Đánh giá tình hình hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận thanh xuân, thành phố hà nội giai đoạn 2012 2016

Bên cạnh đó, còn giải quyết các thủ tục hành chính về nhà đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật như nộp thuế, chuyển nhượng, thừa

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN SƠN TÙNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Sơn Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên, Tiến sỹ Đỗ Thị Đức Hạnh, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp

Tôi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại Học viện

Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng đăng đất đai quận Thanh Xuân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn địa phương

Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này

Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Sơn Tùng

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 4

2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai 4

2.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai 4

2.1.3 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 7

2.1.4 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản 8

2.2 Văn phòng đăng ký đất đai 11

2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 11

2.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng đất đai 13

2.2.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng đất đai 16

2.2.4 Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 19

2.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 20

2.3.1 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 20

2.3.2 Mô hình của Thụy Điển 21

2.3.3 Hệ thống Đăng ký đất đai của Pháp 22

2.4 Thực trạng của văn phòng đăng đất đai ở Việt Nam và ở thành phố Hà

Nội 24

2.4.1 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ 24

2.4.2 Thực trạng Văn phòng đăng đất đai ở thành phố Hà Nội 27

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Địa điểm nghiên cứu 29

3.2 Thời gian thực hiện đề tài 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất của quận Thanh Xuân 29

3.4.2 Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân 30

3.4.3 Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân 30

3.4.4 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 30

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, đối tượng điều tra 30

3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 31

3.5.4 Phương pháp thống kê tổng hợp 32

3.5.5 Phương pháp so sánh, đánh giá 32

3.5.6 Phương pháp xử lý số liệu 32

3.5.7 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh 32

PHẦN 4 Kết quả nghiên cứu 33

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân 38

4.2 Hoạt động chi nhánh văn phòng đăng đất đai hà nội quận Thanh Xuân,

thành phố Hà Nội 42

4.2.1 Cơ chế hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 42

4.2.2 Kết quả hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân giai đoạn 2012 - 2016 46

4.3 Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng đất đai hà nội quận Thanh Xuân 56

4.3.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 56

4.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 56

4.3.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 57

4.3.4 Các khoản lệ phí phải đóng 59

4.3.5 Đánh giá của cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân về điều kiện hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký 60

4.3.6 So sánh hoạt động của CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp 61

4.3.7 Đánh giá chung về hoạt động của CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân 63

4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng đất đai 66

4.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 66

4.4.2 Giải pháp về tổ chức và cơ chế 67

4.4.3 Giải pháp về nhân lực 68

4.4.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 68

4.4.5 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 69

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 71

5.1 Kết luận 71

5.2 Kiến nghị 72

Tài liệu tham khảo 73

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp năm 2016 24

Bảng 4.1 Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm 36

Bảng 4.2 Tổng diện tích đất tự nhiên phân theo ĐVHC phường 39

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2016 40

Bảng 4.4 Cơ cấu nhân lực chi nhánh VPĐK đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân năm 2016 43

Bảng 4.5 Kết quả lập hồ sơ địa chính quận Thanh Xuân 49

Bảng 4.6 Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động 51

Bảng 4.7 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ ở quận Thanh Xuân từ năm 2012 - 2016 52

Bảng 4.8 Kết quả cấp GCN theo nghị định 61/CP quận Thanh Xuân giai đoạn 2012 - 2016 53

Bảng 4.9 Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 61/CP trên địa bàn quận Thanh Xuân (đến tháng 12/2016) 53

Bảng 4.10 Tổng hợp ý kiến đánh giá mức độ công khai khi thực hiện các thủ tục tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân 56

Bảng 4.11 Tổng hợp ý kiến đánh giá thời gian thực hiện các thủ tục tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân 57

Bảng 4.12 Tổng hợp ý kiến đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân 58

Bảng 4.13 Tổng hợp ý kiến đánh giá Mức độ hướng dẫn của cán bộ tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân 58

Bảng 4.14 Tổng hợp ý kiến đánh giá các khoản chi phí phải đóng tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân 59

Bảng 4.15 Tổng hợp ý kiến của cán bộ biên chế tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân về cơ sở vật chất 60

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội 33

Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2016 41

Hình 4.3 Vị trí của chi nhánh VPĐK Hà Nội trong hệ thống quản lý đất đai 45

Hình 4.4 Một số hình ảnh về Chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội Quận Thanh Xuân 46

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Họ và tên: Nguyễn Sơn Tùng

Tên đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016”

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của quận

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND quận Thanh Xuân, chi nhánh văn phòng đăng đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thanh Xuân

- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 90 hộ tại 3 phường thuộc quận Thanh Xuân Kết quả nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của VPĐKQSDĐ từ khi thành lập đến năm

2016 đã có những kết quả đáng ghi nhận Giai đoạn 2012 - 2016, cấp được 4408 GCN

- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 94,44% ý kiến của người dân cho rằng thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 68% số ý kiến cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,22% ý kiến đánh giá là thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 95,56% ý kiến cho rằng không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định Như vậy, đa phần người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng còn tồn tại những ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân cần có nhiều

cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém

Kết luận của luận văn

- Hoạt động của VPĐK là kết hợp giữa Nhà nước và dịch vụ trong đó gắn chặt với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.Kết quả hoạt động của VPĐK đã tạo

ra sự chuyển biến mạnh mẽ việc cải cách thủ tục hành chính đối với công tác đăng ký đất đai đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Việc thực hiện mô hình VPĐK một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là: Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai VPĐK tỉnh

là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất đối với toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực hiện nhiệm vụ chuyên môn ; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của VPĐK cấp tỉnh

Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước đây so với mô hình VPĐK hai cấp đó là

sự phối kết hợp trong công tác chuyên môn

- Để khắc phục những tồn tại trong hoạt động của VPĐKĐĐ, cần thực hiện các nhóm giải pháp như: Kiện toàn công tác tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi nhánh; nâng cao hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán

bộ làm việc tại VPĐK; tăng cường công tác quản lý nhà nước, thanh tra, kiểm tra đối với nội dung cập nhật, chỉnh lý HSĐC; hoàn thiện về cơ chế tài chính cho hoạt động của VPĐK nhất là việc thu, chi có liên quan đến phí và lệ phí thu được từ thủ tục hành chính

về đất đai

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Son Tung

Name of thesis: "Evaluation of the activities of the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District, Hanoi”

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

Objectives of the study

- Assess the operational status of the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District, Hanoi in the general management of land resources of the district

- Propose some solutions to improve operational efficiency of the Office for Registration of Land Use Rights of Thanh Xuan District, Hanoi

Research Methods

- Collect secondary data in Thanh Xuan District People’s Committee, the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District, Department of Natural Resources and Environment of Thanh Xuan district

- Investigate primary data: Survey of 90 households in 3 communes in Thanh Xuan District

Research results

- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its establishment until 2016 has remarkable results The period 2012 - 2016, 4408 licenses were granted

- Statistics of interview and survey resulted in 94,44% of people’s opinion that the procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently addressed

to the public; 68% of people said the results are returned on time as appointed; 92,22%

of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete instructions; 95,56% of people said that they do not have to pay extra fees other than the prescribed fee Thus, most people were supportive of the operational model of the Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District to require a lot of effort to overcome these problems, weakness

Conclusion

- Activities of the Land Registration Office is a combination of state and services including tasks tied to reform local administration Results activity of the Land

Registration Office has created a powerful movement to reform administrative procedures for the registration of land especially in the issuance of certificates of land use rights, rights owned houses and other assets attached to the land

- The implementation of the model Land Registration Office a grant made outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in land management Land Registration Office is the central province directing and operating instructions for the uniform implementation of the entire contents of activities on the organization, personnel, finance, implement professional duties …; branches under the management, direction, comprehensive Land Registration Office of the province Therefore, the first step to overcome previous limitations compared to model Land Registration Office that the two levels of coordination in professional work

- To overcome the shortcomings in the operation of the Land Registration Office,

to implement solutions such as: Strengthening the organization of the Land Registration Office and the branches; raise awareness about land law policy, strengthen the training and retraining of staff working at the Land Registry Office; strengthening State management, inspection, checking for updates, revising cadastral records; improvement

of financial mechanisms for the operation of the Land Registration Office is the revenue and expenditure relating to fees and charges collected from administrative procedures

on land

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng mới, sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên truyền thống, nhưng đối với đất đai thì không thực hiện được bởi lẽ đất đai là nguồn tư liệu sản xuất không gì thay thế được

Công tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản

lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật

Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng,

Hà Nam và Hải Phòng Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành thành lập Văn phòng đăng đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động thay thế cho Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn phòng đăng đất đai trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và các Văn phòng đăng đất đai trực thuộc phòng Tài nguyên Môi trường hiện có tại địa phương

Thực hiện chủ trương trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng đăng đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

