Quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất tại thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình

Đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc sử dụng đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TẠ ANH TUẤN

QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO KHÔNG THU TIỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÒA BÌNH,

TỈNH HÒA BÌNH

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Minh Hiền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

L ỜI CAM ĐOAN

Tôi, Tạ Anh Tuấn là người thực hiện nghiên cứu đề tài: “Quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình” xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu và kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là những số liệu

do bản thân tôi tự điều tra, khảo sát, thu thập, xử lý, trình bày trên tinh thần thái độ cầu thị và trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, không sao chép của bất kỳ ai

Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm hoàn toàn về luận văn của mình./

Ngày 11 tháng 5 n ăm 2018

Tác giả luận văn

Tạ Anh Tuấn

L ỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài, “Quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình” bản thân tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các tập thể

và cá nhân Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc tới tất cả các tập thể và các cá nhân

đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Minh Hiền là người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, hỗ trợ cho tôi tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận văn Tôi chân thành cảm ơn tới các Thầy giáo, Cô giáo Bộ môn Nông nghiệp

và Phát triển nông thôn-Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn của Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo và cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hòa Bình; các đơn vị trực thuộc Sở; UBND thành phố Hòa Bình; Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Hòa Bình; UBND các phường, xã cùng các cơ quan, ban ngành, đơn vị, doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hòa Bình đã tạo điều kiện và hỗ trợ tôi trong quá trình thu thập số liệu

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy cô giáo, người thân, gia đình, bạn

bè, đồng nghiệp cơ quan nơi công tác đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Ngày 11 tháng 5 năm 2018

Tác giả luận văn

Tạ Anh Tuấn

M ỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vi

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Đặt vấn đề 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

1.2.1 Mục tiêu chung 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

1.4 Những đóng góp của luận văn 4

Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác quản lý và sử dụng đất của nhóm đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 5

2.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.1 Một số khái niệm có liên quan 5

2.1.2 Sự cần thiết phải quản lý đất đai đối với nhóm đất nhà nước không thu tiền sử dụng đất 6

2.1.3 Một số nguyên tắc trong quản lý, sử dụng đất đai 8

2.1.4 Các cơ chế, chính sách và những quy định hiện hành về giao đất 9

2.1.5 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 12

2.1.6 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai đối với loại đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 14

2.1.7 Đặc điểm của việc sử dụng đất đai đối với nhóm đất nhà nước không thu tiền sử dụng đất 15

2.1.8 Các yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng và quản lý nhà nước về đất đai 16

2.2 Cơ sở thực tiễn 19

2.2.1 Kinh nghiệm trong quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới 19

2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Việt Nam 24

2.2.3 Quản lý, sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất trong nước 25

2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Hòa Bình 27

Phần 3 Phương pháp nghiên cứu 34

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 34

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và môi trường 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 40

3.2 Phương pháp nghiên cứu 48

3.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 48

3.2.2 Phương pháp xử lý thông tin 51

3.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 51

3.2.4 Các chỉ tiêu phân tích 51

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 52

4.1 Khái quát tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại thành phố Hòa Bình 52

4.1.1 Thực trạng tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình 52

4.1.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình 58

4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức được giao đất không thu tiền tại thành phố Hòa Bình 62

4.2.1 Số tổ chức và diện tích đất được giao 62

4.2.2 Thực trạng hồ sơ đất đai, bản đồ đất đai, GCN-QSD đất của các tổ chức 63

4.2.3 Thực trạng công tác lập và bảo vệ ranh giới, mốc giới đất đai của các tổ chức 64

4.2.4 Thực trạng tình hình sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng của các tổ chức 66

4.2.5 Tình hình xây dựng trái phép, lấn chiếm, tranh chấp đất đai 68

4.2.6 Tình hình cho thuê, cho mượn, bán thanh lý tài sản gắn liền với đất 70

4.2.7 Đánh giá việc sử dụng, bảo vệ đất đai của các tổ chức 72

4.3 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền 72

4.3.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai 72

4.3.2 Việc lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 74

4.3.3 Công tác giao đất không thu tiền cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hòa Bình 78

4.3.4 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79

4.3.5 Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý các vi phạm về đất đai 80

4.3.6 Đánh giá việc quản lý nhà nước về đất đai 81

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý, sử dụng đất đai đối với nhóm đất nhà nước giao đất không thu tiền 82

