Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 2019

tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyềnchưa thực hiện theo quy định trên địa bàn thành

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT

SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi nghiêncứu và thực hiện Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn

là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác

Tác giả

Phạm Tiến Thắng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực phấnđấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướngdẫn của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy

PGS.TS Đàm Xuân Vận giảng viên Trường Đại học Nông lâm

Thái Nguyên là người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo,động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trongphòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học NôngLâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện tốt nhất chotôi trong thời gian qua học tập và nghiên cứu tại trường

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ bannhân dân thành phố Cẩm Phả, phòng Tài nguyên và Môi trường,Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kếhoạch, cùng tất cả bạn bè, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đềtài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên,tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quátrình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn !

Cẩm Phả, tháng 11 năm

2020

Tác giả

Phạm Tiến Thắng

LỜI CAM ĐOAN .i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG .v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu 2

3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1.Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1.Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý 5

1.2 Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 8

1.2.1 Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 8

1.2.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.5 Dân sự và pháp luật về đất đai 8

1.2.6 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.7 Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 9

1.3 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam 12

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 12

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh 15

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.2.Nội dung nghiên cứu 22

2.2.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 22

2.2.2.Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 2017-2019 22

2.2.3 Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 23

2.3 Phương pháp nghiên cứu 23

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 23

2.3.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp 24

2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu 24

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 25

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả 30

3.2 Khái quát về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lí đất đai của thành phố Cẩm Phả 35

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 35

3.2.2.Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai 36

3.3 Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 39

3.4 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 41

3.4.1.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017-2019 41

3.4.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả 45

3.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành phố Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 47

3.5.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 57

3.5.2.Giải pháp về quản lý 57

3.5.3 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 58

3.5.4.Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng kí đất đai trực tuyến, cải cách dịch vụ công về đất đai 59

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

1 Kết luận 60

2 Đề nghị 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

TNMT Tài nguyên môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 10Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2019 35Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 6 đơn vị hành chính

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 40Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 6 đơn vị hành chính

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 41Bảng 3.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017 - 2019 42Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu

thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 43Bảng 3.6: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết

hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 45Bảng 3.7: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả 46Bảng 3.8 Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phảtại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất 48Bảng 3.9 Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu

về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 50Bảng 3.10 Trình tự thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ 56

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả 25Hình 3.2: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành 31Hình 3.3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ theo quy định

của pháp luật đất đai 2013 53

Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nộilực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặcbiệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống,lao động của mọi người trong xã hội Ngay từ khi xuất hiện con người đãbiết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển Ngày nay, cùngvới sự phát triển của tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy đượcnhiều giá trị to lớn Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướngXHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh

tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậcnhất của môi trường sống

Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tếthị trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt Đất đai tham gia vào tất cả cácngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất Đối vớinông nghiệp, đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn chocây trồng Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở

hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đãtạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượngquyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động

Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh nằm ở vùng ĐôngBắc Bộ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - vănhoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng

đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng

đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéotheo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiệncác quyền sử dụng đất Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triểnkinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xuhướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký

tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyềnchưa thực hiện theo quy định trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện cácquyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định củapháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề

tài: " Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019" là

cần thiết trong thời điểm hiện nay

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại; phân tích được nguyên nhân và

đề xuất được giải pháp khắc phục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sửdụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả

3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Nghiên cứu lí luận về chuyển

nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, những khó khăn và thuận lợi để đề ra các giải pháp khắcphục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, đảm bảo công tác quản lí nhà nước về đất đai

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Qua việc nghiên cứu tình hìnhchuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh QuảngNinh chúng ta tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được côngtác tổ chức cũng như quản lí việc thực hiện các quy trình chuyểnnhượng, tặng cho QSD đất của các cơ quan ban ngành Đồng thời gópphần vào các công cuộ cải cách

hiệu quả hơn.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI

Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi,thừa kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất làhình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, tặng choQSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằmbảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng choQSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhucầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năngđộng hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngânsách Nhà nước Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền nàycòn một số tồn tại như chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không

đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quyđịnh của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền);hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, tặng cho của đại bộ phậndân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạtđộng ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính

nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự tồn tại kéodài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đếnthị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phícho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường,lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng, tặng cho đất đai là đòi hỏicủa thực tế cuộc sống Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyểnnhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố Ðể thấy được thựctrạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tácchuyển nhượng , tặng cho QSDĐ

1.1.2 Cơ sở pháp

lý

1.1.2.1.

