Ứng dụng gis để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại phường đức giang, quận long biên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRƯƠNG CÔNG VIỆT ANH ỨNG DỤNG GIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG ĐỨC GIANG, QUẬN LONG BIÊN, TH

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRƯƠNG CÔNG VIỆT ANH

ỨNG DỤNG GIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG ĐỨC GIANG, QUẬN LONG BIÊN,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên

cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng 5 năm 2018

Tác giả luận văn

Trương Công Việt Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn

bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,

Bộ môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Ủy ban nhân dân phường Đức Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng 5 năm 2018

Tác giả luận văn

Trương Công Việt Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

DANH MỤC SƠ ĐỒ ix

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN x

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 4

2.1.1 Quản lý nhà nước về đất đai 4

2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước 5

2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam 10

2.2 TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI 18

2.2.1 Khái quát về cơ sở dữ liệu 18

2.2.2 Cơ sở dữ liệu đất đai 20

2.2.3 Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai 20

2.3 TÌNH HÌNH ỨNG DỤNG CỦA GIS TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 24

2.3.1 Tình hình ứng dụng của GIS trên thế giới 24

2.3.2 Tình hình ứng dụng của GIS ở Việt Nam 26

2.4 GIỚI THIỆU VỀ PHẦN MỀM ARCGIS DESKTOP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT 27

2.5 GIỚI THIỆU VỀ WEBGIS 29

2.5.1 Khái niệm về WebGIS 29

2.5.2 Ứng dụng của WebGIS 29

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 33

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 33

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 33

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 33

3.4.1 Nghiên cứu đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu 33

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 33

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 33

3.4.4 Khai thác, quản lý CSDL, chia sẻ thông tin giá đất và tình hình tài chính đất đai đến từng thửa đất 33

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 34

3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 34

3.5.3 Phương pháp xây dựng CSDL 35

3.5.4 Phương pháp WebGIS 35

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 36

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38

4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT PHƯỜNG ĐỨC GIANG 39

4.2.1 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Đức Giang 39

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai ở phường Đức Giang 40

4.2.3 Tình hình quản lý giá đất và nghĩa vụ tài chính 41

4.3 XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT 52

4.3.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính lớp thửa đất 53

4.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính lớp giao thông 61

4.3.3 Xây dựng bản đồ giá đất 62

4.3.4 Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 64

4.4 KHAI THÁC, QUẢN LÝ CSDL, CHIA SẺ THÔNG TIN GIÁ ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ĐẾN TỪNG THỬA ĐẤT 66

4.4.1 Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất

đai 66

4.4.2 Chỉnh lý biến động thửa đất 69

4.4.3 Xác định nghĩa vụ tài chính 73

4.4.4 Thể hiện hình ảnh tài sản trên đất 75

4.4.5 Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác định giá đất 76

4.4.6 Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất quy định trong bảng giá đất và giá đất thị trường 83

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

5.1 KẾT LUẬN 86

5.2 KIẾN NGHỊ 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

PHỤ LỤC 91

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

tính (Computer-Assisted mass Appraisal – CAMA)

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Đức Giang đến ngày 31/12/2017 39 Bảng 4.2 Các trường dữ liệu của lớp thửa đất 56 Bảng 4.3 Các trường dữ liệu của lớp giao thông 62 Bảng 4.4 Bảng so sánh kết quả giá đất quy định trong bảng giá đất và giá đất

thị trường (giá đất điều tra) 84

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính 22

Hình 2.2 Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần 23

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí phường Đức Giang 36

Hình 4.2 Bản đồ địa chính phường Đức Giang, quận Long Biên 53

Hình 4.3 Dữ liệu không gian lớp thửa đất của phường Đức Giang 55

Hình 4.4 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Đức Giang trên Arcgis 57

Hình 4.5 Dữ liệu không gian và thuộc tính của lớp giao thông 62

Hình 4.6 Sơ đồ vị trí thửa đất phường Đức Giang năm 2017 63

Hình 4.7 Sơ đồ giá đất phường Đức Giang năm 2017 64

Hình 4.8 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất 66

Hình 4.9 Kết quả tìm kiếm thông tin chủ sử dụng đất 67

Hình 4.10 Tìm kiếm các thửa đất thỏa mãn các điều kiện 68

Hình 4.11 Thuộc tính các thửa đất thỏa mãn điều kiện 69

Hình 4.12 Thông tin của thửa đất trước biến động gộp thửa 70

Hình 4.13 Thông tin của thửa đất sau biến động gộp thửa 71

Hình 4.14 Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa 72

Hình 4.15 Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa 72

Hình 4.16 Kết quả xác định tiền SDĐ phải nộp 73

Hình 4.17 Kết quả xác định tiền lệ phí trước bạ phải nộp 74

Hình 4.18 Kết quả xác định thuế TNCN từ chuyển QSDĐ 74

Hình 4.19 Kết quả thông tin về xác định tiền SDĐ, lệ phí trước bạ, thuế SDĐ, Thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ 75

Hình 4.20 Hình ảnh tài sản trên đất khi sử dụng chức năng Hyperlinks 76

Hình 4.21 Các bước thành lập WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online 77

Hình 4.22 Giao diện đăng nhập lên Arcgis Online 78

Hình 4.23 Giao diện chia sẻ bản đồ lên Arcgis Online 79

Hình 4.24 Giao diện chính của trang Web 79

Hình 4.25 Bản đồ giá đất phường Đức Giang Trên ArcGIS Online 80

Hình 4.26 Kết quả tra cứu thông tin 80

Hình 4.27 Truy vấn thông tin 81

Hình 4.28 Tìm kiếm thửa đất đã hoàn thành NVTC 81

Hình 4.29 Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành NVTC của phường Đức Giang 82

