Đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà giang tỉnh hà giang

Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH TUÂN

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ

DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH TUÂN

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ

DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN

Thái Nguyên - Năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

NGUYỄN ANH TUÂN

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Thế Huấn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo sau Đại học Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa chính cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

NGUYỄN ANH TUÂN

MỤC LỤC

Trang

TRANG BÌA PHỤ

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất 4

1.1.2 Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 15

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 18

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 20

1.3.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực 20

1.3.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang - tầm nhìn 2020 24

1.3.4 Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới 27

1.3.5 Biến động giá đất tại Việt Nam 32

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 40

2.3.1 Phương pháp điều tra cơ bản thu thập số liệu 40

2.3.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 41

2.3.3 Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu 41

2.3.4 Phương pháp so sánh 41

2.3.5 Phương pháp ứng dụng các công nghệ 42

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 43

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43

3.1.2 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế- xã hội tác động đến việc sử dụng đất 45

3.1.3 Tỉnh hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố 47

3.2 Đánh giá biến động đất đai và tình hình thực hiện quy hoạch thành phố Hà Giang 50

3.2.1 Hiện trạng quỹ đất năm 2017 50

3.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2010-2015 52

3.2.3 Giới thiệu phương án quy hoạch thành phố Hà Giang giai đoạn 2011 - 2020 56

3.2.4 Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2015 - 2018 60

3.3 Biến động về giá đất tại hai dự án quy hoạch sử dụng đất 63

3.3.1 Khái quát về hai dự án 63

3.3.2 Ảnh hưởng của 2 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 67

3.3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân 84

3.4 Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

1 Kết luận 87

2 Đề nghị 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT 91

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2017 51Bảng 3.2: Biến động các loại đất thành phố Hà Giang giai đoạn 2010 – 2015 53Bảng 3.3: Danh mục một số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 57Bảng 3.4: Danh mục khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính 59Bảng 3.5: Một số địa điểm đất bãi thải và xử lý chất thải 60Bảng 3.6: Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn

2015 - 2018 của thành phố Hà Giang 61Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá nhà nước và diện tích thu hồi đất tại 02 dự án 66Bảng 3.8: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị

Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 67Bảng 3.9: Giá đất ở trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7,

phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 68Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư

đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 70Bảng 3.11: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư đô

thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 71Bảng 3.12 Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường 72Bảng 3.13: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu

Mè – Công viên nước Hà Phương 73Bảng 3.14: Giá đất ở trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công

viên nước Hà Phương 74Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường

Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương 75Bảng 3.16: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè

– Công viên nước Hà Phương 76

Bảng 3.17 Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường 78Bảng 3.18 Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư Đức Sơn 81Bảng 3.19 Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè 83

Tên hình

Hình 3.1 Dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung –

thành phố Hà Giang 63

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi phương diện của đời sống Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay

tư liệu sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại hàng hóa vô cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều mong muốn được sở hữu, chiếm đoạt Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu đáng kể Nguồn thu từ đất đai đã và đang có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và tỉnh Hà Giang nói riêng

Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo

sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa

số người dân; Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người có thu nhập thấp

có nhà ở; nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình, tạo cơ sở pháp

lý để bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trường,

đồng thời đáp ứng được yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nước về đất Đặc biệt, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc lập quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất là yêu cầu càng cấp thiết đối với mọi cấp địa bàn lãnh thổ Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất

Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong những năm gần đây, bình quân 17,02%/năm Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực

Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh đối với đất đai: việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng, cho các mục đích phi nông nghiệp; đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở

hạ tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở hàng năm diễn ra ngày càng phức tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng bền vững

Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá biến động

về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá tình hình quản lý và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang

- Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Giang

- Đề xuất một số giải pháp trong việc quy hoạch, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác động tích cực đối với giá đất

