Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án trung tâm thương mại, nhà ở vincom và dự án đường hải thượng lãn ông trên địa bàn thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

Đối với đất ở thì công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng lại càng trở lên phức tạp hơn, nguyên nhân là do: i Đất ở gắn bó trực tiếp với đời sống thường ngày của

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN LÊ THỤC ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, NHÀ Ở VINCOM VÀ DỰ ÁN ĐƯỜNG HẢI THƯỢNG LÃN ÔNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH,

TỈNH HÀ TĨNH

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên

cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Tĩnh, ngày 12 tháng 9 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Lê Thục Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,

đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc TS Phan Thị Thanh Huyền - giảng viên Khoa Quản lý đất đai - Học viện

Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo

điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ

môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận

tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên

và Môi trường thành phố Hà Tĩnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà

Tĩnh, Ban bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố Hà Tĩnh, UBND các phường, xã

cùng những người dân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi

trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành

luận văn./

Hà Tĩnh, ngày 12 tháng 9 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Lê Thục Anh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

1.4.1 Những đóng góp mới 3

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 4

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

2.1.2 Đặc điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 5

2.1.3 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 6

2.1.4 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 8

2.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 9

2.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số nước trên thế giới 13

2.2.1 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Pháp 13

2.2.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Singapore 14

2.2.3 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Trung Quốc 16

2.2.4 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Hàn Quốc 18

2.2.5 Kinh nghiệm rút ra về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 19

2.3 Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở việt nam 20

2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ 20

2.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam và tỉnh Hà Tĩnh 28

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31

3.1 Địa điểm nghiên cứu 31

3.2 Thời gian nghiên cứu 31

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.4.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 31

3.4.2 Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016 32

3.4.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 32

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 32

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 32

3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.3 Phương pháp xử lý số liệu 34

3.5.4 Phương pháp so sánh 35

3.5.5 Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ 35

Phần 4 Kết quả và thảo luận 36

4.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 36

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh 36

4.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 41

4.1.3 Đánh giá chung về địa bàn nghiên cứu 46

4.2 Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016 47

4.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu 50

4.3.1 Khái quát các dự án nghiên cứu 50

4.3.2 Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu 52

4.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư tại các dự án nghiên cứu 72

4.3.4 Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu 78

4.4 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 80

4.4.1 Giải pháp về tài chính 80

4.4.2 Giải pháp về chính sách, pháp luật đất đai 81

4.4.3 Giải pháp về tổ chức, thực hiện 81

4.4.4 Giải pháp về tăng cường vai trò của người dân trong việc tham gia công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 82

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 83

5.1 Kết luận 83

5.2 Kiến nghị 84

Tài liệu tham khảo 85

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

ADB Ngân hàng phát triển Châu Á

AHP Phương pháp phân tích thứ bậc (Analitic Hierichy Process)

BT Bồi thường

BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Giá trị sản xuất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016 38

Bảng 4.2 Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh năm 2016 40

Bảng 4.3 Hiện trạng lao động thành phố Hà Tĩnh năm 2016 40

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2016 45

Bảng 4.5 Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016 49

Bảng 4.6 Diện tích đất có đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ tại Dự án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom 53

Bảng 4.7 Diện tích đất có đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ tại Dự án đường Hải Thượng Lãn Ông 55

Bảng 4.8 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại Dự án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom 57

Bảng 4.9 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại Dự án đường Hải Thượng Lãn Ông 59

Bảng 4.10 Đánh giá của người dân về đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất tại các dự án nghiên cứu 60

Bảng 4.11 Đánh giá của người dân về đơn giá bồi thường tài sản tại các dự án nghiên cứu 62

Bảng 4.12 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất tại các dự án nghiên cứu 62

Bảng 4.13 Tổng hợp kết quả bồi thường về tài sản tại các dự án nghiên cứu 65

Bảng 4.14 Tổng hợp kết quả hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu 68

Bảng 4.15 Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu 69

Bảng 4.16 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu 73

Bảng 4.17 Kết quả so sánh cặp đôi và tỷ số nhất quán về mức độ ảnh hưởng giữa các nhóm yếu tố 74

Bảng 4.18 Ma trận tổng hợp và mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố 75

Bảng 4.19 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các hai dự án nghiên cứu 76

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh 36

Hình 4.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016 39

Hình 4.3 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2016 46

Hình 4.4 Dự án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom 51

Hình 4.5 Dự án Đường Hải Thượng Lãn Ông 52

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Lê Thục Anh

Tên luận văn: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom và dự án Đường Hải Thượng Lãn Ông trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự

án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom và dự án Đường Hải Thượng Lãn Ông trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng trong đề tài gồm: phương pháp điều tra thu thập

số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp xử lý số liệu; phương pháp so sánh; phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 02 dự án nghiên cứu về cơ bản đã được thực hiện đúng trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật và đạt được những hiệu quả nhất định, cụ thể:

- Dự án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom đã thu hồi gần 2,92 ha diện tích đất