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 4.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 45

Sơ đồ 4.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 46

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trương Công Việt Anh

Tên luận văn: Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản

lý tài chính về đất đai tại phường Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu (2) Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: Phương pháp này sử dụng để điều tra, phỏng vấn trực tiếp chủ sử dụng đất bằng mẫu phiếu điều tra (3) Phương pháp chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính: sử dụng phần mềm ArcGIS để chuẩn hoá bản đồ địa chính đã thu thập được (4) Phương pháp xây dựng CSDL bằng phần mềm ArcGIS: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu không gian và xây dựng dữ liệu thuộc tính của thửa đất (5) Phương pháp WebGIS: Sử dụng ArcGIS Online để chia sẻ và khai thác thông tin giá đất và nghĩa vụ tài chính của từng thửa đất thông qua mạng Internet

Kết quả chính và kết luận

- Phường Đức Giang thuộc quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội Những năm qua, công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai được thực hiện khá tốt, xử lý kịp thời, dứt điểm các trường hợp vi phạm Luật đất đai Phường đã thực hiện tốt các công tác thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai của phòng Tài nguyên và Môi trường, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất theo định

kì 05 năm

- Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi tiết đến từng thửa đất của 3.840 thửa đất phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng

- Chia sẻ thông tin giá đất trên Web phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin cho người sử dụng qua Internet

THESIS ABSTRACT Master candidate: Truong Cong Viet Anh

Thesis title: Application of GIS to build a land price database for the financial

management of land in Duc Giang ward, Long Bien district, Hanoi

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

- Method to establish a database using ArcGIS software: Use ArcGIS software

to develop spatial data and attribute data for land parcels

- WebGIS method: Use ArcGIS Online to share and exploit land price information and financial obligations of each land plot through the Internet

Main results and conclusions

- Duc Giang ward, Long Bien district, is located at the north-east gate of Hanoi capital Over the past years, the settlement of land disputes, complaints and denunciations has been quite good, timely and definitely dealt with violations of the Land law The ward has done well the land statistics annually and land inventory of the Department of Natural Resources and Environment, the map of the current land use status periodically 05 years

- A spatial database and a detailed attribute database for each of 3,840 land parcels have been developed for the purpose of calculating land-related financial assets

in an effective and accurate manner, convenient and fast

- Sharing information on land prices on the Web for searching, providing information to users through the Internet

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai ngày càng tham gia nhiều vào các hoạt động kinh tế, xã hội, giá trị của đất trong thời gian qua tăng lên rất nhiều Vì vậy, cần phải sử dụng và quản

lý một cách có hiệu quả, đúng quy định của Nhà nước theo hướng nhanh, chính xác, minh bạch Hiện nay, Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai còn được coi là một loại hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm khác hẳn với hàng hóa thông thường nhưng lại có ý nghĩa rất to lớn đối với nền kinh tế Nguồn tài nguyên đất đai ngày càng trở nên quý hiếm do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy thoái hoặc bị hủy hoại ngày càng nghiêm trọng bởi nhiều nguyên nhân tự nhiên hoặc dưới tác động của con người Chính vì vậy, việc quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững là mục tiêu của quốc gia

Quản lý đất đai được xác định là một môn khoa học tổng hợp về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai Quản

lý đất đai bao gồm các thành phần chính: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất và hệ thống thông tin đất đai

Năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định số 179/2004/QĐ-TTg

về việc phê duyệt chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài nguyên và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 Trong quyết định đã đưa ra 4 mục tiêu chủ yếu và 7 nhiệm vụ trọng tâm, trong đó việc xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên môi trường nói chung và cơ sở dữ liệu đất đai nói riêng là một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất

Ngày 27/8/2010, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định số 1605/QĐ-TTg phê duyệt chương trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của cơ quan nhà nước giai đoạn 2011 - 2015 trong đó giao “Bộ Tài nguyên

và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Thông tin và Truyền thông hướng dẫn xây dựng hệ thống thông tin về tài nguyên và môi trường tại cơ quan nhà nước,

cơ quan các cấp”; Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tăng cường trao đổi, lưu trữ , xử

lý văn bản điện tử trên toàn quốc Bảo đảm tận dụng triệt để hạ tầng kỹ thuật được trang bị để trao đổi các văn bản điện tử giữa các cơ quan nhà nước, giảm

văn bản giấy, tăng cường chia sẻ thông tin trong các hoạt động của cơ quan nhà nước, chuẩn hóa thông tin, xây dựng các quy trình chuẩn nội dung tích hợp thông tin từ các cấp

Luật đất đai 2013 với 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai (thêm 02 nội dung so với Luật đất đai 2003), đã bổ sung nội dung liên quan đến công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, khẳng định vai trò quan trọng của công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai Trong đó CSDL về giá đất là một trong bốn nội dung được xác định cụ thể trong xây dựng CSDL đất đai phục vụ công tác quản

lý nhà nước về đất đai

Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, đặc biệt là sự phát triển nhanh chóng của công nghệ GIS Hệ thống thông tin địa lý (GIS) với nhiều chắc năng vượt trội trong thu nhận, lưu trữ, điều khiển, phân tích, quản lý dữ liệu sẽ là công cụ có hiệu quả cho việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai Mặc dù vậy, việc tiếp cận đến CSDL liên quan đến đất đai còn gặp nhiều khó khăn