3 Ý nghĩa của đề tài

Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng cao nhận thức về nôi dung, phương pḥ áp đánh giá ảnh hưởng của quy hoach

sử dụng ̣ đất đến giá đất tại trên địa bàn thành phố

Hình thành cơ sở khoa hoc cho việc đề xuất môt ṣố giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoac̣ h sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực đến giá đất

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất

1.1.1.1 Các khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

+ Khái niệm:

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,

bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) tạo

ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau Vì vậy,

để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và

Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất

và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu

của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”

+ Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học

cơ bản sau:

- Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất

- Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu

1.1.1.2 Các khái niệm về giá đất

+ Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất Đây

là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau

Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất" - Điều 4

“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55)

Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3)

+ Cơ sở khoa học của giá đất

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

* Địa tô

Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình

thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007) Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,

“địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng

Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh

tế Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ

Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư

do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt

đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra,

và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ

Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:

- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ

màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân

Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa

tô chênh lệch II

+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại

Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr 4]

+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai

ở từng thời điểm

Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra

- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội

Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất

là giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền

tư hữu ruộng đất

Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002) Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công trình nghiên cứu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào địa tô và lãi suất ngân hàng:

Giá cả đất đai = Địa tô

Tỷ suất lợi tức hiện hành Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng Sau khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản tiền thu được từ việc thuê đất Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng mảnh đất đó

* Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi

quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng, do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung, cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất

đai sẽ ngày càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ

lệ lãi suất vay thế chấp

Nếu biểu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đường thẳng đứng có nguy cơ dịch sang trái (do cung về đất có hạn và thậm chí có xu hướng giảm) Trong khi đó, đường cầu về đất luôn dịch chuyển về phía phải và lên trên (do cầu về đất luôn tăng) Nếu trường hợp cung về đất là một đường thẳng đứng, cầu về đất luôn dịch chuyển lên trên và về phía phải thì giá đất tăng

Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại luôn có xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân

số thì cũng ngày càng tăng) Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hướng ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu Nói cách khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao hơn để cân bằng lượng cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng thanh toán ngày càng tăng và thay đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau (ngoại trừ các cơn sốt đất)

+ Mục đích của việc xác định giá đất

Theo Nguyễn Thị Thảo (2013) việc định giá đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với Nhà nước, các cá nhân và các doanh nghiệp vì những lý do như sau:

a Đối với Nhà nước:

Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo những nguyên tắc: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Đất đai tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điểu kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;

Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho tuê đất không thông qua đất giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân;

- Xác định giá trị quyề sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;

- Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế;

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật

b Đối với các cá nhân và các doanh nghiệp:

- Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh;

- Phân chia tài sản;

- Mua bán quyền sử dụng đất;

- Thế chấp vay vốn ngân hàng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính khác;

- Đền bù giải tỏa

+ Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều

4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

+ Phương pháp tính giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014 gồm

có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự

án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích

sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn

ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch

và phù hợp với thị trường Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn

để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội

1.1.2 Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất

Quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất thông qua các công trình, dự án được quy hoạch và sự đầu tư các công trình, dự án Luật Đất đai quy định Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là căn cứ pháp

lý để các nhà đầu tư quyết định đầu tư thực hiện các công trình, dự án Các công trình, dự án được thực hiện thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị, khu công

nghiệp, khu sản xuất kinh doanh và các công trình khác là tạo môi trường sống tốt hơn và phát huy tối đa tiềm năng đất đai của vùng; từ đó tạo lên sự sôi động của thị trường đất đai làm giá đất tăng lên

Quy hoạch sử dụng đất cũng là nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản; lượng cung trên thị trường đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất

tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất thuộc địa bàn hành chính của địa phương đó Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có liên quan mật thiết tới cơ cấu quỹ mỗi loại đất trong quỹ đất tự nhiên tại từng địa phương Do đặc điểm của đất đai là một tài nguyên bị giới hạn bởi không gian và số lượng diện tích, nên diện tích đất tự nhiên tại mỗi địa phương là không đổi (trừ trường hợp một số địa phương ven biển) Vì vậy, nếu tăng diện tích cho mục đích sử dụng này lên thì cũng có nghĩa là giảm diện tích của một hoặc một số mục đích sử dụng khác xuống; đất phi nông nghiệp tăng lên chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và khai thác diện tích đất chưa sử dụng để vào sử dụng cho các mục đích Việc quyết định tăng giảm diện tích đất vào các mục đích sử dụng do hoạt động quy hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước quyết định Một quyết định quy hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại

có thể là làm cho lượng cung đó giảm xuống (Nguyễn Thanh Trà, 2005)

