Bài giảng định giá tài sản (đại học thủy lợi)

Vai trò của thị trường BĐS Là đầu mối giữa sản xuất và tiêu dùng Là nơi tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quả

Trang 1

CHƯƠNG 2 CÁC PHƯƠNG

PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN

MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 1

Trang 2

Trang 3

không di dời

được bao gồm:

Các tài sản khác do pháp luật quy định

ở,công trình xây dựng đó

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Theo điều 181 Bộ Luật dân sự

Trang 4

Đặc điểm

Tính bền vững

Tính khan hiếm

Có giá trị lớn

ảnh hưởng lẫn nhau

Trang 5

Phân loại BĐS

Đất đai: là đất đai tự nhiên

Trang 8

Nhóm đất chưa sử dụng

Trang 9

Quyền của chủ thể đối với BĐS

Đối với đất đai

Trang 10

1.2 Thị trường Bất động sản

trao đổi, cho thuê, thế chấp,chuyển nhượngquyền sử dụng BĐS theo quy luật của pháp luật

Trang 11

Cung về thị trường BĐS

chậm co giãn

Hoạt động của thị trường

phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà

nước

Trang 12

Phân loại thị trường BĐS

Trang 13

Căn cứ vào trình tự

tham gia thị trường

Thị trường bán hoặc cho thuê

Thị trườngcho thuê

lại BĐS

Thị trường xây dựng BĐS để bán

và cho thuê

Thị trường đất đai

Trang 14

Trang 15

bảo hiểm

Trang 16

Vai trò của thị trường BĐS

Là đầu mối giữa sản xuất và tiêu dùng

Là nơi tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS

Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng

Góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học –

Góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

Tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh

Trang 17

2.THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS

2.1 Thẩm định giá BĐS

Là sự uớc tính về giá trị của các quyền sở hữuBĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mụcđích đã được xác định rõ ràng trong những điềukiện của một thị trường nhất định với nhữngphương pháp phù hợp

Trang 18

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS

Các yếu tố

2.2.1 Mục đích

TĐG (nhân tố chủ quan)

2.2.2 Các nhân tố

khách quan

Trang 20

Các yếu tố cung cầu BĐS

Sự hữu dụng: ở, kinh doanh

Yếu tố nội tại : hình dáng, địa

điểm

Trang 21

3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trang 22

Phương pháp đầu tư

Trang 23

áp dụng

Các bước tiến hành

Ưu nhược điểm

của phương pháp

Trang 24

3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

3.1.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp này được xây dựng trên việc tuân

thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua

thận trọng không bỏ ra một số tiền nào đó nếu

anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có tài sản tương

đương để thay thế

Theo nguyên tắc này giá trị của TS mục tiêu đượccoi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị củanhững tài sản tương đương có thể thay thế

Trang 26

Uớc tính giá trị của BĐS mục tiêu

Trang 27

Bước 1: Tìm kiếm thông tin

Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dich trong thời gian gần nhất có thể so sánh với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị

Thời gian giao dịch

Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Trang 28

3.1.3 Các bước tiến hành

Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS (BĐS mục tiêu và BĐS so sánh)

Trang 29

Bước 4: Phân tích và điều chỉnh

Phân tích BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định

giá

Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh là lấy BĐS cầnTĐG làm gốc, những yếu tố của tài sản cần so sánh kém hơn BĐS cần TĐG thì điều chỉnh tăngmức giá theo đơn vị chuẩn của BĐS so sánh vàngược lại

Trang 30

Ví dụ: Điều chỉnh sự khác biệt về đặc điểm kinh

tế kỹ thuật

Có biệt thự X cần TĐG Thẩm định viên tìm được

1 biệt thự A gần giống với biệt thự X vừa bán vớigiá 5tỷ đồng, và biệt thự A có thêm phần sân

vườn so với X và được đánh giá 0,5 tỷ

Uớc tính giá biệt thự X

Trang 31

Biệt thự X Biệt thự A

vườn

Vậy giá trị ước tính của BĐS X là:

Trang 32

Sự khác biệt về thời gian và địa điểm giao dịch

Thẩm định giá một mảnh đất với các thông tin về mảnh đất so sánh như sau:

Có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, vừa mới bán Người bán chấp nhận thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm

Đợt 1 người mua trả ngay 1,2 tỷ đ Các đợt sau số tiền thanh toán lần lượt là: 0,84 tỷ đ; 0,674 tỷ đ; 0,49