Luật

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày

01/07/2014; Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày

106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính

phủ;

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của BộTài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liênquan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ TàiChính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cánhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhậnQSDÐ;

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của BộTài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của BộTài chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lýthuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định

số 83/2013/NÐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;

Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của BộTài chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyềnQuyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngThông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tàinguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTài nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTài nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chínhphủ về lệ phí trước bạ;

Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửađổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;

Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ01/07/2014); Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của

Chính phủ quyđịnh về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơchế một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương;Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên vàMôi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi,

bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nướccủa Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sốnghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể

từ ngày

03/03/2017;

1.1.2.3 Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBNDtỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủtục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liềnvới đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoàiđược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàntỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBNDtỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụngđất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnhQuảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBNDtỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tụchành chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giảiquyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 của UBNDtỉnh Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh QuảngNinh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”

1.2 Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.1 Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thểkhác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp vớiquy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Chính Phủ, 2009)

1.2.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, cócông chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Trần Văn Chính và cs,2006)

1.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được phápluật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sửdụng đất

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dungcủa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của

Bộ luật

1.2.5 Dân sự và pháp luật về đất đai

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích,đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp vớiquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền

sử dụng đất

1.2.6 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kýquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.2.7 Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất

1.2.7.1 Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặngcho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích

- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụngđất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể :

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số181/2004/NĐ- CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật khôngcho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộgia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theoqui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồnglúanước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừngphòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộđó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

1.2.7.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao

đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận

chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng

trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định

1 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng;

Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận

chuyển nhượng.

- Giá

chuyểnnhượng.

2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;

- Quyền của người thứ ba đối với đất được

3 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng

đủ

diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số

hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhượng.

3 Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị

trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoảthuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất

4 Quyền của bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

quyền

được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm

trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều

305 của Bộ luật Dân

về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặngcho;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo

5 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

quyền sử dụngđất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức

đã

thoả thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp

luật về đấtđai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối

với đất chuyển nhượng.

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy

6 Quyền của bên nhận chuyển nhượng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng

đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả

thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đối với đất được chuyển nhượng;

5 Quyền của bên được tặng cho quyền

sử dụng đất:

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

như đã thoả thuận;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.3 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đạidương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉchiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều

so với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệptrên thế giới là 3.256 triệu ha ciếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền.Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹchiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2 Đất trồng trọt toànthế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năngsản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưngchưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất

có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiênnhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngànhnghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đấtnông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khácnhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm.Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh

mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh,Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv… thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quátrình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ramạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sửdụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triểnkhá nhanh trong những năm qua Để đạt được những thành tựu đó thì côngtác quản lí đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt Một trongnhững nước điển hình về công tác quản lí Nhà nước về đất đai đó lànước Pháp Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN,tuy

thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phươngpháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp Vấn

đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quảnhững tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnhhưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thứcmột bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lí đất đai của NướcCộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:

Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng,không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình ỞPháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai vàSHNN (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng) Tài sản côngcộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua vàbán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhànước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữuthông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy

để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú

ý từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ở Pháp đãban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị địnhquy định các qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phâncấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọngtrong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đếnnay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cảquyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũngnhư của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản líquy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điềuchỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quyhoạch lãnh thổ…

Về công tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duytrì chế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Phápđược thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệthống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ vàkhoa học, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnhthổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước,

vị trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất,thực trạng pháp lí của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin vềhiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả,đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt độngcủa ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống phápluật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội

đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận vàkhuyến khích quyền SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo

hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thểthấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triểnkinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trịcủa đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn

độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăngcường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợpvới sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo

xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằmquản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năngcạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời cónhững quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện đểphát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luậtthông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và anninh quốc gia

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh

1.3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

Thực hiện Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sửdụng đất 5 năm (2015 - 20120) cấp quốc gia, Chính phủ đã tổ chức xét duyệtquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương Trên cơ sở Nghị quyết của Quốc hội, của Chính phủ về quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, các địa phương đã tiến hành tổ chức giao đất, chothuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theoquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt để đáp ứng nhu cầu đất đaicho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cảnước và các địa phương

* Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đếnnăm 2000, Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân(trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã,5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân;4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượngquyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dânkhi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Chỉtính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông quacon đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình tổ chứcthực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nôngnghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trìnhchuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước cóthẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn Thế Đặng,2003).

+ Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy địnhsong những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quyđịnh và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã

có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xácđịnh giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lạihay góp vốn bằng quyền sử dụng đất Do những tồn tại nêu trên, các hoạtđộng chuyển quyền sử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tácđộng xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đếnviệc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân(Nguyễn Thế Đặng, 2011)

1.3.2.2. Tình hình quản lí đất đai ở Quảng

Ninh

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoàViệt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953.Ngày

29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnhcác quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đườnglối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19

và 20) khẳng định đất đai thuộc sở SHTN về đất đai; các quyền này đượcpháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Chođến nay có thể thấy các

đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai

và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng địnhvai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đấtđai Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quyhoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đôthị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền

sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định

về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặcthuê BĐS…) Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích côngcộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyềnSHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế

độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cườngvai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự pháttriển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướngtoàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặtchẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, đểphục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quyđịnh phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợptác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoàViệt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953.Ngày

29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnhcác quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đườnglối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980(Điều 19 và 20)

khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầubước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chínhsách mở cửa Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là:Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, ngườiđược giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không

có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau.Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấnchiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao

mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đấtnông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảysinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đốivới mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉđược chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vàohoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợptác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau

để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc

đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời đượcquyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời giannày Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu

tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặcbiệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết

số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoáVII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳngđịnh cho người sử dụng đất

kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luậtquy định.

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Do

đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựngpháp luật năm

1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và

có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổsung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụthể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế,

xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trườnglàm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử cònchưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền gópvốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiềnthuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền sử dụng đấtnhư chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hànhchính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thờigian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nướcngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sungcho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội,

uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vàochương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họpthứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sửdụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùngsang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nướcchuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sửdụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng nămphải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trịquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnhbằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

- Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa,tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi

2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tụcsửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết vàtất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý,

sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịpthời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳmới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và cóhiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003

đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyềntặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khôngphải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyềnchuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nôngnghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiệncác quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản pháttriển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước

đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấpnhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sửdụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàndân.

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh

Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướngchính phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND tỉnhQuảng Ninh và Sở TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanhtiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tính đến hếttháng 6/2014 như sau (Thành ủy Cẩm Phả):

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Các hoạt động và kết quả thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng

chi quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả

Phạm vi về không gian: 6 phường: Cẩm Bình, Cẩm Thạch, Cẩm

Thủy, Cửa Ông, Quang Hanh, Cẩm Sơn

Phạm vi về thời gian: Từ 2017 - 2019

2.2.Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, các nguồn tài nguyên,…

- Điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động việc làm,…

- Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng tại thành phố Cẩm Phả 2017 -2019

- Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các phườngphía Đông thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường phía Đông của thành phố Cẩm Phả trong giai đoạn 2017 -

2019

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

+ Ảnh hưởng của sự gia tăng dân số

+ Ảnh hưởng của các khu quy hoạch dân cư mới trong thành phố

+ Các yếu tố khác

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân trong công tácchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.3 Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

- Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ trên địabàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và pháttriển quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ trên địa thành phố Cẩm Phả,tỉnh Quảng Ninh

- Khối giải pháp chính sách

- Khối giải pháp kỹ thuật

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu có sẵn từ các công trình nghiên cứu trước được lựachọn sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiêncứu Nguồn tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các chương trìnhnghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơquan nghiên cứu, các nhà khoa học - Tài liệu, số liệu đã được công bố vềtình hình kinh tế, xã hội nông thôn, kinh tế của các ngành sản xuất

- Ðiều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung vàquyền chuyển nhượng, tặng cho nói riêng; tình hình quản lý đất đai vàcông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên

và Môi thành phố Cẩm Phả và Văn phòng Ðăng ký QSDÐ, các phòng banchuyên môn của thành phố Cẩm Phả, UBND các phường được điều tra