Ở Việt Nam, cũng như nhiều nước trên thế giới, quy hoạch phân bổ sử dụng đất thường được Nhà nước phê duyệt theo từng thời kỳ 5 năm hoặc 10 năm (quy hoạch dài hạn) Thực hiện quy hoạch 5 năm, 10 năm là kế hoạch sử dụng đất hàng năm (kế hoạch ngắn hạn) Có thể nói, quy mô tác động của quy hoạch dài hạn tới lượng cung về đất thường rất rộng, nhưng mức độ tác động không lớn; còn quy mô tác động của kế hoạch sử dụng đất hàng năm tới lượng cung về đất thường hẹp hơn, nhưng mức độ tác động lại mạnh hơn rất nhiều lần so với mức độ tác động của quy hoạch dài hạn Điều này lý giải tại

sao nhiều nước quy định thời gian giữa hai kỳ định giá hàng loạt các bất động sản là 5 hoặc 6 năm, còn định giá các bất động sản riêng biệt là đột xuất và theo yêu cầu

Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư tại vị trí quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt dẫn đến giá đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu dân cư nông thôn cao hơn nhiều lần so với giá đất nông nghiệp ở ngoài khu vực quy hoạch đô thị và khu dân cư nông thôn Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng đất nhưng cùng mục đích là loại đất sản xuất nông nghiệp ở trong khu vực quy hoạch là đô thị hoặc khu dân cư nông thôn lại có giá cao hơn, điều đó chứng

tỏ giá đất nông nghiệp tại vị trí này hàm chứa cả giá đất ở do có lợi thế để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở

Một thửa đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích nông nghiệp, là ngành sản xuất có năng suất thấp; do đó lợi nhuận thu được từ thửa đất này thấp, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất thấp và giá đất thấp Nhưng cũng thửa đất này nếu chuyển sang đất chuyên dùng hoặc đất đô thị (sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ v.v.) có năng suất lao động cao hơn, lợi nhuận thu được cao hơn, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất cao hơn và giá đất sẽ cao hơn Như vậy, giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của đất nếu sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau và có xu hướng cao hơn nên giá đất cao hơn

Quy hoạch sử dụng đất có thể làm thay đổi vị trí thửa đất (từ vị trí 4 lên

vị trí 1 ), thay đổi tính cá biệt của thửa đất như hình thể, chiều rộng, chiều sâu… làm cho giá đất cũng thay đổi

Mặt khác, đất đai có hạn trong điều kiện dân số ngày càng tăng, kinh tế phát triển mạnh làm cho nhu cầu đất đai cho các mục đích ngày càng lớn Lúc này quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Quy hoạch được duyệt khiến người dân sẽ yên tâm đầu tư vào đất để hưởng các lợi ích do quy hoạch mang lại, làm cho các giao dịch về đất đai diễn ra nhiều, dẫn tới giá đất có thể tăng cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực của nó

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày

28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và

sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của

Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực

Ở mọi quốc gia, công tác quy hoạch sử dụng đất luôn là một trong những nội dung được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với tài nguyên nói chung và đất đai nói riêng Mỗi quốc gia có những đặc điểm riêng biệt, điển hình là sự khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình độ phát triển, cho nên phương pháp tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của mỗi nước cũng mang những nét đặc thù khác nhau

a, Nhật Bản:

Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia ở Nhật Bản được xây dựng theo quy định của Luật tổng thể phát triển đất quốc gia (1950) Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia có 3 cấp: Cấp Quốc gia được quyết định bởi Thủ tướng; cấp vùng được quyết định bởi Thủ tướng với sự tham vấn Hội đồng phát triển quỹ đất quốc gia; cấp cơ sở được Tỉnh trưởng trình Thủ tướng xem xét quyết định sau khi có ý kiến tham vấn của Hội đồng phát triển đất quốc gia và các Bộ trưởng liên quan

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia ở Nhật Bản là quy hoạch dài hạn cho việc sử dụng đất quốc gia, quy định khái quát, cơ bản về SDĐ quốc gia, quy

mô các mục tiêu, trách nhiệm rõ ràng đối với mục đích SDĐ quốc gia, và đưa

ra các biện pháp cần thiết để đạt mục tiêu QHSDĐ quốc gia được thiết lập ở

3 cấp: Cấp quốc gia, cấp vùng và cấp cơ sở Ngoài ra, Nhật Bản còn có các loại hình quy hoạch sau: quy hoạch vùng ưu tiên phát triển nông nghiệp, quy hoạch cơ sở, quy hoạch cải tạo các vùng cộng đồng ngoại ô

b, Trung Quốc: Hệ thống QHSDĐ ở Trung Quốc được tổ chức tương đối giống quy hoạch sử dụng đất hiện nay ở nước ta, tuy nhiên giữa cấp tỉnh

và cấp huyện Trung Quốc còn xây dựng QHSDĐ cấp vùng – hạt là cấp liên kết giữa cấp tỉnh và cấp huyện, định hướng quy hoạch cho các địa phương Việc quản lý thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được quy định tương đối chặt chẽ, thể hiện ở các khía cạnh: Các quy hoạch phải xác định những nội dung có tính bắt buộc; quy định chặt chẽ những trường hợp được phép thay đổi, điều chỉnh quy hoạch; nguyên tắc bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ nguồn tài nguyên, di sản văn hóa, BVMT Đặc điểm cần nhấn mạnh là Trung Quốc trong mỗi lần triển khai thực hiện lập QHSDĐ đều có mục tiêu và chủ đích rõ ràng về việc tập trung giải quyết nội dung quy hoạch đất đai cụ thể của loại đất nào và lĩnh vực nào

c, Liên Bang Nga: Hệ thống QLNN về đất đai của Liên Bang Nga là hệ thống quản lý từ vĩ mô đến vi mô và chúng được phân chia theo từng cấp lãnh thổ Mỗi một cấp có mục tiêu và nội dung cụ thể riêng Trong QHSDĐ, việc phân cấp lãnh thổ giúp cho chính quyền quản lý một cách chi tiết hơn công tác quy hoạch đất của từng địa phương đồng thời có cái nhìn tổng hợp tình hình chung và những xu thế của đất nước Ngoài ra, QHSDĐ còn có liên quan tới rất nhiều lĩnh vực khác, vì vậy trong mỗi cấp lãnh thổ còn có mối quan hệ chặt chẽ với các ngành của các cấp mình QHSDĐ được chia ra làm hai cấp dựa trên quy mô của lãnh thổ và mức độ yêu cầu của công việc, đó là: Quy hoạch tổng thể (là quy hoạch từ cấp tỉnh trở lên) và Quy hoạch chi tiết (là QHSDĐ từ cấp huyện trở xuống)

1.3.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam

Tại mỗi quốc gia với các chế độ chính trị khác nhau, các giai đoạn lịch

sử phát triển khác nhau đều chú trọng đến quy hoạch tổng thể lãnh thổ, quy hoạch vùng, có hệ thống phân cấp về quy hoạch rõ ràng Tất cả các nước đều xác định tầm quan trọng của QHSDĐ trong hệ thống quy hoạch