ở của 137 hộ dân, 2,71 ha đất nông nghiệp của 46 hộ dân, tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lên đến hơn 335,776 tỷ đồng Dự án Đường Hải Thượng Lãn Ông đã

tiến hành thu hồi 6,3 ha diện tích đất, ảnh hưởng đến 187 hộ dân, trong đó: 35 hộ bị thu hồi đất ở và 152 hộ bị thu hồi đất nông nghiệp; tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư lên đến 29,36 tỷ đồng Kết quả điều tra đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân có đất

bị thu hồi về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu cho thấy hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đa phần đều đồng ý với các chính sách này

- Kết quả điều tra, phỏng vấn các cán bộ thực hiện, đề tài đã xác định được 05 nhóm với 18 yếu tố có ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 02 dự

án nghiên cứu, kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng cho thấy: trong 5 nhóm yếu tố chính thì nhóm yếu tố tài chính có mức độ ảnh hưởng lớn nhất đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với 27,43%; tiếp đến là nhóm yếu tố liên quan đến chính sách, pháp luật đất đai, nhóm yếu tố tổ chức thực hiện và nhóm yếu tố liên quan đến thửa đất, có mức ảnh hưởng lần lượt là 23,20%, 22,09% và 17,29%; thấp nhất là nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất với mức ảnh hưởng là 9,99% Kết quả tổng hợp đánh mức độ ảnh hưởng của 18 yếu tố đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo các cán bộ tại hai

dự án nghiên cứu đã xác định được yếu tố nguồn vốn có ảnh hưởng lớn nhất với 11,87%; tiếp đến là yếu tố giá đất với 9,11%; yếu tố chính sách pháp luật về bồi thưởng,

hỗ trợ, tái định cư có mức ảnh hưởng đứng thứ ba với 7,88%; yếu tố mục đích sử dụng đất có mức ảnh hưởng thấp nhất với 2,19%

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Le Thuc Anh

Thesis title: “Evaluation of compensation, support and resettlement at the Vincom housing, trade center and Hai Thuong Lan Ong street in Ha Tinh City, Ha Tinh Province"

Major: Land Managerment Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research objectives

- Evaluation of compensation, support and resettlement when the State recovers land in some of projects at the Vincom housing, trade center and Hai Thuong Lan Ong street in Ha Tinh City, Ha Tinh Province

- Proposing some solutions to improve the effectiveness of compensation, assistance and resettlement when the State recovers land in some of projects in Ha Tinh city, Ha Tinh province in the coming time

Materials and methods

Methods used in the topic include: method of secondary data collection; methods

of primary data collection; methods of data process; methods of comparative; methods

of illustration by diagrams and graph

Main findings and conclusions

Ha Tinh is the political, economic, cultural-social center of Ha Tinh province Has

an important position, located in the North Central key economic region, Especially with the internal transportation system, foreign relations are the main drivers of the city's economic and social development In the period 2012 - 2016, Ha Tinh city's economy has developed steadily The economic structure of the city is shifting towards industrialization and modernization, which industry - construction and trade - service plays a key role, agriculture - forestry and aquaculture accounts for a very small share The ground clearance of 2 projects has been carried out in accordance with the order and procedures of law and achieved certain effects, as following:

- The Vincom Center for Commercial Housing has recovered nearly 2.92 hectares

of residential land of 137 households, 2.71 hectares of agricultural land of 46 households, total compensation, support and resettlement expenses Up to more than 335,776 billion The project of Hai Thuong Lan Ong Street has recovered 6.3 hectares

of land, affecting 187 households, including 35 households have recovered residential

land and 152 households have recovered agricultural land; Total compensation, support, resettlement up to 29.36 billion Results of surveys and assessments of households and individuals having recovered land on compensation and support policies in 2 research projects show that most households and individuals agreed with These policies

- Survey results of the implementation staff, the topic has identified 5 groups with

18 factors that affect the work of compensation, support and resettlement in 02 research projects, assessment results level the influence shows that: Of the five main groups, the financial group had the greatest impact on compensation, support and resettlement with 27.43%; Next is the group of factors related to land policy, land legislation, the group of implementing factors and the group of land-related factors that affected 23.20%, 22.09% And 17.29%; The lowest is the group of factors related to land users with the impact of 9.99% The combined effects on the impact of 18 factors on compensation, support and resettlement according to the experts in the two research projects identified the most influential factor with 11.87%; Next is the land price factor of 9.11%; Elements of legislation on compensation, support and resettlement have the third highest impact with 7.88%; Land use purpose factor has the lowest impact with 2.19%

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó là nguồn tư liệu không thể thiếu trong mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư và xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng Trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước, việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả luôn được các quốc gia đặt lên hàng đầu

