phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên sàn chứng khoán việt nam

phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên sàn chứng khoán việt nam phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên sàn chứng khoán việt nam phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên sàn chứng khoán việt nam

1

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trải qua 20 năm hình thành và phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam, số lượng doanh nghiệp niêm yết ngày càng lớn Từ khi tham gia WTO năm 2007 TTCK Việt Nam đã dần phát triển lớn mạnh và trở thành một kênh đầu tư hiệu quả cho các nhà đầu tư, hơn nữa còn là kênh huy động vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp niêm yết Trong nhiều năm gần đây, Việt Nam đang trên đà hội nhập với các nước trên thế giới nên dần trở nên “nhạy cảm” hơn với những tin tức trên thị trường Do đó, thị trường chứng khoán Việt Nam cần phải có những cách thức phù hợp, để có thể nắm bắt được những thuận lợi

và khó khăn Với Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TTP)_ một cơ hội tốt để Việt Nam cải thiện hệ thống pháp luật, cải cách hành chính minh bạch và

rõ rang hơn “Điều tuyệt vời về TPP là sẽ giúp tăng uy tiến của Việt Nam Sẽ

có một nhu cầu lớn hơn cho việc phát triển các khu công nghiệp, các dự án thương mại và nhà ở, cũng như cở sở hạ tầng trên toàn quốc để xây dựng hệ thống đường sá, cùng với các dịch vụ kết nối tốt hơn Sẽ có rất nhiều các hoạt động dành cho chủ đầu tư địa ốc trong mọi mảng thị trường và họ cần chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực lao động, công tác chuyển giao kỹ thuật, đào tạo, nâng cao năng suất cũng như tuân thủ luật pháp để đón đầu các cơ hội vàng này”, báo cáo của CB Richard Ellis Group kết luận

Để đuổi kịp với sự lớn mạnh và cạnh tranh khốc liệt của thị trường toàn cầu, các doanh nghiệp niêm yết phải cố gắng hết sức giúp tối đa hóa lợi ích của người sử dụng chẳng hạn như cung cấp thông tin minh bạch, một cách dễ hiểu Quyết định công bố thông tin có thể giúp doanh nghiệp liên kết với rất nhiều nhà đầu tư và có tác động lâu dài tới hành vi của tất cả các bên liên quan như các cá nhân, đối thủ cạnh tranh, các chủ nợ, các nhà đầu tư, thị trường và nhiều nhóm khác có liên quan đến các doanh nghiệp lớn Adina và Ion (2008) kết luận rằng việc công bố thông tin cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến việc phân bố hiệu quả các nguồn lực xã hội và giảm thiểu sự nhiễu loạn của thông tin giữa doanh nghiệp và các nhà đầu tư trên thị trường Trên thị trường chứng khoán, các trường hợp làm đẹp về thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết đang diễn ra với tần suất ngày càng nhiều Việc không công bố thông tin hoặc công bố với chất lượng thấp có nguy cơ dẫn đến các rủi ro tài chính Hiện nay, các chuyên gia kinh tế đều đồng ý rằng một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn trực tiếp từ công bố và thực tiễn quản lý thông tin Do đó, có nhiều phát kiến về các cách quản trị doanh nghiệp

2

bao gồm cả khu vực Đông Nam Á và những nỗ lực quốc tế của Tổ chức hợp tác

và phát triển Kinh tế (OECD) tập trung vào cải thiện các tiêu chuẩn công khai

và minh bạch thông tin của các doanh nghiệp niêm yết OECD đã đề xuất các nguyên tắc quản trị các doanh nghiệp niêm yết trong đó nhấn mạnh các doanh nghiệp niêm yết cần CBTT kịp thời, tin cậy và có thể tiếp cận CBTT không chỉ

là nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện theo pháp luật mà còn là trách nhiệm và quyền lợi của mỗi doanh nghiệp trong việc nâng cao uy tín và hình ảnh trên thị tường, hơn nữa còn là cách thuyết phục hiệu quả nhất đối với các nhà đầu tư, ngoài ra còn thể hiện tính chuyên nghiệp, tôn trọng cổ đông của doanh nghiệp

Có rất nhiều nghiên cứu về mức độ CBTT của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán, nhưng chưa có nghiên cứu cụ thể nào về phân

ngành bất động sản và xây dựng Vì thế nên tác giả đã chọn đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam"

làm luận văn tốt nghiệp.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung

Xác định các nhân tố quyết định có ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp thuộc phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện việc CBTT các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng niêm yết

Từ những kết quả đạt được trong quá trình phân tích, đề tài sẽ đưa ra một

số giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng niêm yết hoàn thiện việc công bố thông tin

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Phạm vi không gian

Các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam cụ thể là hai sàn HNX và HOSE

3

1.3.2 Phạm vi thời gian

Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 08/2020 đến tháng 12/2020 Số liệu thứ cấp được thu thập trong các báo của các doanh nghiệp niêm yết năm 2019

1.4 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin trong các báo cáo được công bố bởi các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

1.5 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Mức độ về công bố thông tin trên báo cáo thường niên của các doanh nghiệp thuộc phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam như thế nào?

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin trong báo cáo thường niên của các doanh nghiệp thuộc phân ngành BĐS và XD niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam?

Cần nâng cao mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết như thế nào?

1.6 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

1.6.1 Những nghiên cứu nước ngoài

Nhiều nhà nghiên cứu đã trích dẫn chuyên để của Cerf (1961) là khởi điểm cho nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến mức độ công bố thông tin trong báo cáo thường niên Cerf (1961) nghiên cứu các báo cáo thường niên của 258 doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán New York, 113 doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch khác và 156 doanh nghiệp OTC trong giai đoạn từ tháng 7 năm 1956 đến tháng 6 năm 1957 Với phương pháp phân tích hồi quy được thực hiện trên 31 mục, tác giả đã tìm thấy một mối quan hệ tích cực giữa công bố thông tin và quy mô doanh nghiệp, số lượng cổ đông và lợi nhuận Kể

từ đó, chủ đề về công bố thông tin đã thu hút rất nhiều sự chú ý của các nhà học thuật ở cả các quốc gia phát triển và đang phát triển

Trong một nghiên cứu thực nghiệm khác, Buzby (1975) đã nỗ lực đo lường mức độ công bố thông tin trên báo cáo thường niên của 88 doanh nghiệp sản xuất ở Mỹ Các doanh nghiệp tài chính được loại ra khỏi danh sách mẫu nghiên cứu Tác giả cũng đã khám phá môi quan hệ giữa công bố thông tin và hai đặc điểm doanh nghiệp là tình trạng niêm yết và quy mô (đo bằng tổng tài sản) thông qua danh sách đo lường mức độ công bố gồm 39 mục thông tin

Sử dụng một bảng danh sách của 206 doanh nghiệp phi tài chính Pháp được liệt kê trong giai đoạn 2006-2009, Barros (2013) tìm thấy bằng chứng rằng

4

việc CBTT tự nguyện trong các báo cáo thường niên tăng lên cùng với quyền

sở hữu quản lý, hội đồng quản trị và ban kiểm toán độc lập, tần số cuộc họp hội đồng quản trị và chất lượng kiểm toán bên ngoài Họ cũng thấy rằng tấn suất các cuộc họp ủy ban kiểm toán và sự siêng năng của hội đồng quản trị và kiếm toán có liên quan đến giảm CBTT Đồng thời phát hiện bố sung cho thấy rằng các doanh nghiệp lớn hơn, lợi nhuận nhiều hơn và ít mắc nợ có động cơ CBTT

tự nguyện hơn

Dhouibi và Mamoghli (2013) xem xét cơ chế quản trị của các ngân hàng tại Tunisia trong thời gian 2004 - 2009 Họ sử dụng chỉ số không trọng số và trọng số dựa trên quan điểm của người sử dụng thông tin tài chính (nhân viên ngân hàng, nhà phân tích, Hội đồng thị trường tài chính, cổ đông) Yếu tố kiêm nhiệm giữa giám đốc điều hành và chủ tịch HĐQT với danh tiếng kiểm toán là không đáng kể so với tiết lộ tự nguyện nhưng quyền sở hữu quản lý, quy mô HĐQT và sở hữu nhà nước có liên quan nghịch với tiết lộ tự nguyện Hơn nữa,

sở hữu nước ngoài, lĩnh vực hoạt động liên quan đến công bố thông tin tự nguyện Ngoài ra, kết quả cho thấy mức độ công bố thông tin được giải thích bởi quy mô, đòn bẩy, lợi nhuận, tính kiêm nhiệm, quyền sở hữu tập trung và chất lượng kiểm soát được đo bằng số lượng kiểm toán viên và sự hiện diện của Big 4

