Bài giảng môn học phương pháp định giá xây dựng (đại học thủy lợi)

Xác định danh mục công tác XL, bộ phận kết cấu cần XD đơn giá tổng hợp, một số chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu, ĐV tính và ND thành phần CV của nó.. Khái niệm, ý nghĩa, tầm quan trọng của chỉ

CHƯƠNG 3

HỆ THỐNG GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 2

NỘI DUNG CHƯƠNG 3

3.1 Hệ thống giá XDCT theo cơ chế thị trường của VN 3.2 Hệ thống giá XDCT của chủ đầu tư và cách XĐ

3.3 Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu

3.1 HỆ THỐNG GIÁ XDCT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG CỦA VN

1 Đơn giá xây dựng công trình

2 Đơn giá xây dựng tổng hợp

3 Chỉ số giá xây dựng

4 Tổng mức đầu tư XDCT

5 Dự toán XDCT của chủ đầu tư

6 Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu

7 Giá hợp đồng xây dựng

8 Giá thị trường của sản phẩm XD

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 4

3.2 HỆ THỐNG GIÁ XDCT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁCH XÁC ĐỊNH

3.2.1 Phương pháp XĐ đơn giá XDCT

1 Khái niệm về đơn giá

Đơn giá XDCT là chỉ tiêu KT-KT, bao gồm toàn bộ CP trựctiếp về VL, NC, MTC để hoàn thành một đơn vị KL công tác

XL hoặc đơn vị kết cấu, bộ phận của CT

2 Phân loại đơn giá

a Phân loại theo yếu tố chi phí: VL, NC, MTC

b Phân loại theo cơ cấu chi phí:

- Đơn giá chưa đầy đủ: Là đơn giá VL hoặc đơn giá NChoặc đơn giá MTC

- Đơn giá đầy đủ: Là đơn giá có đầy đủ T, C, TL (thậm chí

có cả VAT, GXDNT)

c Phân loại theo mức độ đầy đủ của đơn giá:

- Đơn giá chi tiết: Là đơn giá XD cho một công tác XL

- Đơn giá tổng hợp: Là đơn giá XD cho nhiều công tác XL

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 6

3 Phương pháp lập đơn giá chi tiết XDCT

a Cơ sở lập đơn giá chi tiết XDCT

- Danh mục các công tác XD cần lập đơn giá chi tiết;

- ĐM các thành phần hao phí của các công tác trên;

- Giá VL sử dụng để tính ĐG là giá VL (Chưa VAT);

- Giá nhân công của công trình;

- Giá ca máy và thiết bị XD của CT

b Lập đơn giá chi tiết XDCT

VL i

VL

i.G ).(1 K )(D

VL

b2 Xác định chi phí nhân công

f: Tổng các khoản phụ cấp lương, lương phụ có tính chất ổn định

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 8

f = f1 + f2 +f3

- f 1 : Tổng các khoản phụ cấp lương có tính chất ổn định

- f 2 : Một số khoản lương phụ tính bằng 12% lương CB và

một số chi phí có thể khoản trực tiếp cho người LĐ tínhbằng 4% lương CB

- f 3 : Hệ số điều chỉnh cho phù hợp với thị trường nhân công

KV và đặc thù của CT

b3 Xác định chi phí máy thi công

MTC i

MTC i

i.g ).(1 K ) (M

MTC

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 10

a Cơ sở lập đơn giá tổng hợp XDCT

- Nhóm danh mục công tác, đơn vị kết cấu, bộ phận hoặc đơn

vị công năng của CT;

- Đơn giá chi tiết tương ứng với nhóm danh mục công tác, đơn

vị kết cấu, bộ phận hoặc đơn vị công năng của CT

b Lập đơn giá tổng hợp XDCT

b1 Xác định danh mục công tác XL, bộ phận kết cấu cần XD

đơn giá tổng hợp, một số chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu, ĐV tính

và ND thành phần CV của nó

b2 Tính khối lượng xây lắp (q) của từng loại công tác

b3 Xác định chi phí theo công thức:

VL = q x vl ; NC = q x nc ; M = q x m

Đơn giá tổng hợp có thểlập thành đơn giá tổnghợp đầy đủ, bao gồm: chiphí trực tiếp, chi phíchung và thu nhập chịuthuế tính trước

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 12

3.2.2 Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng

1 Khái niệm, ý nghĩa, tầm quan trọng của chỉ số giá

Giúp các chủ thể tham gia hoạt động ĐTXD có căn cứ đểxác định hợp lý vốn mức ĐT, làm cơ sở cho việc xác địnhđúng dự toán, xác định giá gói thầu trong quá trình lập,quản lý, thực hiện dự án

2 Phân loại chỉ số giá xây dựng

a Chỉ số giá xây dựng công trình

b Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí

c Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí

3 Nguyên tắc và PP xác định chỉ số giá XDCT

a Nguyên tắc tính toán chung

* Chỉ số giá XD tính BQ cho từng nhóm CT hoặc CT, theo KV;

* Đối với GBT,TĐC, nếu <1% Tổng CPXD thì coi bằng 1;

* Chỉ số giá phần chi phí khác xem xét sự biến động của cáckhoản mục CP chiếm tỷ trọng lớn trong tổng GQLDA, GTV và

GK, Đối với các khoản mục CP chiếm tỷ trọng nhỏ hơn 1,5%trong tổng chi phí khác của DA thì hệ số biến động của CP nàyđược coi bằng 1;

* Số lượng CT đại diện cần lựa chọn để tính toán các chỉ số giá

XD cho mỗi loại tối thiểu là 2 CT;

* Cơ cấu CP để XĐ các chỉ số giá XD lấy thống kê ít nhất 5 năm

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 14

b Phương pháp xác định chỉ số giá XDCT

Quy trình XĐ chỉ số giá XD thường qua 3 giai đoạn:

Bước 1: Lựa chọn CT đại diện, thu thập các số liệu, dữ liệu

Bước 2: Lựa chọn T.điểm T.Toán; xử lý SLiệu, XĐ các cơ cấu CP

Bước 3: Xác định các chỉ số giá XD

3.2.3 Phương pháp XĐ tổng mức đầu tư XDCT

1 Một số vấn đề chung về tổng mức đầu tư

a Khái niệm

b Vai trò của V

2 Nội dung và cơ cấu các TP chi phí của V

V = G XD + G TB + G BT, TĐC + G QLDA + G TV + G K + G DP

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 16

3 Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư

- V, dự toán XDCT phải được tính đúng, tính đủ và phù hợp độdài Tg XDCT V là chi phí tối đa mà CĐT được phép XDCT

- Xác định giá trị V bảo đảm hiệu quả đầu tư XDCT

- Người quyết định ĐT quyết định việc tổ chức thẩm định Vhoặc có thể thuê TV để thẩm tra Lệ phí thẩm định hoặc chi phí thẩm tra được tính vào chi phí khác trong tổng mức đầu

tư Tư vấn thẩm định V phải chịu trách nhiệm trước phápluật vè tính hợp lý, chính xác của KQ thẩm định, thẩm tra

- V được ghi trong QĐ đầu tư do người QĐ đầu tư phê duyệt

- Phần V điều chỉnh thay đổi so với tổng mức đầu tư đã đượcphê duyệt phải được tổ chức thẩm định

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 18

a2 Xác định chi phí thiết bị của dự án

G TB = G STB + G LĐ + G ĐT

M i = G g + C vc + C lk + C bq + T

a3 Xác định G BT, TĐC

Xác định theo KL phải BT, TĐC của DA và các qui định hiện hành của Nhà nước về giá BT, TĐC cư tại địa phương nơi XDCT

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD

a4 Xác định G QLDA , G TV và G K của dự án

Các chi phí GQLDA, GTV và GK được XĐ bằng cách lập dự toánhoặc tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) Hoặc tổng các chiphí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án

và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10÷15% của

GXD + GTB

Vốn lưu động ban đầu (VLD) (đốivới các dự án SXKD) và lãi vaytrong thời gian thực hiện dự án(LVay) (đối với DA có SD vốn vay)thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độthực hiện và KH phân bổ vốn củatừng DA để xác định

a5 Xác định chi phí dự phòng của dự án

G DP = G DP1 + G DP2

G DP1 = (G XD + G TB + G BT, TĐC + G QLDA + G TV + G K ) x K ps

Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc

phát sinh là 10% (Cho các CT phải lập dự án)

IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở BQ cácchỉ số giá XDCT theo loại CT của tối thiểu 3 năm gần nhất

so với thời điểm tính toán (không tính những thời điểm cóbiến động bất thường về giá nguyên, nhiên vật liệu XD)

- SXD: Suất chi phí xây dựng

- GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí XD

hoặc chưa tính trong đơn giá XD tổng hợp

b2 Xác định chi phí thiết bị của dự án

G TBCT = S TB x N + G CT-STB

b3 Các chi phí khác gồm:

Chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư, chi phí QLDA, chi

phí tư vấn đầu tư XD, các chi phí khác và chi phí dự phòng

được xác định như hướng dẫn

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 24

c XĐ theo SL của các CTXD có chỉ tiêu KT-KT tương tự đã TH

c1 Trường hợp có đầy đủ thông tin

c2 Trường hợp chưa đủ thông tin:

Trường hợp với nguồn số liệu của các CT, hạng mục CTXDtương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí XD

và chi phí TB của các CT thì qui đổi các chi phí này về thờiđiểm lập dự án

Các chi phí bồi thường giải

phòng mặt bằng, tái định cư,

chi phí quản lý dự án, chi phí

tư vấn đầu tư xây dựng, các

chi phí khác và chi phí dự

phòng được xác định tương

tự như hướng dẫn

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 26

d Phương pháp kết hợp để xác định tổng mức đầu tư

Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ

theo điều kiện cụ thể của dự án và nguồn số

liệu có được có thể vận dụng kết hợp các

phương pháp nêu trên để xác định tổng mức

đầu tư của dự án đầu tư XDCT

a Xác định chi phí xây dựng (G XD )

a1 PP tính theo KL và giá XDCT

a1.1 Xác định theo KL và đơn giá XDCT

Khối lượng các công tác XD được

xác định từ BV thiết kế kỹ thuật

hoặc thiết kế BVTC

Đơn giá XDCT có thể là đơn giákhông đầy đủ ; hoặc đơn giá đầy đủ

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 30

a1.2 Xác định theo KL và giá XD tổng hợp

* Khối lượng được XĐ từ bản và được tổng hợp từ một nhóm cáccông tác XD để tạo thành một ĐV kết cấu hoặc bộ phận của CT

* Giá xây dựng tổng hợp

được lập tương ứng với

danh mục và nội dung của

khối lượng nhóm loại công

tác XD, đơn vị kết cấu, bộ

phận của CT

* Chi phí xây dựng tính

theo khối lượng và đơn giá

XDCT không đầy đủ và giá

XD tổng hợp không đầy đủ

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 32

a.1.3 Chi phí XD tính theo KL và đơn giá XDCT đầy đủ và giá

XD tổng hợp đầy đủ

a2 Phương pháp tính theo KL hao phí VL, NC, MTC và bảng

giá tương ứng

* Xác định tổng KL hao phí VL, NC, MTC

- KL các loại VL, NC, MTC tương ứng với từng KL công tác XDtheo TKKT hoặc TKBVTC của CT, hạng mục CT thông qua mứchao phí về VL, NC, MTC để hoàn thành một đơn vị KLcông tác

XD trên cơ sở các quy chuẩn, tiêu chuẩn XD, quy phạm kỹ thuật

- Tính KL hao phí từng loại VL, NC, MTC cho CT, hạng mục CTbằng cách tổng hợp hao phí tất cả các loại VL, NC, MTC giốngnhau của các công tác XD khác nhau

Khi tính toán cần xác định rõ số lượng, đơn vị, chủng loại, quy cáchđối với VL; số lượng ngày công cho từng cấp bậc CN; số lượng camáy cho từng loại máy và thiết bị thi công theo thông số kỹ thuậtchủ yếu và mã hiệu trong bảng giá ca MTC của CT

