Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện đan phượng, thành phố hà nội

Những năm gần đây công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã khắc phục được một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi có sự chênh lệch quá lớn về giá quy định của Nhà nước và

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thị Nguyên

LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc PGS.TS Đỗ Nguyên Hải đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn , Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện Đan Phượng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thị Nguyên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ ix

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN x

THESIS ABSTRACT xii

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

2.1.1 Bất động sản 4

2.1.2 Thị trường bất động sản 4

2.2 GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 5

2.2.1 Khái niệm giá đất và định giá đất 5

2.2.2 Cơ sở của giá đất và định giá đất 6

2.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10

2.3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 10

2.3.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11

2.3.3 Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 12

2.4 KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI 14

2.4.1 Đấu giá QSDĐ tại Trung Quốc 14

2.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Mỹ 16

2.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Nhật Bản 17

2.5 MỘT SỐ KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TẠI VIỆT NAM 17

2.5.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

2.5.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương 23

2.6 NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ CHUNG 29

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 31

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 31

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 31

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 31

3.4.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đan Phượng 31

3.4.3 Kết quả đấu giá đất trong thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Đan Phượng 31

3.4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013 - 2016 31

3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 31

3.5.1 Những hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng 31

3.5.2 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 31

3.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

3.6.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 31

3.6.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 32

3.6.3 Phương pháp so sánh 32

3.6.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp 33

3.6.5 Phương pháp nghiên cứu số liệu 33

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

4.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đan Phượng 39

4.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 40

4.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 41

4.3.1 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính 41

4.3.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 41

4.3.3 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 43

4.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 45

4.4.1 Những thuận lợi 45

4.4.2 Một số tồn tại 45

4.5 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 46

4.5.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng 46

4.5.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đan Phượng 47

4.5.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013-2016 56

4.6 KẾT QUẢ ĐẤT GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 57

4.6.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 23 ô đất khu Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội, huyện Đan Phượng 58

4.6.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà, huyện Đan Phượng, Tp Hà Nội 60

4.6.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 44 ô đất tại khu Cụm 9, xã Hồng Hà, huyện Đan Phượng 63

4.6.3.1 Căn cứ pháp lý 63

4.6.4 Hiệu quả kinh tế 66

4.6.5 Hiệu quả xã hội 68

4.7 ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 69

4.7.1 Đánh giá của người tham gia đấu giá 69

4.7.2 Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá 75

4.8 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 76

4.8.1 Công tác tổ chức 76

4.8.2 Đối với người tham gia đấu giá 77

4.8.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 77

4.9 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 78

4.9.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 78

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

5.1 KẾT LUẬN 80

5.2 KIẾN NGHỊ 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Kế hoạch sử dụng đất của huyện Đan Phượng năm 2017 42

Bảng 4.2 Bảng biến động diện tích các loại đất huyện Đan Phượng giai đoạn 2013– 2016 44

Bảng 4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng giai đoạn 2013 – 2016 58

Bảng 4.4 Kết quả đấu giá 23 ô đất khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội 60

Bảng 4.5 Kết quả đấu giá 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà 63

Bảng 4.6 Kết quả đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà 65

Bảng 4.7 Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự án 68

Bảng 4.8 Đánh giá về công khai, minh bạch phương án, thông tin về dự án 70

Bảng 4.9 Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá 71

Bảng 4.10 Đánh giá sự thành công của dự án 73

DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Hình 4.1 Vị trí địa lý huyện Đan Phượng 34 Hình 4.2 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2016 41

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thị nguyên

Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội”

Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 62.85.01.03

Khoa: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số dự

án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng

2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan liên quan đến các dự án đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 84 hộ gia đình

và 45 cán bộ tham gia công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đấu giá đất của các xã trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra từ năm 2013 - 2016 Tổng hợp, phân tích và xử lý

số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu

tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng

3 KẾT QUẢ CHÍNH

- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

- Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013-2016

- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đấu giá đất của các xã trên địa bàn huyện Đan Phượng

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện

4 KẾT LUẬN

- Đan Phượng là huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội chịu tác động lớn của quá trình đô thị hóa của thủ đô Chính vì vậy, công tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương

- Trong giai đoạn 2013 – 2016 , UBND huyện Đan Phượng đã tổ chức 37 phiên đấu giá với tổng diện tích đất đấu giá là 34.050,96 m2, tại 13 xã và thị trấn thu ngân sách hơn 560 tỷ đồng

- Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất của 03 xã trên địa bàn huyện có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được người tham gia đấu giá đánh giá cao Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ

và của UBND thành phố Hà Nội về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ của huyện: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời gian tới

THESIS ABSTRACT Name of author: Pham Thị Nguyen

Name of thesis: “Assessing land use right auction work in Dan Phuong District – Ha Noi city”

Major: Land management Code: 62.85.01.03

Training institution: Viet Nam National University of Agriculture

1 RESEARCH OBJECTIVE OF THESIS

- Assessment of the status of the work of the land use right auction based on a number of residential planning area in the province of Dan Phuong District

- Recommend measures to improve the efficiency of land use right auction of Dan Phuong District

2 RESEARCH METHOD OF THESIS

The thesis has been used in the following research methods:

- Method of data collection, secondary document: Collecting documents relating

to land price valuation work and land use right auction work in relevant professional and operations departments and divisions in project management boards of land use right auction in area of Dan Phuong District, Ha Noi city

- Survey methods, primary data collection: Conduct a survey of 84 households and 45 officials involved in the land use right auction in 03 projects planned land auction of the residential areas on the ward Dan Phuong District in 2013 - 2016

- Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics, arranging data in time of years taking place from period 2013 - 2016 Summary, analysis and data processing collected by Excel software, putting out and analyzing affects of factors on land use right auction in area Dan Phuong District

3 THE MAIN RESULTS

- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions, land use and management situation in area of Dan Phuong District, Ha Noi city

- Land use right auction results in Dan Phuong District in period 2013 - 2016

- Assessment of land use right auction work at 03 residential land price auction projects of the wards in area of Dan Phuong District

- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of some communes in Dan Phuong District – Ha Noi city

- In the period 2013 - 2016, the People's Committee of Dan Phuong district held

37 auctions with a total auctioned area of 34,050.96 m2, in 13 communes and towns budgeted more than 560 billion

- By evaluating 03 land auction projects of 03 communes in the district can see the auction in the area is quite successful and the auction participants appreciate The auction council performed well the legal documents issued by the State, the Government and the People's Committee of Hanoi on regulations on auction of land use rights, thus creating favorable conditions for auction participants Understand the procedures, procedures and forms of auctions

- Propose some solutions to improve the quality of district land use rights auction: Solutions on policies, technical solutions and solutions on financial mechanism to contribute to improve the efficiency of auction of land use rights in accordance with the law on land in the future

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người Là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu trong mọi ngành mọi lĩnh vực, ngoài ra, đất đai còn là môi trường sống, là địa bàn để xây dựng các khu dân cư, các công trình kinh tế - văn hóa, an ninh quốc phòng Đặc biệt, bởi đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, là nguồn lực để phát triển xây dựng đất nước, là nguồn thu ngân sách cho Nhà nước Từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường

đã từng bước được hình thành Việc phát huy nguồn nội lực từ đất đai để phục vụ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đóng vai trò vô cùng quan trọng Do vậy,

từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Một số địa phương đã áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu, bên cạnh đó cũng tồn tại một số hạn chế nhất định Những năm gần đây công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã khắc phục được một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi có sự chênh lệch quá lớn về giá quy định của Nhà nước và giá thị trường, tạo ra sự bình đẳng cho người tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Huyện Đan Phượng cách trung tâm thủ đô Hà Nội 20km về phía Tây, trong những năm gần đây huyện đã có tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, đáp ứng vai trò vệ tinh của thủ đô đất nước Nằm trong chủ trương lớn của thành phố, công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi tạo ra mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay; đấu giá quyền sử dụng đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng; đấu giá quyền sử dụng đất giúp tạo sự công bằng cho thị trường bất động

sản; thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa

vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện

dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này

sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 ra đời, theo luật mới một số nội dung về đấu giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh, do vậy, việc áp dụng luật vào thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đan Phượng nói riêng và thành phố

Hà Nội nói chung còn nhiều lúng túng Do vậy, việc đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng là hết sức cần thiết và

có ý nghĩa giúp tìm ra những tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số

dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội”

Kết quả của nghiên cứu sẽ xác định được một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan phượng Từ đó đề xuất một

số hướng giải quyết nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự

án trên địa bàn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác đấu giá và nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu: công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