Tại Malaysia, Hossain (1994) đã tiến hành một nghiên cứu thực nghiệm

để kiểm tra tác động của sáu đặc điểm doanh nghiệp (quy mô doanh nghiệp, cơ cấu sở hữu, đòn bẩy, tài sản hiện hữu, kích thước của các doanh nghiệp kiểm toán, và tình trạng niêm yết nước ngoài) đến mức độ bố tự nguyện chung trong báo cáo thường niên của 67 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán Kuala Lumpur Mẫu nghiên cứu được lựa chọn ngẫu nhiên từ 279 các doanh nghiệp phi tài chính vào năm 1991 Để đánh giá mức độ công bố thông tin tự nguyện, tác giả đã thiết lập chỉ số công bố có chứa 78 mục thông tin tự nguyện dựa trên các tài liệu trước đó Việc phân tích các kết quả cho thấy rằng quy mô doanh nghiệp, cơ cấu sở hữu và đầu tư nước ngoài có liên quan đáng kể đến mức độ công bố thông tin tự nguyện của các doanh nghiệp Malaysia trong các báo cáo thường niên của họ Mặt khác, đòn bẩy, tài sản hiện hữu và quy mô của các doanh nghiệp kiểm toán không phải là những yếu tố quan trọng trong việc giải thích mức độ công bố tự nguyện của các doanh nghiệp

Để đo mức độ CBTT, Huafang và Jianguo (2007) sử dụng mô hình hồi quy OLS để kiểm tra mối quan hệ giữa cơ cấu sở hữu, thành phần hội đồng quản trị và mức độ công bố thông tin tự nguyện Dựa trên một mẫu của 599 doanh nghiệp niêm yết trên TTCK Trung Quốc, họ thấy rằng Giám đốc điều hành cũng

là chủ tịch hội đồng quản trị làm giảm mức độ CBTT Cuối cùng, họ thấy rằng

5

các doanh nghiệp lớn CBTT nhiều hơn, trong khi các doanh nghiệp có cơ hội phát triển lại không muốn tiết lộ thông tin

Tại New Zealand, McNally (1982) đã tiến hành nghiên cứu thực nghiệm

để kiểm tra mối liên hệ giữa mức độ công bố tự nguyện của 103 các doanh nghiệp sản xuất niêm yết trên sàn chứng khoán New Zealand và một số đặc điểm của doanh nghiệp: quy mô, tỷ lệ thanh toán và nhóm ngành công nghiệp Các tác giả xây dựng chỉ số công bố có trọng số chứa 41 mục thông tin tài chính

và phi tài chính mà doanh nghiệp có thể tự nguyện công bố Một bảng câu hỏi

đã được gửi đến một số nhà tài chính và các thành viên sàn giao dịch chứng khoán, được xem là hai nhóm quan trọng của người dùng chuyên nghiệp tại New Zealand Ngoài ra, nghiên cứu cho thấy chỉ có quy mô doanh nghiệp có liên quan tích cực đáng kể đến mức độ công bố thông tin tự nguyện

Theo Owusu Ansah (1998) báo cáo các kết quả của một cuộc điều tra thực nghiệm về mức độ ảnh hưởng của tám thuộc tính theo mức độ công bố thông tin bắt buộc và báo cáo của 49 doanh nghiệp niêm yết tại Zimbabwe Ông sử dụng một chi số công bố trong đó bao gồm 214 mục thông tin bắt buộc để chỉ

ra rằng quy mô doanh nghiệp, cơ cấu sở hữu, tuổi doanh nghiệp, doanh nghiệp liên kết đa quốc gia,và lợi nhuận có tác động tích cực đáng kể về mặt thống kê

về công bố bắt buộc Chất lượng kiểm toán bên ngoài, loại ngành công nghiệp

và tính thanh khoản ảnh hưởng không đáng kể về mặt thống kê

Lopes và Rodrigues (2007) nghiên cứu các yếu tố quyết định mức độ công

bố thông tin của các doanh nghiệp niêm yết Bồ Đào Nha Ông đã xây dựng 54 mục liên quan đến công cụ tài chính dựa trên IAS 32 và IAS 39 Kết quả nghiên cứu cho rằng các doanh nghiệp có quy mô lớn, có đòn bẩy tài chính cao và tình trạng niêm yết trên nhiều thị trường nước ngoài sẽ có mức độ công bố thông tin cao Chủ thể kiểm toán có mối quan hệ trong phân tích đơn biến nhưng trong phân tích đa biến thì không ảnh hưởng Còn các biến độc lập còn lại thì không

có mối quan hệ với mức độ công bố thông tin

Singhvi và Desai (1971), theo thiết kế nghiên cứu được giới thiệu bởi Cerf (1961), dựa trên danh sách kiểm tra mức độ công bố thông tin với 34 mục điểm tại 155 tập đoàn công nghiệp Mỹ đã báo cáo kết quả tương tự, có mối quan hệ đáng kể giữa mức độ công bố thông tin trên báo cáo thường niên và các đặc điểm doanh nghiệp Trong nghiên cứu này không đề cập đến sự khác biệt giữa công bố thông tin bắt buộc và tự nguyện

Zhou và Panbunyu (2008) dựa trên một mẫu của 24 doanh nghiệp Trung Quốc, 21 doanh nghiệp Thụy Điển Họ thiết kế mô hình hồi quy để kiểm tra mối liên hệ giữa tổng mức độ CBTT tự nguyện, tự nguyện CBTT chiến lược, công

6

bố tự nguyện thông tin phi tài chính và công bố tự nguyện của các thông tin tài chính và thành phần hội đồng quản trị Kết quả là không tìm thấy bất kỳ mối liên hệ giữa thành phần hội đồng quản trị và mức độ CBTT tự nguyện trong báo cáo thường niên của các doanh nghiệp của mỗi quốc gia; mối liên hệ giữa tỷ lệ các giám đốc độc lập trong hội đồng quản trị và ba loại CBTT tự nguyện: Thông tin chiến lược, thông tin phi tài chính và các thông tin tài chính Họ tìm thấy tổng mức độ CBTT tự nguyện giữa hai nước là hoàn toàn tương tự Trung Quốc công bố những thông tin chiến lược trong khi Thụy Điển CBTT tài chính Cả hai đều có gần như cùng một mức độ công bố các thông tin phi tài chỉnh Ngoài

ra còn tìm thấy mối liên quan giữa quy mô doanh nghiệp, quyền sở hữu tập trung và doanh nghiệp kiểm toán trong các doanh nghiệp của Trung Quốc Đặc biệt mối liên quan đảng kể giữa đòn bẩy tài chính và CBTT tài chính trong các doanh nghiệp của Thụy Điển Tuy nhiên đối với doanh nghiệp Trung Quốc lại liên quan tiêu cực giữa đòn bẩy tài chính và thông tin chiến lược

Bằng cách kiểm tra mức độ CBTT và minh bạch hóa của các doanh nghiệp niêm yết công khai tại Hồng Kông và Thái Lan, nghiên cứu Cheung, F., F.M, L.F.T.L & Cheung, S.F., 2012 cho thấy rằng mức độ CBTT của doanh nghiệp thay đổi đáng kể trong một thị trường và là một chức năng của đặc trưng doanh nghiệp cụ thể Kết quả thực nghiệm cho thấy rằng đặc điểm tài chính giải thích một số sự thay đổi trong mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp cho các doanh nghiệp ở Hồng Kông nhưng không cho các doanh nghiệp ở Thái Lan Hơn nữa, đặc điểm quản trị doanh nghiệp, chẳng hạn như quy mô HĐQT và thành phần hội đồng quản trị tại Hồng Kông có ý nghĩa nhiều hơn với các mức

độ công bố thông tin của doanh nghiệp ở Thái Lan Kết quả là này thống nhất nhau với quan điểm cho rằng quản trị doanh nghiệp tốt dẫn đến công bố thông tin của doanh nghiệp tốt hơn trong các thị trường kém phát triển

Nghiên cứu của Uyar el al (2013) đã có một số tác động đối với các thị trường mới nổi đặc biệt trong việc CBTT tự nguyện góp phần làm giảm bớt những chi phí cơ quan phát sinh từ sự bất đổi xứng thông tin, làm các doanh nghiệp minh bạch, có trách nhiệm hơn và mở đường cho dòng vốn để tài trợ cho

sự tăng trưởng kinh tế Họ cung cấp bằng chứng về mối liên quan giữa mức độ công bố thông tin tự nguyện và các biển như quy mô doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp kiểm toán, tỷ lệ cổ phần phổ thông thuộc sở hữu của cổ đông lớn (với vốn chủ sở hữu 5 phần trăm hoặc hơn) và tỷ lệ các giám đốc độc lập trên hội đồng quản trị Tuy nhiên, đòn bẩy và quyền sở hữu phân tán đã được tìm thấy có liên quan đáng kế tiêu cực với mức độ công bố thông tin tự nguyện Các biến còn lại cụ thể là lợi nhuận, tuổi niêm yết và quy mô hội đồng quản trị đã được tìm thấy không đáng kể