2.3.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp

- Số liệu sơ cấp được điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thuthập tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ của các hộgia đình, cá nhân trong vùng nghiên cứu, phương pháp đìêu tra phỏng vấn sốliệu sơ cấp: Phát phiếu điều tra trực tiếp với các phiếu điều tra được soạnthảo gồm các câu hỏi đóng và câu hỏi mở có nội dung khai thác sự hiểubiết của người được phỏng vấn

-Thu thập số liệu sơ cấp, điều tra nhanh những người chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển nhượng, tặngcho quyền sử dụng đất

- Phương pháp điều tra ngẫu nhiên: Chọn giai đoạn 2017-2019 (Thựchiện luật đất đai năm 2013)

- Phương pháp xây dựng bộ câu hỏi phỏng vấn: xây dựng dạng câu hỏiđóng kết hợp các câu hỏi hỗn hợp

2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo

số liệu đã đăng ký làm thủ tục với phòng Tài nguyên và Môi trường và Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượngđịa bàn 28 xã thị trấn từng nội dung chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụngđất và từng năm để lập thành bảng

Sử dụng phần mềm máy tính Excel để tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu

50’’ Có vị trí tiếp giáp với các huyện:

- Phía Bắc giáp huyện Ba Chẽ và huyện Tiên Yên;

- Phía Đông giáp huyện Vân Đồn;

- Phía Nam giáp vịnh Bái Tử Long;

- Phía Tây giáp thành phố Hạ Long và huyện Hoành Bồ

Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm

Phả

Thực hiện Nghị quyết số 04/NQ-CP, ngày 21 tháng 02 năm 2012 củaChính phủ về việc thành lập thành phố Cẩm Phả thuộc tỉnh Quảng Ninh cótổng diện tích đất tự nhiên 34.322,72 ha với 13 phường và 3 xã.

Thành phố Cẩm Phả được công nhận là đô thị loại III, nằm trong hànhlang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái Có tàinguyên phong phú đa dạng nhất là khoáng sản than, du lịch sinh thái biển vàtài nguyên biển là trung tâm công nghiệp than nằm liền kề với thành phố HạLong là cầu nối kết giữa các trung tâm kinh tế - dịch vụ - du lịch lớn của tỉnhvới khu vực phía Đông tỉnh Quảng Ninh, đây là tiền đề thúc đẩy thành phốCẩm Phả trở thành một thành phố với đầy đủ chức năng công nghiệp than,dịch vụ, du lịch

3.1.1.2. Khí

hậu

- Nhiệt độ bình quân cả năm 23,00C, trong đó nhiệt độ trung bìnhtháng cao nhất là 36,60C (tháng 6), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là5,50C (tháng

1) Nền nhiệt độ được phân hoá theo mùa khá rõ rệt, trong năm có 4 thángnhiệt độ trung bình nhỏ hơn 200C (tháng 12 đến tháng 3 năm sau), tổngtích ôn đạt trên 8.5000C

- Lượng mưa bình quân hàng năm 2.144,5 mm nhưng phân bố khôngđồng đều Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 cho đến tháng 10, lượngmưa chiếm khoảng 86% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt tập trung vàocác tháng 7, 8, 9 Các tháng 11 đến tháng 4 lượng mưa ít, chiếm 14%lượng mưa cả năm, lượng mưa phân bố không đều trong năm

- Nắng: Trung bình số giờ nắng dao động từ 1.500 - 1.700 h/năm, nắngtập trung từ tháng 5 đến tháng 12, tháng có giờ nắng ít nhất là tháng 2 vàtháng 3

- Độ ẩm không khí bình quân cả năm khoảng 84%, cao nhất là tháng3,4 đạt 88%, thấp nhất vào tháng 11 và tháng 12 đạt 78% Độ ẩm không khícòn phụ thuộc vào độ cao, địa hình và sự phân hóa theo mùa

phù sa của sông và phù sa biển có diện tích 459 ha, chiếm 1,34% diện tích

tự nhiên, phân bố ở các xã, phường: Quang Hanh, Cẩm Thạch, MôngDương, Dương Huy, Cộng Hòa Nhóm đất phù sa được chia làm 2 đơn vịđất sau:

- Đất phù sa được bồi chua (Pbc): Đất này được hình thành do sự bồiđắp phù sa của các con sông, suối, ít có sự phân hóa, đất thường có màunâu hoặc màu nâu nhạt, đất có độ phì nhiêu khá

- Đất phù sa không được bồi chua glây sâu (Pc): Đất được hìnhthành do sự bồi đắp phù sa sông hoặc phù sa biển, đất thường có màu nâuxám hoặc xám nâu, xuống các tầng dưới có màu xám nhạt hoặc xám vàngloang lổ, thành phần cơ giới của đất từ thịt trung bình đến thịt nặng ở lớpđất mặt, xuống sâu các tầng dưới có nơi thành phần cơ giới là cát pha, đấtphù sa không được bồi chua hiện nay đang được sử dụng trồng lúa hoặclúa màu

* Đất glây (GL): Diện tích 30,1ha, chiếm 0,09% diện tích tự

nhiên, phân bố ở các xã Cộng Hòa và Quang Hanh

Đất glây được hình thành từ các vật liệu không gắn kết, trừ các vậtliệu có thành phần cơ giới thô và trầm tích phù sa có đặc tính phù sa.Đặc tính glây mạnh ở độ sâu 0 - 50 cm, nhóm đất này có đặc tính glâychua

* Đất vàng đỏ (Fv): Diện tích 26.405,64 ha, chiếm 78,65% diện tích

tự nhiên, phân bố ở hầu khắp các phường xã Đất vàng đỏ được hìnhthành trên các loại đá mẹ khác nhau như phiến sét, phiến thạch, sa thạch.Hình thái phẫu diện đất thường có màu vàng đỏ hoặc vàng nhạt, tầng đấthình thành dày hay mỏng thường chịu tác động tổng hợp của các yếu tốhình thành đất

- Đất ruộng bậc thang vùng đồi núi (NT-ct): Dưới tác động củacon người khai thác biến đất đồi núi thành ruộng bậc thang để trồnglúa hàng năm, đã làm thay đổi tầng đất mặt, thay đổi 1 số tính chất lýhọc lẫn hình thái phẫu diện.

- Đất bãi khai thác mỏ (NT-kt): Loại đất này hình thành do bị xáotrộn, có sự tích lũy các chất thải của khai thác mỏ

* Đất Cát (C)

Diện tích 724,21 ha, chiếm 2,16% diện tích tự nhiên, phân bố ở các

xã, phường: Cẩm Sơn, Cẩm Trung, Cẩm Bình, Cẩm Thành, CẩmThịnh, Cẩm Phú, Cẩm Đông, Cẩm Thạch, Cẩm Thủy, Cẩm Hải,Mông Dương, Cộng Hòa Đất được hình thành ven biển, ven các consông chính do sự bồi đắp, bao gồm:

- Bãi cát ngập triều: Phẫu diện có dạng thô sơ chưa phân hóa thường

ở địa hình thấp ngoài đê biển và thường xuyên ảnh hưởng của chế độthủy triều

- Đất cát biển điển hình: Thường phân bố ở địa hình cao hoặc vàncao, hình thành chủ yếu do sự hoạt động của sông và biển Thành phần

cơ giới chủ yếu là cát pha sét vật lý dưới 20% Khả năng giữ nước, giữphân bón kém, đây là loại đất có độ phì thấp

* Đất mặn

Diện tích 1.554,9 ha chiếm 4,62% diện tích tự nhiên, phân bố ởphường Mông Dương, xã Cẩm Hải, xã Cộng Hòa Nhóm đất này hìnhthành ở gần các cửa sông nơi có địa hình thấp < 1m trên nền mẫu chấtcủa sự kết hợp phù sa sông và phù sa biển, phù sa biển trầm tích ở bêndưới còn phù sa sông phủ lên trên, bao gồm:

- Đất mặn sú vẹt đước (Mm): Phân bố ở thảm rừng ngập mặn (Sú,Vẹt, Bần…) Phẫu diện ở dạng chưa thuần thục, tầng mặt thường ởdạng bùn lỏng, bão hòa NaCl, lẫn hữu cơ glây mạnh

- Đất mặn ít và trung bình (M): Được hình thành từ sản phẩm phù

sa bị nhiễm mặn, đất có màu nâu, tím nhạt ở tầng đất mặt, xuống các tầngdưới có màu nâu xanh hoặc xám xanh, có độ phì nhiêu trung bình

Diện tích 175,6 ha, chiếm 0,52% diện tích tự nhiên Phân bố ở phườngMông Dương.

