Cơ chế góp đất (land pooling) ở đây khác với cơ chế tập trung đất đai theo pháp luật (land consolidation), thực hiện theo cách chuyển quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất ở Việt Nam[r]
Trang 1Ngân hàng Thế giới
Trang 3Ấn phẩm này là kết quả nghiên cứu trong nhiều năm của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam với chủ đề “Xã hội và các xung đột đất đai” nhằm hỗ trợ Bộ Tài nguyên và Môi trường cải thiện chính sách và thực tiễn
về thu hồi và chuyển dịch đất đai để đạt được sự tăng trưởng bền vững trong quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng hiện nay
Ba báo cáo trong ấn phẩm (Báo cáo 1 - Đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam; Báo cáo 2 - Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam; Báo cáo 3 - Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam) do Giáo sư Tiến sĩ Khoa học Đặng Hùng Võ, tư vấn độc lập (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) thực hiện với sự hợp tác của một số chuyên gia làm việc tại Tổng cục Quản lý Đất đai, thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường Nghiên cứu điểm trong báo cáo thứ hai và thứ ba do Viện Xã hội học thuộc Viện Khoa học Xã hội Việt Nam thực hiện Trưởng nhóm nghiên cứu là Tiến sỹ Phạm Thị Mộng Hoa, chuyên gia cao cấp về phát triển xã hội, Văn phòng Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam
Báo cáo thứ nhất được hoàn thành trong năm 2009 và hai báo cáo còn lại được hoàn thành trong năm 2010
và 2011 Các chuyên gia phản biện là: ông Reidar Kvam, cố vấn về các chính sách an toàn của vùng Mỹ La-tinh và ông Jose Vicente Zevallos, chuyên gia cao cấp về phát triển xã hội, đối với báo cáo thứ nhất; ông Jonathan Lindsay, Luật sư cao cấp và Keith Clifford Bell, chuyên gia cao cấp về chính sách đất đai (Ngân hàng Thế giới), đối với báo cáo thứ hai và thứ ba Nhóm nghiên cứu cũng nhận được góp ý từ bà Nina Bhatt, chuyên gia về phát triển xã hội (Ngân hàng thế giới), cho báo cáo thứ nhất; từ ông Paul Munro-Faure,
Tổ chức Nông lương thế giới (FAO), cho báo cáo thứ hai; và từ ông Sanjay Agarwal, chuyên gia về phát triển xã hội (Ngân hàng thế giới), cho báo cáo thứ ba Nhóm nghiên cứu cũng đồng thời lấy ý kiến của các chuyên gia trong nước: Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng (Phó Chủ tịch, Hội Khoa học đất Việt Nam) và Tiến sỹ Phạm Đức Phong (nguyên Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính) đối với báo cáo thứ hai; ông
Lê Đình Đấu (nguyên Phó tổng Thanh tra Chính phủ), Luật sư Hoàng Ngọc Giao (Phó Viện trưởng, Viện nghiên cứu Chính sách, Pháp luật và Phát triển) và Tiến sỹ, Luật sư Nguyễn Văn Lạng (nguyên Phó chánh Thanh tra, Bộ Tài nguyên và Môi trường), đối với báo cáo thứ ba Ngoài ra, tại các Hội thảo tham vấn tổ chức vào tháng 6 năm 2009 (cho báo cáo thứ nhất) và tháng 5 năm 2011 (cho báo cáo thứ hai và báo cáo thứ ba), nhóm nghiên cứu cũng nhận được góp ý và phản hồi từ các chuyên gia về đất đai thuộc nhiều cơ quan, tổ chức Tổng cục Quản lý Đất đai đã phối hợp với Ngân hàng Thế giới tổ chức các hội thảo này tại
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nhằm thảo luận các phát hiện và đề xuất của các báo cáo Đinh Thúy Quyên và Nguyễn Thu Phương (Ngân hàng Thế giới) hỗ trợ công việc hậu cần và ông Mel Blunt giúp biên tập bản tiếng Anh của các báo cáo
Nhóm nghiên cứu chân thành cảm ơn các cá nhân và tổ chức nói trên đã góp phần quan trọng giúp chuẩn
bị và hoàn thiện các báo cáo Chúng tôi rất biết ơn ông Daniel Gibson đã hướng dẫn và góp ý cho các báo
Lời cảm ơn
Trang 4cáo Chúng tôi xin được bầy tỏ lời cảm ơn đặc biệt về sự hỗ trợ hiệu quả của bà Victoria Kwakwa, Giám đốc Quốc gia; bà Hoonae Kim, nguyên Giám đốc Chương trình Phát triển bền vững và bà Jennifer Sara, Giám đốc Chương trình Phát triển bền vững; ông Douglas J Graham, nguyên Điều phối viên Ban Môi trường và