Đức Giang là một phường thuộc quận Long Biên, thành phố Hà Nội Phường được thành lập năm 2003 trên cơ sở toàn bộ 240,64 ha diện tích tự nhiên

và 25.767 người của thị trấn Đức Giang, huyện Gia Lâm Phía Đông giáp phường Giang Biên; Tây giáp phường Thượng Thanh; Nam giáp các phường Gia Thụy, Việt Hưng; Bắc giáp các phường Thượng Thanh, Giang Biên Trong những năm trở lại đây, phường có tốc độ phát triển khá mạnh mẽ và toàn diện trên nhiều mặt, nhưng việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai còn hạn chế và đang dừng lại ở mức độ trung bình Vì vậy, cần đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng hệ thống thông tin về đất đai và tăng cường công tác quản

lý thông tin tại địa phương

Nhận thức thấy sự phát triển của công nghệ thông tin, nhất là công nghệ GIS với thế mạnh là thu thập, xử lý, lưu trữ và truy vấn dữ liệu không gian và thuộc tính rất hiệu quả, xuất phát từ thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của TS

Trần Quốc Vinh tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài:“Ứng dụng GIS để xây dựng

cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại phường Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phường Đức Giang- quận Long Biên – Thành phố Hà Nội

- Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và chia sẻ thông tin giá đất

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Đóng góp mới: Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, khai thác CSDL, chia sẻ thông tin giá đất và tình hình quản lý tài chính đất đai trên WebGis phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở lý luận về cơ sở dữ liệu đất đai nói chung, cơ sở dữ liệu giá đất nói riêng để phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai

- Ý nghĩa thực tiễn:

+ Kết quả nghiên cứu xây dựng CSDL về giá đất phục vụ công tác quản

lý, theo dõi, truy cập, khai thác và chia sẻ dữ liệu với các ngành và người sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đất đai

+ Kết quả nghiên cứu có thể áp dụng cho phường Đức Giang, quận Long Biên và có thể nhân rộng rãi tại các địa phương có điều kiện tương tự

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

2.1.1 Quản lý nhà nước về đất đai

2.1.1.1 Khái niệm

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

2.1.1.2 Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai

- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;

- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia, tăng cường hiệu quả sử dụng đất;

- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường

2.1.1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng bao gồm 15 nội dung được thể hiện tại điều 22, mục 2, Luật đất đai năm 2013:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản

lý và sử dụng đất đai

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai (Quốc hội, 2013)

2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước

là diện tích, giá đất và thuế suất

Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc, ấn định Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần Giá đất làm căn

cứ tính thuế đất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu Vì thế, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất Pháp chia đất nông nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ

ẩm, độ dốc và vị trí tiện lợi của đất Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối đa là 20% Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất

+ Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế Mức thu thuế đất ở và đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương Những diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y

tế và các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã được miễn thuế

Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng nhưng khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá Như vậy các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường (Đàm Văn Huệ, 2006)

2.1.2.2 Hà Lan

Một trong những ý nghĩa tích cực trong việc đạt được các mục tiêu chống đói nghèo là sự phát triển và củng cố khung pháp lý để quản lý đất đai, cho khả năng tiếp cận đất đai như một phương tiện của sự hiện hữu và kết hợp với các cơ hội để sở hữu đất riêng, và bảo vệ đất đai Sở hữu đất của người dân chắc chắn là một cách hướng tới phát triển kinh tế tốt hơn và tăng trưởng ngày càng cao

Nhà ở ổn định liên quan đến việc tiếp cận quyền sở hữu đất và cần thiết để khởi động các hoạt động trong quản lý đất đai, quản lý đô thị và quản lý cơ sở hạ tầng Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địa phương tạo ra phạm vi cho những gì được gọi là quyết định hợp nhất về sử dụng đất

và quản lý đất đai, các thị trường đất đai có hiệu quả và dễ tiếp cận, cải thiện

hệ thống đăng ký đất đai, tinh giản thủ tục cho các giao dịch đất đai, cung cấp bảo mật pháp lý cho tất cả người sử dụng đất; một trong những phương thức đó là cung cấp thông tin có chất lượng tốt

Để đạt được một nền nông nghiệp bền vững, một mục đích chính trị quan trọng khác thì cần định hình một chính sách về việc phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng, thiết lập một hệ thống đăng ký sử dụng đất có hiệu quả, tạo cơ sở dữ liệu, GIS và giảm nhẹ các nguyên nhân của 'suy thoái' đất, một trong những cách thức đối với quyền sở hữu đất

Hội nghị HABITAT II tuyên bố hai mục đích quan trọng cần đạt được đó

là „nhà ở cho tất cả‟ và „phát triển bền vững cho định cư ở một môi trường đô thị‟ Nhà ở thỏa đáng có nghĩa là hơn một mái nhà trên một đầu người, nó cũng

có nghĩa là có đủ phòng ở, tiếp cận được đến đất đai, và đảm bảo quyền sở hữu đất Một biện pháp cần thiết là đảm bảo an toàn pháp lý về quyền sở hữu

và sử dụng đất, một cách phân đất công bằng cho tất cả mọi người và bảo vệ

họ khỏi những tranh chấp bất hợp pháp

Cũng cần có các chương trình xây dựng nhà ở, và nên tính đến cả việc khuyến khích tài sản sở hữu cá nhân, vì vậy cần tìm ra một phương thức tài chính Một mục tiêu quan trọng là sự hình thành của thị trường đất đai Thị trường này cần phải được điều hành có hiệu quả và phải có cơ chế chuyển giao

và chuyển nhượng đất; thiếu giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp được coi như rủi ro trên thị thường Một thị trường bất động sản hoạt động tốt (đặc biệt là nhà