7

1.6.2 Những nghiên cứu trong nước

Lê Trường Vinh và Hoàng Trọng (2008) chi đưa vào mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ minh bạch thông tin của các doanh nghiệp niêm yết 5 biến giải thích về đặc điểm tài chính của doanh nghiệp bao gồm: quy

mô doanh nghiệp, lợi nhuận, vòng quay tổng tài sản, tài sản cố định và nợ phải trả Kết quả nghiên cứu cho thấy biến quy mô doanh nghiệp đo lường theo 3 cách logarit của tổng tài sản, doanh thu thuần, giá trị thị trường cũng không có

ý nghĩa trong mô hình và các biến còn lại cũng vậy Chỉ có biến lợi nhuận được

đo lường bằng giá trị thị trường của các khoản nợ là có ý nghĩa

Hoàng Tùng (2011) nghiên cứu các khía cạnh liên quan đến việc công bố thông tin của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Tác giả cho rằng, mức độ công bố thông tin không phụ thuộc vào các quy định hiện hành của nhà nước mà còn phụ thuộc vào các nhân tố liên quan đến đặc điểm của doanh nghiệp như: hình thức sở hữu, loại hình kinh doanh, quy mô doanh nghiệp, khả năng sinh lời, khả năng thanh toán

Ngô Thu Giang và Đặng Anh Tuấn (2013) cho thấy mối tương quan có ý nghĩa giữa đặc điểm doanh nghiệp tới hoạt động CBTT của doanh nghiệp niêm yết Tuy nhiên, mức độ và chiều tác động giữa các đặc điểm là khác nhau Hoạt động CBTT tốt hơn tại các doanh nghiệp có sở hữu nước ngoài, có kết quả kinh doanh khả quan trong kỳ nghiên cứu, có sức sinh lời vốn chủ sở hữu cao và có

sự độc lập trong quản lý giữa tổng giám đốc và HĐQT Các yếu tố khác như tỷ trọng sở hữu nội bộ, năng lực sản xuất và sự phụ thuộc trong quản lý giữa tổng giám đốc và HĐQT lại có tác động tiêu cực tới hoạt động CBTT của doanh nghiệp niêm yết Riêng đặc điểm niêm yết không có tác động đáng kể đến hoạt động CBTT của doanh nghiệp niêm yết

Sử dụng số liệu từ 354 DNNY niêm yết trên HNX, Lê Quang Cảnh và Nguyễn Vũ Hùng (2016) cho thấy càng nhiều thông tin được công bố thì kết quả kinh doanh được đánh giá thông qua tỷ số lợi nhuận ròng trên tài sản (ROA)

và tỷ số giữa giá trị thị trường và giá trị thay thế của một tài sản hữu hình (Tobin's Q) càng xấu đi Qua đó đóng góp kết quả thực nghiệm và có những luận giải về mối quan hệ nghịch giữa CBTT với kết quả kinh doanh Tóm lại, tác giả đã hệ thống lại những nghiên cứu thực nghiệm về các nhân tố ảnh hưởng đến CBTT của các nước trên Thế Giới và tại Việt Nam

Thông qua những thành quả và khắc phục những hạn chế từ các công trình nghiên cứu trước, dựa vào những biến động của thị trường và xã hội, các biến độc lập như quy mô HĐQT, tỷ lệ thành viên HĐQT độc lập không điều hành, tính kiêm nhiệm giữa Chủ tịch HĐQT và tổng giám đốc, khả năng thanh toán, mức sinh lời, đòn bẩy nợ được đưa vào mô hình nghiên cứu nhằm phân tích

8

những nhân tố nào có mối quan hệ và ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin trong BCTN của các doanh nghiệp phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết Bên cạnh đó, kế thừa và phát triển các nghiên cứu trước, tác giả cũng xây dựng mức độ công bố thông tin với biến phụ thuộc là chỉ số công bố thông tin dựa trên phương pháp không trọng số và thông qua mô hình hồi quy tuyến tính

để có cái nhìn khái quát hơn về mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên TTCK Việt Nam trong năm

2019 Để từ đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp nâng cao mức độ công bố thông tin phù hợp, gia tăng lòng tin từ các nhà đầu tư và góp phần tăng tính minh bạch trên thị trường chứng khoán

1.7 KẾT CẤU NỘI DUNG LUẬN VĂN

Luận văn có cấu trúc gồm 6 chương, ngoài chương 1 đã được nêu trên, các

chương còn lại bao gồm:

Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Tổng quan về thị trường bất động sản, xây dựng và thực trạng CBTT của các doanh nghiệp BĐS và XD niêm yết

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 5: Mốt số giải pháp nâng cao mức độ CBTT cho các cong ty phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết

Chương 6: Kết luận và kiến nghị

9

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1 Tổng quan về thị trường chứng khoán

2.1.1.1 Khái quát về thị trường chứng khoán

Thị trường chứng khoán (Securities Market) là một tập hợp bao gồm những người mua và người bán cổ phiếu (hay chứng khoán), thứ đại diện cho

quyền sở hữu của họ đối với một doanh nghiệp; chúng có thể bao gồm các cổ

phiếu được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán đại chúng, hoặc những cổ phiếu được giao dịch một cách không công khai, ví dụ như cổ phần của một doanh nghiệp tư nhân được bán cho các nhà đầu tư thông qua các nền tảng gọi vốn cộng đồng Những khoản đầu tư trên thị trường chứng khoán hầu hết được thực hiện thông qua môi giới chứng khoán và nền tảng giao dịch điện tử

2.1.1.2 Đặc điểm của thị trường chứng khoán

Được đặc trưng bởi hình thức tài chính trực tiếp, người cần vốn và người cung cấp vốn đều trực tiếp tham gia vào thị trường, giữa họ không có trung gian tài chính Khả năng thanh khoản là một trong những đặc tính hấp dẫn của thị trường chứng khoán đối với các nhà đầu tư Việc kinh doanh tự do, minh bạch diễn ra trên thị trường chứng khoán dựa trên nguồn cung và cầu Bằng cách này, các nhà đầu tư có thể chuyển đổi các cổ phần họ sở hữu thành tiền mặt hoặc các loại chứng khoán khác khi họ muốn thông qua cơ chế định giá đang hoạt động.Là thị trường gần với Thị trường cạnh tranh hoàn hảo Mọi người đều tự

do tham gia vào thị trường Không có sự áp đặt giá cả trên thị trường chứng khoán, mà giá cả ở đây được hình thành dựa trên quan hệ cung – cầu giữa người bán và người mua.Đặc điểm giao dịch công khai giúp cho TTCK duy trì tính minh bạch trong các giao dịch tài chính Vì tính minh bạch nên tất cả những người tham gia đều nắm được thông tin về giá cả của các cổ phiếu đang được giao dịch trên thị trường và những người tham gia còn có thể truy cập vào những thông tin tương tự giúp cho họ có thể giao dịch tự do và hiệu quả.Về cơ bản là một thị trường liên tục, sau khi các chứng khoán được phát hành trên thị trường

sơ cấp, nó có thể được mua đi bán lại nhiều lần trên thị trường thứ cấp Thị trường chứng khoán đảm bảo cho các nhà đầu tư có thể chuyển chứng khoán của họ thành tiền mặt bất cứ lúc nào họ muốn

2.1.1.3 Những nguyên tắc hoạt động của thị trường chứng khoán

 Nguyên tắc cạnh tranh: Theo nguyên tắc này, giá cả trên TTCK phản ánh quan hệ cung cầu về chứng khoán và thể hiện tương quan cạnh tranh giữa các

10

doanh nghiệp Trên thị trường sơ cấp, các nhà phát hành cạnh tranh với nhau để bán chứng khoán của mình cho các nhà đầu tư, các nhà đầu tư được tự do lựa chọn các chứng khoán theo các mục tiêu của mình Trên thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng cạnh tranh tự do để tìm kiếm cho mình một lợi nhuận cao nhất,

và giá cả được hình thành theo phương thức đấu giá

 Nguyên tắc công bằng: Công bằng có nghĩa là mọi người tham gia thị trường đều phải tuân thủ những quy định chung, được bình đẳng trong việc chia

sẽ thông tin và trong việc gánh chịu các hình thức xử phạt nếu vi phạm vào những quy định đó

 Nguyên tắc công khai: Chứng khoán là loại hàng hoá trừu tượng nên TTCK phải được xây dựng trên cơ sở hệ thống công bố thông tin tốt Theo luật định, các tổ chức phát hành có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin đầy đủ theo chế

độ thường xuyên và đột xuất thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, Sở giao dịch, các doanh nghiệp chứng khoán và các tổ chức có liên quan

 Nguyên tắc trung gian: Nguyên tắc này có nghĩa là các giao dịch chứng khoán được thực hiện thông qua tổ chức trung gian là các doanh nghiệp chứng khoán Trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư không mua trực tiếp của nhà phát hành mà mua từ các nhà bảo lãnh phát hành Trên thị trường thứ cấp, thông qua các nghiệp vụ môi giới, kinh doanh, các doanh nghiệp chứng khoán mua, bán chứng khoán giúp các khách hàng, hoặc kết nối các khách hàng với nhau qua việc thực hiện các giao dịch mua bán chứng khoán trên tài khoản của mình

 Nguyên tắc tập trung: Các giao dịch chứng khoán chỉ diễn ra trên sở giao dịch và trên thị trường OTC dưới sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức tự quản

2.1.2 Tổng quát về các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng

2.1.2.1 Khái niệm và quy định về hoạt động các doanh nghiệp bất động sản

a) Khái niệm

Doanh nghiệp bất động sản là doanh nghiệp hoạt động theo luật kinh doanh BĐS thực hiện các nghiệp vụ như đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý, sàn giao dịch BÐS

11

b) Quy định về hoạt động các doanh nghiệp BĐS

Căn cứ pháp luật:

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng hướng dẫn nghị định 76/2015/NĐ-CP

 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thỏa điều kiện niêm yết tại sàn chứng khoán Việt Nam

Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức cá nhân trong nước

Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân

lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình XD để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

12

Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã

Điều kiện về tính công khai minh bạch

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin

về bất động sản theo các hình thức sau đây:

 Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

 Tại trụ sở ban quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS;

 Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản

 Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

 Loại bất động sản;

 Vị trí bất động sản;

 Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

 Quy mô của bất động sản;

 Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

 Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

 Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

 Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS

b) Quy định về hoạt động các doanh nghiệp xây dựrng

Căn cứ pháp luật:

Luật xây dựng 2014

Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Văn bản số 3428/BXD-HĐXD 30/12/2014 của Bộ Xây dựng hướng dân thực hiện Luật Xây dựng

Điều kiện thành lập

Vốn pháp định

Theo luật doanh nghiệp thì ngành xây dựng không cần vốn pháp định để thành lập Tuy nhiên, để trở thành doanh nghiệp xây dựng niêm yết, các doanh nghiệp phải đáp ứng đủ vốn điều lệ tại sàn chứng khoán Việt Nam

Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động đầu tư xây dựng

1 Bảo đảm đầu tư XD công trình theo quy hoạch, thiết kế, bảo vệ cảnh quan, môi trường; phù hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội, đặc điểm văn hóa của từng địa phương; bảo đảm ổn định cuộc sống của nhân dân; kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với quốc phòng, an ninh và ứng phó với biến đổi khí hậu

2 Sử dụng hợp lý nguồn lực, tài nguyên tại khu vực có dự án, bảo đảm đúng mục đích, đối tượng và trình tự đầu tư xây dựng

3 Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng; bảo đảm nhu cầu tiếp cận sử dụng công trình thuận lợi,

an toàn cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em ở các công trình công cộng, nhà cao tầng; ứng dụng khoa học và công nghệ, áp dụng hệ thống thông tin công trình trong hoạt động đầu tư xây dựng

4 Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng, sức khỏe con người và tài sản; phòng, chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường

5 Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng công trình và đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

14

6 Tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ các điều kiện năng lực phù hợp với loại dự án; loại, cấp công trình xây dựng và công việc theo quy định của Luật này

7 Bảo đảm công khai, minh bạch, tiết kiệm, hiệu quả; phòng, chống tham nhũng, lãng phí, thất thoát và tiêu cực khác trong hoạt động đầu tư XD

8 Phân định rõ chức năng quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng với chức năng quản lý của chủ đầu tư phù hợp với từng loại nguồn vốn sử dụng

2.1.3 Tổng quan về công bố thông tin

2.1.3.1 Khái niệm về công bố thông tin

Công bố thông tin được hiểu là phương thức để thực hiện quy trình minh bạch của doanh nghiệp nhằm đảm bảo các cổ đông và công chúng đầu tư có thể tiếp cận thông tin một cách công bằng” Theo “Public disclosure và transparency”, Yerevan May (2006) minh bạch thông tin “là sự công bố thông tin kịp thời và đáng tin cậy, nó cho phép những người sử dụng thông tin đó có thể đánh giá chính xác về tình hình và hiệu quả của một ngân hàng, hoạt động kinh doanh và rủi ro liên quan đến các hoạt động này”

Để được niêm yết trên các sàn, các doanh nghiệp Việt Nam phải đáp ứng được các yêu cầu về công bố thông tin theo quy định của pháp luật Và để tạo

ra sự công bằng thông tin cho tất cả mọi người, các doanh nghiệp phải công bố

cả tin tốt và tin không tốt Các doanh nghiệp không phải là những thực thể duy nhất phải tuân theo các quy định nghiêm ngặt về công bố thông tin Theo luật, các doanh nghiệp môi giới và nhà phân tích chứng khoán cũng phải công bố các thông tin liên quan đến quyết định đầu tư của họ

2.1.3.2 Vai trò của công bố thông tin trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Thị trường chứng khoán đóng một vai trò quan trọng đến sự phát triển kinh tế Những thông tin được công bố sẽ giúp cho những cá nhân, tổ chức bên trong và bên ngoài doanh nghiệp hiểu về những hoạt động, chính sách, sự tuân thủ các quy định do Nhà Nước yêu cầu và những mối quan hệ phát sinh với cộng đồng nơi doanh nghiệp đang hoạt động

Những hoạt động của việc công bố thông tin trên thị trường chứng khoán

là một công cụ quan trọng tác động lên lợi ích của các DNNY và bảo vệ các nhà đầu tư tránh được những rủi ro

15

Nếu việc công bố thông tin có hiệu quả có thể thu hút vốn đâu tư, tạo dựng niềm tin và gia tăng lợi ích cho các doanh nghiệp niêm yết Ngược lại việc CBTT không minh bạch, giấu giếm hay cố tình gian lận sẽ gia tăng hành vi kinh doanh mất đạo đức, tốn kém chi phí cho những ai quan tâm, gây mất lòng tin từ nhà đầu tư, phân bổ nguồn lực không hiệu quả, không những thiệt hại cho doanh nghiệp, cổ đông, nhà đầu tư mà còn là cả nền kinh tế của một đất nước

Những thông tin thường xuyên được cập nhật sẽ thu hút được sự quan tâm của các cổ đông tiềm năng và cổ đông Nếu thông tin đáng tin cậy và có khả năng so sánh được thì sẽ giúp các cổ đông đưa ra những quyết định về quản lý như về định giá, quyền biểu quyết và quyền sở hữu, nhà đầu tư thì đưa ra những quyết định về đầu tư

Các cá nhân, tổ thức khi tham gia thị trường như các nhà đầu tư vốn, nhà xuất nhập khẩu, chủ sở hữu trái phiếu, các ngân hàng, doanh nghiệp,.…tất cả đều cần cập nhật thông tin hằng ngày để có thể hoạt động, kinh doanh trong nền kinh tế thị trường Và nếu những thông tin cần thiết không chính xác hoặc không

có sẵn, người tham gia thị trường sẽ tìm đến phương án đầu cơ, tin đồn, tìm những phương thức không trung thực để có được thông tin và thậm chí là tung

ra những thông tin bất lợi nhằm “hạ gục" đối thủ Điều này giải thích vì sao người ta lại lập luận rằng một trong những bất ổn kinh tế của Việt Nam hiện nay

có thể bắt nguồn từ việc thiếu dữ liệu kinh tế kịp thời, đáng tin cậy và sự yếu kém trong công tác truyền thông về các chính sách thay đổi đến thị trường

Vì vậy, với việc công bố thông tin đầy đủ, kịp thời và chính xác trên thị trường chứng khoán có vai trò quan trọng không chỉ đối với doanh nghiệp, công chúng đầu tư mà còn giúp các cơ quan quản lý hiệu quả hơn Với doanh nghiệp

đó là cơ hội tạo lập quan hệ, gắn kết với cổ đông, các bên có liên quan và thu được lợi ích từ các nhà đầu tư Với các nhà đầu tư đó là cơ hội tiếp cận những thông tin phù hợp để đưa ra các quyết định đầu tư Với cơ quan quản lý đó là những thông tin phục vụ công tác quản lý, giám sát và đưa ra những chính sách phù hợp nhằm phát triển thị trường "Công khai - Minh bạch - Công Bằng" là chủ trương của Sở Giao Dịch Chứng Khoán Hà Nội cũng là chủ trương của Ủy Ban Chứng Khoán Việt Nam

2.1.3.3 Phân loại về công bố thông tin

a) Phân loại công bố thông tin theo sự tự nguyện hoặc bắt buộc

Công bố thông tin bắt buộc: Là những thông tin công bố được thực hiện theo những quy định của một quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ Những công bố này được trình bày theo những quy định của Luật Kinh Doanh, Bộ Tài Chính,

Ủy Ban Chứng Khoán, các cơ quan quản lý về niêm yết

16

Công bố thông tin tự nguyện (hay thông tin không bắt buộc): Là doanh nghiệp có thể hoặc không cần phải công bố các thông tin mà luật pháp không yêu cầu Việc công bố càng nhiều thông tin tự nguyện sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín, đạt được nhiều lợi ích, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư

b) Phân loại công bố thông tin theo phạm vi khái quát

Thông tin riêng lẻ theo từng nhóm chứng khoán

Thông tin ngành, nhóm ngành

Thông tin của Sở Giao Dịch Chứng Khoán hay cả quốc gia

c) Phân loại theo thời điểm công bố

Thông tin định kỳ: Doanh nghiệp đại chúng phải công bố báo cáo tài chính năm báo cáo thường niên; họp Đại hội đồng cổ đông thường niên; hoạt động chào bán và báo cáo sử dụng vốn; tỷ lệ sở hữu nước ngoài

Thông tin bất thường: Là loại thông tin công bố trong thời hạn 24 giờ, kể

từ khi doanh nghiệp xảy ra một trong các sự kiện đặc biệt theo quy định của bộ Tài Chính hoặc về Đại hội đồng cổ đông bất thường hoặc thông qua nghị quyết Đại hội đồng cổ đông dưới hình thức lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản

Thông tin theo yêu cầu: Doanh nghiệp đại chúng phải công bố thông tin trong vòng 24 giờ, kể từ khi nhận được yêu cầu của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở giao dịch chứng khoán nơi doanh nghiệp niêm yết, đăng ký giao dịch

d) Phân loại theo thời gian

Thông tin quá khứ, thông tin hiện tại và thông tin dự báo cho tương lai, thông tin theo thời gian (phút, ngày )

e) Phân loại theo mức độ xử lý

Thông tin sơ cấp: Là những thông tin của các tổ chức phát hành chứng khoán lần đầu ra công chúng

Thông tin thứ cấp: Là thông tin được công bố của các tổ chức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán

2.1.3.4 Nguyên tắc về công bố thông tin

a) Việc công bố thông tin phải đầy đủ, chính xác, kịp thời theo quy định pháp luật và bảo đảm:

Đối tượng công bố thông tin phải chịu trách nhiệm về nội dung thông tin công bố Trường hợp có sự thay đổi nội dung thông tin đã công bố, đối tượng

Việc công bố các thông tin cá nhân bao gồm số Thẻ căn cước công dân,

số Chứng minh nhân dân hoặc số Hộ chiếu còn hiệu lực, địa chỉ liên lạc, địa chỉ thường trú, số điện thoại, số fax, email, số tài khoản giao dịch chứng khoán, số tài khoản lưu ký chứng khoán, số tài khoản ngân hàng chỉ được thực hiện nếu chủ thể liên quan đồng ý

Khi công bố thông tin phải đồng thời báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở giao dịch chứng khoán nơi chứng khoán đó niêm yết, đăng ký giao dịch về nội dung thông tin công bổ, bao gồm đây đủ các thông tin theo quy định

b) Các đối tượng công bố thông tin có trách nhiệm bảo quản, lưu giữ thông tin đã báo cáo, công bố theo quy định sau:

Các thông tin công bố định kỳ phải được lưu giữ dưới dạng văn bản (nếu có) và dữ liệu điện tử tối thiểu 10 năm Các thông tin này phải được lưu giữ trên trang thông tin điện tử của đối tượng công bố thông tin tối thiểu là 05 năm; Các thông tin công bố bất thường hoặc theo yêu cầu phải lưu giữ trên trang thông tin điện tử của đối tượng công bố thông tin trong tối thiểu 05 năm

c) Ngôn ngữ thông tin công bố trên thị trường chứng khoán là tiếng Việt

Việc công bố thông tin bằng tiếng Việt và tiếng Anh được áp dụng đối với

Sở giao dịch chứng khoán, Trung tâm lưu ký chứng khoán theo quy định của

Sở giao dịch chứng khoán, Trung tâm lưu ký chứng khoán được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận Các đối tượng khác được khuyên khích công bố thông tin bằng tiếng Anh theo hướng dẫn tại Quy chế của Sở giao dịch chứng khoán, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Trường hợp công bố thông tin bằng tiếng Việt và tiếng Anh thì nội dung thông tin công bố bằng tiếng Anh chỉ có tính tham khảo

18

2.1.4 Đo lường mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp

2.1.4.1 Các lý thuyết có liên quan đến mức độ công bố thông tin

a) Lý thuyết bất đối xứng thông tin

Akerlof (1970) cho rằng thông tin bất cân xứng xảy ra khi một bên giao dịch có ít thông tin hơn bên đối tác hoặc có thông tin nhưng thông tin không chính xác Điều này khiến cho bên có ít thông tin hơn có những quyết định không chính xác khi thực hiện giao dịch đồng thời bên có nhiều thông tin hơn cũng sẽ có những hành vi gây bất lợi cho bên kia khi thực hiện nghĩa vụ giao dịch

Thông tin bất cân xứng là hệ quả của các bên giao dịch trên thị trường chứng khoán có thông tin với mức độ khác nhau giữa một bên cung cấp và một bên tiếp nhận thông tin

Theo Yang Jing (2008), trong thị trường chứng khoán, thông tin bất cân xứng biểu hiện dưới ba hình thức: (1) bất cân xứng về thời gian thông tin, (2) bất cần xứng khối lượng thông tin và (3) bất cân xứng về chất lượng thông tin

b) Lý thuyết đại diện

Theo lý thuyết này, quy mô, khả năng sinh lời, vấn đề niêm yết và cơ cấu quản lý ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin

Bên đại diện doanh nghiệp có nhiều thông tin nội bộ hơn và sự bất đối xứng thông tin này ảnh hưởng xấu đến khả năng theo dõi lợi ích của cố đông Vậy làm thế nào để bên đại diện làm việc vì lợi ích cao nhất cho cổ đông khi họ

có lợi thế về thông tin và có những lợi ích khác với lợi ích của những ông chủ này

c) Lý thuyết tín hiệu

Lý thuyết dấu hiệu chỉ ra rằng các doanh nghiệp với mức sinh lời cao hơn

sẽ có xu hướng CBTT nhiều hơn đến thị trường. Vì vậy, các doanh nghiệp công

bố thông tin ra ngoài thị trường một cách tự nguyện và đưa các tín hiệu đến nhà đầu tư Vì thế công bố thông tin là một công cụ mà các doanh nghiệp dùng để tạo ra sự khác biệt về chất lượng hoạt động của doanh nghiệp này so với doanh nghiệp khác

d) Lý thuyết chi phí chính trị (Political cost theory)

Lý thuyết về ảnh hưởng của chính trị cho rằng các nhà quản lý nhà nước

ra quyết định có liên quan đến lợi ích của doanh nghiệp dựa trên thông tin được công bố bởi các doanh nghiệp Các doanh nghiệp có định hướng lâu dài sẽ công

bố thông tin tự nguyện nhiều hơn để hạn chế chi phí chính trị này nhằm tác động

Đo lường không trọng số: Theo thang chuẩn đã được xây dựng, các yếu tố thông tin trong BCTN được nghiên cứu sẽ được gắn giá trị 1 và bằng 0 nếu yếu

tố thông tin không được công bố, không gán giá trị nếu tại doanh nghiệp nghiệp

vụ về yếu tố thông tin không tồn tại Các yếu tố thông tin có vai trò ngang nhau trong đánh giá và được theo dõi ở cấp độ có được trình bày hay không

Đo lường có trọng số: Việc đo lường CBTT dựa trên xây dựng ba chi số công bố: Chỉ số chất lượng, chi số phạm vi, chi số về số lượng Theo cách tiếp cận này thì một yếu tố thông tin không công bố sẽ được gán giá trị bằng 0 nhưng nhỏ hơn hoặc bằng 1, tùy tầm quan trọng của yếu tố đó Dựa theo các nghiên cứu trước, mức độ công bố thông tin được tính như sau:

Ij = ∑ 𝒅𝒊𝒋

𝒏𝒋 𝒊=𝟏

𝒏𝒋

Trong đó:

Ij: Mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp j, 0 ≤ Ij ≤ 1

dij = 1 nếu mục thông tin i được công bố, = 0 nếu mục thông tin i không được công bố

n = số lượng mục thông tin mà doanh nghiệp có thể công bố (0 ≤ n ≤ 72)

2.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin

2.1.5.1 Quy mô hội đồng quản trị

Quy mô hội đồng quản trị là dựa vào số lượng thành viên trong hội đồng quản trị của doanh nghiệp Dựa theo nghiên cứu của Fama và Jensen (1983), Gandia (2008) với kết quả nghiên cứu cho thấy việc tăng số lượng thành viên