4.4.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai 82

4.4.2 Năng lực quản lý, trách nhiệm thực thi công vụ của cơ quan quản lý đất đai các cấp 83

4.4.3 Công tác lập, quản lý hồ sơ đất đai, cấp GCN-QSD đất 86

4.4.4 Năng lực, nhận thức của các tổ chức sử dụng đất đai 87

4.4.5 Công tác thanh tra, kiểm tra và chế tài xử phạt 87

4.4.6 Việc áp dụng khoa học công nghệ vào quản lý 88

4.4.7 Phát triển kinh tế xã hội và nguồn tài chính 89

4.5 Các giải pháp tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền tại thành phố Hòa Bình 90

4.5.1 Giải pháp về thông tin, tuyên truyền, hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về đất đai 90

4.5.2 Giải pháp về cơ chế, thể chế 91

4.5.3 Nhóm giải pháp quản lý nhà nước về đất đai 92

4.5.4 Nhóm giải pháp bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền 95

4.5.5 Nhóm giải pháp về khoa học công nghệ 97

4.5.6 Các giải pháp phát triển nguồn nhân lực 98

4.5.7 Giải pháp về kinh tế 99

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 100

5.1 Kết luận 100

5.2 Kiến nghị 101

5.2.1 Đối với Trung ương 101

5.2.2 Đối với địa phương tỉnh Hòa Bình 101

Tài liệu tham khảo 102

Phụ lục 104

DANH M ỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta 26

Bảng 3.1 Diện tích, năng suất, sản lượng một số cây trồng chính 42

Bảng 4.1 Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Hòa Bình 52

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 54

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 56

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất công cộng năm 2016 57

Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất Cở sở tôn giáo tín ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa và đất sông suối kênh rạch năm 2016 58

Bảng 4.6 Kế hoạch chuyển mục đích năm 2017 59

Bảng 4.7 Kế hoạch thu hồi đất năm 2017 60

Bảng 4.8 Tổ chức sử dụng, quản lý bảo vệ đất nông, lâm nghiệp 62

Bảng 4.9 Tổ chức sử dụng, quản lý bảo vệ đất công trình công cộng 65

Bảng 4.10 Tình hình sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích 67

Bảng 4.11 Xây dựng trái phép, tranh chấp, lấn chiếm đất đai của các tổ chức 69

Bảng 4.12 Tình hình cho thuê, cho mượn, cho sử dụng đất của các tổ chức 71

Bảng 4.13 Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 thành phố Hòa Bình 76

Bảng 4.14 Tình hình giao đất không thu tiền sử dụng đất của các tổ chức 78

Bảng 4.15 Tình hình cấp giấy của các tổ chức giao đất không thu tiền 79

Bảng 4.16 Số lượng dự án quy hoạch các loại đất năm 2017 85

Bảng 4.17 Tình hình cấp GCN-QSD đất các loại đất tai TP Hòa Bình 87

Bảng 4.18 Khái toán các khoản thu tiền sử dụng đất trong năm 2017 88

Bảng 4.19 Ý kiến trả lời phỏng vấn về tình hình quản lý và sử dụng đất 89

DANH M ỤC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Hòa Bình 34

Hình 3.2 Sơ đồ phân bố điểm đô thị tỉnh Hòa Bình 44

Hình 3.3 Sơ đồ phân bố Giao thông tỉnh Hòa Bình 46

Hình 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2016 của thành phố Hòa Bình 54

Hình 4.2 Tình trạng tranh chấp lấn chiếm đất đai của của tổ chức 66

Hình 4.3 Cho thuê nhà đất để kinh doanh của tổ chức được giao đất 70

Hình 4.4 Xây dựng kiot bán hàng trong khuôn viên trụ sở cơ quan 84

Hình 4.5 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý đất đai các cấp 85

TRÍCH Y ẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Tạ Anh Tuấn

Tên luận văn: Quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao không thu

tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8340410

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

M ục đích nghiên cứu

Trên cơ sở đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến Quản

lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình Từ đó đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản

lý nhà nước về đất đai và việc sử dụng đất của các tổ chức, được Nhà nước giao đất

không thu tiền

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu: Số liệu thứ cấp được thu thập từ các tài liệu đã công bố như các báo cáo, niên giám thống kê của tỉnh, các báo cáo tóm tắt của các phòng, ban liên quan Số liệu sơ cấp được thu thập qua phỏng vấn các doanh nghiệp, cán bộ và người lao động

Phương pháp phân tích số liệu: Nghiên cứu sử dụng một số phương pháp phân

tích số liệu như phương pháp phân tích mô tả, phân tổ thống kê và phân tích so sánh