- Phạm vi nghiên cứu: đề tài nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu cầu Trũng Vỡ, cụm 11, xã Tân Hội; khu cụm 9, xã Hồng Hà; và khu Hồ Hom, xã Liên Hà, huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội

- Thực hiện điều tra, lấy ý kiến các hộ gia đình và cán bộ tham gia công tác đấu giá tại 03 dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng

- Thời gian thu thập số liệu: từ năm 2013 đến 2016

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

* Những đóng góp mới:

Luận văn đã chỉ ra được:

- Việc đảm bảo tính minh bạch, dân chủ trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ tới sự thành công của dự án đấu giá

- Kết quả đấu giá QSDĐ tùy thuộc rất lớn vào các yếu tố về vị trí địa lý, cơ

sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án đấu giá

* Ý nghĩa khoa học:

Kết quả góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học công tác đấu giá đất cho các dự

án phát triển ở vùng đồng bằng sông Hồng để đem lại hiệu quả cao cho xã hội

* Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu đã làm rõ những yếu tố tác động trực tiếp của việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng nhằm công khai, minh bạch và đánh giá chính xác hơn giá trị đất được đấu giá trên địa bàn huyện

Là nguồn tài liệu tham khảo cho sinh viên, và những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn các thành phố có vị trí địa lý tương đồng

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Theo Bộ luật Dân sự năm

2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia, của các nước phát triển Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản, tích hợp thông tin vào một hệ thống, làm cho dân chúng có trách nhiệm, làm cho các tài sản có thể thay thế nhau, kết nối dân chúng, bảo vệ các giao dịch

Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mành đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chi

có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng (Hernando De Soto, dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

2.1.2 Thị trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Thị trường BĐS là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế, không giống các loại hàng hóa thông thường khác (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Thị trường BĐS bao gồm 03 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường bất động sản có 03 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai)

- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc cho thuê (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ, pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và các loại đất, bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 19 Điều 3 quy định: “Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” Trong khi Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Có thể thấy, so

với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Qua

đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai (Đặng Diệp Hân, 2015)

2.2.1.2 Định giá đất

Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản

Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây:

- Đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến

- Đề phòng được nạn đầu cơ đất đai

giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả, thị trường, giá thành và giá trị (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Giá cả: được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua và người bán đều thoà thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch Giá thành: được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển

- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng"

- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê, Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá thành mềm

- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu

- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai

và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án

Giá trị: mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng Trên thị trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một thời điểm cụ thể Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật ngữ "Giá trị thị trường", "Giá trị sử dụng", "Giá trị đầu tư", “Giá trị ước định’' hoặc các loại giá trị đặc biệt khác Giá trị thị trường là tiêu điểm cùa hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.2.2.2 Các yếu tố tác động tới giá đất

* Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra

đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, chủ nghĩa tư bản và cả trong thời kì đầu của XHCN, trong chế độ chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra

- Phân loại địa tô: trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Dưới chế độ XHCN, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những

cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa

tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chế độ chủ nghĩa tư bản

- Để xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn

cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: Độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 05 yếu

tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

- Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở

đô thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập đến khi xem xét địa tô đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ cho lợi nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền mua bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó

là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: Thứ nhất người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất Thứ hai những hàng hóa có tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung quyết định Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường đó là đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói riêng mà hình thành theo nguyên tác cung cầu riêng

Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường, vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá cả đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân

cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Mặt khác, sự phát triển của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, giá đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) 2.2.2.3 Các phương pháp định giá

Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu: Giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá thu nhập Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản, mục đích của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được

Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá, nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những nhiệm vụ đặc biệt như:

- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất động sản

để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định

- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh

- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản

là nhà ở do tư nhân chiếm hữu tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu khác Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại Dầu sao thì người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

2.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010)

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động BĐG tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản thực hiện việc BĐG (Nguyễn Thị Minh, 2010)

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất là đấu giá tài sản Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ Trong quan hệ này, người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người

khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm (Trần Tiến Hải, 2015)

Do vậy, đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015)

2.3.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp

đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có

dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so

bì dẫn tới khiếu kiện (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

Việc đấu giá QSDĐ sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thứ hai, đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

Thứ ba, đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh – quân đỏ… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này

Thứ năm, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền

và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá QSDĐ có rất ít dự án bị bỏ hoang (Nguyễn Tân Thịnh, 2012) 2.3.3 Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào

sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

vị trí ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại, sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất là các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

2.3.3.2 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, hệ thống thống thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn, (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

2.3.3.3 Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện KT - XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây sẽ dẫn đến giá đất giảm

2.3.3.4 Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định

về vị trí, có hạn chế về không gian vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn chế về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một số chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến (Viện nghiên cứu địa chính, 2003)

2.3.3.5 Số lượng người tham gia đấu giá

Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

2.4 KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI 2.4.1 Đấu giá QSDĐ tại Trung Quốc

Từ ngày 01/07/1997, Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh,

5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khóa 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua, Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 có hiệu lực thi hành từ 1/1/1995) quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ Việc xuất nhượng QSDĐ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chi tiêu khống chế

và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

- Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ

- Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Theo quy định của Luật đấu giá tài sản nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định

Đấu giá viên là người chủ trì cuộc BĐG (Điều 14) và phải đáp ứng được những điều kiện sau (Điều 15):

- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về BĐG;

- Đã làm việc cho doanh nghiệp BĐG từ hai năm trở lên;

- Có tư cách đạo đức tốt

Những người đã bị sa thải và những người mà thẻ đấu giá viên bị tịch thu dưới năm năm, những người đang thi hành án hình sự về những tội do cố ý sẽ không được làm Đấu giá viên

Những người đủ tiêu chuẩn trên phải vượt qua cuộc thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức, nếu đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội cấp chứng chỉ Đấu giá viên

* Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:

Cuộc bán đấu giá (BĐG) tài sản sẽ do đấu giá viên chủ trì Người BĐG tài sản phải công bố nội quy BĐG và những vấn đề cần thiết khác trước khi tiến hành BĐG Khi điều hành cuộc BĐG, người bán đấu giá phải tiến hành lập biên bản BĐG Người lập biên bản và đấu giá viên ký vào biên bản Khi cuộc đấu giá thành thì người mua được tài sản mới ký vào biên bản

Nếu tài sản đấu giá đòi hỏi phải thực hiện các thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu và giấy chuyển quyền sở hữu theo quy định thì trên cơ

sở văn bản BĐG tài sản và các tài liệu khác có liên quan, người ủy quyền BĐG tài sản và người mua được tài sản phải thực hiện các thủ tục cần thiết

* Cơ quan quản lý BĐG tài sản:

Cơ quan quản lý BĐG tài sản thống nhất trên toàn quốc chịu trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh trong lĩnh vực đấu giá tài sản cho doanh nghiệp Hiệp hội BĐG tài sản là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực BĐG tài sản, giám sát các doanh nghiệp BĐG tài sản và đấu giá viên Hiệp hội

có quyền tổ chức các kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên, cấp chứng chỉ đấu giá viên (dẫn theo Hoàng Thị Quỳnh, 2014)

2.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Mỹ

Bán đấu giá BĐS tại Mỹ đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán BĐS trở nên nhanh chóng hơn BĐG tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó

BĐG BĐS tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc, và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán BĐS quyết định

Một vài điều khoản của một cuộc BĐG khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao:

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất

- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào

- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người

có BĐS đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra

- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá BĐS về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng

- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đồng tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục

- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá

Có thể dễ dàng nhận thấy, đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc "móc ngoặc giá", hoặc thương lượng trước của những người tham gia Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người

tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích

mà hình thức đấu giá có thể mang lại

Để thành công khi bán BĐS qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức bán đấu giá Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá

Hệ thống pháp luật chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giời là hệ thống pháp luật tại Mỹ Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất khó xảy ra tình trạng "sơ hở" Người mua và người bán đều được bảo vệ Thiết nghĩ đây là một bài học cho nước ta khi mà các chính sách và quy định còn

ở mức cơ bản

Thêm nữa, trình độ của đấu giá viên cũng quyết định rất lớn trong hoạt động bán đấu giá Các trường đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đào tạo giáo dục là nơi giáo dục là nơi sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắm chắc kiến thức về pháp luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũng như biết mọi điều có thể xảy ra tại một phiên đấu giá Những người muốn tham gia đấu giá cũng có cơ hội tìm hiểu về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phí nhất định là họ có thể tham gia phiên như một hình thức tham dự Thông tin về quy định dường như đã hoàn toàn minh bạch với cả ba bên, người mua - người bán - tổ chức đấu giá Điều này là chìa khóa quyết định sự thành công cho thị trường đấu giá BĐS tại Mỹ (dẫn theo Nguyễn Thị Huyền Trang, 2011)

2.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá QSDĐ trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con

nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.5 MỘT SỐ KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Qua tham khảo một số nước trên thế giới có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cơ bản sau:

- Luôn coi trọng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất

- Tổ chức thành hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS

- Việc giao quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm

- Đưa ra nhiều phương thức lựa chọn khi thực hiện việc giao quyền SDĐ (đấu giá, đấu thầu, thỏa thuận)

- Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể cho người sử dụng đất

- Luôn đảm bảo quyền, quyền lợi của người sử dụng đất

2.5.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.5.1.1 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

a Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993

Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật

Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh dấu sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà nước pháp luật

Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được

b Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử lụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử đụng đất đã tạo cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức của nước ta Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1993, trong đó có nhiều văn bản liên quan đến giao đất, thu tiền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ với Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế

về đất đai)

Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền

sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá đất (Giao đất có thu tiền

sử dụng đất)

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ

sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đã tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động đến

ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế việc sử dụng đất đai tại địa phương đã minh chứng cho sự đúng đắn, hợp lý của chính sách thu tiền sử dụng đất

c Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013

Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ Ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Tại mục 6 và mục 7 của chương II, quản

lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể:

Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó

có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai

được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu

từ quỹ đất vào ngân sách

Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường bất động sản

d Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với

212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ Trong đó, nhiều nội dung được sửa đổi đáng chú ý như: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đăng ký đất đai, cấp giấy chửng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, chế độ sử dụng các loại đất, quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Về đấu giá quyền sử dụng đất tại mục 3, chương VIII quy định cụ thể nguyên tẳc đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu giá và không đâu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; cụ thể như sau:

Tại điều 117 quy định về Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất: 1) Đấu giá quyền sừ dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; 2) Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

Điều 118 quy định chi tiết các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ Ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Thông tư liên tịch sổ 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ tư pháp quy định vỉệc tổ chức thực hiện đấu giá quyèn sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để hướng dẫn và thống nhất việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Nhìn chung sau 20 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển từ cơ chế

kế hoạch hóa sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chính sách pháp Luật Đất đai đã đổi mới phù hợp với cơ chế kinh tế mới trong đó có chính sách đấu giá quyền sử dụng đất

2.5.1.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ở Việt Nam hiện nay, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đang được thực hiện thông qua các chính sách như thu tiền sử dụng đất, đấu giá quyền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất; chính sách góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa

Trong các nguồn thu từ đất đai thì việc đấu giá quyền sử dụng đất mang lại một nguồn thu đáng kể cho ngân sách Tuy nhiên, chúng ta chưa có Luật Đấu giá

mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Đất đai

2013, Luật Dân sự 2015, Quyết định số 216/2005/QĐ1 TTg của Thủ tướng Chính Phủ, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản

Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tháo gỡ tiếp bằng chính sách của các Bộ, ngành Thông tư số 48/2012/TT-BTC ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt

động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Tiếp đó vì sự khác nhau về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai, quỹ đất nên nhiều địa phương đã có những văn bản riêng quy định về vấn đề đấu giá bất động sản Một số tỉnh dựa trên cơ sở pháp lý là nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 23/2010/TT-BTP của Bộ tư pháp đã ban hành các quy định cụ thể về đấu giá đất như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nam Định, Đồng Nai

Từ khi bắt đầu triển khai công tác đấu giá QSDĐ đã gặt hái được những thành tựu to lớn, cụ thể đem lại hiệu quả cả về kinh tế, xã hội, cả hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh té và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Đấu giá quyền SDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là:

Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền SDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất

có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi

là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay

Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ” song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa

vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện

dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này

sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.5.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương 2.5.2.1 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng Việc khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Năng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng khích lệ

Trung tâm thương mại siêu thị Đà Năng là dự án đầu tiên của Thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất Hình thức đấu giá được tiến hành đấu

giá công khai bằng lời; đối tượng tham gia đấu giá: Những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều

có quyền đăng ký và tham gia đấu giá

Tháng 2/2006, UBND thành phố Đà Nằng đã bán đấu giá 160 lô đất nhà vườn có giá khởi điểm từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 6,8 triệu đồng/m2; thấp nhất là 18

lô đất đường rộng 9,75m khu dân cư Hoà Mỹ có giá là 1,5 triệu đồng/m2; giá cao nhất là 5 lô khu 305 đường Nguyễn Văn Thoại có giá khởi điểm là 6,8 triệu đồng/m2

Tiếp theo nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất K9-H26 Bộ Công An có diện tích 18.225,5m2 tại phường Thọ Quan với giá sàn là 1,8 triệu đồng/m2;

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất Tổ hợp biệt thự cao cấp tại phường Phước Mỹ quận Sơn Trà với diện tích 20.583m2, giá sàn là: 7.290.000 triệu đồng/m2;

Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Đà Nẵng thực hiện chuyển dịch đất đai chủ yếu theo cơ chế "Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch", sau đó đưa đất sạch vào đấu giá Vì vậy, trong những giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung

và thị trường bất động sản nói riêng, công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Đà Nẵng vẫn đạt được những kết quả khả quan Từ thực tiễn công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Đà Nẵng đã rút ra được nhiều kinh nghiệm quý báu

Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định về đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một

số khu vực trên địa bàn Thành phố Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng còn cho phép, nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá Đây là biện pháp được đánh giá cao, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động manh đến thị trường tự do (http//www danang.gov.vn)

2.5.2.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2005, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh là

700 tỷ đồng, năm 2007 là 1.700 tỷ đồng và năm 2009 là 2.400 tỷ đồng Để sử

dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị

từ đất

Chính sách cụ thể như sau: Để lại địa phương quận, huyện có các dự án đấu giá khoảng từ 40% - 50% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50-100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng Các quận huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500m2-1.000m2 (nội thành) và 1.500m2 - 2.000m2 (ngoại thành) (http://www hochiminhcity.gov.vn)

2.5.2.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Năm 2002, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/04/2002 quy định về đấu giá QSDĐ

để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Tại quyết định này đã quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá QSDĐ, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá QSDĐ, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá QSDĐ

Bước đầu trong năm 2002, Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2) Đây là dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà Nội, theo mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội Tiếp đến

là năm 2003, thành phố bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng số lượng 06 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng, đến hết năm

2005, sau 03 năm Thành phố đã tổ chức được 34 dự án với tổng diện tích 29,3

ha, số tiền thu được sau đấu giá là 4.522 tỷ đồng

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, tại thời điểm này chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản Trong đó bao gồm những quy định khung về bán đấu giá tài sản và bán đấu giá bất động sản nói chung Để cụ

thể quy định này, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định trên Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tháo gỡ tiếp bằng chính sách của các Bộ, ngành Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ tài chính ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Tiếp

đó vì sự khác nhau về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai, quỹ đất nên UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên, quá trình thực hiện bản đấu giả quyền sử dụng đất theo Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND cùng gặp không ít những bất cập trong chính sách như:

- Vấn đề đấu giá đất được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, chưa có sự thống nhất Nghị định 17/2010/NĐ-CP mới chỉ quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nói chung mà chưa có quy định cụ thể về bán đấu giá quyền sử dụng đất Văn bản hướng dẫn thi hành nghị định trên chưa có các quy định về thủ tục trước và sau khi bán đấu giá quyền sử dụng đất, việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá, xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình nộp tiền, giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá

- Một số quy định liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa đầy

đủ, chưa chặt chẽ đang bị một số đối tượng lợi dụng Khoản 2 điều 459 Bộ luật dân sự quy định: “Danh sách những người đăng ký mua bất động sản được công

bố công khai tại nơi bán đấu giá”, do đó một số đối tượng đang lợi dụng quy định này để thông đồng dìm giá

- Chưa có hướng dẫn cụ thể việc xử lý tiếp theo như thế nào đối với quyền

sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc bán đấu giá ít nhất 2 lần nhưng không thành

- Chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm trong đấu giá nói chung và bán đấu giá đất nói chung còn nhẹ, thiếu tính răn đe nên một số đối tượng sẵn sàng vi phạm để trục lợi

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, nhằm tháo gỡ một số khó khăn trong khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 có những quy