Xã hội và bà Pilar Larreamendy, Điều phối viên Ban Xã hội của Ngân hàng Thế giới tại Việt nam Các tác giả là người chịu trách nhiệm cho tất cả những nhầm lẫn nếu có Các quan điểm thể hiện trong báo cáo này hoàn toàn là những quan điểm của các tác giả
Trang 7mục Lục
Lời cảm ơn i
mục lục iii
Từ viết tắt xi
Thuật ngữ xiii
BÁO cÁO 1 ĐỀ XUẤT VỀ HOÀn THiỆn cHÍnH SÁcH nHÀ nƯỚc THU HỒi ĐẤT VÀ cơ cHẾ cHUYỂn DỊcH ĐẤT ĐAi TỰ nGUYỆn Ở ViỆT nAm 1
Tóm tắt 2
1 Giới thiệu chung 11
2 Phân tích hệ thống pháp luật đất đai của Việt nam về chuyển dịch đất đai 19
2.1 Quá trình hình thành các quy định pháp luật về chuyển dịch đất đai ở Việt Nam 19
2.2 Phân tích hiện trạng pháp luật về chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam 20
2.2.1 Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc 20
2.2.2 Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện 24
2.2.3 Nhận xét về điểm mạnh và điểm yếu của 2 cơ chế chuyển dịch đất đai 25
2.3 Vấn đề lý luận, thực tiễn và quy định pháp luật về bồi thường, tái định cư bắt buộc ở Việt Nam 26
2.3.1 Lý luận kinh tế chính trị học về đất đai ở Việt Nam 26
2.3.2 Chuyển dịch đất đai từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp là đòi hỏi tất yếu của quá trình phát triển 28
2.3.3 Những quy định chủ yếu của pháp luật đất đai ở Việt Nam về bảo đảm bền vững xã hội trong quá trình chuyển dịch đất đai 28
3 Phân tích thực tế triển khai việc chuyển dịch đất đai ở Việt nam 31
3.1 Đánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của lãnh đạo cấp tỉnh 31
3.2 Đánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của nhà đầu tư .33
3.3 Đánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của người bị thu hồi đất .34
3.4 Thực tiễn triển khai việc chuyển dịch đất đai bắt buộc ở Việt Nam 36
3.4.1 Đánh giá về thực thi pháp luật đất đai 36
Trang 83.4.2 Đánh giá về giải pháp tăng cường kiểm tra thực thi pháp luật và cơ chế giám sát của người dân 37
3.4.3 Cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư và người dân trong quá trình chuyển dịch đất đai bắt buộc ở Việt Nam .37
4 Khả năng áp dụng các kinh nghiệm quốc tế và trong nước vào thực tế Việt nam 39
4.1 Khả năng áp dụng các kinh nghiệm quốc tế và trong nước vào thực tế Việt Nam 39
4.1.1 Khả năng áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án có tác động lớn về xã hội và môi trường 41
4.1.2 Khả năng áp dụng cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai 42
4.1.3 Khả năng áp dụng cơ chế giao quyền phát triển chuyển nhượng được 44
4.2 Đánh giá về khả năng áp dụng kinh nghiệm một vài nước khác vào Việt Nam 45
4.2.1 Mô hình chuyển dịch đất đai ở Trung Quốc 45
4.2.2 Mô hình chuyển dịch đất đai ở Hàn Quốc 45
4.3 Đánh giá về khả năng áp dụng kinh nghiệm từ các triển khai thử nghiệm trong nước 46
4.3.1 Đánh giá mở rộng phạm vi áp dụng hình thức người đang sử dụng đất góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị bồi thường về đất thành cổ phần của dự án đầu tư đối với trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc 46
4.3.2 Đánh giá khả năng cho phép các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng 46
4.3.3 Một vài vấn đề về thủ tục định giá đất đang thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh 47
5 Đề xuất những điều chỉnh, đổi mới về cơ chế chuyển dịch đất đai ở Việt nam 48
5.1 Đề xuất về đổi mới, điều chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện 48
5.2 Đề xuất về đổi mới, điều chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc 50
5.3 Đề xuất về xác định giới hạn giữa cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện 51
5.4 Đề xuất các biện pháp tăng hiệu quả của triển khai thực tế 52
5.4.1 Nâng cao năng lực của bộ máy quản lý đất đai và nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp luật đất đai 52