Trong quá trình hội nhập và phát triển nền kinh tế toàn cầu, Đảng và nhà nước ta đã đề ra mục tiêu phấn đấu đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020 Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra một cách nhanh chóng đã kéo theo hàng loạt kế hoạch phát triển các

dự án khu công nghiệp, khu đô thị mới, các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế -

xã hội của quốc gia và các địa phương Bên cạnh đó, xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh, quốc phòng; thương mại, dịch vụ, du lịch ngày càng tăng Do đó, việc thu hồi đất đai phục vụ cho lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng là một quá trình tất yếu Điều này tác động rất lớn tới việc làm, thu nhập và đời sống của người bị thu hồi đất Chính vì vậy, Nhà nước đã đề ra các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dành cho người bị thu hồi đất và từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn đối với người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, đất đai là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm, trong khi đó các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn đến tình trạng người có đất bị thu hồi khiếu nại, so bì với nhau qua các dự án hoặc tiến hành thu hồi đất của một dự án mà qua nhiều năm vẫn không hoàn thành

Thành phố Hà Tĩnh là địa bàn trung tâm, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh của tỉnh Nằm trên vùng đồng bằng ven biển miền trung, những năm gần đây thành phố đã có nhiều đổi mới về kinh tế - xã hội, văn hóa và môi trường Trong quá trình đẩy nhanh tốc độ

đô thị hóa, rất nhiều công trình, dự án đã được triển khai và góp phần làm nên tầm vóc, diện mạo mới cho thành phố Bên cạnh những công trình, dự án được thực hiện nhanh gọn theo đúng kế hoạch thì cũng có không ít dự án bị đình trệ, hiện tượng khiếu nại kéo dài do thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bồi

thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa thực hiện tốt Có thể nhận thấy, giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đã gây những khó khăn, xáo trộn nhất định đến cuộc sống của người dân như: nhiều gia đình phải dời dọn nhà cửa mà mình

đã sinh sống từ nhiều thế hệ; nhiều gia đình, dòng họ còn phải di dời cả những công trình mang tính tâm linh như nhà thờ, phần mộ Và vấn đề lớn hiện nay nữa là giải quyết công ăn việc làm cho người lao động nông nghiệp mất đất Trong khi đại đa số nhân dân tự nguyện dời dọn công trình, cây cối để đảm bảo mặt bằng cho đơn vị thi công thì vẫn có những hộ dân tìm cách gây khó khăn cho công tác giải phòng mặt bằng, không nhận tiền đền bù và cản trở việc thi công công trình Thực tế đã có những dự án phải kéo dài thời gian thi công so với dự kiến hàng năm trời chỉ vì không nhận được sự đồng thuận trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một vài hộ dân

Xuất phát từ thực tế trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom và dự án Đường Hải Thượng Lãn Ông trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án Trung tâm thương mại, nhà ở Vincom và dự án Đường Hải Thượng Lãn Ông trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới

- Dự án 2: Dự án Đường Hải Thượng Lãn Ông - đoạn từ đường Mai Thúc Loan đến cầu Đò Hà đi qua địa phận xã Thạch Hưng được thực hiện bằng khoản vay từ nguồn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Kết quả nghiên cứu của đề tài đưa ra các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Hà Tĩnh

vụ cho việc triển khai các dự án trên địa bàn đúng tiến độ

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học, cao đẳng và học viện

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2.1.1.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong đời sống hàng ngày, thuật ngữ “bồi thường” thường được sử dụng khi người nào đó có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại đã gây ra” (Nguyễn Như Ý, 2001)

Sau khi Luật Đất đai đầu tiên ban hành năm 1987, Hội đồng Bộ trưởng (nay

là Chính phủ) đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 quy định

về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Thuật ngữ “đền bù” được tiếp tục sử dụng trong các thời kỳ Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998

Từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, thuật ngữ “đền bù” được thay thế bằng thuật ngữ “bồi thường” và tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

2.1.1.2 Hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

a Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ gây ra ít nhiều xáo trộn trong cuộc sống hằng ngày của người có đất bị thu hồi Người sử dụng đất mất tư liệu sản xuất, mất công ăn việc làm, mất nơi sinh sống và mất đi nền tảng văn hóa nơi sinh sống buộc họ phải thích nghi với những thay đổi sau khi bị thu hồi đất Để giúp cho họ vượt qua khó khăn đó thì bên cạnh chính sách bồi thường, Nhà nước ta đã có các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất

Theo từ điển tiếng việt “hỗ trợ” là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn

định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013) Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: (i) Hỗ trợ ổn định đời sống

và sản xuất; (ii) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; (iii) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; (iv) Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; (v) Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của

xã, phường, thị trấn; (vi) Hỗ trợ khác Việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại các Điều 19, 20, 21, 22, 23, 24 và 25 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

b Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Tái định cư được hiểu là việc con người tạo dựng cuộc sống ở nơi cư trú mới sau khi di dời khỏi nơi cư trú cũ của họ Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm “tái định cư”, tuy nhiên nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư Có thể hiểu tái định cư là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội trong quá trình phát triển chung đến một bộ phận dân cư phải gánh chịu

Ở nước ta hiện nay, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở; bồi thường bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Phan Thị Thanh Huyền, 2014)

2.1.2 Đặc điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiện các

dự án với mục đích phát triển kinh tế - xã hội thì việc bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi là điều tất yếu Đây là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng, nhưng lại rất phức tạp và tốn kém nhiều thời gian, công sức, tiền của Cùng với quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm dẫn đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn GPMB liên quan đến lợi ích

của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trọng đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất

để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng

đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết

để đảm bảo đời sống dân cư sau này (Hoàng Thị Nga, 2010)

Đối với đất ở thì công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng lại càng trở lên phức tạp hơn, nguyên nhân là do: (i) Đất ở gắn bó trực tiếp với đời sống thường ngày của người dân mà tâm lý của người dân thường ngại di chuyển chỗ ở mới, mặt khác nhiều khu vực đất ở lại có giá trị lớn, mức chênh lệch giữa giá đền bù và giá thực tế lại cao; (ii) cơ chế chính sách thiếu đồng bộ, quản lý nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ của chính quyền địa phương dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai diễn ra thường xuyên; (iii) quỹ đất phục vụ việc tái định cư còn thiếu; (iv) điều kiện sống của người dân bị thay đổi do nguồn thu nhập chính chủ yếu dựa vào việc buôn bán tại những khu vực bám trục đường giao thông nên sẽ hình thành tâm lý không muốn di chuyển đến khu vực TĐC

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven

đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp

Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể (Phan Thị Thanh Huyền, 2014)

2.1.3 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có tính đa dạng và phức tạp nên muốn đạt được hiệu quả cao khi triển khai thực hiền thì cần phải đảm bảo 05

nguyên tắc sau: công bằng, dân chủ, hiệu quả, tiết kiệm ngân sách nhà nước và

hỗ trợ người khó khăn Theo Phan Thị Thanh Huyền (2014):

- Nguyên tắc công bằng: Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành công của chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Công bằng ở đây là công bằng về chính sách, công bằng về chế độ, về đơn giá, về mức bồi thường,

hỗ trợ, về đối tượng thụ hưởng, Những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện chấp hành nếu như chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện công bằng Ngược lại, họ sẽ chống đối dẫn đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư sẽ thất bại Do vậy, cần phải hoạch định chính sách sát với thực tế, xem xét lợi ích một cách phân minh

- Nguyên tắc hiệu quả: Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải cân nhắc tính toán kỹ càng về mọi mặt trước khi đưa ra quyết định Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tế sau đó là hiệu quả về mặt xã hội (ổn định tình hình, ổn định đời sống) Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được cả trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn Tuyệt đối không vì lợi ích trước mắt mà không tính đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau

- Nguyên tắc dân chủ: Trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh hưởng trực tiếp Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số, tập thể bàn bạc cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định Tuyệt đối không được áp đặt quyết định từ một phía, không được tuyệt đối hoá vai trò của cá nhân cán bộ có chức quyền Dân chủ nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưng phải dân chủ cả ở khâu hoạch định chính sách cũng như thực hiện chính sách, phải đối xử với mọi người một cách bình đẳng, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của họ

- Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước: Người có thẩm quyền, người thực thi công vụ có quyền quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không được lãng phí Nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất lớn trong khi ngân sách nhà nước lại có hạn Do vậy, cần tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ Tiết kiệm không có nghĩa là bớt xén, là thực hiện không đúng chế độ chính sách Tiết kiệm là tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một cách khoa học, tránh làm tình trạng làm rồi sửa

- Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn: Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với các trường hợp đặc thù, có hoàn cảnh đặc biệt Điều này thể hiện được tinh thần tương thân tương ái, lá lành đùm lá rách của dân tộc ta từ xưa đến nay

2.1.4 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích công cộng: Thông qua việc thu hồi đất nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an ninh - quốc phòng Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển đất nước Bên cạnh

đó, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gián tiếp tác động vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ Đồng thời góp phần rút bớt một lực lượng lao động nông nghiệp chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ khi Nhà nước thực hiện các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới cho người nông dân bị mất đất sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất: Có thể thấy, hiện nay quan hệ lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi còn nhiều bất cập Người có đất bị thu hồi chịu ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống và tinh thần khi bị thu hồi đất, do đó họ luôn mong muốn nhận được mức bồi thường thỏa đáng nhất Các nhà đầu tư lại luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, tuy nhiên các nhà đầu tư là những người đầu tư tiền của, công sức, trí tuệ để tạo ra giá trị thặng dư, tạo công ăn việc làm cho người lao động, là nguồn nội lực quan trọng cho đất nước Trong khi đó Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản với mức thu thấp và trong nhiều trường hợp còn bị khấu trừ hết bởi tiền bồi thường mà nhà đầu tư đã ứng trước Do đó, việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu

tư và người có đất bị thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất đảm bảo nhà đầu tư vẫn có lãi trong khi người bị thu hồi đất chấp thuận, ổn định đời sống; đồng thời, Nhà nước cần ban hành các chính sách bồi thường hợp lý để buộc các doanh nghiệp sử dụng đất tiết kiệm, phát triển theo hướng bền vững nhằm nâng cao hiệu quả đầu

tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân thiện môi trường

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự,

an toàn xã hội: Đời sống của người dân tại thời điểm thu hồi đất và sau này chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư Diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình, cá nhân Thiếu việc làm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh Đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền vững do người dân không biết