Trang 33

Tình trạng pháp lý

Đối với đất chưa có giấy tờ hợp pháp: hiện trạng là đất ở, nằm trong khu dân cư hiện hữu, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp Khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất, phải nộp cho Nhà nước như sau:

Đối với đất ở ổn định trước 15/10/1993 miễn 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở (50% tiền

sử dụng đất trên đơn giá đất của NN với diện tích ngoài hạn mức đất ở)

Đất ở ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 phải nộp 50% tiền sử dụng đất trên đơn giá đất do NN quy định đối với diện tích trong hạn mức đất ở (100% với diện tích ngoài hạn mức đất ở)

Trang 34

Ví dụ:

Lô đất cần TĐG không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, diện tích 100m2 Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 30 triệu đồng/m2

Giá đất của Nhà nước tại khu vực này là 12 triệu đồng/m2

TĐG lô đất trên trong trường hợp: Lô đất sử dụng từ ngày:

18/12/1990; 18/12/1995; 18/12/2005

Hạn mức đất ở trong khu vực là 50m2

Trang 35

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

Trong nhiều BĐS để so sánh:

Chọn BĐS có số lân điều chỉnh ít nhât

Chọn BĐS có số điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất

Chọn BĐS có số điều chỉnh thuần nhỏ nhất

Trang 36

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

Trong đó:

Số điều chỉnh thuần (Tổng giá trị điều chỉnh thuần) là: tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng)

Số điều chỉnh tuyệt đối (tổng giá trị điều chỉnh gộp)

là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối

Trang 37

Lô đất 2: 40m2; hướng Bắc, chưa có sổ đỏ, sử dụng từ

1/1/2004 Vừa bán với giá 800 triệu đồng

Lô đất 3: cùng diện tích, hướng Nam, chưa có sổ đỏ, Sử dụng

từ năm 1992 Giá bán 1,2 tỷ đồng

Các thông tin khác:

- Giá đất hướng Tây và Bắc giống nhau

- Đất hướng Nam đắt hơn đất hướng Bắc 2 triệu/m2

- Lãi suất ngân hàng 10%/năm

- Hạn mức đất ở tại khu vực này 50m2

- Giá đất do NN quy định 15 triệu/m2

Trang 39

3.1.4 Ưu nhược điểm của phương pháp

Là phương pháp

ít gặp khó khăn về kỹ thuật

Phương pháp này có

cơ sở vững chắcđể khách hàng,

cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở cho nhiều phương pháp TĐG khác

Ưu

Ưu điểm điểm

Trang 40

Nhược điểm

Đòi hỏi chất lượng thông tin phải tốt

Các thông tin mang tính lịch sử

Đôi khi chứa đựng nhiều yếu tố

chủ quan GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 40

Trang 41

3.2 PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ

Nội dung của phương pháp

Cơ sở

lý luận

Các trường hợp

áp dụng

Các bước tiến hành

Kỹ thuật thẩm định giá

Ưu nhược điểm của phương pháp

Trang 42

Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc dựbáo lợi ích tương lai Phương pháp này cho rằnggiá trị thị trường của một BĐS bằng với giá trịhiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròngtương lai có thể nhận đuợc từ BĐS đó

Trang 43

3.2.2 Các trường hợp áp dụng

Phù hợp với BĐS có khả năng mang lại các

khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước

một cách hợp lý

Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định

lựa chọn phương án đầu tư

Trang 44

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi để tính toán, có thể dựavào việc phân tích tỷ lệ lãi của BĐS tương tự

Trang 46

i: Tỷ suất chiết khấu

n: Thời gian nắm giữ BĐS

Vn: giá trị thu hồi BĐS vào năm n

Trang 47

3.2.4 Kỹ thuật thẩm định giá

Đối với BĐS trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư

qua các năm không thay đổi và số năm vô hạn

I: thu nhập ròng hàng năm

R: tỷ suất chiết khấu

V: giá trị ước tính của BĐS

V = R

Trang 48

Ví dụ

Cần TĐG thị trường một căn nhà ở mặt tiềnđường phố X Hiện chủ sở hữu đang cho thuêtoàn bộ căn nhà Doanh thu 360 triệu đồng/năm,chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10 triệu đồng.Thuế hàng năm 98 triệu đồng,Tỷ suất chiết khấuqua điều tra thị trường là 12 %/năm

Trang 49

Ưu điểm:

Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ

Là phương pháp tương đối đơn giản

Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cứ của

Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cứ củacác thương vụ có thể so sánh được, khi các

khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin

cậy cao

Trang 50

Nhược điểm:

Khi phân tích phải xét đến nhiều mặt

Mang những thông tin hạn chế về những giả địnhdòng tiền trong tương lai

Kết quả thẩm định giá có độ nhạy lớn

Trang 51

3.3 Phương pháp chi phí

Dựa trên nguyên tắc chi phí

Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần thẩmđịnh giá có thể được đo bằng chi phí làm ra củamột BĐS tương tự

Trang 52

3.3 Phương pháp chi phí

3.3.2.Các trường hợp áp dụng

Các BĐS khó dự báo được khả năng sinh lời,

các BĐS không có chứng cứ thị trường

TĐG cho mục đích bảo hiểm

TĐG cho mục đích đấu thầu

Thường dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm trađối với các phương pháp TĐG khác

Trang 53

3.3.3 Các bước thực hiện

Ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc BĐS

Uớc tính chi phí xây dựng mới hiện hành với công

trình trên đất

Uớc tính mức độ giảm giá của công trình xét trên

mọi nguyên nhân

Uớc tính giá trị của công trình xây dựng

Ước tính giá trị BĐS mục tiêu (đất và công trình

xây dựng trên đất)

Trang 54

BĐS mục

tiêu

= Giá trị đất +

xây dựng trên đất

Áp dụng phương pháp so sánh hoặc các phương

pháp khác

Trang 55

-Sự giảm giá tích luỹ

Sự giảm giá do tích luỹ gồm •Giảm giá do lỗi thời tự nhiên

•Giảm giá do lỗi thời chức năng

•Giảm giá do lỗi thời bên ngoài

Trang 56

Ước tính chi phí xây dựng mới

Phương pháp1: Thống kê chi tiết của người xây

Trang 57

Phương pháp 2: Phương pháp khảo sát số lượng

Theo phương pháp này chi phí trực tiếp đượcxác định dựa vào việc tổng hợp kết quả đấu thầucủa từng hạng mục còn chi phí gián tiếp cũngđược tính bằng phương pháp thống kê chi tiếtcủa nhà xây dựng

Trang 58

Phương pháp 3: So sánh thị trường

Theo phương pháp này chi phí xây dựng mới

được xác định bằng cách lấy đơn giá tính theo

m2 sàn xây dựng của nhũng công trình có kết

m sàn xây dựng của nhũng công trình có kết

cấu tương tự đối với công trình cần TĐG nhân

(x) với diện tích sàn thực tế xây dựng của côngtrình

Trang 59

Ước tính phần giảm giá tích luỹ

Lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí khắc phục

sự lỗi thời về mặt chức năng đó để xác định

Lỗi thời bên ngoài: Căn cứ vào tình hình thị trường

để xác định

Lỗi thời tự nhiên gồm 3 phương pháp

Dựa vào tỷ trọng của các kết cấu chính

Phương pháp tuổi vòng đời

Phương pháp chiết trừ

Trang 60

Phương pháp dựa vào tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính

Chất lượng

còn lại của

=

∑( tỷ trọng giá trị kết cấu chính thứ i)

x

Chất lượng còn lai của kết cấu chính thứ

Trang 63

Phương pháp tuổi vòng đời

•Tuổi đời hiệu quả

•Tuổi đời kinh tế

Trang 64

Công trình hoàn thành xây dựng vào năm 1990,đưa vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đếnthời điểm TĐG tại năm 2005 Công trình này theotính toán của các nhà kỹ thuật sẽ tồn tại đến năm

2030, nhưng theo tính toán của các nhà kinh tếthì công trình chỉ sử dụng đến năm 2025 Yêucầu: xác định tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế, tuổihiệu quả, tuổi thực và & hao mòn của công trình

Trang 65

Ưu điểm

Sử dụng để TĐG các BĐS dùng cho các giao

dịch và mục đích riêng biệt

Sử dụng khi không có bằng chứng thị trường để

so sánh, thiếu cơ sở dòng lợi ích tương lai màBĐS mang lại

Trang 66

với giá trị toàn bộ

Yêu cầu TĐV về kỹ thuật

phải có nhiều kinh nghiệmGV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 66

Trang 67

4 Quy trình thẩm định giá BĐS

1. Xác định vấn đề

2. Lên kế hoạch thẩm định

3. Thu thập tài liệu

Vận dụng và phân tích tài liệu

4. Vận dụng và phân tích tài liệu

5. Chuẩn bị báo cáo TĐG

6. Báo cáo TĐG

Định dạng
Số trang	67
Dung lượng	454,22 KB