K ết quả chính và kết luận

Hiện tại trên địa bàn thành phố Hòa Bình hiện có 227 tổ chức được nhà nước giao sử dụng quản lý bảo vệ 3.737,43 ha đất các loại, với 2.958 thửa đất, số thửa đã cấp GCN-QSD đất mới có 927 thửa Thông qua việc nghiên cứu cho thấy công tác QLNN

về đất đai của các cơ quan quản lý còn nhiều bất cập như: Cơ chế chính sách của nhà nước và các quy định của địa phương chưa hoàn chỉnh và kịp thời, công tác quản lý quy hoạch còn lỏng lẻo, nội dung quy hoạch chưa phù hợp với thực tế tình hình phát triển KTXH của địa phương, hồ sơ đất đai chưa được thiết lập hoàn chỉnh, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức còn khá thấp mới đạt 31,3% số thửa đất cần cấp GCN Năng lực của tổ đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn bị hạn chế chưa áp dụng khoa học công nghệ vào quản lý Việc sử dụng, tự quản lý bảo vệ đất đai của các

tổ chức sử dụng đất còn nhiều hạn chế bất cập như: Nhận thức của các tổ chức sử dụng đất chưa cao, khả năng tài chính và năng lực chuyên môn để quản lý bảo vệ đất đai của các tổ chức còn yếu và còn nhiều hạn chế, tình trạng sử dụng đất sai mục đích, chưa đúng với quy hoạch vẫn xảy ra, tình trạng đất đai bị lấn chiếm, tranh chấp, cho thuê, cho

mượn, thanh lý bán tài sản gắn liền với đất vẫn diễn ra tại một số tổ chức

Kết quả nghiên cứu của luận văn đã đánh giá được thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan quản lý và việc sử dụng đất đai của các tổ chức, phân tích, đánh giá những ưu, nhược điểm, những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước về đất đai và việc sử dụng đất đai của các tổ chức trên địa bàn thành phố Hòa Bình Đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc sử dụng đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình trong thời gian tới bằng các nhóm giải pháp như: Giải pháp về thông tin tuyên truyền, hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật về đất đai; Giải pháp về

cơ chế chính sách; Giải pháp về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai; Giải pháp về nâng cao nhận thức, năng lực, hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất; Giải pháp về khoa học công nghệ: Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực; Giải pháp về kinh tế

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Ta Anh Tuan

Thesis title: Management and use of land allocated by the State without collection of

land use fees in Hoa Binh City, Hoa Binh Province

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

Research Objectives

Evaluating the situation and analyzing factors to management and use of land allocated by the State without collection of land use fees in Hoa Binh City, Hoa Binh Province, and put forward several main solutions to enhance management and use of land allocated by the State without collection of land use fees

Methods

Data collection method: Secondary data is collected through proclaimed documents such as reports, statistical yearbook of the province; summary reports of the

departments, committees Primary data is gathered from enterprises, government

officials and workers

Method of analysis: there are several methods of analysis using in this study

such as descriptive analysis, partial analysis, comparative analysis

Main findings and conclusions

In Hoa Binh city, there are 227 organizations assigned by the government to manage and protect 3,737.43 ha of land of all kinds, with 2,958 parcels of land, the number of newly issued land-use right certificates is 927 Research shows that the state management of land in the management agencies have many shortcomings such as: State policy mechanism and local regulations are not complete and timely, the management The planning is still loose, the content of the planning is not suitable for the actual situation of socio-economic development of the locality, land records have not been completely set up, the rate of granting land use certificates to organizations still relatively low, accounting for 31.3% of the land parcels The capacity of the team

of land management staff is limited, not applying science and technology to management The use and self-management of land use by land-use organizations is limited, such as low awareness of land use organizations, financial capacity and professional capacity for management The land use right of the organizations are still weak and limited, land use for the wrong purpose, not in accordance with the planning

still occurs, the status of land encroachment, dispute, lease or loan , liquidation of assets attached to land still takes place in some organizations

The research results of the thesis have assessed the state of land management by management agencies and the land use of organizations, analyze and evaluate the pros and cons, Factors influencing the state management of land and the use of land by organizations in the city of Hoa Binh To propose measures to enhance the State management over land and the use of land by organizations assigned by the State without collection of land use fees in Hoa Binh city in the coming time by groups Measures such as: Solution on information dissemination, perfect mechanisms and policies on land; Solutions on policy mechanisms; Measures to strengthen the state management of land; Solutions on raising awareness, capacity and efficiency of land use by organizations using land; Solutions on science and technology: Solutions on human resource development; Economic solution

PH ẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 TÍNH C ẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế - xã hội, quốc phòng và an ninh Chính vì tầm quan trọng của đất đai đối với cuộc sống, con người, cần thiết phải sử dụng vốn đất một cách tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả và vững bền

Ở nước ta trước thập niên 90 của thế kỷ trước, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, việc khai thác, sử dụng chưa hợp lý, chưa thực sự có hiệu quả Kể từ khi đổi mới đến nay, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự

đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất, kinh doanh Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân Từ tình hình thực tế đó, tư liệu đất đai là nguồn lực đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc phát triển kinh tế- xã hội của đất nước

