình lớn (có từ 3 thế hệ trở lên)
Phân tích hồi quy theo 02 nhóm khách hàng có YĐM chung cư và khách hàng có
YĐM nhà riêng để xác định xem trong mỗi nhóm khách hàng thì sự khác nhau về các đặc
điểm nhân khẩu học có khiến cho YĐM nhà trở lên khác nhau hay không 02 biến Giới tính
và Quy mô hộ gia đình sẽ được kiểm định Independent Sample T-test, các biến còn lại sẽ
được sử dụng phương pháp oneway ANOVA
Kết quả phân tích dữ liệu cho thấy, chỉ ở những người có YĐM chung cư có nghề
nghiệp khác nhau là giá trị Sig có ý nghĩa thống kê Cụ thể là nhóm những người tự doanh
(tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp) và nhóm người làm các công việc khác (freelancer, nội
trợ, nghệ sĩ v.v) có YĐM chung cư cao hơn so với nhóm người là công chức, viên chức
4.3 Đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân
khu vực đô thị Việt Nam
- Thứ nhất, từ mô hình nghiên cứu có 05 nhân tố có khả năng tác động tới ý định của
người dân khu vực đô thị Việt Nam, kết quả khảo sát thực tế đã chỉ ra rằng chỉ có 4/5 nhân
tố này là có ảnh hưởng tới YĐM, là TĐ, NT, VT, PL
- Thứ hai, mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM nhà của 02 nhóm khách hàng
mua chung cư và mua nhà riêng có sự giống và khác nhau Giống nhau là nhân tố PL đều có
ảnh hưởng nhiều nhất còn TĐ có ảnh hưởng ít nhất Còn khác nhau là đối với nhà riêng thì
NT xếp thứ 2 tiêp theo là VT còn ở nhà chung cư thì ngược lại
- Thứ ba, đối với YĐM chung cư thì những người tự doanh (tự kinh doanh, chủ
doanh nghiệp) và nhóm người làm các công việc khác (freelancer, nội trợ, nghệ sĩ v.v) có
YĐM cao hơn so với nhóm người là công chức, viên chức
_
CHƯƠNG 5 KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN
5.1 Dự báo tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn sắp tới
5.1.1 Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai
- Quan điểm, bối cảnh phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn 2020-2030 và tầm nhìn
2045 + Một là, Việt Nam trở thành một quốc gia phát triển
+ Hai là, quốc gia có thu nhập cao, nguồn thu nhập đa dạng
+ Ba là, đến năm 2030 đạt quy mô và trình độ kinh tế của một nước công nghiệp, vượt qua bẫy thu nhập trung bình
- Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai + Một là, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa
+ Hai là, dự báo vào năm 2030, trên 50% dân số Việt Nam sống ở khu vực đô thị + Ba là, có một hệ thống luật pháp thuận lợi cho việc chuyển dịch đất đai
5.1.2 Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021
Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 - 2020 và những năm tiếp theo, nhiều tổ chức, chuyên gia có chung nhận định, thị trường chịu tác động từ nhiều xu hướng phát triển chính sau:
- Thứ nhất, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đang ngày càng hoàn thiện theo hướng phát triển ổn định, bền vững
- Thứ hai, nhà ở bình dân lên ngôi
- Thứ ba, căn hộ nhỏ và siêu nhỏ lên ngôi
- Thứ tư là hướng đến đô thị thông minh
- Thứ năm là sự bùng nổ của bất động sản thương mại
Bước sang năm 2021, thị trường bất động sản có sự chuyển đổi sang 05 xu hướng sau:
- Xu hướng thứ nhất là “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” thường được dùng cho những dự án quy mô lớn
- Xu hướng thứ 2 được ghi nhận là những thử nghiệm làm việc từ xa tại văn phòng
- Thêm một xu hướng nữa là thương mại điện tử thúc đẩy ngành hậu cần và kho bãi, trở thành động lực lớn cho thị trường
- Việc doanh nghiệp vẫn giữ hướng đi “xanh” và bền vững chính là xu hướng thứ 4 dẫn dắt thị trường bất động sản 2021
- Xu hướng thứ 5 được nhận diện chính là việc nhà đầu tư đang hướng về ngành y tế
và chăm sóc sức khỏe
5.2 Một số vấn đề về khu vực đô thị và tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam
5.2.1 Chiến lược phát triển không gian đô thị và nhà ở đô thị
Nghiên cứu của Trần Minh Tùng (2019), các khu đô thị mới là một kiểu dự án phát triển “kép”: phát triển không gian đô thị và phát triển nhà ở đô thị Các dự án khu đô thị mới được phát triển ngày càng nhiều tại các đô thị, từ những thế hệ đầu tiên được thiết lập bởi các DN nhà nước (để chắc chắn đạt được các kỳ vọng và thử nghiệm cho các chiến lược mới) đến những thế hệ sau được mở rộng ra, cho phép các nhà đầu tư nước ngoài hay DN tư nhân trong nước cùng tham gia Sự gia tăng mật độ tại các khu vực không gian đô thị mới, thường nằm ở ven đô, được xem như là hệ quả và biểu hiện của quá trình đô thị hóa thông qua những công cụ phát triển đặc thù, trong đó những dự án khu đô thị mới là một cách thức