Đất mùn vàng đỏ nằm ở độ cao 700 - 900 m Địa hình cao, dốc, hiểmtrở nên xói mòn mạnh Đất mặt thường có màu xám đen, tầng dưới cómàu xám vàng Đất có phản ứng chua, giàu hữu cơ ở tầng đất mặt, lânnghèo đến trung bình, kali tổng số trung bình Lượng các cation kiềm traođổi thấp, có độ dốc trên 250 nên khoanh nuôi bảo vệ rừng

* Đất có tầng sét loang lổ (L)

Diện tích 236,5 ha, chiếm 0,7% diện tích tự nhiên, phân bố ở các

xã, phường: Dương Huy, Cẩm Phú, Cẩm Sơn Nhóm đất này hình thànhtrên các loại mẫu chất phù sa cổ, phù sa cũ hoặc trên các nền đá mẹ khácnhau Hình thái phẫu diện thường xuất hiện tầng tích sét loang lổ, đôi khixuất hiện kết von với các mức độ khác nhau

 Tài nguyên nước

- Nước mặt: Tài nguyên nước mặt của thành phố bao gồm các sôngchính như hệ thống sông Diễn Vọng, sông Mông Dương, sông Voi Lớn,Sông Voi Bé và còn có 28 hồ đập lớn nhỏ nằm rải rác trong thành phố.Ngoài ra trên địa bàn thành phố hình thành nhà máy nước Diễn Vọng lấynước từ các hồ Cao Vân và Sông Diễn Vọng để xử lý, cung cấp nước chothành phố với công suất khai thác

6000m3/ngày đêm, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng nước trên địa bàn thành

phố

- Nước ngầm: Tài nguyên nước ngầm trên địa bàn thành phố hiện nayrất kém, phía bắc là vùng đồi núi có chất lượng nước tốt, nhân dân sử dụngnước bằng cách đào và khoan giếng để lấy nước sinh hoạt

Diện tích đất rừng chủ yếu là rừng gỗ non chưa có trữ lượng và rừngtre nứa, rừng gỗ trụ mỏ, rừng ngập mặn chủ yếu là rừng phòng hộ bao gồmcây sú vẹt Diện tích rừng thường tập trung chủ yếu ở các phường xã:Mông Dương, Cộng Hòa, Cẩm Hải, Dương Huy và Quang Hanh với sảnlượng gỗ đạt 26.364 m3, thảm thực vật chủ yếu cỏ tranh, lùm cây bụi,

 Tài nguyên khoáng sản

- Than đá

Tài nguyên khoáng sản lớn nhất nhất ở Cẩm Phả là than đá và phân

bố ở vùng núi phía Đông Bắc và Tây Bắc thành phố Tổng tiềm năng ướctính trên 1 tỷ tấn, trữ lượng có thể khai thác thuận lợi 240 triệu tấn (theo sốliệu ngành than), qua thăm dò than khai thác hầm lò đạt độ sâu -300 m, sảnlượng than khai thác trên địa bàn thành phố chiếm 50 - 55% sản lượngthan toàn quốc, chất lượng than tốt, tiện đường chuyên chở than ra cảngnước sâu, thuận tiện cho xuất khẩu

- Đá Vôi

Phân bố chủ yếu trên địa bàn phường Quang Hanh và các dãy núi đávôi ngoài vịnh, có trữ lượng lớn để cung cấp nguyên liệu cho nhà máy ximăng và sản xuất vật liệu xây dựng, theo báo cáo kết quả thăm dò, vàđánh giá tài liệu tổng hợp địa chất, khoáng sản thành phố Cẩm Phả có 02mỏ:

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả

3.1.1.4 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu kinh tế của Thành phố đã có sự chuyển dịch tích cực, Thànhphố đang thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần sựphụ thuộc vào công nghiệp khai thác than Lĩnh vực sản xuất điện, vậtliệu xây dựng và dich vụ đang có đà phát triển mạnh