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 34

* Xác định bảng giá VL, giá NC, giá MTC

Giá VL, giá NC, giá MTC được xác định phù hợp với CTXD

và gắn với địa điểm XDCT theo hướng dẫn tại Phụ lục số 6Thông tư 04/2010/TT-BXD

Chi phí VL, chi phí NC, chi phí MTC trong chi phí trực tiếptrên cơ sở tổng khối lượng hao phí từng loại vật liệu, nhâncông, máy thi công và giá vật liệu, giá nhân công, giá máy thicông tương ứng theo Bảng 3.4 và Bảng 3.5 của Phụ lục số 6của Thông tư 04/2010/TT-BXD

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 36

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 38

a3 PP xác định chi phí XD theo suất chi phí XD trong suất vốn ĐT

Đối với các CT phụ trợ, CT tạm phục vụ TC hoặc các CTthông dụng, đơn giản, chi phí XD có thể xác định theo diệntích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ và suất chi phí

XD trong suất vốn đầu tư XDCT

G XD = S XD x N + C CT-SXD

a4 PP xác định GXD trên cơ sở CT có các chỉ tiêu KT-KT tương

tự đã và đang thực hiện

Chi phí XD của các CT nêu trên có thể xác định dựa trên cơ sở

dự toán chi phí XD của các CT có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuậttương tự đã và đang thực hiện và quy đổi các chi phí về địa điểmXDCT, thời điểm lập dự toán

T: thuế và phí bảo hiểm, kiểm định thiết bị

b2 Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ G ĐT

b3 Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh G LĐ

c Xác định chi phí quản lý dự án (G QLDA )

G QLDA = T x (G XDtt + G TBtt )

- T: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí QLDA (QĐ 957);

3.2.5 PP xác định giá VL đến hiện trường XD, giá NC của CT

1 PP xác định giá vật liệu đến hiện trường XDCT

Giá vật liệu đến hiện trường XD là toàn bộ chi phí cho một

đơn vị khối lượng vật liệu ở trạng thái sẵn sàng cho thi công

gVL = gm + gbx + gbq + glk + gvc + t

g vc: Chi phí vận chuyển được tính

cho một đơn vị khối lượng vật

liệu (tính cả chi phí vận chuyển

trong công trường)

t: Thuế và các loại phí được tính

cho một đơn vị khối lượng vật

liệu

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 44

2 Phương pháp xác định giá nhân công XDCT

Giá nhân công XDCT là toàn bộ lương cơ bản, lương phụ,các khoản phụ cấp khác mà công trình được hưởng Nó phùhợp với nhóm lương của công trình được hưởng

g NC: Giá NC ứng với bậc thợ và nhóm lương tương ứng

L CB: Lương CB của của bậc thợ và nhóm lương tương ứng

L P: Các khoản lương phụ (đồng/tháng/người)

L PC: Các khoản phụ cấp lương bao gồm phụ cấp theo lương

cơ bản, phụ cấp theo lương tối thiểu (đồng/tháng/người)

L K: Các khoản lương khác có thể khoán TT cho người LĐ

n: Số ngày làm việc trong tháng của người LĐ (ngày/tháng)

Riêng đối với công trình sử dụng vốn ngân

sách nhà nước thực hiện theo phương thức chỉ

định thầu thì có thể sử dụng phương pháp xác

định mức đơn giá ngày công của công nhân

trực tiếp xây dựng (g NC) trên cơ sở lương tối

thiểu vùng, lương cấp bậc, các khoản phụ cấp

lương; khoản lương phụ tính bằng 12% lương

cơ bản; một số chi phí có thể khoán trực tiếp

cho người lao động tính bằng 4% lương cơ

bản; các phụ cấp khác nếu có

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 46

3.2.6 Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy

1 Nội dung chi phí trong giá ca máy

Gồm: Chi phí KH, chi phí sửa chữa, chi phí nhiên liệu, nănglượng, tiền lương thợ điều khiển máy và chi phí khác của máy