20

trong hội đồng quản trị làm cho khả năng giám sát và kiểm soát quản lý, từ đó nâng cao tính minh bạch và công bố thông tin bởi ban quản lý Một nghiên cứu khác của Adam, Almeida và Ferreira (2005) cho rằng quy mô HĐQT càng lớn thì kinh nghiệm sẽ càng phong phú và có nhiều những ý kiến đóng góp, từ đó nâng cao khả năng giám sát và chính sách CBTT của doanh nghiệp Quy mô HĐQT càng lớn thì năng lực kiểm soát và ra quyết định càng cao đồng thời tránh được sự tập trung quyền lực vào một vài nhân vật then chốt do đó mà quyền lợi của cổ đông không có mặt trong HĐQT được bảo vệ ở mức cao hơn,

từ đó mức độ CBTT sẽ tăng

H1: Quy mô hội đồng quản trị càng lớn thì mức độ công bố thông tin càng

cao

2.1.5.2 Tỷ lệ thành viên HĐQT không điều hành doanh nghiệp

Trong HĐQT có các thành viên bên ngoài không điều hành đồng thời phải đảm bảo sự độc lập, họ không làm việc hằng ngày tại doanh nghiệp mà chỉ tham

dự vào các cuộc họp của HĐQT hoặc các ủy ban hoặc những hoạt động có liên quan Họ được xem như là một cơ chế kiểm soát khi thực hiện một chức năng giám sát độc lập Các thành viên HĐQT độc lập giúp nâng cao vai trò giám sát của HĐQT đồng thời giảm bớt mẫu thuẫn đại diện, sự bất đối xứng thông tin giữa chủ sở hữu và nhà quản lý, kiểm tra và cân nhắc cần thiết để nâng cao hiệu quả của HĐQT (Fama và Jensen, 1983; Agrawal và Knoeber, 1996; Lim, S., Matolcsy, Z & Chow, D, (2007) Họ có thể giúp giảm thiếu cơ hội che dấu thông tin của những nhà quản lý (Kelton và Yang, 2008) Mặc khác, Akhtaruddin (2009); Cheng và Courtenay (2006); Ali shah.S.Z, Butt.S, A & Hasan.A, (2009); Ahmad-Zaluki (2008); Ienciu (2012) cho rằng với tỷ lệ thành viên độc lập trong HĐQT càng cao thì mức độ CBTT phi tài chính càng cao so với các doanh nghiệp không có HĐQT độc lập Abdelsalam và El-Masry (2008) phát hiện thành viên HĐQT độc lập giúp doanh nghiệp công bố thông tin ra bên ngoài được kịp thời Fee (2003) cho rằng họ sẽ giúp cân bằng quyền lực của ban điều hành từ đó đảm bảo sự khách quan quá trình lập và CBTT

H2: Tỷ lệ thành viên HĐQT không điều hành DNNY càng cao thì mức độ

CBTT càng lớn

2.1.5.3 Tính kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và chủ tịch HĐQT

Lý thuyết đại diện dự đoán tính kiêm nhiệm sẽ làm giảm đáng kể vai trò kiểm soát và tăng khả năng thỏa thuận mức thưởng cho các nhà quản trị cấp cao, những doanh nghiệp khi xuất hiện sự kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và chủ tịch HĐQT thì công bố ít thông tin hơn Số lượng thông tin sẽ giảm khi một

21

người cùng một lúc kiêm nhiêm hai chức vụ Nghiên cứu của Al-Shammari và Al-Sultan (2010), việc kiêm nhiệm này có xu hướng che giấu những thông tin bất lợi của doanh nghiệp đến với cổ đông Chất lượng kiểm soát và CBTT sẽ gia tăng khi tách biệt việc kiêm nhiệm này Tuy nhiên, Cheng và Courtenay (2006) cho thấy không có môi tương quan nào đến mức độ công bố thông tin

H3: Tính kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và chủ tịch HĐQT sẽ làm giảm

mức độ CBTT

2.1.5.4 Thu nhập trên mỗi cổ phiếu

Lãi cơ bản trên cổ phiếu là phần lợi nhuận mà công ty phân bổ cho mỗi cổ phần đang được lưu thông trên thị trường EPS được coi là một thước đo thể hiện khả năng tạo ra lợi nhuận của một công ty Pratama, A., & Erawati, T (2014) lập luận rằng thu nhập trên mỗi cổ phiếu có ảnh hưởng đáng kể nhất đến giá cả của công ty trên sàn chứng khoán EPS được tính bằng cách chia thu nhập ròng kiếm được trong một kỳ báo cáo nhất định (thường là quý hoặc năm) cho tổng số cổ phiếu đang lưu hành trong cùng kỳ

H4: Thu nhập trên cổ phiếu càng cao thì các doanh nghiệp sẽ công bố

nhiều thông tin hơn

2.1.5.5 Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân

Nhân tố lợi nhuận được xem xét trong nghiên cứu của rất nhiều tác giả trước đây, đa số tác giả đều tìm thấy mối quan hệ thuận chiều giữa lợi nhuận và mức độ công bố thông tin tự nguyện như Singhvi (1968), Singhvi và Desai (1971), Wallace và Naser (1995), Raffournier (1995).Tuy nhiên kết quả nghiên cứu của Nga, P T T (2019) lại cho thấy mỗi quan hệ ngược chiều giữa ROEA với mức độ CBTT Các công ty có lợi nhuận lớn hơn thì thường chịu sự quan tâm nhiều hơn của các cơ quan nhà nước và dễ bị can thiệp pháp lí Do đó, các công ty này có thể phải công bố thông tin chi tiết hơn trong báo cáo thường niên

để giải thích cho các hoạt động tài chính và để giảm chi phí chính trị Thêm vào

đó, lí thuyết tín hiệu cho rằng các nhà quản lí của các công ty có lợi nhuận lớn hơn có thể muốn công bố thêm nhiều thông tin nhằm phát tín hiệu ra thị trường, nâng cao giá trị của công ty

H5: Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân càng cao thì mức độ CBTT

càng nhiều

2.1.5.6 Khả năng thanh toán

Tính thanh khoản đề cập đến khả năng đáp ứng tình hình nợ của doanh nghiệp trong ngắn hạn Theo lý thuyết tín hiệu, doanh nghiệp có khả năng thanh toán càng cao sẽ CBTT càng nhiều nhằm khuếch trương uy tín và tăng giá trị

22

doanh nghiệp (Belkaoui and Kahl, 1978; Cerf, 1961; Singhvi and Desai, 1971; Hossain, 2001) Tuy nhiên Wallace (1994), Cooke (1989) lại cho rằng khả năng thanh toán thấp khiến cho công ty công bố thông tin để giải thích những khoản

nợ nhằm đáp ứng yêu cầu của các chủ nợ và nhà đầu tư, nhằm giảm bớt sự lo lắng của các chủ nợ Mặc khác, Đoàn Nguyễn Phương Trang (2010), Phạm Thị Thu Đông (2013) thì cho kết quả nghiên cứu hai yếu tố trên không ảnh hưởng đến nhau

H6: Khả năng thanh toán cao, doanh nghiệp CBTT nhiều hơn

β1, β2, β3, β4, β5, β6, : Các tham số ước lượng của mô hình

QMHĐ: Quy mô hội đồng quản trị

KĐH: Tỷ lệ thành viên hội đồng quản trị không điều hành

KN: Tính kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và hội đồng quản trị

EPS: Thu nhập trên mỗi cổ phiếu

ROEA: Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân

KNTT: Khả năng thanh toán

ui: sai số

23

Đo lường các biến độc lập

Bảng 2.1: Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu

Nguồn: Tác giả nghiên cứu

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu

Để tiến hành ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng đang niêm yết trên TTCK Việt Nam, đề tài sử dụng số liệu thứ cấp được lấy từ các nguồn sau đây :

- Số liệu sử dụng trong mô hình được thu thập từ báo cáo thường niên năm

2019 của 171 doanh nghiệp thuộc phân ngành BĐS và XD đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam tính đến thời điểm 20/09/2019, được truy cập

từ website: http://vietstock.vn/ Số lượng mẫu này phù hợp cho mô hình hồi quy

đa biến, với công thức yêu cầu mẫu tối thiểu là: n ≥ 50 + 8p, trong đó: n kích thước mẫu tối thiểu, p số lượng biến độc lập Như vậy, số lượng mẫu tối thiểu trong trường hợp của luận văn là: 50 + 8 x 6 = 98 Số lượng mẫu được lựa chọn trong năm 2019 là 171 > 98 là phù hợp

STT Biến độc lập Biến

mã hoá

Kì vọng Đo lường các biến

1 Quy mô hội đồng quản

3 Tính kiêm nhiệm giữa

tổng giám đốc và

HĐQT

KN - = 1 nếu có kiêm nhiệm

= 0 nếu không có kiêm nhiệm

4 Thu nhập trên mỗi cổ

24

- Số liệu phân tích về thị trường BĐS và XD, thực trạng CBTT được lấy

từ các báo cáo ngành của các doanh nghiệp chứng khoán, trang web chứng khoán,

2.2.2 Phương pháp nghiên cứu

2.2.2.1 Phương pháp thống kê mô tả

Phương pháp này được vận dụng mô tả bức tranh tổng quát tình hình cơ bản về thị trường BĐS, XD năm 2019 và thực trạng công bố thông tin của các

DN trong phân ngành nghiên cứu đang niêm yết trên TTCK Việt Nam

Bước 2: Tiếp theo, để xác định mức độ công bố thông tin, các nghiên cứu trước đó đã sử dụng hai phương pháp: Trọng số ( Meek, G.K., Gray, S.J &

2013) hoặc chỉ số công bố không trọng số Việc sử dụng chỉ số công bố thông tin trọng số đã bị chỉ trích vì nó nghiêng về một người dùng cụ thể ( Barako,

các nhà nghiên cứu (Alsaeed, 2006) Do đó, tác giả đã thông qua chỉ số trọng số trong nghiên cứu này Phương pháp chấm điểm không trọng số đã được sử dụng

và hỗ trợ trong một số nghiên cứu của Meek (1995), Cooke (1989), Inchausti (1997), Alsaeed (2006), Huafang và Jianguo (2007) Tính khách quan là một ưu thế không thể chối bỏ của cách đo lường không trọng số Tuy nhiên, kết quả của các nghiên cứu của Chow và Wong (1987), Spero (1979) đã cho rằng chỉ số công bố thông tin trọng số và không trọng số không có sự khác biệt ý nghĩa thống kê trong kết quả nghiên cứu giữa hai cách đo lường này Đối với mỗi mục trong bảng chi số công bố thông tin, doanh nghiệp công bố thông tin trong danh

CBTT = ∑ 𝑑𝑖𝑗

𝑛𝑗 𝑖=1 𝑛𝑗

Trong đó:

CBTTj: Mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp j, 0 ≤ CBTTj ≤ 1 dij = 1 nếu mục thông tin i được công bố, = 0 nếu mục thông tin i không được công bố

n = số lượng mục thông tin mà doanh nghiệp có thể công bố (n = 72) b) Phương pháp phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ CBTT của doanh nghiệp BĐS và XD (Phân tích hồi quy tuyến tính)

và kinh nghiệm quá khứ

Áp dụng phương pháp bình phương bé nhất (Odinary least squares- OLS), tổng bình phương sai số được khái quát như sau:

ESS = ∑𝑛 𝑢̂𝑡2

𝑡=1 = (Yt - 𝛽̂ - 𝛽 ̂X2 t2 - … - 𝛽 ̂X𝑘 tk )2Thủ tục OLS cực tiểu ESS theo βo, β1, βn số phương trình chuẩn bằng hệ

số tuyến tính ước lượng Do đó, ta có k phương trình trong đó k hệ số hồi quy chưa biết ( các tổng được tính theo chỉ số t – nghĩa là số lần quan sát):

∑ 𝑌𝑡 = n𝛽 ̂ + 𝛽1 ̂ ∑ 𝑋2 𝑡2 +…+𝛽 ̂ ∑ 𝑋𝑘 𝑡𝑘

+ Hệ số xác định R² (Multiple coeffcient of determination): Được định

nghĩa như là tỷ lệ (%) biến động của biến phụ thuộc (Y) được giải thích bởi các biên độc lập Xi

 Gọi TSS (tổng bình phương sai só tổng cộng): TSS =E(Yi – 𝑌̅)²

 ESS: Bình phương sai số được giải thích : ESS = E(𝑌̂t – Ÿ)²

 Một nhược điểm của R2

là giá trị của nó tăng khi số biến X đưa vào mô hình tăng, bất chấp biến đưa vào không có ý nghĩa

 Cần sử dụng R² điều chỉnh (adjusted R² - 𝑅̅² ) để quyết định việc đưa thêm biến vào mô hình:

Kiểm định giả thuyết mô hình

+ Kiểm định nhân tố trong phương trình hồi quy (kiểm định - T): Từng

nhân tố trong phương trình hồi quy ảnh hưởng đến phương trình với những mức

độ và độ tin cậy cũng khác nhau Qua đó, đánh giá mức độ phù hợp của mô hình nghiên cứu

+ Kiểm định ảnh hưởng tất cả các biến độc lập

 Giả thuyết của kiểm định này là:

 Bác bỏ Họ khi F > F(k-1, n-k), a , nghĩa là có ít nhất một tham số khác 0 ; hoặc là có ít nhất một biến có ảnh hưởng đến Y

 F< F(k - 1, n– k), a thì chấp nhận Họ , nghĩa là tất cả các tham số β2, β3, βxđều bằng 0; hoặc là không có biến độc lập nào ảnh hưởng đến Y

Kiểm định hạn chế của mô hình

+ Trước khi tiến hành hồi quy, cần kiểm tra xem mô hình có vi phạm các giả thuyết như đa cộng tuyến, phương sai sai số thay đổi và tự tương quan hay không

+ Kiểm tra đa cộng tuyến:

 Hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra khi giá trị VIF của các biến độc lập trong mô hình lớn hơn 10 Phải loại bỏ dần từng biến không phù hợp, bắt đầu

từ biến có VIF lớn nhất

 Theo Mai Văn Nam (2008) cho rằng tương quan cặp giữa các biến cao (giá trị tuyệt đối lớn hơn 0,8) thì có thể xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến Điều này chứng tỏ các biến giải thích đưa vào mô hình có tương quan với nhau yếu hay các biến đều độc lập với nhau Mỗi biến đều chứa đựng một số thông tin riêng về biến phụ thuộc mà những thông tin đó lại không có trong biến khác hay

mô hình không tồn tại đa cộng tuyến

+ Kiểm định phương sai sai số thay đổi: thực hiện kiểm định LM (White)

 Ta đặt giả thuyết sau:

28

Ho: α1 = α2 = α3 = α4 = α5 = ɑ6 = 0 (không có phương sai sai số thay đổi)

H1: Có ít nhất 1 α ở trên khác 0 (có hiện tượng phương sai sai số thay đổi)

 Sử dụng phần mềm SPSS để kiểm định giả thuyết trên

+ Kiểm định tự tương quan của các biến trong mô hình

Đề tài sử dụng kiểm định Durbin – Watson

U1 = ρUt-1 +ɛt với -1<ρ<1 Các bước thực hiện

Bước 1 : Tính trị thống kê Durbin – Watson theo công thức:

d = ∑ (𝑒𝑡 −𝑒𝑡−1)

𝑛 𝑡=2

2

∑𝑛𝑡=1𝑒𝑡2

Bước 2 : Tra bảng thống kê Durbin – Watson với mức ý nghĩa α, số quan sát n và số biến độc lập k’ để tìm dU và dL

Bước 3 : Kẻ thang kiểm định

Một phân tích hồi quy đa tuyến tính được sử dụng để kiểm tra sự liên kết giữa biến phụ thuộc công bố thông tin và các biến độc lập

2.2.2.3 Phương pháp tổng quan

Phương pháp này được sử dụng để thống kê suy luận, đánh gái và đưa ra các giải pháp, kiến nghị cho các bên liên quan nhằm tăng cường mức độ CBTT của DNNY ngành BĐS- XD

29

CHƯƠNG 3 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, XÂY DỰNG

VÀ THỰC TRẠNG CÔNG BỐ THÔNG TIN CỦA CÁC DOANH

NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN, XÂY DỰNG NIÊM YẾT

3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGÀNH XÂY DỰNG TẠI VIỆT NAM

3.1.1 Tổng quan ngành

Trên cơ sở số liệu thu nhập được từ BCTN trong năm 2020 và trang thông tin điện tử https://finance.vietstock.vn/ về hai sàn HOSE và HNX, một số chi tiêu liên quan đến CBTT đã được tính toán Số lượng mẫu khảo sát gồm 171 doanh nghiệp thuộc phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết:

Nguồn: tác giả tự thu thập, 2020

Hình 3.1: Doanh nghiệp phân ngành XD - BĐS theo lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính

Hình 3.1 Thống kê mô tả chi tiết DNNY hoạt động trong ngành xây dựng công nghiệp nặng và dân dụng là cao nhất với 51 công ty (chiếm 29%); kế đến

là ngành phát triển bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn với 42 công ty (chiếm 25%) và 32 công ty bất động sản (chiếm 19%); còn lại là xây dựng nhà cửa, cao

ốc với 29 công ty (chiếm 17%); cuối cùng là các công ty nhà thầu chuyên môn chiếm tỷ trọng tương đối khá nhỏ ( 10%)

Bất động sản 19%

Phát triển bất động sản 25%

30

3.1.1.1 Bất động sản

Bất động sản Bất động sản khác với các loại hàng hóa khác do chúng không chỉ được mua bán trực tiếp mà còn là đối tượng của nhiều loại giao dịch khác như cho thuê, thế chấp hay chuyển nhượng quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS không chỉ bao gồm các mối quan hệ giữa người mua và người bán trong lĩnh vực này đông thời còn là nơi mà các giao dịch liên quan khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển giao quyền sử dụng được thực hiện Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiến tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế (Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam,2014) Thị trường BĐS có mối liên quan trực tiếp đến các thị trường khác như thị trường tài chính, thị trường xây dựng, thị trường lao động, Sự phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế thông qua các giải pháp kích thích về đất đai

và XD cơ sở hạ tầng, nhà xưởng, vật kiến trúc khác.để từ đó tạo ra những thay đổi quan trọng và tích cực trong cơ câu ngành, vùng và quốc gia

Việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi phải có một lượng vốn dồi dào lâu dài và thường có sự tham gia của các ngân hàng hoặc định chế tài chính Trên thực tế, thị trường BÐS không thể phát triển mạnh và bền vững khi không có một thị trường vốn đầu tư lành mạnh và ổn định đi kèm Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới diễn ra đều đã dẫn đến các cuộc khủng hoảng ở thị trường BĐS Và ngược lại, một khi BĐS sụt giảm giá giá trị một cách nhanh chóng sẽ dẫn đến việc phát sinh các khoản nợ xấu và từ đó kéo theo các tổ chức tài chính vào vòng xoáy khủng hoảng Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dổi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tu phát triển

cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Lịch sử hình thành thị trường bất động sản tại Việt Nam được chia thành

31

trường BĐS Các giao dịch BÐS trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm

và phi thị trường

Năm 1993 – năm 1994 (cơn sốt thứ nhất): Thị trường BĐS Việt Nam đã

có “cơn sốt lần thứ nhất" ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất Nguyên nhân

do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị mà giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật Đất đai (năm 1993) ra đời Năm 1995 -1999 (đóng băng lần đầu tiên): Trước cơn sốt thị trường, Nhà nước đã can thiệp bằng hai nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiến hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất) Với sự tác động từ hai nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường và bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho ngân hàng Làn sóng trả hàng cho các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu dẫn đến thị trường lao dốc Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn

từ Thái Lan đã làm cho một số dự án BĐS của nước ngoài đầu tư vào VN thất bại góp phần làm cho thị trường suy thoái

Năm 2001 – 2002 (cơn sốt lần 2): Sau thời gian bình lặng, giá nhà đất bắt đầu biến động tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh vào khoảng quý 2 năm 2001 Cơn sốt đất lần thứ 2 diễn ra do nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiểu mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thi trường nên nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven

Năm 2002 – 2006 (đóng băng lân 2): Tình hình thị trường diễn biến trầm lắng thậm chí “đóng băng" Thị trường BĐS ngày càng kém khả quan qua từng năm Theo số liệu thông kê, giao dịch BĐS thành công giảm 28% trong năm

2003, giảm 56% trong năm 2004 và giảm 78% trong năm 2005 Trong cơn sốt năm 2001 -2002, nhà nước đã can thiệp điều tiết thị trường bằng việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181 để hướng dẫn thi hành luật Nghị định

181 đã chấm dứt tình trang “phân lộ bán nền" làm hạ nhiệt thị trường nhà đất

do loại trừ lợi ích tạo ra giá đầu cơ Tuy nhiên do phân lớn vốn đầu tư giai doạn này là vốn của tư nhân nên áp lực phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như cơn sốt lần thứ nhất Mặc dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không giảm bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt Chính sách Nhà nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng bằng lần thứ hai của thị trường BĐS Việt Nam cùng với việc dòng vốn chuyển sang TTCK

Năm 2007- 2008 (cơn sốt lần 3): Không giống như hai lần sốt đất trước

đó, cơn sốt đất lần này tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp và biệt thự Do

32

nguồn vốn FDI dồi dào tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2007 Từ 2003 – 2007, TTCK Việt Nam bước bước vào thời kỳ huy hoàng khi số lượng nhà đầu tư tham gia tăng vọt và việc kiếm tiền dễ dàng Nguồn vốn thặng dự của những người thắng lớn từ chứng khoán chuyển dịch sang thị trường BĐS tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp hưởng lợi lớn

Năm 2008 – 2013: Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường BĐS ngày càng lớn cùng với tỷ lệ lạm phát tăng cao, Chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ cùng với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất Hàng loạt các biện pháp được thực hiện nhằm

ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát Ngay sau đó, thị trường BĐS miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và suy giảm cả về số lượng giao dịch lẫn giá trị, trong khi thị trường miền Bắc bị ảnh hưởng không đáng kể do không đủ nguồn vốn Giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm

2008 Nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có sửa đổi năm 2009

và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường ảm đạm hơn Trong năm

2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng việc leo dốc của tỷ giá USD/VND

đã buộc chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về biện pháp kiềm chế lạm phát,

ổn định tình hình kinh tế vĩ mô Theo đó, tăng trưởng tín dụng bị giới hạn ở mức 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% Các biện pháp này ngày càng làm cho thị trường BĐS ngày một đình trệ, xua tan kỳ vọng của các nhà đầu tư BĐS Năm 2012, các doanh nghiệp 2012 BĐS cạnh trạnh khốc liệt Hàng loạt doanh nghiệp dịch vụ môi giới BĐS đóng cửa trong khi các chủ đầu tư tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án Năm

2013, thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đạm, hàng tồn kho cao và nợ xấu chưa được giải quyết Trong tình hình này, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các biện pháp để thúc đẩy thị trường Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được ban hành theo Nghị quyết số 2 của chính phủ nhằm khuyên khích thị trường nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội Đến cuối năm 2013, những tồn đọng của thị trường đã bước đầu được giải quyết và một số điểm sáng đã được

hé lộ

Năm 2015: Chính thức kết thúc thời kỳ giảm giá của bất động sản Thị trường bất động sản đã vượt qua nhiều khó khăn của giai đoạn trầm lắng, đang trong trạng thái phục hồi với nhịp cung - cầu có nhiều dấu hiệu khởi sắc Thị trường đã khăng định với cả người mua nhà và giới đầu tư là BĐS sẽ không thể giảm giá thêm được nữa Nhận định vấn đề này, người mua đã chấm dứt tâm lý chờ đợi và bắt đầu giao dịch Sức mua quay trở lại cộng thêm nhiều chính sách, thể chế nhằm ổn định, hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản đã phát huy tác

33

dụng Cùng với đó là lòng tin vào xu hướng phát triển tích cực của BĐS trong thời gian tới, nên nhiều nhà đầu tư đã quay lại với thị trường; cũng như khách hàng an tâm hơn trong giao dịch, mua bán BĐS khi được bảo đảm trên nhiều mặt Thị trường BĐS vốn là thị trường có sức ì rất lớn, một xu hướng cũng phải diễn ra trong vài năm Điều cần làm lúc này là làm gì để hút được vốn vào đầu

tư BĐS ở nhiều dạng khác nhau, trong đó có vốn từ tiết kiệm của dân, vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước, vốn từ người nước ngoài, v.v Đế hút được vốn, cần chứng minh được khả năng sinh lợi cao và an toàn khi đầu tư vào BĐS Trong vòng 3 năm qua, rất hiếm dự án được cấp phép mới, nhất là dự án nhà giá rẻ và nhà xã hội Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 càng làm tăng thêm khó khăn cho thị trường Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội sàng lọc, định vị lại các doanh nghiệp trong ngành bất động sản một cách rõ nét

Trong bối cảnh hàng loạt doanh nghiệp điêu đứng thì cũng không ít doanh nghiệp có hướng đi phù hợp vẫn đang rất thành công Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực thực hiện tái cơ cấu, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thị trường và hướng tới hoạt động chuyên nghiệp hơn Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn, phát triển ổn định trở lại thì Nhà nước cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện, tuy nhiên thói quen của người Việt Nam vẫn ưu tiên cho thị trường BĐS khi so sánh quyết định đầu tư giữa BĐS, vàng, ngoại tệ, gửi ngân hàng, chứng khoán và trực tiếp sản xuất kinh doanh Bên cạnh thói quen trong tư duy, BĐS vẫn là nơi đầu tư có nhiều ưu việt mặc dù khả năng sinh lợi từ nay chắc chắn không được cao như trước đây

Trong năm 2019 đạt tăng trưởng 8.3%, giảm nhẹ so với mức cùng kỳ năm

2018 là 8.5% Kết quả tăng trưởng giá trị thăng dư trong 9T/2019 cho thấy ngành xây dựng tiếp tục trong chu kỳ giảm tốc bắt đầu từ năm 2015