5.4.2 Biện pháp tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các cơ chế chuyển dịch đất đai 53
5.4.3 Biện pháp tạo cơ chế để cộng đồng dân cư và người bị thu hồi đất tham gia trực tiếp vào quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 53
6 Kết luận và các bước triển khai tiếp theo 55
Tài liệu tham khảo 56
Phụ lục: các văn bản quy phạm pháp luật về chuyển dịch đất đai 58
Phụ lục 1: Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến chuyển dịch đất đai trong giai đoạn 1987 - 2003 58
Phụ lục 2: Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến chuyển dịch đất đai trong giai đoạn từ 2004 đến nay 63
Trang 9BÁO cÁO 2 nGHiÊn cỨU VỀ cơ cHẾ XÁc ĐỊnH GiÁ ĐẤT PHục Vụ BỒi THƯờnG,
HỖ TRỢ VÀ TÁi ĐỊnH cƯ TẠi ViỆT nAm 67
Tóm tắt 68
1 Giới thiệu chung 75
2 Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành về định giá đất phục vụ tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt nam 78
2.1 Tổng quan 78
2.2 Hệ thống pháp luật hiện hành về xác định giá đất phục vụ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và việc thực thi trên thực tế 79
2.2.1 Phân tích quá trình hình thành pháp luật về giá đất ở Việt Nam 79
2.2.2 Phân tích quy định hiện hành về xác định giá đất phục vụ tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi 84
2.2.3 Nhận xét đối với quy định của pháp luật hiện hành về định giá bất động sản phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 90
3 Phân tích kinh nghiệm quốc tế về định giá đất 93
3.1 Vấn đề định giá đất phục vụ bồi thường khi chiếm giữ đất đai bắt buộc tại Australia 93
3.2 Vấn đề định giá đất tại Đài Loan Trung Quốc 95
3.3 Vấn đề định giá đất tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu 96
3.3 Vấn đề định giá đất tại Thái Lan 97
4 Kết quả nghiên cứu điểm về hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thường theo giá thị trường 99
4.1 Lựa chọn nghiên cứu điểm 99
4.2 Kết quả nghiên cứu 101
4.2.1 Mức độ hiểu biết của người bị thu hồi đất về giá đất và mức độ hài lòng về giá đất tính bồi thường cho người bị thu hồi đất 101
4.2.2 Đánh giá mức độ hài lòng về cách thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 104
4.2.3 Đánh giá về cơ chế xác định giá đất hiện nay tại địa phương 107
4.2.4 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của việc định giá đất tại địa phương 109
5 Đề xuất về hoàn chỉnh quy định của pháp luật về định giá đất áp dụng cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 112
5.1 Đề xuất những nội dung cần sửa đổi, bổ sung đối với hệ thống văn bản pháp luật hiện hành của Việt Nam về định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 112
5.1.1 Quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường 112
5.1.2 Hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất 113
5.1.3 Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định về giá đất phục vụ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 114
Trang 105.2 Xây dựng nội dung văn bản pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 117
6 Kết luận 120
Tài liệu tham khảo 122
Phụ lục: Hướng dẫn quy trình kỹ thuật định giá đất đai và bất động sản phục vụ tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 123
Phụ lục 1: Hướng dẫn quy trình kỹ thuật định giá đất đai và bất động sản 123
Phụ lục 2: Mẫu Chứng thư định giá 152
Phụ lục 3: Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, điều chỉnh 154
BÁO cÁO 3 nGHiÊn cỨU HOÀn THiỆn cơ cHẾ Giải QUYẾT KHiẾU nẠi VỀ BỒi THƯờnG, HỖ TRỢ, TÁi ĐỊnH cƯ KHi nHÀ nƯỚc THU HỒi ĐẤT TẠi ViỆT nAm 157
Tóm tắt 158
1 Giới thiệu chung 168
2 Quá trình xây dựng và thực thi pháp luật về khiếu nại hành chính ở Việt nam 171
2.1 Quá trình xây dựng pháp luật về khiếu nại hành chính 171
2.2 Hệ thống pháp luật hiện hành về khiếu nại hành chính 173
2.3 Thực thi pháp luật về khiếu nại hành chính và những bức xúc từ thực tế 178
3 Phân tích kinh nghiệm quốc tế về cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của dân 182
3.1 Kinh nghiệm sử dụng cơ quan tài phán hành chính để giải quyết khiếu nại hành chính 182
3.2 Kinh nghiệm giải quyết khiếu nại của những người bị thiệt hại trong triển khai các dự án đầu tư 183
3.2.1 Nhóm vấn đề đầu tiên được đề cập tới là các khối công việc phải quan tâm thực hiện trong việc hình thành một cơ chế hiệu quả giải quyết các bức xúc (GRM) .184
3.2.2 Nhóm vấn đề thứ hai là toàn bộ quá trình giải quyết cần thực hiện đối với GRM 185
3.2.3 Nhóm vấn đề thứ ba là thiết kế các công việc cần thực hiện để tạo một cơ chế hiệu quả giải quyết đối với GRM 186
3.2.4 Nhận xét về quy trình giải quyết khiếu nại hành chính ở Việt Nam dựa trên các đề xuất của WB/IFC 188
4 Tổ chức thực hiện nghiên cứu điểm phát hiện các khiếm khuyết trong hệ thống pháp luật và thực thi pháp luật về giải quyết khiếu nại hành chính đối với thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 190
4.1 Lựa chọn nghiên cứu điểm 190
4.2 Kết quả nghiên cứu 194
4.2.1 Đánh giá của người bị thu hồi đất về một số thủ tục có liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 194
4.2.2 Đánh giá của người có khiếu nại về cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại hiện nay 199
Trang 115 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết bức xúc, khiếu nại về thu hồi đất và
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 202
5.1 Đề xuất một văn bản hướng dẫn thực hiện cơ chế độc lập giải quyết các khiếu nại hành chính
về thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để áp dụng cho các dự án đầu tư (có nội dung áp dụng cho cộng đồng dân tộc ít người) 203 5.2 Đề xuất việc sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật về
giải quyết khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai 208
5.2.1 Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giải quyết các khiếu nại hành chính? 208 5.2.2 Những quy định nào cần được điều chỉnh trong hệ thống pháp luật về khiếu nại hành chính? 210
5.3 Giải pháp nâng cao năng lực 210
6 Kết luận 211 Tài liệu tham khảo 213
Trang 13ADB Ngân hàng Phát triển châu Á
AfDB Ngân hàng Phát triển châu Phi
ASEAN Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á
AUSAID Cơ quan Phát triển quốc tế Australia
AVA Hiệp hội định giá viên ASEAN (Asean Valuers Association)
BĐS Bất động sản,
BT, HT, TĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
CDD Phát triển dựa vào cộng đồng
DANIDA Cơ quan Phát triển quốc tế Đan Mạch
DRC Giấy chứng nhận quyền phát triển
FAO Tổ chức Nông lương thế giới
FDI Đầu tư trực tiếp của nước ngoài
GCN Giấy chứng nhận
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
GRC Hội đồng giải quyết bức xúc
GRM Cơ chế giải quyết bức xúc
GRU Đơn vị giải quyết bức xúc
ICSID Trung tâm giải quyết tranh chấp đầu tư quốc tế
IDB Ngân hàng Phát triển liên Mỹ
IFC Công ty Tài chính quốc tế
ISO Tổ chức chuẩn quốc tế
IVSC Ủy ban chuẩn định giá quốc tế
MIGA Cơ quan bảo lãnh đầu tư đa phương
NZAID Cơ quan Phát triển quốc tế Niu Di-lân
ODA Hỗ trợ phát triển chính thức
Từ ViẾT TắT
Trang 14PMU Ban quản lý dự án
SIDA Cơ quan Phát triển quốc tế Thụy Điển
TDR Quyền phát triển chuyển nhượng được
THĐ, GĐ, CTĐ Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
TNMT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
UNCHR Ủy ban của Liên hợp quốc về Quyền con người UN-Habitat Trung tâm của Liên hợp quốc về Định cư UNEP Chương trình Môi trường Liên hợp quốc VAT Hiệp hội các định giá viên Thái Lan
VLAP Dự án Quản lý đất đai Việt Nam
VND Việt Nam Đồng
VVA Hội Thẩm định giá Việt Nam
WAVO Hiệp hội định giá thế giới
WB Ngân hàng Thế giới
WTO Tổ chức Thương mại thế giới