QHSDĐ được lập từ tổng thể đến chi tiết (từ vĩ mô đến vi mô), trong

đó quy hoạch sử dụng đất cấp vĩ mô (toàn quốc và các vùng lãnh thổ) có vai trò định hướng cho các QHSDĐ cấp vi mô (tỉnh, huyện, xã) QHSDĐ cấp vùng lãnh thổ là cấp trung gian giữa quy hoạch toàn quốc và quy hoạch các cấp địa phương, có vị trí quan trọng và là yếu tố cấu thành của QHSDĐ toàn quốc, là căn cứ định hướng của quy hoạch đất đai các cấp hành chính

Vấn đề quy hoạch sử dụng đất có tính đến các yếu tố liên kết vùng ở Việt Nam hiện nay

a) Những tồn tại của công tác quy hoạch sử dụng đất hiện nay có liên quan tới các yếu tố liên kết vùng

QHSDĐ các cấp đã có những đóng góp nhất định, đã phân bổ nguồn lực đất đai cơ bản đáp ứng được nhu cầu phát triển KT-XH, QP-AN Tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại, hạn chế trong QHSDĐ như sau:

Việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; QHSDĐ được lập theo đơn vị hành chính không bảo đảm tính liên kết nối liền vùng, không phát huy được thế mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa các vùng; QHSDĐ chưa thực hiện phân vùng chức năng SDĐ theo không gian mà mới chỉ chú ý đến việc phân bổ các chỉ tiêu loại đất

Vùng ở nước ta được xem là cấp lãnh thổ trung gian nằm giữa cấp chính quyền trung ương và địa phương Trong phát triển KT-XH các vùng đều đặt ra nhiệm vụ dựa vào các lợi thế để hình thành các thế mạnh riêng Tuy nhiên các tỉnh trong mỗi vùng đều nhận những lợi thế của vùng là của riêng tỉnh mình dẫn đến việc các địa phương phát triển theo hàng ngang, không có trọng tâm, trọng điểm

Khi thực hiện việc xây dựng các phương án QHSDĐ nhiều địa phương còn chưa nghiên cứu một cách đầy đủ và có những luận chứng kinh tế kỹ thuật dẫn đến chất lượng của nhiều QHSDĐ các cấp còn thấp, thiếu đồng bộ

trong SDĐ cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể hiện ở việc các quy hoạch phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần; thiếu tính khả thi, không bảo đảm nguồn lực đất đai để thực hiện

Việc lập QHSDĐ hiện nay vẫn nặng về tính kỹ thuật, trong xây dựng QHSDĐ thường chú ý nhiều đến các tác nghiệp chuyên môn như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu…; công tác quy hoạch

sử dụng đất thiên về sắp xếp các loại đất theo mục tiêu quản lý hành chính, chưa tính toán đầy đủ về hiệu quả KT-XH, môi trường nhằm bảo đảm phát triển bền vững trong SDĐ

Phân cấp QHSDĐ nước ta hiện nay gồm 3 cấp: (cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện) mà không có QHSDĐ cấp vùng Chính vì vậy, các quy hoạch của các cấp hành chính, đặc biệt là cấp tỉnh không bảo đảm tính liên kết vùng, không tập hợp thế mạnh của vùng để phát huy tiềm năng mà thực hiện manh mún, dàn trải, thiếu đồng bộ theo từng tỉnh Điều này dẫn đến việc phát triển kinh tế không phù hợp với tiềm năng đất đai vốn có, gây nên sự thiếu, thừa các chỉ tiêu SDĐ của các tỉnh

Việc chưa quy định nội dung xây dựng QHSDĐ cấp vùng lãnh thổ làm giảm tính liên kết và tính định hướng giữa QHSDĐ cấp quốc gia với QHSDĐ cấp tỉnh

b) Một số trao đổi về QHSDĐ có tính đến liên kết vùng ở nước ta hiện nay Với đặc điểm nền kinh tế của nước ta được chia thành 63 đơn vị hành chính cấp tỉnh mà không có đơn vị hành chính cấp vùng nên các chính sách phát triển KT-XH đều từ trung ương đến thẳng địa phương Điều này làm cho các địa phương có nhiều quyền quyết định tự chủ Tuy nhiên, chính sự tự chủ của các tỉnh dẫn đến việc các tỉnh đều nỗ lực phát triển địa phương mình mà xem nhẹ các yếu tố bảo đảm tính liên kết và phát triển hài hòa, cân bằng trong