sử dụng khoản tiền hỗ trợ một cách hợp lý để chuyển đổi nghề nghiệp mà lại ăn tiêu lãng phí và dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội Người dân bị mất đất sản xuất, không có việc làm do bị thu hồi đất trong khi đó vẫn còn xuất hiện việc thu hồi không đúng mục đích và các dự án treo dẫn đến tình trạng những thế lực chống đối lợi dụng làm kích động lòng dân, gây mất trật tự an ninh quốc phòng, mất niềm tin của nhân dân vào Đảng và Nhà nước Vì vậy, công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư không chỉ có vai trò là làm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà còn phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển bền vững cho những người dân sau khi bị thu hồi đất Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư nhằm hỗ trợ người bi thu hồi đất vượt qua khó khăn trước mắt để họ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì

sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người tham gia, đây là một thực trạng đang diễn ra Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội

và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động Do vậy, thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần ổn định đời sống chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội

2.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trong thời gian qua, Nhà nước ta đã đưa ra nhiều chính sách và giải pháp

để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trong khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất tuy nhiên công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn nhiều yếu tố bất cập, ảnh hưởng, bao gồm:

2.1.5.1 Nhóm yếu tố về chính sách, pháp luật đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các

văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải ổn định và phù hợp với tình hình thực tế Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB (Tôn Gia Huyên, 2005) Vì vậy, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Việc thực thi các chính sách pháp luật đất đai cũng có những ảnh hưởng lớn đến việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể như sau:

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

+ Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các địa phương Điều 18, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã quy định: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo

sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả nhất Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013) + Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất (Đào Trung Chính, 2014)

+ Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Mặt khác, căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường giải phóng mặt bằng

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

+ Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế, người bị thu hồi đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật”

+ Thực tế trong những năm qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Nhà nước đang còn nhiều hạn chế do

chưa phù hợp, chưa đồng bộ, thay đổi liên tục, không sát với tình hình thực tế tại các địa phương Chỉ tính riêng Nghị định 197/2004/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 03/12/2004, nhưng đến năm 2009 một số nội dung của Nghị định này

đã được sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh, thay thế đến ba lần Đến nay, Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã được thay thế bằng Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tuy nhiên một số địa phương vẫn đang còn lúng túng trong việc xử lý các công việc liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

+ Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ Đăng ký đất đai cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất (Đào Trung Chính, 2014)

+ Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Đào Trung Chính, 2014) 2.1.5.2 Nhóm yếu tố về tài chính

Chính sách tài chính, đặc biệt và vấn đề về giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn do vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường đã dẫn đến phức tạp hoá trong quá trình áp dụng, khi bồi thường dân luôn khiếu nại Nhà nước và doanh nghiệp định giá bồi thường thấp (đòi bồi thường giá cao) nhưng khi thu tiền sử dụng đất lại khiếu nại giá cao (đòi nộp tiền ít), gây nhiều khó khăn, trở ngại cho doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất kinh doanh (Đào Trung Chính, 2013)

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Quy định

về giá đất là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2003 Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì đến năm 2003, Luật Đất đai đã đề cập nhiều loại giá đất để xử

lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Đào Trung Chính, 2014)

Luật Đất đai năm 2013 ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể được áp dụng để tính giá bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT và bảo đảm phù hợp với giá đất trên thị trường (Phạm Phương Nam, 2016)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

2.1.5.3 Nhóm yếu tố liên quan đến thửa đất

Đất đai có đặc trưng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì vậy thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau thì 2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng (hình dạng, diện tích ) dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, kéo theo nhu cầu bồi thường cũng khác nhau (Đào Trung Chính, 2014) Mỗi dự án được tiến hành trên những vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, cơ sở

hạ tầng tốt, ngành nghề đa dạng vì vậy mà giá trị đất và tài sản trên đất lớn, vị trí

và khả năng sinh lợi của thửa đất cũng hơn những khu vực khác Khu vực ngoại thành, mật độ dân cư thấp, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, vì vậy giá trị của thửa đất sẽ thấp hơn

Do đó, các yếu tố liên quan đến thửa đất như: vị trí, khả năng sinh lợi; diện tích, hình dạng và mục đích sử dụng cũng ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2.1.5.4 Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất

Tiếp cận vấn đề đất đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực tế chính các yếu tố tự nhiên (vị trí địa lý, khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của con người (thu nhập, trình độ dân trí, phong tục, tập quán) Thu hồi đất sẽ khiến cho người dân phải di chuyển chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay đổi cách thức canh tác, phương thức sản xuất, thậm chí

cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng của từng địa phương (Đặng Thái Sơn, 2000) Tâm lý đa phần người dân luôn e ngại phải thay đổi về chỗ ở, phương thức sản xuất, việc thay đổi này có thể tốt lên hoặc xấu đi và việc người

dân chấp nhận phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng tỷ lệ thuận với chiều hướng thay đổi này Bên cạnh đó, những vấn đề liên quan đến người sử dụng đất như: trình độ dân trí, điều kiện thu nhập, sử hiểu biết về pháp luật đất đai cũng tác động rất lớn đến việc người dân đồng tình, ủng hộ đối với phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; điều này trực tiếp ảnh hưởng đến tiến độ của công tác GPMB