2 Phương pháp xác định giá ca máy

g M = C KH + C SC + C NL + C TL + C CPK

K, n: Nguyên giá, số ca năm

ĐMCPK: % so với nguyên giá

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 50

Xác định giá thuê máy

Tuỳ theo hình thức thuê máy, giá thuê máy có thể bao gồm: chiphí khấu hao, chi phí sửa chữa, chi phí nhiên liệu, năng lượng,chi phí tiền lương thợ điều khiển máy và chi phí khác; chi phí vận chuyển máy đến và đi khỏi công trình, chi phí tháo và lắp đặt máy, chi phí cho thời gian chờ đợi do công nghệ hoặc biện pháp thi công, các khoản thuế, phí và lệ phí.

Giá thuê máy do hai

bên thoả thuận theo

thuê chào giá, bên đi

thuê xem xét quyết

định

3.2.7 Phương pháp xác định giá gói thầu

1 Nguyên tắc xác định giá gói thầu

Giá gói thầu, bao gồm cả dự phòng

tính cho toàn bộ thời gian thực hiệngói thầu, được xác định trên cơ sở

tổng mức đầu tư (khi chưa có thiết

kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công

dự toán được duyệt), dự toán xây

dựng công trình và các quy định

về lập và quản lý chi phí dự án đầu

tư XDCT

- Xác định giá gói thầu tư vấn ở giai đoạn chuẩn bị dự án (khichưa có quy mô, mức vốn cụ thể cho các CT) cần phải lưu ýkết hợp đồng thời các PP để đối chiếu, so sánh XĐ giá phùhợp Đặc biệt quan tâm tới việc áp dụng PP tương tự, dự toánchi phí, kinh nghiệm của tư vấn, những đặc điểm, yêu cầu cụthể của dự án làm cơ sở để tính toán, xác định giá phù hợp.

- Giá gói thầu thi công xây dựng được XĐ căn cứ vào chi phí

XD trong TMĐT (đối với trường hợp dự án chỉ yêu cầu lậpbáo cáo kinh tế kỹ thuật), dự toán XDCT được duyệt

- Giá gói thầu tổng thầu xây dựng được xác định căn cứ vàochi phí thực hiện các công việc của tổng thầu nêu trong TMĐTđược duyệt kể cả các khoản chi phí về đào tạo, chuyển giaocông nghệ (nếu có) và chi phí QLDA của tổng thầu xây dựng

Chủ đầu tư căn cứ phần chi phí dự phòng của dự án để tínhtoán, phân bổ chi phí dự phòng cho từng gói thầu để đảm bảothực hiện dự án thuận lợi, tránh phải điều chỉnh nhiều lần

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 54

2 Điều chỉnh giá gói thầu

Được thực hiện khi:

+ Thay đổi quy định về thuế, tiền lương, giá cả

ảnh hưởng trực tiếp đến giá gói thầu đã duyệt

+ Do có biến động mạnh về giá VLXD

+ Thay đổi KL, ND công việc của GT

+ Có cơ sở dữ liệu để tính dự toán gói thầu

chính xác hơn

Nếu giá gói thầu sau khi điều chỉnhkhông làm vượt TMĐT đã được phêduyệt thì chủ đầu tư quyết định phêduyệt; trường hợp làm vượt TMĐT thìchủ đầu tư báo cáo người quyết địnhđầu tư xem xét, quyết định

3 Dự toán gói thầu khi tổ chức đấu thầu

Thông thường khi lập giá gói thầu thường chưa có TKKThay TKBVTC được phê duyệt Do vậy khi tổ chức đấu thầuxây lắp (khi đã có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt)

có thể dự toán gói thầu khi đấu thầu vượt giá gói thầu Khiđó:

- Trường hợp dự toán gói thầu được phê duyệt lớn hơn giágói thầu nhưng không làm vượt TMĐT thì chủ đầu tư phêduyệt dự toán gói thầu để thay thế giá gói thầu và gửi kết quảbáo cáo người quyết định đầu tư;

- Trường hợp làm vượt TMĐT thì chủ đầu tư báo cáongười quyết định đầu tư xem xét quyết định