vùng Xây dựng QHSDĐ cấp vùng sẽ tránh tình trạng các đơn vị hành chính cấp tỉnh xây dựng QHSDĐ của đơn vị mình một cách cục bộ dẫn đến sự tập trung quá nhiều một hạng mục (sân bay, cảng, khu chế xuất, khu công nghệ cao…) gây lãng phí, dư thừa hoặc bố trí ở các vị trí không phù hợp, không bảo đảm tính kết nối liên vùng, không phát huy được thế mạnh của từng vùng

Khi thực hiện xây dựng QHSDĐ thì việc phân vùng là rất cần thiết Phân vùng là công cụ mạnh và hữu hiệu cho việc phân khu chức năng sử dụng đất, tránh tình trạng trùng lặp về mục đích SDĐ và bao quát được phạm

vi không gian Phân vùng ở đây không lệ thuộc vào đơn vị hành chính mà chủ yếu theo đặc điểm phân dị lãnh thổ để quyết định các chức năng của đất đai, bảo đảm SDĐ đai cho thân thiện với các yếu tố tự nhiên Do đó, QHSDĐ có tính đến yếu tố liên kết vùng sẽ cụ thể hóa định hướng chiến lược phát triển KT-XH của từng vùng, dự báo nhu cầu về lương thực, thực phẩm; phát triển

đô thị, cơ sở hạ tầng; phát triển các ngành phi nông nghiệp khác; điều kiện KT-XH, văn hóa, trình độ phát triển của khoa học kỹ thuật của từng vùng; đánh giá những tác động tiêu cực của BĐKH đến việc sử dụng đất của từng vùng lãnh thổ trong tương lai

1.3.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang - tầm nhìn 2020

Trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, với phương hướng phát triển kinh tế lâu dài và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho thành phố Hà Giang là nhanh chóng trở thành thành phố có nền kinh tế phát triển ổn định theo hướng kinh

tế sản xuất nông nghiệp gắn với phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, thương mại - du lịch và nhằm không ngừng nâng cao về các mặt kinh

tế, dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng thế mạnh của thành phố Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

từ nay đến năm 2020 là nhiệm vụ cấp bách và có ý nghĩa then chốt, tạo cơ sở

để thành phố có thể chủ động khai thác và phát huy triệt để, có hiệu quả nguồn lực đất đai cũng như tranh thủ tối đa mọi hỗ trợ từ bên ngoài trong phát triển nền kinh tế - xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh nói chung

Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong những năm gần đây, bình quân 13,49%/năm (giai đoạn 2010-2014) Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực

Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh đối với đất đai, việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng, cho các mục đích phi nông nghiệp Đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở hàng năm diễn ra ngày càng phức tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng bền vững

Mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thành phố

Hà Giang

- Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 -

2015 thành phố Hà Giang - tỉnh Hà Giang, qua đó rút ra những ưu điểm và tìm ra những mặt hạn chế, bất cập quá trình xây dựng và thực hiện quy hoạch

để có biện pháp điều chỉnh cho phù hợp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất có hiệu quả

- Đánh giá đúng thực trạng và tiềm năng đất đai để có kế hoạch, phương án đầu tư sử dụng hợp lý các loại đất theo các giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội

- Làm cơ sở để phục vụ công tác quản lý đất đai trong toàn thành phố theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, cải tạo môi trường sinh thái nhằm phát triển và sử dụng đất bền vững

- Cân đối hợp lý quỹ đất đáp ứng nhu cầu của các dự án, đề án phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng theo yêu cầu mới nhằm sử dụng đất có hiệu quả, bền vững, tiết kiệm Bố trí quỹ đất hợp lý kết hợp với việc xây dựng

cơ chế chính sách về đổi đất lấy hạ tầng, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm huy động nguồn lực từ đất cho phát triển và tăng nguồn thu cho ngân sách