ở và chung cư) rất quan trọng, chính phủ nên có những khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản: bằng cách nói rõ khái niệm về quyền sở hữu đất đai và bất động sản, hoặc tạo ra những phương thức minh bạch trong chuyển giao quyền; bằng cách thiết lập một thị trường đất đai minh bạch và có thể bao quát được; bằng cách khuyến khích đẩy mạnh tiếp cận tới đất đai đặc biệt

là cho phụ nữ; cung cấp những cơ hội tài chính cho nhà ở thỏa đáng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.1.2.3 Thụy Điển

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện

Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai

- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ

năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền

sở hữu đất là đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

+ Thuê không gian của toà nhà

+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu

+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công

Hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa Những văn bản thế chấp sẽ được đưa ra dưới dạng

dữ liệu điện tử (không dùng dạng giấy) và được lưu giữ trong hệ thống Hệ thống ngân hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về người đi vay, tình trạng kinh tế, thu nhập Tất cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết định cho vay Đây chính là ví dụ điển hình của chính phủ điện tử Ngân hàng thế chấp cung cấp tài chính trên tất cả các thị trường tài chính trên thế giới Thị trường tài chính thường năng động và phức tạp Cơ sở cho thị trường này chính là hệ thống thế chấp trong việc đăng ký đất đai Mối liên hệ giữa thị trường tài chính và hệ thống thế chấp rất quan trọng Một nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua chính là sự mất đi mối liên hệ với thị trường thế chấp tại Mỹ năm

2008 So với hệ thống bằng khoán tại các quốc gia Bắc Âu thì hệ thống quản lý đất đai tại Mỹ hoạt động rất kém hiệu quả (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.1.2.4 Đài Loan

Đài Loan có tổng diện tích tự nhiên là 36.000km2, trong đó 69% tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nước, 31% diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân Cơ chế tài chính đang vận hành trong thị trường đất đai của Đài Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm quý báu có thể học tập để áp

dụng vào Việt Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình quân địa quyền" Đài Loan thực hiện chính sách "Bình quân địa quyền" để điều tiết thu nhập của người chủ sở hữu khi họ bán đất

"Bình quân địa quyền" được hiểu là: Quá trình hình thành giá trị đất bao gồm hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất đó, do con người đầu tư cải tạo mà làm tăng giá trị đất Ai đầu tư cải tạo làm tăng giá trị đất thì người đó được hưởng Nếu do CP bỏ tiền đầu tư làm tăng giá trị đất thì phần hưởng giá trị đó thuộc về Nhà nước Như vậy trong quá trình mua bán đất, trừ phần giá trị ban đầu do chủ đất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo giá trị gia tăng đó để phục vụ xây dựng các công trình công cộng xã hội

Từ năm 1956 - 1968, Đài Loan tiến hành việc tự khai báo giá đất: người sở hữu đất tham khảo bảng giá công bố của CP để tự báo giá đất của mình, lấy đó làm cơ sở để nộp thuế sử dụng đất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán đất Khi khai báo có đến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố CP cho phép khai báo giá đất được thấp hơn 20% so với giá của CP Trường hợp chủ đất đó không khai báo thì lấy theo giá đất của CP nhưng được giảm 20% như các chủ đất khác

Ở Đài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

Thuế giá trị đất: Đây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai Loại thuế này thu vào các loại đất đai Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế, thuế suất Về thuế suất, áp dụng 2 loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5% Ngoài thuế suất thông thường, Đài Loan còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất như: Đất

ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan, sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công hữu thuế suất

là 1% không thu thuế luỹ tiến

Thuế giá trị đất tăng thêm: Đây là sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng thêm tại thời điểm đất được chuyển nhượng Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ trong trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao đổi Nhà nước trưng mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không bình thường Căn cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm là giá trị đất tăng thêm và thuế suất Giá trị đất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá của lần mua vào ngay trước đó Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào

loại đất Đối với đất thường, CP có biểu giá trị được áp dụng tại thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhượng Trong trường hợp giá trị của CP đưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ để tính toán Đối với đất CP trưng mua, cơ sở tính toán là giá đất trúng đấu giá Giá trị ròng tăng thêm được tính trên cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước công bố Thuế suất thuế giá trị tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau:

+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hay giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%

Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau (Đàm Văn Huệ, 2006)

2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam

định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn

sử dụng đất Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-

CP về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014)

Trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP: phần quy định chung đã xác định rõ các đối tượng thu TSDD và căn cứ tính TSDĐ Trong chương II, quy định cụ thể thu TSDĐ trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 4); khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 5); Khi công nhận quyền sử dụng (Điều 6, điều 7, điều 8,điều 9); Điều 11, 12 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014)

b Tiền thuê đất

Thuê đất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nước trong việc thiết lập hình thức thuê đất đối với người sử dụng đất đồng thời là việc thực hiện giao dịch dân sự về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau, theo đó người có đất cho thuê chuyển giao đất cho người thuê trong một thời hạn nhất định với điều kiện có hoàn trả sau khi hoàn thành việc sử dụng đất

Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

và Bộ Tài chính ban hành Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

c Thuế sử dụng đất

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Tại Điều 1, hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao đất

để sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thuộc đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

* Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế nhà, đất được quy định trong Pháp lệnh về thuế nhà, đất đã được Hội đồng Nhà nước nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Nghị định số 339-HĐBT ngày 22/9/1992 về việc thi hành PL thuế nhà đất

Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của PL về thuế nhà, đất được Uỷ ban Thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994 và NĐ số 94-CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành PL về thuế nhà, đất và PL sửa đổi, bổ sung một số điều của PL về thuế nhà đất; Thông tư của Bộ Tài Chính số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành NĐ 94-CP

Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất Điều 7, Thuế suất:

- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh

áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần

- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định

áp dụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm

d Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Khái niệm: Thuế chuyển QSDĐ là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển QSDĐ là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ

Từ Luật đất đai 2003 đến nay quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

+ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và Luật

số 26/2012/QH12 ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013) (Quốc hội, 2007)

+ Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Chính phủ, 2013a)

+ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP

e Phí, lệ phí

* Lệ phí trước bạ

Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:

)

- Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử

dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính"

- Giá một m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy định theo khung giá các loại đất

Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 176/1999/NĐ-CP và NĐ số 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, đất là 0,5%

Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí trước bạ Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn

- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ

(%) Điều 5 quy định giá tính lệ phí trước bạ:

- Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:

- Căn cứ xác định giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ:

+ Đối với đất:

Căn cứ xác định giá trị đất tính lệ phí trước bạ là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ

Đối với đất mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật

về đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá đơn bán hàng

+ Đối với nhà:

Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ và giá 01 mét vuông nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ

Một số trường hợp đặc biệt xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ là giá bán thực tế ghi trên hoá đơn bán nhà theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền

bù nơi bị thu hồi và giá nhà nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá nhà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Đối với nhà mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật

về đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá đơn bán hàng

chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng

nhận Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối

đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác

nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá

500.000 đồng/giấy Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền

sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác găn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy

Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận),

cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá

- Căn cứ tính tiền cho thuê đất:

+ Diện tích đất cho thuê

+ Thời hạn cho thuê đất

+ Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá

+ Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

2.1.3.3 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

+ Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất

+ Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

- Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn (Quốc hội, 2013)

2.1.3.4 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở

cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

+ Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số

+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập

+ Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng

cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng

cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ (Quốc hội, 2013)

2.1.3.5 Quỹ phát triển đất

- Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà

nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật

2.2 TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI

2.2.1 Khái quát về cơ sở dữ liệu

CSDL phải là một tập hợp các thông tin mang tính hệ thống chứ không phải là các thông tin rời rạc, không có mối quan hệ với nhau Các thông tin này phải có cấu trúc và tập hợp các thông tin này phải có khả năng đáp ứng các nhu

cầu khai thác của nhiều người sử dụng một cách đồng thời Đó cũng chính là các đặc trưng của CSDL

Việc sử dụng hệ thống CSDL này sẽ khắc phục được những khuyết điểm của cách lưu trữ dưới dạng hệ thống tập tin, đó là:

- Giảm trùng lặp thông tin ở mức thấp nhất, đảm bảo tính nhất quán và toàn vẹn dữ liệu

- Đảm bảo dữ liệu được truy xuất theo nhiều cách khác nhau, từ nhiều người khác nhau và nhiều ứng dụng khác nhau

- Tăng khả năng chia sẽ thông tin

Tuy nhiên việc sử dụng hệ quản trị CSDL lại có những phiền hà không hề nhỏ sau đây:

- Phải đảm bảo tính chủ quyền của dữ liệu, vì khi sử dụng có tính chất chia sẽ cao

- Bảo mật quyền khai thác thông tin

- Bảo đảm vấn đề tranh chấp dữ liệu khi xảy ra

- Khi gặp các trục trặc sự cố thì phải bảo đảm vấn đề an toàn dữ liệu, không bị mất dữ liệu (Nguyễn Xuân Huy, 2003)

b Phân loại CSDL

Cơ sở dữ liệu được phân chia ra nhiều loại khác nhau:

- Cơ sở dữ liệu dạng file: dữ liệu được lưu trữ dưới dạng các file có thể là text, ascii, *.dbf Tiêu biểu cho cơ sở dữ liệu dạng file là*.mdb Foxpro

- Cơ sở dữ liệu quan hệ: dữ liệu được lưu trữ trong các bảng dữ liệu gọi là các thực thể, giữa các thực thể này có mối liên hệ với nhau gọi là các quan hệ, mỗi quan hệ có các thuộc tính, trong đó có một thuộc tính là khóa chính Các hệ quản trị hỗ trợ cơ sở dữ liệu quan hệ như: MS SQL server, Oracle, MySQL

- Cơ sở dữ liệu hướng đối tượng: dữ liệu cũng được lưu trữ trong các bảng dữ liệu nhưng các bảng có bổ sung thêm các tính năng hướng đối tượng như lưu trữ thêm các hành vi, nhằm thể hiện hành vi của đối tượng Mỗi bảng xem như một lớp dữ liệu, một dòng dữ liệu trong bảng là một đối tượng Các

hệ quản trị có hỗ trợ cơ sở dữ liệu hướng đối tượng như: MS SQL server, Oracle, Postgres

- Cơ sở dữ liệu bán cấu trúc: dữ liệu được lưu dưới dạng XML, với định dạng này thông tin mô tả về đối tượng thể hiện trong các tag Đây là cơ sở dữ liệu có nhiều ưu điểm do lưu trữ được hầu hết các loại dữ liệu khác nhau nên cơ

sở dữ liệu bán cấu trúc là hướng mới trong nghiên cứu và ứng dụng (Nguyễn Xuân Huy, 2003)

2.2.2 Cơ sở dữ liệu đất đai

Khái niệm về CSDL đất đai

Theo điều 3 chương I thông tư 75/2015/TT-BTNMT ngày 28 tháng 12

năm 2015 cơ sở dữ liệu đất đai: Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất

đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử

2.2.3 Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai

Căn cứ vào khoản 2 Điều 121 Luật đất đai năm 2013 quy định cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia bao gồm các thành phần:

- Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

- Cơ sở dữ liệu địa chính

- Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai

- Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cơ sở dữ liệu giá đất

- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai

- Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

- Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai (Quốc hội, 2013)

Trong đó Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác

Căn cứ vào khoản 1 Điều 122 Luật đất đai năm 2013 quy định thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thì có giá trị pháp lý như trong hồ sơ dạng giấy (Quốc hội, 2013)

2.2.4 Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu đất đai

2.2.4.1 Nội dung dữ liệu địa chính

Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:

- Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa đất

- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi

- Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ thống đường giao thông

- Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp

- Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và các ghi chú khác

- Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục

vụ đo vẽ lập bản đồ địa chính

- Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo

vệ công trình (Bộ tài nguyên môi trường, 2015)

CSDL Địa chính

Nhóm dữ liệu về giao thông

Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú

Nhóm dữ liệu về quy hoạch

Nhóm dữ liệu

về điểm khống chế toạ độ và

độ cao

Nhóm dữ liệu về thủy hệ

Hình 2.1 Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính

2.2.4.2 Cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu địa chính

Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu địa chính được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT ngày 28 tháng 12 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về cơ

sở dữ liệu đất đai

Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin dữ liệu địa chính được thể hiện qua các nhóm dữ liệu Mỗi nhóm dữ liệu được phân thành các cấp theo các mức độ chi tiết khác nhau gồm:

Hình 2.2 Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần

- Mã thông tin: được xác định đối với mỗi Nhóm dữ liệu, là một bộ gồm

03 thành phần được đặt liên tiếp nhau có dấu chấm (.) ngăn cách (KÝ HIỆU NHÓM.CẤP.SỐ THỨ TỰ); trong đó thành phần thứ nhất bao gồm 02 ký tự là từ viết tắt của Nhóm dữ liệu, thành phần thứ 02 là cấp của Nhóm dữ liệu, thành phần thứ 03 là số thứ tự của mã thông tin trong cùng cấp

- Đối tượng thông tin

- Trường thông tin

- Ký hiệu trường thông tin

- Kiểu giá trị trường thông tin

- Độ dài trường thông tin

- Mô tả trường thông tin

(Bộ tài nguyên môi trường, 2015)

Nhóm dữ liệu

về biên giới, địa giới

Nhóm dữ liệu

về quy hoạch

Nhóm dữ liệu về điểm khống chế toạ độ và độ cao

2.3 TÌNH HÌNH ỨNG DỤNG CỦA GIS TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 2.3.1 Tình hình ứng dụng của GIS trên thế giới

2.3.1.1 Ứng dụng GIS trên thế giới

Trên thế giới tình hình ứng dụng GIS vào trong quản lý đất đai đã được triển khai khá lâu từ cuối những năm 70 đã có những đầu tư vào phát triển và ứng dụng máy tính trong bản đồ, đặc biệt là ở Bắc Mỹ, do các công ty tư nhân và nhà nước thực hiện Lúc đó, khoảng 1000 hệ thống thông tin địa lý đã được sử dụng, tới năm 1990 con số này là 4000 Ở châu Âu, tiến độ phát triển không bằng Bắc

Mỹ, các nước phát triển chính là Thụy Sỹ, Na Uy, Đan Mạch, Pháp, Niu Di Lân, Anh và Đức Ở các nước phát triển như các nước ở Châu Mỹ và Châu Âu họ phát triển hệ thống thông tin đất đai trên nền tảng của công nghệ GIS Trong các công tác quản lý nhà nước về đất đai họ cũng sử dụng công nghệ GIS để phục vụ đánh giá tổng quan đất đai phục vụ quy hoạch sử dụng đất, quản lý việc thu hồi và sử dụng đất, đăng ký đất đai

Năm 1964 Canada đã xây dựng Hệ thống thông tin địa lý đầu tiên trên Thế giới có tên gọi là Canadian Geographical Information System Song song với Canada, tại Mỹ hàng loạt các trường đại học cũng tiến hành nghiên cứu và xây dựng các hệ thống thông tin địa lý

Hiện nay, GIS - Hệ thống thông tin địa lý với sự hỗ trợ của công nghệ viễn thám, công nghệ đo đạc trắc địa bản đồ phát triển mạnh mẽ trên thế giới GIS là công cụ để tích hợp, xử lý, phân tích và quản lý các dịch vụ xã hội, phòng chống dịch bệnh, bảo tồn đa dạng sinh học, sinh thái môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, quản lý thảm họa, quản lý tài nguyên và môi trường, quản lý nguồn nhân lực, bảo vệ quốc phòng an ninh biển đảo… Trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay, việc nắm bắt và xử lý thông tin sớm, nhanh và chính xác nhất góp phần quan trọng vào thành công của mỗi tổ chức cá nhân trong đó GIS

là công cụ đắc lực

2.3.1.2 Ứng dụng GIS vào xác định giá đất trên thế giới

- Australia, ứng dụng CAMA trong công tác định giá đất tại Australia:

Để đáp ứng cho yêu cầu của công tác định giá, các nhà định giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn được cập nhật như các thông tin phân tích các giá bán, thống kê theo dõi tiền thuê nhà/bất động sản, tài chính về

nhà và bất động sản, bản đồ, các chi phí về xây dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành , nhiều thông tin các nhà chuyên môn định giá tự sưu tầm, nhưng nhiều thông tin phải lấy từ các nguồn thông tin từ Nhà nước và các tổ chức Sự phát triển của hệ thống thông tin đa chức năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng được pháp triển là các yêu cầu tất yếu với công tác định giá Tại Australia, người ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý đất đai nói chung trong đó

có công tác định giá

- Nhật Bản, việc ứng dụng CAMA để đánh giá giá trị của bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định về bất động sản của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải (MLIT) Giá bất động sản được hình thành như là kết quả của sự tương tác của nhiều yếu tố, các yếu tố có xu hướng luôn luôn thay đổi