2.1.5.5 Nhóm yếu tố về tổ chức, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Giải phóng mặt bằng là một công việc hết sức quan trọng trong một dự án nhưng thực tế nó rất khó khăn bởi việc thu hồi đất trực tiếp ảnh hưởng đến các quyền lợi về tài sản, nơi sinh sống, công việc của người có đất bị thu hồi Nếu việc giải phóng mặt bằng không thuận lợi sẽ dẫn tới làm chậm trễ tiến độ, thậm chí tạo thành dự án “treo” Một trong những khó khăn khi triển khai thực hiện chính là việc người dân phản đối việc thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng Nguyên nhân của vấn đề này có thể là do giá đền bù quá thấp, việc hỗ trợ tái định cư không thỏa đáng, sai sót của các cơ quan chức năng, sự thiếu sót của pháp luật và do chính nhận thức pháp luật của người dân trong việc thực thi các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng Chính vì vậy, sẽ có nhiều dự án phải điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhiều lần để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, điều này sẽ làm tiến độ GPMB bị chậm lại

Do vậy, để thực hiện GPMB một cách hiệu quả thì việc thực hiện tốt công tác xây dựng, triển khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người dân; nâng cao năng lực chuyên môn của các cán bộ tham gia vào công tác GPMB là rất cần thiết

2.2 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ tại MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Pháp

Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia phát triển đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước phát triển đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu, đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước Tại Pháp, cũng như các nước thuộc nhóm các nước phát triển khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu tư nhân Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ

quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà nước bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết

và hoàn chỉnh nhất Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu) Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra

để tiến hành điều tra sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự

án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản Chủ dự án thông báo

dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh ) và cơ sở của việc tính toán Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án (Phương Thảo, 2013)

2.2.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Singapore

Luật pháp Singapore quy định về thu hồi đất sau khi có quy hoạch chi tiết

và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất - Land Acquisition Act) Công tác thu hồi đất

dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ

và có thông báo trước cho người dân từ 2 đến 3 năm Nếu người dân không chịu

di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) (Tâm An, 2014)

Theo Nguyễn Quang Tuyến (2013), Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

- Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà…; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ

sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp

- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không

chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép; trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường; đất sử dụng bất hợp pháp …

- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm

- Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công - loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một

số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư - Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ (Tâm An, 2014)

2.2.3 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi

xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật (Phương Thảo, 2013)

Có thể nói, ở Trung Quốc mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể

và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất (Nguyễn Thị Dung, 2009)

Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên, đối với loại đất khác là 70 ha trở lên… Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức,

cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân được thực hiện thông qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Giá đất tiêu chuẩn; Trợ cấp về giá cả Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định(Nguyễn Quang Tuyến, 2013) Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau

về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Chính sách đền bù và tái định cư của Trung Quốc có tính pháp lý rất cao và được quy định cụ thể trong Luật Đất đai Theo quy định, khi trưng dụng đất phải

di chuyển người dân bị thu hồi đất vào các khu định cư mới Các khu tái định cư phải được quy hoạch hoàn chỉnh đảm bảo thuận lợi cho người dân sinh sống và thuận tiện phát triển trong tương lai Các khu tái định cư phải được trang bị đầy

đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mới được phép đưa dân tới ở Tại các đô thị, nếu người dân bị thu hồi đất không muốn vào các khu tái định cư thì có thể nhận đền bù bằng tiền mặt và tự giải quyết nơi ở, tuy nhiên số tiền đền bù sẽ không nhiều (Lê Thị Bích Thuận và Nguyễn Văn Hải, 2011)

2.2.4 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Hàn Quốc

- Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu Diện tích đất Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất Tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và giá tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định Trường hợp chỉ hiệp thương được với đại bộ phận chủ

sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi

- Luật phát triển đô thị của Hàn Quốc quy định các dự án phát triển đô thị

do tư nhân là chủ đầu tư sẽ thực hiện bằng cách tái cơ cấu đất (tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất), thu hồi quyền sở hữu hoặc kết hợp cả hai hình thức này Theo

đó, nếu dự án này phục vụ lợi ích cộng đồng, chủ dự án sở hữu hơn 2/3 diện tích mảnh đất hoặc được sự đồng ý của 2/3 các chủ đất khác thì có thể được cho quyền thu hồi quyền sở hữu phần diện tích còn lại, đối với các loại dự án còn lại thì chủ dự án phải là chủ sở hữu của 95% diện tích hoặc phải được sự đồng ý của 95% các chủ sở hữu khác mới được phép thu hồi phần diện tích còn lại để thực hiện dự án

- Luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc là bộ luật chung quy định các nguyên tắc và thủ tục thu hồi đất, bồi thường và tái định cư Nó được áp dụng cho mọi trường hợp, trừ khi có điều khoản đặc biệt nào nằm trong đạo luật khác Việc thực hiện cụ thể sẽ được quy định chi tiết hơn trong Quyết định của Tổng thống Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục hồi sinh kế (nếu có) sẽ thuộc chi phí của dự án Chủ dự án phải trả trước những

khoản trên Để tính toán mức bồi thường Hàn Quốc sử dụng hệ thống chính thức giá bất động sản, theo đó giá trị gần đúng với giá thị trường Giá trị đất và tòa nhà được định giá bởi 2 thẩm định viên tư nhân Người bị thu hồi có thể khuyến nghị thêm một thẩm định viên nữa Giá trung bình do các thẩm định viên đưa ra

là giá để quyết định mức bồi thường

- Đối với trường hợp tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị di dời

có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời Một khu vực tái định

cư phải có đầy đủ dịch vụ, do chủ dự án chi trả, kể cả chi phí di chuyển Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (Mức này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường Kết quả là phần lớn đất cho người tái định cư được bán lại ngay)

- Phục hồi kế sinh nhai không phải là bắt buộc theo Luật thu hồi đất và bồi thường Phục hồi kế sinh nhai có thể bao gồm: đào tạo nghề, ưu tiên tuyển dụng trong các dự án phát triển đô thị, và các khu vực dành cho hoạt động thương mại

- Người thuê nhà trong khu vực thu hồi được bồi thường để di dời và chi phí di chuyển cũng như được tiếp cận với quỹ nhà công cho thuê (Tổng cục Quản

lý đất đai, 2010)

2.2.5 Kinh nghiệm rút ra về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Từ kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới có thể rút ra được những bài học trong việc nghiên cứu đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của người dân với mục đích phát triển kinh tế - xã hội như sau:

+ Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án là bước quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển không chỉ ở nước ta mà ở tất cả quốc gia trên thế giới

+ Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là yêu cầu tất yếu của bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới do nhu cầu lấy đất để phục vụ cho việc phát triển kinh

tế - xã hội

+ Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn được xác định theo nguyên tắc phải phù hợp giá trị thực của đất trên nguyên tắc là giá thị trường hoặc giá thay thế và đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng của việc thu hồi đất để họ có thể ổn định đời sống và sản xuất sau đó, ít nhất bằng với thời điểm trước khi bị thu hồi đất

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Ở VIỆT NAM

2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1.1 Bồi thường, hỗ trợ giai đoạn trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực Văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam là Nghị định 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Sau đó, Thông

tư liên bộ số 1424/TTLB ban hành ngày 06 tháng 07 năm 1959 hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg đã nêu rõ “Có hai cách bồi thường: bồi thường bằng ruộng đất, bồi thường bằng tiền Nhưng bồi thường bằng ruộng đất là tốt nhất và chủ yếu” Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Thông tư

số 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai và cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố trên nguyên tắc: "Phải đảm bảo thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của nhân dân" Tuy nhiên Thông tư này mới chỉ dựng lại ở việc quy định bồi thường về tài sản trên đất mà chưa đề cập cụ thể đến chính sách bồi thường về đất đai

Luật Đất đai năm 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 Điều 48 quy định: "Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật"

Ngày 31 tháng 05 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định số 186/HĐBT quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi

Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá; Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng,

an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường; Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

2.3.1.2 Bồi thường hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 1993

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai 1987 Với quy định "đất có giá" và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 Điều 27 và Điều 28 của Luật Đất đai năm 1993 đã quy định

về vấn đề thu hồi đất, cụ thể: trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại, trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại

Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Chính phủ và các bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời kỳ này có những điểm đáng chú ý sau:

- Về chính sách đền bù: người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà

ở hoặc bằng đất (có tính phần chênh lệch diện tích và giá trị), điều kiện để được đến bù có nới rộng cho nhiều trường hợp phát sinh trong thực tế sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi có đất bị thu hồi Giá đất để tính đền bù thiệt hại do cấp tỉnh quyết định cho từng dự án và được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Bên cạnh đó, Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định chi tiết đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất chuyên dùng; đền bù thiệt hại đối với đất ở đô thị; đền bù thiệt hại đối với đất ở nông thôn; đền bù thiệt hại đối với hoa màu Về đền bù thiệt hại đối với tài sản (nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất) được tính theo mức đền bù thiệt hại và quy định tổng mức đền bù tối đa không >100% và tối thiểu không <60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ:

- Về chính sách hỗ trợ: khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được pháp luật bảo hộ thông qua các chính sách hỗ trợ đảm bảo đời sống, việc làm cho các hộ gia đình, cá nhân Các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ để ổn định sản xuất và

đời sống (cho những người phải di chuyển chỗ ở), đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh (đối với doanh nghiệp), hỗ trợ chi phí đào tạo, tuyển dụng cho người lao động nông nghiệp phải chuyển nghề và các chính sách hỗ trợ khác