Nội dung quy hoạch cũng cần xác định các tiền đề, dự báo phát triển và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật áp dụng Cụ thể, xác định các tiền đề, động lực phát triển để đô thị Hà Giang trở thành trung tâm kinh tế năng động của vùng trung du và miền núi Bắc Bộ, đảm bảo an ninh quốc phòng, nâng cao chất lượng đô thị và điều kiện sống của người dân; dự báo quy mô dân số, lao động theo các giai đoạn quy hoạch, phân tích các cơ sở khoa học để đưa ra kết quả dự báo, phù hợp với điều kiện thực tiễn và định hướng phát triển đô thị đảm bảo phát triển bền vững; dự báo quy mô đất xây dựng đô thị và xác định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật phù hợp, đảm bảo đạt tiêu chí đô thị loại II, có tính đến các yếu tố đặc thù là đô thị vùng cao miền núi phía Bắc

Về định hướng phát triển không gian và quy hoạch sử dụng đất, xác định các nguyên tắc phát triển không gian đô thị phù hợp với mục tiêu và tính chất chức năng đô thị; xác định cấu trúc phát triển không gian đô thị đảm bảo tối ưu về liên kết vùng, đặc biệt là sự liên kết, hỗ trợ Khu kinh tế cửa khẩu Thanh Thủy, Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn và các khu vực khác trong tỉnh Xác định liên kết giữa các khu vực chức năng trong

đô thị hiệu quả, phát triển bền vững các tiềm năng thế mạnh của đô thị

Bên cạnh đó, xác định các khu vực cảnh quan tự nhiên có giá trị như thảm thực vật phía Đông, phía Tây, hệ sinh thái sông Lô, sông Miện, núi Mỏ Neo, Hàm Hổ…, các giá trị văn hóa, kiến trúc truyền thống của đô thị để gìn giữ và phát huy; đề xuất các giải pháp nâng cấp cải tạo các khu vực phát triển hiện hữu, đặc biệt các khu ở dân cư, không gian công cộng, cây xanh công

viên và tiện ích đô thị Định hướng xây dựng các khu chức năng mới đảm bảo khả năng thu hút đầu tư cao; định hướng tổ chức, xây dựng hệ thống trung tâm đô thị, cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân

1.3.4 Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới

+ Đài Loan

Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác) Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất” Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường (Chin Lin, 2008)

Luật Chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất Giá trị bồi thường về đất được tính theo giá trị đất tại thời điểm lấy đất đó, giá trị bồi thường về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình thay thế với điều kiện tương đương

Theo Luật Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất Các sở định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa phương xem xét Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá phê duyệt và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Ủy ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất; có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thường đối với vùng đất bị chiếm giữ

Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006) Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết định (Chin Lin, 2008)

Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của Đài Loan để áp dụng cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một

ủy ban định giá đất Chúng ta có thể giao nhiều nhiệm vụ khác có liên quan tới giá đất cho ủy ban này như giải quyết tranh chấp về giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất Để trở thành hệ thống, ở Trung ương cũng cần thành lập

ủy ban định giá đất cấp quốc gia có chức năng giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất ở địa phương

+ Các nước Đông Âu

Theo Richard Grover (2007) các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu (các nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đông Âu) có hoàn cảnh khá giống nhau Tất cả các nước này đều xây dựng và thông qua Hiến pháp mới với

quyền sở hữu tư nhân về đất đai Liên Bang Nga thông qua Hiến pháp vào năm 1993 (khẳng định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản), thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương 17 nói về cơ chế chiếm giữ đất bắt buộc), nhưng Bộ luật Đất đai vẫn chưa thể thông qua Viện Duma (vấn

đề đất đai vẫn chỉ được điều chỉnh theo các Nghị định và Sắc lệnh của Tổng thống) Rumania thông qua Hiến pháp mới vào năm 1992 (khẳng định Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản), Luật Bán đất bắt buộc vào năm 1994 và thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 2005 Ba Lan thông qua Hiến pháp vào năm 1997 với quy định về cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc

để sử dụng vào mục đích công cộng khi đã giải quyết bồi thường cho người mất đất

Tại các nước này, quá trình tư nhân hóa đất đai từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân diễn ra song song với quá trình nhà nước có quyền chiếm giữ đất đai bắt buộc (có bồi thường) Quá trình nhà nước chiếm giữ đất đai bắt buộc phải được thực hiện theo nguyên tắc ngay thẳng, có lý, minh bạch, có trách nhiệm và có sự tham gia của cộng đồng Những nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Công ước của châu Âu về nhân quyền (Stasiak, 2007)

Quyền chiếm giữ đất bắt buộc chỉ được thực hiện khi chính quyền các cấp (từ trung ương đến xã) có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng (không được áp dụng quyền này để chiếm giữ đất cho nhu cầu sử dụng của các công ty) Giá trị bồi thường có thể tính ra bằng tiền hoặc bằng hiện vật với giá trị tương đương, hiện vật thường là các BĐS mà bên được bồi thường chấp nhận Việc bồi thường được xem xét không phải chỉ cho chủ đất, người

sử dụng đất mà phải xem xét cho cả những người có liên quan đến đất đó Giá đất để tính bồi thường được xác định theo giá so sánh khi mua - bán đất khác tương đương, do định giá viên xác định Người bị nhà nước chiếm giữ đất phải thông báo về ý kiến của mình cũng như có quyền không đồng ý về các

điều kiện và mức bồi thường do chính quyền đưa ra Nếu không đạt được sự đồng thuận thì người bị chiếm giữ đất có quyền khởi kiện ra tòa án Chủ đất

có quyền xuất trình các căn cứ để định giá đất và đề nghị của các định giá viên lên ủy ban chuyên gia của hiệp hội định giá quyết định

Nước Đông Âu có nền kinh tế chuyển đổi, vấn đề được thảo luận nhiều nhất là giá trị bồi thường được xác định là giá trị tương đương hay giá trị hợp

lý (nhất là khi đất đó không thể xác định được giá thị trường) Bên cạnh đó, cũng còn nhiều tồn tại là việc định giá còn thiếu hạ tầng thông tin, chưa phù hợp với chuẩn định giá quốc tế và thiếu giá để so sánh trên thị trường, trình

độ định giá viên còn bất cập so với yêu cầu của quá trình phát triển; tòa án giải quyết các khiếu nại về bồi thường chưa bảo đảm được tính trung lập giữa quyền lợi của nhà nước và quyền lợi của tư nhân (thường vẫn nghiêng về quyền lợi của nhà nước) Một số nước (như Ba Lan) đã tập trung vào giải quyết cơ chế định giá trị bồi thường khi không thể định được giá đất phù hợp giá thị trường Trong trường hợp này, người ta thường khảo giá mua của một BĐS có giá trị tương đương (tất nhiên chi phí thực hiện sẽ tốn kém hơn trường hợp có đủ cơ sở để xác định được giá trị thị trường)

+ Thái Lan

Thái Lan là nước có nền kinh tế phát triển thuộc nhóm đầu của khu vực ASEAN Dịch vụ định giá BĐS ở Thái Lan đã hoạt động từ rất lâu, có lịch sử gắn liền với quá trình phát triển thị trường BĐS nhưng lại thiếu những chuẩn mực nghề nghiệp Vào những năm cuối của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khủng hoảng tài chính đã làm cho giá BĐS giảm đi khoảng 6 lần Kết quả định giá sai đã làm cho nhiều định giá viên về BĐS bị bắt Thực tế này đã đặt

ra yêu cầu phải chuẩn hóa nghề nghiệp định giá, hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu phục vụ định giá, phát triển đào tạo để nâng cao trình độ các định giá viên Đến năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính mới ở khu vực Đông Nam Á bắt