- Hoa Kỳ, việc ứng dụng CAMA theo hai giải pháp: (1) Mô hình hóa (phương pháp Hedonic Methods (“Property Valuation Methods and Data in the United States” của Charles A Calhoun); (2) ứng dụng CAMA với việc phát triển CSDL để xử lý bài toán giá đất ở nhiều Bang của Hoa Kỳ

- Thụy Điển, nhằm đáp ứng được nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất động sản, trong đó có công tác định giá đất đặc biệt với khu vực đô thị, Thụy Điển đã sử dụng CSDL đa chức năng, các dữ liêu lưu trữ trong ngân hàng dữ liệu Cấu thành cơ bản của các dữ liệu này là bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chuyên đề, ảnh hàng không, viễn thám, ) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý đa mục tiêu

- NewZealand, kỹ thuật định giá trị cho các nhóm thửa đất có cùng điều kiện được dựa trên việc tích hợp giữa Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính (DCDB) và thông tin doanh số bán hàng của VALPAK Việc xác định hệ thống các thửa đất cùng mục đích sử dụng được thông qua bởi Bộ Đo đạc, thông tin đất đai (DOSLI) và Định giá New Zealand (VNZ)

- Tại Trung Quốc, Ứng dụng GIS trong quản lý vĩ mô về giá đất đô thị Theo kết quả khảo sát của đề tài, Trung Quốc đã phát triển hệ thống địa chính kỹ thuật số và hiện nay coi đây là các thông tin cơ bản tại khu vực đô thị của Trung Quốc Trên cơ sở các dữ liệu này các đô thị của Trung Quốc đã khai thác và sử dụng triệt để thế mạnh của hệ thống thông tin địa chính số (CIS), sử dụng một cách toàn diện Xây dựng dữ liệu số dựa trên các vùng định cấp và giá đất đô thị điều tra

và nền dữ liệu CIC và xây dựng hệ thống thông tin giám sát biến động giá đất; xây dựng mô hình giám sát hệ thống, các giám sát năng động của giá đất đô thị và xây dựng các yêu cầu cơ bản cho việc thiết kế các phân hệ chức năng hệ thống và cơ cấu hệ thống xây dựng hạ tầng không gian của giá đất đô thị Trên cơ sở đó thành lập trên giá đất trên mạng thông tin ở khu vực đô thị dựa trên công nghệ WebGIS

2.3.2 Tình hình ứng dụng của GIS ở Việt Nam

2.3.2.1 Ứng dụng GIS ở Việt Nam

Tại Việt Nam, Công nghệ GIS cũng được thí điểm khá sớm, từ cuối thập niên 80 và đến nay đã được ứng dụng trong khá nhiều ngành như quy hoạch nông, lâm nghiệp, quản lý rừng, lưu trữ tư liệu địa chất, đo đạc bản đồ, địa chính, quản lý hạ tầng kỹ thuật đô thị, Những ứng dụng ban đầu tuy ở mức độ vi mô trong một số chuyên ngành hẹp nhưng đã mang lại những hiệu quả bước đầu

Các chương trình, dự án đã và đang được triển khai rộng rãi ở thành phố

Hồ Chí Minh, như phần mềm Hệ thống thông tin đất đai ViLIS, và nhiều phần mềm chuyên ngành quản lý đất đai, nhà ở do các cơ quan của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như các tỉnh thành chủ động triển khai

Có rất nhiều công trình khoa học đã đưa ra áp dụng về công nghệ GIS phục vụ cho quản lý đất đai: Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thu tiền sử dụng đất tại một số phường xã của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh (Hồ Thị

Lam Trà và cs., 2008) Ứng dụng công nghệ GIS hỗ trợ công tác chuẩn hóa dữ

liệu không gian về đất đai Thành phố Hải Phòng (Bản tin tài nguyên và môi

trường số 3 năm 2014) Xây dựng CSDL phục vụ công tác đánh giá đất và quy

hoạch sử dụng đất tại xã Phú Sơn, Huyện Hương Thủy, Tỉnh Thừa Thiên Huế

(Huỳnh Văn Chương và Nguyễn Thế Lân, 2010) Ứng dụng GIS để xây dựng cơ

sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng (Nguyễn Văn Bình và Lê Thị Hoài Phương, 2012)

Và nhiều hội thảo khác về GIS diễn ra trong cả nước Ngày 02/12/2017 tại

TP Quy Nhơn, Trường Đại học Quy Nhơn tổ chức hội thảo "Ứng dụng GIS toàn quốc 2017" với chủ đề "An ninh nguồn nước và biến đổi khí hậu" Hội thảo thu hút đông đảo nhà khoa học, quản lý, cán bộ giảng viên các trường Đại học, Viện, Trung tâm nghiên cứu và nhiều chuyên gia trong và ngoài nước Hội thảo không chỉ là diễn đàn trao đổi học thuật về ứng dụng GIS để giải quyết những vấn đề

trong thực tế với cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, mà còn trao đổi chuyên sâu các phương pháp mới trong nghiên cứu ứng dụng GIS, các kỹ thuật mới đã được

áp dụng trong vấn đề an ninh nguồn nước và biến đổi khí hậu Đồng thời, tạo sự kết nối, hợp tác giữa các nhà khoa học, nhà nghiên cứu, giữa các trường đại học, viện, cơ sở nghiên cứu và ứng dụng về lĩnh vực GIS, viễn thám, GNSS trong cả nước, góp phần giúp mạng lưới GIS Việt Nam ứng dụng vào thực tiễn nhiều hơn

2.3.2.2 Ứng dụng GIS vào xác định giá đất tại Việt Nam

Các nghiên cứu của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường: Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được đề cập và nghiên cứu theo định hướng của Bộ Tài nguyên và Môi trường từ năm

2008 Đề tài “Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” của Viện nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau này khi nghiệm thu chuyển thành Viện Khoa học Đo đạc và bản đồ) thực hiện bắt đầu khởi động từ năm 2007 và nghiệm thu vào đầu năm 2010 Đề tài đã giải quyết được những lý luận cơ bản về vùng giá trị đất đai, xây dựng các luận điểm khoa học về vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, mối quan hệ giữa vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt; giải quyết các vấn đề về xây dựng và đưa

ra quy trình và công nghệ xây dựng vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị với giới hạn ở đất phi nông nghiệp Như vậy có thể nói phương pháp thành lập về vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị và đã được xem xét khá kỹ Các nghiên cứu ở các trường Đại Học có đào tạo ngành quản lý đất đai: Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên: Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đưa vào nghiên cứu và giảng dạy; có nhiều luận văn thạc sỹ, các nghiên cứu sinh đi chuyên sâu

và đã triển khai thực nghiệm ở một số địa phương

2.4 GIỚI THIỆU VỀ PHẦN MỀM ARCGIS DESKTOP XÂY DỰNG CƠ

SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT

ArcGIS là một bộ phần mềm thương mại phục vụ cho công tác quản lý tài nguyên thiên nhiên, xã hội kết hợp sự phát triển của công nghệ với nền tảng là công nghệ máy tính, đồ họa, phân tích và quản lý dữ liệu không gian Để xây dựng

hệ thống thông tin địa lí hoàn chỉnh ArcGIS tích hợp nhiều phần mềm: ArcGIS Desktop, Server GIS, ESRI Data, Mobile GIS, Hosted GIS Phần mềm ArcGIS Desktop được sử dụng khá phổ biến cho các ứng dụng trên máy tính cá nhân, sản

phẩm ArcGIS thương mại bao gồm 3 mức độ license khác nhau: ArcView, ArcEditor, ArcInfo Trong đó mức ArcInfo là mức có chi phí bản quyền cao nhất

và là mức có đầy đủ các chức năng phân tích không gian mạnh mẽ, thể hiện đầy đủ sức mạnh của ArcGIS Dù ở mức độ license nào thì bộ ArcGIS Desktop cũng gồm

3 thành phần chính: ArcCatalog, ArcMap và ArcToolbox

ArcCatalog cho phép người sử dụng dễ dàng truy cập và quản lý những

dữ liệu địa lí được lưu trữ trong thư mục và đĩa cứng hoặc trong những vùng có thể liên kết dữ liệu hệ thống Dữ liệu có thể copy, di chuyển, xóa, quan sát sơ bộ trước khi thêm vào bản đồ Cùng với nó, metada có thể được đọc hoặc tạo nên sử dụng trong ứng dụng của ArcGIS ArcCatalog cung cấp các phương tiện để xem, quản lý các dữ liệu địa lí và các bảng dữ liệu thuộc tính Có 3 chế độ để xem dữ liệu trong ArcCatalog: Contents, Preview và Metadata view Trong chế độ contents view tất cả các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhận dạng được sẽ được hiển thị dưới dạng cây thư mục (catalogue tree) hay các biểu tượng (icons) giống như chương trình Windows Explorer - Có thể xem sơ bộ (preview) các dữ liệu địa lí dưới dạng bản đồ (geographic view) hay dưới dạng bảng (table view) Lưu ý rằng một CSDL địa lí bao gồm các đối tượng được xác định bởi vị trí địa lí và thông tin thuộc tính trong bảng attribute table -Trong chế độ Metadata View có thể xem các dữ liệu dạng metadata, tức là các thông tin mô tả khác nhau về dữ liệu như hệ quy chiếu, thời gian và phương pháp thu thập,

ArcToolbox cung cấp một môi trường cho xử lý thông tin địa lí (xử lý đó bao gồm thay đổi hoặc trích dẫn thông tin) Chức năng công cụ sử dụng trong suốt quá trình phân tích ArcToolbox được gắn vào trong ArcCatalog và ArcMap ArcToolbox có các tính năng thông dụng: - Chuyển đổi định dạng dữ liệu không gian (Conversion Tools) - Phân tích dữ liệu không gian (Analysis Tools) - Quản lý

dữ liệu (Data Management Tools)

ArcMap cho phép người sử dụng trình bày và truy vấn bản đồ, tạo nên bản sao đầy đủ của bản đồ và thực hiện các chức năng phân tích bản đồ ArcMap cung cấp một cách đơn giản việc chuyển từ quan sát đến sửa chữa đặc trưng không gian của bản đồ Dữ liệu ở bên trong ArcMap có thể xem dưới 2 chế độ: Data View và Layout View Các ứng dụng chính của ArcMap là hiển thị trực quan cơ sở dữ liệu không gian, tạo lập bản đồ, trình bày sản phẩm Các mô hình

dữ liệu địa lí ArcGIS hỗ trợ hai mô hình đối tượng file-based và mô hình đối tượng DBMS (DataBase Management System) Hai mô hình file-based là