- Về chính sách tái định cư: Trước khi Nghị định 22/1998/NĐ-CP có hiệu lực, khi thu hồi đất Nhà nước chỉ thực hiện các chính sách đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi bằng tiền và một khoản kinh phí hỗ trợ nhất định, không

có chính sách tái định cư dẫn đến hậu quả là hầu hết người bị thu hồi đất không

đủ điều kiện để tái tạo lại cuộc sống như ban đầu, nhiều hộ gia đình, cá nhân không có nhà… Do vậy, để khắc phục tình trạng này, tại Điều 28 Nghị định 22/1998/NĐ-CP có quy định về việc lập khu tái định cư, cụ thể: “Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi ở khác, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định

cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng”

2.3.1.3 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI, Luật Đất đai 2003 đã được thông qua

và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thay thế Luật Đất đai 1993 Trong giai đoạn này, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta đã có nhiều thay đổi và ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế thị trường đặt ra

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có rất nhiều các văn bản dưới luật được ban hành để hướng dẫn chi tiết về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời kỳ này có những điểm đáng chú ý sau:

* Về bồi thường thiệt hại về đất:

- Điều kiện, hình thức bồi thường: Người đang sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đều được bồi thường; Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Xác định diện tích đất để bồi thường: Để khắc phục tình trạng người dân khiếu nại khi bồi thường theo diện tích ghi trên giấy CNQSDĐ do kết quả đo đạc không chính xác khi cấp giấy CNQSDĐ, Chính phủ đã quy định trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, do khai hoang, nhận chuyển quyền và không phải là đất lấn, chiếm thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

- Về giá đất để tính bồi thường: Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

* Về bồi thường tài sản: Quy định về bồi thường tài sản được sửa đổi, bổ sung ngày càng có lợi cho người bị thu hồi đất, cụ thể như sau:

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không phải nhà ở được bồi thường theo giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và cộng thêm một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình và tối đa bằng giá trị xây mới nhà, công trình

- Đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng một vụ thu hoạch

- Đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây

- Bồi thường đối với vật nuôi: đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất

đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế

do phải thu hoạch sớm

- Bồi thường về di chuyển mồ mả, công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu theo mức thiệt hại thực tế

- Bồi thường cho người lao động do ngừng việc theo mức thiệt hại thực tế được xác định trong hợp đồng lao động

* Về hỗ trợ: Các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi đã được nghiên cứu, bổ sung để ngày càng giải quyết tốt hơn yêu cầu của người dân Các khoản

- Hỗ trợ di chuyển: Chính sách hỗ trợ di chuyển được tiếp tục kế thừa theo các quy định từ giai đoạn trước, tuy nhiên nội dung quy định đã “mở” hơn, cụ thể

là phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể mà không khống chế mức tối đa là 5 triệu đồng như trước đây

- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất được nâng dần lên theo khả năng của nền kinh tế, có lợi hơn cho người bị thu hồi đất so với giai đoạn trước

và chia thành các mức cụ thể: Mức thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 06 tháng nếu không phải

di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng; Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp thì mức hỗ trợ tương ứng là

12 tháng, 24 tháng và 36 tháng

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi là một trong những nội dung quan trọng trong hệ thống chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng, được quan tâm nhất, có nhiều đổi mới nhất qua từng mốc thời gian

* Về tái định cư: Giai đoạn này tiếp tục hoàn thiện các qui định về tái định

cư đảm bảo yêu cầu ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức bằng nhà ở, bằng giao đất ở mới, bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Nguồn vốn xây dựng khu tái định cư từ quỹ phát triển đất và ứng từ ngân sách nhà nước

- Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó

2.3.1.4 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai năm 2003 đã có những bước tiến trong việc bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề nổi cộm làm chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến môi trường và hiệu quả đầu tư, gây khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua Để khắc phục những bất cập trên, Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những những quy định còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống Luật Đất đai năm 2013 đã có những điểm đổi mới rất quan trọng từ nguyên tắc bồi thường về đất, cho đến việc chi trả bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể:

- Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện (Điều 75)

- Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: Đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng

sử dụng đất (Cụ thể tại Điều 77 đến Điều 81, Luật Đất đai 2013)

- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một

số trường hợp không được bồi thường về đất (Điều 76)

- Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự

án đặc biệt (Điều 87, Luật Đất đai 2013)

- Về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Một số quy định được bổ sung trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 như sau:

+ Quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013): (i) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; (ii) Việc

hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật

+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường Cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất kinh doanh” (Khoản 1, Điều 84)

+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở như sau: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm

- Về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Nhằm khắc phục tình trạng một

số khu tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ về hạ tầng, chưa đảm bảo

có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới như sau:

+ Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chổ ở (Điều 86), cụ thể: Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện tái định cư (ưu tiên vị trí thuận lợi cho người sớm bàn giao mặt bằng, người có công với cách mạng); giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định; quy định trường hợp người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không

đủ mua 01 suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để mua một suất tái định cư tối thiểu Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương (Nguyễn Kỳ Sanh, 2014)

- Về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Trong thời hạn 30 ngày

kể từ ngày quyết định thu hồi đất, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước Những nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30/6/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Với những quy định bổ