Quận Thanh Xuân là một quận thuộc thủ đô Hà Nộ được thành lập theo Nghị định số 74/CP CP ngày 22/11/1996 của Chính phủ, quận gồm 11 đơn vị hành chính cấp phường là: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân Trung, Khương Đình, Nhân Chính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Mai, Khương Trung, Thượng Đình (có 3 phường được thành lập từ các xã ngoại thành của 2 huyện Từ Liêm và Thanh Trì, còn lại là các phường cũ của quận Đống Đa chuyển sang)

Thi hành Luật Đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân đã được thành lập để giúp cho UBND quận quản lý Nhà nước về đất

đai tại địa phương có hiệu quả cao hơn Hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân đã góp phần khắc phục những hạn chế trước đây của thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký, cấp GCNQSDĐ cũng như giảm thiểu những thủ tục hành chính gây phiền hà cho người sử dụng đất Đồng thời giúp cho UBND Quận lưu trữ một khối lượng lớn về giấy tờ, hồ sơ liên quan đến quá trình cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, còn giải quyết các thủ tục hành chính

về nhà đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật như nộp thuế, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp Tuy nhiên, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân

là một tổ chức mới, đối tượng phục vụ rộng, nhiệm vụ phức tạp không tránh khỏi những tồn tại, khiếm khuyết trong quá trình hoạt động Từ tình hình trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016 ”, nhằm đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp góp phần để chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân hoạt động tốt hơn 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân giai đoạn 2012 - 2016;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân trong giai đoạn tới 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Về không gian: Nghiên cứu tổng hợp trên toàn quận Thanh Xuân, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối tượng đến giao dịch tại bộ phận một cửa có liên quan đến hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

- Về thời gian: nghiên cứu về chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

và các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân từ năm 2012 đến 2016

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

* Đóng góp mới

Bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho quận Tây Hồ trong việc đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân trong giai đoạn 2012 - 2016

* Ý nghĩa khoa học

- Giúp cho việc vận dụng được những kiến thức khoa học vào thực tế

- Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về quá trình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội hiện nay

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai

- Khái niệm về đất

Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó Đất được coi là khác biệt với đá Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu

tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi Đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết (theo Dokuchaev, 1879) Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì nhiêu Về mặt thổ nhưỡng, xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi sinh vật, nấm, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống,

đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại (theo Winkler, 1968)

- Khái niệm về đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa (theo Hội nghị quốc tế về Môi trường

ở Rio de Janerio, Brazil, 1993)

2.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai

a) Đăng ký đất đai

- Theo UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó

có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong

một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi

về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định

Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp

sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất đai Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay; đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công

cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế Đo đó, theo FIG, mặc

dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí (Đặng Anh Quân, 2011)

- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013)

- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính"

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:

Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; đăng

ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt: + Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chí

có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên + Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng

+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất

Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật

b) Đăng ký Nhà nước về đất đai

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này ghi rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

2.1.3 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Theo Đỗ Đức Đôi (2001) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về đất đai có một số vai trò cụ thể như sau:

- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ

sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,

- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất đai Tất cả các thông tin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên,

kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai Trên

cơ sở đó, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp

lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng

và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,

2.1.4 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản

a) Hồ sơ đất đai, bất động sản

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b) Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:

- Đăng nhập hồ sơ;

- Đồng thuận;

- Công khai;

- Chuyên biệt hoá

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

c) Đơn vị đăng ký (đại lượng đăng ký là thửa đất)

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng

đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc d) Đăng ký pháp lý đất đai - bất động sản

Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), đăng ký pháp lý về đất đai - bất động sản

có 02 nội dung chính, cụ thể:

* Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch

thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

và bảo hiểm

2.2 VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

a Giai Đoạn trước khi có Luật Đất đai

* Trước khi có Luật Đất đai 1987

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn

bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến ngày 15/10/1993

Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987)

Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản

lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

b Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định

“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại

xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được

pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định

về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh

và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

c Giai đoạn từ khi có Luật Đất đến đai năm 2003 nay

Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế, Luật đất đai

2003 đã được Quốc hội nước CHXHCNVN thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004 Giai đoạn 2004-2009, việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu đối với quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ Đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc đăng ký cấp GCN được thực hiện với các đối tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đối với các tài sản khác gắn liền với đất theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, Thông

tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Luật Đất đai dành một chương gồm 7 Điều quy định về cấp giấy và dành riêng một chương gồm 10 Điều quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và

sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Điểm đổi mới lớn nhất của Luật Đất đai 2003 so với các văn bản giai đoạn trước

đó chính là tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời của VPĐKQSDĐ với vai trò là cơ quan dịch vụ công thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cùng với những quy định mới về cấp GCN (tất cả các trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy tờ mua bán không đảm bảo theo quy định, … đều được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, không phải nộp tiền) đã đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước

* Từ khi có Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính

phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai Trong đó có một số nội dung đổi mới như:

- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định của Luật Đất đai 2003 Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các VPĐKQSDĐ các cấp Tổ chức bộ máy:

Có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chức năng nhiệm vụ của Chi nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKQSDĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐK đất đai thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao

- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng Địa phương chưa thành lập VPĐK đất đai thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở TNMT cấp đối tượng còn lại;

- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi GCNkhông quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối với đất Nhà nước giao đất để quản lý không quá 20 ngày (trước đây không quy định)

2.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng đất đai

* Bộ Luật Dân sự (2005), quy định: Các quyền của người không phải là chủ

sở hữu đối với tài sản phải đăng ký bao gồm quyền sử dụng đất Quyền sở hữu đối với bất động sản (trong đó có đất đai) được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Dân sự 2005)

* Luật Đất đai (2003) quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động quản lý của Nhà nước

về đất đai Việc đăng ký QSD đất được thực hiện tại VPĐKQSDĐ Cơ quan quản

lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện quản

lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2003)

* Luật Đất đai (2013) quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Việc đăng

ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013)

* Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ (Chính phủ, 2004)

* Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại VPĐKQSDĐ (Chính phủ, 2009)

* Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)

* Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và

tổ chức của VPĐKQSDĐ quy định: Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập VPĐKQSDĐ hoặc do nhu cầu đăng ký QSD đất không

lớn mà không thành lập VPĐKQSDĐ thì chức năng của VPĐKQSDĐ cấp huyện

do Phòng TNMT trực tiếp thực hiện (Bộ TN&MT và Bộ Nội vụ, 2004)

* Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các

cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,

lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

* Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

* Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

* Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy định về GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính

* Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính có quy định về vị trí, chức năng,nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ; đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp; bố trí ngân sách để VPĐKQSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ TN&MT, Bội vụ, Bộ Tài chính, 2010)

* Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 có các văn bản sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 kèm theo các Thông tư:

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính;

+ Thông tư số 25/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định

về bản đồ địa chính; đã thay thế cho các Nghị định: Nghị định số

181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, thay thế cho Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế cho các Nghị định: Nghị định số 198/2004/NĐ, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, kèm theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

2.2.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng đất đai

2.2.3.1 Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng đất đai cấp tỉnh

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho Văn phòng đăng đất đai cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản

lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về

sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho Văn phòng đăng đất đai cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là

tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Chủ trì, phối hợp với Văn phòng đăng đất đai cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh;

- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ địa chính do Văn phòng đăng đất đai cấp huyện thực hiện;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao

2.2.3.2 Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng đất đai cấp huyện

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng đất đai cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp

xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã;

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao

2.2.4 Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết thủ tục hành chính nói riêng, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên

hệ thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau

Đối với cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường là hai cơ quan độc lập, không thể không phát sinh vướng mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất đai có nhiều thay đổi

Trước đây, khi chưa tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện, thị xã, thành phố (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường Toàn bộ nhân sự, công việc, chuyên môn đều chịu sự lãnh đạo, chỉ đạo trực tiếp của Phòng Tài nguyên và Môi trường Việc phối hợp giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thông suốt

Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết thủ tục hành chính được thể hiện tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp huyện Các hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính trước đây trình Ủy ban nhân dân cấp huyện đều phải thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường xét duyệt Nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai -

Sở Tài nguyên và Môi trường Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của nhiều thủ tục hành chính được thay đổi từ UBND cấp huyện sang Sở Tài nguyên và Môi trường Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ cùng tham giải quyết một số thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ chuyên môn liên quan

2.3 MÔ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT

SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.3.1 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Australia năm 1858, chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức Tuy nhiên, hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu Theo Luật Bất động sản Nam Australia 1858, đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng

7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó, ở Nam Australia đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới được giao nên việc xác định nguồn gốc pháp

lý rất dễ dàng Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Australia: Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền lợi, lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; Bằng khoán đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

Hệ thống Torrens đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới, sau đó được thực hiện ở các bang của Australia và một số quốc gia như New Zealand, Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, một số bang của Mỹ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington …(Đặng Anh Quân, 2011)