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Trước Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp năm 1980, đất đai đã có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Do đó, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai năm 1998, 2001 và Luật Đất đai năm 2003; 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất để gắn rõ ràng trách nhiệm và quyền lợi của chủ sử dụng đất

Công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và nhóm đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền nói riêng đã có nhiều chuyển biến theo chiều hướng ngày càng tích cực, việc quản lý nhà nước đã đi vào chiều sâu

và thực chất hơn, chặt chẽ hơn ngay từ việc ban hành các cơ chế, chính sách, các

quy định cho đến công tác khảo sát đo đạc lập hồ sơ, công tác lập quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công tác cấp giấy chứng nhận, kiểm kê, thống kê, thanh tra, kiểm tra việc sử dụng và quản lý bảo vệ và việc xử lý các vi phạm về sử dụng đất đai của các tổ chức ngày càng được chặt chẽ hơn, chuyên nghiệp hơn và khách quan hơn Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Việc sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền ngoài những mặt tích cực thì hiện nay vẫn còn một số vấn đề bất cập, các cơ quan, đơn vị, tổ chức này đang sử dụng một lượng đất rất lớn đất đai nằm ở nhiều

vị trí, địa bàn quan trọng, có lợi thế về mặt chính trị, xã hội, an ninh quốc phòng

và đặc biệt là về giá trị kinh tế rất cao (Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn

quốc năm 2015 thì tổng diện tích đất các tổ chức đang quản lý, sử dụng là xấp xỉ 3.6 00.000 ha, chiếm khoảng 11% diện tích tự nhiên của cả nước) Diện tích đất

này lại được sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, như sử dụng không đúng diện tích, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn trái phép rất nhiều Theo kết quả thống kê đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường diện tích này là hơn 10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích tự nhiên của cả nước Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn

chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: Sử

dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép…

Thành phố Hòa Bình có tổng diện tích đất tự nhiên (TKĐĐ năm 2016) là

14.373,35 ha, gồm 7 phường và 7 xã, trong đó diện tích đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền rất lớn 280,7 ha chủ yếu nằm ở những vị trí trung tâm có rất nhiều lợi thế về chính trị, giá trị kinh tế, an ninh-quốc phòng, trong nhiều năm qua việc quản lý và sử dụng diện tích đất này của các tổ chức còn có nhiều vấn đề bất cập, tình trạng sử dụng chưa hết công năng, lãng phí, cho thuê, cho thuê lại, bị lấn chiếm xảy ra ở nhiều tổ chức có vị trí đất vàng, việc sử

dụng không đúng mục đích được giao diễn ra phổ biến Do vậy việc đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng

cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng

này, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc sử dụng đất là hết sức cần thiết

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi đã lựa chọn để nghiên cứu đề tài:

“ Quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao không thu tiền

sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình”

1.2 M ỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

1.2.1 M ục tiêu chung

Đề tài nhằm đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hòa Bình, chỉ ra các bất cập, hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình

1.2.2 M ục tiêu cụ thể

- Hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn về công tác quản lý nhà nước

về đất đai, việc sử dụng đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc sử dụng và quản lý, bảo vệ đất đai Những tồn tại, hạn chế và những yếu tố ảnh hưởng trong công tác quản lý, việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn thành phố Hòa Bình

- Đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý, việc sử dụng đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Là các vấn đề trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của các cấp quản lý; Việc sử dụng, bảo vệ đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình

- Nhóm các loại đất do Nhà nước giao cho các tổ chức, cơ quan, đơn vị không thu tiền sử dụng đất

- Các đối tượng nghiên cứu có liên quan khác

1.3.2 Ph ạm vi nghiên cứu

1.3.2.1 Phạm vi nội dung

Nghiên cứu thực trạng tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai; Việc sử dụng, bảo vệ quản lý diện tích đất do các cơ quan, đơn vị, được Nhà nước giao đất không thu tiền

Các giải pháp tăng cường công tác QLNN về đất đai, biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong thời gian tới của các tổ chức

Thời gian thực hiện đề tài: Từ tháng 4/2017 đến tháng 5/2018

1.4 NH ỮNG ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN

- Đánh giá đúng thực trạng tình hình quản lý đất đai, việc sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình, chỉ ra những bất cập, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên này theo Luật Đất đai

hiện hành

- Đề xuất đồng bộ các giải pháp trên cơ sở tuân thủ quy định của Luật Đất đai và phù hợp với đặc điểm của thành phố Hòa Bình nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình

PH ẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình,

cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự

có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại

giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

b Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất

c Nhóm đất nhà nước Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo Luật đất đai (Quốc hội, 2013), Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản

4 Điều 55 của Luật đất đai (Quốc hội, 2013);

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Luật đất đai

d Một số khái niệm có liên quan

- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định

là việc Nhà nước cấp GCN-QSD đất lần đầu cho người đó (Quốc hội, 2013)

2.1.2 S ự cần thiết phải quản lý đất đai đối với nhóm đất nhà nước không thu ti ền sử dụng đất

Tổng diện tích đất tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi, trong khi đó sản xuất hàng hóa luôn phát triển, dân số tăng, quá

trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng, điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất

có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật Đất đai (Quốc hội, 2013) quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không

thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai (Quốc hội, 2013) quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí

nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các

tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

Luật Đất đai (Quốc hội, 2013) tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường so với những quy định của Luật Đất đai (QH/2003), tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng

trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta nói chung và thành phố Hòa Bình nói riêng đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng

xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất, nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện, kinh tế xã hội ngày càng đi lên và phát triển kéo theo việc phát triển của cơ sở hạ tầng gắn liền với giá trị, lợi thế của đất đai, nhất là những vị trí có nhiều tiềm năng và khả năng sinh lời cao Việc sử dụng đất đai của nhiều tổ chức còn xảy ra tình trạng sử dụng lãng phí, bỏ hoang hóa đất đai, sử dụng kém hiệu quả hình thành lợi ích nhóm, tình trạng sử dụng đất sai quy hoạch, không đúng mục đích, cho thuê, cho mượn đất ở những vị trí có lợi thế về kinh doanh, buôn bán, lấn chiếm, tranh chấp ở những khu vực nhạy cảm

về quốc phòng, an ninh, hiệu quả sử dụng đất của một số tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền chưa cao, việc bỏ hoang hóa, lãng phí đất đai, việc chuyển nhượng, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, tình trạng một số hộ gia đình,

cá nhân lấn chiếm đất công còn diễn ra khá phổ biến nhất là đất nông lâm nghiệp, rừng phòng hộ, đặc dụng, đất có mục đích công cộng như đất hành lang giao thông ven các trục đường quốc lộ và các vỉa hè, công viên.v.v….Vì vậy việc quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền là rất cần thiết (Quốc hội, 2013)

2.1.3 M ột số nguyên tắc trong quản lý, sử dụng đất đai

2.1 3.1 Nguyên tắc trong quản lý đất đai

- Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai cụ thể như sau: + Quốc hội ban hành Luật, Nghị quyết về đất đai; Quyết định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

+ Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển

kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương

+ Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo thẩm quyền quy định

- Nhà nước quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

- Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất

- Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

- Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

- Nhà nước quyết định giá đất

- Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

- Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn

sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan (Quốc hội, 2013)

2.1.4 Các cơ chế, chính sách và những quy định hiện hành về giao đất

2.1.4 1 Chính sách giao đất

- Căn cứ giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng Thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất Điều 54 của Luật Đất đai (QH/2013) quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này

2.1.4 2 Thẩm quyền giao đất

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp huyện

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Ủy ban nhân dân cấp xã

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Các cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền (Quốc hội, 2013)

2.1.4 3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất

* Quyền của tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

* Nghĩa vụ của tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng (Quốc hội, 2013)

2.1.5 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Kể từ khi đất nước đổi mới năm 1986 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã

có những chuyển biến đáng kể từ nền kinh tế tự cung, tự cấp đã chuyển sang nền kinh tế thị trường hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh

tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng được cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn

đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm

đó được thể hiện qua Luật đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các

Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

* Theo quy định tại Luật Đất đai (Quốc hội, 1993):

Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông

nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, các tổ chức trong nước sử dụng đất không vì mục đích lợi nhuận

* Theo tại Điều 33 Luật Đất đai (Quốc hội, 2003):

Quy định đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, Chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các

tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận, cụ thể tại các văn bản sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm

kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này

* Theo Luật Đất Đai (Quốc hội, 2013):

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15/05/2014, có hiệu lực ngày 1/7/2014: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014, có hiệu lực ngày 01/07/2014: Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02/06/2014 quy định về

hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015: Quy định chi tiết một

số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/08/2014 của Chính Phủ

2.1.6 N ội dung quản lý nhà nước về đất đai đối với loại đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

2.1.6 1 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Chính phủ, 2014), nội dung quản lý nhà nước về đất đai đối với tổ chức được NNGĐKTTSDĐ gồm:

- Ban hành các chính sách, các quy định về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thống kê, kiểm kê đất đai

- Quản lý việc giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai (Quốc hội, 2013)

2.1.6 2 Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai (Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Chính phủ, 2014), trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai đối với tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền gồm:

- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai

- Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền

2.1.7 Đặc điểm của việc sử dụng đất đai đối với nhóm đất nhà nước không thu ti ền sử dụng đất

- Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Một trong các đối tượng được giao đất không thu tiền là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị -

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

- Q uyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có nghĩa vụ: Không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền

sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường

về đất khi Nhà nước thu hồi đất; Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo

vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; Thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan, các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng (Chính phủ, 2014)

- L oại hình, mô hình hoạt động của tổ chức

Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không kinh doanh; Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp đều có một đặc điểm chung là đối tượng được nhà nước giao đất để quản

lý, sử dụng đất mà không thu tiền sử dụng đất

- Đặc điểm của các tổ chức được Nhà nước giao để sử dụng, bảo vệ quản

lý đất đai mà không thu tiền sử dụng đất

+ Các tổ chức được nhà nước giao sử dụng đất đai đều là đất các trụ sở cơ quan Đảng, Đoàn thể, cơ quan hành chính nhà nước từ trung ương đến địa phương, UBND cấp xã, lực lượng vũ trang, an ninh-quốc phòng, các tổ chức sự nghiệp các cấp từ trung ương đến địa phương, trường học, trạm, trại, đất trụ sở các ban quản lý rừng đặc dụng, phòng hộ, các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội khác, đất dùng cho mục đích công cộng mà tổ chức đó đang trực tiếp sử dụng đều có đặc điểm chung đều là loại hình được nhà nước giao sử dụng đất không thu tiền

+ Các tổ chức được nhà nước giao bảo vệ quản lý đất đai gồm: Các cơ quan hành chính nhà nước từ trung ương đến địa phương, Trung tâm Phát triển quỹ đất các cấp, lực lượng vũ trang, an ninh-quốc phòng, các tổ chức được giao

để quản lý các loại đất đang sử dụng cho mục đích công cộng như sông suối, đường xá, nghĩa trang nghĩa địa, đất di tích lịch sử văn hóa, đền chùa, miếu, mạo; Các ban quản lý rừng đặc dụng, phòng hộ và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội được Nhà nước giao diện tích đất nhằm mục đích quản lý quỹ đất đó chứ không phải là tổ chức trực tiếp sử dụng đất (Chính phủ, 2014)

2.1.8 Các y ếu tố ảnh hưởng đến sử dụng và quản lý nhà nước về đất đai

2.1.8.1 C ơ chế, chính sách của nhà nước và qui định của địa phương

- Việc ban hành các chính sách, văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai còn chậm, vẫn còn có những kẽ hở, và có lúc chưa phù hợp

- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai chưa được quan tâm thường xuyên và chưa đi sâu đi sát đến các chủ sử dụng đất

- Việc thực thi pháp luật về đất đai của các cấp quản lý vẫn còn yếu, nhất là ở cấp cơ sở, tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai vẫn còn tồn tại

- Công tác phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn chưa triệt để (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2017)

2.1.8.2 Năng lực quản lý, thực thi công vụ của các cơ quan quản lý đất đai

- Năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ làm công tác quản lý nhà nước

về đất đai còn bị hạn chế Có nhiều cán bộ công chức không làm đúng chuyên môn đào tạo, chưa tận tâm với công việc

- Công tác lập và ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm

- Nội dung các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sát với thực tế, chưa đáp ứng được yêu dẫn đến chất lượng và tỷ lệ thực hiện quy hoạch, kế hoạch thấp, nhiều vùng tỷ lệ quy hoạch treo lớn và kéo dài gây bức xúc trong nhân dân

- Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch còn yếu, nhiều vị trí sử dụng đất chưa tuân theo quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt

- Do nguồn kinh phí ít nên chưa thể đo đạc lập đầy đủ các loại bản đồ về đất đai, nhất là hệ thống bản đồ địa chính chính quy có chất lượng cao Việc áp

đo đạc lập bản đồ, chỉnh lý bản đồ chưa được thực hiện đồng bộ hóa giữa bản đồ địa chính với việc lập hồ sơ đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, khai thác thông tin đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2017)

2.1.8.3 C ông tác lập hồ sơ địa chính và cấp GCN-QSD đất

- Công tác lập hồ sơ địa chính đất đai còn thiếu nhiều, chất lượng hồ sơ địa chính đất đai còn thấp

- Công tác đăng ký đất đai, đăng ký tài sản gắn liền với đất còn thấp và chất lượng chưa cao Người sử dụng đất chưa hiểu luật, chưa đăng ký đất đai, tài sản đầy đủ

- Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất còn chậm chưa đáp ứng được yêu cầu, công tác cấp giấy còn nhiều vướng mắc, bất cập chưa được xử lý gây ra bức xúc cho nhân dân (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2017)

2.1.8.4 Năng lực của các tổ chức được giao sử dụng đất đai

- Nhận thức của tổ chức, đơn vị được giao quản lý, sử dụng đất (nhất là

người đứng đầu) còn nhiều hạn chế, chưa thông hiểu pháp luật và các quy định

về sử dụng, quản lý đất đai

- Các tổ chức này còn bị hạn chế bởi họ chủ yếu chỉ tập trung vào thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn chuyên ngành, không quan tâm nhiều đến việc

kê khai đăng ký, bảo vệ ranh giới, mốc giới, lập hồ sơ theo dõi về đất đai

- Do không thông hiểu chính sách, pháp luật dẫn đến việc vi phạm trong xây dựng, sử dụng đất đai trên mảnh đất được giao như:

+ Xây dựng các công trình không tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, gấy phép xây dựng

+ Sử dụng đất không đúng mục đích, tình trạng cho thuê, cho mượn đất đai để kinh doanh và làm những việc không đúng mục đích

+ Xây ki ốt, nhà tập thể sau đó thanh lý bán đấu giá tài sản gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2017)

2.1 8.5 Nhận thức của người dân

Nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn yếu kém dẫn đến tình trạng vì lợi ích trước mắt của bản thân mình và gia đình nên khi thấy đất công chưa ai sử dụng có hành vi lấn chiếm đất đai, xây dựng công trình kiên cố trái phép trên đất công nhất là đất hành lang giao thông, hành lang bảo vệ đê điều, đất các công trình công cộng… Khi nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình lại yêu cầu bồi thường gây mất an ninh trật tự và làm xáo trộn quy định về pháp luật đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2017)

2.1.8.6 Công tác thanh, kiểm tra, chế tài xử phạt

- Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát chưa được thực hiện thường xuyên

và liên tục, quá trình thanh tra, kiểm tra do quan niệm đây là đất do các cơ quan nhà nước nên còn có sự e dè nể nang chưa quyết liệt

- Chế tài xử phạt đối với những trường hợp vi phạm còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe và chưa kiên quyết trong việc yêu cầu xử lý những diện tích đất hoặc công trình xây dựng vi phạm (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2017)

2.1.8.7 Việc áp dụng khoa học công nghệ vào quản lý

- Việc áp dụng khoa học, công nghệ vào công tác quản lý đất đai còn ít và chất lượng chưa cao

- Việc áp dụng khoa học, công nghệ vào khai thác hồ sơ đất đai còn chậm

và chưa rộng rãi (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2017)

2.1.8.8 P hát triển của kinh tế xã hội và nguồn tài chính

- Các tổ chức được giao sử dụng đất không thu tiền tại thành phố Hòa Bình chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa, có nhiều lợi thế về phát triển kinh tế, kinh doanh hàng hóa và thuận lợi về giao thông Do vậy đất đai ở những vị trí này là hàng hóa, tài sản có giá trị, có lợi thế sinh lời cao nên đất đai dễ bị xâm lấn

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN

2.2.1 Kinh nghi ệm trong quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

2.2.1.1 Kinh nghiệm quản lý, sử dụng đất ở Trung Quốc

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động

đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn

đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai

Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau

đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung

Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

2.2 1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Nhật bản

Ở Nhật bản quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước Phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế đã mang lại hiệu quả nhất định cho việc phát triển kinh tế đất nước Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của Nhật bản vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, chính quyền các địa phương, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội Ngoài ra có một số cơ quan ngoại giao nước ngoài đặc biệt trước kia được giao đất, tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích

và gần như không tiếp tục thực hiện Hiện nay việc mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với nhiều loại đất ở đô thị, nông thôn và các khu kinh tế (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

2.2 1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông

nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình

đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra mạnh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ

XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn

đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu

cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị

xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và

là cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm: + Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán

số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế

“nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép

Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50% (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn)

Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

2.2 1.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Thái Lan

Kể từ thập kỷ 90, Chính phủ Thái Lan công bố một số luật mới liên quan đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:

Mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân

Luật Đầu tư nước ngoài tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế

Luật quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước

- Các hình thức sở hữu đất:

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công cộng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp

- Thời hạn sử dụng đất:

Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu:

Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước

có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất

Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua

Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác

Công dân Thái Lan có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp

- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:

+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ phiếu

+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường Đối tượng cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước,

cá nhân và tổ chức nước ngoài

Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế)

để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là

sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước Thái Lan

Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng

rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của Chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có

hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ) (Nguyễn Trọng Tuấn 2016)

2.2.2 Tình hình qu ản lý, sử dụng đất ở Việt Nam

Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường,

diện tích đất tự nhiên của nước ta (bao gồm cả đất liền và các đảo nổi) là 33.115.052 ha (Tổng Cục QLĐĐ, 2016)

* Đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp có 25.129.243 ha, chiếm

75,88% diện tích đất tự nhiên, bình quân đạt 0,29 ha/người và đạt 0,97 ha/lao động nông nghiệp

- Đất sản xuất nông nghiệp: có 9.592.742 ha, chiếm 28,97% diện tích đất tự nhiên và chiếm 33,55% diện tích đất đang sử dụng

- Đất lâm nghiệp: có 14.767.106 ha đất lâm nghiệp, chiếm 44,59% diện tích đất tự nhiên và 58,76% diện tích đất nông nghiệp

- Đất nuôi trồng thuỷ sản: có 737.553 ha, chiếm 2,94% diện tích đất nông nghiệp và 2,23% diện tích đất tự nhiên

- Đất làm muối: có 13.699 ha, tập trung chủ yếu ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long với 4.469 ha và Duyên hải Nam Trung bộ với 3.592 ha;

- Đất nông nghiệp khác: có 18.144 ha, chiếm 0,07% diện tích đất nông

nghiệp

* Đất phi nông nghiệp: có 3.462.973 ha, chiếm 10,46% tổng diện tích đất

tự nhiên

- Đất ở: có 633.120 ha, chiếm 1,91% tổng diện tích đất tự nhiên và chiếm

18,28% tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Đất chuyên dùng: có 1.623.703 ha (chiếm 4,09% tổng diện tích đất tự nhiên) gồm:

+ Đất quốc phòng: có 269.952 ha

+ Đất an ninh: có 34.474 ha

+ Đất công cộng: có 220.630 ha, chiếm 0,67% diện tích đất tự nhiên

+ Các loại đất phi nông nghiệp còn lại: có 1.476.093 ha (chiếm 4,46% diện tích tự nhiên

* Đất chưa sử dụng: Trên địa bàn cả nước còn 4.522.839 ha, chiếm 13,66%

diện tích đất tự nhiên trong đó:

- Đất bằng chưa sử dụng 317.134 ha

- Đất đồi núi chưa sử dụng 3.833.711 ha

- Núi đá không có rừng cây 371.991 ha (Tổng Cục QLĐĐ, 2016)

2.2.3 Qu ản lý, sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất trong nước

2.2.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất

Cả nước có 141.812 tổ chức được giao, được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha trong đó:

- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức sử dụng 33.838,42 ha

- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức sử dụng 2.390,00 ha

- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức sử dụng 1.373,87 ha

- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức sử dụng 3.687,04 ha

- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức sử dụng 697,99 ha

- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức sử dụng 394.201,53 ha

- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng 16,74 ha

- Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng 458.179,32 ha

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 10.970 tổ chức, diện tích sử dụng 319.042,97 ha

- Nông, lâm trường có 653 tổ chức với diện tích sử dụng 5.615.419,13 ha

- Quốc phòng, an ninh có 8.118 sử dụng 319.689,47 ha (Tổng Cục QLĐĐ, 2016)

2.2.3.2 Sử dụng không đúng mục đích

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68 ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh

tế (57,98%), các nông - lâm trường (32,67%), tổ chức sự nghiệp công (5,34%), riêng đối với UBND cấp xã (2,73%) phần lớn là diện tích đất của một số địa phương chia cho dân xây dựng nhà ở không đúng thẩm quyền; diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông - lâm trường (90,82%), tổ chức kinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%)(Tổng Cục QLĐĐ, 2016).

2.2.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy (Tổng Cục QLĐĐ, 2016)

2.2.3.4 Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Theo Tổng Cục QLĐĐ (2016), tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03 ha, trong đó:

- Đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha

- Đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha

- Đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha

2.2.3.5 Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó:

B ảng 2.1 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta

- Diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý

- Diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức (Tổng Cục QLĐĐ, 2016)

2.2.4 Tình hình qu ản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

2.2.4 1 Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai

a Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và tập huấn, tuyên truyền pháp luật đất đai

* Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

Uỷ ban nhân dân tỉnh Hoà Bình đã ban hành 07 Quyết định thuộc thẩm quyền liên quan đến việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013, như sau:

- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 9 năm 2014 ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

- Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 9 năm 2014 ban hành

“Bộ đơn giá bồi thường đối với tài sản khi Nhà nước thu hồi đất” trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

- Quyết định số 26/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2014 ban hành quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở, hạn mức đất ở được bố trí tái định cư tại chỗ, suất tái định cư tối thiểu

- Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2014 ban hành quy định hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, hạn mức giao đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản

- Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2014 ban hành quy định bảng giá các loại đất năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

- Quyết định số 15/2015/QĐ-UBND ngày 02 tháng 6 năm 2015 về việc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp đối tượng thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013

- Quyết định số 33/2016/QĐ-UBND ngày 25 tháng 7 năm 2016 ban hành quy định về hạn mức đất và chế độ quản lý đối với việc xây dựng phần mộ, tượng