2.3.2 Mô hình của Thụy Điển

Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển có một lịch sử hình thành lâu đời, với hoạt động địa chính được thực hiện đầu tiên hỗ trợ cho việc thu thuế Hoạt động địa chính, sau đó phối hợp với hoạt động đăng ký chủ quyền, cùng phát triển một cách ổn định trong điều kiện hòa bình và thường xuyên được quan tâm hoàn thiện Nhiều cuộc cải cách đã được thực hiện xuyên suốt quá trình dài của lịch sử, hướng đến việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả, cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mọi đối tượng có nhu cầu, như việc dồn thửa, khắc phục sự manh mún của đất đai; việc thống nhất cơ quan quản lý hoạt động đăng ký nhằm tinh giản bộ máy đăng ký; và nhất là công cuộc tin học hóa, ứng dụng kỹ thuật hiện đại trong hoạt động đăng ký đất đai Sự thành công của các cuộc cải cách này đã mang đến bộ mặt mới cho hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển, trở thành một trong những hệ thống đăng ký với thông tin đất đai điện tử hiệu quả trên thế giới Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia, với bốn bộ phận chuyên môn của mình (Bộ phận Dịch vụ địa chính, Bộ phận Đăng ký quyền, Bộ phận Thông tin Địa lý và Đất đai, và Bộ phận Thương mại và Bản đồ) chịu trách nhiệm chính đối với hoạt động đăng ký trên phạm vi cả nước, bao gồm hoạt động địa chính và đăng ký quyền Với quá trình phát triển ít biến động, hầu hết các đơn vị đất đai ở Thụy Điển đều đã được đăng ký, thể hiện đầy đủ thông tin trong

Sổ Đăng ký bất động sản do Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia vận hành và quản

lý Ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ Đăng ký bất động sản với quy trình đăng

ký, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ Trên cơ sở đó, hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai tại Thụy Điển đã được xây dựng thành công theo hướng tin học hóa Người có nhu cầu có thể tiếp cận thông tin đất đai qua mạng internet một cách dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện Không có những thủ tục hành chính rắc rối, phiền hà đối với 120 người đăng ký Nhiều sản phẩm, dịch vụ được cung cấp bởi hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển không chỉ đáp ứng được nhu cầu trong nước mà cả nhu cầu của nhiều nước trên thế giới Trong điều kiện phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ thuật, Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia luôn nỗ lực đặt ra những mục tiêu mới cho chiến lược phát triển của mình, cũng như nhận thức rõ những điểm cần khắc phục trong hoạt động để đảm bảo hệ thống đăng ký đất đai có thể luôn theo kịp nhu cầu của xã hội Chính điều này đã

đảm bảo cho sự thành công và hoạt động hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai – một hệ thống mà nhiều quốc gia đang hướng tới (Đặng Anh Quân, 2011)

2.3.3 Hệ thống Đăng ký đất đai của Pháp

Theo Tổng cục Quản lý Đất đai, 2009, chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là

vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt

hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng

ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các

cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản

đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

2.4 THỰC TRẠNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai (2016)

Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài

do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

2.4.1.2 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăngký đất đai

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai năm 2009, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế Tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27 người Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh thì có 824 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn (chiếm 52,38 %) Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2009 có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên Tuy nhiên, chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ

và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK (Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai năm 2009)

2.4.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKĐĐ

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

(1) Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

(2) Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính;

- Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; thậm chí có VPĐK của Sở (Hà Nội) còn thực hiện thủ tục biến động đất đai của hộ gia đình và cá nhân; Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang)

(3) Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐK như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;

(4) Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích

sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý

2.4.1.4 Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của VPĐK

Hiện nay, hầu hết các VPĐKĐĐ đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT- BNV-BTC Tuy nhiên, trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể:

- Phần lớn các VPĐKĐĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

- Nhiều địa phương VPĐKĐĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như: chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ

sơ địa chính; chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch

vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang);

- Nhiều VPĐKĐĐ cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐKĐĐ như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý Nhà nước về đất đai;

- Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có địa phương, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP hiện nay chưa hợp lý

2.4.2 Thực trạng Văn phòng đăng đất đai ở thành phố Hà Nội

Từ khi thành lập và chính thức đi vào hoạt động, các văn phòng đăng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có nhiều cố gắng trong công tác cấp GCNQSD đất, tuy nhiên vẫn còn nhiều tồn tại như:

Việc cấp GCN cho các tổ chức thực hiện chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu

Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK thành phố, tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN; hầu hết các VPĐK còn lúng túng đối với việc lập hoặc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các xã trước đây đã cấp GCN nhưng chưa lập đủ hồ sơ địa chính; chưa thực hiện được việc rà soát, đánh giá, xây dựng kế hoạch tổng thể và tổ chức thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính

ở các cấp

Các VPĐK cấp huyện trên địa bàn thành phố đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai